2023年地產(chǎn)行業(yè)投資策略：地產(chǎn)黑鐵時代行業(yè)格局走勢

地產(chǎn)黑鐵時代行業(yè)格局走勢23年地產(chǎn)行業(yè)投資策略黃焯偉內(nèi)房分析師2.hk請參閱本報告尾部免責(zé)聲明億元0000億元00000月度商品房銷售額 同比1601401201008060400-20-40-602018-012019-012020-012021-012022-01商品房銷售額(左)當(dāng)月同比〔右)疫控壓力令銷售雪上加霜根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，商品房銷售在2021全年為181,930萬億元，同比上升4.8%，低于2019-20年兩。單月銷售2021去下半年開始出現(xiàn)負增長，尤其是在八月以后跌幅加劇。加上疫控，銷情持續(xù)惡化，跌幅收窄至14%，但十月以後跌幅又再度加劇。月度商品房銷售面積同比同比25,000800000015,000205012019-012020-012021-012018-012019-012020-012021-012022-0122百強房企權(quán)益銷售億元百強房企權(quán)益銷售億元00000百強房企權(quán)益銷售同比%-100%2019-012020-012021-012022-01權(quán)益金額(左)當(dāng)月同比(右)百強房企銷售慘淡，下半年逐步改善百強房企權(quán)益銷售總額約51,119億元，同比下跌42.4%。百強房企操盤銷售金額64,746億元，同比下跌41.5%。0億元。百強房企操盤銷售億元00000百強房企操盤銷售同比%-100%2019-012020-012021-012022-01操盤金額(左)當(dāng)月同比(右)334規(guī)模愈大，跌幅愈小。累計銷售排名首10位之房企平均跌幅為19%、第100-200位平均跌幅約55%。越秀、建發(fā)、華發(fā)、濱江、華潤、招蛇、中鐵建、保利、綠城、保利、中海地產(chǎn)跌幅相對較低。首50位房企銷售額及同比增長億元4,9004,2003,5002,8002,100400700銷售額(左)同比增速(右)房企銷售情況億元4,9004,2003,5002,8002,100400700-90%60%30%0%-30%-60%-90%--120%碧保萬華中招金綠龍建融中濱綠中越旭華新遠首世卓美電金仁中路萬武華雅中融新保城中聯(lián)龍陽合海寶金時正禹富祥榮佳弘奧桂利科潤海商地城湖發(fā)創(chuàng)國江地國秀輝發(fā)城洋開茂越的建科恒交南梁駿勁達漢僑居糧信希利建國發(fā)光光景倫龍輝代榮洲力生盛兆陽園園發(fā)地置地蛇集中集房中金集控鐵地集股控集股集集置地集置房置控集集集城城樂大集望置集恒集集城泰堡地集中集集地集發(fā)業(yè)地集展產(chǎn)地產(chǎn)口團國團產(chǎn)國茂團股建產(chǎn)團份股團份團業(yè)產(chǎn)團地地地股團建悅團地業(yè)團大團富產(chǎn)團國團產(chǎn)團展產(chǎn)團產(chǎn)城產(chǎn)5 002,0003,0004,0 002,0003,0004,0 銷售金額(億元)銷售金額(億元)--國企銷售表現(xiàn)較佳TOP200房企在2022年銷售額的平均跌幅為37%。國企數(shù)目約占三份之一，但占TOP200房企銷售總額的55%國企平均銷售額為660億元、民企為275億元。民企2022年銷售情況國民企2022年銷售情況民企發(fā)展商同比增長國民企發(fā)展商同比增長同比增長 002,0003,0004,0 61111111111110.0%按月看情況的話，TOP10房企的修復(fù)情況最佳。中小型地方國企銷售因低基數(shù)效應(yīng)大幅上升，排名而跑進TOP100之中。撇除國企影響，中小型房企的銷售復(fù)蘇情況仍然較弱。TOP累計銷售變動大型房企0.0%.0%-20.0%-30.0%-40.0%-50.0%中型房企-20.0%-30.0%-40.0%-50.0%名31-100位中小型民企00.0%.0%-20.0%-30.0%-40.0%-50.0%7330二套房放松調(diào)控由從嚴(yán)變從寬，再到放松330二套房放松調(diào)控由從嚴(yán)變從寬，再到放松疫情初始爆發(fā)后出現(xiàn)短暫的政策放松，但從2020下半年開始，調(diào)控基調(diào)明顯收緊，多次釋出「房住不炒」改革方向不變之信息。在2020-21年初先后推出「三道紅線」、「房貸限制」及「土地集中供應(yīng)」。其后更多次傅出推出房地產(chǎn)稅的消息。2021年下旬，隨著房企爆雷不斷，央行、國務(wù)院等相繼釋出穩(wěn)定市場的聲音，但「房住不炒」仍是大原則。2022年3月，國務(wù)院、央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、財政部、外匯局等高調(diào)提出支持措施。2022年11月，央行、銀保監(jiān)會等聯(lián)合出臺16條金融措施。其后出臺以銀行保函置換監(jiān)管帳的便利。億元30,00025,00020,0005,000商品房銷售額商品房銷售額累計同比同比%國五條國商品房銷售額商品房銷售額累計同比同比%國五條國十條317調(diào)控4000002016限購限貸央行16條+保函置換監(jiān)管帳銀行房貸限制國八條三道紅線疫疫情爆發(fā)政策放松釋放流動性，但堅持住房不炒恆大違約萬科喊「活下去」萬科：「黑鐵時代」5部門集體出招930房貸新政住房不炒01-1007-1001-1107-1101-1207-1201-1307-1301-1407-1401-1507-1501-1607-1601-1707-1701-1807-1801-1907-1901-2007-2001-2107-2101-2207-22來源：中指院、安信國際整理來源：貝殼研究院、安信國際整理8從三月國務(wù)院、央行等集中發(fā)出支持地產(chǎn)的信號后，愈來愈多政策出臺。地方政策支持力度仍在加強，房企端融資支持、風(fēng)險紓困等政策也在進一步落地。鄭州作為首個放松調(diào)控的二線城市，高能級城市放松調(diào)控就此被拉開。調(diào)控放鬆可分為以下幾類：放寬限購、放寬限售、降低首付比例、購房補貼等。針對房企的措施：預(yù)售資金監(jiān)管、支持房企融資等。022年城市利好政策統(tǒng)計房地產(chǎn)貸款利率走勢調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管購房補貼 調(diào)整限價調(diào)整公積金優(yōu)化限售優(yōu)化限貸優(yōu)化限購100200300400.9%.8%.7%.6%.5%.4%.3%.2%.0%房貸利率5年LPR房貸利率首套房(右)二套房(右).9%.6%.3%.0%2019/9/302020/3/312020/9/302021/3/312021/9/302022/3/312022/9/319加息周期雪上加霜加息周期雪上加霜中國房地產(chǎn)美元債ETF從去年高位近400元下跌至低位66元，下跌幅度超過80%。民企收益率50%以上，當(dāng)中超過100%的不罕見。國企升至6-7%。根據(jù)美國利率期貨顯示，市場預(yù)計加息終值將超過5%。美國利率預(yù)計要到今年中才見頂。在加息周期中，美元債的再融資問題雪上加霜。但隨著央行金融16條的到來，成交量、價有所反彈。中國房地產(chǎn)美元債ETF價格ETF價格(港元)股數(shù)100,00090,00080,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,000-45040035030025020050-成交量(右)ETF價格(左)中南建設(shè)港龍中國陽光10…領(lǐng)地控股匯景控股卓越商業(yè)大發(fā)地產(chǎn)合景泰富2,500中南建設(shè)港龍中國陽光10…領(lǐng)地控股匯景控股卓越商業(yè)大發(fā)地產(chǎn)合景泰富2,5002023年第一季到期第二季到期第三季到期第四季到期融創(chuàng)中國禹洲集團花樣年萬科企業(yè)中海發(fā)展正榮地產(chǎn)融信中國碧桂園保利發(fā)展越秀地產(chǎn)中梁控股建業(yè)地產(chǎn)龍光集團時代中國佳源國際景瑞控股萬達集團中國奧園弘陽地產(chǎn)新城發(fā)展陽光城寶龍地產(chǎn)綠景中國力高集團華夏幸福中駿集團合生創(chuàng)展祥生控股路勁上坤地產(chǎn)當(dāng)代置業(yè)藍光發(fā)展龍湖集團世茂集團旭輝控股天譽置業(yè)新湖中寶大唐集團金輝控股泰禾集團銀城國際榮盛發(fā)展正商實業(yè)(百萬美元)-5001,0001,5002,000購房者置業(yè)信心疲弱，間。在市場動蕩時，融資傾向國企。美國加息周期，內(nèi)房債更忝壓力。據(jù)統(tǒng)計，超過700億美元的境外債已違約。違約房企包括：泰禾、藍光、億達、當(dāng)代、華夏幸福、金科、恒大、旭輝、陽光城、佳兆業(yè)、融創(chuàng)、奧園、新力、力高、中南、龍光、易居、陽光100、三盛、花樣年、正榮、佳源、弘陽、中梁、世茂、融信、寶龍、天譽、鑫苑、領(lǐng)地、禹洲、祥生、大唐、五洲、國瑞、大發(fā)、嘉年華、俊發(fā)、上坤、海倫堡、德信、祥生、景瑞…房企格局變化，國進民退明顯房企格局變化，國進民退明顯排名(按全口徑銷售)前十房企，除了恒大，其他基本不變。排名下跌較深的，如恒大、佳兆業(yè)、奧園等，大多是出險房企。主流房企中，以越秀地產(chǎn)排名升幅較佳。房企銷售排名變動銷售排名變動1402022年排名排名變動(對比2021年底)，紅色比表上升、綠名代表下跌碧保萬華中招金綠龍建融中濱綠中越旭華新遠首世卓美電金仁中中中中路萬武華雅中融新保城中聯(lián)龍陽合海寶金時正禹富祥榮佳弘奧桂利科潤海商地城湖發(fā)創(chuàng)國江地國秀輝發(fā)城洋開茂越的建科恒交南梁駿勁達漢僑居糧信希利建國發(fā)光光景倫龍輝代榮洲力生盛兆陽園園發(fā)地置地蛇集中集房中金集控鐵地集股控集股集集置地集置房置控集集集城城樂大集望置集恒集集城泰堡地集中集集地集發(fā)業(yè)地集展產(chǎn)地產(chǎn)口團國團產(chǎn)國茂團股建產(chǎn)團份股團份團團業(yè)產(chǎn)團地地地股團團團建悅團地業(yè)團大團團富產(chǎn)團國團團產(chǎn)團展產(chǎn)團產(chǎn)城產(chǎn)百強房企投資買地審慎百強房企投資買地審慎房企2022年買地金額排名保利發(fā)展華潤置地中海地產(chǎn)萬科地產(chǎn)濱江集團招商蛇口建發(fā)房產(chǎn)綠城中國越秀地產(chǎn)華發(fā)股份中國鐵建龍湖集團中國金茂中交房地產(chǎn)國貿(mào)地產(chǎn)象嶼集團中信泰富偉星房產(chǎn)武漢城建城建發(fā)展廣州地鐵中建東孚大家房產(chǎn)保利置業(yè)湖北聯(lián)投深圳地鐵葛洲壩頤居建設(shè)興城人居中建二局杭州城建北萬置業(yè)常州城建集團仁恒置地珠江投資蘇高新集團興創(chuàng)地產(chǎn)陸家嘴新世界中國碧桂園億元-2004006008001,0001,2001,400據(jù)統(tǒng)計，百強2022年累計買地金額約按月本看，未見明顯改善。拿地比率較高的以國企為主。在房企流動性壓力之影響下，不少城市在土拍時降低了集中供地門檻，規(guī)模小于去年集中供地。從拍地的情況而言，仍然以國企為主。百強中，國企買地金額約13,600億元，占比超過80%。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，百強房企2022年，占了9席。1月2月3月4月5月6月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月房貸需求偏弱房地產(chǎn)貸款余額截至2022年九月為532,900億元，同比增速持續(xù)回落至3.2%。房地產(chǎn)開發(fā)貸余額為126,700億元，同比上升4.2%。。2022年(首11個月)新增居民戶中長期貸款為25,635億元，2022年每月都是減增狀態(tài)。多地房貸利率最低可降至4%或更低，居民戶購房需求仍然偏弱。房地產(chǎn)貸款余額(環(huán)比)新增居民戶中長期貸款環(huán)比貸環(huán)比%2010201120122013201420152016201720182019202020212022 房地產(chǎn)貸款余額 房地產(chǎn)貸款余額個人購房貸款余額億元新增居民戶中長期貸款來源：國家統(tǒng)計局、安信國際整理來源：國家統(tǒng)計局、安信國際整理14從去年下半年開始，在積壓多時的調(diào)控，加上房企爆雷、經(jīng)濟放緩等因素下，房價有所下跌。多地政府嘗試對其設(shè)置底線，多個城市對房產(chǎn)降價做出了限制。從各線城市看，11月，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%、二線城市環(huán)比下降0.2%、三線城市環(huán)比下降0.3%；一線城市二手商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%、二線城市環(huán)比下降0.4%、三線城市環(huán)比下降0.5%。低能級城市從2022年開始，價格持續(xù)下跌。一線城市新建及二手市場相對較佳，然而在10月份開始有下跌跡象，11月進一步擴大。新建商品住宅價格指數(shù)(相對2017年初)相對70個大中城市新建商品住宅價格指相對140一線城市二線城市三線城市201720182019202020212022二手住宅價格指數(shù)(相對2017年初)70個大中城市二手商品住宅價格指數(shù)相對城市二線城市三線城市002017201820192020202120220商品房成仍然交疲弱全國30大中城市的商品房成交套數(shù)及面積在2022約130萬套及13,885萬平米，同比下降25.7%及根據(jù)高頻數(shù)據(jù)顯示，30大中城市六月份下旬每周成交套數(shù)約40,833套，高于五月份平均值19,400套；每周成交面積約457萬平米，高于五月份平均值206萬平米。但七、八月回落至26,500套/315萬平米之水平。30大中城市商品房成交套數(shù)(當(dāng)周值)000-30大中城市商品房成交面積(當(dāng)周值)-房屋新開工面積下跌今年中國房屋新開工面積進一步收縮。根據(jù)國家統(tǒng)計局，首11個月房屋新開工面積比上年同期下降38.9%，跌幅擴大中。自去年下半年開始，中國房屋新開工面積一直在收縮，新開工面積同比增幅從2021年7月開始轉(zhuǎn)為負數(shù)，而且按月跌幅逐步增大。累計動工對銷售比在二、三月跌至1倍以下，四、五月有輕量回升，但6月又回到1倍以下。房屋新開工面情況動工對銷售比(右)12個月平均動工量同比(左)%0%-10%0%0%0%20122013201420152016201720182019202020212022倍.8.3億元00億元0000房地產(chǎn)投資情況每月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比18,00040000020152016201720182019202020212022地產(chǎn)投資持續(xù)減少根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，首11個月的累計土地購置費約39,552億元，同比增長下降6.3%。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額首11個月累計值同比下跌9.8%，跌幅擴大中。增速從去年下半年開始持續(xù)回落，在疫情影響之下，今年第二季度投資出現(xiàn)負增長。第三、四季度的負增長進一步擴大。土地購置費億元,000,0000000020152016201720182019202020212022來源：公司資料、安信國際整理來源：公司資料、安信國際整理189%8%土地價格上升、加上限價，房企盈利能力持續(xù)回落。港股主要房企平均毛利率下降至18%以下。港股主要房企平均核心凈利率(經(jīng)調(diào)整)下降至8%以下。港股頭部房企平均毛利率20142015201620172018201920202021港股頭部房企平均核心凈利率(經(jīng)調(diào)整)20142015201620172018201920202021剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；凈負債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。房企重點工作為如何降檔，把負債移出表外。綠檔房企亦可出險爆雷。資產(chǎn)負債率(剔除預(yù)收款后)中海地產(chǎn)華潤置地雅居樂建發(fā)國際弘陽地產(chǎn)旭輝集團中國金茂龍湖地產(chǎn)寶龍地產(chǎn)禹洲集團融信中國新城發(fā)展越秀地產(chǎn)萬科地產(chǎn)時代地產(chǎn)美的置業(yè)綠城中國中梁地產(chǎn)龍光集團碧桂園地產(chǎn)%40%建發(fā)國際龍湖地產(chǎn)中海地產(chǎn)綠城中國萬科地產(chǎn)華潤置地美的置業(yè) 碧桂園旭輝集團新城發(fā)展中梁地產(chǎn)越秀地產(chǎn)寶龍地產(chǎn)中國金茂融信中國弘陽地產(chǎn)雅居樂正榮地產(chǎn)時代地產(chǎn)禹洲集團0123凈負債比率建發(fā)國際中梁地產(chǎn)華潤置地中海地產(chǎn)萬科地產(chǎn)美的置業(yè) 碧桂園 雅居樂新城發(fā)展越秀地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)弘陽地產(chǎn)融信中國綠城中國中國金茂旭輝集團寶龍地產(chǎn)時代地產(chǎn)龍光集團禹洲集團產(chǎn)0%0%50%100%150%中海地產(chǎn)中海地產(chǎn)中國金茂華潤置地新城發(fā)展碧桂園0%20%40%60%入高能級城市，未來去化較有保障。區(qū)域上以長三角、大灣區(qū)為核心。高能級城市看重產(chǎn)品競爭力及品牌效應(yīng)。大前題是能夠活下來三線二線準(zhǔn)一線一三線二線準(zhǔn)一線一線主要物管公司合約面積(2022年6月)碧桂園服務(wù)雅生活服主要物管公司合約面積(2022年6月)碧桂園服務(wù)雅生活服務(wù)綠城服務(wù)保利物業(yè)中海物業(yè)融創(chuàng)服務(wù)永升生活服務(wù)金科服務(wù)新城悅服務(wù)-5001,0001,5002,000碧桂園服務(wù)仍然是規(guī)模最大的物管公司。碧服主要受受其去年所做的并購項目，于上半年并入，導(dǎo)致有跨越式的增長。其他物管公司的規(guī)模增長受房企資金鏈問題，導(dǎo)致項目交付、拓展及并購活動受阻。增長明顯放緩。主要物管公司新增合約面積(2022上半年)碧桂園服務(wù)生活服務(wù)保利物業(yè)中海物業(yè)融創(chuàng)服務(wù)永升生活服務(wù)新城悅服務(wù)-50100150對于物管公司拓展情況，頭部企業(yè)的外拓量(按面積計算)按月來說是比較穩(wěn)定的。第三季度，房企爆雷情況加劇，但暫時沒有對下游物管公司(包括出險房企的物管公司)的外拓事業(yè)造成影響。對于物業(yè)管理用家而言，服務(wù)是剛需的。9007005004003002000-4月(左)5月6月4月(左)5月6月7月8月9月10月11月平均(右)建業(yè)新生活金地智慧金科服務(wù)華潤萬象萬物雲(yún)中海物業(yè)綠城服務(wù)保利物業(yè)融創(chuàng)服務(wù)世茂服務(wù)碧桂園服務(wù)招商積餘雅生活900700500400300200-碧桂園服務(wù)雅生活碧桂園服務(wù)萬物云旭輝永升中海物業(yè)龍碧桂園服務(wù)雅生活碧桂園服務(wù)萬物云旭輝永升中海物業(yè)龍湖智創(chuàng)世茂服務(wù)保利物業(yè)金科服務(wù)招商積余金地智慧龍光服務(wù)長城物業(yè)新城悅榮萬家建業(yè)新生活明德物業(yè)恒大物業(yè)華潤萬象綠城服務(wù)新大正寶石花物業(yè)遠洋服務(wù)濱江服務(wù)江蘇銀河物業(yè) 和泓服務(wù)卓越商企中土物業(yè)燕興物業(yè)佳兆業(yè)美好雅生活華潤萬象 萬物云中海物業(yè)旭輝永升保利物業(yè)龍湖智創(chuàng)世茂服務(wù)金科服務(wù)招商積余龍光服務(wù)金地智慧 新城悅長城物業(yè)綠城服務(wù)榮萬家遠洋服務(wù)明德物業(yè)恒大物業(yè)新大正濱江服務(wù)寶石花物業(yè) 東原仁知卓越商企和泓服務(wù)中土物業(yè)燕興物業(yè)建業(yè)新生活江蘇銀河物業(yè)新增拓展面積新增合約面積新增拓展面積方按總新增合約面積計算，碧服、雅生活、華潤、萬物云、中海、永升、保利、龍湖、世茂及金科最高。按拓展面積計算，雅生活、碧服、萬物云、永升、中海、龍湖、世茂、保利、金科、招商的第三方外拓面積最高。來源：公司資料、安信國際整理來源：公司資料、安信國際整理24從收入、毛利來看，物管公司普遍是下跌的。綜合約40家物管公司的財報情況，收入同比下跌的有10家、環(huán)比下跌的有24家。毛利率同比下降的有27家、環(huán)比下跌的有19家。凈利比下跌的有20家、環(huán)比下跌的有16家。-1H201H202H201H212H211H22碧桂園服務(wù)雅生活服務(wù)綠城服務(wù)保利物業(yè)中海物業(yè)融創(chuàng)服務(wù)永升生活服務(wù)金科服務(wù)新城悅服務(wù)5%1H201H202H201H212H211H22雅生活服務(wù)綠城服務(wù)保利物業(yè)中海物業(yè)融創(chuàng)服務(wù)永升生活服務(wù)金科服務(wù)新城悅服務(wù)黑鐵時代后的新格局黑鐵時代后的新格局萬科郁亮：「市場修復(fù)是一個漫長而溫和的過程，現(xiàn)在(2022年12月)看起來比預(yù)期更加溫臺政策，各大中城市陸續(xù)出臺救市措施，包括放寬限購、限售、限價、購房補貼等。去年就出臺超過1000條政策措施。利好政策不缺。修復(fù)速度較慢，而且集中在大型房企、國央企為主。市民買房意愿還是較弱。房貸方面：房貸利率有所下調(diào)，人行、銀保監(jiān)5月宣布首套房貸利率下限降至LPR減20個基點。加開，