物業(yè)管理法規(guī)大講壇（二）

精品文檔精心整理精品文檔可編輯精品文檔物業(yè)管理法規(guī)大講壇（二）目錄：1、物業(yè)管理法規(guī)大講壇（二）2、物業(yè)管理法規(guī)大講壇（二）模板3、物業(yè)管理法規(guī)大講壇（二）范本物業(yè)管理法規(guī)大講壇(三)“物業(yè)”概念的法學(xué)定義

漢語中的“物”、“業(yè)”二字是多義詞?！拔铩弊鳛槊~主要有兩種含義：一是指東西，即由自然生成和人工形成、占有一定空間、可被人感觸的有形體和有內(nèi)容的客觀存在體；二是指“我”以外的人、事物或環(huán)境，即特定主體以外的周圍客體?！皹I(yè)”作為名詞主要有兩種含義：一是指人們所從事勞作的社會(huì)經(jīng)濟(jì)部門、職務(wù)領(lǐng)域或需付出勞動(dòng)的崗位，如工業(yè)、物業(yè)管理事業(yè)、就業(yè)；二是指歸屬于一定主體所有的、體力勞動(dòng)和智力勞動(dòng)的成果，亦即財(cái)產(chǎn)，如業(yè)主、家業(yè)。但在中國(guó)古代法律中，自從宋代立法中對(duì)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)作了區(qū)分后(《宋刑統(tǒng)·名例律》規(guī)定：“器物(動(dòng)產(chǎn))之屬，須移徙其地……地(不動(dòng)產(chǎn))即不離常處，理與財(cái)物有殊”)，一般稱動(dòng)產(chǎn)為物、財(cái)或財(cái)物，稱不動(dòng)產(chǎn)為業(yè)、產(chǎn)或產(chǎn)業(yè)。宋代不僅稱動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為物主權(quán)，稱不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為業(yè)主權(quán)，而且已經(jīng)將“物”、“業(yè)”二字連用形成統(tǒng)稱動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的“物業(yè)”一詞，如《宋會(huì)要輯稿·食貨》卷六一中有“應(yīng)有已經(jīng)正典物業(yè)……”之規(guī)定。因此，就漢語“物業(yè)”一詞本意而言，物業(yè)是指人們居住勞作活動(dòng)所依賴和所利用的地理環(huán)境條件及歸屬人們個(gè)體或群體的、包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的財(cái)產(chǎn)。

“物業(yè)管理”術(shù)語中的“物業(yè)”一詞是從英語詞匯property及estate翻譯而來，在20世紀(jì)70年代末中國(guó)大陸實(shí)行改革開放政策后由香港傳入大陸。“property”一詞通譯為“財(cái)產(chǎn)”，有兩種含義，一是指能成為所有權(quán)對(duì)象的各種有價(jià)物，二是指對(duì)有價(jià)物的所有權(quán)。按照英國(guó)法律，財(cái)產(chǎn)分為兩類：動(dòng)產(chǎn)(personal

property)，包括可實(shí)際占有的有體物和可依法主張的無體物；personality原意是屬人的財(cái)產(chǎn))和不動(dòng)產(chǎn)(real

property包括土地及其附著物和附設(shè)其上的財(cái)產(chǎn)權(quán)利；realty原意是屬物的財(cái)產(chǎn))?！癳state”一詞通譯為“產(chǎn)權(quán)”，又譯產(chǎn)業(yè)權(quán)、財(cái)產(chǎn)。estate概念源自英國(guó)早年的封建土地制度。自從1066年諾曼第人征服英國(guó)以來，所有土地都被認(rèn)為屬于國(guó)王所有，英王一直是惟一的絕對(duì)的土地所有人，英王把土地附加一定的條件授予其他人，于是這些人就成了持有人或租借人。持有土地所受的條件限制總稱“土地保有條件”(tenures)，持有人所保有的有關(guān)他的土地的土地權(quán)利的總和，就叫做他的產(chǎn)業(yè)權(quán)(estate)。換言之，私人不能享有土地本身的所有權(quán)，而只能擁有土地上的各種“產(chǎn)權(quán)”。這種“產(chǎn)權(quán)”觀念被英美法系國(guó)家繼承和發(fā)展下來，成為英美法系的財(cái)產(chǎn)權(quán)法律制度最獨(dú)特的概念，與大陸法系的“物權(quán)”(a

property

right)，包括自物權(quán)即所有權(quán)和他物權(quán)即用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán))概念是不同的。大陸法系也將財(cái)產(chǎn)區(qū)分為動(dòng)產(chǎn)(movable

property)和不動(dòng)產(chǎn)(immovable

property)。概括地說，real

property和real

estate在明知其意義的特定范圍內(nèi)，可省掉real，只提property或estate，仍譯為不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)(產(chǎn)權(quán))。聯(lián)系前述中國(guó)宋代法律上區(qū)分物主權(quán)和業(yè)主權(quán)，所用“物業(yè)”一詞意義包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，因此，將省略real定語的property和estate譯為“物業(yè)”似有些不太精確。但此無大礙，只是需要一個(gè)明確的定義界定清楚其涵義。

目前，中國(guó)房地產(chǎn)法學(xué)界和物業(yè)管理規(guī)范性文件，對(duì)“物業(yè)”概念內(nèi)涵和外延的見解是基本一致的，只是具體表述各有細(xì)微差別。例如，1994年6月通過并于1999年6月修改的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第2條第2款規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地?！?998年9月21日發(fā)布施行的《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第2條第2款規(guī)定：“本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并投入使用的住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及公共設(shè)備、公用設(shè)施、附屬場(chǎng)地等。”建設(shè)部房地產(chǎn)司物業(yè)管理處在1994年6月《簡(jiǎn)述物業(yè)管理》一文中認(rèn)為：“物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。各類房屋可以是住宅區(qū)，也可以是單體的其他建筑，還包括綜合商住樓、別墅、高檔寫字樓、商貿(mào)大廈、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫等。與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地，是指房屋室內(nèi)外各類設(shè)備、公共市政設(shè)施及相鄰的場(chǎng)地、庭院、干道。”劉興桂主編的《物業(yè)管理法》(中山大學(xué)出版社1999年5月第1版，第7頁)關(guān)于“物業(yè)”的定義表述與上引房地產(chǎn)業(yè)司物業(yè)管理處的表述內(nèi)容是一致的。

從法學(xué)角度探討對(duì)“物業(yè)”一詞如何下一個(gè)科學(xué)、周密的定義，首先必須了解中國(guó)所稱“物業(yè)管理”術(shù)語中“物業(yè)”的自身特性。物業(yè)具有三個(gè)獨(dú)特屬性：

(1)不動(dòng)產(chǎn)性

民法學(xué)中的“不動(dòng)產(chǎn)”概念是指不能移動(dòng)位置或者移動(dòng)位置后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變或降低其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物(財(cái)產(chǎn))。1988年1月26日中國(guó)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見(試行)》第186條對(duì)《民法通則》第83條確定的“不動(dòng)產(chǎn)”用語作出了司法解釋，明確指出不動(dòng)產(chǎn)的范圍包括“土地、附著于土地上的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備”。1995年6月30日頒布的《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第92條規(guī)定：“本法所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物?！敝袊?guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第2條第2款又將房屋解釋為是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。中國(guó)民事法律尚未對(duì)地上“定著物”作出完整定義，但根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)法理學(xué)，可以認(rèn)為房屋、林木以外的尚未與房地分離的固定附屬物(如草坪、花圃等)都屬于“定著物”范圍。物業(yè)從實(shí)物體方面和財(cái)產(chǎn)分類方面屬于不動(dòng)產(chǎn)，但應(yīng)注意的是，“物業(yè)管理”術(shù)語中的“物業(yè)”，并不包括不動(dòng)產(chǎn)中的農(nóng)用地和未利用地，僅僅是指建設(shè)用地范圍內(nèi)的物業(yè)。

(2)單元性

物業(yè)的單元性是指人們可根據(jù)經(jīng)濟(jì)上或管理上的需要，將有特定四至范圍的建設(shè)用地和房屋及其固定附著物確定為一宗獨(dú)立(單獨(dú)、個(gè)別化)財(cái)產(chǎn)，以便確權(quán)、交易、使用或管理。香港李宗鍔所著《香港房地產(chǎn)法》一書中指出：“物業(yè)是單元性地產(chǎn)。一住宅單位是一物業(yè)，一工廠樓宇是一物業(yè)，一農(nóng)莊也是一物業(yè)。故一物業(yè)可大可小，大物業(yè)又可分割為小物業(yè)。”(商務(wù)印書館1988年版，第9頁)“物業(yè)”一詞一般用以指某宗個(gè)別化具體的地產(chǎn)、房產(chǎn)或房地產(chǎn)，而中國(guó)大陸常用的“房地產(chǎn)”一詞，通常用于指一個(gè)國(guó)家、地區(qū)或特定區(qū)域建設(shè)用地范圍內(nèi)綜合化整體的地產(chǎn)與房產(chǎn)。

(3)空間和環(huán)境性

構(gòu)成物業(yè)主要內(nèi)容的房地，其基本功能是圍界和提供一定的有四至范圍的空間，便于人們?cè)谄渲羞M(jìn)行生活、生產(chǎn)等活動(dòng)，房地為人們提供了生存和活動(dòng)空間服務(wù)。實(shí)物性的物業(yè)本身就是人們生活、生產(chǎn)的物質(zhì)環(huán)境條件的構(gòu)成部分，既能在生態(tài)學(xué)意義上影響人們的生存質(zhì)量和行為方式，又能在美學(xué)意義上體現(xiàn)人們可感觸的美丑潔臟序亂好差性文明景觀，是人類生態(tài)環(huán)境文明的有機(jī)組成部分。物業(yè)構(gòu)成的空間和環(huán)境，是一種客觀存在，也是物業(yè)業(yè)主權(quán)益維系的重要對(duì)象，是物業(yè)管理不可忽視的重要方面。

根據(jù)上述分析，可將“物業(yè)”一詞的一般法學(xué)定義表述為：物業(yè)是指一定建設(shè)用地范圍內(nèi)已建成和確定業(yè)主權(quán)益，有特定四至界限的各類房屋等建筑物及相配套的固定附屬設(shè)備、公用設(shè)施、公共場(chǎng)地和其他定著物，以及用地和房屋包容的空間環(huán)境。該定義中，“已建成”是形成可供使用、需加管理的物業(yè)的前提；已“確定業(yè)主權(quán)益”表明已建成的物業(yè)是經(jīng)過法定竣工驗(yàn)收程序驗(yàn)收合格并對(duì)該物業(yè)的屬主已依法作了確定(一般以頒發(fā)了產(chǎn)權(quán)證為標(biāo)志)，而業(yè)主即物業(yè)所有物業(yè)管理”術(shù)語的法學(xué)定義

迄今為止，國(guó)家立法中尚未對(duì)“物業(yè)管理”術(shù)語作出一般性的定義。中國(guó)建設(shè)部頒布于1994年4月1日起施行的《城市新建小區(qū)管理辦法》第2條第3款對(duì)“住宅小區(qū)管理”術(shù)語所作出的解釋實(shí)際上相當(dāng)于物業(yè)管理的定義：“本辦法所稱住宅小區(qū)管理(以下簡(jiǎn)稱小區(qū)管理)，是指對(duì)住宅小區(qū)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。”各地方頒布執(zhí)行的規(guī)范性文件中對(duì)“物業(yè)管理”術(shù)語大都是從狹義的角度，即從專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)業(yè)主及使用人委托從事物業(yè)管理活動(dòng)角度來給出定義(例如1998年9月21日發(fā)布施行的《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第2條第2款中所稱“物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照委托合同的約定對(duì)物業(yè)所進(jìn)行的養(yǎng)護(hù)、維修管理和為業(yè)主、房屋使用人提供的服務(wù)”)，但具體表述仍有差異。由于對(duì)“物業(yè)管理”作出一個(gè)周全妥貼的立法定義難度相當(dāng)大，1997年5月28日通過并自同年7月1日起施行的《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》、1999年2月13日發(fā)布并于4月1日起施行的《重慶市物業(yè)管理辦法》和在1999年6月30日通過修改的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》都未對(duì)“物業(yè)管理”術(shù)語下定義，表現(xiàn)出立法者的慎重。房地產(chǎn)法學(xué)界對(duì)“物業(yè)管理”術(shù)語的學(xué)術(shù)性定義表述見解也不統(tǒng)一。例如，劉興桂主編并作為高等教育自學(xué)考試物業(yè)管理專業(yè)?？葡盗薪滩牡摹段飿I(yè)管理法》認(rèn)為：“所謂的物業(yè)管理(real

property

management)，是指專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員受物業(yè)所有人的委托，依照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和合同，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的技術(shù)，對(duì)已投入使用的物業(yè)以經(jīng)營(yíng)方式統(tǒng)一管理，并對(duì)物業(yè)周圍的環(huán)境、清潔綠化、安全保衛(wèi)、道路養(yǎng)護(hù)等實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)化管理，向業(yè)主或租戶提供全方位服務(wù)。”黃河編著并作為高等政法院校規(guī)劃教材的《房地產(chǎn)法》認(rèn)為：“物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司受物業(yè)所有人(或稱之為“業(yè)主”)的委托，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修、養(yǎng)護(hù)技術(shù)，經(jīng)營(yíng)并為使用人提供多方面服務(wù)的行為?！?/p>

要從法學(xué)和立法角度給“物業(yè)管理”術(shù)語作出科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩x，必須從中國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，并考慮到法所組控的對(duì)象(社會(huì)關(guān)系、社會(huì)性行為)的特點(diǎn)?？梢詮姆毫x、廣義、狹義三個(gè)層次對(duì)“物業(yè)管理”術(shù)語作出法學(xué)定義：

(1)泛義的物業(yè)管理，是指法定或政府授權(quán)的行政機(jī)關(guān)和行業(yè)組織、業(yè)主和合法接受業(yè)主及業(yè)主集體委托代管物業(yè)的人(包括法人、自然人)，對(duì)合法歸其管轄范圍內(nèi)的物業(yè)和利用物業(yè)的社會(huì)關(guān)系秩序，按照法定的或約定的技術(shù)規(guī)范、主體境位和行為規(guī)范進(jìn)行治理、監(jiān)控、維護(hù)，并對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)、使用關(guān)系人(包括物業(yè)所有權(quán)人即業(yè)主、物業(yè)使用權(quán)人、物業(yè)受托管理人和其他物業(yè)臨時(shí)使用人等)提供法定或者約定服務(wù)的行為。這個(gè)泛義的定義，把對(duì)物業(yè)和基于物業(yè)利用發(fā)生的社會(huì)關(guān)系之國(guó)家行政管理(包括行業(yè)管理和屬地管理)、業(yè)主自治管理和委托管理三種不同管理主體的情形考慮了進(jìn)來，把對(duì)物業(yè)的管理性服務(wù)、對(duì)公共秩序管理性服務(wù)和滿足物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、使用關(guān)系人需求的特定服務(wù)三類不同的物業(yè)管理業(yè)務(wù)類型包括了進(jìn)來，把物業(yè)管理的法治模式、約治模式和業(yè)主個(gè)體“人治”模式三種不同管理模式容納了進(jìn)來，指明了物業(yè)管理的主要對(duì)象(即物業(yè)本體、利用物業(yè)的社會(huì)關(guān)系秩序、提供服務(wù)的行為)、管理行為主要依據(jù)(法定的或合法約定的技術(shù)規(guī)范、主體境位和行為規(guī)范)、管理行為的主要內(nèi)容(即治理、監(jiān)控、維護(hù)、服務(wù))，并將“行為”作為“物業(yè)管理”術(shù)語的鄰近種概念(給概念下定義的一個(gè)基本邏輯方法就是屬差加鄰近種概念)，表明法學(xué)定義側(cè)重物業(yè)管理的行為關(guān)系和行為程式方面，而不是管理的具體組織、技術(shù)內(nèi)容方面和過程。

(2)廣義的物業(yè)管理，是指業(yè)主對(duì)自己擁有的物業(yè)依法實(shí)行個(gè)體、團(tuán)體自治管理和受業(yè)主委托的物業(yè)管理企業(yè)法人專業(yè)性管理的結(jié)合。

(3)狹義的物業(yè)管理，是指依法成立的物業(yè)管理企業(yè)法人通過市場(chǎng)機(jī)制作用接受特定業(yè)主或業(yè)主集體的委托，依據(jù)物業(yè)管理法律法規(guī)、行政規(guī)章的規(guī)定和按照委托合同的約定，對(duì)受托管理的物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、改良或用于經(jīng)營(yíng)，對(duì)基于受托管理物業(yè)發(fā)生的公共秩序?qū)嵤┍O(jiān)護(hù)，對(duì)物業(yè)的業(yè)主和使用人提供特約服務(wù)，并依約定合理收取單純物業(yè)管理勞務(wù)報(bào)酬和特約服務(wù)報(bào)酬的專業(yè)服務(wù)性行為。這個(gè)狹義的定義，把專業(yè)服務(wù)性行為作為物業(yè)管理術(shù)語的鄰近種概念，點(diǎn)明了狹義物業(yè)管理的專業(yè)性和服務(wù)本質(zhì)。突出了狹義物業(yè)管理屬于市場(chǎng)性委托管理，委托關(guān)系應(yīng)通過市場(chǎng)機(jī)制(價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)等)作用來形成，受托人必須是依法成立的即符合法定資質(zhì)條件且經(jīng)合法登記注冊(cè)的企業(yè)法人，委托人必須對(duì)受托人提供的服務(wù)按類、按質(zhì)、按約定付費(fèi)；明確了從事物業(yè)管理專業(yè)活動(dòng)的直接依據(jù)包括關(guān)于物業(yè)管理的有法效的國(guó)家、地方規(guī)范性文件和委托合同。將受托人的業(yè)務(wù)概括界定為兩類三個(gè)方面，一類是單純物業(yè)管理的服務(wù)，包括對(duì)物(包括環(huán)境)和對(duì)人(包括物業(yè)的業(yè)主和使用人)兩方面，即對(duì)物業(yè)的維護(hù)(具有維修、修繕、養(yǎng)護(hù)、保護(hù)的意義)、改良(包括對(duì)物業(yè)的質(zhì)量和環(huán)境通過整治獲得的改良和使物業(yè)保值增值的其他各種改良)或用于經(jīng)營(yíng)(以求實(shí)現(xiàn)委托人未自用或未單獨(dú)自用物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和增進(jìn)委托人的經(jīng)濟(jì)利益)和監(jiān)護(hù)公共秩序(監(jiān)督和維護(hù)基于托管物業(yè)產(chǎn)生的公共安全秩序、公共使用物業(yè)秩序、法律和社會(huì)公共利益要求的其他公共秩序)；另一類是提供經(jīng)營(yíng)性和便民性的特約服務(wù)。

各地方物業(yè)管理規(guī)范性文件都規(guī)定物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)(或業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù))相結(jié)合的原則，可見物業(yè)管理術(shù)語的廣義定義還是適用的。物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的國(guó)家行政管理、業(yè)主自治管理(如制訂業(yè)主公約、組建業(yè)主委員會(huì))和委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理以及物業(yè)管理行業(yè)組織的職責(zé)等方面，可見物業(yè)管理術(shù)語的泛義定義也能適用。從強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的根本區(qū)別和物業(yè)管理專業(yè)運(yùn)作方式，可見物業(yè)管理術(shù)語的狹義定義適用。因此，本書所用“物業(yè)管理”術(shù)語，根據(jù)具體場(chǎng)合和闡述需要來分別適用于泛義、廣義、狹義的定義，但主要是適用于狹義的定義。權(quán)人要對(duì)物業(yè)的管理負(fù)責(zé)。物業(yè)管理法規(guī)的任務(wù)和立法意義

一、物業(yè)管理法規(guī)的基本任務(wù)

法的任務(wù)內(nèi)容通常通過立法文件中立法目的和依據(jù)條款來作出概括表述。根據(jù)中國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理規(guī)范性文件的規(guī)定，可以將物業(yè)管理法規(guī)的基本任務(wù)表述為：體現(xiàn)人民對(duì)物業(yè)管理的共同意志和利益要求，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)用地上以住宅區(qū)為主的各類物業(yè)的依法管理，以法規(guī)形式確立業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化物業(yè)管理新體制，明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)及其他有關(guān)管理部門和組織的權(quán)利、義務(wù)的法律關(guān)系，規(guī)范物業(yè)管理行為，保護(hù)物業(yè)的業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用和維修管理，促進(jìn)物業(yè)管理水平不斷提高，促進(jìn)整潔、安全、方便、舒適的文明生活環(huán)境的持續(xù)創(chuàng)造與保持，促進(jìn)與物業(yè)相關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的同步增長(zhǎng)，維護(hù)物業(yè)管理范圍內(nèi)的公共秩序，用法律手段為社會(huì)主義的建設(shè)事業(yè)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活利益要求的滿足創(chuàng)造良好的所需相應(yīng)條件。

理解物業(yè)管理法規(guī)基本任務(wù)的表述內(nèi)容時(shí)，應(yīng)注意兩點(diǎn)：

(1)在法學(xué)中，“意志”是指社會(huì)各級(jí)層組織和個(gè)人根據(jù)一定的立場(chǎng)、觀念、信念和利益要求，自覺地策劃確定一定的行動(dòng)方向、目標(biāo)和行動(dòng)方式方法的愿望性積極心理活動(dòng)或心理狀態(tài)。由于社會(huì)各級(jí)層組織和個(gè)人都有各自的利益要求和意志，這些利益要求和意志有的相同或近似,而有的相異甚至對(duì)立沖突。法律是依據(jù)執(zhí)政集團(tuán)成員的共同意志來綜合反映和協(xié)調(diào)社會(huì)各種組織和個(gè)人的利益要求和意志關(guān)系的。中國(guó)是人民民主專政的社會(huì)主義國(guó)家，人民是國(guó)家的主人,也是執(zhí)政集團(tuán)的構(gòu)成主體，人民的共同利益要求和意志通過國(guó)家立法形式上升為由各種規(guī)范性法律文件來表現(xiàn)的國(guó)家意志，從而得以憑借國(guó)家組織體系和國(guó)家強(qiáng)制力量推行法律規(guī)范的形式來以人民的共同意志約束社會(huì)各種組織、個(gè)人的個(gè)體性意志支配的行為，使整個(gè)社會(huì)關(guān)系秩序的建立、調(diào)整和維護(hù)符合人民的根本利益和共同意志要求。因此，中國(guó)物業(yè)管理法規(guī)的本質(zhì)必然是反映人民對(duì)物業(yè)管理的共同意志和利益要求。

(2)中國(guó)現(xiàn)階段尚處于社會(huì)主義社會(huì)的初級(jí)階段，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化事業(yè)是初級(jí)階段社會(huì)主義建設(shè)事業(yè)的主干事業(yè)，改革既是促進(jìn)社會(huì)主義建設(shè)事業(yè)的必要手段和條件，又是社會(huì)主義建設(shè)事業(yè)本身的有機(jī)組成部分之一，是對(duì)中國(guó)各種社會(huì)關(guān)系制度的自覺調(diào)整、建設(shè)和完善。法作為社會(huì)關(guān)系的組控方式和促進(jìn)、保障社會(huì)主義建設(shè)事業(yè)發(fā)展的工具，自然要在改革過程中發(fā)揮必不可少的規(guī)范作用。因此，物業(yè)管理法規(guī)理應(yīng)且實(shí)際已擔(dān)負(fù)起促進(jìn)城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制和住房制度改革、鞏固改革成果的任務(wù)，這一任務(wù)包含在為社會(huì)主義的建設(shè)事業(yè)發(fā)展創(chuàng)造所需相應(yīng)條件這個(gè)大任務(wù)之中。

二、物業(yè)管理法規(guī)的功能和作用

物業(yè)管理法規(guī)的功能是指該類法規(guī)自身特有的組控和影響物業(yè)管理的活動(dòng)和發(fā)展的形式、方法和手段之綜合能力，體現(xiàn)法如何影響社會(huì)物業(yè)管理關(guān)系。物業(yè)管理法規(guī)可以劃分為相互聯(lián)系的六種功能：①組合功能。又謂創(chuàng)新功能，指將自發(fā)形成或混亂的各種物業(yè)管理具體社會(huì)關(guān)系，用法律規(guī)范形式自覺組合成符合人民共同意志的有秩序的新型物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系結(jié)構(gòu)，側(cè)重于建立物業(yè)管理法律秩序。②轄治功能。指對(duì)組合后的物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系，依法實(shí)施管轄和根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行治理，側(cè)重于對(duì)合法的物業(yè)管理行為予以保護(hù)和對(duì)違法的物業(yè)管理行為作出處理和施加懲罰，維護(hù)法定的現(xiàn)存物業(yè)管理社會(huì)秩序。③調(diào)整功能。指根據(jù)物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系隨社會(huì)生產(chǎn)力和社會(huì)生活力發(fā)展而變化的情況，用法來調(diào)節(jié)和整頓已變化了的物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，側(cè)重于將正在形成中的某種物業(yè)管理新型社會(huì)關(guān)系及時(shí)納入轄治范圍和改良物業(yè)管理具體制度，平衡與物業(yè)管理相關(guān)各方主體間的利益矛盾關(guān)系，以緩解物業(yè)管理方面的社會(huì)沖突力對(duì)現(xiàn)存物業(yè)管理社會(huì)秩序的壓力。例如物業(yè)管理規(guī)范性文件對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)高或降低的規(guī)定，即是調(diào)整功能的體現(xiàn)。④指引功能。指物業(yè)管理法規(guī)所提供的各種模式化法律規(guī)范，指引人們?cè)谖飿I(yè)管理活動(dòng)及關(guān)系中，可以進(jìn)入何種法律境位，可以怎樣行為，應(yīng)當(dāng)怎樣行為和不得怎樣行為，側(cè)重于為物業(yè)管理的當(dāng)事人或介入者指導(dǎo)行為標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則。⑤評(píng)價(jià)功能。指物業(yè)管理法規(guī)提供了判斷衡量、評(píng)定物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人的行為是合法還是違法的標(biāo)準(zhǔn)和尺度。⑥教育功能。指物業(yè)管理法規(guī)作為規(guī)范、國(guó)家意志化的社會(huì)意識(shí)存在形式，其實(shí)施于全社會(huì)勢(shì)必會(huì)影響人們對(duì)物業(yè)管理的思想意識(shí)和情感，啟發(fā)人們對(duì)物業(yè)管理事業(yè)的支持和合作的積極性。

物業(yè)管理法規(guī)的作用有兩層含義：一是指物業(yè)管理法規(guī)的功能發(fā)揮而在社會(huì)中的影響效果顯示，亦就是說，與物業(yè)管理法規(guī)的功能分類一樣，該類法規(guī)的作用表現(xiàn)為組合、轄治、調(diào)整、指引、評(píng)價(jià)、教育六個(gè)方面；二是指物業(yè)管理法規(guī)及其具體規(guī)范對(duì)所組控的社會(huì)物業(yè)管理整體關(guān)系和物業(yè)管理諸種關(guān)系中的某項(xiàng)具體社會(huì)關(guān)系的規(guī)范化適宜程度，而導(dǎo)致的對(duì)物業(yè)管理事業(yè)整體和局部所起到的促進(jìn)性、限制性、破壞性的正面或負(fù)面影響。

三、中國(guó)物業(yè)管理法規(guī)的立法意義和積極作用

綜觀中國(guó)物業(yè)管理法規(guī)的立法和實(shí)施歷史過程，可以將其立法的意義和具體的積極作用概括表述為三大方面：

(1)適應(yīng)了中國(guó)改革的內(nèi)在要求，使具有中國(guó)特色的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制雛形形成(或基本建成)。

從1978年開始的中國(guó)改革事業(yè)，在經(jīng)濟(jì)體制方面經(jīng)歷了由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制到有計(jì)劃商品經(jīng)濟(jì)體制再到1993年以后社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)的轉(zhuǎn)軌過程，在政治體制方面經(jīng)歷了由“黨治”加“人治”模式到1996年以后“黨導(dǎo)”(中國(guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo))加“法治”模式推行的轉(zhuǎn)軌過程。與此革命性轉(zhuǎn)變相適應(yīng)，中國(guó)城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制和住房制度也逐漸轉(zhuǎn)入為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展、社會(huì)生活力提高服務(wù)和依法治“業(yè)”(事業(yè))的軌道。從1980年以來在中國(guó)大陸逐漸展開的物業(yè)管理事業(yè)，以其自身優(yōu)點(diǎn)和符合中國(guó)改革趨勢(shì)的優(yōu)勢(shì)，獲得了社會(huì)各界和國(guó)家的肯定，并在1994年及以后通過國(guó)家建設(shè)部的行政規(guī)章和地方性法規(guī)、政府規(guī)章確立了其正式法律境位，納入了法制化軌道，在法律手段的促進(jìn)和保障下，逐漸形成了在全國(guó)范圍內(nèi)取代傳統(tǒng)房屋管理、鞏固房改成果、改善城市管理體制的，具有中國(guó)特色的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制。

從國(guó)家和地方關(guān)于物業(yè)管理的規(guī)范性文件的規(guī)定內(nèi)容，可以看出規(guī)范化的物業(yè)管理具有與傳統(tǒng)房屋管理截然不同的五個(gè)主要法律特征：

①社會(huì)化的物業(yè)管理體制。傳統(tǒng)的房屋管理是與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制相配套的，由政府和各行政部門、企事業(yè)單位按城市公有的各產(chǎn)業(yè)房屋和職工住房統(tǒng)建統(tǒng)配統(tǒng)管原則，采用行政手段，直接地進(jìn)行行政福利型的封閉式管理，政企不分，行政干預(yù)色彩濃厚。物業(yè)管理使房屋管理特別是區(qū)分所有的住宅樓宇和公有房屋的管理脫離政府房產(chǎn)管理部門統(tǒng)管軌道，而由業(yè)主通過自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合方式實(shí)現(xiàn)了房屋等物業(yè)的管理社會(huì)化，建立起國(guó)家法規(guī)組控、政府行政指導(dǎo)監(jiān)督、業(yè)主自治管理和物業(yè)管理企業(yè)依合同受托實(shí)施專業(yè)化管理的新型物業(yè)管理體制。物業(yè)管理的“社會(huì)化”特點(diǎn)是相對(duì)于傳統(tǒng)房屋的管理“國(guó)家化”特征而言的?！吧鐣?huì)化”突出社會(huì)中的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的主導(dǎo)地位和自治作用，“國(guó)家化”強(qiáng)調(diào)政府對(duì)房屋管理的統(tǒng)管地位和包管作用。

②專業(yè)化的物業(yè)管理組織。傳統(tǒng)的房屋管理組織是房地產(chǎn)管理部門所屬的房管所、站，雖然也具有一定的專業(yè)性，但因其業(yè)務(wù)只局限在收取低房租、簡(jiǎn)單維護(hù)房屋和不復(fù)雜的附屬設(shè)備方面，專業(yè)水平并不高，已不能適應(yīng)改革開放后科技進(jìn)步成果大量用于新建房屋樓宇，和人們隨社會(huì)生活力提高對(duì)生活環(huán)境質(zhì)量要求嚴(yán)格化，而使物業(yè)管理內(nèi)容增加了很多需專業(yè)人才才能管好的項(xiàng)目這種新形勢(shì)，并且隨著房改深化使公有住房日益減少和房地產(chǎn)管理體制改革深化使政企分開，房管所、站的生存基礎(chǔ)轉(zhuǎn)為市場(chǎng)，最終也必將通過轉(zhuǎn)制蛻變成企業(yè)法人型的物業(yè)管理組織。物業(yè)管理組織的專業(yè)化是指符合法定資質(zhì)條件且依《公司法》成立的物業(yè)管理企業(yè)，有專門的組織機(jī)構(gòu)、有專業(yè)的人員配備、有專門的管理設(shè)備和工具、有專業(yè)的軟件性管理技術(shù)和服務(wù)技術(shù)，從而能夠承擔(dān)起對(duì)科技含量日益提高的物業(yè)及其功能系統(tǒng)的統(tǒng)一性、專業(yè)性的管理維護(hù)，和對(duì)社會(huì)生活力日益提高的業(yè)主們提供優(yōu)質(zhì)周到服務(wù)之任務(wù)。

③市場(chǎng)化的物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制。傳統(tǒng)的房屋管理是房管單位按照自己?jiǎn)畏揭庵竞托姓允侄稳ス芾碛梅繎?，用房戶處于被?dòng)被管地位而無法選擇管房單位，雙方地位不平等，各用戶的維修用房的需要也難得到公平的滿足。物業(yè)管理是一種以市場(chǎng)為運(yùn)行基礎(chǔ)，以需求為運(yùn)行動(dòng)能，以合同為運(yùn)行紐帶，以法制為運(yùn)行保障的新型運(yùn)行機(jī)制。物業(yè)管理一方面增強(qiáng)了業(yè)主自主自治權(quán)，業(yè)主通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和價(jià)格等機(jī)制選聘物業(yè)管理企業(yè)，也有權(quán)解聘辭退業(yè)績(jī)差的原聘物業(yè)管理企業(yè)，同時(shí)體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)等價(jià)有償原則和滿足有支付能力需求原則，業(yè)主應(yīng)按質(zhì)依約定支付物業(yè)管理服務(wù)報(bào)酬；另一方面確保了物業(yè)管理當(dāng)事人民事法律關(guān)系地位的平等，業(yè)主或業(yè)主團(tuán)體與物業(yè)管理企業(yè)，在平等、自愿、公平、互利原則下依法通過委托管理服務(wù)合同的雙向選擇簽訂，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，作為實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理的主要依據(jù)，這種合同具有法律效力，其履行有國(guó)家法制予以保障。

④全面化的物業(yè)管理服務(wù)。傳統(tǒng)的房屋管理以“收租養(yǎng)房”為主要內(nèi)容，缺乏“造血功能”，而低租金的住房福利制度使租金收入與養(yǎng)房所需費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)差距太大，無法維持房屋的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)，需要政府給予大量財(cái)政補(bǔ)貼，更不可能將改善美化人民居住環(huán)境擺上工作日程。物業(yè)管理是實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，企業(yè)通過向物業(yè)的業(yè)主和使用人以及向社會(huì)提供全方位有償服務(wù)來營(yíng)建和維持“造血功能”，使物業(yè)管理逐步走入良性循環(huán)，并減輕政府補(bǔ)貼包袱。物業(yè)管理的“全方位性”，不僅體現(xiàn)在對(duì)房屋、設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地、空間和環(huán)境等物業(yè)實(shí)行全方位的經(jīng)營(yíng)管理，而且表現(xiàn)為對(duì)人即對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人的涉及公共秩序行為的監(jiān)管，表現(xiàn)為盡量滿足人們多樣物質(zhì)和精神需求而提供系列化的多種便民性服務(wù)，表現(xiàn)為積極配合政府推進(jìn)社會(huì)主義物質(zhì)文明建設(shè)、精神文明建設(shè)、制度文明建設(shè)、生態(tài)文明建設(shè)的落實(shí)行動(dòng)。

⑤中國(guó)化的物業(yè)管理特色。傳統(tǒng)的房屋管理是實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的結(jié)果，雖然它反映了特定歷史時(shí)期中國(guó)房地產(chǎn)管理體制的特點(diǎn)，但這不是真正反映社會(huì)主義優(yōu)越性的成果，而是對(duì)社會(huì)主義初級(jí)階段國(guó)情估計(jì)失誤而人為壓抑商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展和盲目追求公有化的產(chǎn)物。物業(yè)管理在中國(guó)大陸誕生初期雖然是在傳統(tǒng)的房屋管理體制和城市管理體制的夾縫中利用住房制度改革和商品房外銷的機(jī)遇而逐步發(fā)展的，但從一開始就表現(xiàn)出了適合和體現(xiàn)中國(guó)國(guó)情和城市與房地產(chǎn)管理體制改革發(fā)展趨勢(shì)的優(yōu)點(diǎn)，這些優(yōu)點(diǎn)經(jīng)過發(fā)展充實(shí)并在1994年以后得到國(guó)家物業(yè)管理法規(guī)的肯定和規(guī)范化，形成了具有豐富內(nèi)容并在法規(guī)中體現(xiàn)出來的物業(yè)管理中國(guó)特色。

我們可以將物業(yè)管理的主要中國(guó)特色概括為48個(gè)字：產(chǎn)權(quán)明晰，約治為軸，建管銜接，統(tǒng)一管理，民主決策，科技保障，市場(chǎng)運(yùn)作，行為規(guī)范，服務(wù)全面，競(jìng)爭(zhēng)擇汰，政府扶持，多方協(xié)作，文明共建，效益綜合。具體點(diǎn)說，物業(yè)管理法律關(guān)系是以區(qū)分清晰的被管物業(yè)產(chǎn)權(quán)(專有權(quán)、共有權(quán)、共用共管權(quán)、使用權(quán))關(guān)系為基礎(chǔ)，圍繞業(yè)主公約、管理規(guī)約、物業(yè)管理服務(wù)委托合同的訂立和履行來建立起物業(yè)管理運(yùn)行系統(tǒng)；克服過去建管脫節(jié)、多頭參管、無人負(fù)責(zé)的弊病，將房地產(chǎn)生產(chǎn)期的開發(fā)建設(shè)和消費(fèi)使用期的物業(yè)管理緊密聯(lián)系成一體，從房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)到房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收和交付使用等環(huán)節(jié)都以法律手段保證物業(yè)管理因素發(fā)揮作用，由受委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管區(qū)內(nèi)已建成并使用的全部物業(yè)及其功能系統(tǒng)實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)化管理；物業(yè)管理的組織和運(yùn)作，實(shí)行業(yè)主自治管理與專業(yè)管理相結(jié)合，重大物業(yè)管理措施的采用由業(yè)主團(tuán)體經(jīng)科學(xué)論證作出民主決策，物業(yè)管理企業(yè)發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，積極采用先進(jìn)適用的科學(xué)技術(shù)以提高和保障物業(yè)管理的成效；整個(gè)物業(yè)管理運(yùn)行過程要符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和平等互利、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用等市場(chǎng)運(yùn)作原則的要求，物業(yè)管理的行為要規(guī)范化，有法規(guī)依據(jù)、合同依據(jù)、管理規(guī)約依據(jù)，物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容全面化，業(yè)主們根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勝劣汰規(guī)則并通過招投標(biāo)活動(dòng)擇優(yōu)聘用受托管理人，有權(quán)辭退履行物業(yè)管理服務(wù)合同義務(wù)不積極、有重大過錯(cuò)和造成嚴(yán)重不良社會(huì)后果的受托管理人；政府以各種優(yōu)惠政策、補(bǔ)貼整治舊住宅區(qū)等積極措施扶持物業(yè)管理事業(yè)發(fā)展；有關(guān)各行政職能部門和公用事業(yè)企業(yè)也依法、依職責(zé)、依義務(wù)對(duì)物業(yè)管理中所遇困難的解決，給予支持和協(xié)作配合；對(duì)于物業(yè)管理區(qū)界內(nèi)的物質(zhì)文明建設(shè)、精神文明建設(shè)、制度文明建設(shè)和生態(tài)文明建設(shè)的發(fā)展與保持，業(yè)主、業(yè)主團(tuán)體、物業(yè)管理企業(yè)、居委會(huì)、政府及有關(guān)職能部門都要共同努力發(fā)揮促進(jìn)作用；物業(yè)管理追求的目標(biāo)不是單一的，而是以社會(huì)效益為核心，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的共同提高。

(2)促使物業(yè)管理行業(yè)的形成和發(fā)展，促進(jìn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)管理市場(chǎng)秩序。

物業(yè)管理屬于國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分類中的第三產(chǎn)業(yè)，從專業(yè)性上看，它是房地產(chǎn)業(yè)的分支行業(yè)。在物業(yè)管理法規(guī)實(shí)施的促進(jìn)下，物業(yè)管理企業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)的產(chǎn)生和發(fā)展，必然導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)，早在1993年就成立的“深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)”反映了這一趨向。到1999年底，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模，就業(yè)人數(shù)與日俱增，整體素質(zhì)相對(duì)提高。根據(jù)房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的長(zhǎng)期性和將中國(guó)城市化發(fā)展、住房折舊拆除重建、提高居住水平按低速測(cè)算這三項(xiàng)預(yù)測(cè)相加，可知21世紀(jì)的前20年，每年需新建住房4.86～5.49億m2，后30年每年需建住房5.76～6.53億m2。僅新建成住宅，每年至少需要2萬人以上從業(yè)于物業(yè)管理，為社會(huì)提供了大量的專業(yè)化勞務(wù)就業(yè)機(jī)會(huì)。物業(yè)管理行業(yè)完全可能發(fā)展成為房地產(chǎn)業(yè)中的最大的分支行業(yè)。

物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到物業(yè)的業(yè)主和使用人的切身利益。如果沒有良好的物業(yè)管理，開發(fā)商建造的房屋品質(zhì)再好也可能出現(xiàn)銷售問題，業(yè)主買的嶄新的房屋不久就會(huì)破舊不堪，人們的生活和工作環(huán)境也會(huì)日趨惡化。因此，物業(yè)管理的有無和好壞，是直接關(guān)系到住宅與房地產(chǎn)業(yè)能否實(shí)現(xiàn)社會(huì)再生產(chǎn)良性循環(huán)的大問題。

物業(yè)管理法規(guī)一方面，明確要求房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)就應(yīng)全盤考慮以后的物業(yè)管理問題，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)中認(rèn)真聽取物業(yè)管理公司或物業(yè)管理咨詢服務(wù)單位的意見，預(yù)先完善物業(yè)的配套設(shè)施和預(yù)留物業(yè)管理所需用房，賦予物業(yè)管理公司在開發(fā)的房地產(chǎn)竣工時(shí)參與驗(yàn)收權(quán)，從而保障物業(yè)管理良性運(yùn)行的必要前提條件；另一方面，明確房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主和物業(yè)使用人三方面在物業(yè)管理方面的各自境位、權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任關(guān)系，鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)擇聘物業(yè)管理企業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理行為，推行《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《物業(yè)管理服務(wù)委托合同》、《業(yè)主公約》及其他種類物業(yè)管理規(guī)約的示范文本，加強(qiáng)歸口主要管理部門的行政指導(dǎo)和監(jiān)督，從而保證物業(yè)管理效果符合法規(guī)、合同、規(guī)約的要求，最終產(chǎn)生增強(qiáng)人們放心購(gòu)房、寬心用房、歡迎物業(yè)管理解除后顧之憂的信念等有利于貨幣化分房政策實(shí)施、閑置房銷售、物業(yè)管理普遍化的社會(huì)效應(yīng)，促進(jìn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其第三級(jí)消費(fèi)環(huán)節(jié)市場(chǎng)——物業(yè)管理市場(chǎng)秩序的正常穩(wěn)定。

(3)物業(yè)所有權(quán)人、使用權(quán)人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益得到依法保障，有利于社會(huì)主義民主進(jìn)一步發(fā)展，有利于人民的法制觀念和法律意識(shí)水平的提高，有利于城市投資環(huán)境和人民生活環(huán)境的顯著改善。

物業(yè)管理法規(guī)依據(jù)民法基本原則，平等地保護(hù)物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人各方的合法權(quán)益，同時(shí)貫徹財(cái)產(chǎn)所有者主權(quán)原則，法定和保障業(yè)主團(tuán)體和物業(yè)使用權(quán)人對(duì)物業(yè)管理的民主權(quán)利，促進(jìn)了社會(huì)主義民主在社會(huì)管理、經(jīng)濟(jì)管理事務(wù)中的發(fā)展，也增強(qiáng)了人民特別是城市居民依法辦事、信守合同的法律觀念。物業(yè)管理的開展，有利于物業(yè)的保值和增值，使住宅區(qū)和廠商辦公區(qū)的環(huán)境以及城市形象都獲得很大改觀，進(jìn)而吸引更多的外來投資，發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生產(chǎn)力物業(yè)管理法制概念和基本要求“法制”概念是一個(gè)多義詞：①是作為法律制度的簡(jiǎn)稱，與政治制度、經(jīng)濟(jì)制度、文化制度等相對(duì)應(yīng)；②是指執(zhí)政集團(tuán)按照民主和守法原則，把國(guó)家事務(wù)制度化、法律化，并嚴(yán)格依法進(jìn)行社會(huì)管理、依法行政的一種方式；③是指法及法律規(guī)范確立和實(shí)施體系，包括立法、執(zhí)法、司法、督法組織制度體系和法的表現(xiàn)形式體系；④是指一個(gè)國(guó)家有法律和法律制度而又得到普遍遵守和嚴(yán)格執(zhí)行所形成法律秩序的狀態(tài)。本節(jié)所用“法制”概念是采用上述法制的第三種詞義。物業(yè)管理法制的概念定義可以表述為：物業(yè)管理法制是指物業(yè)管理法規(guī)的確立和實(shí)施組織制度及其形式體系。中國(guó)物業(yè)管理法制具有中國(guó)特色，受制于國(guó)家的整體法制，主要包括立法、法的實(shí)施和法律監(jiān)督三方面法律制度。根據(jù)中國(guó)共產(chǎn)黨十五大報(bào)告提出的依法治國(guó)綱領(lǐng)和全國(guó)人民共同愿望，1996年3月第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)第四次會(huì)議以通過決議的形式正式以法律確立了“依法治國(guó)，建立社會(huì)主義法治國(guó)家”的指導(dǎo)方針和奮斗目標(biāo)，“法治”原則從此成為我國(guó)法制的根本性原則。作為現(xiàn)代一種治國(guó)方略和政治原則的“法治”，其內(nèi)容要求可以概括表述為：國(guó)家政權(quán)機(jī)關(guān)應(yīng)在充分民主的基礎(chǔ)上創(chuàng)立一整套良好的法律并賦予其至高無上的權(quán)威而用以組控社會(huì)和國(guó)家，以法律界定和制約國(guó)家權(quán)力，以法律確認(rèn)和保障公民的民主權(quán)利，使廣大人民群眾能依照憲法和法律的規(guī)定，通過各種途徑和形式管理國(guó)家事務(wù)，管理經(jīng)濟(jì)文化事業(yè)，管理社會(huì)事務(wù)，使國(guó)家各項(xiàng)工作都依法進(jìn)行，使政權(quán)各類各級(jí)機(jī)關(guān)及其工作人員同公民、社會(huì)組織一樣平等地受法律的約束，只能在法定境位上按法定行為程式依法從事各自的職能業(yè)務(wù)并承受自己行為的法律后果或報(bào)應(yīng)，由法定機(jī)關(guān)監(jiān)督法律的實(shí)施，用法律手段促進(jìn)國(guó)家機(jī)關(guān)特別是政府有效地維護(hù)法律秩序，防止和制止行政權(quán)等國(guó)家權(quán)力的濫用，反對(duì)不平等的特權(quán)和專制“人治”，尊重和保護(hù)人權(quán)，保障人民依法享有廣泛的權(quán)利和法未禁限的自由，從而保證人民應(yīng)有的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和政治生活的條件，最大限度地實(shí)現(xiàn)人民的利益要求、社會(huì)正義和國(guó)家長(zhǎng)治久安。法治原則內(nèi)容的實(shí)現(xiàn)離不開法制，法治是健全的民主性法制要達(dá)到的結(jié)果，而法制功能作用的充分發(fā)揮又依靠法治原則的真正貫徹執(zhí)行。我國(guó)物業(yè)管理法制應(yīng)當(dāng)是體現(xiàn)法治原則的社會(huì)主義法制，其基本要求或者說物業(yè)管理法制建設(shè)的基本方針可以概括為48個(gè)字：民主法務(wù)、尊法至上、立法求良、變法適宜、有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必糾、用法必準(zhǔn)、司法必公、督法有力、守法自覺。物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式和立法體制立法是物業(yè)管理法制建設(shè)的首要環(huán)節(jié)，依法治業(yè)(物業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)、事業(yè))首先要“有法可依”且應(yīng)有“良法”可依。物業(yè)管理立法是指由法定的國(guó)家機(jī)關(guān)依據(jù)一定程序，運(yùn)用一定技術(shù)所進(jìn)行的制定、認(rèn)可、修改、補(bǔ)充和廢止用以組控物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系的，具有普遍性的法律規(guī)范及其系統(tǒng)文件的活動(dòng)。物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式由國(guó)家的立法體制所決定。中國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理立法體制是一個(gè)以國(guó)家立法權(quán)為核心，兩級(jí)(中央和省)并重、多類結(jié)合的立法體制。與此相適應(yīng)，物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式也是多樣的，并形成下列法規(guī)體系：(1)憲法是國(guó)家的根本法，經(jīng)特別程序制定，具有最高的法律效力。憲法中有關(guān)土地公有、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、保護(hù)公民的房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)權(quán)以及社會(huì)主義的公共財(cái)產(chǎn)、公民的人身自由和住宅不受侵犯，國(guó)家保護(hù)和改善生活環(huán)境和生態(tài)環(huán)境、防治污染和其他公害，公民必須愛護(hù)公共財(cái)產(chǎn)、遵守公共秩序、遵守社會(huì)公德，公民在行使自由和權(quán)利時(shí)不得損害國(guó)家的、社會(huì)的、集體的利益和其他公民的合法的自由和權(quán)利等規(guī)定，是制定物業(yè)管理法規(guī)和從事物業(yè)管理活動(dòng)必須遵循的憲法性準(zhǔn)則，也是物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式。(2)法律分為由全國(guó)人民代表大會(huì)制定、修改的基本法律和由全國(guó)人大常委會(huì)制定、修改的普通法律兩種類型。法律的效力僅次于憲法。目前我國(guó)尚未制定以《物業(yè)管理法》為名的專門物業(yè)管理法律(若制定當(dāng)屬普通法律類)，但《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《環(huán)境保護(hù)法》和正在研討擬定的《物權(quán)法》、《住宅法》等法律中可適用于物業(yè)管理的活動(dòng)和糾紛處理的法律規(guī)范，都是物業(yè)管理法規(guī)的組成部分和表現(xiàn)形式。(3)行政法規(guī)由國(guó)務(wù)院制定、批準(zhǔn)和發(fā)布?！吨腥A人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》(正在擬定中)就是由中國(guó)建設(shè)部牽頭起草、報(bào)經(jīng)國(guó)務(wù)院審議通過后成為物業(yè)管理行政法規(guī)。行政法規(guī)的效力次于法律。(4)國(guó)務(wù)院部、委發(fā)布的行政規(guī)章國(guó)務(wù)院所屬各部、委有權(quán)根據(jù)法律和國(guó)務(wù)院發(fā)布的行政法規(guī)、決定、命令，在本部門的權(quán)限范圍內(nèi)，發(fā)布命令、指示和規(guī)章，其發(fā)布的規(guī)章其地位屬于高于地方性法規(guī)的廣義的行政性法規(guī)。此外，國(guó)務(wù)院及其所屬部、委發(fā)布的決議、命令、指示具有規(guī)范性內(nèi)容的，也屬于廣義的行政性法規(guī)。行政性法規(guī)中的有關(guān)物業(yè)管理的法律規(guī)范是物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式。(5)地方性法規(guī)地方省、直轄市、經(jīng)國(guó)務(wù)院確定的較大城市和經(jīng)濟(jì)特區(qū)的人民代表大會(huì)及其常委會(huì)在不與憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的前提下，可以制定地方性法規(guī)，民族自治地方的人民代表大會(huì)有權(quán)制定自治條例和單行條例。此外，地方各級(jí)人民代表大會(huì)有權(quán)發(fā)布決議，縣級(jí)以上地方各級(jí)人民政府有權(quán)發(fā)布決定和命令，這些地方性法規(guī)、決議、決定和命令所包含有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)范性內(nèi)容，雖然只在本地方行政區(qū)域內(nèi)有效，但都是物業(yè)管理法規(guī)體系的組成部分。至1999年底，全國(guó)各地方均已出臺(tái)了物業(yè)管理地方性法規(guī)或地方政府的行政規(guī)章。香港、澳門行政特區(qū)和臺(tái)灣的物業(yè)管理立法亦屬于地方立法。(6)立法解釋、司法解釋立法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)對(duì)自己所制定的規(guī)范性文件中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的規(guī)定所作出的立法解釋、行政解釋，以及最高人民法院發(fā)布的對(duì)地方各級(jí)人民法院有約束力的指導(dǎo)性文件和關(guān)于某些具體案件適用法律的批復(fù)中與物業(yè)管理相關(guān)的司法解釋，都是有權(quán)解釋，也是物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式。憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、國(guó)務(wù)院部委和地方政府的行政規(guī)章，有權(quán)解釋各級(jí)人大和政府發(fā)布的決議、決定、命令、指示中包含的與物業(yè)管理有關(guān)的法律規(guī)范都是物業(yè)管理法規(guī)的淵源，共同有機(jī)組成物業(yè)管理法規(guī)體系。物業(yè)管理法規(guī)的實(shí)施和監(jiān)督體制

物業(yè)管理法規(guī)的實(shí)施包括行政機(jī)關(guān)執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)活動(dòng)、司法機(jī)關(guān)適用物業(yè)管理法規(guī)活動(dòng)和社會(huì)各級(jí)層主體遵守物業(yè)管理法規(guī)活動(dòng)三個(gè)方面。物業(yè)管理法規(guī)監(jiān)督是一種國(guó)家專門法律監(jiān)督機(jī)關(guān)和社會(huì)各級(jí)層主體的共同活動(dòng)。

(1)物業(yè)管理的行政執(zhí)法體制

物業(yè)管理的行政執(zhí)法是指行政機(jī)關(guān)及其公職人員在法定職權(quán)范圍內(nèi)，依法對(duì)物業(yè)管理行政事務(wù)進(jìn)行組織和管理的專門活動(dòng)。執(zhí)法是法律執(zhí)行的簡(jiǎn)稱，是國(guó)家機(jī)關(guān)的一種職權(quán)，對(duì)于行使職權(quán)的機(jī)關(guān)而言，這種權(quán)力既是一種權(quán)利，又是一種必須履行的義務(wù)。

物業(yè)管理的行政執(zhí)法機(jī)關(guān)，可分為歸口主管機(jī)關(guān)和分工管理機(jī)關(guān)兩類。根據(jù)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第3條規(guī)定和國(guó)家有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理的歸口管理工作；建設(shè)、規(guī)劃、市政、公用、綠化、環(huán)境、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱、郵電、電業(yè)、物價(jià)等行政主管部門和物業(yè)所在地人民政府按職責(zé)分工，負(fù)責(zé)物業(yè)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督和指導(dǎo)。各地的地方性物業(yè)管理法規(guī)或規(guī)章在歸口主管機(jī)關(guān)的規(guī)定方面不盡一致，這與各地方政府的房地產(chǎn)管理部門設(shè)置和職責(zé)劃分存在差別有關(guān)。

例如，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第6條第1款規(guī)定：市政府住宅行政管理部門是特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理的主管部門?！吨貞c市物業(yè)管理辦法》第5條第1款規(guī)定：市房地產(chǎn)行政主管部門主管全市物業(yè)管理工作?！督K省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第4條中規(guī)定：省人民政府建設(shè)行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，市、縣(市)建設(shè)(房產(chǎn))行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，其具體職責(zé)由同級(jí)人民政府確定?！渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》第5條第1款規(guī)定：上海市房屋土地管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門。

市級(jí)以上物業(yè)管理的歸口主管機(jī)關(guān)的主要職責(zé)是：①貫徹執(zhí)行國(guó)家和本地方有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策，研究制定物業(yè)管理的有關(guān)行政措施；②管理本地方物業(yè)管理行業(yè)，促進(jìn)管理專業(yè)化、服務(wù)社會(huì)化、經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制的建立和健全；③負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查和管理工作；④負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理人員的上崗培訓(xùn)；⑤制定和修改物業(yè)管理合同、業(yè)主公約等示范文本；⑥參與制定和調(diào)整物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的工作；⑦監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)管理；⑧依法查處物業(yè)管理中發(fā)生的違法行為，對(duì)違法行為依法實(shí)施處罰。

區(qū)縣(自治縣、縣級(jí)市)級(jí)物業(yè)管理的歸口主管機(jī)關(guān)的主要職責(zé)除上述第①、⑥、⑦、⑧項(xiàng)外，還應(yīng)履行三項(xiàng)職責(zé)：指導(dǎo)組建業(yè)主委員會(huì)，并實(shí)施登記備案管理；對(duì)物業(yè)管理合同和業(yè)主公約的簽訂、中止、變更、終止進(jìn)行備案管理；受理對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)行為的投訴。

至1999年底，我國(guó)從國(guó)家建設(shè)部到地方的省、市、區(qū)縣人民政府都已設(shè)立、指定了物業(yè)管理的歸口主管機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)對(duì)本行政轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理行業(yè)和活動(dòng)依法進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，積極開展物業(yè)管理行政執(zhí)法活動(dòng)。

(2)物業(yè)管理的法律適用

法律適用appliance

of

law)亦稱“司法”，是指司法機(jī)關(guān)及其工作人員依照法定職權(quán)和程序，運(yùn)用法律規(guī)范審理案件的專門活動(dòng)。物業(yè)管理的法律適用是指在物業(yè)管理中發(fā)生涉法糾紛和違法犯罪時(shí)，由專門機(jī)關(guān)(人民法院)以第三者公裁人角色依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)和有關(guān)法律對(duì)案件當(dāng)事人各方(民事、經(jīng)濟(jì)、行政案件中的原告和被告，刑事案件中的公訴人與犯罪嫌疑人)作出裁決的行為。法律適用具有嚴(yán)格的程序性、司法的強(qiáng)制性、被動(dòng)性(任何案件的審理都必須以一定的訴訟或仲裁請(qǐng)求為前提)。仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁活動(dòng)也是一種準(zhǔn)司法活動(dòng)。法律適用是以法律責(zé)任方式來阻塞違法或犯罪渠道，推動(dòng)法律的正常實(shí)施。

嚴(yán)格執(zhí)行法律、正確適用法律是依法治國(guó)的中心環(huán)節(jié)，用法必準(zhǔn)是對(duì)執(zhí)法和司法的共同要求。用法大體上可分為準(zhǔn)確認(rèn)定事實(shí)、選擇恰當(dāng)規(guī)范、作出適用法律的適宜決定三個(gè)階段。其中準(zhǔn)確認(rèn)定事實(shí)是用法的最初步驟，也是正確用法的關(guān)鍵，對(duì)后面兩階段的工作產(chǎn)生直接影響。對(duì)事實(shí)認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤必然導(dǎo)致案件定性錯(cuò)誤，容易造成冤假錯(cuò)案。

我國(guó)物業(yè)管理法規(guī)的適用之基本要求是準(zhǔn)確、合法、及時(shí)。準(zhǔn)確是指在適用法規(guī)時(shí)要做到事實(shí)準(zhǔn)確、是非清楚、證據(jù)充分確實(shí)，對(duì)案件定性要準(zhǔn)確，調(diào)解要合理，處罰要得當(dāng)；合法是指司法機(jī)關(guān)在處理案件時(shí)要做到嚴(yán)格依法辦事，不僅對(duì)案件的定性和處理要符合實(shí)體法，而且要嚴(yán)格依照法定程序進(jìn)行辦案，合法辦案是準(zhǔn)確用法的核心；及時(shí)是指辦案的效率原則，在準(zhǔn)確、合法的前提下提高辦案效率，及時(shí)辦案、及時(shí)結(jié)案、高效率辦案是準(zhǔn)確用法的重要條件。

物業(yè)管理的法律適用也應(yīng)堅(jiān)持和遵循下列我國(guó)社會(huì)主義法的適用之基本原則：①以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩；②公民和社會(huì)組織在法律面前一律平等；③司法機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)依法獨(dú)立行使職權(quán)；④專門機(jī)關(guān)工作同依靠群眾相結(jié)合；⑤實(shí)事求是，有錯(cuò)必糾。此外，還應(yīng)注意特別法適用優(yōu)先于一般法、法院對(duì)行政規(guī)章是“參照”適用等適用法律的具體規(guī)則。

(3)物業(yè)管理法規(guī)的遵守

法的遵守簡(jiǎn)稱守法。物業(yè)管理法規(guī)的遵守，是指受物業(yè)管理法規(guī)約束的自然人和社會(huì)組織在該法規(guī)允許的范圍內(nèi)自由活動(dòng)，依照該法規(guī)規(guī)定享用法律權(quán)利和履行法律義務(wù)的行為。任何人不能只享用權(quán)利而不履行義務(wù)，也不得濫用權(quán)利而損害他人的合法權(quán)益和社會(huì)公共利益。

物業(yè)管理法規(guī)的遵守有兩種模式：①消極守法模式。指人們僅僅是或者主要是依法履行自己的義務(wù)，卻沒有充分享用自己的合法權(quán)利。在現(xiàn)實(shí)生活中，許多業(yè)主、房屋使用人不完全清楚自己享有哪些物業(yè)管理的法律權(quán)利，因而不能自覺地享用和維護(hù)這些權(quán)利；有些知道者卻由于種種原因并不熱心享用這些權(quán)利；有些人知道并愿意享用自己的法律權(quán)利，但由于自身素質(zhì)能力的限制，卻不會(huì)合理、有效地行使這些權(quán)利。消極被動(dòng)的守法模式不是一種理想的守法模式。②積極守法模式。指人們既能嚴(yán)格履行自己的法律義務(wù)，又能充分、有效地享用法規(guī)所賦予的廣泛權(quán)利。這是一種主動(dòng)、全面、值得大力提倡的守法模式。

影響人們守法的因素是錯(cuò)綜復(fù)雜的，可分為守法者自身素質(zhì)因素和守法環(huán)境因素。守法或違法的心理機(jī)制即對(duì)法律的認(rèn)識(shí)和態(tài)度以及態(tài)度與行為的協(xié)調(diào)狀況，也直接影響著人們的守法程度。切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理法律當(dāng)事人的法律意識(shí)、權(quán)利意識(shí)和公民意識(shí)的開發(fā)教育，培養(yǎng)人們對(duì)物業(yè)管理法規(guī)的充分認(rèn)識(shí)和認(rèn)同的良好態(tài)度，會(huì)極大地促進(jìn)人們積極遵守物業(yè)管理法規(guī)，自覺維護(hù)物業(yè)管理法律秩序。

(4)物業(yè)管理法律監(jiān)督

法律監(jiān)督的狹義是指由享有法律監(jiān)督權(quán)的法定國(guó)家機(jī)關(guān)實(shí)行的，保證法律統(tǒng)一執(zhí)行與普遍遵守的一項(xiàng)法律制度；其廣義是指社會(huì)各級(jí)層組織和個(gè)人，為保障法制的實(shí)現(xiàn)，依據(jù)客觀事實(shí)和國(guó)家法律對(duì)法律的制定、執(zhí)行、適用和遵守進(jìn)行的監(jiān)察和督促活動(dòng)。法律監(jiān)督的主體同時(shí)也是被監(jiān)督者，監(jiān)督的客體是違法行為。

我國(guó)的廣義法律監(jiān)督結(jié)構(gòu)可分為三大類九個(gè)要素：①執(zhí)政黨的監(jiān)督；②國(guó)家監(jiān)督，其中包括權(quán)力機(jī)關(guān)的監(jiān)督、行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督、檢察機(jī)關(guān)的監(jiān)督和審判機(jī)關(guān)的監(jiān)督；③社會(huì)監(jiān)督，其中包括民主黨派的監(jiān)督、社會(huì)團(tuán)體的監(jiān)督、社會(huì)輿論的監(jiān)督和人民群眾的監(jiān)督。

物業(yè)管理法律監(jiān)督結(jié)構(gòu)也包括上述三大類九個(gè)要素，只是在社會(huì)團(tuán)體的監(jiān)督中更突出業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)和消費(fèi)者協(xié)會(huì)的監(jiān)督作用，在人民群眾的直接監(jiān)督中更突出業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)員工的監(jiān)督作用。在《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第7條規(guī)定的住宅小區(qū)管理委員會(huì)的義務(wù)中，就有對(duì)物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督，接受住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督之明文規(guī)定。其第8條規(guī)定的物業(yè)管理的義務(wù)中，也有接受管委會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督之規(guī)定。這里規(guī)定的監(jiān)督不是僅指對(duì)工作或服務(wù)質(zhì)量、業(yè)績(jī)的監(jiān)督，更重要的是對(duì)遵守物業(yè)管理法律規(guī)范情況的監(jiān)督。物業(yè)管理法律關(guān)系概述

一、研究物業(yè)管理法律關(guān)系的意義

物業(yè)管理法律關(guān)系是指物業(yè)管理法規(guī)實(shí)際組控物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系和社會(huì)行為時(shí)所形成的法律上的物業(yè)管理特定境位中主體間權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。它是現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系的法律形式，是受國(guó)家強(qiáng)制力保護(hù)的人與人之間社會(huì)關(guān)系之一種，體現(xiàn)物業(yè)管理關(guān)系當(dāng)事人、參與者的行為目的的主觀意志與國(guó)家意志的結(jié)合程度，在形式上表現(xiàn)為特定物業(yè)管理關(guān)系系統(tǒng)中居于各境位并以特定社會(huì)角色身份存在的主體享受權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的法定狀態(tài)，是按照物業(yè)管理法律規(guī)范建立的法律關(guān)系。

物業(yè)管理法律關(guān)系論，是關(guān)于物業(yè)管理法規(guī)發(fā)揮組控功能，直接規(guī)范具體物業(yè)管理民事、經(jīng)濟(jì)、行政、刑事關(guān)系的模式的概括理論。它主要包括：物業(yè)管理法律關(guān)系的一般闡述；物業(yè)管理法律關(guān)系特定境位中主體、客體(標(biāo)的)和內(nèi)容(權(quán)利義務(wù))三要素的論析；能夠引起物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生存在、變更和終止(消滅)事實(shí)的說明。

物業(yè)管理法律關(guān)系在中國(guó)大陸是隨著改革開放后房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和物業(yè)管理事業(yè)于1981年開始起步推進(jìn)而出現(xiàn)的一種嶄新的法律關(guān)系，對(duì)其進(jìn)行研究具有十分重要的意義：

1.物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理法規(guī)控制、調(diào)整物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系的產(chǎn)物(結(jié)果)，是根據(jù)物業(yè)管理法律規(guī)范確立的以民事經(jīng)濟(jì)權(quán)利義務(wù)為主要內(nèi)容的社會(huì)關(guān)系，是用來直接規(guī)范現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理關(guān)系，使該關(guān)系在法律軌道上運(yùn)行的根本手段和法律模式。它作為法律模式(一種法律關(guān)系形式)，從始至終規(guī)范著被物業(yè)管理法律調(diào)整的物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系，使之符合法規(guī)的規(guī)定。法律規(guī)范是抽象的，因?yàn)榉梢?guī)定是并且只能是針對(duì)受其規(guī)范的時(shí)空之內(nèi)不特定的一切人和生活事實(shí)而發(fā)。而法律關(guān)系卻是具體的。物業(yè)管理法律關(guān)系與作為物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整對(duì)象的社會(huì)關(guān)系實(shí)際上只是一個(gè)關(guān)系，換言之，受物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整的社會(huì)關(guān)系是以物業(yè)管理法律關(guān)系出現(xiàn)的。因此，物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整約束、組控物業(yè)管理關(guān)系和活動(dòng)最直接的基本性方法，是物業(yè)管理法規(guī)發(fā)揮功能的始點(diǎn)，又是歸結(jié)點(diǎn)。所以，物業(yè)管理法律關(guān)系論在物業(yè)管理法學(xué)理論中居于核心地位。研究物業(yè)管理法律關(guān)系，有利于掌握物業(yè)管理法學(xué)的核心理論，明了社會(huì)物業(yè)管理各種關(guān)系哪些已被納入法規(guī)組控范圍及其組控重點(diǎn)所在，正確理解對(duì)物業(yè)管理實(shí)務(wù)活動(dòng)和糾紛處理所應(yīng)堅(jiān)持的“以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩”的法律原則，學(xué)會(huì)運(yùn)用物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系的法律模式去分析、評(píng)價(jià)、調(diào)整物業(yè)管理實(shí)際關(guān)系。

2.物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理法規(guī)與現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理事務(wù)活動(dòng)發(fā)生聯(lián)系的途徑，物業(yè)管理法規(guī)是通過物業(yè)管理法律關(guān)系實(shí)現(xiàn)其調(diào)整物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系的目的。由于物業(yè)管理法律關(guān)系是與物業(yè)管理法律規(guī)范緊密結(jié)合在一起，是以物業(yè)管理法規(guī)的存在為前提，因而研究它也就是研究物業(yè)管理法規(guī)在實(shí)施中對(duì)現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系規(guī)范化、法制化的適宜程度和組控效果的問題，以便結(jié)合物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系發(fā)展變化實(shí)際情況，采取有效措施及時(shí)完善物業(yè)管理法規(guī)和保證其正確實(shí)施，這對(duì)于加強(qiáng)中國(guó)物業(yè)管理法制建設(shè)和健全物業(yè)管理具體法律制度會(huì)產(chǎn)生有益的促進(jìn)作用。

3.物業(yè)管理法律關(guān)系是一種由物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定的居于特定境位主體間權(quán)利義務(wù)關(guān)系，以有關(guān)當(dāng)事人的境位權(quán)利、義務(wù)為主要內(nèi)容。在具體的物業(yè)管理實(shí)務(wù)活動(dòng)中，有關(guān)當(dāng)事人的行為應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理法律關(guān)系內(nèi)容的具體要求，在充分享有權(quán)利的同時(shí)全面履行自己承擔(dān)的合法義務(wù)，若其行為違反義務(wù)規(guī)則，就要依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任(懲戒性報(bào)應(yīng))。因此，研究物業(yè)管理法律關(guān)系，有利于通過完善立法、嚴(yán)格執(zhí)法、加強(qiáng)司法、采用促進(jìn)自覺守法綜合措施等方式辦法，來有針對(duì)性地解決中國(guó)現(xiàn)實(shí)改革和發(fā)展過程中所產(chǎn)生的物業(yè)管理關(guān)系各類主體間居處境位所含利益、權(quán)利和義務(wù)的不平等、不公平、不協(xié)調(diào)等矛盾問題，有效化解有關(guān)當(dāng)事人間的利益沖突，從而對(duì)建立和穩(wěn)定和諧的物業(yè)管理法律秩序起到積極影響效應(yīng)。

二、物業(yè)管理法律關(guān)系的要素

物業(yè)管理法律關(guān)系的要素是指該種關(guān)系必要的構(gòu)成因素或條件，缺了要素之一則不能構(gòu)成物業(yè)管理法律關(guān)系。關(guān)于何為法律關(guān)系的要素，有不同的觀點(diǎn)。有的提出主體、客體、內(nèi)容、變動(dòng)原因四要素說，多數(shù)人則堅(jiān)持傳統(tǒng)的主體、客體、內(nèi)容三要素說。由于變動(dòng)原因本身屬于法律事實(shí)問題，并不是法律關(guān)系本身的構(gòu)成因素，因此，我們采用三要素說，但是同時(shí)強(qiáng)調(diào)主體乃是指處于特定法律境位的具有法定身份的主體。

(一)物業(yè)管理法律關(guān)系的主體

物業(yè)管理法律關(guān)系的主體，可簡(jiǎn)稱業(yè)事主體，是指參與物業(yè)管理法律關(guān)系而居處一定法律境位具有法定身份的享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的當(dāng)事人。法律關(guān)系是一種人與人之間的社會(huì)關(guān)系，所以必須有參加這種關(guān)系的主體。由于物業(yè)管理法律關(guān)系按所屬組控的法律部門不同可劃為民事法律關(guān)系、經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系、行政法律關(guān)系、刑事法律關(guān)系，相應(yīng)地，業(yè)事主體又可因其參與的法律關(guān)系類別不同而稱為民事主體、商事主體、政事主體、刑事主體。

法律關(guān)系的主體是人。法學(xué)中和法律中的人，不僅包括有肉體構(gòu)造和生命力的自然人，還包括將社會(huì)組織甚至某類財(cái)產(chǎn)通過法律擬制成的“人”，通稱“團(tuán)體人”，如可以享受權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的法人、非法人團(tuán)體和國(guó)家。成為法律關(guān)系主體的資格，稱為法律上的“人格”，只有具有法律“人格”的，才為法律上的人，才能成為法律關(guān)系主體。法律上的“人格”是由法律賦予的一種資格，一種權(quán)利能力，是社會(huì)成員或社會(huì)組織能夠作為獨(dú)立主體參與一定法律關(guān)系而入居一定的法律境位取得特定身份并享受一定權(quán)利所必須具有的條件。人格是隨主體的產(chǎn)生而產(chǎn)生，并與主體不可分離地共存，主體不存在了其人格也消失。民法上自然人的人格是一種不依附于任何人而獨(dú)立存在的權(quán)利能力，人格與生俱有，既不可被他人剝奪，也不得由本人放棄或轉(zhuǎn)讓，除了死亡之外，人世間沒有任何力量可以導(dǎo)致自然人的人格消滅。身份是主體所入居的境位和角色的反映，屬于社會(huì)性人的要素。對(duì)“身份”一詞，《辭海》解釋為“人的出身，地位或資格”，在法學(xué)和司法實(shí)務(wù)中，將“身份”理解為主體在特定關(guān)系中所處的不可讓與的地位或社會(huì)角色關(guān)系狀態(tài)。如民法調(diào)整的人身關(guān)系包括身體關(guān)系、人格關(guān)系與身份關(guān)系三類。

根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理法律關(guān)系的主體主要是具有物業(yè)的業(yè)主身份、使用人身份的自然人(公民)和法人(包括物業(yè)管理企業(yè)法人、業(yè)主自治團(tuán)體法人、物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)法人等)兩種，符合一定條件的非法人組織(如提供家政裝修服務(wù)的合伙企業(yè)和個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、物業(yè)管理公司下設(shè)的物業(yè)管理處等)和特殊情況下國(guó)家，也可成為業(yè)事主體。

物業(yè)管理法律關(guān)系的基本主體是業(yè)主及其自治管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的行政監(jiān)管機(jī)關(guān)。

(二)物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容

物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指業(yè)事主體在物業(yè)管理法律關(guān)系中所享有的權(quán)利(包括職權(quán))和負(fù)擔(dān)的義務(wù)(包括職責(zé))。權(quán)利是指法律根據(jù)現(xiàn)實(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化生活條件，賦予一定法律關(guān)系主體在獲取及維護(hù)某種合法利益的事務(wù)范圍內(nèi)按照自己意思或意志自由行為的能力。義務(wù)是指經(jīng)法律規(guī)定或認(rèn)可而對(duì)法律關(guān)系主體所施加的能使其依服務(wù)權(quán)利的要求必須(或應(yīng)當(dāng))作出或不作出一定行為的合法壓力形式。任何法律關(guān)系都包含權(quán)利和義務(wù)兩方面的內(nèi)容，權(quán)利內(nèi)容是通過相應(yīng)的義務(wù)來表現(xiàn)的，義務(wù)內(nèi)容又用相應(yīng)的權(quán)利來限定。權(quán)利和義務(wù)相互對(duì)應(yīng)地存在于同一個(gè)法律關(guān)系中，同時(shí)約束著物業(yè)管理法律關(guān)系的當(dāng)事人雙方。

物業(yè)管理關(guān)系的權(quán)利種類是多樣的，主要包括民事權(quán)利、商事權(quán)利和政事權(quán)利三大類。民事權(quán)利可以按是否以財(cái)產(chǎn)利益為直接內(nèi)容劃分為財(cái)產(chǎn)權(quán)(包括物權(quán)、售權(quán))、人身權(quán)(包括身體權(quán)、人格權(quán)、身份權(quán))、兼有財(cái)產(chǎn)權(quán)與人身權(quán)雙重性質(zhì)的權(quán)利(包括知識(shí)產(chǎn)權(quán)、社員權(quán)、繼承權(quán)等)三類，商事權(quán)利主要包括商事組織方面的權(quán)利和商事交易方面的權(quán)利兩類，政事權(quán)利主要包括抽象行政職權(quán)、具體行政職權(quán)和行政相對(duì)人權(quán)利三類，政事權(quán)利不同于國(guó)事權(quán)利(即參與和管理國(guó)家事務(wù)的權(quán)利)。

物業(yè)管理法律關(guān)系的義務(wù)種類是多樣的。主要包括民事義務(wù)、商事義務(wù)和政事義務(wù)三類。根據(jù)義務(wù)與義務(wù)主體間的關(guān)系，義務(wù)可分為專屬義務(wù)(指不得轉(zhuǎn)移其他主體負(fù)擔(dān)的義務(wù))和非專屬義務(wù)(指可以依法平等轉(zhuǎn)移給他人承受的義務(wù))兩類。物業(yè)管理關(guān)系中財(cái)產(chǎn)性義務(wù)(如各業(yè)主自己繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù))一般屬于非專屬義務(wù)，人身性義務(wù)(由人格、身份發(fā)生的義務(wù)，如業(yè)主委員會(huì)委員和物業(yè)管理公司的職責(zé)性義務(wù))一般屬于專屬義務(wù)。鑒于義務(wù)與權(quán)利密不可分的共生關(guān)系，它們的可操作內(nèi)容都是對(duì)主體的行為要求和規(guī)范，因此，研究物業(yè)管理法律關(guān)系內(nèi)容應(yīng)自覺運(yùn)用法律規(guī)范分類中的行為程式規(guī)范法理。

法組控物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系，就是為了使法律規(guī)定的物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容在現(xiàn)實(shí)生活中實(shí)現(xiàn)，使得權(quán)利人能夠享有權(quán)利帶來的利益，使義務(wù)人作出服務(wù)權(quán)利的必為行為，并通過各種途徑和方式保障這種目的的實(shí)現(xiàn)。關(guān)于物業(yè)管理的各種具體權(quán)利和義務(wù)詳見本書有關(guān)章節(jié)的專門介紹和論述。

(三)物業(yè)管理法律關(guān)系的客體

物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指法律關(guān)系主體承受的權(quán)利、義務(wù)所指向的對(duì)象。客體亦稱為“標(biāo)的”，是主體所需合法利益(法益)的外在表現(xiàn)載體，它直接反映了人們社會(huì)關(guān)系中最核心的利益關(guān)系。各種不同的具體物業(yè)管理法律關(guān)系，其客體有所不同。按利益載現(xiàn)形式的不同，可劃分為物業(yè)、權(quán)利、行為效果三類。

1.物業(yè)。現(xiàn)代意義的物業(yè)屬物類客體范疇，它包括傳統(tǒng)法律規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)或房地產(chǎn)之實(shí)物及其圍括的空間和環(huán)境。物業(yè)既是設(shè)置于物業(yè)上的物權(quán)法律關(guān)系的客體，又是物業(yè)所有權(quán)、共有權(quán)、自治共管權(quán)、使用權(quán)、共用空間權(quán)、共享環(huán)境權(quán)等物權(quán)關(guān)系的客體，還是物業(yè)管理公司代管物業(yè)權(quán)的客體。

2.權(quán)利。權(quán)利維系著利益，也是利益的載現(xiàn)形式。權(quán)利作為物業(yè)法律關(guān)系的客體，主要是指基于法律規(guī)定或當(dāng)事人約定所設(shè)定的債權(quán)，與物業(yè)所有權(quán)相關(guān)的場(chǎng)地使用權(quán)、物業(yè)相鄰權(quán)、公共秩序維護(hù)權(quán)、物業(yè)代管權(quán)、與物業(yè)管理行為相關(guān)的一些人身性或精神性權(quán)利(如人身自由權(quán)、人格尊嚴(yán)權(quán)、住宅安全權(quán)、精神文明建設(shè)參與和享受權(quán)等)。各種權(quán)利關(guān)系本身又有自己的客體，如債權(quán)的客體為給付效果(債務(wù)人的償債行為效果)，物業(yè)相鄰權(quán)的客體為便利，人格權(quán)的客體為人格利益。

3.行為效果。行為是權(quán)利義務(wù)本身的構(gòu)成形式，行為效果體現(xiàn)出利益狀態(tài)(增進(jìn)了或損害了主體的利益)。行為效果作為物業(yè)管理法律關(guān)系的客體，主要包括國(guó)家機(jī)關(guān)在對(duì)物業(yè)管理方面提供管理性行政服務(wù)之行為效果、物業(yè)管理公司按委托管理服務(wù)公司提供有償服務(wù)之行為效果、業(yè)主繳納物業(yè)維修金而建立和補(bǔ)充物業(yè)維修基金之行為效果等。行為效果可以是行為過程結(jié)束時(shí)顯形的(如修繕房屋行為和拆除違章搭建物行為的效果肉眼可見)，也可以是伴隨行為過程產(chǎn)生和存在但無形(隱形非物化)的效果。如物業(yè)管理保安人員巡邏行為過程中所產(chǎn)生的對(duì)有犯罪意圖者無形鎮(zhèn)懾其不敢輕舉妄動(dòng)的保安效果，又如物業(yè)管理行政主管部門對(duì)業(yè)主委員會(huì)組建的行為給予指導(dǎo)有效地使其順利組建成功的指導(dǎo)行為效果。

(四)物業(yè)管理法律關(guān)系易化動(dòng)因——法律事實(shí)

物業(yè)管理法律事實(shí)是指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認(rèn)可的，能引起物業(yè)管理法律關(guān)系發(fā)生(產(chǎn)生)、變更和終止(消滅)的客觀現(xiàn)象或原因條件。它具有客觀性(不是主觀想象的“事實(shí)”)、能動(dòng)性(能夠影響當(dāng)事人之間法律關(guān)系易化狀態(tài))、法定性(何種客觀現(xiàn)象為法律事實(shí)。何種法律事實(shí)引發(fā)何種法律效果，是由法律規(guī)定的)?！耙谆币辉~具有事物關(guān)系形成和產(chǎn)生、變更、轉(zhuǎn)化、終止、消滅含義。

物業(yè)管理法律事實(shí)引起業(yè)事法律關(guān)系的變動(dòng)，包括業(yè)事法律關(guān)系的發(fā)生(指在原無法律關(guān)系存在的當(dāng)事人之間形成新的法律關(guān)系)，變更(指既存法律關(guān)系中的主體、客體、內(nèi)容三要素或任一要素發(fā)生變化)，終止(指當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系消滅，包括絕對(duì)消滅和相對(duì)消滅)三種情況。例如，業(yè)主方與物業(yè)管理公司因?yàn)楹炗單泄芾砦飿I(yè)合同的行為而發(fā)生一個(gè)合同之債的法律關(guān)系，之后雙方補(bǔ)簽增加物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目合同的行為而使原委托管理物業(yè)合同關(guān)系的客體發(fā)生相應(yīng)變化，最后因?yàn)殡p方的完全和適當(dāng)履行的行為及合同期滿的事實(shí)而消滅了這種債的關(guān)系。

物業(yè)管理法律事實(shí)具體種類很多。根據(jù)法律事實(shí)是否與物業(yè)管理法律關(guān)系主體的意志有關(guān)可以劃分為自然事實(shí)與行為事實(shí)兩大類。

1.自然事實(shí)，指不直接包含人的意志的客觀現(xiàn)象。例如，某個(gè)物業(yè)被焚毀現(xiàn)象的出現(xiàn)是由人的意志引起的(有人故意縱火)，但就物業(yè)焚毀這一客觀現(xiàn)象本身而言，其并無意志性，與人的意志無關(guān)，屬于自然事實(shí)。自然事實(shí)又可分為事件與狀態(tài)兩種客觀情況：

(1)事件是指偶發(fā)的客觀現(xiàn)象?？蛇M(jìn)一步分為不可抗力事件和社會(huì)意外事件兩種情況。中國(guó)《民法通則》第153條立法解釋“不可抗力”術(shù)語：“是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況?！敝袊?guó)《合同法》第117條第2款關(guān)于“不可抗力”的立法解釋與《民法通則》的解釋相同，并在該條第1款規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。”《合同法》第118條又要求：“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明?！辈豢煽沽κ录ǔＶ缸匀粸?zāi)害性的事件(如地震、風(fēng)暴等)和社會(huì)性的戰(zhàn)爭(zhēng)等。社會(huì)意外事件雖然也具有不以法律關(guān)系當(dāng)事人意志為轉(zhuǎn)移的性質(zhì)，但并不當(dāng)然地免除受該事件影響而給對(duì)方當(dāng)事人或他人造成損害所應(yīng)負(fù)的合理賠償或補(bǔ)償法律責(zé)任。情勢(shì)變更法律原則可適用于因社會(huì)意外事件引發(fā)的法律關(guān)系易化糾紛。

(2)法律狀態(tài)是指某種客觀情況的持續(xù)。例如，業(yè)主的下落不明，約定或法定的時(shí)間經(jīng)過?！睹穹ㄍ▌t》第136條中規(guī)定，延付或者拒付租金的訴訟時(shí)效期間為1年，物業(yè)管理公司經(jīng)租房屋遇到承租人拒付租金情況，經(jīng)過1年后才行使起訴權(quán)，若無法定訴訟時(shí)效中止或中斷因素，一般就會(huì)喪失勝訴利益。

2.人的行為，指由人有意識(shí)地進(jìn)行與一定法律關(guān)系易化有關(guān)活動(dòng)的客觀現(xiàn)象。根據(jù)行為是否與當(dāng)事人的意志有關(guān)，可以分為當(dāng)事人的行為與他人行為兩種。他人行為是指由非當(dāng)事人實(shí)施的而能使當(dāng)事人之間發(fā)生一定法律關(guān)系易化的行為。例如，法院的裁決、行政機(jī)關(guān)的行政處理決定即屬于能使物業(yè)管理關(guān)系當(dāng)事人之間發(fā)生法律關(guān)系易化的第三人的行為。當(dāng)事人的行為是指由一定法律關(guān)系當(dāng)事人實(shí)施的能引發(fā)法律關(guān)系易化的行為。按有無內(nèi)含引發(fā)法律關(guān)系易化的自覺意思可將當(dāng)事人的行為分為物業(yè)管理的業(yè)事行為與事實(shí)行為(如無因管理，住宅小區(qū)文化創(chuàng)作活動(dòng)等)兩類。人的行為依其合法性可分為合法行為和違法行為(包括違約行為、行為等)。

通常有一個(gè)法律事實(shí)就可以引起物業(yè)管理的業(yè)事法律關(guān)系的易化，而在某些情況下，須有兩個(gè)以上的事實(shí)的結(jié)合才能引起業(yè)事法律關(guān)系的易化。相互結(jié)合才能引起法律關(guān)系易化的法律事實(shí)的關(guān)聯(lián)總和，法學(xué)稱之為法律事實(shí)構(gòu)成。物業(yè)管理糾紛狀況分析

物業(yè)管理糾紛是指自然人、法人、其他社會(huì)組織、國(guó)家有關(guān)行政管理部門相互之間在物業(yè)管理的民事、經(jīng)濟(jì)、行政活動(dòng)中，因?qū)ν豁?xiàng)與物業(yè)有關(guān)或與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)或與具體行政行為有關(guān)的權(quán)利和義務(wù)有相互矛盾(對(duì)立、對(duì)抗)的主張和請(qǐng)求，而發(fā)生的具有財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的爭(zhēng)執(zhí)。

物業(yè)管理糾紛是一種歷史的社會(huì)現(xiàn)象，反映了人們社會(huì)財(cái)產(chǎn)關(guān)系中的一種矛盾狀況，體現(xiàn)18世紀(jì)60年代以來社會(huì)三種基本矛盾(社會(huì)生產(chǎn)力與生產(chǎn)關(guān)系的矛盾、社會(huì)生活力與生態(tài)環(huán)境的矛盾、社會(huì)主體的個(gè)體利益與公共利益的矛盾)運(yùn)動(dòng)對(duì)物業(yè)的管理和對(duì)業(yè)主服務(wù)社會(huì)關(guān)系產(chǎn)生的深刻影響。

1.中國(guó)物業(yè)管理糾紛的現(xiàn)狀和分類

中國(guó)物業(yè)管理事業(yè)起步較遲，1979年后萌芽，1994年開始運(yùn)用政府行政力量和法規(guī)政策推廣物業(yè)管理，至2000年，中國(guó)物業(yè)管理已初具規(guī)模，并在新建住宅區(qū)的管理方面占據(jù)了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)和主導(dǎo)地位。相應(yīng)的物業(yè)管理民事、經(jīng)濟(jì)行政愈益頻繁，物業(yè)管理糾紛也因種種原因不斷出現(xiàn)。

對(duì)于已表現(xiàn)出來的形形色色的物業(yè)管理糾紛，可以依不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)分出多種類型。

(1)按糾紛所屬法律部門不同的法律關(guān)系性質(zhì)差異，可以將物業(yè)管理糾紛劃分四大類：

①民事糾紛。指民事法律地位平等的自然人、法人、其他社會(huì)組織相互之間基于財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系而發(fā)生的糾紛。物業(yè)管理糾紛大部分屬于民事糾紛，主要表現(xiàn)為：服務(wù)合同糾紛(違約糾紛)、糾紛、不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系糾紛、無因管理糾紛等。

②經(jīng)濟(jì)糾紛。正確地說是經(jīng)濟(jì)管理和協(xié)作糾紛。指存在經(jīng)濟(jì)組織隸屬關(guān)系地位不平等的個(gè)人與其所在經(jīng)濟(jì)組織之間、下級(jí)組織與其上級(jí)組織之間或者依法依合同結(jié)成經(jīng)濟(jì)協(xié)作性隸屬關(guān)系的不同經(jīng)濟(jì)組織之間，基于經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系和組織管理職責(zé)關(guān)系而發(fā)生的糾紛。其主要表現(xiàn)為：基于營(yíng)業(yè)性物業(yè)管理委托合同而在承發(fā)包當(dāng)事人(物業(yè)管理企業(yè)與特定業(yè)主及業(yè)主委員會(huì))之間發(fā)生的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)限糾紛；基于復(fù)有權(quán)和成員權(quán)而在業(yè)主個(gè)體與業(yè)主小組、業(yè)主會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)或住區(qū)管委會(huì)之間發(fā)生的經(jīng)濟(jì)事務(wù)自治權(quán)利義務(wù)糾紛；有關(guān)單位依物業(yè)管理法規(guī)應(yīng)當(dāng)相互協(xié)助而未盡協(xié)助職責(zé)糾紛等等。經(jīng)濟(jì)糾紛與民事糾紛的基本區(qū)別在于：經(jīng)濟(jì)糾紛是由于一定經(jīng)濟(jì)活動(dòng)組織系統(tǒng)中因法定或約定的組織性職責(zé)(職務(wù)權(quán)力和責(zé)任)關(guān)系，而使有關(guān)方經(jīng)濟(jì)利益或經(jīng)濟(jì)地位形成縱向隸屬關(guān)系，關(guān)系的當(dāng)事人在各自的經(jīng)營(yíng)管理職權(quán)、職務(wù)和職責(zé)，或者各自經(jīng)濟(jì)利益實(shí)現(xiàn)的優(yōu)先順序和保障方面所發(fā)生的糾紛；民事糾紛的廣義包括經(jīng)濟(jì)糾紛，其狹義僅指不存在社會(huì)活動(dòng)組織隸屬關(guān)系的地位平等的民事主體間發(fā)生的糾紛。

③行政糾紛。狹義是指行政機(jī)關(guān)在行使管理職權(quán)過程中與自然人、法人和其他組織之間發(fā)生的具體行政行為爭(zhēng)執(zhí)及連帶利益(如行政賠償)爭(zhēng)執(zhí)，廣義還包括對(duì)抽象行政行為即行政規(guī)范性文件內(nèi)容規(guī)范的爭(zhēng)執(zhí)。在物業(yè)管理行政法律關(guān)系中，主要有在物業(yè)管理的行政主管機(jī)關(guān)的行政指導(dǎo)和行政監(jiān)督的具體行政行為糾紛，以及其他相關(guān)行政部門監(jiān)督管理或干預(yù)物業(yè)管理活動(dòng)引起的糾紛。例如對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)過程中違法行為、物業(yè)管理企業(yè)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為和侵害消費(fèi)者合法權(quán)益行為的行政查處引起的糾紛，對(duì)業(yè)主委員會(huì)組建合法性的行政否定甚至以行政命令收繳業(yè)主委員會(huì)公章的行政行為引起的糾紛等。

④刑事糾紛。指?jìng)€(gè)人和法人單位的行為觸犯刑事法規(guī)而引起的糾紛。有些物業(yè)管理糾紛首先表現(xiàn)為民事經(jīng)濟(jì)糾紛或行政糾紛，但由于未得到及時(shí)的解決或未得到公正、公平、合理的解決，就很容易使當(dāng)事人矛盾沖突尖銳化、劇烈化，使糾紛擴(kuò)大化，演變成刑事糾紛，這樣也就使物業(yè)管理糾紛的性質(zhì)發(fā)生了質(zhì)的變化。例如物業(yè)管理中保安管理行為招致某業(yè)主不滿，該業(yè)主糾集朋友毆打物業(yè)管理公司的保安人員及公司經(jīng)理，致其死亡或重傷，這種打人行為就超出了治安管理處罰條例的管轄范圍，上升為刑事糾紛，該業(yè)主及其他打人兇手要經(jīng)刑事訴訟程序而依法受到刑罰的懲處。

(2)按糾紛與權(quán)益連帶關(guān)系狀態(tài)的不同，可以將物業(yè)管理糾紛劃分為兩個(gè)方面：

①靜態(tài)的物業(yè)管理糾紛。指基于物業(yè)管理的權(quán)益歸屬問題所發(fā)生的爭(zhēng)執(zhí)。

②動(dòng)態(tài)的物業(yè)管理糾紛。指在物業(yè)管理的權(quán)利(產(chǎn)權(quán)、債權(quán)、行政權(quán)等)行使、運(yùn)用過程中所發(fā)生的爭(zhēng)執(zhí)。例如物業(yè)管理事務(wù)處理權(quán)行使過程中引起的無權(quán)爭(zhēng)議、越權(quán)爭(zhēng)議、抗拒爭(zhēng)議等糾紛。在一個(gè)物業(yè)管理糾紛中，解決好靜態(tài)的物業(yè)管理糾紛往往是解決動(dòng)態(tài)的物業(yè)管理糾紛的前提。

(3)按糾紛中的基本權(quán)利性質(zhì)和特點(diǎn)不同，可以將物業(yè)管理糾紛劃分為四大類：

①物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)類糾紛。主要是物業(yè)所有權(quán)方面的業(yè)主專有權(quán)與業(yè)主團(tuán)體共有權(quán)轄屬范圍的確認(rèn)糾紛，業(yè)主團(tuán)體復(fù)有權(quán)與托付物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)行使之間的權(quán)限劃分和確認(rèn)糾紛，物業(yè)使用權(quán)人與業(yè)主及業(yè)主團(tuán)體之間發(fā)生的使用權(quán)益確認(rèn)糾紛等。

②物業(yè)管理債權(quán)類糾紛。主要是與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的合同之債、之債等債僅債務(wù)關(guān)系糾紛。例如物業(yè)管理服務(wù)違約糾紛、物業(yè)管理行為失誤致人損害的賠償糾紛、車輛保管糾紛、無因管理之債糾紛等。

③物業(yè)管理行政權(quán)類糾紛。主要是物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)和其他有關(guān)行政部門在行使職權(quán)的具體行政行為中與行政相對(duì)人之間發(fā)生的行政權(quán)限和行政權(quán)行使是否違法、是否得當(dāng)、是否顯失公正的爭(zhēng)執(zhí)。例如，違法建筑和違法搭建的行政確認(rèn)與行政執(zhí)法強(qiáng)行拆除引起的糾紛等。

④物業(yè)管理自治權(quán)類糾紛。主要是業(yè)主、物業(yè)使用權(quán)人、業(yè)主會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)業(yè)主團(tuán)體自治的行政指導(dǎo)和監(jiān)督部門相互之間在團(tuán)體民主自治權(quán)益方面發(fā)生的糾紛。例如業(yè)主不執(zhí)行業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定或不執(zhí)行業(yè)主會(huì)議續(xù)籌物業(yè)維修基金的分?jǐn)倹Q定而引起的糾紛。

2.物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn)

物業(yè)管理糾紛屬于房地產(chǎn)糾紛總類的一個(gè)分類，雖也具有與其他類房地產(chǎn)糾紛共性的方面，例如因糾紛當(dāng)事人對(duì)物業(yè)關(guān)系切身利益相當(dāng)重大而具有矛盾容易激化性和纏訴處理棘手性等，但也明顯存在自己特有的一些特點(diǎn)。其特點(diǎn)可以大體概括表述為以下三點(diǎn)：

(1)物業(yè)管理糾紛釀成不僅基于違法或違背社會(huì)公共利益行為，而且基本違反業(yè)主團(tuán)體自治規(guī)約的行為。其他類房地產(chǎn)糾紛都不涉及自治規(guī)約的存在和違反問題。物業(yè)管理法規(guī)賦予業(yè)主團(tuán)體自治的組織權(quán)力和保護(hù)業(yè)主團(tuán)體自治運(yùn)行秩序，承認(rèn)業(yè)主公約的自治規(guī)范約束力。受自治規(guī)范約束的業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)若有違反自治規(guī)范的行為，也就引發(fā)自治類糾紛。

(2)物業(yè)管理糾紛法律關(guān)系非常復(fù)雜。既有涉及民事、經(jīng)濟(jì)、行政、刑事法律關(guān)系的糾紛，又有涉及業(yè)主團(tuán)體經(jīng)濟(jì)事務(wù)和社會(huì)事務(wù)民主自治法律關(guān)系的糾紛；既有狹義的物業(yè)管理糾紛即僅包括業(yè)主團(tuán)體的物業(yè)管理事務(wù)委托和承辦過程中發(fā)生的糾紛，又有廣義的物業(yè)管理糾紛，即還包括物業(yè)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期、物業(yè)管理超前介入時(shí)期、前期物業(yè)管理時(shí)期、業(yè)主團(tuán)體自治管理期所發(fā)生的涉及物業(yè)管理因素或物業(yè)管理活動(dòng)的全部糾紛。在各種物業(yè)管理糾紛中，有的還因含有涉外因素而成為涉外糾紛。

(3)物業(yè)管理糾紛具有易發(fā)性和涉眾性?；诜?wù)產(chǎn)品的生產(chǎn)過程與流通過程、消費(fèi)過程的交融性、服務(wù)大都直接面對(duì)消費(fèi)者的人事性、服務(wù)態(tài)度和業(yè)主等消費(fèi)者心理受個(gè)人情緒影響性，在物業(yè)管理服務(wù)的提供和交易過程中，容易發(fā)生對(duì)服務(wù)質(zhì)量好壞、滿意與否的爭(zhēng)執(zhí)。由于物業(yè)管理所執(zhí)行的事務(wù)大多是涉及業(yè)主團(tuán)體公共利益甚至社會(huì)公共利益、城市容貌和形象的事務(wù)，因而在物業(yè)管理方面一旦發(fā)生問題，往往會(huì)引起業(yè)主們集體爭(zhēng)執(zhí)甚至集團(tuán)訴訟，有的糾紛還有公共媒體介入。就是業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部，有時(shí)也會(huì)發(fā)生利益要求有分歧的不同團(tuán)組的涉眾糾紛，例如前期已入住業(yè)主們和后期才入住業(yè)主們對(duì)已成