物業(yè)管理法規(guī)大講壇（二）

精品文檔精心整理精品文檔可編輯精品文檔物業(yè)管理法規(guī)大講壇（二）目錄：1、物業(yè)管理法規(guī)大講壇（二）2、物業(yè)管理法規(guī)大講壇（二）模板3、物業(yè)管理法規(guī)大講壇（二）范本物業(yè)管理法規(guī)大講壇(三)“物業(yè)”概念的法學定義

漢語中的“物”、“業(yè)”二字是多義詞。“物”作為名詞主要有兩種含義：一是指東西，即由自然生成和人工形成、占有一定空間、可被人感觸的有形體和有內(nèi)容的客觀存在體；二是指“我”以外的人、事物或環(huán)境，即特定主體以外的周圍客體?！皹I(yè)”作為名詞主要有兩種含義：一是指人們所從事勞作的社會經(jīng)濟部門、職務領域或需付出勞動的崗位，如工業(yè)、物業(yè)管理事業(yè)、就業(yè)；二是指歸屬于一定主體所有的、體力勞動和智力勞動的成果，亦即財產(chǎn)，如業(yè)主、家業(yè)。但在中國古代法律中，自從宋代立法中對動產(chǎn)與不動產(chǎn)作了區(qū)分后(《宋刑統(tǒng)·名例律》規(guī)定：“器物(動產(chǎn))之屬，須移徙其地……地(不動產(chǎn))即不離常處，理與財物有殊”)，一般稱動產(chǎn)為物、財或財物，稱不動產(chǎn)為業(yè)、產(chǎn)或產(chǎn)業(yè)。宋代不僅稱動產(chǎn)所有權為物主權，稱不動產(chǎn)所有權為業(yè)主權，而且已經(jīng)將“物”、“業(yè)”二字連用形成統(tǒng)稱動產(chǎn)和不動產(chǎn)的“物業(yè)”一詞，如《宋會要輯稿·食貨》卷六一中有“應有已經(jīng)正典物業(yè)……”之規(guī)定。因此，就漢語“物業(yè)”一詞本意而言，物業(yè)是指人們居住勞作活動所依賴和所利用的地理環(huán)境條件及歸屬人們個體或群體的、包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)在內(nèi)的財產(chǎn)。

“物業(yè)管理”術語中的“物業(yè)”一詞是從英語詞匯property及estate翻譯而來，在20世紀70年代末中國大陸實行改革開放政策后由香港傳入大陸?！皃roperty”一詞通譯為“財產(chǎn)”，有兩種含義，一是指能成為所有權對象的各種有價物，二是指對有價物的所有權。按照英國法律，財產(chǎn)分為兩類：動產(chǎn)(personal

property)，包括可實際占有的有體物和可依法主張的無體物；personality原意是屬人的財產(chǎn))和不動產(chǎn)(real

property包括土地及其附著物和附設其上的財產(chǎn)權利；realty原意是屬物的財產(chǎn))?！癳state”一詞通譯為“產(chǎn)權”，又譯產(chǎn)業(yè)權、財產(chǎn)。estate概念源自英國早年的封建土地制度。自從1066年諾曼第人征服英國以來，所有土地都被認為屬于國王所有，英王一直是惟一的絕對的土地所有人，英王把土地附加一定的條件授予其他人，于是這些人就成了持有人或租借人。持有土地所受的條件限制總稱“土地保有條件”(tenures)，持有人所保有的有關他的土地的土地權利的總和，就叫做他的產(chǎn)業(yè)權(estate)。換言之，私人不能享有土地本身的所有權，而只能擁有土地上的各種“產(chǎn)權”。這種“產(chǎn)權”觀念被英美法系國家繼承和發(fā)展下來，成為英美法系的財產(chǎn)權法律制度最獨特的概念，與大陸法系的“物權”(a

property

right)，包括自物權即所有權和他物權即用益物權和擔保物權)概念是不同的。大陸法系也將財產(chǎn)區(qū)分為動產(chǎn)(movable

property)和不動產(chǎn)(immovable

property)。概括地說，real

property和real

estate在明知其意義的特定范圍內(nèi)，可省掉real，只提property或estate，仍譯為不動產(chǎn)或不動產(chǎn)的財產(chǎn)權(產(chǎn)權)。聯(lián)系前述中國宋代法律上區(qū)分物主權和業(yè)主權，所用“物業(yè)”一詞意義包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)，因此，將省略real定語的property和estate譯為“物業(yè)”似有些不太精確。但此無大礙，只是需要一個明確的定義界定清楚其涵義。

目前，中國房地產(chǎn)法學界和物業(yè)管理規(guī)范性文件，對“物業(yè)”概念內(nèi)涵和外延的見解是基本一致的，只是具體表述各有細微差別。例如，1994年6月通過并于1999年6月修改的《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第2條第2款規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設施、設備及公共場地。”1998年9月21日發(fā)布施行的《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第2條第2款規(guī)定：“本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并投入使用的住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及公共設備、公用設施、附屬場地等?！苯ㄔO部房地產(chǎn)司物業(yè)管理處在1994年6月《簡述物業(yè)管理》一文中認為：“物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。各類房屋可以是住宅區(qū)，也可以是單體的其他建筑，還包括綜合商住樓、別墅、高檔寫字樓、商貿(mào)大廈、工業(yè)廠房、倉庫等。與之相配套的設備、設施和場地，是指房屋室內(nèi)外各類設備、公共市政設施及相鄰的場地、庭院、干道。”劉興桂主編的《物業(yè)管理法》(中山大學出版社1999年5月第1版，第7頁)關于“物業(yè)”的定義表述與上引房地產(chǎn)業(yè)司物業(yè)管理處的表述內(nèi)容是一致的。

從法學角度探討對“物業(yè)”一詞如何下一個科學、周密的定義，首先必須了解中國所稱“物業(yè)管理”術語中“物業(yè)”的自身特性。物業(yè)具有三個獨特屬性：

(1)不動產(chǎn)性

民法學中的“不動產(chǎn)”概念是指不能移動位置或者移動位置后會引起性質(zhì)、形狀改變或降低其經(jīng)濟價值的物(財產(chǎn))。1988年1月26日中國最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見(試行)》第186條對《民法通則》第83條確定的“不動產(chǎn)”用語作出了司法解釋，明確指出不動產(chǎn)的范圍包括“土地、附著于土地上的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設備”。1995年6月30日頒布的《中華人民共和國擔保法》第92條規(guī)定：“本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物?！敝袊冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第2條第2款又將房屋解釋為是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。中國民事法律尚未對地上“定著物”作出完整定義，但根據(jù)不動產(chǎn)法理學，可以認為房屋、林木以外的尚未與房地分離的固定附屬物(如草坪、花圃等)都屬于“定著物”范圍。物業(yè)從實物體方面和財產(chǎn)分類方面屬于不動產(chǎn)，但應注意的是，“物業(yè)管理”術語中的“物業(yè)”，并不包括不動產(chǎn)中的農(nóng)用地和未利用地，僅僅是指建設用地范圍內(nèi)的物業(yè)。

(2)單元性

物業(yè)的單元性是指人們可根據(jù)經(jīng)濟上或管理上的需要，將有特定四至范圍的建設用地和房屋及其固定附著物確定為一宗獨立(單獨、個別化)財產(chǎn)，以便確權、交易、使用或管理。香港李宗鍔所著《香港房地產(chǎn)法》一書中指出：“物業(yè)是單元性地產(chǎn)。一住宅單位是一物業(yè)，一工廠樓宇是一物業(yè)，一農(nóng)莊也是一物業(yè)。故一物業(yè)可大可小，大物業(yè)又可分割為小物業(yè)?！?商務印書館1988年版，第9頁)“物業(yè)”一詞一般用以指某宗個別化具體的地產(chǎn)、房產(chǎn)或房地產(chǎn)，而中國大陸常用的“房地產(chǎn)”一詞，通常用于指一個國家、地區(qū)或特定區(qū)域建設用地范圍內(nèi)綜合化整體的地產(chǎn)與房產(chǎn)。

(3)空間和環(huán)境性

構成物業(yè)主要內(nèi)容的房地，其基本功能是圍界和提供一定的有四至范圍的空間，便于人們在其中進行生活、生產(chǎn)等活動，房地為人們提供了生存和活動空間服務。實物性的物業(yè)本身就是人們生活、生產(chǎn)的物質(zhì)環(huán)境條件的構成部分，既能在生態(tài)學意義上影響人們的生存質(zhì)量和行為方式，又能在美學意義上體現(xiàn)人們可感觸的美丑潔臟序亂好差性文明景觀，是人類生態(tài)環(huán)境文明的有機組成部分。物業(yè)構成的空間和環(huán)境，是一種客觀存在，也是物業(yè)業(yè)主權益維系的重要對象，是物業(yè)管理不可忽視的重要方面。

根據(jù)上述分析，可將“物業(yè)”一詞的一般法學定義表述為：物業(yè)是指一定建設用地范圍內(nèi)已建成和確定業(yè)主權益，有特定四至界限的各類房屋等建筑物及相配套的固定附屬設備、公用設施、公共場地和其他定著物，以及用地和房屋包容的空間環(huán)境。該定義中，“已建成”是形成可供使用、需加管理的物業(yè)的前提；已“確定業(yè)主權益”表明已建成的物業(yè)是經(jīng)過法定竣工驗收程序驗收合格并對該物業(yè)的屬主已依法作了確定(一般以頒發(fā)了產(chǎn)權證為標志)，而業(yè)主即物業(yè)所有物業(yè)管理”術語的法學定義

迄今為止，國家立法中尚未對“物業(yè)管理”術語作出一般性的定義。中國建設部頒布于1994年4月1日起施行的《城市新建小區(qū)管理辦法》第2條第3款對“住宅小區(qū)管理”術語所作出的解釋實際上相當于物業(yè)管理的定義：“本辦法所稱住宅小區(qū)管理(以下簡稱小區(qū)管理)，是指對住宅小區(qū)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治?！备鞯胤筋C布執(zhí)行的規(guī)范性文件中對“物業(yè)管理”術語大都是從狹義的角度，即從專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)業(yè)主及使用人委托從事物業(yè)管理活動角度來給出定義(例如1998年9月21日發(fā)布施行的《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第2條第2款中所稱“物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照委托合同的約定對物業(yè)所進行的養(yǎng)護、維修管理和為業(yè)主、房屋使用人提供的服務”)，但具體表述仍有差異。由于對“物業(yè)管理”作出一個周全妥貼的立法定義難度相當大，1997年5月28日通過并自同年7月1日起施行的《上海市居住物業(yè)管理條例》、1999年2月13日發(fā)布并于4月1日起施行的《重慶市物業(yè)管理辦法》和在1999年6月30日通過修改的《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》都未對“物業(yè)管理”術語下定義，表現(xiàn)出立法者的慎重。房地產(chǎn)法學界對“物業(yè)管理”術語的學術性定義表述見解也不統(tǒng)一。例如，劉興桂主編并作為高等教育自學考試物業(yè)管理專業(yè)?？葡盗薪滩牡摹段飿I(yè)管理法》認為：“所謂的物業(yè)管理(real

property

management)，是指專業(yè)機構和專業(yè)人員受物業(yè)所有人的委托，依照國家有關法律法規(guī)和合同，運用現(xiàn)代管理科學和先進的技術，對已投入使用的物業(yè)以經(jīng)營方式統(tǒng)一管理，并對物業(yè)周圍的環(huán)境、清潔綠化、安全保衛(wèi)、道路養(yǎng)護等實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理，向業(yè)主或租戶提供全方位服務?！秉S河編著并作為高等政法院校規(guī)劃教材的《房地產(chǎn)法》認為：“物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司受物業(yè)所有人(或稱之為“業(yè)主”)的委托，運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修、養(yǎng)護技術，經(jīng)營并為使用人提供多方面服務的行為?！?/p>

要從法學和立法角度給“物業(yè)管理”術語作出科學嚴謹?shù)亩x，必須從中國物業(yè)管理實踐經(jīng)驗出發(fā)，并考慮到法所組控的對象(社會關系、社會性行為)的特點?？梢詮姆毫x、廣義、狹義三個層次對“物業(yè)管理”術語作出法學定義：

(1)泛義的物業(yè)管理，是指法定或政府授權的行政機關和行業(yè)組織、業(yè)主和合法接受業(yè)主及業(yè)主集體委托代管物業(yè)的人(包括法人、自然人)，對合法歸其管轄范圍內(nèi)的物業(yè)和利用物業(yè)的社會關系秩序，按照法定的或約定的技術規(guī)范、主體境位和行為規(guī)范進行治理、監(jiān)控、維護，并對物業(yè)產(chǎn)權、使用關系人(包括物業(yè)所有權人即業(yè)主、物業(yè)使用權人、物業(yè)受托管理人和其他物業(yè)臨時使用人等)提供法定或者約定服務的行為。這個泛義的定義，把對物業(yè)和基于物業(yè)利用發(fā)生的社會關系之國家行政管理(包括行業(yè)管理和屬地管理)、業(yè)主自治管理和委托管理三種不同管理主體的情形考慮了進來，把對物業(yè)的管理性服務、對公共秩序管理性服務和滿足物業(yè)的產(chǎn)權、使用關系人需求的特定服務三類不同的物業(yè)管理業(yè)務類型包括了進來，把物業(yè)管理的法治模式、約治模式和業(yè)主個體“人治”模式三種不同管理模式容納了進來，指明了物業(yè)管理的主要對象(即物業(yè)本體、利用物業(yè)的社會關系秩序、提供服務的行為)、管理行為主要依據(jù)(法定的或合法約定的技術規(guī)范、主體境位和行為規(guī)范)、管理行為的主要內(nèi)容(即治理、監(jiān)控、維護、服務)，并將“行為”作為“物業(yè)管理”術語的鄰近種概念(給概念下定義的一個基本邏輯方法就是屬差加鄰近種概念)，表明法學定義側重物業(yè)管理的行為關系和行為程式方面，而不是管理的具體組織、技術內(nèi)容方面和過程。

(2)廣義的物業(yè)管理，是指業(yè)主對自己擁有的物業(yè)依法實行個體、團體自治管理和受業(yè)主委托的物業(yè)管理企業(yè)法人專業(yè)性管理的結合。

(3)狹義的物業(yè)管理，是指依法成立的物業(yè)管理企業(yè)法人通過市場機制作用接受特定業(yè)主或業(yè)主集體的委托，依據(jù)物業(yè)管理法律法規(guī)、行政規(guī)章的規(guī)定和按照委托合同的約定，對受托管理的物業(yè)進行維護、改良或用于經(jīng)營，對基于受托管理物業(yè)發(fā)生的公共秩序實施監(jiān)護，對物業(yè)的業(yè)主和使用人提供特約服務，并依約定合理收取單純物業(yè)管理勞務報酬和特約服務報酬的專業(yè)服務性行為。這個狹義的定義，把專業(yè)服務性行為作為物業(yè)管理術語的鄰近種概念，點明了狹義物業(yè)管理的專業(yè)性和服務本質(zhì)。突出了狹義物業(yè)管理屬于市場性委托管理，委托關系應通過市場機制(價格、競爭等)作用來形成，受托人必須是依法成立的即符合法定資質(zhì)條件且經(jīng)合法登記注冊的企業(yè)法人，委托人必須對受托人提供的服務按類、按質(zhì)、按約定付費；明確了從事物業(yè)管理專業(yè)活動的直接依據(jù)包括關于物業(yè)管理的有法效的國家、地方規(guī)范性文件和委托合同。將受托人的業(yè)務概括界定為兩類三個方面，一類是單純物業(yè)管理的服務，包括對物(包括環(huán)境)和對人(包括物業(yè)的業(yè)主和使用人)兩方面，即對物業(yè)的維護(具有維修、修繕、養(yǎng)護、保護的意義)、改良(包括對物業(yè)的質(zhì)量和環(huán)境通過整治獲得的改良和使物業(yè)保值增值的其他各種改良)或用于經(jīng)營(以求實現(xiàn)委托人未自用或未單獨自用物業(yè)的經(jīng)濟價值和增進委托人的經(jīng)濟利益)和監(jiān)護公共秩序(監(jiān)督和維護基于托管物業(yè)產(chǎn)生的公共安全秩序、公共使用物業(yè)秩序、法律和社會公共利益要求的其他公共秩序)；另一類是提供經(jīng)營性和便民性的特約服務。

各地方物業(yè)管理規(guī)范性文件都規(guī)定物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(或業(yè)主自治與專業(yè)服務)相結合的原則，可見物業(yè)管理術語的廣義定義還是適用的。物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容應當包括對物業(yè)管理行業(yè)的國家行政管理、業(yè)主自治管理(如制訂業(yè)主公約、組建業(yè)主委員會)和委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理以及物業(yè)管理行業(yè)組織的職責等方面，可見物業(yè)管理術語的泛義定義也能適用。從強調(diào)物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的根本區(qū)別和物業(yè)管理專業(yè)運作方式，可見物業(yè)管理術語的狹義定義適用。因此，本書所用“物業(yè)管理”術語，根據(jù)具體場合和闡述需要來分別適用于泛義、廣義、狹義的定義，但主要是適用于狹義的定義。權人要對物業(yè)的管理負責。物業(yè)管理法規(guī)的任務和立法意義

一、物業(yè)管理法規(guī)的基本任務

法的任務內(nèi)容通常通過立法文件中立法目的和依據(jù)條款來作出概括表述。根據(jù)中國現(xiàn)行物業(yè)管理規(guī)范性文件的規(guī)定，可以將物業(yè)管理法規(guī)的基本任務表述為：體現(xiàn)人民對物業(yè)管理的共同意志和利益要求，加強對建設用地上以住宅區(qū)為主的各類物業(yè)的依法管理，以法規(guī)形式確立業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結合的社會化、專業(yè)化、市場化物業(yè)管理新體制，明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)及其他有關管理部門和組織的權利、義務的法律關系，規(guī)范物業(yè)管理行為，保護物業(yè)的業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，保障物業(yè)的合理使用和維修管理，促進物業(yè)管理水平不斷提高，促進整潔、安全、方便、舒適的文明生活環(huán)境的持續(xù)創(chuàng)造與保持，促進與物業(yè)相關的社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的同步增長，維護物業(yè)管理范圍內(nèi)的公共秩序，用法律手段為社會主義的建設事業(yè)、市場經(jīng)濟發(fā)展和人民生活利益要求的滿足創(chuàng)造良好的所需相應條件。

理解物業(yè)管理法規(guī)基本任務的表述內(nèi)容時，應注意兩點：

(1)在法學中，“意志”是指社會各級層組織和個人根據(jù)一定的立場、觀念、信念和利益要求，自覺地策劃確定一定的行動方向、目標和行動方式方法的愿望性積極心理活動或心理狀態(tài)。由于社會各級層組織和個人都有各自的利益要求和意志，這些利益要求和意志有的相同或近似,而有的相異甚至對立沖突。法律是依據(jù)執(zhí)政集團成員的共同意志來綜合反映和協(xié)調(diào)社會各種組織和個人的利益要求和意志關系的。中國是人民民主專政的社會主義國家，人民是國家的主人,也是執(zhí)政集團的構成主體，人民的共同利益要求和意志通過國家立法形式上升為由各種規(guī)范性法律文件來表現(xiàn)的國家意志，從而得以憑借國家組織體系和國家強制力量推行法律規(guī)范的形式來以人民的共同意志約束社會各種組織、個人的個體性意志支配的行為，使整個社會關系秩序的建立、調(diào)整和維護符合人民的根本利益和共同意志要求。因此，中國物業(yè)管理法規(guī)的本質(zhì)必然是反映人民對物業(yè)管理的共同意志和利益要求。

(2)中國現(xiàn)階段尚處于社會主義社會的初級階段，實現(xiàn)現(xiàn)代化事業(yè)是初級階段社會主義建設事業(yè)的主干事業(yè)，改革既是促進社會主義建設事業(yè)的必要手段和條件，又是社會主義建設事業(yè)本身的有機組成部分之一，是對中國各種社會關系制度的自覺調(diào)整、建設和完善。法作為社會關系的組控方式和促進、保障社會主義建設事業(yè)發(fā)展的工具，自然要在改革過程中發(fā)揮必不可少的規(guī)范作用。因此，物業(yè)管理法規(guī)理應且實際已擔負起促進城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制和住房制度改革、鞏固改革成果的任務，這一任務包含在為社會主義的建設事業(yè)發(fā)展創(chuàng)造所需相應條件這個大任務之中。

二、物業(yè)管理法規(guī)的功能和作用

物業(yè)管理法規(guī)的功能是指該類法規(guī)自身特有的組控和影響物業(yè)管理的活動和發(fā)展的形式、方法和手段之綜合能力，體現(xiàn)法如何影響社會物業(yè)管理關系。物業(yè)管理法規(guī)可以劃分為相互聯(lián)系的六種功能：①組合功能。又謂創(chuàng)新功能，指將自發(fā)形成或混亂的各種物業(yè)管理具體社會關系，用法律規(guī)范形式自覺組合成符合人民共同意志的有秩序的新型物業(yè)管理社會關系結構，側重于建立物業(yè)管理法律秩序。②轄治功能。指對組合后的物業(yè)管理社會關系，依法實施管轄和根據(jù)實際需要進行治理，側重于對合法的物業(yè)管理行為予以保護和對違法的物業(yè)管理行為作出處理和施加懲罰，維護法定的現(xiàn)存物業(yè)管理社會秩序。③調(diào)整功能。指根據(jù)物業(yè)管理社會關系隨社會生產(chǎn)力和社會生活力發(fā)展而變化的情況，用法來調(diào)節(jié)和整頓已變化了的物業(yè)管理社會關系網(wǎng)絡，側重于將正在形成中的某種物業(yè)管理新型社會關系及時納入轄治范圍和改良物業(yè)管理具體制度，平衡與物業(yè)管理相關各方主體間的利益矛盾關系，以緩解物業(yè)管理方面的社會沖突力對現(xiàn)存物業(yè)管理社會秩序的壓力。例如物業(yè)管理規(guī)范性文件對物業(yè)管理收費標準的調(diào)高或降低的規(guī)定，即是調(diào)整功能的體現(xiàn)。④指引功能。指物業(yè)管理法規(guī)所提供的各種模式化法律規(guī)范，指引人們在物業(yè)管理活動及關系中，可以進入何種法律境位，可以怎樣行為，應當怎樣行為和不得怎樣行為，側重于為物業(yè)管理的當事人或介入者指導行為標準和規(guī)則。⑤評價功能。指物業(yè)管理法規(guī)提供了判斷衡量、評定物業(yè)管理活動當事人的行為是合法還是違法的標準和尺度。⑥教育功能。指物業(yè)管理法規(guī)作為規(guī)范、國家意志化的社會意識存在形式，其實施于全社會勢必會影響人們對物業(yè)管理的思想意識和情感，啟發(fā)人們對物業(yè)管理事業(yè)的支持和合作的積極性。

物業(yè)管理法規(guī)的作用有兩層含義：一是指物業(yè)管理法規(guī)的功能發(fā)揮而在社會中的影響效果顯示，亦就是說，與物業(yè)管理法規(guī)的功能分類一樣，該類法規(guī)的作用表現(xiàn)為組合、轄治、調(diào)整、指引、評價、教育六個方面；二是指物業(yè)管理法規(guī)及其具體規(guī)范對所組控的社會物業(yè)管理整體關系和物業(yè)管理諸種關系中的某項具體社會關系的規(guī)范化適宜程度，而導致的對物業(yè)管理事業(yè)整體和局部所起到的促進性、限制性、破壞性的正面或負面影響。

三、中國物業(yè)管理法規(guī)的立法意義和積極作用

綜觀中國物業(yè)管理法規(guī)的立法和實施歷史過程，可以將其立法的意義和具體的積極作用概括表述為三大方面：

(1)適應了中國改革的內(nèi)在要求，使具有中國特色的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制雛形形成(或基本建成)。

從1978年開始的中國改革事業(yè)，在經(jīng)濟體制方面經(jīng)歷了由計劃經(jīng)濟體制到有計劃商品經(jīng)濟體制再到1993年以后社會主義市場經(jīng)濟體制建設的轉軌過程，在政治體制方面經(jīng)歷了由“黨治”加“人治”模式到1996年以后“黨導”(中國共產(chǎn)黨領導)加“法治”模式推行的轉軌過程。與此革命性轉變相適應，中國城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制和住房制度也逐漸轉入為社會主義市場經(jīng)濟、社會生產(chǎn)力發(fā)展、社會生活力提高服務和依法治“業(yè)”(事業(yè))的軌道。從1980年以來在中國大陸逐漸展開的物業(yè)管理事業(yè)，以其自身優(yōu)點和符合中國改革趨勢的優(yōu)勢，獲得了社會各界和國家的肯定，并在1994年及以后通過國家建設部的行政規(guī)章和地方性法規(guī)、政府規(guī)章確立了其正式法律境位，納入了法制化軌道，在法律手段的促進和保障下，逐漸形成了在全國范圍內(nèi)取代傳統(tǒng)房屋管理、鞏固房改成果、改善城市管理體制的，具有中國特色的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。

從國家和地方關于物業(yè)管理的規(guī)范性文件的規(guī)定內(nèi)容，可以看出規(guī)范化的物業(yè)管理具有與傳統(tǒng)房屋管理截然不同的五個主要法律特征：

①社會化的物業(yè)管理體制。傳統(tǒng)的房屋管理是與計劃經(jīng)濟體制相配套的，由政府和各行政部門、企事業(yè)單位按城市公有的各產(chǎn)業(yè)房屋和職工住房統(tǒng)建統(tǒng)配統(tǒng)管原則，采用行政手段，直接地進行行政福利型的封閉式管理，政企不分，行政干預色彩濃厚。物業(yè)管理使房屋管理特別是區(qū)分所有的住宅樓宇和公有房屋的管理脫離政府房產(chǎn)管理部門統(tǒng)管軌道，而由業(yè)主通過自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理相結合方式實現(xiàn)了房屋等物業(yè)的管理社會化，建立起國家法規(guī)組控、政府行政指導監(jiān)督、業(yè)主自治管理和物業(yè)管理企業(yè)依合同受托實施專業(yè)化管理的新型物業(yè)管理體制。物業(yè)管理的“社會化”特點是相對于傳統(tǒng)房屋的管理“國家化”特征而言的?！吧鐣蓖怀錾鐣械臉I(yè)主對物業(yè)管理的主導地位和自治作用，“國家化”強調(diào)政府對房屋管理的統(tǒng)管地位和包管作用。

②專業(yè)化的物業(yè)管理組織。傳統(tǒng)的房屋管理組織是房地產(chǎn)管理部門所屬的房管所、站，雖然也具有一定的專業(yè)性，但因其業(yè)務只局限在收取低房租、簡單維護房屋和不復雜的附屬設備方面，專業(yè)水平并不高，已不能適應改革開放后科技進步成果大量用于新建房屋樓宇，和人們隨社會生活力提高對生活環(huán)境質(zhì)量要求嚴格化，而使物業(yè)管理內(nèi)容增加了很多需專業(yè)人才才能管好的項目這種新形勢，并且隨著房改深化使公有住房日益減少和房地產(chǎn)管理體制改革深化使政企分開，房管所、站的生存基礎轉為市場，最終也必將通過轉制蛻變成企業(yè)法人型的物業(yè)管理組織。物業(yè)管理組織的專業(yè)化是指符合法定資質(zhì)條件且依《公司法》成立的物業(yè)管理企業(yè)，有專門的組織機構、有專業(yè)的人員配備、有專門的管理設備和工具、有專業(yè)的軟件性管理技術和服務技術，從而能夠承擔起對科技含量日益提高的物業(yè)及其功能系統(tǒng)的統(tǒng)一性、專業(yè)性的管理維護，和對社會生活力日益提高的業(yè)主們提供優(yōu)質(zhì)周到服務之任務。

③市場化的物業(yè)管理運行機制。傳統(tǒng)的房屋管理是房管單位按照自己單方意志和行政性手段去管理用房戶，用房戶處于被動被管地位而無法選擇管房單位，雙方地位不平等，各用戶的維修用房的需要也難得到公平的滿足。物業(yè)管理是一種以市場為運行基礎，以需求為運行動能，以合同為運行紐帶，以法制為運行保障的新型運行機制。物業(yè)管理一方面增強了業(yè)主自主自治權，業(yè)主通過市場競爭和價格等機制選聘物業(yè)管理企業(yè)，也有權解聘辭退業(yè)績差的原聘物業(yè)管理企業(yè)，同時體現(xiàn)了市場經(jīng)濟等價有償原則和滿足有支付能力需求原則，業(yè)主應按質(zhì)依約定支付物業(yè)管理服務報酬；另一方面確保了物業(yè)管理當事人民事法律關系地位的平等，業(yè)主或業(yè)主團體與物業(yè)管理企業(yè)，在平等、自愿、公平、互利原則下依法通過委托管理服務合同的雙向選擇簽訂，明確雙方的權利、義務和責任，作為實施專業(yè)化物業(yè)管理的主要依據(jù)，這種合同具有法律效力，其履行有國家法制予以保障。

④全面化的物業(yè)管理服務。傳統(tǒng)的房屋管理以“收租養(yǎng)房”為主要內(nèi)容，缺乏“造血功能”，而低租金的住房福利制度使租金收入與養(yǎng)房所需費用標準差距太大，無法維持房屋的簡單再生產(chǎn)，需要政府給予大量財政補貼，更不可能將改善美化人民居住環(huán)境擺上工作日程。物業(yè)管理是實行企業(yè)化經(jīng)營，企業(yè)通過向物業(yè)的業(yè)主和使用人以及向社會提供全方位有償服務來營建和維持“造血功能”，使物業(yè)管理逐步走入良性循環(huán)，并減輕政府補貼包袱。物業(yè)管理的“全方位性”，不僅體現(xiàn)在對房屋、設備、設施、場地、空間和環(huán)境等物業(yè)實行全方位的經(jīng)營管理，而且表現(xiàn)為對人即對業(yè)主、物業(yè)使用人的涉及公共秩序行為的監(jiān)管，表現(xiàn)為盡量滿足人們多樣物質(zhì)和精神需求而提供系列化的多種便民性服務，表現(xiàn)為積極配合政府推進社會主義物質(zhì)文明建設、精神文明建設、制度文明建設、生態(tài)文明建設的落實行動。

⑤中國化的物業(yè)管理特色。傳統(tǒng)的房屋管理是實行計劃經(jīng)濟體制的結果，雖然它反映了特定歷史時期中國房地產(chǎn)管理體制的特點，但這不是真正反映社會主義優(yōu)越性的成果，而是對社會主義初級階段國情估計失誤而人為壓抑商品經(jīng)濟發(fā)展和盲目追求公有化的產(chǎn)物。物業(yè)管理在中國大陸誕生初期雖然是在傳統(tǒng)的房屋管理體制和城市管理體制的夾縫中利用住房制度改革和商品房外銷的機遇而逐步發(fā)展的，但從一開始就表現(xiàn)出了適合和體現(xiàn)中國國情和城市與房地產(chǎn)管理體制改革發(fā)展趨勢的優(yōu)點，這些優(yōu)點經(jīng)過發(fā)展充實并在1994年以后得到國家物業(yè)管理法規(guī)的肯定和規(guī)范化，形成了具有豐富內(nèi)容并在法規(guī)中體現(xiàn)出來的物業(yè)管理中國特色。

我們可以將物業(yè)管理的主要中國特色概括為48個字：產(chǎn)權明晰，約治為軸，建管銜接，統(tǒng)一管理，民主決策，科技保障，市場運作，行為規(guī)范，服務全面，競爭擇汰，政府扶持，多方協(xié)作，文明共建，效益綜合。具體點說，物業(yè)管理法律關系是以區(qū)分清晰的被管物業(yè)產(chǎn)權(專有權、共有權、共用共管權、使用權)關系為基礎，圍繞業(yè)主公約、管理規(guī)約、物業(yè)管理服務委托合同的訂立和履行來建立起物業(yè)管理運行系統(tǒng)；克服過去建管脫節(jié)、多頭參管、無人負責的弊病，將房地產(chǎn)生產(chǎn)期的開發(fā)建設和消費使用期的物業(yè)管理緊密聯(lián)系成一體，從房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設計到房地產(chǎn)竣工驗收和交付使用等環(huán)節(jié)都以法律手段保證物業(yè)管理因素發(fā)揮作用，由受委托物業(yè)管理企業(yè)對管區(qū)內(nèi)已建成并使用的全部物業(yè)及其功能系統(tǒng)實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理；物業(yè)管理的組織和運作，實行業(yè)主自治管理與專業(yè)管理相結合，重大物業(yè)管理措施的采用由業(yè)主團體經(jīng)科學論證作出民主決策，物業(yè)管理企業(yè)發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，積極采用先進適用的科學技術以提高和保障物業(yè)管理的成效；整個物業(yè)管理運行過程要符合市場經(jīng)濟規(guī)律和平等互利、等價有償、誠實信用等市場運作原則的要求，物業(yè)管理的行為要規(guī)范化，有法規(guī)依據(jù)、合同依據(jù)、管理規(guī)約依據(jù)，物業(yè)管理的服務內(nèi)容全面化，業(yè)主們根據(jù)競爭優(yōu)勝劣汰規(guī)則并通過招投標活動擇優(yōu)聘用受托管理人，有權辭退履行物業(yè)管理服務合同義務不積極、有重大過錯和造成嚴重不良社會后果的受托管理人；政府以各種優(yōu)惠政策、補貼整治舊住宅區(qū)等積極措施扶持物業(yè)管理事業(yè)發(fā)展；有關各行政職能部門和公用事業(yè)企業(yè)也依法、依職責、依義務對物業(yè)管理中所遇困難的解決，給予支持和協(xié)作配合；對于物業(yè)管理區(qū)界內(nèi)的物質(zhì)文明建設、精神文明建設、制度文明建設和生態(tài)文明建設的發(fā)展與保持，業(yè)主、業(yè)主團體、物業(yè)管理企業(yè)、居委會、政府及有關職能部門都要共同努力發(fā)揮促進作用；物業(yè)管理追求的目標不是單一的，而是以社會效益為核心，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的共同提高。

(2)促使物業(yè)管理行業(yè)的形成和發(fā)展，促進住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，維護房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理市場秩序。

物業(yè)管理屬于國家產(chǎn)業(yè)結構分類中的第三產(chǎn)業(yè)，從專業(yè)性上看，它是房地產(chǎn)業(yè)的分支行業(yè)。在物業(yè)管理法規(guī)實施的促進下，物業(yè)管理企業(yè)在全國范圍內(nèi)的產(chǎn)生和發(fā)展，必然導致物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)，早在1993年就成立的“深圳市物業(yè)管理協(xié)會”反映了這一趨向。到1999年底，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模，就業(yè)人數(shù)與日俱增，整體素質(zhì)相對提高。根據(jù)房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的長期性和將中國城市化發(fā)展、住房折舊拆除重建、提高居住水平按低速測算這三項預測相加，可知21世紀的前20年，每年需新建住房4.86～5.49億m2，后30年每年需建住房5.76～6.53億m2。僅新建成住宅，每年至少需要2萬人以上從業(yè)于物業(yè)管理，為社會提供了大量的專業(yè)化勞務就業(yè)機會。物業(yè)管理行業(yè)完全可能發(fā)展成為房地產(chǎn)業(yè)中的最大的分支行業(yè)。

物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程的最后一個環(huán)節(jié)，直接關系到物業(yè)的業(yè)主和使用人的切身利益。如果沒有良好的物業(yè)管理，開發(fā)商建造的房屋品質(zhì)再好也可能出現(xiàn)銷售問題，業(yè)主買的嶄新的房屋不久就會破舊不堪，人們的生活和工作環(huán)境也會日趨惡化。因此，物業(yè)管理的有無和好壞，是直接關系到住宅與房地產(chǎn)業(yè)能否實現(xiàn)社會再生產(chǎn)良性循環(huán)的大問題。

物業(yè)管理法規(guī)一方面，明確要求房地產(chǎn)開發(fā)商在項目立項時就應全盤考慮以后的物業(yè)管理問題，并在規(guī)劃設計中認真聽取物業(yè)管理公司或物業(yè)管理咨詢服務單位的意見，預先完善物業(yè)的配套設施和預留物業(yè)管理所需用房，賦予物業(yè)管理公司在開發(fā)的房地產(chǎn)竣工時參與驗收權，從而保障物業(yè)管理良性運行的必要前提條件；另一方面，明確房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主和物業(yè)使用人三方面在物業(yè)管理方面的各自境位、權利、義務和責任關系，鼓勵競爭擇聘物業(yè)管理企業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理行為，推行《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《物業(yè)管理服務委托合同》、《業(yè)主公約》及其他種類物業(yè)管理規(guī)約的示范文本，加強歸口主要管理部門的行政指導和監(jiān)督，從而保證物業(yè)管理效果符合法規(guī)、合同、規(guī)約的要求，最終產(chǎn)生增強人們放心購房、寬心用房、歡迎物業(yè)管理解除后顧之憂的信念等有利于貨幣化分房政策實施、閑置房銷售、物業(yè)管理普遍化的社會效應，促進住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展，維護房地產(chǎn)市場及其第三級消費環(huán)節(jié)市場——物業(yè)管理市場秩序的正常穩(wěn)定。

(3)物業(yè)所有權人、使用權人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權益得到依法保障，有利于社會主義民主進一步發(fā)展，有利于人民的法制觀念和法律意識水平的提高，有利于城市投資環(huán)境和人民生活環(huán)境的顯著改善。

物業(yè)管理法規(guī)依據(jù)民法基本原則，平等地保護物業(yè)管理活動當事人各方的合法權益，同時貫徹財產(chǎn)所有者主權原則，法定和保障業(yè)主團體和物業(yè)使用權人對物業(yè)管理的民主權利，促進了社會主義民主在社會管理、經(jīng)濟管理事務中的發(fā)展，也增強了人民特別是城市居民依法辦事、信守合同的法律觀念。物業(yè)管理的開展，有利于物業(yè)的保值和增值，使住宅區(qū)和廠商辦公區(qū)的環(huán)境以及城市形象都獲得很大改觀，進而吸引更多的外來投資，發(fā)展城市經(jīng)濟和社會生產(chǎn)力物業(yè)管理法制概念和基本要求“法制”概念是一個多義詞：①是作為法律制度的簡稱，與政治制度、經(jīng)濟制度、文化制度等相對應；②是指執(zhí)政集團按照民主和守法原則，把國家事務制度化、法律化，并嚴格依法進行社會管理、依法行政的一種方式；③是指法及法律規(guī)范確立和實施體系，包括立法、執(zhí)法、司法、督法組織制度體系和法的表現(xiàn)形式體系；④是指一個國家有法律和法律制度而又得到普遍遵守和嚴格執(zhí)行所形成法律秩序的狀態(tài)。本節(jié)所用“法制”概念是采用上述法制的第三種詞義。物業(yè)管理法制的概念定義可以表述為：物業(yè)管理法制是指物業(yè)管理法規(guī)的確立和實施組織制度及其形式體系。中國物業(yè)管理法制具有中國特色，受制于國家的整體法制，主要包括立法、法的實施和法律監(jiān)督三方面法律制度。根據(jù)中國共產(chǎn)黨十五大報告提出的依法治國綱領和全國人民共同愿望，1996年3月第八屆全國人民代表大會第四次會議以通過決議的形式正式以法律確立了“依法治國，建立社會主義法治國家”的指導方針和奮斗目標，“法治”原則從此成為我國法制的根本性原則。作為現(xiàn)代一種治國方略和政治原則的“法治”，其內(nèi)容要求可以概括表述為：國家政權機關應在充分民主的基礎上創(chuàng)立一整套良好的法律并賦予其至高無上的權威而用以組控社會和國家，以法律界定和制約國家權力，以法律確認和保障公民的民主權利，使廣大人民群眾能依照憲法和法律的規(guī)定，通過各種途徑和形式管理國家事務，管理經(jīng)濟文化事業(yè)，管理社會事務，使國家各項工作都依法進行，使政權各類各級機關及其工作人員同公民、社會組織一樣平等地受法律的約束，只能在法定境位上按法定行為程式依法從事各自的職能業(yè)務并承受自己行為的法律后果或報應，由法定機關監(jiān)督法律的實施，用法律手段促進國家機關特別是政府有效地維護法律秩序，防止和制止行政權等國家權力的濫用，反對不平等的特權和專制“人治”，尊重和保護人權，保障人民依法享有廣泛的權利和法未禁限的自由，從而保證人民應有的社會、經(jīng)濟和政治生活的條件，最大限度地實現(xiàn)人民的利益要求、社會正義和國家長治久安。法治原則內(nèi)容的實現(xiàn)離不開法制，法治是健全的民主性法制要達到的結果，而法制功能作用的充分發(fā)揮又依靠法治原則的真正貫徹執(zhí)行。我國物業(yè)管理法制應當是體現(xiàn)法治原則的社會主義法制，其基本要求或者說物業(yè)管理法制建設的基本方針可以概括為48個字：民主法務、尊法至上、立法求良、變法適宜、有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必糾、用法必準、司法必公、督法有力、守法自覺。物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式和立法體制立法是物業(yè)管理法制建設的首要環(huán)節(jié)，依法治業(yè)(物業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)、事業(yè))首先要“有法可依”且應有“良法”可依。物業(yè)管理立法是指由法定的國家機關依據(jù)一定程序，運用一定技術所進行的制定、認可、修改、補充和廢止用以組控物業(yè)管理社會關系的，具有普遍性的法律規(guī)范及其系統(tǒng)文件的活動。物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式由國家的立法體制所決定。中國現(xiàn)行物業(yè)管理立法體制是一個以國家立法權為核心，兩級(中央和省)并重、多類結合的立法體制。與此相適應，物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式也是多樣的，并形成下列法規(guī)體系：(1)憲法是國家的根本法，經(jīng)特別程序制定，具有最高的法律效力。憲法中有關土地公有、土地使用權轉讓、保護公民的房屋和其他合法財產(chǎn)權以及社會主義的公共財產(chǎn)、公民的人身自由和住宅不受侵犯，國家保護和改善生活環(huán)境和生態(tài)環(huán)境、防治污染和其他公害，公民必須愛護公共財產(chǎn)、遵守公共秩序、遵守社會公德，公民在行使自由和權利時不得損害國家的、社會的、集體的利益和其他公民的合法的自由和權利等規(guī)定，是制定物業(yè)管理法規(guī)和從事物業(yè)管理活動必須遵循的憲法性準則，也是物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式。(2)法律分為由全國人民代表大會制定、修改的基本法律和由全國人大常委會制定、修改的普通法律兩種類型。法律的效力僅次于憲法。目前我國尚未制定以《物業(yè)管理法》為名的專門物業(yè)管理法律(若制定當屬普通法律類)，但《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《環(huán)境保護法》和正在研討擬定的《物權法》、《住宅法》等法律中可適用于物業(yè)管理的活動和糾紛處理的法律規(guī)范，都是物業(yè)管理法規(guī)的組成部分和表現(xiàn)形式。(3)行政法規(guī)由國務院制定、批準和發(fā)布?！吨腥A人民共和國物業(yè)管理條例》(正在擬定中)就是由中國建設部牽頭起草、報經(jīng)國務院審議通過后成為物業(yè)管理行政法規(guī)。行政法規(guī)的效力次于法律。(4)國務院部、委發(fā)布的行政規(guī)章國務院所屬各部、委有權根據(jù)法律和國務院發(fā)布的行政法規(guī)、決定、命令，在本部門的權限范圍內(nèi)，發(fā)布命令、指示和規(guī)章，其發(fā)布的規(guī)章其地位屬于高于地方性法規(guī)的廣義的行政性法規(guī)。此外，國務院及其所屬部、委發(fā)布的決議、命令、指示具有規(guī)范性內(nèi)容的，也屬于廣義的行政性法規(guī)。行政性法規(guī)中的有關物業(yè)管理的法律規(guī)范是物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式。(5)地方性法規(guī)地方省、直轄市、經(jīng)國務院確定的較大城市和經(jīng)濟特區(qū)的人民代表大會及其常委會在不與憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的前提下，可以制定地方性法規(guī)，民族自治地方的人民代表大會有權制定自治條例和單行條例。此外，地方各級人民代表大會有權發(fā)布決議，縣級以上地方各級人民政府有權發(fā)布決定和命令，這些地方性法規(guī)、決議、決定和命令所包含有關物業(yè)管理的規(guī)范性內(nèi)容，雖然只在本地方行政區(qū)域內(nèi)有效，但都是物業(yè)管理法規(guī)體系的組成部分。至1999年底，全國各地方均已出臺了物業(yè)管理地方性法規(guī)或地方政府的行政規(guī)章。香港、澳門行政特區(qū)和臺灣的物業(yè)管理立法亦屬于地方立法。(6)立法解釋、司法解釋立法機關、行政機關對自己所制定的規(guī)范性文件中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的規(guī)定所作出的立法解釋、行政解釋，以及最高人民法院發(fā)布的對地方各級人民法院有約束力的指導性文件和關于某些具體案件適用法律的批復中與物業(yè)管理相關的司法解釋，都是有權解釋，也是物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式。憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、國務院部委和地方政府的行政規(guī)章，有權解釋各級人大和政府發(fā)布的決議、決定、命令、指示中包含的與物業(yè)管理有關的法律規(guī)范都是物業(yè)管理法規(guī)的淵源，共同有機組成物業(yè)管理法規(guī)體系。物業(yè)管理法規(guī)的實施和監(jiān)督體制

物業(yè)管理法規(guī)的實施包括行政機關執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)活動、司法機關適用物業(yè)管理法規(guī)活動和社會各級層主體遵守物業(yè)管理法規(guī)活動三個方面。物業(yè)管理法規(guī)監(jiān)督是一種國家專門法律監(jiān)督機關和社會各級層主體的共同活動。

(1)物業(yè)管理的行政執(zhí)法體制

物業(yè)管理的行政執(zhí)法是指行政機關及其公職人員在法定職權范圍內(nèi)，依法對物業(yè)管理行政事務進行組織和管理的專門活動。執(zhí)法是法律執(zhí)行的簡稱，是國家機關的一種職權，對于行使職權的機關而言，這種權力既是一種權利，又是一種必須履行的義務。

物業(yè)管理的行政執(zhí)法機關，可分為歸口主管機關和分工管理機關兩類。根據(jù)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第3條規(guī)定和國家有關規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門負責物業(yè)管理的歸口管理工作；建設、規(guī)劃、市政、公用、綠化、環(huán)境、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱、郵電、電業(yè)、物價等行政主管部門和物業(yè)所在地人民政府按職責分工，負責物業(yè)管理中有關工作的監(jiān)督和指導。各地的地方性物業(yè)管理法規(guī)或規(guī)章在歸口主管機關的規(guī)定方面不盡一致，這與各地方政府的房地產(chǎn)管理部門設置和職責劃分存在差別有關。

例如，《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第6條第1款規(guī)定：市政府住宅行政管理部門是特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理的主管部門?！吨貞c市物業(yè)管理辦法》第5條第1款規(guī)定：市房地產(chǎn)行政主管部門主管全市物業(yè)管理工作?！督K省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第4條中規(guī)定：省人民政府建設行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，市、縣(市)建設(房產(chǎn))行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，其具體職責由同級人民政府確定?！渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理條例》第5條第1款規(guī)定：上海市房屋土地管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門。

市級以上物業(yè)管理的歸口主管機關的主要職責是：①貫徹執(zhí)行國家和本地方有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策，研究制定物業(yè)管理的有關行政措施；②管理本地方物業(yè)管理行業(yè)，促進管理專業(yè)化、服務社會化、經(jīng)營市場化的物業(yè)管理機制的建立和健全；③負責物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查和管理工作；④負責組織物業(yè)管理人員的上崗培訓；⑤制定和修改物業(yè)管理合同、業(yè)主公約等示范文本；⑥參與制定和調(diào)整物業(yè)管理收費標準的工作；⑦監(jiān)督、指導物業(yè)管理；⑧依法查處物業(yè)管理中發(fā)生的違法行為，對違法行為依法實施處罰。

區(qū)縣(自治縣、縣級市)級物業(yè)管理的歸口主管機關的主要職責除上述第①、⑥、⑦、⑧項外，還應履行三項職責：指導組建業(yè)主委員會，并實施登記備案管理；對物業(yè)管理合同和業(yè)主公約的簽訂、中止、變更、終止進行備案管理；受理對違反物業(yè)管理法規(guī)行為的投訴。

至1999年底，我國從國家建設部到地方的省、市、區(qū)縣人民政府都已設立、指定了物業(yè)管理的歸口主管機構，具體負責對本行政轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理行業(yè)和活動依法進行指導和監(jiān)督，積極開展物業(yè)管理行政執(zhí)法活動。

(2)物業(yè)管理的法律適用

法律適用appliance

of

law)亦稱“司法”，是指司法機關及其工作人員依照法定職權和程序，運用法律規(guī)范審理案件的專門活動。物業(yè)管理的法律適用是指在物業(yè)管理中發(fā)生涉法糾紛和違法犯罪時，由專門機關(人民法院)以第三者公裁人角色依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)和有關法律對案件當事人各方(民事、經(jīng)濟、行政案件中的原告和被告，刑事案件中的公訴人與犯罪嫌疑人)作出裁決的行為。法律適用具有嚴格的程序性、司法的強制性、被動性(任何案件的審理都必須以一定的訴訟或仲裁請求為前提)。仲裁機構的仲裁活動也是一種準司法活動。法律適用是以法律責任方式來阻塞違法或犯罪渠道，推動法律的正常實施。

嚴格執(zhí)行法律、正確適用法律是依法治國的中心環(huán)節(jié)，用法必準是對執(zhí)法和司法的共同要求。用法大體上可分為準確認定事實、選擇恰當規(guī)范、作出適用法律的適宜決定三個階段。其中準確認定事實是用法的最初步驟，也是正確用法的關鍵，對后面兩階段的工作產(chǎn)生直接影響。對事實認識錯誤必然導致案件定性錯誤，容易造成冤假錯案。

我國物業(yè)管理法規(guī)的適用之基本要求是準確、合法、及時。準確是指在適用法規(guī)時要做到事實準確、是非清楚、證據(jù)充分確實，對案件定性要準確，調(diào)解要合理，處罰要得當；合法是指司法機關在處理案件時要做到嚴格依法辦事，不僅對案件的定性和處理要符合實體法，而且要嚴格依照法定程序進行辦案，合法辦案是準確用法的核心；及時是指辦案的效率原則，在準確、合法的前提下提高辦案效率，及時辦案、及時結案、高效率辦案是準確用法的重要條件。

物業(yè)管理的法律適用也應堅持和遵循下列我國社會主義法的適用之基本原則：①以事實為根據(jù)，以法律為準繩；②公民和社會組織在法律面前一律平等；③司法機關、仲裁機構依法獨立行使職權；④專門機關工作同依靠群眾相結合；⑤實事求是，有錯必糾。此外，還應注意特別法適用優(yōu)先于一般法、法院對行政規(guī)章是“參照”適用等適用法律的具體規(guī)則。

(3)物業(yè)管理法規(guī)的遵守

法的遵守簡稱守法。物業(yè)管理法規(guī)的遵守，是指受物業(yè)管理法規(guī)約束的自然人和社會組織在該法規(guī)允許的范圍內(nèi)自由活動，依照該法規(guī)規(guī)定享用法律權利和履行法律義務的行為。任何人不能只享用權利而不履行義務，也不得濫用權利而損害他人的合法權益和社會公共利益。

物業(yè)管理法規(guī)的遵守有兩種模式：①消極守法模式。指人們僅僅是或者主要是依法履行自己的義務，卻沒有充分享用自己的合法權利。在現(xiàn)實生活中，許多業(yè)主、房屋使用人不完全清楚自己享有哪些物業(yè)管理的法律權利，因而不能自覺地享用和維護這些權利；有些知道者卻由于種種原因并不熱心享用這些權利；有些人知道并愿意享用自己的法律權利，但由于自身素質(zhì)能力的限制，卻不會合理、有效地行使這些權利。消極被動的守法模式不是一種理想的守法模式。②積極守法模式。指人們既能嚴格履行自己的法律義務，又能充分、有效地享用法規(guī)所賦予的廣泛權利。這是一種主動、全面、值得大力提倡的守法模式。

影響人們守法的因素是錯綜復雜的，可分為守法者自身素質(zhì)因素和守法環(huán)境因素。守法或違法的心理機制即對法律的認識和態(tài)度以及態(tài)度與行為的協(xié)調(diào)狀況，也直接影響著人們的守法程度。切實加強對物業(yè)管理法律當事人的法律意識、權利意識和公民意識的開發(fā)教育，培養(yǎng)人們對物業(yè)管理法規(guī)的充分認識和認同的良好態(tài)度，會極大地促進人們積極遵守物業(yè)管理法規(guī)，自覺維護物業(yè)管理法律秩序。

(4)物業(yè)管理法律監(jiān)督

法律監(jiān)督的狹義是指由享有法律監(jiān)督權的法定國家機關實行的，保證法律統(tǒng)一執(zhí)行與普遍遵守的一項法律制度；其廣義是指社會各級層組織和個人，為保障法制的實現(xiàn)，依據(jù)客觀事實和國家法律對法律的制定、執(zhí)行、適用和遵守進行的監(jiān)察和督促活動。法律監(jiān)督的主體同時也是被監(jiān)督者，監(jiān)督的客體是違法行為。

我國的廣義法律監(jiān)督結構可分為三大類九個要素：①執(zhí)政黨的監(jiān)督；②國家監(jiān)督，其中包括權力機關的監(jiān)督、行政機關的監(jiān)督、檢察機關的監(jiān)督和審判機關的監(jiān)督；③社會監(jiān)督，其中包括民主黨派的監(jiān)督、社會團體的監(jiān)督、社會輿論的監(jiān)督和人民群眾的監(jiān)督。

物業(yè)管理法律監(jiān)督結構也包括上述三大類九個要素，只是在社會團體的監(jiān)督中更突出業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會和消費者協(xié)會的監(jiān)督作用，在人民群眾的直接監(jiān)督中更突出業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)員工的監(jiān)督作用。在《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第7條規(guī)定的住宅小區(qū)管理委員會的義務中，就有對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和監(jiān)督，接受住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的監(jiān)督之明文規(guī)定。其第8條規(guī)定的物業(yè)管理的義務中，也有接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督之規(guī)定。這里規(guī)定的監(jiān)督不是僅指對工作或服務質(zhì)量、業(yè)績的監(jiān)督，更重要的是對遵守物業(yè)管理法律規(guī)范情況的監(jiān)督。物業(yè)管理法律關系概述

一、研究物業(yè)管理法律關系的意義

物業(yè)管理法律關系是指物業(yè)管理法規(guī)實際組控物業(yè)管理社會關系和社會行為時所形成的法律上的物業(yè)管理特定境位中主體間權利、義務關系。它是現(xiàn)實物業(yè)管理社會關系的法律形式，是受國家強制力保護的人與人之間社會關系之一種，體現(xiàn)物業(yè)管理關系當事人、參與者的行為目的的主觀意志與國家意志的結合程度，在形式上表現(xiàn)為特定物業(yè)管理關系系統(tǒng)中居于各境位并以特定社會角色身份存在的主體享受權利和承擔義務的法定狀態(tài)，是按照物業(yè)管理法律規(guī)范建立的法律關系。

物業(yè)管理法律關系論，是關于物業(yè)管理法規(guī)發(fā)揮組控功能，直接規(guī)范具體物業(yè)管理民事、經(jīng)濟、行政、刑事關系的模式的概括理論。它主要包括：物業(yè)管理法律關系的一般闡述；物業(yè)管理法律關系特定境位中主體、客體(標的)和內(nèi)容(權利義務)三要素的論析；能夠引起物業(yè)管理法律關系產(chǎn)生存在、變更和終止(消滅)事實的說明。

物業(yè)管理法律關系在中國大陸是隨著改革開放后房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展和物業(yè)管理事業(yè)于1981年開始起步推進而出現(xiàn)的一種嶄新的法律關系，對其進行研究具有十分重要的意義：

1.物業(yè)管理法律關系是物業(yè)管理法規(guī)控制、調(diào)整物業(yè)管理社會關系的產(chǎn)物(結果)，是根據(jù)物業(yè)管理法律規(guī)范確立的以民事經(jīng)濟權利義務為主要內(nèi)容的社會關系，是用來直接規(guī)范現(xiàn)實物業(yè)管理關系，使該關系在法律軌道上運行的根本手段和法律模式。它作為法律模式(一種法律關系形式)，從始至終規(guī)范著被物業(yè)管理法律調(diào)整的物業(yè)管理社會關系，使之符合法規(guī)的規(guī)定。法律規(guī)范是抽象的，因為法律規(guī)定是并且只能是針對受其規(guī)范的時空之內(nèi)不特定的一切人和生活事實而發(fā)。而法律關系卻是具體的。物業(yè)管理法律關系與作為物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整對象的社會關系實際上只是一個關系，換言之，受物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整的社會關系是以物業(yè)管理法律關系出現(xiàn)的。因此，物業(yè)管理法律關系是物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整約束、組控物業(yè)管理關系和活動最直接的基本性方法，是物業(yè)管理法規(guī)發(fā)揮功能的始點，又是歸結點。所以，物業(yè)管理法律關系論在物業(yè)管理法學理論中居于核心地位。研究物業(yè)管理法律關系，有利于掌握物業(yè)管理法學的核心理論，明了社會物業(yè)管理各種關系哪些已被納入法規(guī)組控范圍及其組控重點所在，正確理解對物業(yè)管理實務活動和糾紛處理所應堅持的“以事實為根據(jù)，以法律為準繩”的法律原則，學會運用物業(yè)管理社會關系的法律模式去分析、評價、調(diào)整物業(yè)管理實際關系。

2.物業(yè)管理法律關系是物業(yè)管理法規(guī)與現(xiàn)實物業(yè)管理事務活動發(fā)生聯(lián)系的途徑，物業(yè)管理法規(guī)是通過物業(yè)管理法律關系實現(xiàn)其調(diào)整物業(yè)管理社會關系的目的。由于物業(yè)管理法律關系是與物業(yè)管理法律規(guī)范緊密結合在一起，是以物業(yè)管理法規(guī)的存在為前提，因而研究它也就是研究物業(yè)管理法規(guī)在實施中對現(xiàn)實物業(yè)管理社會關系規(guī)范化、法制化的適宜程度和組控效果的問題，以便結合物業(yè)管理社會關系發(fā)展變化實際情況，采取有效措施及時完善物業(yè)管理法規(guī)和保證其正確實施，這對于加強中國物業(yè)管理法制建設和健全物業(yè)管理具體法律制度會產(chǎn)生有益的促進作用。

3.物業(yè)管理法律關系是一種由物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定的居于特定境位主體間權利義務關系，以有關當事人的境位權利、義務為主要內(nèi)容。在具體的物業(yè)管理實務活動中，有關當事人的行為應當遵守物業(yè)管理法律關系內(nèi)容的具體要求，在充分享有權利的同時全面履行自己承擔的合法義務，若其行為違反義務規(guī)則，就要依法承擔相應的法律責任(懲戒性報應)。因此，研究物業(yè)管理法律關系，有利于通過完善立法、嚴格執(zhí)法、加強司法、采用促進自覺守法綜合措施等方式辦法，來有針對性地解決中國現(xiàn)實改革和發(fā)展過程中所產(chǎn)生的物業(yè)管理關系各類主體間居處境位所含利益、權利和義務的不平等、不公平、不協(xié)調(diào)等矛盾問題，有效化解有關當事人間的利益沖突，從而對建立和穩(wěn)定和諧的物業(yè)管理法律秩序起到積極影響效應。

二、物業(yè)管理法律關系的要素

物業(yè)管理法律關系的要素是指該種關系必要的構成因素或條件，缺了要素之一則不能構成物業(yè)管理法律關系。關于何為法律關系的要素，有不同的觀點。有的提出主體、客體、內(nèi)容、變動原因四要素說，多數(shù)人則堅持傳統(tǒng)的主體、客體、內(nèi)容三要素說。由于變動原因本身屬于法律事實問題，并不是法律關系本身的構成因素，因此，我們采用三要素說，但是同時強調(diào)主體乃是指處于特定法律境位的具有法定身份的主體。

(一)物業(yè)管理法律關系的主體

物業(yè)管理法律關系的主體，可簡稱業(yè)事主體，是指參與物業(yè)管理法律關系而居處一定法律境位具有法定身份的享有權利承擔義務的當事人。法律關系是一種人與人之間的社會關系，所以必須有參加這種關系的主體。由于物業(yè)管理法律關系按所屬組控的法律部門不同可劃為民事法律關系、經(jīng)濟法律關系、行政法律關系、刑事法律關系，相應地，業(yè)事主體又可因其參與的法律關系類別不同而稱為民事主體、商事主體、政事主體、刑事主體。

法律關系的主體是人。法學中和法律中的人，不僅包括有肉體構造和生命力的自然人，還包括將社會組織甚至某類財產(chǎn)通過法律擬制成的“人”，通稱“團體人”，如可以享受權利承擔義務的法人、非法人團體和國家。成為法律關系主體的資格，稱為法律上的“人格”，只有具有法律“人格”的，才為法律上的人，才能成為法律關系主體。法律上的“人格”是由法律賦予的一種資格，一種權利能力，是社會成員或社會組織能夠作為獨立主體參與一定法律關系而入居一定的法律境位取得特定身份并享受一定權利所必須具有的條件。人格是隨主體的產(chǎn)生而產(chǎn)生，并與主體不可分離地共存，主體不存在了其人格也消失。民法上自然人的人格是一種不依附于任何人而獨立存在的權利能力，人格與生俱有，既不可被他人剝奪，也不得由本人放棄或轉讓，除了死亡之外，人世間沒有任何力量可以導致自然人的人格消滅。身份是主體所入居的境位和角色的反映，屬于社會性人的要素。對“身份”一詞，《辭?！方忉尀椤叭说某錾恚匚换蛸Y格”，在法學和司法實務中，將“身份”理解為主體在特定關系中所處的不可讓與的地位或社會角色關系狀態(tài)。如民法調(diào)整的人身關系包括身體關系、人格關系與身份關系三類。

根據(jù)中國物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理法律關系的主體主要是具有物業(yè)的業(yè)主身份、使用人身份的自然人(公民)和法人(包括物業(yè)管理企業(yè)法人、業(yè)主自治團體法人、物業(yè)管理行政主管機關法人等)兩種，符合一定條件的非法人組織(如提供家政裝修服務的合伙企業(yè)和個人獨資企業(yè)、物業(yè)管理公司下設的物業(yè)管理處等)和特殊情況下國家，也可成為業(yè)事主體。

物業(yè)管理法律關系的基本主體是業(yè)主及其自治管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和對物業(yè)管理活動的行政監(jiān)管機關。

(二)物業(yè)管理法律關系的內(nèi)容

物業(yè)管理法律關系的內(nèi)容是指業(yè)事主體在物業(yè)管理法律關系中所享有的權利(包括職權)和負擔的義務(包括職責)。權利是指法律根據(jù)現(xiàn)實社會經(jīng)濟文化生活條件，賦予一定法律關系主體在獲取及維護某種合法利益的事務范圍內(nèi)按照自己意思或意志自由行為的能力。義務是指經(jīng)法律規(guī)定或認可而對法律關系主體所施加的能使其依服務權利的要求必須(或應當)作出或不作出一定行為的合法壓力形式。任何法律關系都包含權利和義務兩方面的內(nèi)容，權利內(nèi)容是通過相應的義務來表現(xiàn)的，義務內(nèi)容又用相應的權利來限定。權利和義務相互對應地存在于同一個法律關系中，同時約束著物業(yè)管理法律關系的當事人雙方。

物業(yè)管理關系的權利種類是多樣的，主要包括民事權利、商事權利和政事權利三大類。民事權利可以按是否以財產(chǎn)利益為直接內(nèi)容劃分為財產(chǎn)權(包括物權、售權)、人身權(包括身體權、人格權、身份權)、兼有財產(chǎn)權與人身權雙重性質(zhì)的權利(包括知識產(chǎn)權、社員權、繼承權等)三類，商事權利主要包括商事組織方面的權利和商事交易方面的權利兩類，政事權利主要包括抽象行政職權、具體行政職權和行政相對人權利三類，政事權利不同于國事權利(即參與和管理國家事務的權利)。

物業(yè)管理法律關系的義務種類是多樣的。主要包括民事義務、商事義務和政事義務三類。根據(jù)義務與義務主體間的關系，義務可分為專屬義務(指不得轉移其他主體負擔的義務)和非專屬義務(指可以依法平等轉移給他人承受的義務)兩類。物業(yè)管理關系中財產(chǎn)性義務(如各業(yè)主自己繳納物業(yè)管理費的義務)一般屬于非專屬義務，人身性義務(由人格、身份發(fā)生的義務，如業(yè)主委員會委員和物業(yè)管理公司的職責性義務)一般屬于專屬義務。鑒于義務與權利密不可分的共生關系，它們的可操作內(nèi)容都是對主體的行為要求和規(guī)范，因此，研究物業(yè)管理法律關系內(nèi)容應自覺運用法律規(guī)范分類中的行為程式規(guī)范法理。

法組控物業(yè)管理社會關系，就是為了使法律規(guī)定的物業(yè)管理法律關系的內(nèi)容在現(xiàn)實生活中實現(xiàn)，使得權利人能夠享有權利帶來的利益，使義務人作出服務權利的必為行為，并通過各種途徑和方式保障這種目的的實現(xiàn)。關于物業(yè)管理的各種具體權利和義務詳見本書有關章節(jié)的專門介紹和論述。

(三)物業(yè)管理法律關系的客體

物業(yè)管理法律關系的客體是指法律關系主體承受的權利、義務所指向的對象?？腕w亦稱為“標的”，是主體所需合法利益(法益)的外在表現(xiàn)載體，它直接反映了人們社會關系中最核心的利益關系。各種不同的具體物業(yè)管理法律關系，其客體有所不同。按利益載現(xiàn)形式的不同，可劃分為物業(yè)、權利、行為效果三類。

1.物業(yè)?，F(xiàn)代意義的物業(yè)屬物類客體范疇，它包括傳統(tǒng)法律規(guī)定的不動產(chǎn)或房地產(chǎn)之實物及其圍括的空間和環(huán)境。物業(yè)既是設置于物業(yè)上的物權法律關系的客體，又是物業(yè)所有權、共有權、自治共管權、使用權、共用空間權、共享環(huán)境權等物權關系的客體，還是物業(yè)管理公司代管物業(yè)權的客體。

2.權利。權利維系著利益，也是利益的載現(xiàn)形式。權利作為物業(yè)法律關系的客體，主要是指基于法律規(guī)定或當事人約定所設定的債權，與物業(yè)所有權相關的場地使用權、物業(yè)相鄰權、公共秩序維護權、物業(yè)代管權、與物業(yè)管理行為相關的一些人身性或精神性權利(如人身自由權、人格尊嚴權、住宅安全權、精神文明建設參與和享受權等)。各種權利關系本身又有自己的客體，如債權的客體為給付效果(債務人的償債行為效果)，物業(yè)相鄰權的客體為便利，人格權的客體為人格利益。

3.行為效果。行為是權利義務本身的構成形式，行為效果體現(xiàn)出利益狀態(tài)(增進了或損害了主體的利益)。行為效果作為物業(yè)管理法律關系的客體，主要包括國家機關在對物業(yè)管理方面提供管理性行政服務之行為效果、物業(yè)管理公司按委托管理服務公司提供有償服務之行為效果、業(yè)主繳納物業(yè)維修金而建立和補充物業(yè)維修基金之行為效果等。行為效果可以是行為過程結束時顯形的(如修繕房屋行為和拆除違章搭建物行為的效果肉眼可見)，也可以是伴隨行為過程產(chǎn)生和存在但無形(隱形非物化)的效果。如物業(yè)管理保安人員巡邏行為過程中所產(chǎn)生的對有犯罪意圖者無形鎮(zhèn)懾其不敢輕舉妄動的保安效果，又如物業(yè)管理行政主管部門對業(yè)主委員會組建的行為給予指導有效地使其順利組建成功的指導行為效果。

(四)物業(yè)管理法律關系易化動因——法律事實

物業(yè)管理法律事實是指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認可的，能引起物業(yè)管理法律關系發(fā)生(產(chǎn)生)、變更和終止(消滅)的客觀現(xiàn)象或原因條件。它具有客觀性(不是主觀想象的“事實”)、能動性(能夠影響當事人之間法律關系易化狀態(tài))、法定性(何種客觀現(xiàn)象為法律事實。何種法律事實引發(fā)何種法律效果，是由法律規(guī)定的)。“易化”一詞具有事物關系形成和產(chǎn)生、變更、轉化、終止、消滅含義。

物業(yè)管理法律事實引起業(yè)事法律關系的變動，包括業(yè)事法律關系的發(fā)生(指在原無法律關系存在的當事人之間形成新的法律關系)，變更(指既存法律關系中的主體、客體、內(nèi)容三要素或任一要素發(fā)生變化)，終止(指當事人之間的權利義務關系消滅，包括絕對消滅和相對消滅)三種情況。例如，業(yè)主方與物業(yè)管理公司因為簽訂委托管理物業(yè)合同的行為而發(fā)生一個合同之債的法律關系，之后雙方補簽增加物業(yè)管理服務項目合同的行為而使原委托管理物業(yè)合同關系的客體發(fā)生相應變化，最后因為雙方的完全和適當履行的行為及合同期滿的事實而消滅了這種債的關系。

物業(yè)管理法律事實具體種類很多。根據(jù)法律事實是否與物業(yè)管理法律關系主體的意志有關可以劃分為自然事實與行為事實兩大類。

1.自然事實，指不直接包含人的意志的客觀現(xiàn)象。例如，某個物業(yè)被焚毀現(xiàn)象的出現(xiàn)是由人的意志引起的(有人故意縱火)，但就物業(yè)焚毀這一客觀現(xiàn)象本身而言，其并無意志性，與人的意志無關，屬于自然事實。自然事實又可分為事件與狀態(tài)兩種客觀情況：

(1)事件是指偶發(fā)的客觀現(xiàn)象?？蛇M一步分為不可抗力事件和社會意外事件兩種情況。中國《民法通則》第153條立法解釋“不可抗力”術語：“是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況?！敝袊逗贤ā返?17條第2款關于“不可抗力”的立法解釋與《民法通則》的解釋相同，并在該條第1款規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外?！薄逗贤ā返?18條又要求：“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內(nèi)提供證明?！辈豢煽沽κ录ǔＶ缸匀粸暮π缘氖录?如地震、風暴等)和社會性的戰(zhàn)爭等。社會意外事件雖然也具有不以法律關系當事人意志為轉移的性質(zhì)，但并不當然地免除受該事件影響而給對方當事人或他人造成損害所應負的合理賠償或補償法律責任。情勢變更法律原則可適用于因社會意外事件引發(fā)的法律關系易化糾紛。

(2)法律狀態(tài)是指某種客觀情況的持續(xù)。例如，業(yè)主的下落不明，約定或法定的時間經(jīng)過?！睹穹ㄍ▌t》第136條中規(guī)定，延付或者拒付租金的訴訟時效期間為1年，物業(yè)管理公司經(jīng)租房屋遇到承租人拒付租金情況，經(jīng)過1年后才行使起訴權，若無法定訴訟時效中止或中斷因素，一般就會喪失勝訴利益。

2.人的行為，指由人有意識地進行與一定法律關系易化有關活動的客觀現(xiàn)象。根據(jù)行為是否與當事人的意志有關，可以分為當事人的行為與他人行為兩種。他人行為是指由非當事人實施的而能使當事人之間發(fā)生一定法律關系易化的行為。例如，法院的裁決、行政機關的行政處理決定即屬于能使物業(yè)管理關系當事人之間發(fā)生法律關系易化的第三人的行為。當事人的行為是指由一定法律關系當事人實施的能引發(fā)法律關系易化的行為。按有無內(nèi)含引發(fā)法律關系易化的自覺意思可將當事人的行為分為物業(yè)管理的業(yè)事行為與事實行為(如無因管理，住宅小區(qū)文化創(chuàng)作活動等)兩類。人的行為依其合法性可分為合法行為和違法行為(包括違約行為、行為等)。

通常有一個法律事實就可以引起物業(yè)管理的業(yè)事法律關系的易化，而在某些情況下，須有兩個以上的事實的結合才能引起業(yè)事法律關系的易化。相互結合才能引起法律關系易化的法律事實的關聯(lián)總和，法學稱之為法律事實構成。物業(yè)管理糾紛狀況分析

物業(yè)管理糾紛是指自然人、法人、其他社會組織、國家有關行政管理部門相互之間在物業(yè)管理的民事、經(jīng)濟、行政活動中，因對同一項與物業(yè)有關或與物業(yè)管理服務有關或與具體行政行為有關的權利和義務有相互矛盾(對立、對抗)的主張和請求，而發(fā)生的具有財產(chǎn)性質(zhì)的爭執(zhí)。

物業(yè)管理糾紛是一種歷史的社會現(xiàn)象，反映了人們社會財產(chǎn)關系中的一種矛盾狀況，體現(xiàn)18世紀60年代以來社會三種基本矛盾(社會生產(chǎn)力與生產(chǎn)關系的矛盾、社會生活力與生態(tài)環(huán)境的矛盾、社會主體的個體利益與公共利益的矛盾)運動對物業(yè)的管理和對業(yè)主服務社會關系產(chǎn)生的深刻影響。

1.中國物業(yè)管理糾紛的現(xiàn)狀和分類

中國物業(yè)管理事業(yè)起步較遲，1979年后萌芽，1994年開始運用政府行政力量和法規(guī)政策推廣物業(yè)管理，至2000年，中國物業(yè)管理已初具規(guī)模，并在新建住宅區(qū)的管理方面占據(jù)了絕對優(yōu)勢和主導地位。相應的物業(yè)管理民事、經(jīng)濟行政愈益頻繁，物業(yè)管理糾紛也因種種原因不斷出現(xiàn)。

對于已表現(xiàn)出來的形形色色的物業(yè)管理糾紛，可以依不同的劃分標準分出多種類型。

(1)按糾紛所屬法律部門不同的法律關系性質(zhì)差異，可以將物業(yè)管理糾紛劃分四大類：

①民事糾紛。指民事法律地位平等的自然人、法人、其他社會組織相互之間基于財產(chǎn)關系和人身關系而發(fā)生的糾紛。物業(yè)管理糾紛大部分屬于民事糾紛，主要表現(xiàn)為：服務合同糾紛(違約糾紛)、糾紛、不動產(chǎn)相鄰關系糾紛、無因管理糾紛等。

②經(jīng)濟糾紛。正確地說是經(jīng)濟管理和協(xié)作糾紛。指存在經(jīng)濟組織隸屬關系地位不平等的個人與其所在經(jīng)濟組織之間、下級組織與其上級組織之間或者依法依合同結成經(jīng)濟協(xié)作性隸屬關系的不同經(jīng)濟組織之間，基于經(jīng)濟利益關系和組織管理職責關系而發(fā)生的糾紛。其主要表現(xiàn)為：基于營業(yè)性物業(yè)管理委托合同而在承發(fā)包當事人(物業(yè)管理企業(yè)與特定業(yè)主及業(yè)主委員會)之間發(fā)生的經(jīng)營管理權限糾紛；基于復有權和成員權而在業(yè)主個體與業(yè)主小組、業(yè)主會議、業(yè)主委員會或住區(qū)管委會之間發(fā)生的經(jīng)濟事務自治權利義務糾紛；有關單位依物業(yè)管理法規(guī)應當相互協(xié)助而未盡協(xié)助職責糾紛等等。經(jīng)濟糾紛與民事糾紛的基本區(qū)別在于：經(jīng)濟糾紛是由于一定經(jīng)濟活動組織系統(tǒng)中因法定或約定的組織性職責(職務權力和責任)關系，而使有關方經(jīng)濟利益或經(jīng)濟地位形成縱向隸屬關系，關系的當事人在各自的經(jīng)營管理職權、職務和職責，或者各自經(jīng)濟利益實現(xiàn)的優(yōu)先順序和保障方面所發(fā)生的糾紛；民事糾紛的廣義包括經(jīng)濟糾紛，其狹義僅指不存在社會活動組織隸屬關系的地位平等的民事主體間發(fā)生的糾紛。

③行政糾紛。狹義是指行政機關在行使管理職權過程中與自然人、法人和其他組織之間發(fā)生的具體行政行為爭執(zhí)及連帶利益(如行政賠償)爭執(zhí)，廣義還包括對抽象行政行為即行政規(guī)范性文件內(nèi)容規(guī)范的爭執(zhí)。在物業(yè)管理行政法律關系中，主要有在物業(yè)管理的行政主管機關的行政指導和行政監(jiān)督的具體行政行為糾紛，以及其他相關行政部門監(jiān)督管理或干預物業(yè)管理活動引起的糾紛。例如對物業(yè)管理項目招投標過程中違法行為、物業(yè)管理企業(yè)不正當競爭行為和侵害消費者合法權益行為的行政查處引起的糾紛，對業(yè)主委員會組建合法性的行政否定甚至以行政命令收繳業(yè)主委員會公章的行政行為引起的糾紛等。

④刑事糾紛。指個人和法人單位的行為觸犯刑事法規(guī)而引起的糾紛。有些物業(yè)管理糾紛首先表現(xiàn)為民事經(jīng)濟糾紛或行政糾紛，但由于未得到及時的解決或未得到公正、公平、合理的解決，就很容易使當事人矛盾沖突尖銳化、劇烈化，使糾紛擴大化，演變成刑事糾紛，這樣也就使物業(yè)管理糾紛的性質(zhì)發(fā)生了質(zhì)的變化。例如物業(yè)管理中保安管理行為招致某業(yè)主不滿，該業(yè)主糾集朋友毆打物業(yè)管理公司的保安人員及公司經(jīng)理，致其死亡或重傷，這種打人行為就超出了治安管理處罰條例的管轄范圍，上升為刑事糾紛，該業(yè)主及其他打人兇手要經(jīng)刑事訴訟程序而依法受到刑罰的懲處。

(2)按糾紛與權益連帶關系狀態(tài)的不同，可以將物業(yè)管理糾紛劃分為兩個方面：

①靜態(tài)的物業(yè)管理糾紛。指基于物業(yè)管理的權益歸屬問題所發(fā)生的爭執(zhí)。

②動態(tài)的物業(yè)管理糾紛。指在物業(yè)管理的權利(產(chǎn)權、債權、行政權等)行使、運用過程中所發(fā)生的爭執(zhí)。例如物業(yè)管理事務處理權行使過程中引起的無權爭議、越權爭議、抗拒爭議等糾紛。在一個物業(yè)管理糾紛中，解決好靜態(tài)的物業(yè)管理糾紛往往是解決動態(tài)的物業(yè)管理糾紛的前提。

(3)按糾紛中的基本權利性質(zhì)和特點不同，可以將物業(yè)管理糾紛劃分為四大類：

①物業(yè)管理產(chǎn)權類糾紛。主要是物業(yè)所有權方面的業(yè)主專有權與業(yè)主團體共有權轄屬范圍的確認糾紛，業(yè)主團體復有權與托付物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)經(jīng)營管理權行使之間的權限劃分和確認糾紛，物業(yè)使用權人與業(yè)主及業(yè)主團體之間發(fā)生的使用權益確認糾紛等。

②物業(yè)管理債權類糾紛。主要是與物業(yè)管理服務有關的合同之債、之債等債僅債務關系糾紛。例如物業(yè)管理服務違約糾紛、物業(yè)管理行為失誤致人損害的賠償糾紛、車輛保管糾紛、無因管理之債糾紛等。

③物業(yè)管理行政權類糾紛。主要是物業(yè)管理行政主管機關和其他有關行政部門在行使職權的具體行政行為中與行政相對人之間發(fā)生的行政權限和行政權行使是否違法、是否得當、是否顯失公正的爭執(zhí)。例如，違法建筑和違法搭建的行政確認與行政執(zhí)法強行拆除引起的糾紛等。

④物業(yè)管理自治權類糾紛。主要是業(yè)主、物業(yè)使用權人、業(yè)主會議、業(yè)主委員會業(yè)主團體自治的行政指導和監(jiān)督部門相互之間在團體民主自治權益方面發(fā)生的糾紛。例如業(yè)主不執(zhí)行業(yè)主公約的有關規(guī)定或不執(zhí)行業(yè)主會議續(xù)籌物業(yè)維修基金的分攤決定而引起的糾紛。

2.物業(yè)管理糾紛的特點

物業(yè)管理糾紛屬于房地產(chǎn)糾紛總類的一個分類，雖也具有與其他類房地產(chǎn)糾紛共性的方面，例如因糾紛當事人對物業(yè)關系切身利益相當重大而具有矛盾容易激化性和纏訴處理棘手性等，但也明顯存在自己特有的一些特點。其特點可以大體概括表述為以下三點：

(1)物業(yè)管理糾紛釀成不僅基于違法或違背社會公共利益行為，而且基本違反業(yè)主團體自治規(guī)約的行為。其他類房地產(chǎn)糾紛都不涉及自治規(guī)約的存在和違反問題。物業(yè)管理法規(guī)賦予業(yè)主團體自治的組織權力和保護業(yè)主團體自治運行秩序，承認業(yè)主公約的自治規(guī)范約束力。受自治規(guī)范約束的業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會若有違反自治規(guī)范的行為，也就引發(fā)自治類糾紛。

(2)物業(yè)管理糾紛法律關系非常復雜。既有涉及民事、經(jīng)濟、行政、刑事法律關系的糾紛，又有涉及業(yè)主團體經(jīng)濟事務和社會事務民主自治法律關系的糾紛；既有狹義的物業(yè)管理糾紛即僅包括業(yè)主團體的物業(yè)管理事務委托和承辦過程中發(fā)生的糾紛，又有廣義的物業(yè)管理糾紛，即還包括物業(yè)開發(fā)規(guī)劃設計時期、物業(yè)管理超前介入時期、前期物業(yè)管理時期、業(yè)主團體自治管理期所發(fā)生的涉及物業(yè)管理因素或物業(yè)管理活動的全部糾紛。在各種物業(yè)管理糾紛中，有的還因含有涉外因素而成為涉外糾紛。

(3)物業(yè)管理糾紛具有易發(fā)性和涉眾性。基于服務產(chǎn)品的生產(chǎn)過程與流通過程、消費過程的交融性、服務大都直接面對消費者的人事性、服務態(tài)度和業(yè)主等消費者心理受個人情緒影響性，在物業(yè)管理服務的提供和交易過程中，容易發(fā)生對服務質(zhì)量好壞、滿意與否的爭執(zhí)。由于物業(yè)管理所執(zhí)行的事務大多是涉及業(yè)主團體公共利益甚至社會公共利益、城市容貌和形象的事務，因而在物業(yè)管理方面一旦發(fā)生問題，往往會引起業(yè)主們集體爭執(zhí)甚至集團訴訟，有的糾紛還有公共媒體介入。就是業(yè)主團體內(nèi)部，有時也會發(fā)生利益要求有分歧的不同團組的涉眾糾紛，例如前期已入住業(yè)主們和后期才入住業(yè)主們對已成