上海商務(wù)樓市場

經(jīng)濟(jì)地位國內(nèi)地位上海已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭。根據(jù)中國社科院發(fā)布的《中國城市競爭力調(diào)查報(bào)告》，上海在城市綜合競爭力、資本力和科技力的排名中，均居全國首位。為了更好的利用上海的資源，許多外省市企業(yè)把總部遷入上海，或在上海設(shè)立分部，增加了上海商務(wù)樓市場的需求。國際地位隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，上海市的國際地位也得到不斷的提升。上海市政府的近期目標(biāo)是將上海發(fā)展成為集國際金融中心，國際經(jīng)濟(jì)中心，國際航運(yùn)中心等為一體的國際大都市。上海已成為跨國公司投資中國的首選地，越來越多的跨國公司開始入駐上?；驍U(kuò)大原有機(jī)構(gòu)，促進(jìn)了商務(wù)樓市場需求的增長。

第１章上海市甲級(jí)商務(wù)樓投資環(huán)境研究

上海市綜合經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)國民收入總值（GDP）上海市的GDP已經(jīng)連續(xù)11年保持兩位數(shù)的增長，持續(xù)、平穩(wěn)、有序的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增強(qiáng)了外商的投資信心，為商務(wù)樓市場帶來了更多的潛在客戶和需求。

外商直接投資（FDI）上海市吸收的外商直接投資額連年上升，2002年合同吸收外資額達(dá)到105.76億美元，為歷史最高水平。世界《財(cái)富》500強(qiáng)企業(yè)中已有256家跨國公司在上海投資，許多跨國公司將自己的中國總部甚至亞太總部設(shè)在上海，促進(jìn)了商務(wù)樓市場的發(fā)展。

第１章上海市甲級(jí)商務(wù)樓投資環(huán)境研究

發(fā)展機(jī)遇加入WTO中國加入WTO后，涉足新經(jīng)濟(jì)的工業(yè)以及電訊、銀行、證券、保險(xiǎn)、專業(yè)服務(wù)、貿(mào)易行業(yè)等主要受惠行業(yè)將成為商務(wù)樓的主要客戶，從而帶動(dòng)商務(wù)樓市場需求的增長。召開APEC會(huì)議亞洲和太平洋地區(qū)經(jīng)濟(jì)會(huì)議在上海的召開，提高了上海的知名度，給商務(wù)樓市場帶來更多新的需求。比如，微軟和惠普與上海分別簽訂協(xié)議，將它們?cè)谏虾５募夹g(shù)中心升級(jí)為世界級(jí)的全球技術(shù)中心，把上海的研發(fā)中心提升為全球研發(fā)基地，從而需要擴(kuò)展大量的辦公面積。目前，上海累計(jì)APEC成員的投資項(xiàng)目達(dá)20,000多個(gè)，共設(shè)立外資金融機(jī)構(gòu)代表處和商務(wù)代表處7,000多個(gè)。第１章上海市甲級(jí)商務(wù)樓投資環(huán)境研究

“三區(qū)兩路”概況上海市目前發(fā)展商務(wù)樓的重點(diǎn)地區(qū)可以歸納為“三區(qū)兩路”，即小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、虹橋開發(fā)區(qū)、徐家匯地區(qū)和南京西路、淮海路。其中，南京西路、淮海路和小陸家嘴是中央商務(wù)區(qū)。小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)

浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)是上海最有發(fā)展?jié)摿Φ纳虅?wù)區(qū)，現(xiàn)有500多棟高檔寫字樓，匯聚了證券、期貨、產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)、人才等要素市場、130多家中外金融機(jī)構(gòu)(包括60多家外資金融機(jī)構(gòu))、4,000多家貿(mào)易或中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。匯豐大廈、招商局大廈、證券大廈、中國保險(xiǎn)大廈等的入駐率均超過90%。目前，環(huán)球金融中心已經(jīng)復(fù)工，招商銀行大樓也已簽約啟動(dòng)。第１章上海市甲級(jí)商務(wù)樓投資環(huán)境研究

上海市發(fā)展甲級(jí)商務(wù)樓的重點(diǎn)地區(qū)研究“三區(qū)兩路”概況虹橋開發(fā)區(qū)

虹橋開發(fā)區(qū)成立至今已10年，是上海最早開發(fā)的商務(wù)區(qū)，是長寧區(qū)的重點(diǎn)商圈。目前，該地區(qū)擁有18幢涉外商住樓，2,000多家商務(wù)機(jī)構(gòu)入住，包括虹橋友誼商城、萬都中心商場、上海城購物中心的虹橋購物三角區(qū)，東部以虹橋、銀河賓館、太平洋、揚(yáng)子江飯店、虹橋迎賓、櫻花渡假村等為主的賓館三角區(qū)，西部則是世貿(mào)商城、國際展覽中心、吉盛偉邦的會(huì)展三角區(qū)。徐家匯

徐家匯范圍北至淮海路，東到岳陽路-楓林路，南至中山環(huán)路，西到凱旋路。過去徐家匯商圈以商業(yè)為主，高檔寫字樓不多；按照“世界級(jí)城市副中心”的規(guī)劃，除已啟動(dòng)的12萬平方米的港匯商務(wù)樓外，徐家匯還將建設(shè)大宇基地、廣元路基地、新上海國際商城、太平洋廣場二期等高等級(jí)商務(wù)樓。第１章上海市甲級(jí)商務(wù)樓投資環(huán)境研究

“三區(qū)兩路”概況南京西路

南京路地區(qū)現(xiàn)有甲、乙級(jí)商用及專用辦公樓36幢，辦公總建筑面積115.5萬平方米。其中，甲級(jí)寫字樓8幢。梅龍鎮(zhèn)廣場、中信泰富廣場、恒隆廣場等三棟相鄰的甲級(jí)寫字樓構(gòu)成了南京西路“金三角”，以高品質(zhì)、高租金、高出租率而著稱。靜安區(qū)將在南京西路劃出地塊，再添170萬平方米的高品位商業(yè)商務(wù)面積?；春Ｖ新?/p>

淮海中路商務(wù)區(qū)集中在西藏路-成都路高架一段，一公里不到的地區(qū)集中了二十棟寫字樓。主要的甲級(jí)寫字樓有瑞安廣場、香港廣場、中環(huán)廣場、力寶廣場以及香港新世界大廈等，形成了一個(gè)商務(wù)黃金區(qū)。黃浦區(qū)正在興建的甲級(jí)寫字樓有：世茂國際廣場、明天廣場、萊福士廣場?！靶绿斓亍倍诮ǔ珊螅摰囟螌⒊蔀槠治饕?guī)模最大的中央商務(wù)區(qū)。第１章上海市甲級(jí)商務(wù)樓投資環(huán)境研究

行業(yè)發(fā)展?jié)摿ρ芯可虅?wù)樓行業(yè)的發(fā)展與外部經(jīng)濟(jì)情況息息相關(guān)。經(jīng)濟(jì)越繁榮，企業(yè)發(fā)展越好，對(duì)商務(wù)樓的需求就越高。就上海目前的情況而言，GDP的持續(xù)增長、經(jīng)濟(jì)和國際地位的不斷提升帶來商務(wù)樓的強(qiáng)勁需求；越來越多的跨國企業(yè)的入駐，外省市企業(yè)的遷入和本地企業(yè)的擴(kuò)展，都表明商務(wù)樓市場的潛力無限。行業(yè)利潤研究商務(wù)樓開發(fā)的平均凈利潤率約為15％左右，最高可達(dá)到30％以上。一幢40層的供出租的甲級(jí)商務(wù)樓的資金回收期通常為12－15年。

第２章上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場研究

行業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)研究行業(yè)進(jìn)入壁壘分析資金開發(fā)商務(wù)樓需要大量的資金。一幢高度約為200米(40層左右)的甲級(jí)商務(wù)樓每平方米的建筑工程造價(jià)約為8,500元，而一幢300米以上的超高甲級(jí)商務(wù)樓每平方米的建筑工程造價(jià)則達(dá)到10,000元以上。而且，商務(wù)樓的建設(shè)周期較長，資金回收慢。這些都要求開發(fā)商具有強(qiáng)大的資金實(shí)力。技術(shù)為滿足高技術(shù)含量的全球化經(jīng)濟(jì)的需求，現(xiàn)代商務(wù)樓必須配備高科技的樓宇、通訊、消防、保安系統(tǒng)，并能進(jìn)行智能化的運(yùn)作和管理。這些都要求開發(fā)商擁有先進(jìn)技術(shù)或能夠借助其他的技術(shù)資源。市場商務(wù)樓客源的形成需要一段時(shí)間。開發(fā)商能否在盡量短的時(shí)間內(nèi)招攬到足夠的客戶，較大影響商務(wù)樓的人氣和利潤收入，甚至盈虧情況。第２章上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場研究

甲級(jí)商務(wù)樓的供應(yīng)量截止到2003年6月份，上海市甲級(jí)商務(wù)樓的總供應(yīng)量達(dá)到336萬平方米，但還不能完全滿足市場的強(qiáng)勁需求。另外，處于浦西的淮海路、南京西路等中心地段的商務(wù)樓的剩余租用面積都較小。2002年至2003年上半年甲級(jí)商務(wù)樓各季度的總供應(yīng)量如下表所示：

表2－12002年至2003年上半年甲級(jí)商務(wù)樓的供應(yīng)量（單位：平方米）

第２章上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場研究

上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場基本情況時(shí)間2002年第一季度2002年第二季度2002年第三季度2002年第四季度2003年第一季度2003年第二季度供應(yīng)量2,880,0003,135,5563,180,0003,300,0003,360,0003,360,000甲級(jí)商務(wù)樓的分布情況上海市的甲級(jí)商務(wù)樓匯集在以南京西路、淮海路、陸家嘴、虹橋、徐家匯及人民廣場為中心的六大商業(yè)圈內(nèi)，以及部分副中心城區(qū)內(nèi)，如中山公園，浦東竹園商業(yè)區(qū)等。其中，陸家嘴的甲級(jí)商務(wù)樓建筑面積約占總供應(yīng)量的31％，長寧區(qū)占21％，黃浦區(qū)占17％，靜安區(qū)占13％，盧灣區(qū)占12％，徐匯區(qū)占6％。甲級(jí)商務(wù)樓的分布有一個(gè)明顯特征：同一地區(qū)的商務(wù)樓，其租戶所從事的行業(yè)往往相同或相關(guān)。如陸家嘴地區(qū)商務(wù)樓的租戶以金融業(yè)為主，南京西路和淮海中路商務(wù)樓的租戶則以咨詢業(yè)和服務(wù)業(yè)為主。這種分布情況帶來行業(yè)的積聚效應(yīng)，即由于產(chǎn)業(yè)在空間上的集中與協(xié)作，租戶可以獲得某些外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，如共享信息和基礎(chǔ)設(shè)施從而減少運(yùn)作成本等。

第２章上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場研究

甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓的供供應(yīng)量變變化上海甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓的供應(yīng)應(yīng)量于1997年達(dá)到到最高峰峰。受亞亞洲金融融危機(jī)的的影響，，1998年新新建的商商務(wù)樓面面積大幅幅度下降降。由于于上海市市政府自自1997年起起控制商商務(wù)樓用用地的審審批,再再加上近近年來世世界經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢下下滑,開開發(fā)商變變得更加加理性和和謹(jǐn)慎,使得近近幾年甲甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓的新新增供應(yīng)應(yīng)量始終終有限。。1996-2002年甲甲級(jí)商務(wù)樓的的新增供應(yīng)量量變化見圖1－1.圖2－11996－2002年甲甲級(jí)商務(wù)樓的的新增供應(yīng)量量（單單位：萬平方方米）第２章上上海市甲級(jí)商商務(wù)樓市場研研究甲級(jí)商務(wù)樓的的吸納量由于商務(wù)樓的的吸納量受市市場經(jīng)濟(jì)狀況況等各種因素素影響較大，，具體吸納量量在不同時(shí)段段間的波動(dòng)比比較強(qiáng)烈。2002年至至2003年年上半年各季季度的吸納量量如下表所示示：表2－22002年至至2003年年上半年甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓的吸吸納量（（單位：：平方米）第２章上上海市甲級(jí)商商務(wù)樓市場研研究時(shí)間2002年第一季度2002年第二季度2002年第三季度2002年第四季度2003年第一季度2003年第二季度吸納量48,013199,23239,550118,000134,00021,000甲級(jí)商務(wù)樓的的吸納量變化化1996－2002甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓的吸吸納量變化圖2－21996－2002年甲甲級(jí)商務(wù)樓的的吸納量（（單位：：萬平方米））第２章上上海市甲級(jí)商商務(wù)樓市場研研究甲級(jí)商務(wù)樓的的空置率隨著市場需求求的日益強(qiáng)勁勁，上海市甲甲級(jí)商務(wù)樓的的空置率不斷斷下降，到2003年已已降到10％％以下，與香香港和紐約基基本持平。其其中,南京西西路的空置率率最低，只有有6％；其次次是小陸家嘴嘴和浦東其他他地區(qū)，為8％；淮海中中路由于新世世界大廈剛剛剛上市，空置置率暫時(shí)保持持在18.5％。而非中中央商務(wù)區(qū)的的空置率都在在10％～12％之間。。2002年至至2003年年上半年甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓各季季度的空置面面積和空置率率如下表所示示：表2－32002年至至2003年年上半年甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓的空空置面積和空空置率（單單位：平方米米）第２章上上海市甲級(jí)商商務(wù)樓市場研研究時(shí)間2002年第一季度2002年第二季度2002年第三季度2002年第四季度2003年第一季度2003年第二季度空置面積443,370393,550394,320390,000322,560301,000空置率16.1％12.6％12.4％11.9％9.6％9.0％甲級(jí)商務(wù)樓的的空置率變化化上海市甲級(jí)商商務(wù)樓的空置置率自1997年后就呈呈不斷下降的的趨勢。圖2－31996－2002年甲甲級(jí)商務(wù)樓的的空置率第２章上上海市甲級(jí)商商務(wù)樓市場研研究總體情況一直以來，上上海市甲級(jí)商商務(wù)樓市場是是以租為主的的。從開發(fā)商方面面來看甲級(jí)商務(wù)樓的的開發(fā)商大多多來自香港、、臺(tái)灣以及東東南亞，資金金實(shí)力比較強(qiáng)強(qiáng)，追求更大大的遠(yuǎn)期收益益。另外，如如果將商務(wù)樓樓部分出租，，部分出售，，由于買主和和租戶遵守的的物業(yè)管理?xiàng)l條例不同，對(duì)對(duì)物業(yè)管理的的要求也很難難統(tǒng)一，使得得物業(yè)管理的的質(zhì)量得不到到保證，容易易造成樓盤貶貶值，所以多多采用只租不不售的策略。。從客戶方面面來看甲級(jí)商務(wù)樓樓的客戶中中外資企業(yè)業(yè)占73％％，而外企很少自自置寫字樓樓，一般以以租為主。。一方面是因因?yàn)?003年3月月以前外資資企業(yè)沒有有購買商務(wù)務(wù)樓的權(quán)限限；另一方方面，租用商務(wù)樓樓可方便外外企根據(jù)企企業(yè)發(fā)展策策略擴(kuò)充、、遷移或撤撤銷辦公地地點(diǎn)。第２章上上海市甲甲級(jí)商務(wù)樓樓市場研究究上海市甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓租租賃市場甲級(jí)商務(wù)樓樓出租面積積按行業(yè)分分類的比例例上海甲級(jí)商商務(wù)樓的租租戶中,以以從事專業(yè)業(yè)咨詢、制制造及工程程業(yè)和高科科技行業(yè)的的為主，其其租用面積積分別占整整體租用面面積的20％、18％和17％。圖2－4甲甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓出租面面積按行業(yè)業(yè)分類第２章上上海市甲甲級(jí)商務(wù)樓樓市場研究究甲級(jí)商務(wù)樓樓出租面積積按地區(qū)分分類的比例例中資企業(yè)的的租用面積積所占比例例從2001年的8％上升到到27％。?？梢姡庾庥眉准?jí)商商務(wù)樓的中中資企業(yè)大大量增加，，包括許多多外省市企企業(yè)到上海海設(shè)立總部部、分支機(jī)機(jī)構(gòu)等，以以及私營企企業(yè)的入駐駐。租用商務(wù)樓樓的外資企企業(yè)主要來來自于美國國、加拿大大、歐洲、、日本和香香港。圖2－5甲甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓出租面面積按地區(qū)區(qū)分類第２２章章上上海海市市甲甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)樓樓市市場場研研究究甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)樓樓的的平平均均租租金金2003年年第第二二季季度度，，上上海海市市甲甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)樓樓的的平平均均租租金金為為0.65美美元元/平平方方米米??天天。。各各中中心心地地區(qū)區(qū)的的租租金金情情況況和和出出租租率率見見下下圖圖：：圖2－－6上上海海市市主主要要地地區(qū)區(qū)甲甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)樓樓的的平平均均租租金金和和出出租租率率美元元/平平方方米米?天第２２章章上上海海市市甲甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)樓樓市市場場研研究究甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)樓樓的的租租金金變變化化（（1））上海海甲甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)樓樓市市場場起起步步于于90年年代代初初。。1996年年末末1997年年初初房房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫破破滅滅，，亞亞洲洲金金融融危危機(jī)機(jī)造造成成世世界界經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)下下滑滑，，再再加加上上國國內(nèi)內(nèi)的的通通貨貨緊緊縮縮政政策策，，使使得得市市場場需需求求嚴(yán)嚴(yán)重重減減少少，，租租金金大大幅幅度度下下降降，，直直到到1999年年年年初初才日趨趨穩(wěn)穩(wěn)定定，，并并且且從從2000年年年年中中開開始始攀攀升升。。從2000年第第2季度到2001年年年底，主要商業(yè)區(qū)的商務(wù)樓租金均經(jīng)歷歷了持續(xù)近一年半時(shí)間的快速上漲，增幅達(dá)21％％，平均租金水水平達(dá)到0.63美元/平方米?天天，出租率達(dá)達(dá)到85％。。從2001年年起，上海甲甲級(jí)商務(wù)樓的的租金就趨于于平穩(wěn)。從2001年第第二季度到2002年第第二季度都保保持在0.63美元/平平方米?天左左右。第三季季度略微下降降，但第四季季度又馬上回回升到0.62美元/平平方米?天。。與此同時(shí)，，出租率繼續(xù)續(xù)上揚(yáng)，2002年底上上升到88.1％。在強(qiáng)勁需求的的拉動(dòng)下，2003年租租金比上年增增長了7％，，達(dá)到0.67美元/平平方米?天，，出租率上升升到90％以以上。第二季季度又略微下下降到0.65美元/平平方米?天，，出租率達(dá)到到91％。第２章上上海市甲級(jí)商商務(wù)樓市場研研究甲級(jí)商務(wù)樓的的租金變化（（2）1996-2003年第第一季度甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓的租租金變化及趨趨勢詳見圖2-7。圖2－71996－2003年第第一季度甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓的租租金（（單位：美元元/平方米?天）第２章章上上海海市甲甲級(jí)商商務(wù)樓樓市場場研究究甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓內(nèi)商商鋪的租租金水平平上海甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓內(nèi)商鋪鋪的租金金一般要要高于辦辦公區(qū)域域的租金金。甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓內(nèi)的的商鋪?zhàn)庾饨馂樵撛撋虅?wù)樓樓辦公面面積的租租金的2－3倍倍，具體體根據(jù)商商鋪情況況上下浮浮動(dòng)。影影響租金金變化的的因素包包括：商鋪實(shí)際際使用的的公用面面積的大大小由于商鋪鋪?zhàn)鈶魧?duì)對(duì)于商務(wù)務(wù)樓內(nèi)的的走廊、、大廳等等公用場場地的使使用率要要比其他他租戶高高，在分分?jǐn)偟墓妹娣e積不變的的情況下下，就必必須適當(dāng)當(dāng)?shù)恼{(diào)高高單位面面積的租租金。商務(wù)樓所所處地區(qū)區(qū)的人氣氣相對(duì)旺盛盛的人氣氣將給商商鋪帶來來更大的的利潤，，租金也也將高于于其他地地區(qū)的商商鋪?zhàn)饨鸾稹Ｉ虅?wù)樓對(duì)對(duì)于商鋪鋪功能的的考慮為了提高高樓宇品品質(zhì)，商商務(wù)樓需需要選擇擇不同行行業(yè)的商商鋪?zhàn)鈶魬?，以使使商?wù)樓樓得到的的服務(wù)更更加全面面。如果果商鋪的的功能比比較符合合商務(wù)樓樓的需求求，租金金也將稍稍低一些些。第２章上上海海市甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓市場研研究總體情況況從2003年起起，甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓市場出出現(xiàn)由租租轉(zhuǎn)買的的趨勢，，銷售市市場日趨趨活躍。。從開發(fā)商商方面來來看近兩年來來，大量量不具備備房地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的投投資公司司，或僅僅有住宅宅開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的房房地產(chǎn)企企業(yè)介入入商務(wù)樓樓開發(fā)市市場。而而這部分分開發(fā)商商以國內(nèi)內(nèi)資金為為主，考考慮到資資金實(shí)力力、投資資回報(bào)率率和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，其85％的的開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目都采采用短期期投入并并快速收收回資金金的模式式。開發(fā)發(fā)商的多多樣化使使得市場場上爭取取短期回回報(bào)的開開發(fā)項(xiàng)目目增多。。另外，，海外開開發(fā)商為為了加大大投資力力度，考考慮出售售部分寫寫字樓物物業(yè)以回回籠資金金、分散散風(fēng)險(xiǎn)。。因此，，市場上上出售型型的商務(wù)務(wù)樓越來來越多。。從客戶方方面來看看甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓的租租金水平平不斷上上漲，同同時(shí)銀行行利率較較低，讓讓各企業(yè)業(yè)，特別別是一些些金融機(jī)機(jī)構(gòu)、投投資機(jī)構(gòu)構(gòu)和貿(mào)易易公司認(rèn)認(rèn)為投資資甲級(jí)商商務(wù)樓有有利可圖圖，于是是紛紛轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租為買買。同時(shí)時(shí)，2003年年3月1日開始始實(shí)施的的上海市市非居住住用房內(nèi)內(nèi)外銷并并軌政策策對(duì)甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓銷售市市場也起起到了一一定的促促進(jìn)作用用。第２章上上海海市甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓市場研研究上海市甲甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓銷售售市場甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓的銷銷售價(jià)格格變化上海甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓銷售價(jià)價(jià)格的變變化與租租金變化化基本一一致。其中，陸陸家嘴地地區(qū)的甲甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓售價(jià)價(jià)在這兩兩年中上漲較快，2003年第二季季度的平均售價(jià)價(jià)已達(dá)到2,400美元／／平方米米，僅次次于淮海海路。2002年至2003年上半半年上海海甲級(jí)商商務(wù)樓的的平均售售價(jià)如下下表所示示：表2－52002年年至2003年年上半年年甲級(jí)商商務(wù)樓的的平均售售價(jià)（（單位：：美元/平方米米）第２章上上海海市甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓市場研研究時(shí)間2002年第一季度2002年第二季度2002年第三季度2002年第四季度2003年第一季度2003年第二季度銷售價(jià)格2,3682,5422,4592,6812,6752,558供應(yīng)量、、吸納量量與空置置率分析析1997年，上上海甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓市場達(dá)達(dá)到供應(yīng)應(yīng)量的高高峰，大大大超過過吸納量量，使得得空置率率也達(dá)到到最高點(diǎn)點(diǎn)，超過過40％％。后來來，隨著著市場需需求的回回升，吸吸納量逐逐漸趕上上供應(yīng)量量，并于于2000年遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出出，從而而空置率率一直保保持快速速下降的的趨勢。。圖2－8上海海市甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓的新增增供應(yīng)量、、吸納量量和空置置率（單位：：萬平方方米）第２章上上海海市甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓市場研研究綜合分析析供求關(guān)系系分析1996、1997年年的房產(chǎn)產(chǎn)泡沫中中，上海海市新建建了大量量甲級(jí)商商務(wù)樓，，新增供供應(yīng)量很很大，而而亞洲金金融危機(jī)機(jī)爆發(fā)等等因素造造成新增增的需求求量很小小，導(dǎo)致致供應(yīng)量量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超出需求求量，空空置率接接近60％。從1998年起起，甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓每年的的新增供供應(yīng)量開開始保持持較低水水平，而而新增需需求量隨隨著上海海經(jīng)濟(jì)的的高速增增長逐年年上升，，直到2000年出現(xiàn)現(xiàn)市場需需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于供供給量的的局面。。2001年和2002年，外外灘中心心、萬都都中心等等幾個(gè)大大型商務(wù)務(wù)樓相繼繼上市，，從而供供應(yīng)量增增長的幅幅度超過過需求量量的增長長幅度，，使得供供應(yīng)量和和需求量量基本持持平。2002年以后后，從目目前在建建項(xiàng)目的的情況來來看，預(yù)預(yù)計(jì)新增增供應(yīng)量量有限，，而上海海GDP的持續(xù)續(xù)增長、、中國加加入WTO的利利好消息息等將促促使每年年的新增增需求量量繼續(xù)上上升。所所以，近近兩年內(nèi)內(nèi)上海甲甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓市場場將出現(xiàn)現(xiàn)供不應(yīng)應(yīng)求的局局面。第２章上上海海市甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓市場研研究供求關(guān)系系分析圖2－91996－－2002上海海市甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓供需對(duì)對(duì)比供應(yīng)量大大于需求求量需求量大大于供給給量第２章上上海海市甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓市場研研究影響價(jià)格變化的主要因素供求關(guān)系這是影響價(jià)格的最重要、最直接的因素。如果一定時(shí)期內(nèi)市場供應(yīng)量有限，但需求勢頭強(qiáng)勁，將促使租金呈現(xiàn)上升趨勢。上海甲級(jí)商務(wù)樓歷年的供求關(guān)系和租金水平對(duì)比如下：圖2－10供求關(guān)系和租金水平分析（單位：萬平方米）第２章上上海海市甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓市場研研究影響價(jià)格格變化的的主要因因素經(jīng)濟(jì)環(huán)境境經(jīng)濟(jì)環(huán)境境是間接接影響市市場價(jià)格格的外在在因素。。一個(gè)地地區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展情況（（體現(xiàn)在在GDP或FDI的增增長等方方面），，以及在在全國和和國際上上的經(jīng)濟(jì)濟(jì)地位，，較大影影響其對(duì)對(duì)跨國公公司和國國內(nèi)企業(yè)業(yè)的吸引引力，從從而影響響該地區(qū)區(qū)商務(wù)樓樓的市場場需求，，進(jìn)而影影響價(jià)格格水平。。區(qū)位優(yōu)勢勢區(qū)位優(yōu)勢勢是影響響商務(wù)樓樓價(jià)格的的首要的的內(nèi)在因因素。是是否擁有有區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢，包包括交通通的便利利程度和和行業(yè)積積聚效應(yīng)應(yīng)的大小小等，將將影響商商務(wù)樓價(jià)價(jià)格的高高低。樓宇品質(zhì)質(zhì)樓宇品質(zhì)質(zhì)是影響響商務(wù)樓樓價(jià)格的的固有的的內(nèi)在因因素，其其重要性性僅次于于區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢。商商務(wù)樓的的智能化化、人性性化程度度越高，，服務(wù)越越到位，，定價(jià)也也就越高高。第２章上上海海市甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓市場研研究客戶需求求變化研研究（1）客戶類型型外資機(jī)構(gòu)構(gòu)這類客戶戶是吸納納上海甲甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓的主主力。目目前，已已有44個(gè)國家和和地區(qū)的的778家企業(yè)及及國際組組織在滬滬設(shè)立代代表機(jī)構(gòu)構(gòu)。國內(nèi)的一些些金融、投投資和貿(mào)易易機(jī)構(gòu)這類客戶也也占據(jù)一定定的市場。。民營企業(yè)近幾年來，，民營企業(yè)業(yè)對(duì)甲級(jí)商商務(wù)樓的需需求越來越越強(qiáng)。他他們不僅通通過在上海海設(shè)立總部部或銷售處處來擴(kuò)展企企業(yè)業(yè)務(wù)，，提升企業(yè)業(yè)形象，更更將商務(wù)樓樓作為一項(xiàng)項(xiàng)資產(chǎn)投資資。上海本地企企業(yè)隨著上海企企業(yè)綜合實(shí)實(shí)力提高，，對(duì)企業(yè)形形象也更為為重視，大大批上海本本地企業(yè)紛紛紛通過擴(kuò)擴(kuò)租、搬遷遷等方式，，尋求更為為高檔、寬寬松的辦公公環(huán)境。上上海企業(yè)在在上海甲級(jí)級(jí)寫字樓客客戶中占了了1/3。第２章上上海市甲甲級(jí)商務(wù)樓樓市場研究究客戶需求變變化研究（（2）所需面積從商務(wù)樓的的供給來看看，由于浦浦西的甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓出出租率基本本上均達(dá)到到90％以以上，較難難租到租用用面積較大大的商務(wù)樓樓；而浦東東雖然相繼繼有新樓盤盤推出，但但還不能完完全滿足市市場上對(duì)租租用面積較較大的商務(wù)務(wù)樓的強(qiáng)大大需求。從租戶方面面來看，較較多租用甲甲級(jí)商務(wù)樓樓的金融機(jī)機(jī)構(gòu)、律師師事務(wù)所、、保險(xiǎn)公司司等，都偏偏好剩余租租用面積較較大的商務(wù)務(wù)樓。如太太平洋安泰泰人壽保險(xiǎn)險(xiǎn)公司在上上海國際貿(mào)貿(mào)易大廈租租下了5個(gè)個(gè)樓層。另外，隨著國國內(nèi)業(yè)務(wù)的擴(kuò)擴(kuò)大，一部分分跨國公司和和國內(nèi)企業(yè)為為擴(kuò)充辦公面面積，紛紛尋尋找租用面積積較大的商務(wù)務(wù)樓。如微軟軟公司為在上上海成立全球球技術(shù)中心，，合并所有在在滬辦事處，，從美羅大廈廈搬遷至淮海海路附近，成成交單元超過過1萬平方米米。第２章上上海市甲級(jí)商商務(wù)樓市場研研究客戶需求變化化研究（3））樓宇品質(zhì)隨著經(jīng)濟(jì)的全全球化和技術(shù)術(shù)含量增加，，一些在建筑筑質(zhì)量、物業(yè)業(yè)管理、通訊訊設(shè)施等各方方面均達(dá)到國國際標(biāo)準(zhǔn)的智智能化高檔甲甲級(jí)商務(wù)樓受受到客戶的歡歡迎。這類商商務(wù)樓不僅啟用完善先進(jìn)進(jìn)的5A智能能系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)樓宇、辦公、通訊、消防、、保安自動(dòng)化化，通常還設(shè)有GPRS／WLAN無線寬頻頻上網(wǎng)服務(wù)，被稱為第四四代商務(wù)樓。。這代商務(wù)樓樓強(qiáng)調(diào)以客戶需需求為中心，，旨在提供低低成本、高效效率的商務(wù)平平臺(tái)，提倡人人性化的溝通通與交流，注注重辦公空間間對(duì)企業(yè)文化化和員工素質(zhì)質(zhì)的培養(yǎng)和提提高，引導(dǎo)智智能化，強(qiáng)化化綠色環(huán)保辦辦公理念，以以及滿足全球球經(jīng)濟(jì)一體化化的需要，從從而達(dá)到國際際化商務(wù)社區(qū)區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。由租轉(zhuǎn)買從2003年年起，部分企企業(yè)開始從租租用甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓轉(zhuǎn)變?yōu)橘徺徺I商務(wù)樓，，商務(wù)樓買賣賣市場開始活活躍。市場上上出現(xiàn)的一部部分“全出售售型”甲級(jí)商商務(wù)樓，如京京銀大廈、銀銀晨數(shù)碼大廈廈等，都取得得了很好的銷銷售業(yè)績。第２章上上海市甲級(jí)商商務(wù)樓市場研研究市場價(jià)格結(jié)構(gòu)構(gòu)分類根據(jù)對(duì)上海市市各個(gè)地區(qū)共共130家甲甲級(jí)商務(wù)樓盤盤進(jìn)行的調(diào)查查，上海甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓的租租金水平主要要集中在以下下幾個(gè)層次上上：低于0.4美元元/平平方米米?天天這部分分商務(wù)務(wù)樓基基本上上處于于非中中心地地段；；或者者建成成較早早，雖雖具有有區(qū)位位優(yōu)勢勢，但但樓宇宇品質(zhì)質(zhì)落后后于現(xiàn)現(xiàn)代平平均水水平。。0.4～0.55美美元/平方方米??天大部分分甲級(jí)級(jí)寫字字樓的的租金金集中中在這這個(gè)水水平上上，約約占總總體甲甲級(jí)寫寫字樓樓的50％％。0.6～0.85美美元/平方方米??天在甲級(jí)級(jí)寫字字樓中中，樓樓宇品品質(zhì)較較高和和交通通可達(dá)達(dá)性較較強(qiáng)的的部分分的租租金要要達(dá)到到0.6美美元/平方方米??天以以上，，如中中區(qū)廣廣場的的租金金為0.6美元元/平平方米米?天天，香香港廣廣場為為0.6～～0.65美元元/平平方米米?天天，中中環(huán)廣廣場為為0.75美元元/平平方米米?天天，這這部分分商務(wù)務(wù)樓約約占30％％。高于0.9美元元/平平方米米?天天這部分分商務(wù)務(wù)樓屬屬于甲甲級(jí)商商務(wù)樓樓中的的高檔檔品，，占9％。。如金金茂大大廈、、匯豐豐大廈廈、上上海國國際貿(mào)貿(mào)易中中心等等。第２章章上上海海市甲甲級(jí)商商務(wù)樓樓市場場研究究相關(guān)的的產(chǎn)業(yè)業(yè)政策策及其其影響響上海市市的相相關(guān)政政策2003年年3月月1日日，上上海市市非居居住用用房內(nèi)內(nèi)外銷銷并軌軌政策策開始始實(shí)施施，在在買賣賣商務(wù)務(wù)樓時(shí)時(shí)原有有的涉涉外許許可證證制被被取消消。這這使得得商務(wù)務(wù)樓的的銷售售市場場擴(kuò)大大，開開發(fā)和和買賣賣商務(wù)務(wù)樓都都更加加便利利，促促使更更多開開發(fā)商商投資資可供供出售售的商商務(wù)樓樓。新的稅稅收政政策出出臺(tái)，，對(duì)商商用房房產(chǎn)的的租賃賃收入入在原原來5%營營業(yè)稅稅的基基礎(chǔ)上上加收收12%的的房產(chǎn)產(chǎn)稅和和20%的的所得得稅，，導(dǎo)致致房產(chǎn)產(chǎn)商出出租商商務(wù)樓樓的收收益下下降，，并有有可能能低于于出售售收入入，促促使房房產(chǎn)商商愿意意出售售而不不是僅僅僅出出租商商務(wù)樓樓，商商務(wù)樓樓銷售售市場場日益益活躍躍。陸家嘴嘴金融融貿(mào)易易區(qū)的的相關(guān)關(guān)政策策陸家嘴嘴金融融貿(mào)易易區(qū)享享有特特殊的的金融融和貿(mào)貿(mào)易政政策。。這些些政策策在吸吸引了了金融融、貿(mào)貿(mào)易機(jī)機(jī)構(gòu)入入住方方面發(fā)發(fā)揮了了重要要作用用。陸家嘴嘴為國國內(nèi)率率先允允許外外資銀銀行經(jīng)經(jīng)營人人民幣幣業(yè)務(wù)務(wù)的地地區(qū)；；外資或或中外外合資資的保保險(xiǎn)公公司經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)可以以在區(qū)區(qū)內(nèi)開開展各各種保保險(xiǎn)業(yè)業(yè)務(wù)；；中外外合合資資的的外外貿(mào)貿(mào)公公司司將將獲獲準(zhǔn)準(zhǔn)在在區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)營營；；允許許符符合合條條件件的的中中國國對(duì)對(duì)外外貿(mào)貿(mào)易易公公司司和和擁擁有有外外貿(mào)貿(mào)經(jīng)經(jīng)營營權(quán)權(quán)的的企企業(yè)業(yè)在在區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)立立子子公公司司。。在具備條件以以后，經(jīng)中國國人民銀行審審批，在陸家家嘴注冊(cè)的外外資金融機(jī)構(gòu)構(gòu)可以在浦西西和外高橋保保稅區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)構(gòu)，可以在浦浦東新區(qū)再設(shè)設(shè)立若干家外外貿(mào)和中外合合資保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)構(gòu)。第２章上上海市甲級(jí)商商務(wù)樓市場研研究前景預(yù)測市場前景預(yù)測測（1）預(yù)計(jì)市場供應(yīng)應(yīng)量近兩年內(nèi)市場場總供應(yīng)量不不會(huì)出現(xiàn)大幅幅上升。預(yù)計(jì)計(jì)2003年年和2004年甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓的年均新新增供應(yīng)量為為244,000平方米米，僅為前五五年年均新增增供應(yīng)量的一一半。所以，，2005年年以前甲級(jí)商商務(wù)樓的供應(yīng)應(yīng)量不會(huì)大幅幅上升。其中中，2003年上市的主主要項(xiàng)目有西西藏路上的來來福士廣場，，供應(yīng)面積87,000平方米；云云南路上的海海通證券大廈廈，供應(yīng)面積積為48,000平方米米；陸家嘴的的震旦國際大大廈，供應(yīng)面面積為80,000平方方米；以及新新天地二期，，為67,000平方米米。預(yù)計(jì)2004年上市市的項(xiàng)目包括括新昌路的天天安中心，供供應(yīng)面積為36,534平方米；長長樂路的世紀(jì)紀(jì)商貿(mào)廣場，，為85,350平方米米和陸家嘴的的上海銀行大大廈，為85,000平平方米。大量量新新的的甲甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)樓樓的的供供應(yīng)應(yīng)將將集集中中在在2005年年以以后后。。受受良良好好的的市市場場需需求求驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)，，房房產(chǎn)產(chǎn)商商紛紛紛紛計(jì)計(jì)劃劃新新項(xiàng)項(xiàng)目目或或擴(kuò)擴(kuò)展展原原有有項(xiàng)項(xiàng)目目，，并并都都在在近近兩兩年年內(nèi)內(nèi)開開始始動(dòng)動(dòng)工工，，比比如如港港匯匯廣廣場場二二期期，，總總建建筑筑面面積積達(dá)達(dá)94,940平平方方米米；；環(huán)環(huán)球球金金融融中中心心，，總總建建筑筑面面積積達(dá)達(dá)330,000平平方方米米；；還還有有新新鴻鴻基基在在浦浦東東剛剛剛剛啟啟動(dòng)動(dòng)的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，總總建建筑筑面面積積達(dá)達(dá)到到418,000等等預(yù)計(jì)計(jì)至至2007年年新新推推出出的的甲甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)樓樓累累計(jì)計(jì)約約為為410萬萬平平方方米米。。上海海甲甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)樓樓的的總總供供應(yīng)應(yīng)量量在在2007年年將將趕趕上上新新加加坡坡和和香香港港，，達(dá)達(dá)到到750萬萬平平方方米米左左右右。。第２章章上上海海市甲甲級(jí)商商務(wù)樓樓市場場研究究市場前前景預(yù)預(yù)測（（2））預(yù)計(jì)市市場吸吸納量量預(yù)計(jì)2003年年的吸吸納量量為69萬萬平方方米，，2004年為為77萬平平方米米。2005年年以后后，預(yù)預(yù)計(jì)供供應(yīng)量量將出出現(xiàn)大大幅度度上升升，而而需求求將保保持強(qiáng)強(qiáng)勁趨趨勢，，所以以吸納納量將將仍然然維持持在高高水平平?？罩寐首兓厔?003年年初，甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓的的新增供給給量有限，，而市場需需求強(qiáng)勁，，導(dǎo)致空置置率達(dá)到歷歷史低水平平，下降到到10％以以下。預(yù)計(jì)計(jì)2005年后將有有港匯廣場場二期、環(huán)環(huán)球金融中中心等大量量新樓盤供供應(yīng)，但同同時(shí)需求也也保持旺盛盛的趨勢，，預(yù)計(jì)空置置率將保持持在10％％～15％％左右。第２章上上海市甲甲級(jí)商務(wù)樓樓市場研究究市場前景預(yù)預(yù)測（3））租金變化趨趨勢近兩年內(nèi)，，由于甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓市市場的需求求大于供給給，將推動(dòng)動(dòng)租金水平平上漲。但但是甲級(jí)商商務(wù)樓的租租期較長，，租金水平平的上升具具有滯后效效應(yīng)，因此此上升趨勢勢將比較平平穩(wěn)。預(yù)計(jì)今后5年，上海海市甲級(jí)商商務(wù)樓的租租金水平將將上漲10％～15％。其中中，浦東甲甲級(jí)商務(wù)樓樓平均租金金水平將達(dá)達(dá)到0.8美元/平平方米?天天。銷售價(jià)格變變化趨勢目前，上海海甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓平均售售價(jià)為1,600－－2,600美金／／平方米，，而香港同同等規(guī)格的的甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓平均售售價(jià)為4,000－－5,000美金／／平方米，，可見上海海甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓還有升升值余地。。所以，隨隨著甲級(jí)寫寫字樓買賣賣市場的日日益活躍，，銷售價(jià)格格在今后5年將呈上上升趨勢。。第２章上上海市甲甲級(jí)商務(wù)樓樓市場研究究價(jià)格格變變化化對(duì)對(duì)供供求求雙雙方方的的影影響響對(duì)需需求求方方的的影影響響由于于目目前前市市場場需需求求強(qiáng)強(qiáng)勁勁，，再再加加上上良良好好的的辦辦公公場場所所是是企企業(yè)業(yè)所所必必需需的的，，需需求求彈彈性性小小，，市市場場價(jià)價(jià)格格上上升升并并不不會(huì)會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致致市市場場需需求求的的大大幅幅減減少少；；相相反反，，價(jià)價(jià)格格下下降降可可能能刺刺激激市市場場需需求求以以更更大大的的幅幅度度增增加加。。對(duì)供供給給方方的的影影響響從2000年年起起，，租租金金開開始始穩(wěn)穩(wěn)步步上上升升，，這這可可能能吸吸引引到到更更多多的的商商務(wù)務(wù)樓樓投投資資者者。。但但是是由由于于商商務(wù)務(wù)樓樓的的建建設(shè)設(shè)周周期期較較長長，，近近兩兩年年內(nèi)內(nèi)供供應(yīng)應(yīng)量量不不會(huì)會(huì)出出現(xiàn)現(xiàn)太太大大的的變變化化。。第２２章章上上海海市市甲甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)樓樓市市場場研研究究市場場供供求求關(guān)關(guān)系系預(yù)預(yù)測測2003年年和和2004年年，，由由于于市市場場供供應(yīng)應(yīng)量量不不會(huì)會(huì)出出現(xiàn)現(xiàn)大大幅幅上上升升，，而而需需求求量量依依舊舊保保持持在在高高水水平平，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)甲甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)樓樓市市場場將將出出現(xiàn)現(xiàn)供供不不應(yīng)應(yīng)求求的的局局面面。。2005年年以以后后，，大大量量新新的的商商務(wù)務(wù)樓樓將將集集中中上上市市，，供供應(yīng)應(yīng)量量大大幅幅增增加加。。而而上上海海經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的持持續(xù)續(xù)增增長長、、FDI的的持持續(xù)續(xù)上上升升將將促促使使甲甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)樓樓市市場場的的需需求求繼繼續(xù)續(xù)保保持持強(qiáng)強(qiáng)勁勁的的態(tài)態(tài)勢勢。。預(yù)計(jì)計(jì)未未來來10年年以以內(nèi)內(nèi)，，上上海海商商務(wù)務(wù)樓樓市市場場將將出出現(xiàn)現(xiàn)供供需需兩兩旺旺的的局局面面。。第２２章章上上海海市市甲甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)樓樓市市場場研研究究市場場競競爭爭情情況況預(yù)預(yù)測測2003年年，，上上海海市市新新一一輪輪的的商商務(wù)務(wù)樓樓開開發(fā)發(fā)已已經(jīng)經(jīng)啟啟動(dòng)動(dòng)。。預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)這這部部分分商商務(wù)務(wù)樓樓于于2005年年以以后后上上市市，，特特別別是是陸陸家家嘴嘴地地區(qū)區(qū)將將出出現(xiàn)現(xiàn)高高密密集集的的甲甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)樓樓供供應(yīng)應(yīng)，，商商務(wù)務(wù)樓樓之之間間的的競競爭爭將將更更加加激激烈烈。。競爭對(duì)對(duì)手?jǐn)?shù)數(shù)量增增加預(yù)計(jì)至至2007年新新推出出的甲甲級(jí)商商務(wù)樓樓累計(jì)計(jì)約為為410萬萬平方方米，，相當(dāng)當(dāng)于上上海市市現(xiàn)有有的甲甲級(jí)商商務(wù)樓樓存量量在四四年內(nèi)內(nèi)翻了了一番番。其其中，，浦東東小陸陸家嘴嘴地區(qū)區(qū)的甲甲級(jí)商商務(wù)樓樓將達(dá)達(dá)到32幢幢，總總供應(yīng)應(yīng)面積積約為為325萬萬平方方米，，比現(xiàn)現(xiàn)有的的存量量增加加約70％％。區(qū)位優(yōu)