XXXX武漢東湖春樹(shù)里二期商業(yè)都市綜合體項(xiàng)目發(fā)展建議

東湖春樹(shù)里.二期

發(fā)展建議

目錄第一部分項(xiàng)目背景第二部分項(xiàng)目分析第三部分區(qū)域市場(chǎng)分析第四部分項(xiàng)目定位第五部分項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)第六部分項(xiàng)目收益預(yù)測(cè)第一部分

項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目概況：東湖春樹(shù)里地處徐東大街與中北路交匯處，占地面積105畝，總建筑面積62萬(wàn)㎡；集住宅、商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓一體的城市綜合體；其中住宅15萬(wàn)㎡、寫(xiě)字樓12萬(wàn)㎡、商業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)15萬(wàn)㎡、酒店式公寓5萬(wàn)㎡、停車場(chǎng)5.5萬(wàn)㎡、空中花園2萬(wàn)㎡。

東湖春樹(shù)里整體效果圖二期東湖春樹(shù)里總平面圖二、東湖春樹(shù)里.二期二期總建筑面積約8萬(wàn)平米；底層裙樓約5萬(wàn)平米；塔樓面積約3萬(wàn)平米；三、戰(zhàn)略目標(biāo)

一期銷售、招商已近尾聲，為加快項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程，增加項(xiàng)目附加值，拉高項(xiàng)目整體售價(jià)，提升東湖春樹(shù)里品牌；二期應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)需求，高定位、高規(guī)劃，打造成具有國(guó)際水準(zhǔn)的標(biāo)桿性項(xiàng)目；第二部分

項(xiàng)目分析項(xiàng)目一期整體銷售、招商情況尚好，住宅即將交房，居然之家、工行等在營(yíng)業(yè)籌備期。這些利好必將推進(jìn)二期的順利發(fā)展。一、優(yōu)勢(shì)勢(shì)：地處徐東東大街與與中北路路，緊靠靠地鐵4號(hào)線，，交通地地理?xiàng)l件件優(yōu)越；；項(xiàng)目物業(yè)業(yè)形態(tài)豐豐富，為為武昌最最大都市市綜合體體；緊靠東湖湖風(fēng)景區(qū)區(qū)，自然然景觀優(yōu)優(yōu)美；區(qū)域商業(yè)業(yè)配套齊齊全；停車位充充足；二、劣勢(shì)勢(shì)：項(xiàng)目緊鄰鄰高架橋橋，噪音音大；車流量大大，人流流量??；；三、機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)：政府加大大對(duì)中北北路總部部辦公基基地和金金融圈的的建設(shè)，，必將為為項(xiàng)目發(fā)發(fā)展帶來(lái)來(lái)更大的的機(jī)遇；；周邊城中中村的改改造拆遷遷必然為為本案帶帶來(lái)更多多的客戶戶；股市的不不景氣為為項(xiàng)目商商業(yè)部分分提供了了機(jī)遇；；地鐵4號(hào)號(hào)線的建建設(shè)必提提升項(xiàng)目目的升值值潛力；；四、項(xiàng)目目威脅：：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈周周邊類似似物業(yè)會(huì)會(huì)搶占部部分客戶戶；市場(chǎng)對(duì)岳岳家嘴商商圈認(rèn)可可度不高高；小結(jié)：本案自身身?xiàng)l件十十分優(yōu)越越，為了了在激烈烈的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中中順利實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目利潤(rùn)最最大化，，應(yīng)從市市場(chǎng)定位位、產(chǎn)品品功能定定位、客客戶定位位去提煉煉其核心心賣點(diǎn)將將其放大大，打造造一個(gè)標(biāo)標(biāo)桿性的的項(xiàng)目，，以次贏贏得市場(chǎng)場(chǎng)，拔高高項(xiàng)目形形象，提提高普提提金的品品牌度及及美譽(yù)度度。第三部分分區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)分析武漢市08年全全實(shí)現(xiàn)生生產(chǎn)總值值3960億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)15.1%。。完成財(cái)財(cái)政收入入791.3億億元，增增長(zhǎng)24.8%，其中中，地方方一般預(yù)預(yù)算收入入277.3億億元，增增長(zhǎng)25.1%。全社社會(huì)固定定資產(chǎn)投投資2252億億元，增增長(zhǎng)30%。社社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售售總額1850億元，，增長(zhǎng)21.8％，增增幅創(chuàng)12年新新高。全民創(chuàng)業(yè)業(yè)成效明明顯。全全市登記記注冊(cè)私私營(yíng)企業(yè)業(yè)11萬(wàn)萬(wàn)戶，增增長(zhǎng)18%；登登記注冊(cè)冊(cè)個(gè)體工工商戶37萬(wàn)戶戶，增長(zhǎng)長(zhǎng)16%。新增增規(guī)模以以上工業(yè)業(yè)企業(yè)466戶戶，是上上年新增增戶數(shù)的的3.7倍。非非公有制制經(jīng)濟(jì)占占全市生生產(chǎn)總值值的比重重達(dá)到46.9%。人民生活活水平不不斷提高高。城市市居民人人均可支支配收入入達(dá)到16712.44元，，增長(zhǎng)16.4％；農(nóng)農(nóng)民人均均純收入入達(dá)到6349元，增增長(zhǎng)18.2%，增幅幅均創(chuàng)12年來(lái)來(lái)最好水水平。一、城市市經(jīng)濟(jì)概概況：受國(guó)家宏宏觀政策策調(diào)整的的影響，，武漢樓樓市價(jià)、、量齊跌跌，市場(chǎng)場(chǎng)觀望氛氛圍濃厚厚；全市市主城區(qū)區(qū)在售樓樓盤(pán)407個(gè)，，近兩個(gè)個(gè)月成交交均價(jià)在在5300元/㎡左右右，教同同期下降降8%，，日成交交量在140套套左右，，市場(chǎng)存存量房面面積達(dá)13萬(wàn)平平米，09年開(kāi)開(kāi)工量在在700萬(wàn)平米米。各項(xiàng)目目加大大促銷銷力度度保量量，區(qū)區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈。。商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目則則受到到市場(chǎng)場(chǎng)青睞睞，中中國(guó)家家具CBD、中中國(guó)小小商品品市場(chǎng)場(chǎng)等商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售額額屢創(chuàng)創(chuàng)新高高。在這樣樣的市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境下下，項(xiàng)項(xiàng)目只只有將將核心心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力最最大化化，針針對(duì)目目標(biāo)客客戶采采用有有效的的推廣廣策略略和營(yíng)營(yíng)銷策策略快快速出出貨，，回籠籠資金金。二、武武漢樓樓市現(xiàn)現(xiàn)狀：：福星惠惠譽(yù)??福星星國(guó)際際城項(xiàng)目位位于武武漢城城市內(nèi)內(nèi)環(huán)線線核心心區(qū)、、汪家家墩。。項(xiàng)項(xiàng)目總總占地地約15萬(wàn)萬(wàn)平米米，總總建筑筑面積積59萬(wàn)平平米，，綠地地率30％％。本本項(xiàng)目目總體體定位位于以以高檔檔居住住為主主，集集娛樂(lè)樂(lè)、休休閑、、商業(yè)業(yè)、商商務(wù)辦辦公、、文化化交流流為一一體的的多功功能城城市綜綜合體體。項(xiàng)項(xiàng)目將將為其其所處處區(qū)域域創(chuàng)造造新的的生活活空間間，為為特定定人群群創(chuàng)造造新的的生活活方式式，為為客戶戶創(chuàng)造造新的的感受受和體體驗(yàn)。。福福星星國(guó)際際城由由“中中國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)百?gòu)?qiáng)強(qiáng)企業(yè)業(yè)”，，“2007年年度武武漢市市房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)行行業(yè)綜綜合實(shí)實(shí)力第第一名名”的的福星星惠譽(yù)譽(yù)地產(chǎn)產(chǎn)傾力力打造造。是是福星星惠譽(yù)譽(yù)地產(chǎn)產(chǎn)繼水水岸星星城后后，在在武漢漢內(nèi)環(huán)環(huán)線的的又一一鉅作作。該項(xiàng)目目今年年年底底上市市。三、主主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)復(fù)地.東湖湖國(guó)際際該項(xiàng)目目位于于武昌昌區(qū)中中北路路147號(hào)號(hào)，為為原““武重重”廠廠區(qū)。。由上上海復(fù)復(fù)地集集團(tuán)開(kāi)開(kāi)發(fā)，，總占占地53萬(wàn)萬(wàn)㎡，，規(guī)劃劃總建建筑面面積106萬(wàn)㎡㎡，，規(guī)劃劃產(chǎn)品品包括括超高高層住住宅、、花園園洋房房、別別墅、、商業(yè)業(yè)、高高級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓樓、LOFT辦辦公、、星級(jí)級(jí)酒店店、酒酒店式式公寓寓、中中小學(xué)學(xué)校等等。洋房均均價(jià)：：8000元/㎡高層均均價(jià)：：6500元/㎡水岸星星城該項(xiàng)目目由福福星惠惠譽(yù)地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)，，位于于團(tuán)結(jié)結(jié)2路路。水岸星星城””由香香港羅羅麥莊莊馬公公司和和深圳圳大學(xué)學(xué)設(shè)計(jì)計(jì)院擔(dān)擔(dān)任規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)，，園林林景觀觀設(shè)計(jì)計(jì)由香香港泛泛亞國(guó)國(guó)際擔(dān)擔(dān)綱。。項(xiàng)目目規(guī)劃劃總建建筑面面積65萬(wàn)萬(wàn)平方方米。。各物物業(yè)類類型共共80棟，，分布布有：：聯(lián)排排別墅墅（3層））、疊疊加別別墅（（4層層）、、花園園洋房房（5—6層））、高高層住住宅（（25－32層層）。。戶型型面積積由高高層95－－210平平方米米，花花園洋洋房140－195平方方米，，別墅墅195－－275平平方米米組成成，另另有少少量高高層頂頂樓復(fù)復(fù)式達(dá)達(dá)到300－600平方方米。。各物物業(yè)類類型由由南向向北，，由低低向高高依次次分布布，另另借助助區(qū)內(nèi)內(nèi)的五五縱兩兩橫7條景景觀軸軸，能能沙湖湖美景景最大大限度度的展展現(xiàn)在在人們們面前前?，F(xiàn)四四期期53層層已已經(jīng)經(jīng)認(rèn)認(rèn)籌籌，，五五月月開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)小結(jié)結(jié)：：復(fù)地地東東湖湖國(guó)國(guó)際際和和福福星星國(guó)國(guó)際際城城定定位位為為城城市市綜綜合合體體，，是是本本案案的的主主要要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手；；兩兩者者的的商商業(yè)業(yè)部部分分年年底底會(huì)會(huì)推推出出。。本案案需需進(jìn)進(jìn)行行差差異異化化定定位位、、求求同同存存異異去去搶搶占占市市場(chǎng)場(chǎng)份份額額。。三、、區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)配配套套超市市類類：：沃爾爾瑪瑪、、麥麥德德龍龍、、家家樂(lè)樂(lè)福福徐徐東東平平價(jià)價(jià)廣廣場(chǎng)場(chǎng)百貨貨類類：：新世世界界百百貨貨、、武武漢漢銷銷品品茂茂中中商商百百貨貨徐徐東東店店家電電類類：：工貿(mào)貿(mào)家家電電、、國(guó)國(guó)美美家家電電家居居建建材材類類：：百安安居居、、好好美美家家、、歐歐亞亞達(dá)達(dá)國(guó)國(guó)際際家家居居中中心心金馬馬凱凱旋旋家家居居、、家家盛盛時(shí)時(shí)代代家家居居廣廣場(chǎng)場(chǎng)酒店店類類：：凱旋旋門(mén)門(mén)五五星星級(jí)級(jí)大大酒酒店店、、萬(wàn)萬(wàn)麗麗五五星星級(jí)級(jí)大大酒酒店店、、梨梨園園四四星星級(jí)級(jí)大大酒酒店店快餐餐店店：：賣當(dāng)當(dāng)勞勞、、肯肯德德雞雞、、必必勝勝客客、、永永和和豆豆?jié){漿四、、商商圈圈分分析析項(xiàng)目目的的地地處處內(nèi)內(nèi)環(huán)環(huán)線線的的關(guān)關(guān)鍵鍵點(diǎn)點(diǎn)，，距距離離徐徐東東商商圈圈2公公里里，，距距離離中中南南商商圈圈6公公里里，，距距離離街街道道口口商商圈圈8公公里里。。我我們們來(lái)來(lái)看看一一下下這這幾幾大大商商圈圈的的商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)：徐東東商商圈圈徐東東商商圈圈經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)近近十十年年的的發(fā)發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)已已成成為為武武漢漢最最為為繁繁華華商商圈圈之之一一，，區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)已已聚聚集集了了新新世世界界百百貨貨、、銷銷品品茂茂、、沃沃爾爾瑪瑪、、徐徐東東平平價(jià)價(jià)、、國(guó)國(guó)美美電電器器、、歐歐亞亞達(dá)達(dá)家家居居、、金金馬馬凱凱旋旋家家居居、、麥麥德德龍龍、、好好美美家家等等商商業(yè)業(yè)巨巨頭頭，，使使得得使使徐徐東東的的商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)變變得得豐豐富富，，消消費(fèi)費(fèi)能能力力也也得得到到進(jìn)進(jìn)一一步步提提升升，，商商圈圈的的輻輻射射范范圍圍越越來(lái)來(lái)越越廣廣，，輻輻射射人人口口達(dá)達(dá)60萬(wàn)萬(wàn)。。徐東東商商圈圈的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)集集百百貨貨、、超超市市、、家家具具、、建建材材是是目目前前武武漢漢業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)最最齊齊全全的的商商圈圈，，人人流流量量達(dá)達(dá)40萬(wàn)萬(wàn)/天天，，租租金金水水平平400元元/㎡㎡中北北路路沿沿線線：：中北北路路沿沿線線以以臨臨街街店店鋪鋪為為主主，，及及以以楚楚天天都都市市大大廈廈（（35元元/㎡㎡.月月））、、龍龍?jiān)丛创蟠髲B廈（（30元元/㎡㎡.月月））、、農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)銀銀行行大大廈廈為為主主的的寫(xiě)寫(xiě)自自樓樓主主，，其其鋪鋪面面租租金金約約200元元/㎡.月，，寫(xiě)字樓樓租金在在40元元/㎡㎡.月月；中南商圈圈中南商圈圈聚集了了中商百百貨、中中南商業(yè)業(yè)大樓（（45元元/㎡.月）、、銀泰百百貨、國(guó)國(guó)美、易易初蓮花花超市等等；其人流量量達(dá)60萬(wàn)/天天，租租金水平平500元元/㎡小結(jié)：以中南商商圈為軸軸心的中中北路沿沿線是政政府著力力打造的的總部基基地及金金融中心心，其商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)零散，，以中南南大廈、、洪廣酒酒店、龍龍?jiān)创髲B廈等少數(shù)數(shù)寫(xiě)字樓樓及酒店店為代表表；以徐東商商圈為軸軸心的徐徐東大街街沿線以以銷品茂茂、新世世界、歐歐亞達(dá)、、中力名名居、華華天酒店店、萬(wàn)麗麗酒店為為代表；；其商務(wù)功功能滿足足不了日日益增長(zhǎng)長(zhǎng)商業(yè)需需求。第四部分分項(xiàng)目定位位本案地處處徐東商商圈和中中南商圈圈輻射的的交叉點(diǎn)點(diǎn)，周邊邊商業(yè)氛氛圍欠缺缺、銜接接不夠，，正為本本案提供供了機(jī)會(huì)會(huì)；本案擁有有絕佳的的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)、規(guī)規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)；我們?nèi)绾魏味ㄎ?？？？?xiàng)目所在在地城市市總體規(guī)規(guī)劃本案及周周邊地塊塊全為商商業(yè)用地地和商住住用地，，為本案的的發(fā)展提提供較大大的機(jī)會(huì)會(huì)本案東湖春樹(shù)樹(shù)里，地地位就猶猶如美國(guó)國(guó)紐約的的曼哈頓頓。其岳岳家嘴立立交的通通車及未來(lái)4號(hào)號(hào)地鐵線線的建設(shè)設(shè)在交通通上克服服了以往往中北路路與徐東東大街路路交通路路網(wǎng)模式式所帶來(lái)來(lái)的諸多多無(wú)法更更改的交交通死角角問(wèn)題。項(xiàng)目其其設(shè)計(jì)采采用的是是裙樓空中中通道、、地面公公路、與與地下軌軌道三層層的立體體通模式式，從而盡盡可能達(dá)達(dá)到人車分流流，暢通通無(wú)阻，使項(xiàng)目目真正成成為地鐵鐵上的綜合合性物業(yè)業(yè)，增值值潛力無(wú)無(wú)限。東湖春樹(shù)樹(shù)里是武武昌地區(qū)區(qū)最大的的都市綜綜合體，，商業(yè)占占有較大大體量，，且居然然之家、、工商銀銀行、農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行行（一期期底商））、中商商、武商商（二期期底商））都已簽簽訂協(xié)議議；二期期只有一一座塔樓樓；且周邊無(wú)無(wú)高級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓及及有影響響力的星星級(jí)酒店店。把握市場(chǎng)場(chǎng)先機(jī)，，填補(bǔ)空空白點(diǎn)；；定位思路路1、二期定位位為五星星級(jí)酒店店和5A寫(xiě)字樓樓；或2、二期期定位為為高級(jí)酒酒店式公公寓和5A寫(xiě)字字樓建議一、產(chǎn)品品市場(chǎng)定定位1、規(guī)劃劃建議：：塔樓20層以下下為五星星級(jí)酒店店，20層以上上為5A寫(xiě)字樓樓或塔樓20層以下下為酒店店式公寓寓，20層以以上為5A寫(xiě)寫(xiě)字樓；；以本項(xiàng)目目這樣檔檔次的市市場(chǎng)定位位，其建建筑造型型及外立立面等方方面規(guī)劃劃設(shè)計(jì)必必須要體體現(xiàn)“超超凡、氣氣勢(shì)、傲傲然”的的視覺(jué)觀觀感，這這樣才能能和項(xiàng)目目的檔次次相配合合。何謂酒店店式公寓寓？酒店式公公寓，顧顧名思義義，首先先是公寓寓，公寓寓一般是是用來(lái)出出租的住住宅物業(yè)業(yè)，其室室內(nèi)空間間間隔及及使用功功能與住住宅類似似；而““酒店式式公寓””就是指指提供酒酒店式全全套服務(wù)務(wù)的公寓寓類型，，其兼具具傳統(tǒng)酒酒店和公公寓之長(zhǎng)長(zhǎng)，大多多位于成成熟商務(wù)務(wù)區(qū)域、、外資企企業(yè)和外外籍人員員聚集流流動(dòng)地帶帶，這些些地區(qū)寫(xiě)寫(xiě)字樓、、酒店、、商業(yè)中中心等配配套設(shè)施施都比較較完善。。酒店式公公寓本身身?yè)碛懈吒邫n公寓寓的硬件件配置，，聘請(qǐng)專專業(yè)的酒酒店物業(yè)業(yè)管理公公司或酒酒店式公公寓管理理公司入入住管理理，住戶戶的日常常起居、、飲食、、衛(wèi)生等等均有周周全服務(wù)務(wù)，生活活非常舒舒適便利利，星級(jí)級(jí)服務(wù)品品質(zhì)更令令客戶兼兼有尊貴貴感。同同時(shí)，相相對(duì)獨(dú)立立穩(wěn)定的的客源也也給酒店店式公寓寓帶來(lái)了了相當(dāng)可可觀的租租金收益益。武漢酒店店式公寓寓市場(chǎng)分分析：小戶型面面積開(kāi)始始向小房房型過(guò)渡渡時(shí)，其其消化周周期延長(zhǎng)長(zhǎng)，投資資比例下下降、自自用比例例上升。。而在經(jīng)濟(jì)濟(jì)活躍時(shí)時(shí)期，一一些市場(chǎng)場(chǎng)空隙被被發(fā)現(xiàn)。。一些小小戶型公公寓賦予予了酒店店式公寓寓的概念念，但事事實(shí)上大大都沒(méi)有有達(dá)到酒酒店式公公寓的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，只只是引用用概念進(jìn)進(jìn)行炒作作。而在在武漢酒酒店式公公寓由公公寓與其其他酒店店業(yè)、旅旅游業(yè)的的結(jié)合，，具有特特有的魅魅力受到到投資者者的追捧捧和青睞睞。綜綜合而言言，純正正的酒店店式單身身公寓一一般具有有如下特特點(diǎn)：綜合而言言，純正正的酒店店式公寓寓一般具具有如下下特點(diǎn)：：位置——位于于城市商商業(yè)，商商務(wù)中心心，毗鄰鄰五星級(jí)級(jí)酒店，，緊鄰城城市主要要交通線線，交通通便利而而暢通。。戶型與功功能——戶型型設(shè)計(jì)上上酒店式式公寓更更加向公公寓靠攏攏，擁有有居家的的格局和和良好的的居住功功能，同同時(shí)配有有全套的的家具電電器。公公寓面積積較為經(jīng)經(jīng)濟(jì)但大大于酒店店客房的的面積，，裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)與同同類酒店店相當(dāng)。。提供高水水準(zhǔn)服務(wù)務(wù)——與普普通公寓寓相比，，酒店式式公寓能能夠?yàn)榭涂腿颂峁┕┚频甑牡膶I(yè)服服務(wù)，如如餐飲、、娛樂(lè)、、洗理、、游泳、、復(fù)印、、傳真、、打印、、翻譯等等。規(guī)?！?guī)模模大于一一般酒店店，一般般數(shù)量為為300間左右右。租金水平平——項(xiàng)目目以外地地來(lái)漢長(zhǎng)長(zhǎng)期辦公公的商業(yè)業(yè)客戶為為主，租租金比普普通公寓寓高，但但略低于于同檔酒酒店價(jià)格格。酒店式公公寓案例例分析形象定位位為武漢漢首席復(fù)復(fù)合星級(jí)級(jí)商務(wù)，，締造中中小企業(yè)業(yè)CBD星級(jí)商商務(wù)傳奇奇”定位于復(fù)復(fù)合型經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)的組合合，將經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)進(jìn)行分分?jǐn)?，?guī)規(guī)避了酒酒店公寓寓的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，，又享有有寫(xiě)字樓樓商務(wù)辦辦公的經(jīng)經(jīng)濟(jì)收益益5—17層是經(jīng)經(jīng)營(yíng)四星星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)酒店，，由產(chǎn)權(quán)權(quán)所有者者和運(yùn)營(yíng)營(yíng)商共同同享有酒酒店收益益；18—29層為商商務(wù)公寓寓。自帶四星星級(jí)酒店店作為配配套，提提供商務(wù)務(wù)服務(wù)設(shè)設(shè)施，商商務(wù)接待待中心和和商務(wù)會(huì)會(huì)議場(chǎng)所所分設(shè)酒店店大堂和和商務(wù)大大堂，區(qū)區(qū)分商務(wù)務(wù)和酒店店人流經(jīng)營(yíng)服務(wù)務(wù)內(nèi)容：：針對(duì)投資資客群，，銷售時(shí)時(shí)間提出出了年收收益7%的經(jīng)營(yíng)營(yíng)回報(bào)效效益，快快速鎖定定目標(biāo)客客戶群體體。為業(yè)主和和員工及及其朋友友到本酒酒店住宿宿提供股股東級(jí)成成本價(jià)優(yōu)優(yōu)惠服務(wù)務(wù)提供四星星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)服務(wù)，，禮賓、、送餐、、機(jī)場(chǎng)接接送客戶戶紐賓凱酒酒店基本情況況鋼結(jié)構(gòu)精精裝修，，提供家家電,廣廣州花園園酒店經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理公司內(nèi)部配花花園，網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)，，保安系系統(tǒng)，水水電，煤煤氣，中中餐宴會(huì)會(huì)廳/包包房、自自助西餐餐廳、多多功能會(huì)會(huì)議廳、、健身中中心、美美容美發(fā)發(fā)、棋牌牌室、商商務(wù)中心心、精品品店、洗洗衣房、、停車場(chǎng)場(chǎng)；室內(nèi)內(nèi)配MiniBar，并有有保險(xiǎn)箱箱經(jīng)營(yíng)服務(wù)務(wù)情況攜程網(wǎng)，，無(wú)憂移移動(dòng)商務(wù)務(wù)公寓進(jìn)進(jìn)行酒店店推廣80%業(yè)業(yè)主為了了穩(wěn)健收收益，與與廣州花花園酒店店管理公公司簽定定2-8年返租租協(xié)議，，這80%屬酒酒店公司司管理的的客房圣陶沙酒酒店2、戶型型間隔建建議：對(duì)于五星星級(jí)酒店店來(lái)說(shuō)，，因?yàn)槠淦淠繕?biāo)客客戶原因因，其戶戶型特點(diǎn)點(diǎn)大房大大廳，一一般標(biāo)間間在50平米左左右，對(duì)對(duì)于規(guī)劃劃中的高高級(jí)公寓寓，除了了參考現(xiàn)現(xiàn)時(shí)的酒酒店式公公寓外，，建議多多方面詳詳細(xì)討論論分析后后再確定定最佳的的戶型產(chǎn)產(chǎn)品及其其他因素素。3、酒店店式公寓寓戶型面面積參考考戶型參考考一一房房?jī)蓛煞咳糠克乃姆拷ㄖ娣e積70㎡110~130㎡160~190㎡220以以上參考其他他比較成成功的酒酒店式公公寓內(nèi)部部的戶型型間隔分分布比例例，考慮慮到現(xiàn)時(shí)時(shí)客戶的的實(shí)際需需求，建建議內(nèi)部部間隔戶戶型比例例如下：：酒店式公公寓戶型型分配比比例參考考戶型一一房?jī)蓛煞咳克乃姆糠克急壤?0%40%40%10%4、項(xiàng)目目名稱稱：好的命名名可使一一個(gè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目畫(huà)畫(huà)龍點(diǎn)睛睛，為了了在市場(chǎng)場(chǎng)上體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)樹(shù)一幟幟的尊貴貴檔次形形象，建建議本項(xiàng)項(xiàng)目可命命名為：：普提金國(guó)國(guó)際酒店店或普提金國(guó)國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)“國(guó)際”這樣的字字眼極具具氣勢(shì)，，讓人一一看聯(lián)想想起項(xiàng)目目非同一一般的檔檔次；充充分表現(xiàn)現(xiàn)了公司司的形象象品牌。?！捌仗峤饑?guó)國(guó)際酒店店”或“普提金國(guó)國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)”命名符合合項(xiàng)目定定位，讀讀起來(lái)朗朗朗上口口，意義義內(nèi)涵突突出又易易記，便便讓人浮浮想遐連連，尊貴貴品味油油然而生生。5、酒店店及公寓寓的硬件件配置建建議：作為頂級(jí)級(jí)國(guó)際酒酒店，除除了其必必備的室室內(nèi)豪華華裝修、、大氣的的大堂、、住客專專用客貨貨電梯、、會(huì)所、、泳池、、健身房房、硬件件以外，，建議還還應(yīng)配備備：藝術(shù)家般般的西餐餐廳———廚師廚廚藝猶如如藝術(shù)家家般商務(wù)酒吧吧——成成功的體體驗(yàn)，享享受態(tài)度度式的酒酒吧高級(jí)商務(wù)務(wù)辦公室室（商務(wù)務(wù)中心））——豪豪華精美美，配置置高端設(shè)設(shè)備，提提供全套套商務(wù)服服務(wù)高級(jí)會(huì)議議室觀景空中中花園———非常?？罩校?，非常享享受五星級(jí)置置智能化化標(biāo)準(zhǔn)配配置種種超一一流的設(shè)設(shè)施，滿滿足諸如如CEO這樣級(jí)級(jí)別的人人士對(duì)居居住的需需求。酒店大大堂示示意圖圖酒店會(huì)會(huì)議室室示意意圖酒店室室內(nèi)示示意圖圖酒店餐餐廳示示意圖圖酒店式式公寓寓室內(nèi)內(nèi)示意意圖商業(yè)功功能特特點(diǎn)：：為建筑筑綜合合體中中其它它功能能的使使用者者帶來(lái)來(lái)便利利，且且能夠夠擴(kuò)大大項(xiàng)目目知名名度，，在市市場(chǎng)中中樹(shù)樹(shù)立高高檔次次的項(xiàng)項(xiàng)目形形象，，有利利于項(xiàng)項(xiàng)目租租金水水平的的提高高。寫(xiě)字樓樓功能能特點(diǎn)點(diǎn)：：整個(gè)建建筑綜綜合體體的支支撐物物業(yè)，，其經(jīng)經(jīng)營(yíng)直直接影影響到到酒店店、商商業(yè)的的收益益。酒店功功能特特點(diǎn)：：有酒店店的建建筑綜綜合體體，寫(xiě)寫(xiě)字樓樓租金金都較較高。。公寓功功能特特點(diǎn)：：其客群群與寫(xiě)寫(xiě)字樓樓和商商業(yè)客客群在在時(shí)間間上形形成互互補(bǔ)，，支撐撐商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，并并延長(zhǎng)長(zhǎng)了商商業(yè)的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)時(shí)時(shí)間。。同時(shí)時(shí)精英英客群群有效效提升升了建建筑綜綜合體體的品品質(zhì)。。6、各各產(chǎn)品品功能能互動(dòng)動(dòng)關(guān)系系分析析住宅寫(xiě)字樓樓酒店借勢(shì)一一期住住宅和和商業(yè)業(yè)，以以酒店店和寫(xiě)寫(xiě)字樓樓為載載體，，成為項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展的的一個(gè)個(gè)突破破點(diǎn)商業(yè)二、客客群定定位核心客戶重要客戶游離客戶高科技技、化化工、、服裝裝、紡紡織、、機(jī)械械等行行業(yè)以貿(mào)易易、電電子和和金融融三大大行業(yè)業(yè)為主主投資、、實(shí)業(yè)業(yè)、制制造和和房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)為主主酒店及及寫(xiě)字字樓客客戶群群重要程程度入口大堂電梯品牌及數(shù)量中央空調(diào)停車位內(nèi)部裝修智能化配置層高市調(diào)總總結(jié)客戶關(guān)關(guān)注度度分析析，指指導(dǎo)重重點(diǎn)超超越方方向第五部部分項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目擁?yè)碛薪^絕佳的的地段段；普提金金公司司雄厚厚的資資金實(shí)實(shí)力；；鑒于本本項(xiàng)目目定位位是頂頂級(jí)國(guó)國(guó)際性性酒店店及寫(xiě)寫(xiě)字樓樓，為為了打打造““國(guó)際”級(jí)的的酒店店/寫(xiě)字字樓形形象，，酒店店式公公寓可可定位位為五五星級(jí)級(jí)的商商務(wù)酒酒店；；項(xiàng)目目產(chǎn)權(quán)權(quán)由普普提金金集團(tuán)團(tuán)持有有，成成立一一家酒酒店管管理公公司；；為在日日后的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理理中獲得價(jià)價(jià)值最最大化化，建議項(xiàng)項(xiàng)目可可采取取租賃賃經(jīng)營(yíng)營(yíng)的市市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷策策略。第六部部分項(xiàng)目收收益預(yù)預(yù)測(cè)1、客客房收收益：：假若酒酒店面面積20000㎡，約約250間間客房房；按每天天500元元/間間，入入住率率50%；；客房收收益：：250××500××365××50%=2280萬(wàn)酒店收收益2、配配套設(shè)設(shè)施經(jīng)經(jīng)營(yíng)收收入若寫(xiě)字字樓10000㎡，租租金40元元/㎡㎡.月月，出租率率60%；；則年租租金收收益：：10000×40××12×60%=288萬(wàn)寫(xiě)字樓樓收益益項(xiàng)目年年收益益合計(jì)計(jì)：2280萬(wàn)萬(wàn)+4330萬(wàn)萬(wàn)+288萬(wàn)=6898萬(wàn)預(yù)計(jì)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)魞衾麧?rùn)潤(rùn)率在在30%左左右。。項(xiàng)目收收益預(yù)預(yù)測(cè)9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。00:55:2300:55:2300:551/5/202312:55:23AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。1月-2300:55:2300:55Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。00:55:2300:55:2300:55Thursday,January5,202313、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。1月月-231月月-2300:55:2300:55:23January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青青山。。。05一一月月202312:55:23上上午午00:55:231月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2312:55上上午1月-2300:55January5,202316、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2023/1/50:55:2300:55:2305January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。12:55:23上上午12:55上上午00:55:231月-239、沒(méi)有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒(méi)有