城市規(guī)劃調(diào)研報(bào)告

城市規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)研報(bào)告小組成員：

金琳雄劉遲李駿毅楊棟

章燁驊

案例分析城市綜合體案例分析華貿(mào)中心城市綜合體案例分析

北京華貿(mào)中心是北京市60項(xiàng)重大工程之一,由北京國(guó)華置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，總計(jì)投資額80億人民幣。項(xiàng)目于2003年5月28日正式啟動(dòng)，預(yù)計(jì)2007年底全部竣工，2008年奧運(yùn)會(huì)前全面投入運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目占地超過(guò)30公頃，開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模約百萬(wàn)平米,由三棟高達(dá)百余米的超5A智能寫(xiě)字樓、2座超豪華酒店、Riverwalk水世界商城、國(guó)際公寓、商務(wù)樓和主題公園組成。國(guó)華置業(yè)同時(shí)聯(lián)合多家世界著名專業(yè)設(shè)計(jì)公司及管理咨詢機(jī)構(gòu)，致力將“華貿(mào)中心”打造成長(zhǎng)安街超大型國(guó)際商務(wù)、生活城中之城。項(xiàng)目概況城市綜合體案例分析北京華貿(mào)中心坐落于長(zhǎng)安街國(guó)貿(mào)橋以東900米處，西起西大望路，東臨東四環(huán)，南至通惠河，北臨朝陽(yáng)路。占地面積為39公頃，總建筑面積近100萬(wàn)平方米。由20萬(wàn)平方米的超5A智能寫(xiě)字樓、6萬(wàn)平方米超五星級(jí)酒店、18萬(wàn)平方米華貿(mào)商城?？偼顿Y額達(dá)80億元。地理位置東：東四環(huán)路南：長(zhǎng)安街、SOHO現(xiàn)代城、擎峰西：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、金地中心、國(guó)貿(mào)中心北：朝陽(yáng)路城市綜合體案例分析寫(xiě)字樓區(qū)：面向長(zhǎng)安街，結(jié)合南側(cè)的步行廣場(chǎng)為寫(xiě)字樓提供商業(yè)辦公氛圍；商業(yè)區(qū)、酒店：位于地塊中部，與寫(xiě)字樓圍合成一個(gè)獨(dú)具特色的主題公園，既是對(duì)長(zhǎng)安街商業(yè)的延伸，又為酒店提供了城市公園性空間；公寓：擁有相對(duì)獨(dú)立的公寓花園、水景，花園水景高低錯(cuò)落有致，形成整潔宜人的空間秩序。功能分區(qū)公寓商業(yè)寫(xiě)字樓酒店城市綜合體案例分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1）交通新光天地緊鄰城市地鐵一號(hào)線大望路站，交通優(yōu)勢(shì)較為明顯；2）品牌新光天地匯聚了全球938個(gè)品牌，為華貿(mào)中心的城市綜合體氣勢(shì)奠定基礎(chǔ)，也為商業(yè)實(shí)現(xiàn)高端消費(fèi)奠定基礎(chǔ)；3）區(qū)位新光天地依托的是北京CBD商圈的商務(wù)人群和周邊高端居住人群。項(xiàng)目分析1.新光天地總建筑面積：18萬(wàn)㎡營(yíng)業(yè)面積：12萬(wàn)㎡空間結(jié)構(gòu)：地下1層地上6層業(yè)態(tài)組合：商業(yè)+展示城市綜合體案例分析商品的不同類別，將建筑、商業(yè)、美學(xué)與讓顧客安心舒適的氛圍相結(jié)合；3）特色的餐飲組合分別設(shè)置了48家風(fēng)味餐飲店在新光天地各樓層賣場(chǎng)，讓購(gòu)物成為生活，一種獨(dú)特的購(gòu)物休閑生活方式；4）時(shí)尚的購(gòu)物體驗(yàn)以質(zhì)量生活櫥窗的方式，提供質(zhì)量生活的建議；5）體貼的服務(wù)童車、輪椅、咨詢、導(dǎo)購(gòu)、包裝、寄存物品等常規(guī)服務(wù)，時(shí)尚顧問(wèn)服務(wù)、溫溫馨禮儀服務(wù)、司機(jī)休息室等特色服務(wù)；6）豐富的品牌講國(guó)內(nèi)外百貨整合在一起，匯聚了來(lái)自全世界938個(gè)品牌。項(xiàng)目分析1.新光天地

項(xiàng)目亮點(diǎn)：1）獨(dú)特設(shè)計(jì)主體建筑外側(cè)為L(zhǎng)ED顯示屏墻——新光星幕，中間錯(cuò)落排列著多顆圓形特制燈，設(shè)計(jì)了各種動(dòng)幻、璀璨的音樂(lè)圖像，成為北京美麗的城市夜景；2）美學(xué)與人性化設(shè)計(jì)每一設(shè)設(shè)計(jì)都根據(jù)經(jīng)營(yíng)城市綜合體案例分析項(xiàng)目分析2.寫(xiě)字樓◆建筑設(shè)計(jì)純凈、簡(jiǎn)潔、明快；◆個(gè)性化制定，為跨國(guó)企業(yè)量

身定做；◆人駐企業(yè)享受政府津貼。城市綜合體案例分析·麗思卡爾頓酒店位于華貿(mào)東路與華貿(mào)中路的連接處，擁有305間客房，設(shè)有行政樓層，配有獨(dú)立的電梯通道。酒店客房延續(xù)英倫莊園風(fēng)格，色調(diào)混合以奶油黃和蘋(píng)果綠；·JW萬(wàn)豪酒店位于華貿(mào)中心核心，擁有五個(gè)現(xiàn)代的餐飲及娛樂(lè)場(chǎng)所，以及萬(wàn)豪獨(dú)有的水療中心。酒店外部結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)約明快，內(nèi)部裝飾凸現(xiàn)獨(dú)特的世界現(xiàn)代藝術(shù)氣息。項(xiàng)目分析3.酒店

華貿(mào)酒店包括麗思卡爾頓酒店和JW萬(wàn)豪酒店。兩座酒店可接待上千人的會(huì)議和活動(dòng)，配有北京獨(dú)一無(wú)二的“獨(dú)立式婚禮小教堂”。周邊功能分析居住區(qū)江干體育中心全民健身中心錢(qián)江新城中心(距地塊約2km)萬(wàn)象城(距地塊約1.2km)家居市場(chǎng)城市規(guī)劃展覽館杭州市行政服務(wù)中心來(lái)福士廣場(chǎng)（在建）杭州來(lái)福士位于杭州市江干區(qū)錢(qián)江新城核心地段,地上建筑面積就有28萬(wàn)平方米,除了一個(gè)8萬(wàn)平方米的大型商業(yè)廣場(chǎng)之外,還有五星級(jí)酒店、高檔寫(xiě)字樓等,初步計(jì)劃今年下半年動(dòng)工,2011年建成占地面積40,355平方米,將成為杭州錢(qián)江新城的又一個(gè)地標(biāo)性建筑。

杭州來(lái)福士位于杭州市正在興起的錢(qián)江新城CBD核心位置,毗鄰未來(lái)的杭州市政中心,以及已經(jīng)建成的杭州大劇院和國(guó)際會(huì)議中心。附近有三個(gè)公園,包括面積達(dá)20萬(wàn)平方米的中心公園。除了與錢(qián)江新城中心商業(yè)區(qū)的主要道路相連之外,該項(xiàng)目還與2010建成的地鐵1號(hào)線市政府站相通,地鐵的貫通將會(huì)使錢(qián)江新城的核心地位更加突出。今后不僅錢(qián)江新城的高級(jí)白領(lǐng)只要幾分鐘的步行就能享受高檔的商業(yè)配套,地鐵通車后,來(lái)自城區(qū)其他區(qū)域的大量人流,也將以相當(dāng)便捷的方式到達(dá),可以預(yù)見(jiàn),這里將成為杭州市未來(lái)的交通樞紐之一。本案地塊來(lái)福士廣場(chǎng)萬(wàn)象城占地150畝，總建筑面積80萬(wàn)平方米（含地下），地上計(jì)容建筑面積55萬(wàn)平方米，以萬(wàn)象城shoppingmall為核心，建成集大型購(gòu)物中心、甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店、高尚住宅為一體的都市綜合體項(xiàng)目，總投資預(yù)計(jì)超過(guò)50億港幣。經(jīng)錢(qián)江新城線路有地鐵1、2和4號(hào)線，其中2和4號(hào)線經(jīng)項(xiàng)目地塊，并在地塊周邊形成換乘樞紐中心站點(diǎn)；到2010年，杭州市將初步構(gòu)建快速公交系統(tǒng)線網(wǎng)，本地塊周邊將包括3條線路；慶春路過(guò)江隧道；杭州到上海磁懸浮目前也開(kāi)工建設(shè)，建成后從杭州到上海僅需半個(gè)小時(shí)，杭州?？空驹O(shè)在火車東站處，離項(xiàng)目地塊15分鐘車程

本案地塊萬(wàn)象城地塊分析小結(jié)隨著大杭州戰(zhàn)略的提出,杭州的城市中心將逐漸向錢(qián)塘江偏移。位于錢(qián)塘江畔,正在建設(shè)中的錢(qián)江新城被很多人譽(yù)為“二十一世紀(jì)大杭州的引擎”,擁有著巨大的發(fā)展?jié)摿Α＿@里是未來(lái)的杭州市政中心、金融和商業(yè)中心,以及休閑中心。隨著周圍中高檔住宅的陸續(xù)建成,3公里半徑區(qū)域內(nèi)的居住人口約有37萬(wàn),工作人員約有2萬(wàn),杭州來(lái)福士定能為杭州市民、游客和商務(wù)旅行人士提供方便舒適的生活和工作場(chǎng)所。

由圖中分析可以看出，商業(yè)綜合分布本案占了一個(gè)得天獨(dú)厚的絕佳位置，同時(shí)擁有沿江景觀帶，周邊成批已建成的小區(qū)住宅，和商業(yè)配套設(shè)施，以及周邊的交通要道樞紐位置，其商業(yè)價(jià)值非常客觀來(lái)福士廣場(chǎng)萬(wàn)象城周邊日照分析N

由圖中看出，周邊能影響該地塊的只有盛世錢(qián)塘小區(qū)，小區(qū)內(nèi)高層均沿之江路退讓30米，圖中虛線表示小區(qū)高層陰影對(duì)周邊的影響范圍，由此可以得出結(jié)論，該地塊的日照完全可以得到滿足周邊道路交通分析1.1錢(qián)江新城的交通布局

錢(qián)江新城交通路網(wǎng)規(guī)劃科學(xué)，目前新城對(duì)外連接通道有解放東路、慶春東路、富春江路、錢(qián)江路等，基本形成便捷暢通的交通網(wǎng)絡(luò)。地鐵4號(hào)線有3個(gè)站點(diǎn)分布于核心區(qū)內(nèi)；慶春東路過(guò)江隧道工程大大縮短了江干區(qū)與蕭山、寧波的距離，今后到蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)只需20分鐘，到滬杭、杭甬高速入城口僅10分鐘：“一隧兩橋”與地面“三縱六橫”的體系使得新城與老城區(qū)合理分布，真正實(shí)現(xiàn)內(nèi)聯(lián)外通的便捷式交通網(wǎng)絡(luò)。

除了目前的地鐵2號(hào)線，到2050年，錢(qián)江新城還將規(guī)劃3條地鐵線通過(guò)。到2015年，還將增加2條跨江快速公交線路。杭海路1.2地塊附近主要道路交通狀況調(diào)查分析非常擁堵比較擁堵比較順暢非常順暢由上圖不難看出，地塊附近杭海路交通負(fù)荷較大，尤其在過(guò)橋處車輛極為擁堵，這很大程度上影響到了該地塊未來(lái)的正常規(guī)劃。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，這里我們分析得出了幾個(gè)原因：1、從大的方面來(lái)說(shuō)，雖然上游鳳起東路、曇花庵路、嚴(yán)家弄路、艮山西路都橫穿運(yùn)河，但由于本市車輛增長(zhǎng)速度極快，現(xiàn)有過(guò)運(yùn)河橋梁很難滿足現(xiàn)有機(jī)動(dòng)車輛順暢通行。2、從具體道路來(lái)說(shuō)，航海路西側(cè)處于十字交叉口，盡管錢(qián)江路、之江路、三新路道路狀況相對(duì)都不算太擁堵（錢(qián)江路早晚高峰比較堵），但三條路的車輛匯聚在杭海路一處時(shí)，道路負(fù)荷驟然攀升，況且杭海路路面寬度過(guò)窄，僅為錢(qián)江路三分之二。

年月機(jī)動(dòng)車保有量

月均增加

年增速07年12月40.3萬(wàn)

08年8月44萬(wàn)462513.77%09年8月51.4萬(wàn)616716.82%10年7月63.5萬(wàn)1100025.66%

從上表中可以看出，杭州市機(jī)動(dòng)車增長(zhǎng)迅猛，最近一年的增加速度幾乎是08年的一倍。如果維持現(xiàn)有每月超1萬(wàn)輛，增速25%的勢(shì)頭，則在2012年7月，杭州市區(qū)（不包括蕭山余杭）的機(jī)動(dòng)車總量將達(dá)到令人驚恐的100萬(wàn)輛。

杭州市區(qū)（含外來(lái)人口）08年的人口普查中總?cè)藬?shù)為200萬(wàn)，這樣的話，到2012年7月，杭州將達(dá)到平均每?jī)?、三人就有一臺(tái)車的水平。

杭州人的確算是富裕的，但以10年7月的63.5萬(wàn)輛計(jì)算，杭州每4人就有一輛機(jī)動(dòng)車，顯然還沒(méi)到這種程度。根據(jù)公開(kāi)資料，07年大約有40萬(wàn)輛車，其中私家車11.5萬(wàn)輛，出租車8000輛。所以，絕大部分應(yīng)該是公交車或者單位公車。根據(jù)公共交通集團(tuán)的網(wǎng)頁(yè)上的資料，09年杭州公交總數(shù)是4696。所以，除去私車出租車和公交車外，約2/3是公車。1.3杭州機(jī)動(dòng)車數(shù)量調(diào)查表那么，是否有什么辦法解決或緩解交通擁堵?tīng)顩r？運(yùn)河隧道預(yù)計(jì)建設(shè)位置1、未來(lái)運(yùn)河隧道的建成會(huì)使部分車流經(jīng)之江路進(jìn)入隧道，這將很大程度上緩解杭海路交通擁堵問(wèn)題。增加之江路延伸段車流量，使主入口設(shè)在之江路的規(guī)劃方案變得更加可行。2、適當(dāng)拓寬杭海路和現(xiàn)有橋梁或增加橋梁。（但是這樣的舉措屬于規(guī)劃局管轄范圍）案例：圖為錢(qián)塘江上游桐廬鎮(zhèn)分水江上并行兩座橋。由于方案二的局限性，我們可以考慮在航海路段做適當(dāng)退讓，形成車流——綠化——人行——商業(yè)的橫向設(shè)計(jì)1.4周邊機(jī)動(dòng)車出入口分析主要機(jī)動(dòng)車及人行入口次入口PP富春路小結(jié)

經(jīng)過(guò)前面的機(jī)動(dòng)車主入口及人行主入口和次入口的位置分布分析，我們可以得出結(jié)論:富春路的交通節(jié)點(diǎn)多，成為了人流車流的主要交匯點(diǎn)。此外還有一個(gè)節(jié)點(diǎn)位于錢(qián)江路,航海路和之江路交匯點(diǎn)，此處交通擁堵，路況緊張，若本案主入口靠近此處，需考慮適當(dāng)退讓。同時(shí)在建的運(yùn)河隧道，將為航海路路段的交通緩解壓力富春路錢(qián)江路杭海路之江路路況緊張路況良好路況好路況寬裕錢(qián)潮路運(yùn)河隧道（在建）本案地塊方案的初步規(guī)劃初步意向相比較于濱江地塊，從資源來(lái)看，錢(qián)江地塊位于京杭大運(yùn)河的起端，該地?fù)碛械锰飒?dú)厚的景觀，對(duì)于開(kāi)發(fā)城市綜合體項(xiàng)目有較好的條件，并且處于開(kāi)發(fā)地區(qū)，許多周邊設(shè)施相對(duì)比較齊全，對(duì)于一些休閑中心、寫(xiě)字樓等商業(yè)項(xiàng)目也大有市場(chǎng)需求。同時(shí)，怎樣解決西北航海路和該地塊之間關(guān)系將成為本地塊設(shè)計(jì)的得分點(diǎn)因此，應(yīng)盡全力發(fā)掘地塊的客觀優(yōu)勢(shì)，充分利用已成型的商業(yè)氛圍，面對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)潛力巨大的新居民及游客，針對(duì)不足，將該地塊進(jìn)行合理規(guī)劃，建立一個(gè)于時(shí)尚潮流的地位，集購(gòu)物、娛樂(lè)、飲食為一體的城市綜合體。一軸兩帶兩中心中期規(guī)劃經(jīng)過(guò)我們組的討論分析和老師的建議，我們對(duì)方案進(jìn)行了細(xì)化，在方案地塊中，以一條貫穿地塊的南北向曲線為中心軸線，地塊內(nèi)河道位置為東西向主要軸線，結(jié)合兩條次要軸線，豐富地塊內(nèi)的層次關(guān)系，保留了原先設(shè)想的兩帶關(guān)系。地塊北側(cè)定位主要以商業(yè)辦公為主，南側(cè)主要以休閑為主，向公共開(kāi)放，打造成一個(gè)辦公、商業(yè)、休閑為一體的城市綜合體。N一、土地使用（LANDUSE）本方案使用功能的分布主要以河為中心分為了南北兩部分功能，考慮到北部是人流比較密集，交通比較繁忙的地段，有比較大商業(yè)價(jià)值，所以我們?cè)O(shè)想將北部地塊主要作為商業(yè)辦公使用。南部地塊考慮到人流相對(duì)不大，并且是錢(qián)塘江和運(yùn)河的交界地塊，很適合結(jié)合自然壞境，打造開(kāi)放性的空間，規(guī)劃成公共性的休息公園及廣場(chǎng)?？紤]到地塊西側(cè)的體育館等設(shè)施，并且作為北部地塊功能的延續(xù)，在沿街部分，我們規(guī)劃建造一個(gè)酒店，以滿足周圍環(huán)境的需求。南部休閑公園內(nèi)，我們結(jié)合公園做了一些休閑飲食的空間，方便游客休息。總建筑面積：23.25萬(wàn)㎡~24.8萬(wàn)㎡總用地面積：15.5萬(wàn)㎡容積率：1.5~1.6綠地率：40%~45%商業(yè)：6.8~7.2萬(wàn)㎡(約30%)辦公：8~9萬(wàn)㎡(約42%)運(yùn)河紀(jì)念館：0.3~0.4萬(wàn)㎡(約1%)酒店及酒店式公寓：6~6.5萬(wàn)㎡(約27%)初步建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)12123434局部斷面及透視二、建筑形態(tài)及其組合（FORMANDBULK）標(biāo)志性高層寫(xiě)字樓堤壩標(biāo)志性高塔形態(tài)初步意向三、開(kāi)放空間（OPENSPACE）中央開(kāi)放式廣場(chǎng)公共性公園方案北側(cè)主要以商業(yè)辦公為主，開(kāi)放性空間主要在地塊南側(cè)，地塊中間是一個(gè)開(kāi)放式廣場(chǎng)，南側(cè)主要以大面積綠地為主，地塊東南角親水廣場(chǎng)是休閑公園的中心。四、步行街區(qū)（PEDESTRIANWAYS）步行內(nèi)街區(qū)（人車分離）沿街商業(yè)街區(qū)商業(yè)步行街區(qū)意向圖五、使用活動(dòng)（ACTIVITY）”城市設(shè)計(jì)的核心是以人為本。城市空間形式、功能布局和形象特征對(duì)人的活動(dòng)應(yīng)該有積極的支持作用?！皡R集、平行、放射三類空間布置形式提供了必要、社交、選擇三類活動(dòng)所需要的條件。六、交通與停車（PARKINGANDTRANSPORTATION）地下車庫(kù)入口坡道”交通與停車是城市空間環(huán)境的重要構(gòu)成，當(dāng)他們與城市公交系統(tǒng)、步行系統(tǒng)、以及軌道交通系統(tǒng)組織