XXXX蒙西物流園項目報告

02013蒙西物流園項目規(guī)劃設(shè)計報告聚成地產(chǎn)2013.4.151前言房地產(chǎn)企業(yè)理性、成熟的發(fā)展，表現(xiàn)在行業(yè)分工的日益細(xì)化：策劃理念普遍被房地產(chǎn)業(yè)所接受，“開發(fā)商—經(jīng)紀(jì)公司—設(shè)計部門—施工企業(yè)—物業(yè)管理公司”組成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成產(chǎn)業(yè)鏈，成為房地產(chǎn)項目運作的精髓和方向。開發(fā)商逐步成為項目的組織者和協(xié)調(diào)人，項目的立項、征地、市場定位、規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、銷售、管理等具體實施，全部委托給專業(yè)公司進(jìn)行運作。

隨著房地產(chǎn)市場行業(yè)分工越來越細(xì)化，高檔商務(wù)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)和大型的住宅物業(yè)的銷售逐漸由專業(yè)代理公司來進(jìn)行，但在一些市場不太成熟的城市，仍有為數(shù)不少的樓盤銷售還是由開發(fā)商自己進(jìn)行。在廣州、深圳、上海，60%以上的樓盤是由專業(yè)代理公司完成的。市場是一切營銷策劃的根本2我們能給貴公司帶來什么銷售周期的提升，項目利潤的提高，回款速度的保證。32341目錄第一部分項目理解分析第二部分宏觀市場分析第三部分產(chǎn)品定位策略第四部分產(chǎn)品規(guī)劃建議5第五部分項目商業(yè)運營模式4

PART01項目理解分析1.1指標(biāo)及環(huán)境分析1.2項目地塊及四至1.3項目開發(fā)思路5項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)從項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)來看，項目占地面積規(guī)模較大，占據(jù)蒙西三類地段，周邊商業(yè)氛圍比較淡薄，輻射范圍較較少項目功能描述本項目主要建成一個城中城，多層、別墅、商業(yè)三位合體。1.1指標(biāo)及環(huán)境分析土地用途：綜合總占地面積：757588.19

容積率：（15.1*11=1.37）總建筑面積：764167.43

商業(yè)面積：83446.04

住宅面積：442842.5

建筑密度：（334*11=30%）6項目位于蒙西車流量最多的入口處，所處地段及大環(huán)境決定了項目未來的潛力1.2項目地塊及四至1.5公里4公里本項目蒙西商業(yè)街區(qū)蒙西大門口商業(yè)街區(qū)1.2項目地塊及四至項目位于蒙西車流量最多的入口處，所處地段及大環(huán)境決定了項目未來的潛力遷鋼烏海交通樞紐棋盤井、鄂托克旗團(tuán)結(jié)新村機(jī)場高速入口8本體屬性界定項目區(qū)位項目坐擁城市發(fā)展地段，屬城市中端版塊區(qū)，地段優(yōu)勢不明顯區(qū)域交通項目地處蒙西工業(yè)園區(qū)入口處、擁有公交線路、高速公路、機(jī)場毗鄰此地，通達(dá)性好基礎(chǔ)指標(biāo)上等規(guī)模、地塊規(guī)整、土地變性醒目項目地塊周邊生活配套相對稀缺，區(qū)域建設(shè)尚處發(fā)展階段，未來發(fā)展?jié)摿Υ?；地塊便于規(guī)劃，可打造成地塊強(qiáng)勢景觀；周圍商業(yè)項目距離較遠(yuǎn)，但項目較少，競爭不明顯。項目本體——屬于上等規(guī)模商住項目。

處于區(qū)域三類地段，地塊的地段優(yōu)勢一般；目前項目周邊生活配套相對較差，但交通通達(dá)性良好，地塊規(guī)整，多層、別墅、商業(yè)綜合體項目，有利因素較多。1.3項目開發(fā)思路9本案解讀重點開發(fā)背景：本項目是公司在蒙西的又一個商住一體的綜合體項目,之前已經(jīng)建立起企業(yè)品牌和認(rèn)知度。所以本項目對于開發(fā)商品牌的樹立和延展起著至關(guān)重要的作用。因而，本項目所面臨的核心問題是：本項目如何樹立和延展企業(yè)的品牌形象？基于之前項目，本項目產(chǎn)品線如何延續(xù)及提升？站在區(qū)域客群及市場競爭的平臺上，本項目的市場機(jī)會？如何變“不利”為“有利”因素，發(fā)揮地塊價值的最大化？1.3項目開發(fā)思路10項目理理解分分析綜合考考慮蒙蒙西工工業(yè)園園的地地理位位置、、未來來入住住的居居住人人群，，我公公司對對于項項目面面積功功能定定位如如下：：立足于于區(qū)域域現(xiàn)有有居住住人口口，面面向更更充滿滿活力力的產(chǎn)業(yè)人人群；開放、、友好好的商業(yè)業(yè)空間間，不不僅僅僅局限限于蒙蒙西的的居住住人群群；兼容多樣化化的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，提提供消消費人人群以以豐富富的物物質(zhì)與與精神神消費費選擇擇；新穎的的建筑風(fēng)風(fēng)格，，吸引引消費費者到到達(dá)項項目消消費；；為消費費者營營造休閑、、生活活氛圍圍；提供消消費人人群便利性性消費費。1.3項目開開發(fā)思思路11項目研研判基于區(qū)區(qū)域、、客戶戶、競競爭下下產(chǎn)品競競爭力力體系系的構(gòu)構(gòu)筑出發(fā)點點機(jī)會點點落腳點點打造什什么樣樣的產(chǎn)產(chǎn)品，，實現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)業(yè)、項項目、、市場場競爭爭三方方共贏贏宏觀市市場、、區(qū)域域發(fā)展展研判判項目區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展、、項目可可操作作機(jī)會會區(qū)域客客群、、市場場競爭爭研判判企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品線線、項項目本本體解解析項目市市場、、客群群競爭爭機(jī)會會項目適適合的的產(chǎn)品品線、、樹立品品牌形形象的的機(jī)會會1.3項目開開發(fā)思思路12開發(fā)順順序1.3項目開開發(fā)思思路B-4B-5B-2B-1A-1變電站站A-2A-3A-4A-5A-6商業(yè)住宅13項目開開發(fā)思思路探探解對于此此項目目，我我們的的初衷衷在于于：□整合和和挖掘掘優(yōu)勢勢資源源，打打造先先鋒樣樣板項項目。。□樹立項目目市場品品牌，并并提升開開發(fā)企業(yè)業(yè)品牌競競爭力。。□實現(xiàn)項目目的利潤潤最大化化?！跬瓿身椖磕拷?jīng)濟(jì)效效益、社社會效益益和品牌牌效益的的最佳回回報。1.3項目開發(fā)發(fā)思路142.1宏觀政策策2.2區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展2.3房地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)展展2.4商圈結(jié)構(gòu)構(gòu)研究2.5細(xì)分市場場分析2.6客戶需求求分析PART02宏觀市場場分析15調(diào)控政策策《新國五條條》《國十一條條》《新國四條條》《新國十條條》《地方限購購令》限制購房房套數(shù)，，抑制投投資明確二套套房認(rèn)定定標(biāo)準(zhǔn)提高首付付，提高高貸款利利率加快推進(jìn)進(jìn)房產(chǎn)稅稅出臺限制第三三套貸款款準(zhǔn)備金率率持續(xù)上上調(diào)央行首套套房減息息貨幣政策策供求關(guān)系系土地成本本上漲剛性需求求增多開發(fā)商利利潤增長長剛性需求求增多投資客戶戶減少總體成交交量上漲漲房價穩(wěn)定定調(diào)控政策策對房地地產(chǎn)市場場打壓并并未波及及蒙西房房地產(chǎn)市市場開發(fā)融資資渠道管管控一二線城城市繼續(xù)續(xù)看張四線城市市持續(xù)發(fā)發(fā)展宏觀調(diào)控控政策未未波及蒙蒙西房地地產(chǎn)市場場2.1宏觀政策策162.2蒙西縣整整體概況況解讀地理位置園區(qū)位于于鄂爾多多斯市鄂鄂托克旗旗蒙西鎮(zhèn)鎮(zhèn)境內(nèi)，，南接新新型工業(yè)業(yè)城烏海海市，西西與阿拉拉善盟隔隔河相望望，北靠靠巴彥淖淖爾市，，地處““一盟三三市”的的交匯處處，地理理位置優(yōu)優(yōu)越，京京蘭鐵路路、110國道縱貫貫全境，，京藏高高速公路路在境內(nèi)內(nèi)設(shè)有互互通，烏烏海機(jī)場場距園區(qū)區(qū)3公里，已構(gòu)成成了公路、鐵鐵路、航空三三位一體的立立體交通運輸輸網(wǎng)絡(luò)，是全全區(qū)最具投資資潛力和發(fā)展展?jié)摿Φ狞S金金地帶。烏海巴彥淖爾市阿拉善盟蒙西縣17蒙西工業(yè)園區(qū)區(qū)發(fā)展的“硬硬實力”與““軟實力”解解析蒙西工業(yè)園區(qū)區(qū)堅持“在新的起點上上，立足優(yōu)勢勢，堅持走一一條產(chǎn)業(yè)向基基地集中、工工業(yè)向園區(qū)集集中、人口向向城鎮(zhèn)集中的的集中發(fā)展道道路全面推進(jìn)進(jìn)新型工業(yè)化化和特色城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化進(jìn)程，全全力打造沿河河高效工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶”的發(fā)展思路路。集中發(fā)展以發(fā)發(fā)電為龍頭的的煤矸石綜合合利用產(chǎn)業(yè)、、以焦煤煤氣氣為龍頭的化化工產(chǎn)業(yè)和以以水泥為龍頭頭的新材料產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，努力形形成三個新的的經(jīng)濟(jì)增長點點，傾力打造造經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、、文化繁榮、、社會和諧、、人民安康的的蒙西。硬實力生態(tài)型工業(yè)園區(qū)推進(jìn)新型工業(yè)化進(jìn)程節(jié)約型工業(yè)園區(qū)發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)2.2蒙西縣整體體概況解讀讀18提升管理水水平，增強(qiáng)強(qiáng)發(fā)展“軟軟實力”。。環(huán)保安全水平審批服務(wù)水平財政監(jiān)管水平軟實力管理水平，，就是要預(yù)預(yù)管理于服服務(wù)之中，，不遺余力為為企業(yè)營造造投資洼地地和服務(wù)高高地2.2蒙西整體概概況解讀192012年,全年完成工工業(yè)總產(chǎn)值值125億元，同比比增長34.5％經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2.2園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展概況202012年,完成銷售收收入118億元，同比比增長11.3％經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2.2園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展概況212012年,完成工業(yè)增增加值58億元，同比比增長35.9％經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2.2園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展概況222012年,完成固定資資產(chǎn)投資126億元，同比比增長38.5％經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2.2園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展概況232012年,實現(xiàn)稅收9.8億元，同比比增長9.8％經(jīng)濟(jì)綜合指指標(biāo)2.2園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展概況24國內(nèi)消費品品貿(mào)易2.2蒙西經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展概況最近幾年來來，2012年CPI達(dá)到高峰，，在2010年有小幅回回落。25人均可支配配收入情況況2012年城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入達(dá)達(dá)15000元，比2009年增長18.2%。2.2蒙西經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展概概況26市場回顧顧蒙西房地產(chǎn)市場作為拉動城市經(jīng)濟(jì)增長和提升城市形象的重要產(chǎn)業(yè)之一、政府鼓勵房地產(chǎn)的發(fā)展使得蒙西的房地產(chǎn)業(yè)從無到有，并逐步向成熟方向發(fā)展。隨著城區(qū)南擴(kuò)東進(jìn)的規(guī)劃建設(shè)實施，新項目的逐步開發(fā)，自由競爭的房地產(chǎn)市場逐步形成。目前，中心街沿線基本形成了蒙西的居住聚集區(qū)，周邊基本形成工業(yè)開發(fā)格局并且處于不斷擴(kuò)容的過程當(dāng)中。2.3蒙西房地地產(chǎn)發(fā)展展現(xiàn)狀27市場發(fā)展展階段——成長競爭爭階段原始起步階段成長競爭階段淘汰競爭階段品牌競爭階段文化壟斷階段蒙西縣房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展階段時間論據(jù)發(fā)展時間6年規(guī)模論據(jù)平均占地200.68畝,平均建面約16萬平米品質(zhì)論據(jù)小區(qū)品質(zhì)明顯提高價格論據(jù)價格集中在2700元以上，集中度比較高營銷論據(jù)營銷工具逐漸豐富購買論據(jù)購買者開始接受更多樣化的產(chǎn)品2.3蒙西房地地產(chǎn)發(fā)展展現(xiàn)狀28

房地產(chǎn)近年來開發(fā)發(fā)展較快。2009年以來，主要供應(yīng)為多層產(chǎn)品，且項目體量較大，銷售速度比較快，但樓盤數(shù)量較少，樓盤主要體現(xiàn)為移民樓與北國經(jīng)典。2010-2012年年開始出現(xiàn)陸續(xù)有三個開發(fā)商進(jìn)駐蒙西，分別為曙光麗景、天驕、金隅時代，且市場需求旺盛，價格迅速上升到2700元/m2以上。商業(yè)價格在這段時間也出現(xiàn)爆發(fā)式增長，由于商業(yè)市場供小于需，從當(dāng)初的5000元左右上升到7000元左右，最后基本穩(wěn)定在這個價格并沒有大幅變動。

房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀狀2.3蒙西房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展現(xiàn)狀狀29市場當(dāng)當(dāng)前特特點1開發(fā)土地呈現(xiàn)分化局勢2近幾年房價漲幅較大3鄂爾多斯本地開發(fā)商主導(dǎo)，外地開發(fā)商進(jìn)入4在售項目少、市場較為紊亂5供需呈現(xiàn)膠著，期待需求再次爆發(fā)6整體市場容量小，開發(fā)水平相對較低2.3蒙西房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展現(xiàn)狀狀30市場未未來發(fā)發(fā)展走走勢房地產(chǎn)開發(fā)日趨成熟1房地產(chǎn)價格將穩(wěn)中有升2廠區(qū)需求將不斷加大3高端住宅生存較難42.3蒙西房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展現(xiàn)狀狀31周邊業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)調(diào)查：：周邊業(yè)業(yè)態(tài)主主要有有：整個市市場77間商鋪鋪，業(yè)業(yè)態(tài)分分布如如下：：飯店30家化化妝妝品2家服服裝裝2家KTV酒吧4家超超市市4家煙酒店店3家熟熟肉肉配菜菜3家洗洗車車行.汽車美美容2家廣告工工作室室2家美美容容美發(fā)發(fā)美體體4家臺臺球球廳2家菜菜肉肉糧油油2家小吃吃店3家手手機(jī)機(jī)專賣賣1家公公司司3家售售樓樓部1家移移動動1家婚紗攝攝影1家小小家家電1家彩彩票票1家金金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)2家中行行和農(nóng)農(nóng)行2.4蒙西商商圈結(jié)結(jié)構(gòu)研研究322.4蒙西商商圈結(jié)結(jié)構(gòu)研研究業(yè)態(tài)種種類繁繁多，，無總總體發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃導(dǎo)導(dǎo)致業(yè)業(yè)態(tài)內(nèi)內(nèi)競爭爭強(qiáng)烈烈。業(yè)業(yè)態(tài)處處于低低端階階段僅僅能滿滿足市市民生生活基基本需需求，，沒有有品質(zhì)質(zhì)感。。33蒙西商商業(yè)租租金及及出租租率調(diào)調(diào)查：商業(yè)主主力租租金階階段0.82元/平方米米——1.11元/平方米米租金價價格上上漲較較快，，表明明租賃賃市場場潛力力巨大大。出租率率調(diào)查查：商業(yè)氣氣氛濃濃厚商商鋪空空置率率低，，出租租率約約在98%左右。。2.4蒙西商商圈結(jié)結(jié)構(gòu)研研究項目二年前租金現(xiàn)租金租金增長狀況商業(yè)街0.821.1135.3％34需求研研究1、區(qū)域域分析析：現(xiàn)現(xiàn)在購購房者者基本本上都都是城城市內(nèi)內(nèi)部人人士。。2、職業(yè)業(yè)分析析：私私營業(yè)業(yè)主、、效益益較好好單位位中高高層主主管、、部分分公務(wù)務(wù)員3、人員員狀態(tài)態(tài)：這這些人人收入入高，，支付付能力力好，，屬于于最易易開發(fā)發(fā)的客客戶消費人人群屬屬性目前的的購買買者為為收入入高，，支付付能力力好的的優(yōu)質(zhì)質(zhì)客戶戶！2.5蒙西客客戶需需求分分析352.5蒙西客客戶需需求分分析我們的潛在客戶蒙西鎮(zhèn)個體客戶周邊投資客戶蒙西地緣客戶+產(chǎn)業(yè)客戶調(diào)查對對象界界定362.5蒙西客客戶需需求分分析樣本量量實際執(zhí)執(zhí)行樣樣本：：300個有效分分析樣樣本：：434個調(diào)查方方法隨機(jī)攔攔截面面訪陌拜面面訪訪問要要求1、年齡齡18-60歲2、選擇擇消費費場所所時起起決策策作用用3、本人及家家人無相關(guān)關(guān)行業(yè)工作作調(diào)研概況本次調(diào)研活活動共計：：四天參與人員共共計：6人調(diào)研地點點分布：：商業(yè)街街、江南南水鄉(xiāng)、、千里山山問卷調(diào)查查372.5蒙西客戶戶需求分分析即將開發(fā)發(fā)的小區(qū)區(qū)【蒙西西物流園園】請您真實實答寫本本調(diào)查表表，并在在選擇項項前打√被訪者資資料：一、您認(rèn)認(rèn)同位于于政府東東側(cè)【蒙西工業(yè)業(yè)園區(qū)入入口處，，億陽公公司后側(cè)側(cè)】的位置么么？（馬馬上開盤盤）□認(rèn)同□不認(rèn)同二、您覺覺得在那那里開發(fā)發(fā)中型商商場以及及底商覺覺得會火火么？□會□不會三、您是是否會在在這個區(qū)區(qū)域購買買商鋪？？□買□不買四、您覺覺得您會會出多少少錢購買買商鋪？？□50萬以下□50萬-80萬□80萬-120萬□120萬以上上五、您您是否否會在在這個個區(qū)域域購買買住宅宅？□會□不會六、您您是第第幾次次購房房？□一次□二次□三次□四次七、您您自住住購房房的用用途？？□婚房□剛性性需求求□改善居居住條條件□工作便便利□投資□為子女女買八、您您打算算購買買的戶戶型面面積？？□一居60-80平米□兩居80-100平米□三居100-120平米□120平米以以上382.5蒙西客客戶需需求分分析您認(rèn)同同位于于政府府東側(cè)側(cè)【蒙西工工業(yè)園園區(qū)入入口處處，億億陽公公司后后側(cè)】的位置置么392.5蒙西客客戶需需求分分析您覺得得在那那里開開發(fā)中中型商商場以以及底底商覺覺得會會火么么402.5蒙西客客戶需需求分分析您是是否否會會在在這這個個區(qū)區(qū)域域購購買買商商鋪鋪412.5蒙西西客客戶戶需需求求分分析析您覺覺得得您您會會出出多多少少錢錢購購買買商商鋪鋪422.5蒙西西客客戶戶需需求求分分析析您是是否否會會在在這這個個區(qū)區(qū)域域購購買買住住宅宅432.5蒙西西客客戶戶需需求求分分析析您是是第第幾幾次次購購房房442.5蒙西西客客戶戶需需求求分分析析您自自住住購購房房的的用用途途452.5蒙西西客客戶戶需需求求分分析析您打打算算購購買買的的戶戶型型面面積積462.5蒙西西客客戶戶需需求求分分析析了解其對本項目的認(rèn)可度。了解期對蒙西工業(yè)園未來發(fā)展?jié)摿Φ恼J(rèn)可度。了解其對產(chǎn)品的心里價位。了解其廠區(qū)職工的現(xiàn)行居住環(huán)境。重點研究內(nèi)容選擇范圍選取取蒙蒙西西工工業(yè)業(yè)園園企企業(yè)業(yè)的的中中層層管管理理者者。。472.5蒙西西客客戶戶需需求求分分析析接待待人人：：趙趙永永勝勝【略】內(nèi)蒙蒙古古德德晟晟實實業(yè)業(yè)集集團(tuán)團(tuán)內(nèi)蒙蒙古古德德晟晟實實業(yè)業(yè)集集團(tuán)團(tuán)于于2006年8月正正式式成成立立，，屬屬內(nèi)內(nèi)蒙蒙古古自自治治區(qū)區(qū)重重點點企企業(yè)業(yè)，，2011年被列為為自治區(qū)區(qū)“雙百億工工程”重點培育育企業(yè)之之一，并并于同年年入選“中國民營企業(yè)業(yè)500強(qiáng)”。集團(tuán)位于內(nèi)蒙蒙古烏海市境境內(nèi)，下轄德德晟實業(yè)公司司、德晟焦化化公司、德晟晟洗煤公司、、德晟選矸廠廠、德晟金屬屬制品公司、、德晟房地產(chǎn)產(chǎn)公司、德晟晟物流公司、、德晟商貿(mào)公公司等八家子子公司，現(xiàn)已已形成一個集集原煤開采、、洗選、焦化化、物流、商商貿(mào)為一體的的循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，2010年實現(xiàn)產(chǎn)值51億余元，現(xiàn)有有資產(chǎn)總值達(dá)達(dá)41億元。集團(tuán)為實現(xiàn)跨跨越式發(fā)展，，進(jìn)一步延伸伸產(chǎn)業(yè)鏈，經(jīng)經(jīng)內(nèi)蒙古經(jīng)信信委立項備案案，在蒙西工工業(yè)園區(qū)建設(shè)設(shè)內(nèi)蒙古德晟晟金屬制品有有限公司，擬擬發(fā)展特種鋼鋼產(chǎn)業(yè)，配套套建設(shè)發(fā)電、、水泥等項目目，使集團(tuán)形形成集原煤開開采、洗選、、焦化、煉鐵鐵、煉鋼、軋軋鋼和煤氣、、余熱、礦渣渣綜合利用的的完整的循環(huán)環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈鏈條。金屬制品項目目一期工程計計劃于2012年10月建成投產(chǎn)，，安排就業(yè)3500余人；2014年項目全部建建成后，可安安排就業(yè)15000余人482.5蒙西客戶需求求分析項目

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及需求項目的位置評價還可以，相比起天驕花園位置稍偏。項目的發(fā)展?jié)摿υu價區(qū)域宏觀條件良好，發(fā)展不好判斷，天驕花園這邊銷售情況良好。項目的交通評價交通便利，位置比較偏，不在鎮(zhèn)中心。購房關(guān)注點戶型、價格、小區(qū)配套和將來發(fā)展有無團(tuán)購可能價格合適、戶型合適的情況下會考慮職工工資3500-4500，技術(shù)人員和中層管理工資一般在5000以上有無在本項目購房的打算不考慮，自己有房，投資的話可能會選在烏海。492.5蒙西客戶需求求分析接待人：張總總【總經(jīng)理】內(nèi)蒙古星光集集團(tuán)簡介在蒙西高新技技術(shù)工業(yè)園區(qū)區(qū)內(nèi)（國家新新材料成果轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化化示范基地、、第一批國家家循環(huán)經(jīng)濟(jì)試試點產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)），集團(tuán)公公司有占地面面積2平方公里循環(huán)環(huán)經(jīng)濟(jì)示范園園。目前，特特種鋼做為星星光集團(tuán)具有有競爭優(yōu)勢和和增長潛力的的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)板板塊，已形成成集采選礦、、鋼鐵冶煉、、鑄造與鍛造造為一體的"一園兩基地"鋼鐵產(chǎn)業(yè)。在在園區(qū)內(nèi)的華華鑫公司年產(chǎn)產(chǎn)生鐵100萬噸、礦渣微微粉20萬噸、免燒磚磚3000萬塊；通過三三廢綜合利用用，已形成自自有循環(huán)經(jīng)濟(jì)濟(jì)體系，并取取得了可觀的的效益。廠區(qū)人數(shù)約2000人左右，現(xiàn)在在蒙西與烏海海均有員工宿宿舍，以通勤勤車接送職工工上下班502.5蒙西客戶需求求分析項目

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及需求項目的位置評價還可以，但是離億陽公司近，環(huán)境不好項目的發(fā)展?jié)摿υu價發(fā)展5年左右可能會成為蒙西的中心項目的交通評價交通便利、有公交車購房關(guān)注點戶型、價格、工程進(jìn)度、交房時間、工程質(zhì)量。有無團(tuán)購可能以公司性質(zhì)合作的可能性較小，星光預(yù)計會自己蓋。職工工資3000-4000元。有無在本項目購房的打算不缺房子。512.5蒙西客戶需求求分析接待人：劉部部長【后勤主管】內(nèi)蒙古蒙西水水泥股份有限限公司內(nèi)蒙古蒙西水水泥股份有限限公司（以下下簡稱蒙西水水泥公司）坐坐落在內(nèi)蒙古古自治區(qū)鄂爾爾多斯高原西西部的蒙西高高新技術(shù)工業(yè)業(yè)園區(qū)（國家家新材料成果果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)業(yè)化示范基地地、第一批國國家循環(huán)經(jīng)濟(jì)濟(jì)試點產(chǎn)業(yè)園園區(qū)），東鄰鄰礦產(chǎn)資源富富集的千里山山和京藏高速速公路，西距距包蘭鐵路、、110國道1公里，南距烏烏海機(jī)場6公里，毗鄰西西部煤城—烏海市。目前，蒙西水水泥公司擁有有員工總數(shù)已已達(dá)3000多人，其中大大、中專學(xué)歷歷員工占80%；員工平均年年齡在30歲左右；擁有有不同專業(yè)的的高級工程師師、工程師、、技術(shù)員等技技術(shù)力量；全全員勞動生產(chǎn)產(chǎn)率為34多萬元，是一一支名副其實實的年紀(jì)輕、、學(xué)歷高、技技術(shù)強(qiáng)的員工工隊伍。522.5蒙西客戶需求求分析項目

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及需求項目的位置評價位置一般，現(xiàn)在看覺得偏，以后發(fā)展不確定。項目的發(fā)展?jié)摿υu價看蒙西發(fā)展，蒙西好了這個項目才會好。項目的交通評價交通方便，但是大車較多，污染會很大。購房關(guān)注點主要看價格，其他都差不多。有無團(tuán)購可能先問問領(lǐng)導(dǎo)，問題不大。職工工資4000左右，中層領(lǐng)導(dǎo)在5000左右。有無在本項目購房的打算團(tuán)購的話會考慮買一套。532.5蒙西客戶需求求分析接待人：長主主任【辦公室主任】神華蒙西煤化化股份有限公公司企業(yè)介紹：神神華蒙西煤化化股份有限公公司位于資源源富集的內(nèi)蒙蒙古自治區(qū)鄂鄂爾多斯高原原西部，西臨臨黃河，東靠靠千里山，南南距烏海飛機(jī)機(jī)場6公里，110國道、109國道及丹拉高高速公路在此此交匯，自營營鐵路專運線線在烏海北站站與包蘭鐵路路接軌，產(chǎn)品品全部納入國國務(wù)院直屬特特大型企業(yè)——神華集團(tuán)出口口和路、港外外運計劃，運運輸條件極為為方便和可靠靠。擁有固定資資產(chǎn)3.1億元，員工工420人(上述資產(chǎn)和和人員指公公司本部和和焦廠)。另外，為為在建300萬噸/年煤礦和400萬噸/年洗煤廠陸陸續(xù)招收員員工490人，正在培培訓(xùn)和分批批上崗542.5蒙西客戶需需求分析項目

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及需求項目的位置評價挺好，對神華來說比較方便，通勤車經(jīng)過那里。項目的發(fā)展?jié)摿υu價發(fā)展不好判斷，如果小區(qū)全部建成應(yīng)該會很不錯。項目的交通評價交通比較發(fā)達(dá)。購房關(guān)注點價格、戶型、工程進(jìn)度、小區(qū)維護(hù)【物業(yè)】。有無團(tuán)購可能可以給組織，但主要看職工個人意向。職工工資4000左右。有無在本項目購房的打算有房子、在烏海住。552.5蒙西客戶需需求分析接待人：趙趙主席【工會主席】神華蒙西煤煤化股份有有限公司企業(yè)介紹：：神華蒙西西煤化股份份有限公司司位于資源源富集的內(nèi)內(nèi)蒙古自治治區(qū)鄂爾多多斯高原西西部，西臨臨黃河，東東靠千里山山，南距烏烏海飛機(jī)場場6公里，110國道、109國道及丹拉拉高速公路路在此交匯匯，自營鐵鐵路專運線線在烏海北北站與包蘭蘭鐵路接軌軌，產(chǎn)品全全部納入國國務(wù)院直屬屬特大型企企業(yè)——神華集團(tuán)出出口和路、、港外運計計劃，運輸輸條件極為為方便和可可靠。擁有固定資資產(chǎn)3.1億元，員工工420人(上述資產(chǎn)和和人員指公公司本部和和焦廠)。另外，為為在建300萬噸/年煤礦和400萬噸/年洗煤廠陸陸續(xù)招收員員工490人，正在培培訓(xùn)和分批批上崗562.5蒙西客戶需需求分析572.5蒙西客戶需需求分析接待人：祈祈總【總經(jīng)理】內(nèi)蒙古君正正能源化工工股份有限限公司（簡稱：內(nèi)內(nèi)蒙君正；；股票代碼碼：601216）于2003年投資創(chuàng)建建，現(xiàn)已發(fā)發(fā)展為烏海海市的骨干干企業(yè)，也也是內(nèi)蒙古古自治區(qū)60強(qiáng)企業(yè)之一一。目前公公司資產(chǎn)近近70億元，業(yè)務(wù)務(wù)涉足煤炭炭、石灰石石、電力、、冶金、化化工、物資資流通、建建材等多個個領(lǐng)域，公公司完全按按照“低耗能”、“零排放”、“綠色環(huán)?！钡目茖W(xué)發(fā)展展理念，做做到裝置相相互依托、、資源綜合合利用的循循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，真真正達(dá)到了了經(jīng)濟(jì)、節(jié)節(jié)能、環(huán)保?！，F(xiàn)已形形成年發(fā)電電20億千瓦時，，硅鐵10萬噸，白灰灰60萬噸，電石石50萬噸，PVC45萬噸和燒堿堿40萬噸的生產(chǎn)產(chǎn)能力，每每年實現(xiàn)銷銷售收入70多億元。職工人數(shù)約約2000多人，在烏烏海市已開開發(fā)了職工工公寓樓，，預(yù)計2014年正式使用用。582.5蒙西客戶需需求分析項目

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及需求項目的位置評價位置一般，主要是距離蒙西中心商圈比較遠(yuǎn)，而且人煙稀少。項目的發(fā)展?jié)摿υu價全部建成會很不錯，但蒙西主要發(fā)展方向應(yīng)該是南邊吧，并不是很清楚。項目的交通評價交通就不用說了，很方便，我們通勤車要經(jīng)過那里。購房關(guān)注點價格便宜、戶型要規(guī)整、小區(qū)干凈。有無團(tuán)購可能可以團(tuán)購，主要什么時候動工和交工，動工了以后才會談?wù)剤F(tuán)購方面的事情。職工工資中層領(lǐng)導(dǎo)以上6000元，普通職工主要看工作年限，一般在3500元。有無在本項目購房的打算自己有房，不考慮。592.5蒙西客戶需需求分析接待人：魏魏部長【綜合部】蒙西鄂爾多多斯鋁業(yè)有有限公司內(nèi)蒙古蒙西西鄂爾多斯斯鋁業(yè)有限限公司成立立于2006年7月4日,是由內(nèi)蒙古古蒙西高新新技術(shù)集團(tuán)團(tuán)有限公司司和鄂爾多多斯電力冶冶金股份有有限公司共共同投資設(shè)設(shè)立的有限限公司。公公司位于鄂鄂爾多斯市市蒙西高新新技術(shù)工業(yè)業(yè)園區(qū),注冊資本35000萬元,主要利用粉粉煤灰提取取氧化鋁技技術(shù)進(jìn)行氧氧化鋁員工人數(shù)400多人，現(xiàn)有有博士3人、碩士7人，70％以上為大大專學(xué)歷。。602.5蒙西客戶需需求分析612.5蒙西客戶需需求分析主要對于價價格較為敏敏感，可以以作為員工工福利來進(jìn)進(jìn)行購買，，前期可以以統(tǒng)計員工工購買人數(shù)數(shù)與需求，，具體合作作方式待定定，如確定定項目開工工與竣工日日期可以申申報所在廠廠區(qū)高層領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行詳詳細(xì)協(xié)商。。消費者偏好好受到地域域、經(jīng)濟(jì)水水平、政治治因素、城城市特性、、氣候特征征、風(fēng)俗習(xí)習(xí)慣等諸多多因素的影影響，結(jié)合合蒙西的實實際情況，，經(jīng)過走訪訪調(diào)查，發(fā)發(fā)掘一些蒙蒙西居民對對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以及住住房的偏好好，雖走訪訪數(shù)量有限限，但我們們竭力的與與社會各個個階層溝通通，發(fā)現(xiàn)了了蒙西消費費者的以下下偏好需求求：1、城區(qū)發(fā)展很快且已成成規(guī)模，消消費者逐漸漸認(rèn)可，大大多消費者者愿在此區(qū)區(qū)域安家置置業(yè)，2、消費費者者對對于于住住宅宅建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格則偏偏好好現(xiàn)現(xiàn)代代主主義義風(fēng)風(fēng)格格和和異異域域風(fēng)風(fēng)格格，，崇崇尚尚““都都市市化化的的、、簡簡約約的的、、現(xiàn)現(xiàn)代代化化的的””。。3、在價價格格上上，消消費費者者偏偏好好往往往往與與其其經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)能能力力產(chǎn)產(chǎn)生生一一定定的的矛矛盾盾，，但但消消費費者者承承受受力力的的伸伸縮縮強(qiáng)強(qiáng)，，多多在在25——35萬左左右右適適宜宜。。4、戶型型面面積積上上，市場場以以90——120平方方米米面面積積區(qū)區(qū)間間最最受受消消費費者者的的青青睞睞。。5、受到到當(dāng)當(dāng)?shù)氐仫w飛機(jī)機(jī)航航道道影影響響，市市場場的的樓樓盤盤樓樓層層都是多多層的的，但但消費費者都都比較較偏好好多層層，對對于樓樓層選選擇上上除去去頂層層外對對一層層也不不認(rèn)可可，主主要原原因是是城市市老齡齡化不不嚴(yán)重重中青青年人人群居居多。。6、對小區(qū)區(qū)的景景觀調(diào)查中中，很很多人人對小小區(qū)如如果有有好的的景觀觀興趣趣很濃濃。7、學(xué)區(qū)房房也是他他們看看中的的一個個因素素。8、注重產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)，對房房屋配配置及及管理理比較較重視視。62需求研研究消費者者偏好好2.5蒙西客客戶需需求分分析63天驕花花園2.6區(qū)域?qū)Ρ葮菢潜P項目名名稱：：蒙西西天驕驕花園園項目地地址：：蒙西西醫(yī)院院東南南方向向，陽陽光學(xué)學(xué)校正正南開開發(fā)發(fā)商：：鄂鄂爾爾多斯斯市蒙蒙西房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限限公司司物業(yè)形形態(tài)：：多層層、住住宅、、商業(yè)業(yè)戶戶型概概況：：以80-110平平米的的兩房房為主主力戶戶型。。項項目優(yōu)優(yōu)勢：：□本本地區(qū)區(qū)唯一一一個個大型型社區(qū)區(qū)，□□內(nèi)部部配套套與周周邊配配套相相對較較為完完善□戶型型面積積多元元化，，針對對客戶戶群體體多元元化項目劣劣勢：：□□銷售售和推推廣未未得到到足夠夠的重重視□□對客客戶群群體認(rèn)認(rèn)知度度不夠夠，策策劃活活動方方式單單一□對項項目本本身沒沒有長長遠(yuǎn)規(guī)規(guī)劃64天驕花花園2.6區(qū)域?qū)Ρ葮菢潜P一期A區(qū)區(qū)、18棟棟樓、、C區(qū)區(qū)、12棟棟樓、、二期B區(qū)還還未建建優(yōu)惠：：首付付一次次性付付清優(yōu)優(yōu)惠惠5000--10000元銷售情情況：：部分分已售售出銷售價價格：：住宅宅：一一層:3130二二層：：3380三三層：：3480四四層層：3080五五層層：2730閣閣樓樓：1800一次性性付款款優(yōu)惠惠3%商業(yè)：：8000左右右北面面65園丁尚尚品2.6區(qū)域?qū)Ρ葮菢潜P規(guī)劃建建設(shè)面面積:87529.51㎡住宅建建總筑筑面積積57107.3㎡商業(yè)建建筑面面積23247.36㎡㎡會所建建筑面面積1405.2㎡㎡一層車車庫面面積2931.92㎡項目的的建筑筑密度度30%項目的的綠化化率30%以上項目的的容積積率1.21小區(qū)共共17棟總戶戶數(shù)510戶66園丁尚尚品2.6區(qū)域?qū)Ρ葮菢潜P一期住住宅總建面面：41712.27㎡㎡（363套）已售定向總總面積：21841.98㎡㎡（185套）已售散戶總總面積：12973.39（121套）未售剩余總總面積：6896.9（57套）戶型99-100100-110110-120120-130130-140140以上和計A224B44C33D235E11247E215

6F4138G15520總計2271015357一期住宅未未售套數(shù)情情況：57套67園丁尚品2.6區(qū)域?qū)Ρ葮菢潜P戶型99-100100-110110-120120-130130-140140以上和計A2144469B18211C11D23

5E1156E21131

15F1

1G11213總計2254222111121一期住宅已已售套數(shù)情情況：121套68園丁尚品2.6區(qū)域?qū)Ρ葮菢潜P一期住宅每每階段成交交量69園丁尚品2.6區(qū)域?qū)Ρ葮菢潜P一期商業(yè)每每階段成交交量70園丁尚品2.6區(qū)域?qū)Ρ葮菢潜P一期住宅價價格及優(yōu)惠惠71園丁尚品2.6區(qū)域?qū)Ρ葮菢潜P一期住宅價價格及優(yōu)惠惠72園丁尚品2.6區(qū)域?qū)Ρ葮菢潜P園丁尚品投投資收益分分析項目數(shù)據(jù)建筑面積住宅總建：57107.3㎡可售面積：57107.3㎡商業(yè)總建：27334㎡可售面積：21334㎡其他總建：

4333㎡可售面積：2931.92㎡可售部分地價、建安造價、管網(wǎng)300+340+1120=1760元/㎡銷售參考單價住宅均價2377元/㎡商鋪均價4700元/㎡73園丁尚品2.6區(qū)域?qū)Ρ葮菢潜P項目可售建筑面積（㎡）銷售價格(元/㎡)銷售總價（萬元）住宅57107.3237713574商業(yè)27334470012847車庫2931.9235001026合計27447其他成本計算辦法金額（萬元）不可預(yù)見成本按銷售收入5%計算1372合計1372（2）項目一次次性收入部部分稅費（1）項項目目總總收收入入（3）項項目目其其他他成成本本稅費種類計算方法稅費金額（萬元）銷售稅金按項目總收入5.1%計1400土地增值稅按項目總收入1.5%計411企業(yè)所得稅按利潤總額5%計1372合計318374園丁丁尚尚品品2.6區(qū)域域?qū)Ρ缺葮菢潜P盤各項指標(biāo)計算方法計算值（萬元）總成本【稅前】建造期間各項成本之和15545總成本【稅后】總成本+稅金20100實際投資總成本-銷售收入-未投入成本2500投資周期2年項目收入27447總利潤項目收入—總投資11902凈利潤總利潤—企業(yè)所得稅7347成本利潤率（稅前）總利潤/總成本×100%59.2%年成本利潤率（稅前）成本利潤率/開發(fā)年限29.6%投資利潤率（稅前）總利潤/實際投資×100%476%年成本利潤率（稅前）投資利潤率/開發(fā)年限238%成本利潤率（稅后）凈利潤/總成本×100%36.5%年成本利潤率（稅后）成本利潤率/開發(fā)年限18.3%投資利潤率（稅后）凈利潤/實際投資×100%294%年投資利潤率（稅后）投資利潤率/開發(fā)年限147%75鑫海海城城2.6區(qū)域域?qū)Ρ缺葮菢潜P盤項目目名名稱稱：：鑫鑫海海城城項目目地地址址：：金金隅隅時時代代北北面面開發(fā)發(fā)商商：：龍龍?zhí)┨┘瘓F(tuán)團(tuán)物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)：：公公寓寓、、住住宅宅、、商商業(yè)業(yè)戶戶型型概概況況：：以以40平平米米的的公公寓寓為為主主力力戶戶型型。。項項目目優(yōu)優(yōu)勢勢：：□□小小面面積積公公寓寓降降低低購購房房門門檻檻，，□□距距離離蒙蒙西西唯唯一一商商業(yè)業(yè)圈圈較較近近，，地地理理位位置置較較好好。?！跎躺虡I(yè)業(yè)戶戶型型格格局局較較好好，，進(jìn)進(jìn)深深短短面面積積符符合合市市場場項目劣勢：□□項目體量量小，內(nèi)部配配套不完善。。□□對客戶戶群體認(rèn)知度度不夠，策劃劃活動方式單單一□公寓的定位位不準(zhǔn)確，市市場接受面小小。76鑫海城2.6區(qū)域?qū)Ρ葮潜P盤項目名稱：鑫鑫海城項目地址：金金隅時代北面面開發(fā)商：龍龍?zhí)┘瘓F(tuán)物業(yè)形態(tài)：公公寓、住宅、、商業(yè)戶戶型概況：以以40平米的的公寓為主力力戶型。項項目優(yōu)勢：：□小面積公公寓降低購房房門檻，□□距離蒙西唯唯一商業(yè)圈較較近，地理位置較好好?！跎虡I(yè)戶型格格局較好，進(jìn)深短面積符符合市場項目劣勢：□□項目體量量小，內(nèi)部配套不完完善?！酢鯇蛻羧后w認(rèn)認(rèn)知度不夠，，策劃活動方式式單一□公寓的定位位不準(zhǔn)確，市場接受面小小。77PART03產(chǎn)品定位策略略3.1整體定位闡述述3.2項目主題概念念定位3.3商業(yè)定位3.4住宅定位3.5項目總體價值值分析3.6項目價格定位位78S——優(yōu)勢：1、城市未來走走向，交通優(yōu)優(yōu)勢明顯。2、城市入口，，人流量大。。3。項目規(guī)模較較大，城市未未來核心地帶帶，且地塊規(guī)規(guī)整利于整合合。4、開發(fā)商形象象在本地已形形成，便于由由開發(fā)商形象象向項目形象象邁進(jìn)。W——劣勢：1、周邊配套不不完善，現(xiàn)行行對位置認(rèn)可可度不高2、項目規(guī)模較較大，建筑周周期過長。3、城市人口較較少，銷售速速度較慢。O——機(jī)會：1、城市發(fā)展迅迅速，已有成成功案例。2、區(qū)域目前的的房價仍處于于較低價位，，還有較大漲漲的空間，升升值潛力巨大大。3、交通拉動：：項目交通線線南北東西貫貫通，以及相相應(yīng)的后續(xù)各各種市政設(shè)施施完善，必將將帶來強(qiáng)大的的人流、物流流、信息流，，財富流。隨隨著管委會的的遷移，城市市重心轉(zhuǎn)變，，必將帶動群群眾眼球。T——威脅：1、針對客群對對本地段的認(rèn)認(rèn)可時間，決決定本項目的的銷售速度。。2、即將會有其其他項目入市市，已有項目目的競爭，將將不可避免的的對本項目后后期入市造成成一定影響，，分流一部分分本項目的目目標(biāo)客戶群，，且對本項目目的市場競爭爭力帶來壓力力和沖擊。產(chǎn)品SWOT分析3.1整體定位闡述述79Strength優(yōu)勢總結(jié)項目規(guī)模大，，處于交通樞樞紐，開發(fā)商商形象已深入入人心。Opportunity機(jī)會分析隨著蒙西發(fā)展展，現(xiàn)行商圈圈必將滿足不不了未來人人群的消費費。Threaten威脅分析怎樣讓真對客客群快速認(rèn)可可本項目成為為首要目標(biāo)。。SWOT總結(jié)周邊配套不完完善，項目規(guī)規(guī)模決定了銷售周期與建建筑周期。Weakness劣勢總結(jié)加速開發(fā)速度度，搶占市場場先機(jī)和空白白。與政府配合，，協(xié)調(diào)規(guī)劃，，分段開發(fā)。。與已建項目形形成差異化經(jīng)經(jīng)營。加速客群對本本項目的認(rèn)可可度，對本項項目做準(zhǔn)確定定位。SWOT對策分析：3.1整體定位闡述述80新城市商業(yè)中心娛樂休閑新地標(biāo)打破區(qū)域內(nèi)傳傳統(tǒng)或現(xiàn)有商商業(yè)推廣模式式，將本項目目商業(yè)部分作作為重點單獨獨推廣，以商商業(yè)帶動住宅宅，同時淡化化住宅商業(yè)氣氣氛，變被動動為主動。傳遞給給業(yè)主主不一一樣的的商業(yè)業(yè)信息息，即即:商業(yè)中中心區(qū)區(qū)的精精品住住宅，，而非非住宅宅的配配套商商業(yè)。。住宅區(qū)區(qū)的配配套商商業(yè)商業(yè)中中心區(qū)區(qū)的精精品住住宅項目定定位模模式3.1整體定定位闡闡述新觀念念轉(zhuǎn)變變81就商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)而言言，我我們認(rèn)認(rèn)為，，商業(yè)業(yè)市場場的成成功運運作主主要根根基在在于[城市商商業(yè)需需求、、區(qū)域域條件件、產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益]三方位位立體體整合合，因因此本本策劃劃方案案以實實現(xiàn)項項目商業(yè)價價值為為核心心、我我們要要創(chuàng)造造差異異化產(chǎn)產(chǎn)品市市場機(jī)機(jī)能為指導(dǎo)導(dǎo)思想想。3.1整體定定位闡闡述都市綜合體協(xié)同性商務(wù)性配套性82項目目總總體體定定位位本項項目目定定位位為為集集零零售售、、餐餐飲飲、、娛娛樂樂、、居居住住等等諸諸多多功功能能于于一一體體的的中中規(guī)規(guī)模模、、綜綜合合性性、、現(xiàn)現(xiàn)代代化化、、高高品品質(zhì)質(zhì)的的標(biāo)標(biāo)志志性性都都市市綜綜合合體體。。住宅宅物物業(yè)業(yè)與與商商業(yè)業(yè)相相輔輔相相成成，，自自處處鬧鬧市市繁繁華華，，卻卻又又鬧鬧中中取取靜靜、、自自成成一一體體，，這這些些難難能能可可貴貴的的特特征征和和質(zhì)質(zhì)素素，，使使得得住住宅宅物物業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)別別于于普普通通的的住住宅宅。。3.1整體體定定位位闡闡述述83該地地區(qū)區(qū)目目前前商商業(yè)業(yè)主主要要開開拓拓點點在在中中心心街街，，且且城城市市商商業(yè)業(yè)主主題題也也不不夠夠明明確確，，沒沒有有主主力力商商業(yè)業(yè)市市場場，，更更不不具具備備城城市市商商業(yè)業(yè)競競爭爭力力………我司司觀觀點點：：從項項目目整整體體規(guī)規(guī)劃劃看看，，項項目目屬屬于于住住宅宅與與商商業(yè)業(yè)為為綜綜合合體體的的主主力力項項目目。。從地地塊塊商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃看看，，項項目目建建成成后后將將是是商商業(yè)業(yè)輻輻射射范范圍圍較較大大的的項項目目。。從地塊商業(yè)區(qū)區(qū)位來看，應(yīng)應(yīng)以主力店與與中型賣場購購物為主，門門面商業(yè)為輔輔。定位方向3.1整體定位闡述述做為一個資源源豐富經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展迅速的的的城市，蒙西西這遠(yuǎn)遠(yuǎn)是不不夠的84配合項目住宅宅定位及主題題“橙色生活系列列”定位主題概概念，達(dá)到住住宅與商業(yè)有有機(jī)結(jié)合的目目的，體現(xiàn)本本項目商業(yè)與與住宅的統(tǒng)一一性，有利于于整個項目的的整體對外宣宣傳。前面圖表顯示示，本項目的的檔次定位影影響因素與中中檔市場極為為相似，根據(jù)據(jù)各細(xì)分市場場定位的影響響因素、前期期市場調(diào)研所所反映的有效效需求空間、、消費群體的的置業(yè)需求以以及項目資源源條件的相互互迎合度，我我們建議項目目進(jìn)入中檔的的細(xì)分市場，，打造中檔多層商住住一體精品典典范3.2項目主題概念念定位“橙色”------活潑，充滿動動感的顏色，，體現(xiàn)地域與與風(fēng)格兩大特特征，給人一一種積極，靈靈動的濃郁氣氣息，帶給人人們對未來的的一種美好的的憧憬。用橙色點綴，，用來體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代的流行風(fēng)風(fēng)尚，體現(xiàn)項項目風(fēng)格。85商業(yè)主題概念念解析Original:原創(chuàng)的（建筑風(fēng)格與與形式）Recreational:休閑的（生活氛圍））Abundant:豐富的（商業(yè)消費選選擇）Neighborly:友好的（商業(yè)空間））Glowing:生氣勃勃的（產(chǎn)業(yè)居住人人群）Expedite:便利的（物質(zhì)與精神神消費）3.3商業(yè)定位86商業(yè)主題定位位建議建議商業(yè)主題題定位充分體體現(xiàn)項目商業(yè)業(yè)面積的功能能定位，使得得消費者能夠夠通過主題概概念加深對商商業(yè)面積功能能的了解，進(jìn)進(jìn)而加深其消消費觀念，培培養(yǎng)其消費習(xí)習(xí)慣。主題概念：rangeTown3.3商業(yè)定位87商業(yè)主題概念念解析OrangeTown揭示了項目未未來消費人群群的屬性“橙色空間”；Orange這個單詞的6個字母又是體體現(xiàn)項目商業(yè)業(yè)功能的6個英文單詞的的首個字母縮寫寫（詳細(xì)解析析在后）；Orange單詞認(rèn)知度高高，發(fā)音簡單單，易于口口口相傳；OrangeTown的“Town”能夠充分體現(xiàn)現(xiàn)住宅特點以以及商業(yè)體量量；3.3商業(yè)定位88消費者消費需求消費市場住宅人口增長長消費需求的提提升現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的的檔次及發(fā)展展限制蒙西地區(qū)新商機(jī)新的區(qū)域型商商業(yè)中心業(yè)態(tài)分析3.3商業(yè)定位89R1（現(xiàn)實情景）R2（開發(fā)目標(biāo)）本報告需解決的核心問題蒙西整體商業(yè)發(fā)展層級較低，無明確的規(guī)劃發(fā)展方向；項目所在位置是蒙西發(fā)展核心區(qū)域之一，商業(yè)正在蓬勃發(fā)展，商業(yè)認(rèn)知度比較高，輻射范圍廣，除去原有商業(yè)街，目前多為社區(qū)型商業(yè)，分布零散。領(lǐng)先蒙西半步的商業(yè)項目；希望借助商業(yè)實現(xiàn)項目整體增值，樹立項目和企業(yè)的品牌影響力項目在招商后短期內(nèi)活起來，并保持持續(xù)經(jīng)營狀況好的局面；如何在正確把握蒙西商業(yè)發(fā)展總體方向的前提下，對蒙西商業(yè)發(fā)展趨勢作出正確的前瞻式預(yù)判；如何提升所在區(qū)域的人氣？如何在區(qū)域內(nèi)住宅群體對區(qū)域內(nèi)商業(yè)認(rèn)知度不高的情況下，把握本項目的主要服務(wù)群體，留住區(qū)域內(nèi)客群？如何提升項目所在區(qū)域的商業(yè)檔次？如何在商業(yè)輻射范圍小的前提下，定位本項目的商業(yè)等級、輻射范圍，是否可跳出區(qū)域內(nèi)原有競爭格局，引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展？業(yè)態(tài)分析3.3商業(yè)定位90假日酒店北國經(jīng)典園丁尚品空地天驕花園金隅時代移民樓蒙西醫(yī)院管委會空地空地學(xué)校3.3商業(yè)定位項目商業(yè)位置置示意圖主商業(yè)區(qū)次商業(yè)區(qū)次商業(yè)區(qū)鑫海城次商業(yè)區(qū)次商業(yè)區(qū)91123商業(yè)項目與住住宅項目分開開，將商業(yè)項項目單獨重點點推廣商業(yè)項目推廣廣定位明確：：打造成城市市商業(yè)中心—新城市商業(yè)中中心以主題樂園、、主題賣場、、餐飲、娛樂樂等業(yè)態(tài)作為為推廣重點，，打造體驗式式休閑娛樂新新地標(biāo)商業(yè)定位要要點3.3商業(yè)定位92商業(yè)功能定定位建議綜合考慮蒙蒙西的地理理位置、未未來入住的的居住人群群，對于蒙蒙西商業(yè)面面積功能定定位如下：：立足于區(qū)域域未來居住住人口變化化，面向更更充滿活力力的產(chǎn)業(yè)居住人人群；開放、友好好的商業(yè)空間間，不僅僅僅局限于蒙蒙西的居住住人群；兼容多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，提供消消費人群以以豐富的物物質(zhì)與精神神消費選擇擇；新穎的建筑風(fēng)格，，吸引消費費者到達(dá)項項目消費；；為消費者營營造休閑、生活活氛圍；提供消費人人群便利性消費費。3.3商業(yè)定位93主力店定位位主力店位置置、樓層、、硬件等建建議位置：位于主干道道十字路口口，展示效效果優(yōu)越，，受主力店店客戶喜歡歡環(huán)境：因主力店聚聚客能力強(qiáng)強(qiáng)，日常經(jīng)經(jīng)營將給住住宅人群帶帶來一定的的嘈雜，將將其放在靠靠近路口的位置置最大程度度的優(yōu)化內(nèi)內(nèi)部住宅人人群的居住住環(huán)境硬件條件：選擇最具有有硬件修改改優(yōu)勢的，，便于根據(jù)據(jù)主力店的的需求重新新設(shè)計的位位置設(shè)置主力店店的作用：：在商業(yè)項目目初期通過過主力店的的設(shè)置達(dá)到到在最短時時間內(nèi)聚集集大量客流流，提高項項目在區(qū)域域內(nèi)的認(rèn)知知度，以達(dá)達(dá)到提升項項目其他商商業(yè)面積租租金或售價價，以及住住宅售價的的效果。主力店類型型選擇：大型超市、、銀行、中中型專業(yè)賣賣場（家電電、建材、、服裝、、日用品等等）、餐飲飲娛樂業(yè)態(tài)態(tài)等，滿足足目標(biāo)消費費群多樣化化的消費需需求，同時時最大程度度的吸引最最廣泛的消消費人群。。主力店設(shè)置置考慮要素素：3.3商業(yè)定位94商業(yè)類型分分析3.3商業(yè)定位類別商品結(jié)構(gòu)經(jīng)營方式商業(yè)功能與本案契合度便利店以銷售食品、小百貨為主，有容量小、即食消費性特點以開架自選為主，收銀集中結(jié)算營業(yè)時間10小時以上，提供即食性食品的輔助設(shè)施能滿足居民消費需求，與本案定位相符，宜發(fā)展大型綜合商場大眾化衣、食、日用品齊全，滿足一次性購物采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，收銀集中結(jié)算營業(yè)時間12小時以上大型綜合市場業(yè)態(tài)雜亂、檔次較低不宜發(fā)展倉儲商店以銷售大眾化衣、食、日用品為主，實行低價格、批量銷售采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，收銀集中結(jié)算設(shè)相當(dāng)面積的停車場同上專業(yè)店以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性，品種豐富采用柜臺銷售或開架面售方式從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識本案地塊切割性較強(qiáng)，較為分散，不適宜發(fā)展大型專業(yè)商場以銷售某一大類或幾幾大類商品為主，品種豐富采用自選銷售和開架面售相結(jié)合的方式設(shè)相當(dāng)面積的停車場，提供相關(guān)技術(shù)和服務(wù)市場容量有限，本案發(fā)展大型專業(yè)市場不適宜專賣店以銷售某一品牌系類商品為主，銷量少、質(zhì)優(yōu)、毛利高采用柜臺銷售或底鋪式方式注重品牌聲譽(yù)，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務(wù)根據(jù)本案區(qū)位優(yōu)勢及周邊客群情況看，可填補(bǔ)市場空白，較宜發(fā)展百貨商店具有綜合性，門類齊全，以銷售服裝、化妝品、禮品、家庭用品為主采用柜臺銷售或開架面售結(jié)合的方式注重服務(wù)，設(shè)導(dǎo)購、餐飲、娛樂等服務(wù)項目和設(shè)施功能齊全與本案定位較為復(fù)合，但周邊零散白活商店趨于飽和，不宜發(fā)展中型購物中心由百貨店或中型綜合商業(yè)作為核心，由專賣店等零售業(yè)和餐飲娛樂設(shè)施構(gòu)成由開發(fā)企業(yè)有計劃的開設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃、布局、運營管理，店鋪分散承租、獨立經(jīng)營功能齊全，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體項目商業(yè)體量適中，業(yè)態(tài)豐富、購買力充足，最適宜本案發(fā)展95兒童用品類類女性用品類類成衣棉紡類類日用百貨類類小商品類項目可選擇擇的招商定位方方向綜合考慮上上述招商原原則，項目目的招商定定位方向主主要有以下下幾類：家居建材類類成人服裝類類3.3商業(yè)定位96商業(yè)功能定定位關(guān)鍵詞詞釋義居住人口變變化蒙西地區(qū)的的新移民提提升了蒙西西整體居住住人群的消消費檔次。。開放、友好好蒙西的商業(yè)業(yè)面積具有有更大的包包容性，服服務(wù)于整個個蒙西。多樣化不同于目前前蒙西地區(qū)區(qū)的現(xiàn)有商商業(yè)，具有有更豐富的的商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)選擇。新穎致力于打造造蒙西商業(yè)業(yè)項目的地地標(biāo)性建筑筑。休閑、生活活提供消費者者以單純購購物外的解解壓與放松松的精神消消費環(huán)境。。3.3商業(yè)定位97商業(yè)業(yè)態(tài)初初步規(guī)劃建建議日常常生生活活大型型超超市市小型型便便利利店店大型型專專業(yè)業(yè)賣賣場場家庭庭生生活活家居居家電電兒童童聚會會生生活活餐飲飲休閑閑娛樂樂健康康生生活活健身身診所所藥店店美好好生生活活美容容美美發(fā)發(fā)服裝裝服服飾飾一站站式式購購物物、、一一家家休休閑閑、、一一天天逛逛街街??！3.3商業(yè)業(yè)定定位位98產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃規(guī)劃劃因地地制制宜宜，，合合理理分分區(qū)區(qū)項目目宗宗地地四四周周規(guī)規(guī)整整，，也也沒沒有有出出現(xiàn)現(xiàn)分分割割處處于于一一個個整整體體，，根根據(jù)據(jù)地地塊塊條條件件，，結(jié)結(jié)合合外外部部景景觀觀可可以以形形成成一一個個整整體體的的組組團(tuán)團(tuán)規(guī)則則的的地地塊塊要要形形成成相相對對獨獨立立特特點點鮮鮮明明的的組組團(tuán)團(tuán)半圍圍合合錯錯落落布布局局，，景景觀觀價價值值最最大大化化避免免北北方方傳傳統(tǒng)統(tǒng)““兵兵營營式式””布布局局，，通通過過建建筑筑物物適適當(dāng)當(dāng)偏偏轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)、、半半圍圍合合方方式式形形成成組組團(tuán)團(tuán)空空間間；；各建建筑筑錯錯落落排排布布，，增增大大景景觀觀面面；；入口廣廣場、、外部部街區(qū)區(qū)體現(xiàn)現(xiàn)主題題在臨街街面設(shè)設(shè)置大大氣的的入口口廣場場及商商業(yè)街街；體體現(xiàn)大大氣的的社區(qū)區(qū)外部部形象象，吻吻合都都市生生活主主題3.4住宅定定位99城市中中央·創(chuàng)領(lǐng)社社區(qū)高新中中央（（NewCentral）：處于城城市發(fā)發(fā)展核核心居居住組組團(tuán)，，體現(xiàn)現(xiàn)項目目區(qū)域域價值值；創(chuàng)領(lǐng)社社區(qū)（（innovate,NoblenessLiving）：創(chuàng)新、、生態(tài)態(tài)、品品質(zhì)，，蒙西西未來來的高高尚居居住區(qū)區(qū)，融融匯自自然及及特色色景觀觀藝術(shù)術(shù)，，精英英專屬屬棲居居地,暢享新新生活活。獨獨有性性市場場占位位，滿滿足目目標(biāo)客客群訴訴求，，差異異化吸吸引。。形象定定位3.4住宅定位100形象定位城市核心區(qū)區(qū)時時尚新生生活3.4住宅定位101綜上問題，，我們認(rèn)為為本案面臨臨的問題可可歸納為一一點，即如何打造暢暢銷的高性性價比產(chǎn)品品？性價比價格性能降低單價贈送面積總價及首付壓縮面積有沒有？有，恒大在做！公司越滾越大，已超萬科！贈送露臺、贈送陽臺，你能想到的低成本的。保證功能基礎(chǔ)上，壓縮面積，減少浪費！核心屬性重要屬性邊緣屬性地理位置戶型設(shè)計周邊環(huán)境社區(qū)環(huán)境外延屬性城市資源交通條件物業(yè)服務(wù)社區(qū)配套建筑類型建筑風(fēng)格社區(qū)景觀科技配置文化身份體驗品牌品牌公司做法暫不適合本案重點考慮適度考慮重點考慮3.4住宅定位102戶型分析受地塊和容容積率限制制，很多樓樓盤產(chǎn)品同同質(zhì)化的走走向小戶型型開發(fā)模式式，80—100平米的兩室室比例相對對較大，因因此本項目目產(chǎn)品除了了爭奪這類類低端需求求客戶外。。還要面向向區(qū)域投資資客戶和外外地客戶，，所以在三三室二廳一一衛(wèi)，三室室二廳二衛(wèi)衛(wèi)，及更大大戶型方向向也要占一一定的比例例。所以我我們的產(chǎn)品品戶型種類類豐富，80-140為主要開發(fā)發(fā)面積戶型型。裝修標(biāo)準(zhǔn)基本做到樓樓道內(nèi)墻面面刮白、地地面鋪瓷磚磚，外立面面高層涂料料加以真石石漆點綴，，或直接選選用真石漆漆，項目賣點主推小戶型型以生活便便利，城市市化為主打打。賣點多多為：低總總價、小面面積、投資資升值。大大戶型以地地段價值，，區(qū)域升值值，產(chǎn)品品品質(zhì)為主打打。賣點多多為：投資資升值、舒舒適，時尚尚。3.4住宅定位103綜前，我公公司認(rèn)為適適合本案的的開發(fā)戰(zhàn)略略應(yīng)為：公司經(jīng)營把本案作為為公司進(jìn)軍軍一、二線線城市的撬撬板，以高高質(zhì)量的建建筑適宜的的利潤率實現(xiàn)公司品品牌形象提提升、銷售售周期縮短短，為公司司奠定雄厚厚的基礎(chǔ)。。開發(fā)思路底商住宅、、差別對待待，以最大大限度挖掘掘兩種物業(yè)業(yè)開發(fā)價值值；盡可能提高高容積率，，以保證項項目投資利利潤率的實實現(xiàn)。產(chǎn)品塑造走市場主流流路線，打打造高性價價比樓盤，，以快速回回現(xiàn)，滿足足現(xiàn)金流需需求。資金安排盡可能靠銷銷售回款來來滿足前期期資金需求求；與小銀行戰(zhàn)戰(zhàn)略合作，，以確保