律師辦理城市房屋拆遷、征地拆遷法律業(yè)務(wù)操作指引(XXXX)

精品文檔精心整理精品文檔可編輯精品文檔律師辦理城市房屋拆遷、征地拆遷法律業(yè)務(wù)操作指引(XXXX)目錄：1、律師辦理城市房屋拆遷、征地拆遷法律業(yè)務(wù)操作指引(XXXX)2、律師辦理建設(shè)工程法律業(yè)務(wù)操作指引(XXXX)律師辦理城市房屋拆遷、征地拆遷法律業(yè)務(wù)操作指引（2007）（2007年12月18日業(yè)務(wù)研究與職業(yè)培訓(xùn)委員會(huì)會(huì)議通過）第一章總則1.1制訂目的本操作指引由上海市律師協(xié)會(huì)建筑與房地產(chǎn)法律研究委員會(huì)起草，其目的系為規(guī)范本市律師辦理與城市房屋拆遷、征地拆遷相關(guān)的訴訟和非訴訟業(yè)務(wù)，提高律師辦理拆遷法律服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，并非強(qiáng)制性規(guī)定，僅供律師在實(shí)際業(yè)務(wù)中參考與借鑒。1.2概念界定（1）城市房屋拆遷，是指根據(jù)城市規(guī)劃和國家專項(xiàng)工程的拆建計(jì)劃以及當(dāng)?shù)卣挠玫匚募?，由建設(shè)單位或者個(gè)人對(duì)城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)國有土地上的的房屋及附屬物進(jìn)行拆除，并對(duì)房屋所有者或者使用者給予補(bǔ)償安置的法律行為。（2）征地拆遷，是指為了國家建設(shè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃的需要，依法對(duì)農(nóng)民集體所有土地上的房屋及附屬物進(jìn)行拆除，并對(duì)房屋所有者或者使用者進(jìn)行補(bǔ)償安置的法律行為。（3）拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。（4）拆遷單位：取得拆遷資質(zhì)的房屋拆遷公司。（5）被拆遷人，是指被拆除房屋的所有人。（6）房屋承租人，是指與被拆遷人具有合法租賃關(guān)系的單位和個(gè)人。（7）房屋同住人，是指在拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，已實(shí)際居住一年以上，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。（8）房屋使用人，是指實(shí)際占用房屋的單位和個(gè)人。1.3律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的基本原則拆遷關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定和廣大被拆遷人的切身利益，律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)應(yīng)遵循如下原則：（1）忠誠負(fù)責(zé)原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)不受任何單位及其他組織和個(gè)人的非法干涉，依法維護(hù)國家法律法規(guī)的正確實(shí)施和委托人的合法權(quán)益。（2）專業(yè)精湛原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)掌握拆遷專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)操作的相應(yīng)能力和水平，以扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)和技能為委托人提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。（3）勤勉敬業(yè)原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)勤于學(xué)習(xí)、勤于思考、恪盡職守，根據(jù)委托人的要求，在與委托人約定的期限內(nèi)完成各項(xiàng)受托法律業(yè)務(wù)。1.4律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的前提和要求（1）律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)在核實(shí)委托人的主體資格并充分了解受托事項(xiàng)的具體情況后，與委托人制作談話筆錄，分析利弊，告知法律風(fēng)險(xiǎn)。（2）律師須與委托人簽訂委托協(xié)議，在取得委托人的合法授權(quán)后，在受托權(quán)限內(nèi)依法履行職責(zé)，不得損害委托人的合法權(quán)益。（3）律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)把有利于社會(huì)穩(wěn)定作為自己的社會(huì)責(zé)任，把促進(jìn)矛盾化解、構(gòu)建和諧社會(huì)作為辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的工作要求。（4）律師在辦理拆遷法律業(yè)務(wù)中應(yīng)保守所知悉的國家秘密、委托人的商業(yè)秘密和個(gè)人隱私。1.5本操作指引的業(yè)務(wù)適用范圍本操作指引適用于律師代理與上海市城市房屋拆遷、征地拆遷相關(guān)的訴訟和非訴訟法律業(yè)務(wù)。主要適用于律師為政府、拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人、房屋同住人、房屋使用人提供拆遷法律咨詢、受托調(diào)查、起草修改拆遷方案、起草修改各類法律文書、出具專項(xiàng)法律意見書、培訓(xùn)拆遷工作人員、參與與拆遷有關(guān)的評(píng)估、聽證、談判、行政裁決、強(qiáng)制拆遷、行政復(fù)議、仲裁訴訟活動(dòng)等拆遷全過程的法律服務(wù)。律師代理城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟等宗教設(shè)施、文物古跡以及外國駐華使（領(lǐng)）館房屋的拆遷法律服務(wù)不適用本操作指引。

第二章城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備和評(píng)估第一節(jié)一般規(guī)定2.1.1（1）房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段，是指截至房屋拆遷許可證公告之日前的階段。（2）搬遷期限，是指被拆遷人和拆遷人在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中約定或者裁決規(guī)定的被拆遷人騰出房屋完成搬遷事宜的期限。（3）拆遷期限，是指完成整個(gè)拆遷工作所規(guī)定的期限。（4）城市房屋拆遷評(píng)估，是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。（5）房屋拆遷評(píng)估時(shí)點(diǎn)，為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷分期實(shí)施的，以當(dāng)期房屋拆遷許可證頒發(fā)之日為房屋拆遷評(píng)估時(shí)點(diǎn)。（6）房屋拆遷評(píng)估報(bào)告的有效期，為房屋拆遷許可證的拆遷期限，包括拆遷的延長期限。特別提示：集體土地房屋拆遷不適用本章。2.1.2（1）《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號(hào)文，由國務(wù)院于2001年6月13日公布，自2001年11月1日起施行）；（2）關(guān)于印發(fā)《城市房屋拆遷工作規(guī)程》的通知（建住房[2005]200號(hào)，由建設(shè)部于2005年10月31日發(fā)布，自2005年12月1日起施行）；（3）《城市房屋拆遷評(píng)估指導(dǎo)意見》（建住房[2003]234號(hào)，由建設(shè)部于2003年12月1日公布，自2004年1月1日起施行）；（4）《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》（建設(shè)部令第142號(hào)，由建設(shè)部于2005年9月27日發(fā)布，自2005年12月1日起施行）；（5）《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》（上海市人民政府令第111號(hào)，由上海市人民政府于2001年10月29日公布，自2001年11月1日起施行）；（6）關(guān)于貫徹執(zhí)行《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》若干意見的通知（滬房地資[2001]673號(hào)，由上海市房屋土地資源管理局于2001年12月10日公布，自2001年11月1日起適用）（7）《關(guān)于建立房屋拆遷工作有關(guān)制度的通知》（滬房地資拆[2003]297號(hào)，由上海市房屋土地資源管理局于2003年8月13日公布，自公布之日起施行）；（8）《上海市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定》（滬房地資市[2002]67號(hào)，由上海市土地資源管理局于2004年3月29日以滬房地資權(quán)[2004]114號(hào)文修改，自2004年4月1日起施行）；（9）《上海市房屋拆遷評(píng)估鑒定暫行規(guī)則》（由上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)于2002年4月16日公布，自公布之日起施行）；（10）關(guān)于印發(fā)《上海市城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》的通知（滬房地資市[2002]66號(hào)，由上海市房屋土地資源管理局于2002年2月5日公布，自公布之日起施行）。2.1.3本市需要拆遷房屋的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房地局提出申請(qǐng)，取得房屋拆遷許可證后，方可拆遷房屋。重大市政建設(shè)項(xiàng)目拆遷房屋，應(yīng)當(dāng)向市房地資源局提出申請(qǐng)。第二節(jié)前期準(zhǔn)備的內(nèi)容2.2.1拆遷人和拆遷單位在拆遷前期準(zhǔn)備階段，應(yīng)具備以下資質(zhì)并取得以下文件：（1）拆遷人、拆遷單位應(yīng)具有拆遷主體資格與資質(zhì)；（2）拆遷工作人員應(yīng)持有上崗證；（3）拆遷人應(yīng)取得國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；（4）拆遷人應(yīng)取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；（5）拆遷人應(yīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（6）拆遷人應(yīng)取得拆遷許可證。2.2.2（1）調(diào)查拆遷基地被拆遷人的基本情況（拆遷基地的四至范圍、房屋類型、面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱?duì)象等）。（2）確定拆遷范圍后，核實(shí)拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人有無進(jìn)行下列活動(dòng)：1）新建、改建和擴(kuò)建房屋及其附屬物；2）改變房屋和土地用途；3）建立新的房屋租賃關(guān)系；4）分列房屋租賃戶名。（3）舉行制定拆遷方案的聽證會(huì)。（4）制定拆遷計(jì)劃與拆遷方案，拆遷方案應(yīng)載明如下事項(xiàng)：1）拆遷四至范圍；2）拆遷房屋總建筑面積（分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量，公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量）；3）拆遷戶數(shù)；4）拆遷期限；5）拆遷基地分期實(shí)施拆遷的情況；6）拆遷補(bǔ)償安置資金總額的預(yù)算；7）申請(qǐng)拆遷許可證時(shí)首期補(bǔ)償安置資金到位數(shù)額、安置房屋的價(jià)值量，及后續(xù)資金分期到位計(jì)劃；8）實(shí)施拆遷的方式。（5）拆遷人應(yīng)備有不低于補(bǔ)償安置資金總額30%的拆遷補(bǔ)償安置資金，并設(shè)立專用存款賬戶。補(bǔ)償安置資金與安置用房價(jià)值之和不足補(bǔ)償安置資金總額的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷方案中明確資金分期到位的時(shí)間。（6）核實(shí)安置房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)。（7）核實(shí)安置房源的數(shù)量是否達(dá)到拆遷基地被拆遷人總戶數(shù)的70%，安置房源是否符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及是否達(dá)到本市公共建筑設(shè)施配套要求。2.2.3（1）區(qū)、縣房地局不得作為拆遷人，也不得接受委托實(shí)施拆遷。（2）不得采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實(shí)施拆遷。（3）須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實(shí)施拆遷，不得擅自擴(kuò)大或者縮小。確需擴(kuò)大或者縮小拆遷范圍的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理規(guī)劃、土地批準(zhǔn)手續(xù)，并向頒發(fā)原拆遷許可證的區(qū)、縣房地局申請(qǐng)變更拆遷范圍。（4）拆遷必須在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)完成。確需延長拆遷期限的，應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿日的15日前，向區(qū)、縣房地局提出延期拆遷申請(qǐng)，區(qū)、縣房地局應(yīng)當(dāng)在收到延期拆遷申請(qǐng)之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。拆遷期限累計(jì)超過一年的，延期拆遷申請(qǐng)由區(qū)、縣房地局報(bào)經(jīng)市房地資源局核實(shí)后給予答復(fù)。（5）建設(shè)項(xiàng)目若在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)經(jīng)區(qū)、縣房地局同意后，辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù)；區(qū)、縣房地局應(yīng)當(dāng)將變更后的房屋拆遷許可證的相關(guān)內(nèi)容予以公告。建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人尚未將拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議或者裁決載明的有關(guān)權(quán)利、義務(wù)履行完畢的，由受讓人繼續(xù)履行；項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人、房屋承租人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。2.2.4被拆遷人、房屋承租人（1）核實(shí)拆遷人、拆遷單位的拆遷資質(zhì)和相關(guān)文件；（2）核實(shí)拆遷許可證是否載明拆遷人、拆遷范圍和拆遷期限等事項(xiàng)；（3）參與制定拆遷方案的聽證會(huì)，并發(fā)表意見；（4）核實(shí)拆遷計(jì)劃與拆遷方案的合法性、完整性、可行性；（5）核實(shí)拆遷人拆遷補(bǔ)償安置資金的到位情況；（6）核實(shí)安置房源的產(chǎn)權(quán)、負(fù)擔(dān)、數(shù)量、質(zhì)量及設(shè)施配套情況。第三節(jié)城市房屋拆遷評(píng)估2.3.1拆遷評(píng)估1、房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)從事房屋拆遷評(píng)估的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)為獲得一、二、三級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。未獲得房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)許可以及雖獲得三級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)但尚處于暫定期內(nèi)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，不得接受房屋拆遷評(píng)估委托、出具評(píng)估報(bào)告或者價(jià)格咨詢報(bào)告。一般情況下，拆遷當(dāng)事人應(yīng)選擇綜合實(shí)力較強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)良好的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估。2、房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定方式（1）被拆遷人投票確定。采取投票方式的，應(yīng)根據(jù)投票結(jié)果，按照簡(jiǎn)單多數(shù)的原則，得票數(shù)第一位的為拆遷基地的評(píng)估機(jī)構(gòu)，第二位的為重新評(píng)估機(jī)構(gòu)。拆遷人應(yīng)將投票結(jié)果進(jìn)行公告。（2）拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。采用協(xié)商確定的，應(yīng)由全體拆遷當(dāng)事人通過協(xié)商一致后，確定評(píng)估機(jī)構(gòu)和重新評(píng)估機(jī)構(gòu)。（3）抽簽確定。采用抽簽方式確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的，應(yīng)同時(shí)確定重新評(píng)估機(jī)構(gòu)。特別提示：（1）拆遷當(dāng)事人可以要求區(qū)縣監(jiān)察委、街道辦事處等共同監(jiān)督拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的過程；（2）評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員與拆遷當(dāng)事人不得具有利害關(guān)系，也不得是拆遷當(dāng)事人本人。2.3.2拆遷房屋同一拆遷范圍內(nèi)，拆遷人只能委托一家評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并與其簽訂書面的房屋拆遷評(píng)估委托合同。房屋拆遷評(píng)估委托合同應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；（2）委托評(píng)估的被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積；（3）評(píng)估的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)估方式；（4）需要雙方當(dāng)事人提供的資料及提供方式；（5）評(píng)估報(bào)告的交付日期；（6）酬金及支付方式；（7）違約責(zé)任；（8）評(píng)估報(bào)告爭(zhēng)議的解決程序及責(zé)任承擔(dān)；（9）合同爭(zhēng)議的解決方式；（10）需要約定的其他事項(xiàng)。2.3.3（1）評(píng)估機(jī)構(gòu)接受房屋拆遷評(píng)估委托后，不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的評(píng)估業(yè)務(wù)。（2）評(píng)估委托人應(yīng)當(dāng)如實(shí)向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供評(píng)估所需資料，協(xié)助評(píng)估機(jī)構(gòu)開展現(xiàn)場(chǎng)查勘等工作。（3）對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，查勘記錄、拍攝被拆遷房屋狀況的照片及錄像、實(shí)地查勘記錄應(yīng)由實(shí)地查勘的評(píng)估人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。（4）評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照拆遷評(píng)估委托合同約定的時(shí)間和要求完成評(píng)估，向拆遷人出具評(píng)估報(bào)告（包括分戶評(píng)估報(bào)告）；如未按照約定的時(shí)間和要求完成評(píng)估，或者評(píng)估失實(shí)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。（5）針對(duì)成片簡(jiǎn)屋、舊里及非成套獨(dú)用居住房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)做抽樣評(píng)估報(bào)告，且抽樣評(píng)估樣本比例不得低于同類被拆遷房屋建筑面積的5%。若抽樣評(píng)估結(jié)果明顯低于被拆遷房屋所處區(qū)域最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)將抽樣評(píng)估的結(jié)果在拆遷范圍內(nèi)進(jìn)行公示，評(píng)估機(jī)構(gòu)可以不再出具分戶評(píng)估報(bào)告；但被拆遷人要求的除外。（6）對(duì)于同一拆遷范圍內(nèi)既有國有土地，又有征用集體土地的房屋拆遷工作的，應(yīng)分別依照不同的規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。（7）房屋所有權(quán)人或者房屋承租人拒絕評(píng)估時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)可以參照被拆除房屋同區(qū)域、同建筑類型的房屋進(jìn)行評(píng)估。如當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以申請(qǐng)鑒定。（8）被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。（9）若評(píng)估依法代管的、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)將評(píng)估報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）及評(píng)估過程中形成的有關(guān)評(píng)估資料同時(shí)提交給委托人，由委托人一并辦理證據(jù)保全手續(xù)。（10）評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照評(píng)估技術(shù)規(guī)范的要求收集各類資料并歸檔，并至少保留十年。2.3.4評(píng)估評(píng)估報(bào)告的形式與內(nèi)容應(yīng)當(dāng)具有真實(shí)性與合法性，評(píng)估報(bào)告的具體內(nèi)容應(yīng)該包括：（1）委托方與受托方的姓名或者名稱，住所；（2）拆遷房屋的情況；（3）拆遷房屋的評(píng)估時(shí)點(diǎn)；（4）評(píng)估的原則和依據(jù)；（5）拆遷房屋的評(píng)估結(jié)果；（6）評(píng)估報(bào)告的有效期限；（7）專職注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師的簽字以及評(píng)估機(jī)構(gòu)的蓋章。評(píng)估委托人應(yīng)當(dāng)將分戶評(píng)估報(bào)告送交被拆遷人。2.3.5評(píng)估（1）如果拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問或者異議，有可能導(dǎo)致原評(píng)估報(bào)告發(fā)生變更的，評(píng)估委托人可向原評(píng)估機(jī)構(gòu)詢問、申請(qǐng)復(fù)核。原評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)拆遷人、被拆遷人就評(píng)估報(bào)告提出的疑問向其作充分解釋，解釋內(nèi)容包括拆遷評(píng)估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生的過程。（2）拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議且評(píng)估機(jī)構(gòu)不能充分解釋的，可以另行委托其他評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。（3）評(píng)估委托人就原評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果、復(fù)核結(jié)果有異議，或者另行委托評(píng)估的結(jié)果與原評(píng)估結(jié)果有差異，且協(xié)商達(dá)不成一致意見時(shí)，評(píng)估委托人可以在收到評(píng)估報(bào)告、復(fù)估結(jié)論或者重估報(bào)告后的15日內(nèi)向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合專家委員會(huì)的鑒定工作，向?qū)＜椅瘑T會(huì)提供評(píng)估報(bào)告、評(píng)估技術(shù)報(bào)告及鑒定所需的其他有關(guān)資料。（4）若房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)認(rèn)為評(píng)估報(bào)告不合法、不規(guī)范、不合理的，由專家委員會(huì)指定其中一家評(píng)估單位進(jìn)行再評(píng)估；而拆遷當(dāng)事人對(duì)再評(píng)估仍有爭(zhēng)議的，可以重新向?qū)＜椅瘑T會(huì)申請(qǐng)鑒定。特別提示：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)成員不得與原評(píng)估機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系，不得是拆遷當(dāng)事人本人。

第三章城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置第一節(jié)一般規(guī)定3.1.1（1）房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，是指拆遷人與被拆遷人、房屋承租人依照法律規(guī)定，就拆遷人因拆除被拆遷人的房屋，對(duì)被拆遷人予以貨幣補(bǔ)償和安置或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償并對(duì)房屋使用人予以安置事項(xiàng)所達(dá)成的協(xié)議。（2）價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，是指實(shí)行與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。（3）面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，是指拆遷居住房屋，實(shí)行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。（4）最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，是指為被拆除房屋同區(qū)域已購公有居住房屋上市交易的平均市場(chǎng)單價(jià)，本指引所稱的單價(jià)，是指每平方米建筑面積的價(jià)格。特別提示：集體土地的房屋拆遷補(bǔ)償與安置不適用本章。3.1.2法律（1）《中華人民共和國物權(quán)法》（中華人民共和國主席令第六十二號(hào)，由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行）；（2）《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號(hào)文，由國務(wù)院于2001年6月13日公布，自2001年11月1日起施行）；（3）《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》（建住房[2002]74號(hào)，由建設(shè)部于2002年3月27日公布，自2002年5月1日起施行）；（4）《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》（上海市人民政府令第111號(hào)，由上海市人民政府于2001年10月29日公布，自2001年11月1日起施行）；（5）關(guān)于貫徹執(zhí)行《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》若干意見的通知（滬房地資[2001]673號(hào)，由上海市房屋土地資源管理局于2001年12月10日公布，自2001年11月1日起適用）；（6）關(guān)于印發(fā)《關(guān)于實(shí)施房屋拆遷面積標(biāo)準(zhǔn)調(diào)換的指導(dǎo)意見》的通知（滬房地資拆[2005]260號(hào)，由上海市房屋土地資源管理局于2005年5月9日公布，自公布之日起施行）；（7）《關(guān)于上海城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償安置資金交付和使用有關(guān)事項(xiàng)通知》（滬房地資拆[2002]289號(hào)，由上海市房屋土地資源管理局、中國人民銀行上海分行于2002年6月17日公布，自公布之日起施行）；（8）《關(guān)于發(fā)布本市城市居住房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（滬價(jià)商（2002）10號(hào)，由上海市物價(jià)局、上海市房屋土地資源管理局于2002年2月29日發(fā)布，自2001年11月1日起適用）；（9）《關(guān)于本市城市居住房屋拆遷市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償安置中價(jià)格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的通知》（滬價(jià)商[2001]51號(hào)，由上海市物價(jià)局、上海市建設(shè)和管理委員會(huì)、上海市房屋土地資源管理局于2001年12月27日公布，自2001年11月1日起適用）。第二節(jié)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議3.2.（1）貨幣補(bǔ)償；（2）產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。特別提示：被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式。但是選擇權(quán)要受到以下兩種條件的限制：（1）拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時(shí)被拆遷人只能選擇貨幣補(bǔ)償；（2）被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，只能實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補(bǔ)償。3.2.（1）拆遷私有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；拆遷公有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。被拆遷人、房屋承租人以房屋拆遷許可證核發(fā)之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證所載明的所有人和租用公房憑證、房屋租賃合同所載明的房屋承租人為準(zhǔn)，由拆遷人按戶進(jìn)行補(bǔ)償安置。（2）拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；符合下列情形之一的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議：1）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模?）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有居住房屋的；3）拆遷房管部門依法代管的房屋的；4）拆遷宗教團(tuán)體委托房管部門代理經(jīng)租的房屋的。特別提示：所謂執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，包括以下三類：（1）由房管部門代理經(jīng)租的私有居住房屋；（2）落實(shí)私房政策后由房管部門代為經(jīng)租的居住房屋；（3）1983年12月17日《城市私有房屋管理?xiàng)l例》實(shí)施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系、執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，并且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。（3）如果公有居住房屋承租人在本市的常住戶口已注銷的，補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂主體，由按照《上海市房屋租賃條例》的規(guī)定可以繼續(xù)承租該公房的同住人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議；同住人有多人的，應(yīng)協(xié)商確定簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的代表；無同住人的，由按照《上海市房屋租賃條例》的規(guī)定可以繼續(xù)承租該公房的本市居民簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。3.2.3（1）訂立協(xié)議的主體；（2）被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積；（3）貨幣補(bǔ)償金額；（4）搬遷期限；（5）違約責(zé)任；（6）爭(zhēng)議的處理；（7）需要約定的其他事項(xiàng)。3.2.4（1）訂立協(xié)議的主體；（2）被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積；（3）安置方式：1）以現(xiàn)房調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)約定安置房屋的價(jià)值金額、面積、地點(diǎn)、層次和房屋交付時(shí)間等事項(xiàng)，以及拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)；2）以期房調(diào)換的，除約定安置期房的價(jià)值金額、面積、地點(diǎn)、層次和房屋交付時(shí)間等事項(xiàng)外，還應(yīng)當(dāng)約定過渡期以及過渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；（4）搬遷期限；（5）違約責(zé)任；（6）爭(zhēng)議的處理；（7）需要約定的其他事項(xiàng)。特別提示：（1）搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則由市價(jià)格主管部門會(huì)同市房地資源局制定。（2）以期房調(diào)換的，過渡期內(nèi)被拆遷人、房屋承租人應(yīng)自行安排住處。3.2.5拆遷期限屆滿后的30日內(nèi)，拆遷人應(yīng)當(dāng)將其訂立的所有拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議報(bào)區(qū)、縣房地局備案。第三節(jié)拆遷房屋面積的確定3.3.（1）拆遷房屋建筑面積，以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)；（2）無房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)；實(shí)際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)；（3）相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積的，或者雖無批準(zhǔn)文件但在1981年以前已經(jīng)建造用于居住的房屋，以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。3.3.1、閣樓面積的確定（1）在2001年11月1日以前租用公房憑證中已有記載的、用于居住并已計(jì)算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7（2）1.7米以上的部分，按照實(shí)際居住面積并換算成建筑面積計(jì)入公房的建筑面積；（3）其他情形的閣樓，不計(jì)入建筑面積。2、承租公房面積的計(jì)算（1）承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準(zhǔn)；（2）承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準(zhǔn)；（3）租用公房憑證記載的是居住面積的，按附錄1所列的換算系數(shù)計(jì)算建筑面積。第四節(jié)拆遷房屋安置標(biāo)準(zhǔn)3.4.（1）未出租私有居住房屋、協(xié)商議定租金標(biāo)準(zhǔn)的租賃房屋被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的以及執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋被拆遷人選擇房屋調(diào)換并安置房屋承租人的，這三種情況貨幣補(bǔ)償金額的計(jì)算公式為：補(bǔ)償金額=（被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積。（2）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模赓U關(guān)系終止，其貨幣補(bǔ)償金額的計(jì)算公式為：補(bǔ)償金額=被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)×被拆除房屋的建筑面積×20%。（3）拆遷執(zhí)行政府租金標(biāo)準(zhǔn)的公有及私有出租居住房屋且被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，拆遷人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定對(duì)房屋承租人進(jìn)行補(bǔ)償安置：1）房屋承租人選擇貨幣補(bǔ)償或者價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，其貨幣補(bǔ)償金額的計(jì)算公式為：補(bǔ)償金額=（被拆除房屋的房地產(chǎn)市單價(jià)×80%+價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積。2）拆除房屋屬于舊式里弄房屋、簡(jiǎn)屋以及其他非成套獨(dú)用居住房屋，符合拆遷房屋所在地的區(qū)、縣人民政府規(guī)定條件的下列被拆遷人、房屋承租人，可以選擇面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換：a.未出租私有居住房屋的所有人；b.執(zhí)行政符規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有居住房屋承租人，但被拆遷人選擇房屋調(diào)換的除外；c.執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有居住房屋、由房管部門代理經(jīng)租的宗教團(tuán)體房屋、由房管部門依法代管房屋的承租人。（4）執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，租賃關(guān)系終止。被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償或者價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，其貨幣補(bǔ)償金額的計(jì)算公式為：補(bǔ)償金額=被拆除房屋的房地產(chǎn)市單價(jià)×被拆除房屋的建筑面積×100%。特別提示：（1）實(shí)行價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)評(píng)估格確定貨幣補(bǔ)償金額，再將該金額與安置房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)結(jié)算差價(jià)。（2）被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)低于補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，按最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，詳見附錄2。3.4.21、安置方法的確定拆遷未出租非居住房屋的，或者拆遷由租賃雙方協(xié)商議定租金標(biāo)準(zhǔn)的出租非居住房屋，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償安置；被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系未達(dá)成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換。安置房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。2、補(bǔ)償金額的確定（1）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租非居住房屋，被拆遷人選擇價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，由被拆遷人安置承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持；（2）被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模疬w人應(yīng)當(dāng)將被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)的20%補(bǔ)償給被拆遷人，將被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)的80%補(bǔ)償給房屋承租人，租賃關(guān)系終止。3、拆遷人還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償?shù)钠渌M(fèi)用（1）按國家和本市規(guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用；（2）無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用；（3）因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。這里的因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償，是指拆遷非居住房屋中用于生產(chǎn)、經(jīng)營的房屋，由拆遷人給予被拆遷人或者房屋承租人的適當(dāng)補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按被拆除房屋建筑面積每平方米300-400元，由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。3.4.3（1）原始設(shè)計(jì)為非居住房屋，延續(xù)至拆遷時(shí)仍作為非居住房屋使用的，可以認(rèn)定為非居住房屋；（2）公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關(guān)系的，可以認(rèn)定為非居住房屋；（3）房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為單位，可以認(rèn)定為非居住房屋，但原始設(shè)計(jì)為居住房屋以及實(shí)際用作職工或者職工家庭居住使用的除外；（4）原始設(shè)計(jì)為居住房屋，經(jīng)市或者區(qū)（縣）房地局批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模梢哉J(rèn)定為非居住房屋。但在2001年11月1特別提示：區(qū)、縣勞動(dòng)部門核發(fā)《非正規(guī)就業(yè)許可證》，以及區(qū)、縣民政部門或者街道核發(fā)《社區(qū)服務(wù)證》的持證人所使用的居住房屋，不得認(rèn)定為非居住房屋。3.4.（1）拆除居住和非居住兼用的房屋，被拆遷人或者房屋承租人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，可以按照居住用建筑面積和非居住用建筑面積分別計(jì)算貨幣補(bǔ)償款。（2）被拆遷人或者房屋承租人選擇價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)按照上述貨幣補(bǔ)償款，用居住房屋進(jìn)行調(diào)換并結(jié)算差價(jià)。（3）被拆遷人或者房屋承租人選擇面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)將居住用建筑面積和非居住用建筑面積合并計(jì)算為居住用建筑面積，進(jìn)行補(bǔ)償安置。第五節(jié)特殊對(duì)象的補(bǔ)償與安置3.5.為體現(xiàn)“以民為本”的精神，實(shí)踐中拆遷廉租住房以及被拆遷人、房屋承租人屬于孤老、孤殘、孤幼的，拆遷人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，并可適當(dāng)減免超過應(yīng)安置面積部分的房價(jià)款。3.5.拆遷宗教團(tuán)體所有的房屋，應(yīng)當(dāng)事先征求宗教事務(wù)管理部門意見，并與宗教團(tuán)體簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷由房管部門代理經(jīng)租的宗教團(tuán)體的房屋，租賃關(guān)系終止。拆遷居住房屋的，補(bǔ)償安置方式與標(biāo)準(zhǔn)按照?qǐng)?zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋的規(guī)定執(zhí)行。拆遷非居住房屋的，被拆遷人和房屋承租人均可以選擇貨幣補(bǔ)償或者價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換；其中，被拆遷人的貨幣補(bǔ)償金額為被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)的100%，承租人的貨幣補(bǔ)償金額為被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)的80%。3.5.拆遷用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物的，拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，按照原性質(zhì)和規(guī)模予以重建，或者按照房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。3.5.4拆遷公共設(shè)施需要拆除交通崗?fù)?、交通?biāo)志、交通護(hù)欄、郵筒、廢物箱、車輛站點(diǎn)、消防栓、人防等公共設(shè)施以及樹木綠地的，拆遷人應(yīng)當(dāng)重建或者給予適當(dāng)補(bǔ)償。因房屋拆遷需要遷移管線或者鋪設(shè)臨時(shí)管線的費(fèi)用，由拆遷人負(fù)擔(dān)；但結(jié)合道路擴(kuò)建按規(guī)劃需要就位或者新建、擴(kuò)建各種管線的費(fèi)用，拆遷人不予負(fù)擔(dān)。3.5.拆遷房管部門依法代管的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)與代管人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，拆遷房屋有關(guān)資料應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。補(bǔ)償安置方式與標(biāo)準(zhǔn)為：拆遷由房管部門依法代管的房屋，租賃關(guān)系終止。拆遷居住房屋的，補(bǔ)償安置方式與標(biāo)準(zhǔn)按照?qǐng)?zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋的規(guī)定執(zhí)行。拆遷非居住房屋的，被拆遷人和房屋承租人均可以選擇貨幣補(bǔ)償或者價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換；其中，被拆遷人的貨幣補(bǔ)償金額為被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)的100%，承租人的貨幣補(bǔ)償金額為被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)的80%。3.5.6拆除違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。被拆遷人接到停止建設(shè)通知后，繼續(xù)進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，不予補(bǔ)償。3.5.7只要拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門核實(shí)同意，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全，并且將拆遷補(bǔ)償資金或者符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房辦理提存的，便可實(shí)施拆遷。3.5.8（1）在拆遷設(shè)有有效抵押的房屋前，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人關(guān)于拆遷房屋的相關(guān)事項(xiàng)。（2）經(jīng)與抵押權(quán)人、被拆遷人（抵押人）協(xié)商，能解除抵押合同的，可達(dá)成一致意見后，將拆遷補(bǔ)償款交付被拆遷人。3.5.9拆遷協(xié)商議定租金標(biāo)的租賃居住房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。第六節(jié)貨幣補(bǔ)償款的分配3.6.1拆遷人給予房屋承租人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋，歸房屋承租人及其同住人共有。承租人、同住人之間一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補(bǔ)償款，但下列情況除外：（1）承租人或者同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟(jì)來源，且按均分所得的補(bǔ)償款，無法購得房屋保證其正常生活的；（2）承租人或者同住人在取得公房承租權(quán)時(shí)額外支付過較多款項(xiàng)的；（3）對(duì)公房內(nèi)居住的未成年人實(shí)際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)的。3.6.2拆遷人給予被拆遷人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋歸被拆遷人所有。被拆遷人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人。3.6.3搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、臨時(shí)安家補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時(shí)過渡的承租人、同住人等。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)和一次性補(bǔ)償費(fèi)，一般應(yīng)當(dāng)由拆遷時(shí)在被拆遷房屋內(nèi)實(shí)際居住的人之間予以分割。設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用、無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用，應(yīng)歸設(shè)備所有人。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補(bǔ)償歸遭受實(shí)際損失的經(jīng)營人。3.6.4因拆遷人的疏忽，導(dǎo)致房屋補(bǔ)償款被冒領(lǐng)的，拆遷人還應(yīng)對(duì)實(shí)際的被拆遷人或者房屋承租人予以補(bǔ)償安置。拆遷人可以通過訴訟方式要求冒領(lǐng)人返還不當(dāng)?shù)美?.6.5拆遷補(bǔ)償安置爭(zhēng)議經(jīng)裁決后，被拆遷人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，且拒絕受領(lǐng)補(bǔ)償款的，拆遷人可以向公證機(jī)關(guān)辦理提存。3.6.因房屋拆遷等原因造成公有住宅售后房屋滅失的，由業(yè)主、房屋拆遷單位、原售房單位或者物業(yè)管理單位持房屋滅失等有關(guān)證明文件，到建設(shè)銀行辦理住宅維修資金交割手續(xù)。其中原個(gè)人繳納住宅維修資金中的剩余部分，由建設(shè)銀行退還給業(yè)主；原房屋出售單位繳納三項(xiàng)維修資金的剩余部分，用于補(bǔ)貼街坊公共設(shè)施維修資金的不足。

第四章城市房屋拆遷行政裁決第一節(jié)一般規(guī)定4.1.（1）房屋拆遷裁決，是指房屋拆遷主管部門依據(jù)拆遷法律規(guī)范的規(guī)定，對(duì)拆遷人和被拆遷人之間就房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男问胶徒痤~、安置用房的面積和安置地點(diǎn)、搬遷過渡的方式和過渡期限等拆遷事宜作出的關(guān)于雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)的具體行政行為。（2）強(qiáng)制拆遷，是指被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷的行為。（3）拆遷當(dāng)事人，是指拆遷人、被拆遷人、房屋承租人。4.1.2（1）《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號(hào)文，由國務(wù)院于2001年6月13日公布，自2001年11月1日起施行）；（2）《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》（建住房[2003]252號(hào)，由建設(shè)部于2003年12月30日公布，自2004年3月1日起施行）；（3）《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》（上海市人民政府令第111號(hào)，由上海市人民政府于2001年10月29日公布，自2001年11月1日起施行）；（4）關(guān)于印發(fā)《上海市城市房屋拆遷裁決規(guī)定》的通知（滬房地資拆[2002]734號(hào)，由上海市房屋土地資源管理局于2002年12月30日公布，自公布之日起施行）。第二節(jié)裁決申請(qǐng)4.2.1（1）房屋拆遷裁決申請(qǐng)書；（2）申請(qǐng)人的身份證明(指營業(yè)執(zhí)照、法人代碼)、法定代表人的身份證明；（3）被拆除房屋的權(quán)屬及租賃關(guān)系的調(diào)查資料、房屋評(píng)估報(bào)告；（4）對(duì)被申請(qǐng)人的房屋拆遷補(bǔ)償安置具體方案；（5）申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人就補(bǔ)償安置達(dá)不成協(xié)議的相關(guān)證據(jù)資料(包括協(xié)商記錄)；（6）其他與裁決有關(guān)的資料。特別提示：拆遷人首次申請(qǐng)裁決時(shí)，還需提供拆遷基地已達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的戶數(shù)占拆遷基地總戶數(shù)的比例數(shù)。4.2.（1）房屋拆遷裁決申請(qǐng)書；（2）申請(qǐng)人的身份證明；（3）房地產(chǎn)權(quán)屬證明或者租用公房憑證、房屋租賃合同；（4）其他與裁決有關(guān)的資料。4.2.3裁決申請(qǐng)書（1）申請(qǐng)人的名稱、地址、法定代表人及代理人的姓名、年齡、職業(yè)、住所；（2）被申請(qǐng)人名稱、地址等基本情況；（3）申請(qǐng)裁決的請(qǐng)求、事實(shí)和理由；（4）申請(qǐng)人簽名或者蓋章、申請(qǐng)日期。4.2.4裁決機(jī)關(guān)收到拆遷人的裁決申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的戶數(shù)占拆遷基地總戶數(shù)的比例進(jìn)行審核。對(duì)已達(dá)成協(xié)議不足20%的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在受理裁決前就該拆遷基地的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)、安置方式等內(nèi)容組織聽證。4.2.5有下列情形之一的，裁決機(jī)關(guān)不予受理裁決申請(qǐng)：（1）已超過房屋拆遷期限的；（2）申請(qǐng)人未在規(guī)定的日期內(nèi)補(bǔ)齊資料的；（3）申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人達(dá)成房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后發(fā)生合同糾紛的；（4）房屋已經(jīng)滅失的；（5）申請(qǐng)人主體資格不符合《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的；（6）申請(qǐng)人對(duì)拆遷許可證合法性申請(qǐng)裁決的；（7）裁決做出后，當(dāng)事人就同一理由再次申請(qǐng)裁決的。對(duì)裁決申請(qǐng)不予受理的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起5日內(nèi)書面通知申請(qǐng)人。第三節(jié)裁決審理4.3.1裁決審理前，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向裁決當(dāng)事人送達(dá)下列文書：（1）向申請(qǐng)人發(fā)出裁決受理通知書；（2）向被申請(qǐng)人送達(dá)裁決申請(qǐng)副本及答辯通知書。4.3.2裁決機(jī)關(guān)可以組織拆遷當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解。申請(qǐng)人經(jīng)兩次通知未參加裁決調(diào)解的，視作為撤回裁決申請(qǐng)；被申請(qǐng)人經(jīng)兩次通知不出席裁決調(diào)解的，裁決機(jī)關(guān)可以缺席裁決。4.3.3經(jīng)調(diào)解當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)自受理裁決申請(qǐng)之日起30日內(nèi)做出裁決。裁決方案應(yīng)當(dāng)合法、適當(dāng)。裁決須經(jīng)裁決機(jī)關(guān)集體討論決定。裁決機(jī)關(guān)在審理過程中，應(yīng)當(dāng)核實(shí)補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)，審查拆遷房屋評(píng)估相關(guān)資料、程序的合法性。如果當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議且未經(jīng)房屋拆遷評(píng)估專家委員會(huì)鑒定的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)委托評(píng)估專家委員會(huì)進(jìn)行鑒定，并以鑒定后的評(píng)估結(jié)果作為裁決依據(jù)。4.3.4在裁決審理過程中，有下列情形之一的，裁決中止：（1）發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實(shí)；（2）當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，需等待鑒定結(jié)論的；（3）裁決需要以相關(guān)裁決或者法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關(guān)案件未結(jié)案的；（4）作為自然人的申請(qǐng)人死亡，需要等待繼受人表明是否愿意繼續(xù)裁決的；（5）作為自然人的被申請(qǐng)人死亡，需要變更被申請(qǐng)人的；（6）其他特殊情況需要中止的情形。中止裁決的情形消除后，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)裁決。4.3.5裁決審理過程中，有下列情形之一的，裁決終結(jié)：（1）當(dāng)事人達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的；（2）發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)人或者被申請(qǐng)人不是裁決當(dāng)事人的；（3）申請(qǐng)人撤回裁決申請(qǐng)的；（4）作為自然人的申請(qǐng)人死亡，15日內(nèi)繼受人沒有表示參加裁決或者放棄參加裁決的。4.3.6裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在審理后做出裁決書，裁決書應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：（1）申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人(包括代理人)的姓名或者單位名稱等基本情況；（2）申請(qǐng)裁決的請(qǐng)求、爭(zhēng)議的事實(shí)和理由；（3）裁決機(jī)關(guān)認(rèn)定的事實(shí)、理由和適用的法律依據(jù)；（4）補(bǔ)償安置方案，具體包括：1）補(bǔ)償方式；2）補(bǔ)償金額；3）安置用房的面積和安置地點(diǎn)；4）搬遷日期；5）搬遷過渡方式和過渡期限；6）其他應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目。特別提示：裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15日。（5）告知當(dāng)事人行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)利及期限；（6）裁決機(jī)關(guān)的名稱、裁決日期并加蓋公章。4.3.7裁決書應(yīng)當(dāng)送達(dá)當(dāng)事人，并留有送達(dá)的證據(jù)。裁決書可以直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、留置送達(dá)、公告送達(dá)。公告送達(dá)的，可將裁決書張貼于被拆除房屋的拆遷基地公示欄內(nèi)。裁決書自張貼于公示欄內(nèi)之日起滿7天視作送達(dá)。4.3.8市政建設(shè)項(xiàng)目拆遷房屋，因拆遷當(dāng)事人達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議已經(jīng)影響工程進(jìn)度的，拆遷人在做好被拆除房屋的勘察記錄、提出臨時(shí)安置方案后可申請(qǐng)裁決，裁決機(jī)關(guān)可以按照“先拆遷騰地，后處理糾紛”的原則裁決先行搬遷。拆遷當(dāng)事人可以繼續(xù)協(xié)商補(bǔ)償安置方案，協(xié)商結(jié)論在6個(gè)月內(nèi)告知裁決機(jī)關(guān)。協(xié)商不成的，裁決申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向裁決機(jī)關(guān)提出正式補(bǔ)償安置方案，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到該方案之日起的30日內(nèi)作出補(bǔ)償安置方案的裁決。第四節(jié)行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行4.4.1行政房屋拆遷裁決書送達(dá)后，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行裁決方案。被拆遷當(dāng)事人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，裁決機(jī)關(guān)可依法申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。4.4.2行政申請(qǐng)行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行前，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織拆遷當(dāng)事人對(duì)行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行的依據(jù)、程序、補(bǔ)償安置方案及測(cè)算依據(jù)等內(nèi)容進(jìn)行聽證。同時(shí)，還應(yīng)邀請(qǐng)政府有關(guān)部門和具有社會(huì)公信力的人員參加。被拆遷當(dāng)事人拒絕參加聽證會(huì)的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織召開調(diào)查會(huì)。4.4.3行政（1）行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書；（2）裁決調(diào)解記錄和裁決書；（3）安置用房或者補(bǔ)償資金證明；（4）被拆遷當(dāng)事人拒絕接受補(bǔ)償資金的，應(yīng)當(dāng)提交補(bǔ)償資金的提存證明；（5）被拆遷當(dāng)事人不同意拆遷的有關(guān)材料；（6）聽證會(huì)或者調(diào)查會(huì)記錄。4.4.4行政裁決（1）申請(qǐng)行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)由裁決機(jī)關(guān)集體討論決定；（2）拆遷人未按裁決規(guī)定向被拆遷當(dāng)事人提供拆遷補(bǔ)償資金或者符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)權(quán)清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)的安置用房的，不得申請(qǐng)行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行；（3）裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)提前15天通知被拆遷當(dāng)事人并做好宣傳解釋，動(dòng)員被拆遷當(dāng)事人自行搬遷；（4）拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆除房屋以及房屋內(nèi)的物品向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全；（5）行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處、居(村)委會(huì)代表和公證人員到現(xiàn)場(chǎng)；（6）裁決機(jī)關(guān)是被拆遷當(dāng)事人的，由同級(jí)人民政府裁決。

第五章征地拆遷第一節(jié)一般規(guī)定5.1.集體土地，是指農(nóng)村和城市郊區(qū)除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外的土地；宅基地、自留地、自留山，也屬于集體所有。5.1.2（1）《中華人民共和國物權(quán)法》（中華人民共和國主席令第六十二號(hào)，由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行）；（2）關(guān)于發(fā)布《上海市征用集體所在土地拆遷房屋補(bǔ)償安置若干規(guī)定》的通知（滬府發(fā)[2002]13號(hào)，由上海市人民政府于2002年4月10日公布，自公布之日起施行）；（3）關(guān)于《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補(bǔ)償安置若干規(guī)定》若干應(yīng)用問題的通知（滬房地資法[2002]513號(hào)，由上海市房屋土地資源管理局于2002年9月13日公布，自公布之日起施行）；（4）《關(guān)于發(fā)布本市征用集體所有土地居住房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（滬價(jià)商[2002]024號(hào)，由上海市物價(jià)局、上海市房屋土地資源管理局于2002年5月31日公布，自2002年4月10日起適用）；（5）《關(guān)于上海城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償安置資金交付和使用有關(guān)事項(xiàng)通知》（滬房地資拆[2002]289號(hào)，由上海市房屋土地資源管理局、中國人民銀行上海分行于2002年6月17日公布，自公布之日起施行）；（6）關(guān)于印發(fā)《上海市征用集體所有土地房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》的通知（滬房地資市[2002]308號(hào)，由上海市房屋土地資源管理局于2002年5月22日公布，自公布之日起施行）。第二節(jié)集體土地的征收及補(bǔ)償5.2.1征收征收土地，必須符合下列全部條件：（1）征收土地應(yīng)以公共利益為目的；（2）行使征地權(quán)的主體只能是國家；（3）征地的標(biāo)的只能是集體土地；（4）征收土地應(yīng)以土地補(bǔ)償為條件。5.2.2征（1）征收基本農(nóng)田或者基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的由國務(wù)院審批；（2）征收基本農(nóng)田或者基本土地在70公頃以下的由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案。5.2.31、申請(qǐng)需要使用集體土地的用地者應(yīng)依法向有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府提出用地申請(qǐng)。2、審查批準(zhǔn)審查和批準(zhǔn)的重點(diǎn)有三項(xiàng)：（1）建設(shè)單位的建設(shè)項(xiàng)目已獲主管機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)并需要使用國有建設(shè)用地；（2）建設(shè)單位持有關(guān)批準(zhǔn)文件向有批準(zhǔn)權(quán)的縣級(jí)以上土地管理部門提出用地申請(qǐng)并經(jīng)確認(rèn)，確需使用國有土地具有征地必要的；（3）由該土地管理部門報(bào)請(qǐng)其屬的同級(jí)人民政府批準(zhǔn)建設(shè)單位使用國有土地并決定征用土地。3、公告政府部門依照法定程序批準(zhǔn)建設(shè)單位征收土地后，由批準(zhǔn)征地的人民政府予以公告。4、登記在公告的規(guī)定期限內(nèi)，被征用土地的所有人，使用人應(yīng)當(dāng)持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋毓芾聿块T辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?.2.4被批準(zhǔn)征收土地的，應(yīng)當(dāng)按照被征收土地的原有用途給予補(bǔ)償，補(bǔ)償費(fèi)的基本內(nèi)容包括三項(xiàng)：（1）土地補(bǔ)償費(fèi)；（2）安置補(bǔ)助費(fèi)；（3）地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)（如果是菜地，還應(yīng)當(dāng)由用地單位繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金）。5.2.5集體土地征用補(bǔ)償（1）征收土地的，應(yīng)當(dāng)按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償；（2）征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍；（3）上海市征地補(bǔ)償安置補(bǔ)償?shù)木唧w標(biāo)準(zhǔn)，詳見附錄3。5.2.6（1）在征地依法報(bào)批前，區(qū)（縣）土地管理部門應(yīng)當(dāng)將擬征地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶。在告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時(shí)一律不予補(bǔ)償。（2）區(qū)（縣）建設(shè)用地事務(wù)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)。（3）征地依法批準(zhǔn)后，區(qū)（縣）土地管理部門應(yīng)當(dāng)按照《征用土地公告辦法》規(guī)定公告征地批準(zhǔn)事項(xiàng)。除涉及國家保密規(guī)定等特殊情況外，征地批準(zhǔn)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)網(wǎng)上公告。（4）區(qū)（縣）土地管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)征收土地的批準(zhǔn)文件，在征地公告之日起45日內(nèi)以被征用土地的所有權(quán)人為單位擬訂征地補(bǔ)償安置方案（含征地拆遷房屋補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)），報(bào)市建設(shè)用地中心審查同意后，按照《征用土地公告辦法》規(guī)定公告。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶提出申請(qǐng)聽證的，區(qū)（縣）土地管理部門應(yīng)當(dāng)按照《國土資源聽證》規(guī)定的程序和有關(guān)要求組織聽證。（5）征地補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)后，市建設(shè)用地事務(wù)中心組織區(qū)（縣）建設(shè)用地事務(wù)部門與被征地單位協(xié)商簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議，與建設(shè)用地單位協(xié)商簽訂征地費(fèi)包干協(xié)議。特別提示：?jiǎn)为?dú)選址項(xiàng)目和分批次項(xiàng)目的征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)市建設(shè)用地事務(wù)中心審核鑒證的征地費(fèi)包干協(xié)議支付，未按期全額支付到位的，不得核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。（6）征地拆遷房屋補(bǔ)償安置的實(shí)施程序，按照上海市城市房屋拆遷管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。征地拆遷房屋的補(bǔ)償安置需要評(píng)估的，可以在區(qū)（縣）土地管理部門擬訂征地補(bǔ)償安置方案時(shí)預(yù)估。第三節(jié)征地房屋拆遷補(bǔ)償安置5.3.11、補(bǔ)償對(duì)象的確定（1）對(duì)征地范圍內(nèi)合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件計(jì)戶，拆遷補(bǔ)償安置按戶進(jìn)行。（2）被拆除房屋的用途和建筑面積，以房地產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn)。2、特殊情況的處理（1）征地公告公布時(shí)，被拆遷人已取得建房批文但新房尚未建造完畢的，新房在建工程按實(shí)際完成的工程量重置價(jià)的評(píng)估價(jià)格協(xié)商補(bǔ)償；建房批文規(guī)定應(yīng)當(dāng)拆除尚未拆除的舊房，可以按重置價(jià)結(jié)合成新的評(píng)估價(jià)格協(xié)商補(bǔ)償。（2）征地公告公布時(shí)，被拆遷人已取得建房批文但新房尚未建造完畢的，其土地使用權(quán)基價(jià)和價(jià)格補(bǔ)貼按建房批文規(guī)定的建筑面積計(jì)算；建房批文規(guī)定允許保留舊房的，應(yīng)當(dāng)將舊房面積和建房批文規(guī)定的新建建筑面積一并計(jì)算。建房批文規(guī)定應(yīng)當(dāng)拆除尚未拆除的舊房、已由被拆遷人自行拆除的舊房，土地使用權(quán)基價(jià)和拆遷補(bǔ)貼不予補(bǔ)償。（3）征用土地公告時(shí)，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件且新房已建造完畢的，對(duì)新房予以補(bǔ)償，對(duì)應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的舊房不予補(bǔ)償。（4）拆除宅基地范圍內(nèi)建筑物和構(gòu)筑物的，經(jīng)批準(zhǔn)建筑占地面積內(nèi)的合法建筑，按《若干規(guī)定》中貨幣補(bǔ)償計(jì)算公式或者易地新建補(bǔ)償金額計(jì)算公式計(jì)算補(bǔ)償金額；屋前屋后占地面積內(nèi)的合法建筑物和構(gòu)筑物，按征地財(cái)物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。（5）拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，可以給予適當(dāng)補(bǔ)償。（6）違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，以及征用土地公告后擅自進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，均不予補(bǔ)償。（7）同一拆遷范圍內(nèi)，既有國有土地、又有征用集體土地的，國有土地范圍內(nèi)的拆遷房屋補(bǔ)償安置按城市房屋拆遷管理規(guī)定執(zhí)行；被征用集體土地范圍內(nèi)的房屋拆遷補(bǔ)償安置按征用集體所有土地拆遷房屋補(bǔ)償安置的規(guī)定執(zhí)行。5.3.2居住房屋征地拆遷1、被征地的村或者村民小組建制撤銷的補(bǔ)償安置（1）被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。（2）貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：（被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新＋同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)＋價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積。（3）被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新，由建設(shè)單位委托具有市房地資源局核準(zhǔn)的房屋拆遷評(píng)估資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)及價(jià)格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，詳見附錄4。2、被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補(bǔ)償安置（1）具備易地建房條件的區(qū)域，被拆遷人可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或者居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請(qǐng)宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償。貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：（被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新＋價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積。被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請(qǐng)宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和本市農(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（3）不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。但被拆遷人不得再申請(qǐng)宅基地新建住房。3、其他補(bǔ)償征地拆遷居住房屋的，還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、過渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，并自過渡期逾期之日起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。5.3.3非居住房屋（1）拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個(gè)人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：被拆除房屋的建安重置價(jià)＋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用。被拆除房屋的建安重置價(jià)、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用，由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。（2）被拆遷人還應(yīng)當(dāng)獲得的其他補(bǔ)償費(fèi)用，具體包括：1）按國家和本市規(guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用；2）無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用；3）因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。（3）其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構(gòu)筑物的補(bǔ)償，按照本市有關(guān)國家建設(shè)征地的財(cái)物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)詳見附錄3。5.3.4共同舉辦企業(yè)的房屋征地拆遷的補(bǔ)償拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個(gè)人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，被拆遷人的貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：被拆除房屋的建安重置價(jià)＋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用。被拆除房屋的建安重置價(jià)、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用，由建設(shè)單位委托具有市房地資源局核準(zhǔn)的房屋拆遷評(píng)估資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，并提交具有合法的產(chǎn)權(quán)登記憑證或者用地批準(zhǔn)文件。相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用，是指在房屋拆遷許可證頒發(fā)之日取得相同性質(zhì)、相同數(shù)量、相同地段等級(jí)土地使用權(quán)所應(yīng)支付的費(fèi)用。一般按照征收該地塊集體土地的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估，包括耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)和勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)（參加鎮(zhèn)保或者城保費(fèi)用）等。評(píng)估時(shí)可以參照同區(qū)域工業(yè)園區(qū)內(nèi)相同數(shù)量的土地使用權(quán)取得費(fèi)用作相應(yīng)的系數(shù)調(diào)整。5.3.51、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)以期房調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中約定臨時(shí)安置過渡期。臨時(shí)安置過渡期內(nèi)，發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)按被拆除房屋的每平方米建筑面積每月8元計(jì)算。每戶每月低于600元的，按600元發(fā)放。超過約定臨時(shí)安置過渡期的，拆遷人應(yīng)在原有基礎(chǔ)上增發(fā)臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，凡超過期限3個(gè)月以內(nèi)（含3個(gè)月）的，增發(fā)50%；超過期限3個(gè)以上的，增發(fā)100%。2、搬家補(bǔ)助費(fèi)按被拆除房屋的每平方米建筑面積10元計(jì)算，每戶低于500元的，按500元發(fā)放。以期房調(diào)換的，應(yīng)增加一倍計(jì)費(fèi)，并一次付清。對(duì)強(qiáng)制執(zhí)行的被拆遷人，不發(fā)給搬家補(bǔ)助費(fèi)。3、家用設(shè)施移裝費(fèi)（1）電話移裝費(fèi)，按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定；（2）煤氣拆裝費(fèi)，按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定；（3）有線電視移裝費(fèi)，按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定；（4）空調(diào)拆裝費(fèi)，每臺(tái)400元；（5）熱水器拆裝費(fèi)，每臺(tái)300元；（7）由供電部門批準(zhǔn)安裝并由被拆遷人出資的10安培以上電表移裝費(fèi)，按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定；（8）其他家用設(shè)施移裝費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由各區(qū)縣物價(jià)局會(huì)同房地局核定。第四節(jié)征地房屋拆遷評(píng)估5.4.1征地房屋拆遷評(píng)估1、房屋重置價(jià)格評(píng)估房屋重置價(jià)格，是指采用評(píng)估時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的全新狀態(tài)的房屋的正常價(jià)格；若評(píng)估對(duì)象為居住用房，還要結(jié)合成新。2、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用評(píng)估相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用，是指土地使用權(quán)人在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，在評(píng)估對(duì)象所在地取得相同性質(zhì)、同等數(shù)量的土地使用權(quán)按現(xiàn)行政策法規(guī)應(yīng)當(dāng)支付的有關(guān)費(fèi)用的總和。3、附屬物、附著物價(jià)值評(píng)估附屬物、附著物價(jià)值的評(píng)估，應(yīng)按照上海市有關(guān)國家建設(shè)征地的財(cái)物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。4、在建工程評(píng)估在建工程的評(píng)估，應(yīng)采用成本法進(jìn)行評(píng)估，以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或者規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。5、臨時(shí)建筑評(píng)估臨時(shí)建筑的評(píng)估，以未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的建筑物殘值為準(zhǔn)。特別提示：（1）評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日；（2）拆遷房屋的評(píng)估格不包括房屋的裝飾價(jià)值，房屋裝飾應(yīng)單獨(dú)出具評(píng)估報(bào)告；（3）居住房屋只評(píng)估單價(jià)，非評(píng)估居住房屋總價(jià)；（4）評(píng)估的貨幣單位精確到元。5.4.2評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范》的規(guī)定格式出具評(píng)估報(bào)告，居住房屋還應(yīng)出具分戶報(bào)告。評(píng)估報(bào)告應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師簽名，經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)審核并加蓋機(jī)構(gòu)公章。5.4.3凡房屋拆遷評(píng)估中涉及原始成本、機(jī)電設(shè)備、工程造價(jià)等專業(yè)技術(shù)工作的，評(píng)估機(jī)構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)協(xié)助評(píng)估。

第六章城市房屋拆遷行政復(fù)議第一節(jié)一般規(guī)定6.1.1城市房屋拆遷行政復(fù)議，是指是指公民、法人或者其他組織不服行政主體作出的有關(guān)城市房屋拆遷的具體行政行為，依法向法定的行政復(fù)議機(jī)關(guān)提出復(fù)議申請(qǐng)，行政復(fù)議機(jī)關(guān)依法對(duì)該具體行政行為進(jìn)行審查，并作出行政復(fù)議決定的行政行為。6.1.2（1）《中華人民共和國行政復(fù)議法》（中華人民共和國主席令第十六號(hào)，由華人民共和國第九屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第九次會(huì)議于1999年4月29日通過并公布，自1999年10月1日起施行）；（2）《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號(hào)，由國務(wù)院于2001年6月13日公布，自2001年11月1日起施行）；（3）《中華人民共和國行政復(fù)議法實(shí)施條例》（國務(wù)院第499號(hào)，由國務(wù)院于2007年5月29日公布，自2007年8月1日起施行）；（4）《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》（上海市人民政府令第111號(hào)，由上海市人民政府于2001年10月29日公布，自2001年11月1日起施行）。6.1.3關(guān)于行政復(fù)議的特殊規(guī)定（1）公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的具體行政行為侵犯其已經(jīng)依法取得的土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權(quán)或者使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)先申請(qǐng)行政復(fù)議。對(duì)行政復(fù)議決定不服的，可以依法向人民法院提起行政訴訟。（2）根據(jù)國務(wù)院或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府對(duì)行政區(qū)劃的勘定、調(diào)整或者征用土地的決定，省、自治區(qū)、直轄市人民政府確認(rèn)土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權(quán)或者使用權(quán)的行政復(fù)議決定，為最終裁決。第二節(jié)行政復(fù)議的申請(qǐng)與受理6.2.11、申請(qǐng)范圍拆遷人在申請(qǐng)規(guī)劃許可證、房屋拆遷許可證等文件、拆遷行政管理部門作出與房屋拆遷相關(guān)的行政決定與具體行政行為的過程中，只要當(dāng)事人認(rèn)為行政管理部門有關(guān)房屋拆遷的具體行政行為侵犯了自身的合法權(quán)益，均有權(quán)依法向管轄部門申請(qǐng)行政復(fù)議。2、申請(qǐng)時(shí)效公民、法人或者其他組織認(rèn)為有關(guān)房屋拆遷的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益的，可以自知道該具體行政行為之日起六十日內(nèi)提出行政復(fù)議申請(qǐng)；但是法律規(guī)定的申請(qǐng)期限超過六十日的除外。3、行政復(fù)議當(dāng)事人（1）申請(qǐng)人。申請(qǐng)行政復(fù)議的公民、法人或者其他組織是申請(qǐng)人；有權(quán)申請(qǐng)行政復(fù)議的公民死亡的，其近親屬可以申請(qǐng)行政復(fù)議；有權(quán)申請(qǐng)行政復(fù)議的公民為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，其法定代理人可以代為申請(qǐng)行政復(fù)議；有權(quán)申請(qǐng)行政復(fù)議的法人或者其他組織終止的，承受其權(quán)利的法人或者其他組織可以申請(qǐng)行政復(fù)議。（2）第三人。同申請(qǐng)行政復(fù)議的具體行政行為有利害關(guān)系的其他公民、法人或者其他組織，可以作為第三人參加行政復(fù)議。（3）被申請(qǐng)人。公民、法人或者其他組織對(duì)行政機(jī)關(guān)的具體行政行為不服申請(qǐng)行政復(fù)議的，作出具體行政行為的行政機(jī)關(guān)是被申請(qǐng)人。（4）代理人。申請(qǐng)人、第三人可以委托代理人代為參加行政復(fù)議。4、申請(qǐng)形式申請(qǐng)人申請(qǐng)行政復(fù)議，可以書面申請(qǐng)，也可以口頭申請(qǐng)；口頭申請(qǐng)的，行政復(fù)議機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)記錄申請(qǐng)人的基本情況、行政復(fù)議請(qǐng)求、申請(qǐng)行政復(fù)議的主要事實(shí)、理由和時(shí)間。6.2.2（1）對(duì)縣級(jí)以上地方各級(jí)人民政府工作部門的具體行政行為不服的，由申請(qǐng)人選擇，可以向該部門的本級(jí)人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以向上一級(jí)主管部門申請(qǐng)行政復(fù)議；（2）對(duì)地方各級(jí)人民政府的具體行政行為不服的，向上一級(jí)地方人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議；（3）對(duì)國務(wù)院部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府的具體行政行為不服的，向作出該具體行政行為的國務(wù)院部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議；（4）對(duì)國務(wù)院部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府的具體行政行為不服的，向作出該具體行政行為的國務(wù)院部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議。6.2.31、受理行政復(fù)議申請(qǐng)自行政復(fù)議機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)法制工作的機(jī)構(gòu)收到之日起即為受理。2、不予受理行政復(fù)議機(jī)關(guān)收到行政復(fù)議申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)進(jìn)行審查，對(duì)不屬于受理范圍的，決定不予受理，并書面告知申請(qǐng)人。3、移送對(duì)屬于受理范圍，但是不屬于本機(jī)關(guān)受理的行政復(fù)議申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)自接到該行政復(fù)議申請(qǐng)之日起七日內(nèi)，轉(zhuǎn)送有關(guān)行政復(fù)議機(jī)關(guān)，并告知申請(qǐng)人。4、受理監(jiān)督公民、法人或者其他組織依法提出行政復(fù)議申請(qǐng)，行政復(fù)議機(jī)關(guān)無正當(dāng)理由不予受理的，上級(jí)行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其受理；必要時(shí)，上級(jí)行政機(jī)關(guān)也可以直接受理。6.2.4行政復(fù)議期間房屋拆遷一般不停止執(zhí)行。但是，有下列情形之一的，可以停止執(zhí)行：（1）被申請(qǐng)人認(rèn)為需要停止執(zhí)行的；（2）行政復(fù)議機(jī)關(guān)認(rèn)為需要停止執(zhí)行的；（3）申請(qǐng)人申請(qǐng)停止執(zhí)行，行政復(fù)議機(jī)關(guān)認(rèn)為其要求合理，決定停止執(zhí)行的；（4）法律規(guī)定停止執(zhí)行的。第三節(jié)行政復(fù)議的審查與決定6.3.1行政復(fù)議審查的方行政復(fù)議原則上采取書面審查的辦法，但是申請(qǐng)人提出要求或者行政復(fù)議機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)法制工作的機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要時(shí)，可以向有關(guān)組織和人員調(diào)查情況，聽取申請(qǐng)人、被申請(qǐng)人和第三人的意見。行政復(fù)議機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)法制工作的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自行政復(fù)議申請(qǐng)受理之日起七日內(nèi)，將行政復(fù)議申請(qǐng)書副本或者行政復(fù)議申請(qǐng)筆錄復(fù)印件發(fā)送被申請(qǐng)人。被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)書副本或者申請(qǐng)筆錄復(fù)印件之日起十日內(nèi)，提出書面答復(fù)，并提交當(dāng)初作出有關(guān)房屋拆遷的具體行政行為的證據(jù)、依據(jù)和其他有關(guān)材料。申請(qǐng)人、第三人可以查閱被申請(qǐng)人提出的書面答復(fù)、作出具體行政行為的證據(jù)、依據(jù)和其他有關(guān)材料，除涉及國家秘密、商業(yè)秘密或者個(gè)人隱私外，行政復(fù)議機(jī)關(guān)不得拒絕。6.3.2行政復(fù)議申請(qǐng)的行政復(fù)議決定作出前，申請(qǐng)人要求撤回行政復(fù)議申請(qǐng)的，經(jīng)說明理由，可以撤回；撤回行政復(fù)議申請(qǐng)的，行政復(fù)議終止。6.3.3行政復(fù)議審查的行政復(fù)議機(jī)關(guān)應(yīng)主要審查以下內(nèi)容：1、相關(guān)拆遷實(shí)施行為（1）審查被拆遷房屋評(píng)估的合法性，包括評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定、評(píng)估程序、評(píng)估報(bào)告和專家鑒定等內(nèi)容；（2）審查補(bǔ)償安置方案的合法性，包括補(bǔ)償對(duì)象、利益相關(guān)人、補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償方法，以及安置房源等內(nèi)容；（3）審查補(bǔ)償安置實(shí)施過程的合法性，包括拆遷實(shí)施單位與被拆遷人之間的協(xié)商、談話、協(xié)議，以及補(bǔ)償安置的執(zhí)行等事實(shí)情況。2、作出行政裁決或者具體行政行為的合法性審查具體行政機(jī)關(guān)對(duì)被拆遷房屋的面積認(rèn)定、違章建筑處理、婚姻狀況證明、共有產(chǎn)權(quán)情況、戶籍人口證明、傷殘證明、住改非，以及經(jīng)營許可等內(nèi)容。3、行政強(qiáng)制拆遷的合法性審查行政裁決、被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的原因、行政強(qiáng)制拆遷的實(shí)施等內(nèi)容。6.3.4行政復(fù)議審查決定的期限行政復(fù)議機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起六十日內(nèi)作出行政復(fù)議決定；但是法律規(guī)定的行政復(fù)議期限少于六十日的除外。情況復(fù)雜，不能在規(guī)定期限內(nèi)作出行政復(fù)議決定的，經(jīng)行政復(fù)議機(jī)關(guān)的負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長，并告知申請(qǐng)人和被申請(qǐng)人；但是延長期限最多不超過三十日。6.3.5行政復(fù)議決定政復(fù)議機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)法制工作的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)被申請(qǐng)人作出的有關(guān)房屋拆遷的具體行政行為進(jìn)行審查，提出意見，經(jīng)行政復(fù)議機(jī)關(guān)的負(fù)責(zé)人同意或者集體討論通過后，按照下列規(guī)定作出行政復(fù)議決定：（1）具體行政行為認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，適用依據(jù)正確，程序合法，內(nèi)容適當(dāng)?shù)模瑳Q定維持；（2）被申請(qǐng)人不履行法定職責(zé)的，決定其在一定期限內(nèi)履行；（3）具體行政行為有下列情形之一的，決定撤銷、變更或者確認(rèn)該具體行政行為違法；決定撤銷或者確認(rèn)該具體行政行為違法的，可以責(zé)令被申請(qǐng)人在一定期限內(nèi)重新作出具體行政行為：1）主要事實(shí)不清、證據(jù)不足的；2）適用依據(jù)錯(cuò)誤的；3）違反法定程序的；4）超越或者濫用職權(quán)的；5）具體行政行為明顯不當(dāng)?shù)?。行政?fù)議機(jī)關(guān)作出行政復(fù)議決定，應(yīng)當(dāng)制作行政復(fù)議決定書，并加蓋印章。6.3.6行政復(fù)議決定的履行1、被申請(qǐng)人的履行被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)履行行政復(fù)議決定。被申請(qǐng)人不履行或者無正當(dāng)理由拖延履行行政復(fù)議決定的，行政復(fù)議機(jī)關(guān)或者有關(guān)上級(jí)行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行。2、申請(qǐng)人的履行申請(qǐng)人逾期不起訴又不履行行政復(fù)議決定的，或者不履行最終裁決的行政復(fù)議決定的，按照下列規(guī)定分別處理：（1）維持具體行政行為的行政復(fù)議決定，由作出具體行政行為的行政機(jī)關(guān)依法強(qiáng)制執(zhí)行，或者申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行；（2）變更具體行政行為的行政復(fù)議決定，由行政復(fù)議機(jī)關(guān)依法強(qiáng)制執(zhí)行，或者申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第七章城市房屋拆遷訴訟第一節(jié)一般規(guī)定7.1.1概念界定（1）拆遷行政訴訟：房屋拆遷行政案件涵蓋多種具體行政行為，涉及許多法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，法律關(guān)系繁雜，又是社會(huì)的熱點(diǎn)，容易引發(fā)群體矛盾。除了本章第一節(jié)行政復(fù)議后15日內(nèi)提起行政訴訟，當(dāng)事人也可以在行政裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)直接向法院提起行政訴訟。（2）拆遷民事訴訟：是拆遷當(dāng)事人因房屋拆遷法律行為而引起的民事訴訟，以及拆遷當(dāng)事人與非拆遷當(dāng)事人之間的與拆遷相關(guān)的訴訟。7.1.2法律依據(jù)（1）《中華人民共和國行政訴訟法》（中華人民共和國主席令第十六號(hào)，由中華人民共和國第七屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二次會(huì)議于1989年4月4日通過并公布，自1990年10月1日起施行）；（2）《中華人民共和國民事訴訟法》（中華人民共和國主席令第七十五號(hào)，由中華人民共和國第七屆全國人民代表大會(huì)第四次會(huì)議于1991年4月9日通過，由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議于2007年10月28日修改并公布，自2008年4月1日起施行）；（3）《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號(hào)，由國務(wù)院于2001年6月13日公布，自2001年11月1日起施行）；（4）《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》（上海市人民政府令第111號(hào)，由上海市人民政府于2001年10月29日公布，自2001年11月1日起施行）；（5）最高人民法院《關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問題的批復(fù)》（法復(fù)[1996]12號(hào)，由最高人民法院于1996年7月24日公布，自公布之日起施行）；（6）最高人民法院《關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問題的批復(fù)》（法釋[2005]9號(hào)，由最高人民法院審判委員會(huì)第1358次會(huì)議于2005年7月4日通過，自通過之日起施行）；（6）上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理房屋拆遷民事案件若干問題的意見（試行）》（滬高法[2000]687號(hào)，由上海市高級(jí)人民法院審判委員會(huì)第61次會(huì)議于2000年12月13日原則通過，自通過之日起施行）；（7）上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問題的解答》（滬高法民一[2004]3號(hào)，由上海市高級(jí)人民法院于2004年1月12日公布，自公布之日起施行）；（8）上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理公房承租權(quán)確定及使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案件若干問題的意見》（滬高法民一[2004]44號(hào)，由上海市高級(jí)人民法院于2004年9月28日公布，自公布之日起施行）。第二節(jié)立案管轄7.2.1行政訴訟1、立案范圍公民、法人或者其他組織對(duì)人民政府或者城市房屋主管行政機(jī)關(guān)依職權(quán)作出的有關(guān)房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等問題的裁決不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)按行政案件受理。2、起訴時(shí)效當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在行政裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向法院提起行政訴訟。3、立案管轄因不服拆遷或者安置裁決提起的行政訴訟，應(yīng)由被拆遷房屋或者被安置房屋所在地人民法院管轄。特別提示：對(duì)城市房屋拆遷裁決不服的，拆遷人依法已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行；拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。7.2.2民事訴訟1、立案范圍拆遷人與被拆遷人因房屋補(bǔ)償、安置等問題發(fā)生爭(zhēng)議，或者雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔，未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決，僅就房屋補(bǔ)償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當(dāng)事人可以申請(qǐng)房地局裁決。2、起訴時(shí)效房屋拆遷民事訴訟適用民事權(quán)利的一般訴訟時(shí)效，即當(dāng)事人應(yīng)從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害之日起兩年內(nèi)向法院提起民事訴訟。3、立案管轄房屋拆遷民事訴訟由被拆除房屋所在地或者被安置房屋所在地法院管轄。第三節(jié)當(dāng)事人舉證7.3.1證明訴訟主體資格的證據(jù)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交身份證明資料。當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)提交身份證或者戶口本；當(dāng)事人為法人或者其他經(jīng)濟(jì)組織的，應(yīng)提交工商營業(yè)執(zhí)照副本、工商注冊(cè)登記資料或者社團(tuán)法人登記證等；法人或者其他經(jīng)濟(jì)組織的名稱在訟爭(zhēng)法律事實(shí)發(fā)生后有變更的，還應(yīng)當(dāng)提交變更登記資料。7.3.2證明房屋發(fā)生拆遷法律事實(shí)的證據(jù)1、拆遷人應(yīng)提交的證據(jù)（1）房屋拆遷許可證；（2）拆遷公告；（3）新建建筑物的，應(yīng)提交《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及工程竣工驗(yàn)收證明；（4）房屋被拆除前所作的面積測(cè)量報(bào)告；（5）已經(jīng)達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，應(yīng)提交該協(xié)議；（6）已向被拆遷人支付貨幣補(bǔ)償款、過渡費(fèi)、搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)等費(fèi)用的憑證；（7）提供過渡期臨時(shí)用房給被拆遷人的證據(jù)；（8）用以安置被拆遷人的房屋平面圖、建筑面積竣工測(cè)量報(bào)告等。2、被拆遷人應(yīng)提交的證據(jù)（1）能證明被拆除房屋的所有權(quán)的憑據(jù)；（2）能證明被拆除房屋的結(jié)構(gòu)、房屋的性質(zhì)（住宅、辦公或者商鋪）、房屋的建筑面積等的證據(jù)；（3）在被拆遷房屋所有權(quán)憑據(jù)上記載的所有人不是主張權(quán)利的被拆遷人時(shí)，還須要提交能夠證明被拆遷人有權(quán)主張補(bǔ)償安置的證據(jù)，例如：繼承關(guān)系證明、親屬關(guān)系證明、原權(quán)利人放棄權(quán)利的證明等；（4）能證明房屋何時(shí)被拆除的證據(jù)；（5）已經(jīng)達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，要提交該協(xié)議；（6）經(jīng)過房屋拆遷主管部門裁決的，還應(yīng)提交裁決書。第四節(jié)上海市特別規(guī)定7.4.1法院審理房屋拆遷行政訴訟案件的特別規(guī)定1、房屋拆遷行政訴訟案件的管轄根據(jù)《行政訴訟法》有關(guān)規(guī)定，上海市中級(jí)人民法院管轄下列第一審行政案件：（1）被告是區(qū)、縣人民政府的；（2）基層法院認(rèn)為需要由上級(jí)法院管轄或者上級(jí)法院認(rèn)為應(yīng)由自己管轄的；（3）重大、疑難的拆遷糾紛或者拆遷對(duì)象涉及面廣、情緒激烈的。2、行政機(jī)關(guān)法定代表人應(yīng)當(dāng)出庭情況（1）該行政機(jī)關(guān)轄區(qū)內(nèi)當(dāng)年度第一件重大的因房屋拆遷引發(fā)的行政訴訟；（2）法院審理房屋拆遷行政案件認(rèn)為行政機(jī)關(guān)法定代表人應(yīng)當(dāng)出庭的。3、房屋拆遷行政訴訟的代理房屋拆遷行政訴訟一般應(yīng)由律師代理，當(dāng)事人沒有聘請(qǐng)律師或者因生活困難無法聘請(qǐng)律師的，法院可以指定相應(yīng)的法律援助機(jī)構(gòu)提供律師進(jìn)行法律援助。上海市律師協(xié)會(huì)組建“為被拆遷人提供法律服務(wù)律師志愿團(tuán)”，向社會(huì)推薦一批律師事務(wù)所和律師，為被拆遷人提供專業(yè)的法律服務(wù)。4、房屋拆遷行政訴訟代理人的審查律師、社會(huì)團(tuán)體、提起訴訟的公民的近親屬或者所在單位推薦的人，以及經(jīng)人民法院許可的其他公民，可以受委托為訴訟代理人。對(duì)當(dāng)事人委托的其他公民代理人，人民法院發(fā)現(xiàn)有下列情形之一的，可不予認(rèn)可其訴訟代理人資格：（1）可能損害被代理人利益的；（2）以營利為目的的；（3）不具有法律專業(yè)基本知識(shí)的；（4）其他不宜作訴訟代理人的。對(duì)以營利為目的的公民代理人，根據(jù)《中華人民共和國律師法》規(guī)定，移送公安或者司法行政機(jī)關(guān)依法處理。5、公民代理權(quán)利義務(wù)的告知人民法院在審理房屋拆遷行政訴訟案件中，設(shè)立《公民代理訴訟告知》制度，將公民代理應(yīng)具備的條件和權(quán)利以及相應(yīng)的法律后果，告知選擇以公民代理方式參加訴訟的當(dāng)事人及其公民代理人，并要求其在告知書上簽字。7.4.2法院審理不服房屋拆遷裁決行政案件的具體規(guī)則（1）公房承租人死亡，尚未確定新的承租人時(shí)，