XXXX年月中原長沙中房華廈城項(xiàng)目概念定位

中房華廈城項(xiàng)目概念定位報(bào)告湖南中原事業(yè)三部CHANGSHA04.2010匯報(bào)說明每塊土地都有其存在的價(jià)值和理由，有位地產(chǎn)大師說過“每塊土地都是有靈魂的”。面對城市邊緣區(qū)、陌生區(qū)域的地塊，他的靈魂是什么？他在市場中扮演何種角色，將決定接下來的該如何粉墨登場，如何將整臺戲推至高潮，完美謝幕,都是中原要為開發(fā)商解決的問題。一場美妙的尋根之旅。。。。。。報(bào)告結(jié)構(gòu)導(dǎo)圖項(xiàng)目誕生于何種時(shí)代背景？項(xiàng)目承載著何種期望？角色篇機(jī)遇篇市場篇項(xiàng)目發(fā)展策略篇芙蓉區(qū)需要什么樣的新城鎮(zhèn)？長沙市場現(xiàn)狀怎樣？芙蓉區(qū)市場現(xiàn)狀怎樣？綜合各方需求，項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目啟動(dòng)期建議角色篇Part1項(xiàng)目誕生于何種時(shí)代背景？項(xiàng)目承載著何種期望？角色篇引子湖南在中國的發(fā)展中承擔(dān)什么樣的角色？長沙在湖南的發(fā)展中承擔(dān)什么樣的角色？芙蓉區(qū)在長沙的發(fā)展中承擔(dān)什么樣的角色？東岸新區(qū)在芙蓉區(qū)承擔(dān)什么樣的角色？項(xiàng)目地塊在芙蓉區(qū)及片區(qū)中承擔(dān)什么樣的角色？湖南：進(jìn)入國家重大戰(zhàn)略布局，中部崛起的雙核心國家的戰(zhàn)略布局重心由東部沿海到內(nèi)陸西部，再到中部地區(qū)；中部崛起中，湖南扮演了重要角色，定位為中部崛起的引擎之一。集中全國財(cái)力，優(yōu)先發(fā)展沿海地區(qū)。1978年，十一屆三中全會作出的決策；1979年，批準(zhǔn)廣東、福建的對外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)行特殊政策和優(yōu)惠措施，并決定在深圳、珠海、廈門試辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)；1990年，開發(fā)浦東；

………擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。1999年提出西部大開發(fā)戰(zhàn)略2000年，西部大開發(fā)邁出實(shí)質(zhì)性步伐，新開工了“十大工程”，；2000年6月29日，西部大開發(fā)戰(zhàn)略的標(biāo)志性工程——青藏鐵路全線正式開工改變中部塌陷的狀況。2004年3月,政府工作報(bào)告中,首次明確提出促進(jìn)中部地區(qū)崛起。2004年12月,中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次提到；2005年3月，政府工作報(bào)告提出抓緊研究制定促進(jìn)中部地區(qū)崛起的規(guī)劃和措施。2006年2月，國務(wù)院常務(wù)會議，研究促進(jìn)中部地區(qū)崛起問題。70-90年代改革開放90年代末—21世紀(jì)初西部大開發(fā)2004年提出中部崛起角色篇：湖南在中國的發(fā)展中承擔(dān)什么樣的角色？湖南：連接?xùn)|中西的橋梁地帶，未來中國巨人經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展的新脊梁進(jìn)入中央關(guān)于中部崛起10號文件的四個(gè)城市群：中原城市群武漢城市圈長株潭城市群皖江城市帶長株潭城市群發(fā)展目標(biāo)：區(qū)域整體生產(chǎn)總值（GDP）近期2010年達(dá)到3754億元以上，GDP增長速度達(dá)到12%以上；到2020年增長為7918億元以上。人均GDP到近期2010年為2.5萬元人民幣以上，到2020年達(dá)到5萬元人民幣以上。發(fā)展成為在華中經(jīng)濟(jì)圈中具有舉足輕重地位、在國內(nèi)具有很強(qiáng)競爭力的組群式特大型城市化地域之一。長株潭城市群泛珠三角區(qū)位交通:湖南已形成海陸空立體的交通網(wǎng)，交通運(yùn)輸便捷，易于接受擴(kuò)散效應(yīng)，在區(qū)域聯(lián)盟中擁有的級差效益可觀。產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向：湖南是沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的前沿，具有承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的良好條件。近年來工程機(jī)械制造、汽車制造產(chǎn)業(yè)長足發(fā)展，形成了區(qū)域產(chǎn)業(yè)高地。對外開放：湖南與珠三角在地域上的緊密性和要素上的互補(bǔ)性以及業(yè)已形成的相互依存的統(tǒng)一市場，有利于長沙發(fā)展對外貿(mào)易。湖南是“泛珠三角”區(qū)域的一級，整個(gè)區(qū)域面積占全國的1/5，人口和生產(chǎn)總值占全國的1/3。湖南：珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最前沿中部崛起戰(zhàn)略的雙核心之一；1承接?xùn)|西部發(fā)展的橋梁，國家經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的新脊梁；2承接?xùn)|部沿海地帶產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的前沿地帶3小結(jié)：湖南在中國發(fā)展中所承擔(dān)的角色長沙沙是是湖湖南南省省省省會會，，全全省省政政治治、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、、文文化化、、科科教教、、信信息息中中心心，，是是國國務(wù)務(wù)院院首首批批公公布布的的歷歷史史文文化化名名城城和和第第一一批批對對外外開開放放的的旅旅游游城城市市；；轄芙芙蓉蓉、、天天心心、、岳岳麓麓、、開開福福、、雨雨花花五五區(qū)區(qū)，，長長沙沙、、望望城城、、寧寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)三三縣縣和和瀏瀏陽陽市市，，全全市市土土地地總總面面積積1.18萬平平方方公公里里，，市市區(qū)區(qū)面面積積556平方方公公里里，，建建成成區(qū)區(qū)面面積積170平方方公公里里；；總總?cè)巳丝诳?64萬人人，，市市區(qū)區(qū)人人口口241萬。。湖南南在在中中國國長沙沙市市地地圖圖長沙沙在在湖湖南南城市市定定位位：：湖湖南南政政治治、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、、文文化化、、科科教教、、信信息息中中心心角色篇：：長沙在在湖南的的發(fā)展中中承擔(dān)什什么樣的的角色？？2009年長沙市市GDP實(shí)現(xiàn)3744.76億元，總總量超過過濟(jì)南、、鄭州，，在全國國省會城城市中躍躍居第7位，這是是繼2008年GDP總量超過過石家莊莊、哈爾爾濱后的的又一次次位次大大提升。。長沙：GDP位居省會會城市第第七位，，成為中中部崛起起的發(fā)動(dòng)動(dòng)機(jī)和我我國新的的經(jīng)濟(jì)增增長極數(shù)據(jù)來源源：中國國統(tǒng)計(jì)局局09年人均可可支配收收入達(dá)到到20238元，居民生活水平平迅速提升。。居民儲蓄在逐逐步增加，未未來對房地產(chǎn)的購購買能力在加加強(qiáng)。長沙：消費(fèi)型型城市，近年年開始重視儲儲蓄，投資意意識、購房能能力逐步增強(qiáng)強(qiáng)資料來源：長長沙統(tǒng)計(jì)年鑒鑒、中原研究究08-09年第三產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)狀況對比比資料來源：中中國地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展報(bào)告09年08年傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)發(fā)發(fā)展的同時(shí)，，以房地產(chǎn)業(yè)業(yè)、信息傳輸輸業(yè)為代表等等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)了快速速發(fā)展；長沙三大產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展迅速，，二三產(chǎn)業(yè)比比重為主，標(biāo)標(biāo)著著長沙城城市化水平逐逐年提高。長沙：二、三三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，，第三產(chǎn)業(yè)近近年高級服務(wù)務(wù)業(yè)增長迅速速城市愿景：區(qū)區(qū)域性現(xiàn)代化化中心城市隨著長沙城市市地位提升，，將為周邊區(qū)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展帶來機(jī)遇遇和提供支持持，長沙形成成區(qū)域性的現(xiàn)現(xiàn)代化中心城城市。在中部崛起戰(zhàn)戰(zhàn)略實(shí)施的大大背景下，““十一五”期期間，長沙市市提出了四大大戰(zhàn)略舉措：：興工強(qiáng)市戰(zhàn)略略；創(chuàng)新先導(dǎo)戰(zhàn)略略；以城帶鄉(xiāng)戰(zhàn)略略；文化推動(dòng)戰(zhàn)略略。交通地位：國國家交通樞紐紐城市京廣、滬昆、、武廣高鐵等等鐵路干線在在長沙匯集，，使得長沙成為為名副其實(shí)的的交通樞紐型型城市中心；；城市地鐵的開開建，由沒有有地鐵的城市市轉(zhuǎn)變?yōu)橛械氐罔F的城市發(fā)發(fā)展，對城市市的發(fā)展具有有標(biāo)志性意義義；城市快速軌道道交通與長株潭城際輕輕軌的建設(shè)，為長長株潭融城加加快了步伐，，已具備大長長沙雛形；長沙湘江隧道道的拉通，使使得主城區(qū)不不斷擴(kuò)大，城城市中心外延延加大。小結(jié)：長沙在在湖南發(fā)展中中所承擔(dān)的角角色單核型中部發(fā)發(fā)展城市1經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，消消費(fèi)性城市2未來區(qū)域性現(xiàn)現(xiàn)代化中心城城市3國家交通樞紐紐城市4芙蓉區(qū)為長沙沙市中心區(qū)，，缺乏發(fā)展空空間，城市擴(kuò)擴(kuò)張需求緊迫迫芙蓉區(qū)是湖南南省會長沙市市的中心城區(qū)區(qū)，總面積40．8平方公里，戶籍人口40多萬，下轄11個(gè)街道、1個(gè)鄉(xiāng)和2個(gè)副縣級單位位（國家級高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)隆平平高科技園、、長沙市湘湖湖管理局）。。芙蓉區(qū)有得得天獨(dú)厚的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢。角色篇：芙蓉蓉區(qū)在長沙的的發(fā)展中承擔(dān)擔(dān)什么樣的角角色？湘江江京廣鐵路瀏陽河長沙被一江，，一河，一鐵鐵路所分隔，，長沙主城區(qū)區(qū)主要位于芙芙蓉區(qū)主城區(qū)長沙被湘江、、瀏陽河、京京廣鐵路所分分隔；傳統(tǒng)主城區(qū)主主要集中在湘湘江以東，京京廣鐵路以西西及瀏陽河以以西區(qū)域，芙芙蓉區(qū)基本涵涵蓋了主城區(qū)區(qū)芙蓉區(qū)區(qū)位優(yōu)勢：政政治、經(jīng)濟(jì)、、商務(wù)、文化化、交通信息息中心政治中心：省委、省政府府（二院）、、省軍區(qū)等60多個(gè)單位和部部門云集區(qū)內(nèi)內(nèi);經(jīng)濟(jì)：國家各類銀行的湖湖南省分行及及各類金融、、證券、保險(xiǎn)險(xiǎn)業(yè)的辦事機(jī)機(jī)構(gòu)和營業(yè)點(diǎn)點(diǎn)紛紛聚集在芙芙蓉區(qū);商務(wù)：以通程、華天、、湘泉為代表的三星星級以上賓館70%聚集在芙蓉區(qū)區(qū)，以順天財(cái)富中心心、亞大時(shí)代代、第一大大道為代表的高檔檔寫字樓鱗次次櫛比。國內(nèi)內(nèi)外工業(yè)企業(yè)業(yè)在這里聚集集，商務(wù)活動(dòng)動(dòng)頻繁;文化：省花鼓戲劇院院、湘劇院、、長沙晚報(bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)、省圖書館等眾多文化新新聞單位駐于于區(qū)內(nèi);交通信息：五一大道、芙芙蓉路、韶山山路、人民路路等20多條城市主干干道縱橫交織織、穿境而過過，107、319國道交匯于此，長沙火車站、、長沙汽車東東站矗立城中，黃黃花國際機(jī)場場毗鄰而居，，省郵電指揮揮中心屹立區(qū)區(qū)內(nèi)，交通便便利、通信快快捷。區(qū)位地位：八八奪“三湘第第一區(qū)”殊榮榮，是湖南的的心臟、大腦腦，是長沙精精華自2001年至09年，GDP年均增長16.2%，人均GDP位居中部省會會城區(qū)第一；地方財(cái)政收入入年均增長37.2%，由2001年的1.78億元增長到去去年16.32億元，總量翻了3番多，絕對對值連續(xù)八八年保持全全省城區(qū)第第一；社會消費(fèi)品零售售總額由2002年的104.3億元增長到到163.6億元，連續(xù)續(xù)八年居全全省各區(qū)縣縣（市）第第一芙蓉區(qū)東片片為長沙市市“十一五五”住房規(guī)規(guī)劃的重點(diǎn)點(diǎn)打造區(qū)域域本次規(guī)劃預(yù)預(yù)測長沙市市（指五區(qū)區(qū)內(nèi)）“十十一五”旗旗艦住房總總需求量為為2400萬平米。其其中開福區(qū)區(qū)約為500萬平米，岳岳麓區(qū)約為為500萬平米，芙蓉區(qū)約為為380萬平米，天心區(qū)約約為420萬平米，雨雨花區(qū)約為為600萬平米。通過對長沙沙市“十一一五”規(guī)劃劃飛分析，，本次規(guī)劃劃“十一五五”旗艦主主要住房建建設(shè)分布在在撈霞組團(tuán)團(tuán)、河西新新城、芙蓉區(qū)東片片、城南新區(qū)區(qū)。長沙市“十一五”住房建設(shè)規(guī)規(guī)劃圖本項(xiàng)目小結(jié)：芙蓉蓉區(qū)在長沙沙發(fā)展中所所承擔(dān)的角角色三湘第一區(qū)區(qū)，長沙璀璀璨明珠1政治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化、、交通信息息中心2芙蓉區(qū)東拓拓是發(fā)展的的必然產(chǎn)物物3東岸新區(qū)位位于芙蓉區(qū)區(qū)“一園園”（隆平平高科技園園）整體戰(zhàn)戰(zhàn)略構(gòu)想芙蓉區(qū)政府府確立了““一區(qū)（中中央商務(wù)區(qū)區(qū)）、一城城、（馬王王堆新城））、一園（（隆平高科科技園）、、一帶（瀏瀏陽河風(fēng)光光帶）”的的整體戰(zhàn)略略構(gòu)想；芙蓉中央商商務(wù)區(qū)CBD、馬王堆新新城區(qū)商業(yè)業(yè)商務(wù)成熟熟，已無土土地可開發(fā)發(fā)；瀏陽河風(fēng)光光帶依托瀏瀏陽河這一一自然資源源，景觀長長廊已初現(xiàn)現(xiàn)雛形，土土地也尤為為稀缺；僅東岸新區(qū)區(qū)（隆平高高科技園））有發(fā)展空空間，向東東岸新區(qū)東東拓是區(qū)域域發(fā)展的必必然產(chǎn)物和和趨勢。芙蓉中央商務(wù)區(qū)馬王堆新城東岸新區(qū)（含隆平高科技園）瀏陽河風(fēng)光帶和產(chǎn)業(yè)帶角色篇：東東岸新區(qū)在在芙蓉區(qū)的的發(fā)展中承承擔(dān)什么樣樣的角色？？京廣線以西西：重點(diǎn)發(fā)展展樓宇經(jīng)濟(jì)濟(jì)和總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)，加快快建設(shè)中央央商務(wù)區(qū)，，提升芙蓉蓉金融街，，打造精美美之區(qū)；京廣線以東東瀏陽河以以西：大力整合提提升專業(yè)市市場，整合合資源發(fā)展展都市休閑閑業(yè)，建設(shè)設(shè)瀏陽河休休閑產(chǎn)業(yè)帶帶，打造繁繁榮之區(qū)；；瀏陽河以東東：依托隆平高高科技園，，大力發(fā)展展總部工業(yè)業(yè)和樓宇工工業(yè)，加快拉通通路網(wǎng)架構(gòu)構(gòu)，加大基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)，全速速推進(jìn)東岸岸城市化進(jìn)進(jìn)程，打造造創(chuàng)業(yè)之區(qū)區(qū)。京廣線瀏陽河樓宇經(jīng)濟(jì)，，中央商務(wù)務(wù)區(qū)提升專業(yè)市場，建設(shè)瀏陽河風(fēng)光帶依托隆平高高科，發(fā)展總部工工業(yè)和樓宇工業(yè)片區(qū)愿景：：芙蓉區(qū)新新市鎮(zhèn)東岸新區(qū)：：芙蓉區(qū)重重點(diǎn)打造區(qū)區(qū)域，以發(fā)發(fā)展總部工工業(yè)和樓宇宇工業(yè)為主主芙蓉東區(qū)重重點(diǎn)打造工工程----芙蓉蓉生生態(tài)態(tài)新新城城以以高高檔檔住住宅宅、、商商業(yè)業(yè)、、酒酒店店等等芙蓉蓉生生態(tài)態(tài)新新城城位位于于長長沙沙市市芙芙蓉蓉區(qū)區(qū)東東城城區(qū)區(qū)，，北北接接國國家家級級長長沙沙高高新新技技術(shù)術(shù)開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)，，南南區(qū)區(qū)瀏瀏瀏瀏河河，，占占地地22.85平方方公公里里，，是是省省會會長長沙沙針針外外輻輻射射和和溝溝通通的的東東大大門門，，也也是是芙芙蓉蓉區(qū)區(qū)實(shí)實(shí)施施““優(yōu)優(yōu)趨趨帶帶動(dòng)動(dòng)、、集集約約提提升升、、強(qiáng)強(qiáng)西西拓拓東東、、和和諧諧共共進(jìn)進(jìn)””的的重重點(diǎn)點(diǎn)開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)區(qū)區(qū)域域。。A、C、E地塊塊主主要要位位于于遠(yuǎn)遠(yuǎn)大大路路兩兩廂廂，，規(guī)規(guī)劃劃開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)商商業(yè)業(yè)、、金金融融、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)等等項(xiàng)項(xiàng)目目。。尤尤其其是是瀏瀏瀏瀏河河風(fēng)風(fēng)光光帶帶條條密密相相東東的的地地塊塊，，有有利利于于開開發(fā)發(fā)高高檔檔項(xiàng)項(xiàng)目目；；B、D、F、G地塊主要分布布在人民東路路兩廂，人民民路作為貫穿穿長沙東西的的主要干道，，規(guī)劃開發(fā)建建設(shè)高檔寫字字塊、商業(yè)步步行街、星級級級級酒店以以及高檔住宅宅區(qū)等芙蓉東區(qū)重點(diǎn)點(diǎn)打造項(xiàng)目----隆平高科技園園，現(xiàn)已200余家企業(yè)入園園，現(xiàn)階段至至未來三年重重點(diǎn)在總部基基地和火矩創(chuàng)創(chuàng)業(yè)中心的招招商工業(yè)園區(qū)總部基地區(qū)域隆平高科技園園發(fā)展方向?qū)⒁云髽I(yè)總部部基地、房地地產(chǎn)業(yè)、第三三產(chǎn)業(yè)為主；；合平村為重重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域域。（隆平高科管管委會招商辦辦孫量）隆平高科技園園區(qū)域土地量量大，待開發(fā)發(fā)土地多。隆平高科技園園規(guī)劃結(jié)構(gòu)為為“一線、四四圈、八區(qū)””①長沙恒德置業(yè)業(yè)有限公司（（占地441畝，項(xiàng)目暫定定名“東湖一一號”，300畝規(guī)劃建獨(dú)棟棟別墅），上上半年拆遷完完成，今年內(nèi)內(nèi)會所建成；；②隆科高科管委委會總部；③隆平高科總部部④大漢建材城總總部；⑤頤爾康（保健健）總部；⑥蘇寧電器湖南南大區(qū)總部（（在談）①人民東路延長長線兩廂綜合合產(chǎn)業(yè)軸線；；總部辦公圈圈、總部新型型產(chǎn)業(yè)圈、東東湖生態(tài)休閑閑圈以及瀏陽陽河生態(tài)居住住圈；園區(qū)由由8個(gè)功能區(qū)構(gòu)成成，分別是工工業(yè)總部辦公公區(qū)、工業(yè)總總部研發(fā)區(qū)、、總部商貿(mào)服服務(wù)區(qū)、總部部新型產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)、東湖高尚尚住宅區(qū)、濱濱河商業(yè)休閑閑區(qū)、村民安安置新社區(qū)以以及產(chǎn)業(yè)拓展展區(qū)。②③④⑤⑥芙蓉生態(tài)新城城規(guī)劃中“三三縱三橫”路路網(wǎng)三年“織織”成，雙揚(yáng)揚(yáng)路已率先動(dòng)動(dòng)工，今年7月通車東岸鄉(xiāng)道路基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)將逐步完善善，形成營盤東路延長長線、遠(yuǎn)大路、人民東路橫貫東西，雙楊路、紅旗路、長榔路連接南北，由由六條主干道道交織的“三三縱三橫”路路網(wǎng)格局；同同時(shí)，與農(nóng)園園路、龜山路路、京珠輔道道、望龍路、、科教路、合合平路等公路路互為補(bǔ)充，，組成四通八八達(dá)的交通網(wǎng)網(wǎng)。小結(jié)：東岸新新區(qū)在長沙的的發(fā)展中所承承擔(dān)的角色芙蓉區(qū)東拓最最具發(fā)展?jié)摿αΦ膮^(qū)域1芙蓉區(qū)的新市市鎮(zhèn)2區(qū)域內(nèi)的隆平平高科技園國國家重點(diǎn)工程程，產(chǎn)業(yè)發(fā)展展迅速3項(xiàng)目規(guī)模價(jià)值值：區(qū)域內(nèi)首首席規(guī)模大盤盤，復(fù)合住宅宅、商業(yè)、酒酒店、公建、、教育、加油油站等多種形形態(tài)項(xiàng)目凈凈用地地面積積394680平米項(xiàng)目總總建筑筑面積積987683平米（地上上面積積）建設(shè)內(nèi)內(nèi)容：：住宅、、商業(yè)業(yè)、酒酒店、、學(xué)校校其中：：住宅宅面積積742080平米公建面面積189436平米文化娛娛樂26922平米可售建建筑面面積958438平米(其中含含五星星級酒酒店面面積)教育28266平米加油站站979平米容積率率2.51項(xiàng)目絕絕對的的規(guī)模模優(yōu)勢勢，目目前芙芙蓉區(qū)區(qū)還無無超過過百萬萬方的的大盤盤。角色篇篇：項(xiàng)項(xiàng)目地地塊在在東岸岸新區(qū)區(qū)及芙芙蓉區(qū)區(qū)的發(fā)發(fā)展中中承擔(dān)擔(dān)什么么樣的的角色色？w本項(xiàng)目營盤東路路遠(yuǎn)大路人民東路路隆平路萬家家麗麗路路京珠珠高高速速武廣客運(yùn)運(yùn)專線紅旗路路（2010年底動(dòng)工工）人民東路路延長線線2010年下半年年動(dòng)工雙揚(yáng)路（在建7月完工））交通優(yōu)勢勢：交通通路網(wǎng)四四通八達(dá)達(dá)，提高高出行的的便利性性人民東路路：其延長線線今年下下半年動(dòng)動(dòng)工，從從隆平高高科技園園至黃花花機(jī)場全長11.95公里，僅5-10分鐘車程程，被稱稱為“長沙第二二機(jī)場高高速”營盤東路路：規(guī)劃營盤盤東路在在經(jīng)過瀏瀏陽河段段將修建大橋，營盤路的的東延道路路工程計(jì)劃劃今年年底底動(dòng)工紅旗路：北接星沙沙大道，南南向道路將將于年底動(dòng)動(dòng)工，直達(dá)達(dá)武廣高鐵鐵專線車站站，經(jīng)過瀏瀏陽河地段段將修建一一座跨河橋，界時(shí)，從從隆平高科科園內(nèi)到武廣僅需需5分鐘離世界之心心最近的地地方，聆聽聽世界的心心跳武廣新城黃花機(jī)場城市中心星沙片區(qū)5-10分鐘車程5分鐘車程10分鐘車程20分鐘車程待道路交通通系統(tǒng)完善善后，項(xiàng)目目地到機(jī)場場、高鐵站站、火車站站等都只有有10分鐘以內(nèi)的的車程；極極大的方便便了項(xiàng)目到到廣州、深深圳、地州州市及全國國、世界各各地的距離離。軌道交通較較便捷，地地鐵站口臨臨近項(xiàng)目2號線2A線3號線武廣客運(yùn)站站黃花機(jī)場隆平路站馬坡嶺站西三線站規(guī)劃中的地地鐵2A線的西三線線站和馬坡坡嶺站在遠(yuǎn)遠(yuǎn)大路上，，離項(xiàng)目較較近；規(guī)劃中的地地鐵3號線的隆平平路站位于于人民東路路與紅旗路路的交匯處處，離本項(xiàng)項(xiàng)目近在咫咫尺；武廣高鐵在在將經(jīng)過項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)內(nèi)。地理位置優(yōu)優(yōu)勢：瀏陽陽河?xùn)|的新新門戶，東東岸新區(qū)的的形象代言言項(xiàng)目有能力力成為東岸岸新區(qū)的形形象代言，，既承載過過去，又昭昭示未來。。人民路為長長沙連通東東西的一條條主干道，，過人民路路瀏陽河大大橋后，本本項(xiàng)目為東東岸新區(qū)的的第一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，也是是進(jìn)入隆平平高科技園園的新名片片，對于整整個(gè)片區(qū)發(fā)發(fā)展及形象象檔次打造造具有深遠(yuǎn)遠(yuǎn)意義。本項(xiàng)目旺德府建材材、物流城城東岸建材城城大漢建材城城項(xiàng)目離芙蓉蓉區(qū)僅一橋橋之隔，交交通便利，，可享區(qū)政政府周邊成成熟配套本項(xiàng)目旺旺醫(yī)院大潤發(fā)超市市湖南農(nóng)業(yè)大大學(xué)湖南生物機(jī)機(jī)電職院勞動(dòng)人事學(xué)學(xué)校東岸小學(xué)汽車東站東岸建材城城大漢建材城城項(xiàng)目周邊相相關(guān)配套暫暫時(shí)還在規(guī)規(guī)劃打造階階段，主要要以大學(xué)和和建材城為為主，但項(xiàng)項(xiàng)目離芙蓉蓉區(qū)僅瀏陽陽河大橋一一橋之隔，，交通便利利，可享區(qū)區(qū)政府周邊邊成熟配套套。森林生態(tài)公公園婚慶公園濱水公園養(yǎng)生長廊幸福驛站美食長廊時(shí)尚天地濱水公園植被公園（（300多畝）旺德府建材材城芙蓉區(qū)政府府馬王堆蔬菜菜市場小結(jié)：項(xiàng)目目在所在東東岸新區(qū)及及芙蓉區(qū)的的發(fā)展中所所承擔(dān)的角角色項(xiàng)目絕對大大盤優(yōu)勢1芙蓉東區(qū)的的新門戶、、新名片2區(qū)域標(biāo)桿3角色篇湖南中部崛起沿海產(chǎn)業(yè)承承接輕質(zhì)化/上游化/樞紐化單核型城市市三湘第一區(qū)區(qū)承載城市多多重功能長沙芙蓉區(qū)芙蓉區(qū)新脊脊梁東岸新區(qū)芙蓉生態(tài)新新城片區(qū)城市新中心心城市新形象象本項(xiàng)目標(biāo)桿物業(yè)復(fù)合功能機(jī)會篇Part2政府遠(yuǎn)期規(guī)規(guī)劃專業(yè)市市場向東搬搬遷，東岸岸新區(qū)將成成為家居建建材等專業(yè)業(yè)市場的聚聚集地，也也將增加區(qū)區(qū)域內(nèi)長住住和暫住人人口約近6萬人本項(xiàng)目旺德府建材材、物流城城東岸建材城城大漢建材城城馬王堆商圈圈的改造，，打造高檔檔商業(yè)區(qū)，，馬王堆蔬蔬菜市場等等將東遷（（營銷輻射射全國20多個(gè)省市，400多個(gè)縣區(qū)）；三湘南湖市市場也將落落戶東岸鄉(xiāng)鄉(xiāng)（現(xiàn)規(guī)模模擁有商家家3000余戶）；馬王堆蔬菜市場三湘南湖市場芙蓉區(qū)需要要什么樣的的新城鎮(zhèn)？？機(jī)遇篇：芙芙蓉新區(qū)形形成的時(shí)代代契機(jī)土地優(yōu)勢：：芙蓉區(qū)瀏陽陽河以西區(qū)區(qū)域發(fā)展已已基本飽和和，唯有芙芙蓉新區(qū)尚尚有土地可可開發(fā)；區(qū)位優(yōu)勢：：武廣新城片片區(qū)已成熟熟，紅旗路路拉通后，，項(xiàng)目距武武廣僅5分鐘車程，，可借武廣廣之勢，做武廣片區(qū)區(qū)的跟隨者者；本區(qū)域是芙芙蓉區(qū)東拓拓的核心區(qū)區(qū)域，也是是隆平高技技園的重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域，目目前周邊項(xiàng)項(xiàng)目甚少，，完全有能能力做區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者；人口增加：：幾大專業(yè)市市場的搬遷遷將給區(qū)域域內(nèi)帶來巨巨大的財(cái)政政、經(jīng)濟(jì)收收入及人口口數(shù)量新區(qū)功能拆解解承載著城市功功能發(fā)展、升升級多重價(jià)值值，目前專業(yè)業(yè)市場已部分分入駐形成初初步的規(guī)模；；居住功能的達(dá)達(dá)成盡管在有有效的實(shí)施中中，但仍處于于培育階段；；商業(yè)功能和文文化功能的達(dá)達(dá)成由于本身身要求的特殊殊性，無論在在目前還是在在遠(yuǎn)期都需要要深化。居住、商業(yè)、、文化功能的的實(shí)現(xiàn)?---------我們的任務(wù)與與機(jī)會！新區(qū)功能的各各自承載的定定位并非都是是一樣的，居居住功能是城城市宜居價(jià)值值的體現(xiàn)、商商業(yè)功能是新新區(qū)經(jīng)濟(jì)職能能的輔助點(diǎn)、、文化功能是是新區(qū)精神特特質(zhì)的核心。。機(jī)遇篇：客戶戶訪談芙蓉區(qū)客戶訪訪談：現(xiàn)實(shí)發(fā)展志在在必得訪談人員：中原員工6人訪談時(shí)間：2010年4月5日-4月10日訪談對象：政府機(jī)關(guān)人士士、房地產(chǎn)開開發(fā)的專業(yè)人人士、主流媒媒體、普通居居民等訪談目的：明晰芙蓉區(qū)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)發(fā)展的狀狀況及需求樣本容量：20人（政政府人人士：：7人；房房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)業(yè)人士士：5；主流流媒體體：3；普通通居民民：5人。））部分訪訪談問問題：：芙蓉區(qū)區(qū)的未未來發(fā)發(fā)展；；芙蓉區(qū)區(qū)的城市市規(guī)劃劃發(fā)展展，對對東岸岸鄉(xiāng)片片區(qū)的的定位位，對對項(xiàng)目目地塊塊的看看法；；芙蓉區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀，，客戶戶構(gòu)成成；對芙蓉蓉區(qū)發(fā)發(fā)展的的看法法，看看好哪哪個(gè)區(qū)區(qū)位？？為什什么？？對芙蓉蓉東區(qū)區(qū)的看看法，，對項(xiàng)項(xiàng)目地地塊的的看法法；對芙蓉蓉東區(qū)區(qū)住宅宅、商商業(yè)、、酒店店、商商業(yè)機(jī)機(jī)會的的看法法？……機(jī)遇篇篇：客客戶訪訪談客戶訪訪談基基本觀觀點(diǎn)匯匯總表表類別內(nèi)容政府相關(guān)人士房地產(chǎn)專業(yè)人士主流媒體普通居民芙蓉區(qū)發(fā)展與規(guī)劃芙蓉區(qū)的規(guī)劃主要是棚戶區(qū)的改造、瀏陽河沿江風(fēng)光帶打造及芙蓉東區(qū)的發(fā)展芙蓉區(qū)中心位置已無地可開發(fā)，只能往東走，東邊有發(fā)展空間三湘第一區(qū)，接下來芙蓉區(qū)往東，過瀏陽河橋芙蓉生態(tài)新城的打造是重點(diǎn)之一不知道到底怎么規(guī)劃，但是好像只有往東邊還可以發(fā)展；我們拆遷能補(bǔ)點(diǎn)錢東岸新區(qū)芙蓉區(qū)發(fā)展的重點(diǎn)之一，東拓是必然，芙蓉區(qū)東拓的重點(diǎn)區(qū)域東岸鄉(xiāng)還有一些土地，接下來的重點(diǎn)應(yīng)該是隆平高科那一片路拉通后離武廣、機(jī)場、火車站都很近，很方便現(xiàn)在基本購物、生活要過河，不過聽說政府以后在這里什么都會建，會很方便區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)情況目前東岸新區(qū)項(xiàng)目尚少，規(guī)劃以后是以商業(yè)、住宅、專業(yè)市場、酒店為主只能去開發(fā)那一片了，并且瀏陽河?xùn)|的項(xiàng)目都賣得七七八八后將自然的往東發(fā)展目前還沒有幾個(gè)項(xiàng)目，都在四千以下很多安置房，以后拆遷就只補(bǔ)錢了，不補(bǔ)房，要買商品房對中房地塊的理解是過河后的第一個(gè)大項(xiàng)目，大盤800畝的體量，一定要做標(biāo)桿離機(jī)場和高鐵都較近，做高檔的酒店和住宅地塊很好，過河就到了，還可以看到一些河景對中房地塊的建議希望做出品質(zhì)和檔次，成為片區(qū)內(nèi)的面子工程交通如此便利，做酒店的機(jī)會很大，還有集中式及配套商業(yè)新市鎮(zhèn)，新地標(biāo)做一些滿足居民需求的公共設(shè)施比較好客戶訪訪談基基本觀觀點(diǎn)關(guān)關(guān)鍵詞詞芙蓉區(qū)區(qū)發(fā)展展與規(guī)規(guī)劃：：三湘第第一區(qū)區(qū)，“強(qiáng)西拓拓東”，東邊邊有較較大的的發(fā)展展空間間和潛潛力東岸新新區(qū)印印象：：政府東東拓的的重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域域區(qū)域內(nèi)內(nèi)房地地產(chǎn)市市場：：區(qū)域內(nèi)內(nèi)房地地產(chǎn)市市場不不成熟熟，政政府規(guī)規(guī)劃前前景好好對中房房地塊塊的看看法：：過河后后的門門戶工工程，，新地地標(biāo)，，新市市鎮(zhèn)對中房房地塊塊的建建議：：芙蓉區(qū)區(qū)未來來的核核心區(qū)區(qū)，強(qiáng)強(qiáng)西拓拓東的的銜接接地帶帶，居居住、、文化化、商商業(yè)綜綜合區(qū)區(qū)，宜宜居，，大量量公建建項(xiàng)目展展望：：契合合芙蓉蓉區(qū)東東拓的的趨勢勢，順順應(yīng)城城芙蓉蓉區(qū)及及長沙沙發(fā)展展的需需要，，規(guī)劃劃綜合合住宅宅、商商業(yè)、、酒店店、公公建的的復(fù)合合物業(yè)業(yè)，打打造標(biāo)標(biāo)桿形形象、、宜居居環(huán)境境、文文化氛氛圍、、商業(yè)業(yè)潛力力為一一體的的綜合合價(jià)值值，代代言城城市未未來的的精神神氣質(zhì)質(zhì)。外部部推推力力內(nèi)部部推推力力芙蓉蓉區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展的的需需要要客戶戶的的需需要要新市市鎮(zhèn)鎮(zhèn)特特點(diǎn)點(diǎn)：：城城市市擴(kuò)擴(kuò)張張的的趨趨勢勢與與核核心心新市市鎮(zhèn)鎮(zhèn)形形象象：區(qū)域域/城市市綜綜合合功功能能；；新新氣氣質(zhì)質(zhì)中房房地地塊塊特特征征：：芙芙蓉蓉區(qū)區(qū)東東拓拓的的核核心心中房房地地塊塊特特征征：：新新區(qū)區(qū)的的標(biāo)標(biāo)志志；；芙芙蓉蓉東東區(qū)區(qū)靈靈魂魂的的未未來來核核心心項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展機(jī)機(jī)機(jī)機(jī)遇遇：：代代言言城城市市未未來來的的精精神神氣氣質(zhì)質(zhì)市場場篇篇Part3市場場篇篇長沙沙市市場場現(xiàn)現(xiàn)狀狀怎怎樣樣？？項(xiàng)目目所所在在板板塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀怎怎樣樣？？一、、長長沙沙住住宅宅市市場場研研究究住宅宅市市場場現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析住宅宅市市場場供供應(yīng)應(yīng)量量分分析析住宅宅市市場場成成交交量量分分析析住宅宅市市場場成成交交價(jià)價(jià)分分析析住宅宅市市場場存存量量、、供供需需分分析析幾大大板板塊塊研研究究各個(gè)個(gè)板板塊塊發(fā)發(fā)展展情情況況供應(yīng)情況/銷售情況/價(jià)格情況潛在開發(fā)量情情況客戶特征二、項(xiàng)目所在在板塊（東岸岸新區(qū)）研究究項(xiàng)目所在板塊塊房地產(chǎn)現(xiàn)狀狀競爭項(xiàng)目分析析在售、潛在項(xiàng)項(xiàng)目研究長沙宏觀大市市情況Part3.1整體市場政策房價(jià)成政策出出臺主因：樓市價(jià)格持續(xù)續(xù)快速上漲，，整體樓市投投資、投機(jī)行行為盛行導(dǎo)致致中央快速出出臺415新政，且此次次調(diào)控力度強(qiáng)強(qiáng)大，影響力力廣度深度大大2010年3月份，70個(gè)大中城市房房屋銷售價(jià)格格同比上漲11.7%，達(dá)到近年來來新高；一線城市：10年3月份與09年同期相比平平均上漲55％；二線城市：四四大二線城市市10年3月份與09年同期相比平平均上漲47％；整體市場政策2010年第1季度，新增人人民幣貸款高高達(dá)2.6萬億元，占09年全年信貸投投放量的27％，預(yù)計(jì)達(dá)全全年總貸款量量的35％，投放過量量。2010年第1季度，居民消消費(fèi)價(jià)格指數(shù)數(shù)CPI同比上漲2.2%，達(dá)到自08年以來的高峰峰，同時(shí)工工業(yè)品出廠價(jià)價(jià)格同比上漲漲5.2%，已連續(xù)9個(gè)月上漲；房價(jià)過快增長長三大原因：：信貸投放過量量、整體市場場供應(yīng)不足、、通脹預(yù)期加加速等因素導(dǎo)導(dǎo)致成為本輪輪房價(jià)過快增增長三大原因因；整體市場政策415政策影響：一一、置業(yè)門檻檻抬高，二次次置業(yè)需求被被壓制，觀望望情緒短期內(nèi)內(nèi)盛行；二二、短期內(nèi)房房價(jià)將小幅調(diào)調(diào)整，長期調(diào)調(diào)整的可能性性不大，開發(fā)發(fā)商開發(fā)更謹(jǐn)謹(jǐn)慎信貸政策政策背景核心內(nèi)容市場效果07年的“9.27政策”房價(jià)快速上漲；市場上投資、投機(jī)行為盛行1、購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例丌得低于20%；連續(xù)16個(gè)月成交量下降，成交價(jià)格下降2、對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例丌得低于30%；3、對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例丌得低于40%，貸款利率丌得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。10年的“4.15政策”房價(jià)快速上漲；市場上投資、投機(jī)行為盛行1、購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例丌得低于30％；

2、貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例丌得低于50％,貸款利率丌得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍；3、對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平；對二線城市（（長沙）的影影響：對于首次置業(yè)業(yè)90㎡以下的業(yè)主和和資金充裕性性投資客影響響不大；反而而對于改善性性業(yè)主和散客客投資影響比比較大。對客戶來源以以省內(nèi)區(qū)域?yàn)闉橹鞯臉潜P，，異地購房政政策的負(fù)面影影響不大。緊縮的信貸政政策短期內(nèi)必必然會對市場場信心帶來影影響，市場必必然形成觀望望趨勢。政府在供應(yīng)和和監(jiān)督方面加加強(qiáng)了工作，，傳達(dá)了國家家要加強(qiáng)調(diào)控控房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的信號，中中原認(rèn)為，隨隨后將有一系系列調(diào)控政策策出臺，房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)即將進(jìn)入趨趨緊發(fā)展階段段。從政策執(zhí)行方方面來看，目目前長沙各大大銀行對二套套房的界定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)比以前更更嚴(yán)格，將更更為準(zhǔn)確的打打擊投機(jī)與短短期投資需求求。5409年以來，長沙沙市經(jīng)濟(jì)形勢勢良好，位于于中部六省會會城市GDP排名中居第三位；商品房成交均均價(jià)居六省會會城市末位，與武漢、太太原、合肥等等地差距明顯顯，價(jià)格洼地地尚未填平長沙總體經(jīng)濟(jì)濟(jì)勢頭趨好，，房地產(chǎn)升值值空間較大整體市場總體經(jīng)濟(jì)與房房價(jià)5506年以來，長沙沙樓市穩(wěn)步走走上快車道，，量價(jià)同步上上揚(yáng)從成交量來來看，長沙沙整體消化化量穩(wěn)步提提升，09年達(dá)到最高高峰；考慮2010年宏觀政策策和貸款政政策等收緊緊，今年年年成交量在在保守估計(jì)在在800萬方；在中部六省省會城市中中，長沙一一直處于價(jià)價(jià)格洼地；；近年來價(jià)價(jià)格突飛猛猛漲，商品品住宅從04年的2691元/平米漲至09年的4120元/平米，年均漲幅幅達(dá)11.56%；預(yù)計(jì)2010年長沙整體體成交均價(jià)價(jià)在4600元/㎡左右；整體市場年度量價(jià)走走勢56首季度市場場供應(yīng)量較較少，政策策面影響開開發(fā)商推售售進(jìn)度09年純商品房房累計(jì)供應(yīng)應(yīng)量量770萬方，較之08年885萬方供應(yīng)量量有所減少少；10年1-3月由于春節(jié)和政策策面影響，，開發(fā)商放放慢推售節(jié)節(jié)奏，供應(yīng)應(yīng)量萎縮，，1-3月總供應(yīng)量量230萬方市場供供不應(yīng)求。。整體市場供應(yīng)5709年市場迅速速回暖，2010年市場再上上高位，4.15新政出臺，，全國房地地產(chǎn)市場將將受一定程程度的影響響09年純商品房房累計(jì)成交交量1005萬方，，長長沙沙歷歷年年市市場場年年去去化化首首次次突突破破上上千千萬萬；；10年3月，，長長沙沙成成交交市市場場大大幅幅上上揚(yáng)揚(yáng)。。4月15日，關(guān)于于首套房房90平米以上上首付30%，二套房房首付50%的新政已已出臺，，全國房房地產(chǎn)市市場將受受一定程程度的影影響整體市場場成交量58整體市場場2010年1月-3月，長沙沙內(nèi)五區(qū)區(qū)累計(jì)住住房供應(yīng)應(yīng)套數(shù)21889套,銷售25635套；90-120㎡㎡面積段產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)最大，，出現(xiàn)供供過于求求現(xiàn)象；；從供求關(guān)關(guān)系來看看，各面面積段產(chǎn)產(chǎn)品均供供不應(yīng)求求，120㎡㎡以上產(chǎn)品品最暢銷銷。2010年1月-3月長沙市市各類產(chǎn)產(chǎn)品供銷銷情況整體市場場供銷倒倒掛，市市場空缺缺較大，，其中120㎡以上戶戶型缺口口最大，，供不應(yīng)應(yīng)求；項(xiàng)目

戶型供（套）比例銷（套）比例供-銷（套）供銷比≤60㎡295713.51%369614.42%-7390.860-90㎡593727.12%628824.53%-3510.9490-120㎡624128.51%520420.30%10371.2120-144㎡383117.50%641225.01%-25810.6＞144㎡292313.35%403515.74%-11120.72合計(jì)21889100.00%25635100.00%-37460.85供銷比5910年首季度度價(jià)格持持續(xù)走高高，3月價(jià)格小小幅回落落2010年3月，長沙沙市內(nèi)五五區(qū)新建建住宅價(jià)價(jià)格依次次4575元/平米，與與09年同期相相比上漲漲14.03%；環(huán)比下下跌2.03%。3月成交排排行榜上上高價(jià)房房源眾多多，湘江江世紀(jì)城城3月成交均均價(jià)達(dá)到到5500元/平米，錦錦湘國際際星城、、長大彩彩虹都、、新城新新世界、、融圣國國際、上上海城以以及恒大大綠洲、、恒大城城等眾多多高價(jià)房房提升整整體市場場價(jià)位。。整體市場場價(jià)格整體市場場2010年3月掛牌出出讓土地地成交2宗，成交土土地占地地面積7.03萬平米，環(huán)比下跌跌37.62%。政策對開開發(fā)商拿拿地成本本限制，，防止房地地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格泡沫沫；一定程度度上延緩緩了2010年開發(fā)商商拿地節(jié)節(jié)奏；開發(fā)商拿拿地節(jié)奏奏放緩，，主要開開發(fā)09年成交地地塊掛牌編號成交時(shí)間宗地位置宗地面積規(guī)劃用途容積率成交價(jià)競得人[2010]網(wǎng)掛014號2010-3-3016:08長沙市天心區(qū)環(huán)保工業(yè)園11237.55平方米商業(yè)≤1.51220.0萬元長沙天亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司[2009]網(wǎng)掛023號恢復(fù)掛牌2010-3-1118:40長沙市雨花區(qū)洞井鎮(zhèn)牛頭村村民委員會65860.15平方米商業(yè)、住宅商業(yè)≤5.5、住宅≤3.024509.0萬元湖南宏聚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地61整體樓市市現(xiàn)狀趨趨好，新新政對樓樓市有一一定的沖沖擊，開開發(fā)模式式需謹(jǐn)慎慎120㎡㎡戶型需求求缺口最最大，供供不應(yīng)求求；長沙樓樓市穩(wěn)穩(wěn)步走走上快快車道道，量量價(jià)同同步上上揚(yáng)成交均均價(jià)穩(wěn)穩(wěn)步上上揚(yáng)，，成交交量支支撐價(jià)價(jià)格遞遞增趨趨勢長沙總總體經(jīng)經(jīng)濟(jì)勢勢頭趨趨好，，房價(jià)價(jià)升值值空間間巨大大1234整體市場樓市新政對對市場有一一定程度的的影響，但但開發(fā)力度度上仍需謹(jǐn)謹(jǐn)慎5芙蓉區(qū)區(qū)域域市場情況況Part3.263五區(qū)內(nèi)供應(yīng)應(yīng)最小，中中心區(qū)域開開發(fā)飽和，，區(qū)域發(fā)展展將呈現(xiàn)向向東自然擴(kuò)擴(kuò)展態(tài)勢芙蓉區(qū)住宅宅市場供銷狀況金鷹月湖板塊尚東板塊經(jīng)開星沙板塊市府麓谷板塊中心城區(qū)板塊麓南含浦板塊新南城板塊武廣新城板塊芙蓉北板塊東岸新城板板塊2008年2010年3月份芙蓉區(qū)區(qū)取得預(yù)售證證但未銷售售新建商品品房進(jìn)17萬方左右，，區(qū)域內(nèi)地地產(chǎn)消化快快；有效供供應(yīng)不足呈呈現(xiàn)開發(fā)飽飽和狀態(tài)；；未來芙蓉區(qū)區(qū)除5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)的的中心舊城城改造外，，將呈現(xiàn)向向東自然拓拓展態(tài)勢；；64芙蓉區(qū)供應(yīng)應(yīng)量不足，，處于嚴(yán)重重供小于求求狀態(tài)2009年1月-2010年3月芙蓉區(qū)純純商品住宅宅供應(yīng)63萬方，銷售售113萬方，處于于嚴(yán)重供小小于求狀態(tài)態(tài)由于可開發(fā)發(fā)地塊較少少供應(yīng)不足足，后期發(fā)發(fā)展將向東東發(fā)展本案案區(qū)域；芙蓉區(qū)住宅宅市場2009年1月-2010年3月芙蓉區(qū)區(qū)銷售情情況2009年1月-2010年3月芙蓉區(qū)區(qū)供應(yīng)供銷狀況況2009年1月-2010年3月芙蓉區(qū)區(qū)供銷量量對比65區(qū)域發(fā)展展高于整整體市場場，但板板塊內(nèi)發(fā)發(fā)展不均均，板塊塊之間價(jià)價(jià)格水平平差距大大2010年3月份芙蓉蓉區(qū)成交交價(jià)格芙蓉區(qū)純純商品房房價(jià)格4960元/平米，環(huán)環(huán)比跌幅幅為24.75%；芙蓉區(qū)各各版塊之之間價(jià)格格水平差差距較大大，尤其其本案所所在板塊塊均價(jià)在在3900元/平米左右右；10年3月長沙市市五區(qū)純純商品房房、住宅宅成交價(jià)價(jià)格柱狀狀圖資資料料來源：：長沙房房地局政政務(wù)網(wǎng)中中原地地產(chǎn)研究究中心分分析整理理芙蓉區(qū)住住宅市場場2010年長沙房房地產(chǎn)市市場價(jià)格格分析市府板塊塊均價(jià)：4100元/㎡北城板塊塊均價(jià)：4380元/㎡麓南板塊塊均價(jià)：4300元/㎡中心板塊塊均價(jià)：5900元/㎡新南城板板塊均價(jià)：4400元/㎡人民東板板塊均價(jià)：4900元/㎡武廣新城城板塊均價(jià)：4500元/㎡星沙板塊塊均價(jià)：4500元/㎡東岸新區(qū)區(qū)均價(jià)：3900元/㎡價(jià)格66區(qū)域供應(yīng)應(yīng)缺口較較大，住住宅供應(yīng)應(yīng)缺口達(dá)達(dá)54萬方09年1月-10年3月芙蓉區(qū)純商品房房、住宅宅存量分分別為-62萬方、-54萬方；供應(yīng)缺口口較大；；芙蓉區(qū)住住宅市場場存量項(xiàng)目區(qū)域商品房（單位：萬平米）住宅（單位：萬平米）批準(zhǔn)預(yù)售面積銷售面積存量批準(zhǔn)預(yù)售面積銷售面積存量開福區(qū)293.32357.35-64.03264.55339.18-74.63天心區(qū)140.26208.07-67.81115.75188.84-73.09雨花區(qū)384.98446.72-61.74338414.12-76.12岳麓區(qū)244.46255.75-11.29225.4241.86-16.46芙蓉區(qū)73.88136.24-62.3659.26113.64-54.38全市1136.91404.13-267.231002.961297.64-294.6809年1月-10年3月長沙純純商品房房、住宅宅存量情情況67芙蓉區(qū)住住宅市場場區(qū)域供應(yīng)應(yīng)缺口較較大，住住宅供應(yīng)應(yīng)缺口達(dá)達(dá)54萬方區(qū)域內(nèi)內(nèi)板塊塊間發(fā)發(fā)展不不均，，價(jià)格格水平平差距距大芙蓉區(qū)區(qū)供應(yīng)應(yīng)量嚴(yán)嚴(yán)復(fù)不不足，，供不不應(yīng)求求;123東岸新新區(qū)板板塊房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)潛力力巨大大區(qū)域競競爭格格局Part3.369板塊周周邊市市場格格局：：九大大住宅宅板塊塊各具具發(fā)展展資源源，特特征明明顯；；項(xiàng)目目所處處東岸岸新城城板塊塊，處處于周周邊三三大板板塊的的輻射射區(qū)，，未來來將面面臨周周邊版版塊競競爭擠擠壓新南城城板塊塊：省府落落戶、、長株株潭融融城等等區(qū)域域利好好構(gòu)筑筑良好好前景景，目目前城城市面面貌較較好，，配套套逐漸漸成熟熟，大大盤聚聚集，，未來來將有有大量量土地地開發(fā)發(fā)武廣新新城板板塊：：與中中心城城區(qū)距距離近近隨著著體育育新城城、武武廣新新城的的建設(shè)設(shè)，區(qū)區(qū)域升升值空空間高高，大大型高高尚住住宅區(qū)區(qū)是本本板塊塊的代代名詞詞中心城城區(qū)板板塊：：城市核核心區(qū)區(qū)域，，商業(yè)業(yè)繁榮榮，配配套成成熟，，可開開發(fā)土土地有有限，，開發(fā)發(fā)強(qiáng)度度高，，房價(jià)價(jià)居高高不下下，居居住和和投資資價(jià)值值日益益提升升芙蓉北北板塊塊：山水資資源豐豐富，，隨著著新河河三角角洲的的建設(shè)設(shè)和火火車北北站的的搬遷遷，以以及金金霞物物流等等政府府重點(diǎn)點(diǎn)工程程的建建設(shè)，，強(qiáng)有有力地地拉動(dòng)動(dòng)了本本區(qū)域域的發(fā)發(fā)展市府麓麓谷板板塊：：市府西西遷帶帶來區(qū)區(qū)域利利好，，自然然環(huán)境境較佳佳，市市政配配套逐逐漸完完善，，市民民對一一江之之隔的的心理理距離離逐漸漸得到到改善善麓南含含浦板板塊：：山水資資源豐豐富，，高校校密集集，文文化氣氣息濃濃厚，，但離離中心心城區(qū)區(qū)距離離較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，生生活配配套有有待完完善金鷹鷹月月湖湖板板塊塊：：配套套成成熟熟，，居居住住環(huán)環(huán)境境較較佳佳自自然然環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)美美，，旅旅游游資資源源豐豐富富，，適適宜宜居居住住金鷹月湖湖板塊經(jīng)開·星沙板塊塊：星沙片區(qū)區(qū)企業(yè)密密集，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人口口眾多，，產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)動(dòng)了該板板塊的開開發(fā)濱河尚東東板塊：：市政和和生活配配套成熟熟，加上上瀏陽河河風(fēng)光帶帶的建設(shè)設(shè)，人居居環(huán)境更更加完善善尚東板塊經(jīng)開星沙沙板塊市府麓谷谷板塊中心城區(qū)板塊麓南含浦浦板塊新南城板塊武廣新城城板塊芙蓉北板塊東岸新城城板塊區(qū)域競爭爭格局根據(jù)區(qū)位位分布分分析：本本項(xiàng)目周周邊還有有三大區(qū)區(qū)域未來來將成為為項(xiàng)目主主要競爭爭對手：：尚東區(qū)域域、星沙沙區(qū)域、、武廣新新城區(qū)域域。尚東板塊塊：東城芙蓉蓉區(qū)為主主，大大致南以以長沙大大道為界界、西以以東二環(huán)環(huán)為界、、東以瀏瀏陽河為為界；武廣新城：長沙體育館周周邊為代表，，延伸到武廣廣客運(yùn)站，為為現(xiàn)進(jìn)城東開開發(fā)的最熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域；經(jīng)開星沙區(qū)：：京珠高速以東東、長永高速速以北區(qū)域，，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶帶動(dòng)地產(chǎn)發(fā)展展，作為今年年地產(chǎn)成長性性非常好的新新區(qū)；金鷹月湖板塊尚東板塊經(jīng)開星沙板塊市府麓谷板塊中心城區(qū)板塊麓南含浦板塊新南城板塊武廣新城板塊芙蓉北板塊東岸新城板塊塊區(qū)域競爭：基基于區(qū)域分布布現(xiàn)狀鎖定三三大區(qū)域競爭爭。71經(jīng)開星沙板塊塊：片區(qū)企業(yè)業(yè)密集，產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)了了該板塊的開開發(fā),未來推售量約約500萬方以上區(qū)域：依托長長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)的資資金流、物流流和人流的強(qiáng)強(qiáng)有力拉動(dòng)以以及自然生態(tài)態(tài)環(huán)境，帶動(dòng)動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展供應(yīng)：目前在在售樓盤較多多，后續(xù)供應(yīng)應(yīng)量較大物業(yè)類型：別別墅、小高層層價(jià)格：均價(jià)在在3800元/㎡左右；客戶：星沙客客戶只占30%左右，打破了了以區(qū)域性客客戶為主的傳傳統(tǒng)；長沙市市區(qū)客戶占50%左右，已經(jīng)成成為星沙的核核心客戶構(gòu)成成，以普通通公司職員、、教師、公務(wù)務(wù)員以及個(gè)體體戶為主；首首次置業(yè)客戶戶占絕對主流流區(qū)域競爭格局局樓盤名稱體量（萬平米）存量（萬平米）物業(yè)在售產(chǎn)品價(jià)格鵬基諾亞山林150120洋房、別墅洋房8-15#：(聯(lián)排230-300，雙拼290-330，獨(dú)棟380-500)聯(lián)排均價(jià)4500，雙拼均價(jià)5400，獨(dú)棟均價(jià)6800華潤鳳凰城12090高層60-62平米一房，復(fù)式均價(jià)4200恒基凱旋門7262小高層、高層71-75㎡一房，95㎡兩房及143㎡三房4700楚天世紀(jì)城806026-33層戶型為84、86、88、90㎡的二房，86、114、117、118㎡的三房3300-3630三一街區(qū)424233層80-140兩房，三房未開盤幸福里4333103號棟兩房90、三房110、125預(yù)計(jì)均價(jià)3700左右匯總510約40072濱河尚東板塊塊：眾多高品品質(zhì)樓盤落成成，主要集中中在瀏陽河岸岸，存量100多萬方區(qū)域：芙蓉區(qū)政府所所在地，市政政和生活配套套成熟，聚集集了大量專業(yè)業(yè)市場，高尚尚住宅群；資源：瀏陽河風(fēng)光帶帶供應(yīng)：目前供應(yīng)及及后續(xù)供應(yīng)量量不大，在不不能滿足客戶戶需求的情況況下，必將向向東溢出物業(yè)類型：小高和高層為為主價(jià)格：均價(jià)在4800-5100元/㎡左右客戶：私營企業(yè)主、、企業(yè)中高層層管理人員、、政府官員是是主要客戶構(gòu)構(gòu)成群體濱河尚東板塊區(qū)域競爭格局局樓盤

體量（萬平米）

存量（萬平米）物業(yè)

在售產(chǎn)品

價(jià)格

先鋒東外灘29萬15高層兩房87，三房112-1145100萬科金域藍(lán)灣41萬30高層122三房、四房145-1605200雙水灣30萬30高層80-105兩房129-138三房2+1預(yù)計(jì)均價(jià)4900-5000芙蓉上河圖5萬2高層68-134㎡的二房到四房4900湘域熙岸32萬32高層82-185㎡兩房到四房6000匯總142109.873武廣新城板塊塊：長沙目前前炒得最火的的板塊，眾多多外來開發(fā)商商進(jìn)駐，板塊塊未來升值空空間大區(qū)域：靠近中中心城區(qū)，配配套尚未完善善，周邊聚集集大量專業(yè)市市場，隨著武武廣新城和體體育新城的建建設(shè)，區(qū)域價(jià)價(jià)值空間大供應(yīng)：樓盤數(shù)數(shù)量較多，后后續(xù)供應(yīng)量大大物業(yè)類型：小小高和高層為為主價(jià)格：均價(jià)在在4000-6200元/㎡客戶：企事業(yè)業(yè)管理人員、、公務(wù)員、企企事業(yè)單位職職工等，周邊邊專業(yè)市場人人士成為該板板塊的主要客客源武廣新城板塊區(qū)域競爭格局局主要項(xiàng)目體量（萬平米）存量（萬平米）主力戶型價(jià)格星城映象188二、三房80-1245000盛世華章4025166-180平米四房4700茂華國際湘4720五房（199）4800恒大綠洲6248二房（72-95）\三房（102-233）四房（139-263）6700融科檀香山3018四房洋房170-2907380-9580優(yōu)山美地11112+1和3+1房(60-110㎡)

4900-5100萬科金域華府565625-140㎡（精裝修）7000-8000新華都萬家城33033081-1904900-5300匯總63553474區(qū)域競爭格局局分析濱河尚東板塊塊：配套成熟熟，瀏陽河開開發(fā)帶動(dòng)高品品質(zhì)樓盤開發(fā)發(fā)經(jīng)開星沙板塊塊：大盤2010年將增大放量量東岸新城板塊塊,將面臨三大板板塊版塊競爭爭擠壓123東岸新城板塊塊后續(xù)開發(fā)須須在競爭超越越和板塊聯(lián)動(dòng)動(dòng)中尋找項(xiàng)目開發(fā)發(fā)模式的差異異競爭力武廣新城板塊塊：最熱門板板塊，市場放放量大3區(qū)域客戶發(fā)展展格局Part3.4金鷹月湖板塊尚東板塊塊經(jīng)開開星星沙沙板塊塊市府府麓麓谷谷板塊塊中心心城區(qū)區(qū)板塊塊麓南南含含浦浦板塊塊新南南城城板塊塊武廣廣新新城城板塊塊芙蓉蓉北北板塊塊東岸岸新新城城板板塊塊本項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在板板塊塊未未來來面面臨臨的的客客戶戶競競爭爭和和客客戶戶機(jī)機(jī)遇遇主主要要將將在在周周邊邊三三個(gè)個(gè)板板塊塊中中實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)；；根據(jù)據(jù)個(gè)個(gè)板板塊塊潛潛在在項(xiàng)項(xiàng)目目上上市市情情況況以以及及交交通通路路網(wǎng)網(wǎng)帶帶來來的的客客群群變變化化，，未未來來上上市市量量最最大大的的板板塊塊排排序序依依次次為為：：武武廣廣、、星星沙沙、、尚尚東東：：可可預(yù)預(yù)判判未未來來主主要要客客戶戶競競爭爭強(qiáng)強(qiáng)度度：：第一一客客戶戶競競爭爭區(qū)區(qū)域域：：武廣廣片片區(qū)區(qū)第二二客客戶戶競競爭爭區(qū)區(qū)域域：：尚東板塊塊第三客戶戶競爭區(qū)區(qū)域：星沙板塊塊在售項(xiàng)目目客戶主主要職業(yè)業(yè)為私營業(yè)主主、政府府公務(wù)員員及企事業(yè)單單位中高高層管理理人員，購買需需求以自住為主主，東城片區(qū)區(qū)由于相相對成熟熟、大型型市場較較多，除除周邊客戶戶外，其他城區(qū)區(qū)客戶比例相對對高。項(xiàng)目年齡職業(yè)來源區(qū)域購買需求嘉盛和園25-45以公務(wù)員為主。90%老干局和組織部公務(wù)員自住為主、定向開發(fā)為主芙蓉上河圖25-35城市白領(lǐng)、周邊小私營業(yè)主等項(xiàng)目周邊市場經(jīng)營人員及城市中心區(qū)白領(lǐng)占50%，其他為投資客占據(jù)30%自己居住70%，投資30%雙水灣20-45私營業(yè)主；企事業(yè)單位高管按目前的認(rèn)籌客戶區(qū)域來看，芙蓉區(qū)客戶占70%，其它為各個(gè)區(qū)域的客戶群體自住為主朗郡25-45周邊住戶、建材城個(gè)體戶周邊客戶占30%左右，其他為周邊市場經(jīng)營人員以及周邊居民高科園內(nèi)工作人員；中國銀行占40%；自己居住周邊在售售項(xiàng)目主主力客群群兩大類類：本片片區(qū)原住住民、其其城區(qū)客客群。上述數(shù)據(jù)據(jù)來源于于中原市市場研究究中心客客戶動(dòng)態(tài)態(tài)監(jiān)控部部分定量問卷卷樣本選擇擇：跨期期性、長長時(shí)性區(qū)區(qū)域已售售或在售售競爭項(xiàng)項(xiàng)目成交交及來訪訪客戶江河·雙水灣雄天朗郡郡芙蓉上河河圖定性訪談?wù)剺颖具x擇擇(有效訪談?wù)剺颖?85份)：1、周邊競競爭樓盤盤成交及及來訪客客戶---56批次2、周邊競競品樓盤盤上門客客戶---45批次3、相關(guān)房房地產(chǎn)專專業(yè)人士士---43批次4、望龍村村拆遷安安置客戶戶—41批次5、汽車東東站周邊邊客戶---61批次說明：此此次定量量調(diào)研問問卷由各各項(xiàng)目分分別進(jìn)行行，基于于當(dāng)時(shí)成成交實(shí)際際數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，為為一手信信息來源源，由于于數(shù)據(jù)涉涉及他方方機(jī)密，，問卷將將不在報(bào)報(bào)告中進(jìn)進(jìn)行展示示，敬請請諒解。。1.區(qū)域客戶戶特征--區(qū)域客戶戶研究方方法說明明Q1.區(qū)域內(nèi)外外的產(chǎn)品品的對位位客戶分分別有何何特征？？嘉盛和園園A、項(xiàng)目周周邊區(qū)域域輻射客客戶占絕絕大比例例，主要要集中在在項(xiàng)目周周邊：隆平高科科產(chǎn)業(yè)園園、星沙沙及遠(yuǎn)大大路沿線線企業(yè)工工廠、長長沙縣及及東城公公務(wù)員；；各片區(qū)內(nèi)內(nèi)客戶聚聚集。B、主要職職業(yè)為企事業(yè)單單位中低低層管理理人員及及私營業(yè)業(yè)主、政府公公務(wù)員、、醫(yī)院、、高校職職工、拆拆遷戶，，購買需需求以自自住為主主，濱湖湖東站片片區(qū)由于于是芙蓉蓉區(qū)邊緣緣片區(qū)，，除本地地客戶群群外主要要是周邊邊企業(yè)群群。C、片區(qū)樓樓數(shù)量少少，以中中低端檔檔次樓盤盤為主，，客源多多以首次次過渡為為主。隨隨著片區(qū)區(qū)品牌企企業(yè)的進(jìn)進(jìn)入，產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)的不斷斷增強(qiáng)，，客戶將將由主城城區(qū)及星星沙片區(qū)區(qū)向此匯匯聚，客客源得到到重要補(bǔ)補(bǔ)充?？蛻粑锢砝硖卣骶幼^(qū)域域工作區(qū)域域行業(yè)分布布類型選擇擇年齡特征征家庭周期期教育水平平客戶置業(yè)業(yè)特征置業(yè)目的的置業(yè)用途途置業(yè)次數(shù)數(shù)1.區(qū)域客戶戶特征：：主力客客群以周周邊區(qū)域域?yàn)橹鳎海涸【泳用?企事業(yè)業(yè)職員員+公務(wù)員員，客客群地地緣性性較為為明顯顯，隨隨著品品牌的的引入入，外外圍客客源向向心力力逐步步增強(qiáng)強(qiáng)A、年齡齡結(jié)構(gòu)構(gòu)多元元，年年輕化化趨勢勢明顯顯：25~35歲的單單身青青年、、兩口口青年年、學(xué)學(xué)前家家庭、、學(xué)齡齡家庭庭為現(xiàn)現(xiàn)階段段區(qū)域域主力力客戶戶群體體。B、客戶戶群體體的物物業(yè)類類型選選擇差差異化化明顯顯：大部分分25~35歲的單單身之之家、、兩口口青年年、部部分學(xué)學(xué)前家家庭集集中選選擇2房、小小3房；40歲以上上的中中學(xué)三三代、、中學(xué)學(xué)家庭庭、中中年家家庭、、老年年家庭庭多選選大3房、4房物業(yè)；而而30~40之間的客戶戶群體則呈呈現(xiàn)集中化化選擇狀態(tài)態(tài)。C、區(qū)域客戶戶群體教育育水平相對對一般，多為高中中以下學(xué)歷歷，大專以以上學(xué)歷占占一定比列列80~90㎡小3、2房90~100㎡小3房100~140㎡㎡大3、4房附圖：區(qū)域域客戶物業(yè)業(yè)類型選擇擇示意圖備注：客戶家庭生生命周期分分類單核心家庭庭：青年之之家、空巢巢雙核心家庭庭：青年持持家、小太太陽、后小小太陽三核心家庭庭：孩子三三代、老人人三代1.區(qū)域客戶特特征：購房房大軍以70/80年后為主，，整體呈現(xiàn)現(xiàn)年輕化，，主力客群群選擇集中中化客戶置業(yè)特特征置業(yè)目的置業(yè)用途置業(yè)次數(shù)客戶物理特特征居住區(qū)域工作區(qū)域行業(yè)分布類型選擇年齡特征家庭周期教育水平A、自住居家、、自住過渡渡成為各物業(yè)業(yè)類型客戶戶現(xiàn)階段主主要置業(yè)目目的。B、2房、、小小3房客客戶戶以以首首次次置置業(yè)業(yè)、、小小部部分分投投資資。。C、大大平平層層客客戶戶主主要要為為改善善型型居居