上海高端客戶(hù)住宅需求偏好三

上海高端客戶(hù)

住宅需求偏好模型

了解客戶(hù)從哪里來(lái)？研究目的探究客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的目的挖掘客戶(hù)核心價(jià)值關(guān)注點(diǎn)剖析客戶(hù)真正需求溯源客戶(hù)獲知樓盤(pán)信息途徑媒體如何投放?廣告如何訴求?說(shuō)辭如何定制？2引子高端物業(yè)是什么樣的？上海的高端物業(yè)在哪里？

土地指標(biāo)配套成熟的中心城區(qū)稀缺資源公認(rèn)的高檔區(qū)塊或社區(qū)上海高端物業(yè)定義MARKETPOSITIONING

居住指標(biāo)品質(zhì)外觀(guān)優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理高素質(zhì)居住群體

價(jià)值指標(biāo)具備群體區(qū)隔力的房屋總價(jià)長(zhǎng)期保值的租金收益高端物業(yè)三大特征國(guó)際社區(qū)：古北、碧云、聯(lián)洋、華漕配套成熟中心區(qū)：徐家匯、靜安南京西路、盧灣新天地、長(zhǎng)寧中山公園、黃埔人民廣場(chǎng)等自然資源區(qū)：濱江、佘山、西郊、淀山湖、蘇州河沿岸新興高端板塊：世博板塊、張江、新江灣城上海高端物業(yè)主要分布MARKETPOSITIONING淀山湖板塊佘山板塊西郊板塊浦東濱江張江世博板塊成熟中心區(qū)蘇州河沿線(xiàn)新江灣城華漕古北碧云

聯(lián)洋目錄：一、高端客戶(hù)細(xì)分維度二、高端客戶(hù)細(xì)分解析目錄高端客戶(hù)細(xì)分維度PARTI購(gòu)買(mǎi)力

不同購(gòu)買(mǎi)力的群體關(guān)注的產(chǎn)品總價(jià)層次不同產(chǎn)品類(lèi)型公寓：關(guān)注公寓的群體通常較為關(guān)注生活/工作/社交的便利性別墅：關(guān)注別墅的群體通常關(guān)注自然環(huán)境高端住宅居住體悟居住過(guò)高端住宅并有成熟體悟的群體，往往是高端市場(chǎng)的意見(jiàn)領(lǐng)袖，他們有明確的需求和自成體系的衡量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)高端住宅體驗(yàn)少的群體，往往以中端房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)衡量高端房產(chǎn)，并有可能成為成熟型群體的跟隨者房屋態(tài)度購(gòu)買(mǎi)什么樣的住宅，代表了購(gòu)買(mǎi)者的一種生活態(tài)度職業(yè)在一個(gè)城市中，由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素，有一些主力職業(yè)類(lèi)型可以代表這個(gè)城市的高端人群。來(lái)源地

客戶(hù)一方面會(huì)受來(lái)源地的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)影響選擇房產(chǎn)并參考房?jī)r(jià)，另一方面也受到本地市場(chǎng)影響而逐漸改變。不同來(lái)源地的客戶(hù)置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有較大不同，比如外籍群體更關(guān)注家人（尤其是小孩和妻子）的需求；上海本地人相對(duì)外地人，具有更強(qiáng)的地緣情結(jié)和區(qū)域偏好?！赡芗?xì)分的維度————上海高端客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力模型——根據(jù)《上海客戶(hù)分類(lèi)研究模型》，目前上海高端客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力如下：

公寓價(jià)格范圍別墅價(jià)格范圍

30萬(wàn)-100萬(wàn)100萬(wàn)-300萬(wàn)300萬(wàn)以上物業(yè)價(jià)格1000萬(wàn)800萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)力600萬(wàn)500萬(wàn)300萬(wàn)300萬(wàn)富裕級(jí)富貴級(jí)富豪級(jí)標(biāo)簽/體驗(yàn)驗(yàn)別墅相對(duì)公公寓式全新新居住體驗(yàn)驗(yàn)對(duì)別墅沒(méi)有有清晰的產(chǎn)產(chǎn)品需求視別墅為進(jìn)進(jìn)入高端階階層的標(biāo)簽簽尊貴/享受受熟悉別墅生生活方式，，有清晰的的別墅生活活理論有明確的高高端別墅的的居住需求求，對(duì)別墅墅的設(shè)計(jì)要要求精細(xì)舒適/享受受有明確的高高端公寓置置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)偏好市區(qū)公公寓帶來(lái)的的便利（工工作/購(gòu)物物/娛樂(lè)等等）初級(jí)體悟成成熟體悟別墅公公寓寓——產(chǎn)品類(lèi)型與高端客戶(hù)戶(hù)居住體悟——便利/改善善目前正處于于事業(yè)奮斗斗期，關(guān)注注工作/生生活便利功能驅(qū)動(dòng)受高端房產(chǎn)產(chǎn)某方面功功能的吸引引（大面積/復(fù)式）進(jìn)進(jìn)入高端市市場(chǎng)——?jiǎng)e墅類(lèi)型與高端客戶(hù)戶(hù)居住體悟——自然景觀(guān)資源型別墅人文歷史高爾夫資源城市地位類(lèi)別墅非資源型別別墅經(jīng)濟(jì)型別墅初級(jí)體悟成成熟體悟——資源類(lèi)類(lèi)型別墅分分析——資源型別墅墅——資源型別墅墅就是項(xiàng)目目所處的區(qū)區(qū)域中具有有得天獨(dú)厚厚的資源條條件，包括括自然景觀(guān)資資源、人文文歷史資源源、城市地地域資源以以及高爾夫夫資源等。具備此此類(lèi)資源的的別墅產(chǎn)品品具有一定定的稀缺性性，并且已已經(jīng)為大眾眾所認(rèn)可。。另：非資源源類(lèi)別墅指指項(xiàng)目自身身所處區(qū)位位并無(wú)可依依托的資源源條件的別別墅產(chǎn)品。。——資源類(lèi)類(lèi)別墅板塊塊分布———西郊板塊佘山板塊世紀(jì)公園板板塊湯臣高爾夫夫別墅淀山湖板塊塊天馬花苑依托資源：：國(guó)家森林林公園代表項(xiàng)目：：世茂山莊莊、上海紫紫園依托資源：：淀山湖、、大淀湖代表項(xiàng)目：：綠洲江南南園、海源源別墅依托資源：：西郊國(guó)賓賓館代表項(xiàng)目：：西郊一品品園依托資源：：浦東金融融中心、國(guó)國(guó)際社區(qū)代表項(xiàng)目：：九間堂、、御翠園高爾夫別墅墅代表高爾夫別墅墅代表——資源類(lèi)類(lèi)別墅板塊塊特征———資源類(lèi)別資源名稱(chēng)代表板塊代表項(xiàng)目客戶(hù)特征自然景觀(guān)佘山國(guó)家森林公園佘山板塊世茂山莊上海紫園隨著大量的星級(jí)娛樂(lè)設(shè)施進(jìn)駐、這里發(fā)展趨向成熟，成為上海名副其實(shí)的頂級(jí)富人區(qū)，別墅總價(jià)1000萬(wàn)-1.5億不等。淀山湖大淀湖朱家角淀山湖板塊綠洲江南園海源別墅受佘山板塊擠壓，區(qū)域發(fā)展緩慢，形象檔次不高，特別由于上海退界淀山湖300米的要求，許多別墅無(wú)法真正利用資源湖景資源，目前別墅在700-1000萬(wàn)不等。人文歷史西郊國(guó)賓館西郊別墅板塊檀宮西郊一品園西郊賦予的特殊人文價(jià)值使得該區(qū)域成為隱秘的富豪區(qū)，上海傳統(tǒng)富豪喜歡居住于此，由于該區(qū)域發(fā)展成熟后續(xù)項(xiàng)目較少。別墅總價(jià)在1000-8000萬(wàn)左右城市地位浦東金融中心國(guó)際社區(qū)定位世紀(jì)公園板塊九間堂御翠園位于城市中心城區(qū)，土地資源缺乏賦予項(xiàng)目較高的價(jià)值，別墅產(chǎn)品多樣性，總價(jià)在1600-6000萬(wàn)不等高爾夫球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)/穎奕博園別墅湯臣高爾夫天馬花苑分布比較分散，雖然靠近景觀(guān)資源旁，但更多依托自身標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)給人的檔次感，上海高爾夫球場(chǎng)較少因而顯出其資源稀缺性，別墅總價(jià)在1000萬(wàn)左右。便利舒適階層求異享受符號(hào)財(cái)富基本層次房屋是滿(mǎn)足足便利生活活的場(chǎng)所升級(jí)層次房屋是提高高自己生活活品質(zhì)的場(chǎng)場(chǎng)所最高層級(jí)房屋是體現(xiàn)現(xiàn)自己被認(rèn)認(rèn)可和尊重重的內(nèi)心情情感需要的的媒介——房屋態(tài)度————媒體關(guān)關(guān)注度———1、口碑傳遞2、小眾媒體3、大眾媒體最重要的信信息獲取渠渠道信賴(lài)感：口碑好的的樓盤(pán)在居居住品質(zhì)上上更令人信信賴(lài)認(rèn)同感：被同一層層次的人認(rèn)認(rèn)可的樓盤(pán)盤(pán)可以滿(mǎn)足足高端客戶(hù)戶(hù)重視自己己受到認(rèn)可可的需要美譽(yù)度：可以很好好的提高產(chǎn)產(chǎn)品或品牌牌的美譽(yù)度度高端群體接接受度較高高的渠道財(cái)經(jīng)類(lèi)報(bào)刊刊（上海樓樓市）、家家居雜志或或直投雜志志信息到達(dá)率率較高可以提升產(chǎn)產(chǎn)品或品牌牌的形象傳統(tǒng)信息媒媒體（電視視廣告和報(bào)報(bào)紙廣告））和房產(chǎn)中中介第一一財(cái)財(cái)經(jīng)經(jīng)頻頻道道的的地地產(chǎn)產(chǎn)節(jié)節(jié)目目是是消消費(fèi)費(fèi)者者比比較較多多提提及及的的電電視視節(jié)節(jié)目目東方方早早報(bào)報(bào)/外外灘灘畫(huà)畫(huà)報(bào)報(bào)/周周末末畫(huà)畫(huà)報(bào)報(bào)外企企外外籍籍高高管管歐美美留留學(xué)學(xué)歸歸國(guó)國(guó)創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)人人士士財(cái)力力雄雄厚厚的的港港臺(tái)臺(tái)商商人人外企企高高管管、、高高級(jí)級(jí)白白領(lǐng)領(lǐng)/金金領(lǐng)領(lǐng)國(guó)企企高高管管高薪薪律律師師、、會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)師師和和高高級(jí)級(jí)知知識(shí)識(shí)分分子子中小小企企業(yè)業(yè)主主———上海海高高端端客客戶(hù)戶(hù)職業(yè)業(yè)特特征征———七大代代表表職職業(yè)業(yè)香港港人人高級(jí)級(jí)白白領(lǐng)領(lǐng)為為主主多數(shù)數(shù)重重視視工工作作的的便便捷捷性性暫時(shí)時(shí)居居住住，，關(guān)關(guān)注注轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手手的的難難易易程程度度臺(tái)灣灣人人以臺(tái)臺(tái)商商為為主主關(guān)注注居居住住的的舒舒適適和和保保值值增增值值偏好好成成熟熟的的生生活活氛氛圍圍，，如如古古北北偏好好大大面面積積住住宅宅單價(jià)價(jià)參參考考臺(tái)臺(tái)北北，，3萬(wàn)萬(wàn)是是道道坎坎浙商商投資資客客為為主主，，如如溫溫州州炒炒房房團(tuán)團(tuán)短線(xiàn)線(xiàn)投投資資獲獲取取差差價(jià)價(jià)為為目目的的外資資投投資資客客的的跟跟隨隨者者上海海本本地地人人明顯顯的的地地域域情情結(jié)結(jié)重視視物物有有所所值值對(duì)社社區(qū)區(qū)綠綠化化率率環(huán)環(huán)保保十十分分重重視視東南南亞亞人人以外外企企高高管管為為主主重視視工工作作便便捷捷如果果攜攜家家來(lái)來(lái)滬滬、、尤尤其其關(guān)關(guān)注注孩孩子子和和妻妻子子的的居居住住需需要要山西西煤煤老老板板生態(tài)態(tài)移移民民或或?yàn)闉樽幼优探逃宰∽闉橹髦?，，注注重重私私密密安安全全歐美美人人以外外企企業(yè)業(yè)高高管管為為主主重視視社社區(qū)區(qū)居居民民身身份份的的同同質(zhì)質(zhì)性性注重重會(huì)會(huì)所所和和小小區(qū)區(qū)綠綠化化七大典典型型來(lái)源源地地———上上海海高高端端客客戶(hù)戶(hù)來(lái)源源地地特征征————工作型生活型身份尊型總體特征臺(tái)灣人相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)以在上海定居發(fā)展作為其長(zhǎng)期目標(biāo)，因此會(huì)較多地考慮自住需求另外，投資需求也是臺(tái)灣人考慮的一個(gè)因素，但是他們?cè)诳紤]上海的房?jī)r(jià)時(shí)，會(huì)較多地以臺(tái)北的房?jī)r(jià)作為標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)權(quán)衡是否值得投資臺(tái)灣客群區(qū)域性較強(qiáng)。虹橋、青浦區(qū)域?qū)胄詮?qiáng)。購(gòu)買(mǎi)力層次差異性較大。背景來(lái)滬工作的高級(jí)白領(lǐng)來(lái)滬工作的高級(jí)白領(lǐng)或生意人士帶家人一起在滬定居來(lái)滬定居的企業(yè)老板資金雄厚購(gòu)房考慮因素周邊生活配套的完備交通便利保值周邊生活配套的完備未來(lái)保值與增值重視風(fēng)水社區(qū)的檔次（鄰居的素質(zhì)和層次）房屋的高標(biāo)配帶來(lái)的居住舒適購(gòu)房動(dòng)機(jī)偏好交通便捷的中心城區(qū)（如徐匯和靜安）偏好生活配套（購(gòu)物/飯店/娛樂(lè)等）成熟的區(qū)域（如古北）喜歡客廳大，臥室也大的方方正正的房子不考慮保姆房偏好稀缺的地段（如浦東濱江）偏好靠水近，風(fēng)水好偏好南北通透不考慮保姆房典型群體分析：臺(tái)灣人人口口特特征征：：一般般都都是是山山西西做做煤煤炭炭生生意意的的老老板板購(gòu)房房動(dòng)動(dòng)機(jī)機(jī)：：為子子女女教教育育在上上海海有有生生意意往往來(lái)來(lái)（（主主要要是是包包鋼鋼的的供供應(yīng)應(yīng)商商））生態(tài)態(tài)移移民民（（山山西西的的居居住住、、教教育育環(huán)環(huán)境境較較差差））這部部分分消消費(fèi)費(fèi)者者規(guī)規(guī)模模不不會(huì)會(huì)太太大大上海海不不是是他他們們移移民民的的首首選選地地，，大大多多會(huì)會(huì)選選擇擇北北京京不以以純純投投資資為為目目的的，，而而是是以以自自住住為為主主要要目目的的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)行行為為特特征征小孩孩的的需需求求影影響響較較大大主要要集集中中在在靜靜安安、、浦浦東東和和虹虹橋橋別別墅墅區(qū)區(qū)喜歡歡氣氣派派的的大大堂堂、、寧寧?kù)o靜的的小小區(qū)區(qū)、、不不喜喜歡歡沒(méi)沒(méi)有有人人氣氣的的社社區(qū)區(qū)比較較注注重重隱隱私私、、低低調(diào)調(diào)內(nèi)內(nèi)斂斂，，不不喜喜歡歡在在家家里里進(jìn)進(jìn)行行商商務(wù)務(wù)性性社社交交活活動(dòng)動(dòng)別墅墅喜喜歡歡簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔潔的的風(fēng)風(fēng)格格由于于大大多多數(shù)數(shù)是是商商人人，，存存在在著著商商務(wù)務(wù)需需求求對(duì)高高端端房房產(chǎn)產(chǎn)并并沒(méi)沒(méi)有有太太多多認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)和和體體驗(yàn)驗(yàn)，，可可能能會(huì)會(huì)用用價(jià)價(jià)格格和和開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商品品牌牌/物物業(yè)業(yè)公公司司品品牌牌來(lái)來(lái)衡衡量量高高端端房房產(chǎn)產(chǎn)的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)一次次性性付付款款朋友友介介紹紹時(shí)時(shí)很很重重要要的的渠渠道道典型群體分析：山西商人人口口特特征征：：一般般是是來(lái)來(lái)上上海海工工作作兩兩年年或或者者以以上上的的企企業(yè)業(yè)高高級(jí)級(jí)白白領(lǐng)領(lǐng)，，從從事事著著廣廣告告、、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)、、或或者者其他他高高級(jí)級(jí)管管理理職職位位。。他們們一一般般都都擁?yè)碛杏泄舅咎崽峁┕┑牡淖∽》糠拷蚪蛸N貼。。在在中中國(guó)國(guó)的的主主要要目目的的就就是是工工作作，，沒(méi)沒(méi)有有長(zhǎng)長(zhǎng)期定定居居的的打打算算。。購(gòu)房房動(dòng)動(dòng)機(jī)機(jī)：：不想想租租房房，，更更好好地地利利用用津津貼貼，，把把津津貼貼轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化為為個(gè)個(gè)人人資資產(chǎn)產(chǎn)。。另外外，，具具有有保保值值/投投資資需需求求購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)行行為為特特征征以工工作作便便利利為為主主要要購(gòu)購(gòu)房房考考慮慮要要素素，，因因此此購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)交交通通便便利利、、或或者者靠靠近近工工作作地地點(diǎn)點(diǎn)的的住住房房。。例例如如徐徐匯匯、、靜靜安安等等地地方方追捧捧香香港港本土土開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商品品牌牌，區(qū)區(qū)域域性性弱弱。。易轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手手：：樓樓層層中中高高（（8-20樓樓）），，樓樓盤(pán)盤(pán)不不要要太太大大，，外外力力面面要要求求耐耐性性好好需要要有有會(huì)會(huì)所所，，進(jìn)進(jìn)行行商商務(wù)務(wù)活活動(dòng)動(dòng)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)房房型型是是三三房房以以上上，，往往往往要要求求有有客客人人房房偏好好裝裝修修房房，，需需要要有有衛(wèi)衛(wèi)星星電電視視重視視物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)（（熱熱情情周周到到的的服服務(wù)務(wù)，，能能夠夠提提供供需需要要的的幫幫助助））典型群體分析：香港人人口口特特征征：：大多多數(shù)數(shù)是是外外派派到到中中國(guó)國(guó)，，一一般般都都擁?yè)碛杏斜缺容^較高高的的管管理理職職位位，，享享有有公公司司提提供供的的住房房津津貼貼對(duì)于于東東南南亞亞人人來(lái)來(lái)說(shuō)說(shuō)，，分分為為兩兩種種不不同同的的群群體體獨(dú)自自一一人人來(lái)來(lái)中中國(guó)國(guó)與家家人人一一起起來(lái)來(lái)中中國(guó)國(guó)購(gòu)房房特特征征：：對(duì)于于第第一一類(lèi)類(lèi)人人（（獨(dú)獨(dú)自自來(lái)來(lái)中中國(guó)國(guó)））而而言言，，其其消消費(fèi)費(fèi)需需求求類(lèi)類(lèi)似似于于香香港港人人，，以以工工作作便利利為為驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)，，重重視視房房子子的的易易轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手手性性對(duì)于于第第二二類(lèi)類(lèi)人人而而言言，，其其購(gòu)購(gòu)房房特特征征：：重視視家家庭庭需需求求，，尤尤其其是是小小孩孩的的需需求求優(yōu)優(yōu)先先生活活便便利利要求求有有國(guó)國(guó)際際學(xué)學(xué)校校，，重重視視中中文文和和英英文文的的教教育育，，小小孩孩今今后后能能夠夠適適應(yīng)應(yīng)本本國(guó)國(guó)的的文文化化氛氛圍圍典型群體分析：東南亞人人口口特特征征：：大多多數(shù)數(shù)是是外外派派到到中中國(guó)國(guó)，，一一般般都都擁?yè)碛杏斜缺容^較高高的的管管理理職職位位，，享享有有公公司司提提供供的的住住房房津津貼貼三口之家家，多小小孩客戶(hù)層次次較東南南亞人更更高購(gòu)房特征征：重視家庭庭需求，，尤其是是小孩的的需求優(yōu)優(yōu)先會(huì)所設(shè)施施齊全，，是其重重要的社社交場(chǎng)所所生活便利利，家樂(lè)樂(lè)福、英英文招牌牌的西餐餐廳必不不可少要求有國(guó)國(guó)際學(xué)校校，重視視中文和和英文的的教育，，小孩今今后能夠夠適應(yīng)本本國(guó)的文文化氛圍圍典型群體分析：歐美人人口特征征：本地土生生土長(zhǎng)的的成功人人士，觀(guān)觀(guān)念較為為傳統(tǒng)。。親戚朋朋友一大大堆，有有自己的的生活圈子子，來(lái)來(lái)往密切切的多是是中學(xué)、、大學(xué)同同學(xué)或新新同事。。事業(yè)上上的拼搏搏讓他們已經(jīng)經(jīng)感覺(jué)有有些疲憊憊。購(gòu)房特征征：位置或地地段在市市中心等等傳統(tǒng)的的“上只只角”。。周?chē)罨钆涮淄晖陚洌蟠筚u(mài)場(chǎng)、、便利店店，甚至至不排斥斥菜市場(chǎng)場(chǎng)。對(duì)社區(qū)環(huán)環(huán)境要求求較高，，綠化率率高、安安靜。典型群體分析：本地人高端客戶(hù)戶(hù)細(xì)分解解析PARTⅡⅡ同樣，通通過(guò)對(duì)住住宅產(chǎn)品品特征的的分析，，可以推推導(dǎo)出其其對(duì)應(yīng)的的高端客客戶(hù)。通過(guò)對(duì)不不同類(lèi)別別的高端端客戶(hù)的的購(gòu)房態(tài)態(tài)度研究究，推導(dǎo)導(dǎo)出其喜喜好的住住宅產(chǎn)品品特征?！?gòu)購(gòu)房態(tài)態(tài)度&產(chǎn)品品特征征———地段周邊配套小區(qū)環(huán)境產(chǎn)品類(lèi)型裝修風(fēng)格建筑風(fēng)格最高層級(jí)升級(jí)層級(jí)基本層級(jí)來(lái)源地關(guān)注度高端居住體驗(yàn)購(gòu)買(mǎi)力階層財(cái)富符號(hào)享受舒適便利求異針對(duì)不不同能能夠類(lèi)類(lèi)別高高端客客戶(hù)的的購(gòu)房房態(tài)度度，對(duì)對(duì)其進(jìn)行行細(xì)分分。共共10大類(lèi)類(lèi)別。?！?xì)細(xì)分群群體———標(biāo)簽型型高端新新體驗(yàn)驗(yàn)型尊貴型型生活享享受型型自我陶陶醉型型享樂(lè)型型適度理理財(cái)型型生活便利型型舒適型型工作便便利型型最高型型升級(jí)型型基本型型200萬(wàn)富富裕級(jí)級(jí)300萬(wàn)萬(wàn)富富貴貴級(jí)600萬(wàn)萬(wàn)富富豪級(jí)級(jí)階層符符號(hào)號(hào)財(cái)財(cái)富享享受舒舒適適便便利利求求異異——高高端新新體驗(yàn)驗(yàn)型———典型客客戶(hù)中青年年，生生意人人/白白領(lǐng)經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力剛剛夠進(jìn)進(jìn)入高高端市場(chǎng)客戶(hù)描描述初次進(jìn)進(jìn)入高高端物物業(yè)的的消費(fèi)費(fèi)者希望獲獲得改改進(jìn)的的居住住體驗(yàn)驗(yàn)購(gòu)買(mǎi)力力中等房屋需需求產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)型偏偏好：：受高高端房房產(chǎn)的的某些些因素素（如如復(fù)式式結(jié)構(gòu)構(gòu)、別別墅等等）的的吸引引力而而沖動(dòng)動(dòng)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)房屋態(tài)態(tài)度：主要還還是中中檔房房產(chǎn)的的要求求（主主要關(guān)關(guān)注工工作和和生活活的便便利））尋求一一種新新鮮的的與中中低端端不同同的居居住經(jīng)經(jīng)驗(yàn)認(rèn)知度度：對(duì)對(duì)高端端房產(chǎn)產(chǎn)需求求認(rèn)知知較少少，要要求比比較簡(jiǎn)簡(jiǎn)單購(gòu)房行行為總體來(lái)來(lái)說(shuō)是是屬于于中端端消費(fèi)費(fèi)者的的需求求行為為可能會(huì)會(huì)有其其中某某某方方面特特別吸吸引消消費(fèi)者者，與與一般般中端端房產(chǎn)產(chǎn)區(qū)隔隔，從從而吸吸引消消費(fèi)者者去購(gòu)購(gòu)買(mǎi)，，例如如：戶(hù)型結(jié)結(jié)構(gòu)：：復(fù)式式、別別墅不同的的外立立面不同的的建筑筑風(fēng)格格不同的的社區(qū)區(qū)環(huán)境境或自自然資資源代表樓樓盤(pán)：：新江江灣的的高檔檔公寓寓——工工作便便利型型———典型客客戶(hù)中青年年，高高級(jí)白白領(lǐng)，，大都是是港臺(tái)臺(tái)或外外籍華華人，事事業(yè)發(fā)發(fā)展穩(wěn)穩(wěn)定客戶(hù)描描述沒(méi)有在在中國(guó)國(guó)定居居的打打算利用住住房津津貼來(lái)來(lái)購(gòu)房房購(gòu)買(mǎi)力力中等房屋需需求功能需需求交通便便利居住便便利房產(chǎn)保保值購(gòu)房行行為大都偏偏好靠靠近工工作地地或交交通便便利的的鬧市市區(qū)附附近的的高檔檔公寓寓偏好酒酒店公公寓式式物業(yè)業(yè)管理理（物物業(yè)可可以在在生活活上提提供幫幫助））偏好裝裝修重視轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手租租賃的的容易易度以以及保保值增增值空空間代表樓樓盤(pán)：：東方曼曼哈頓頓、永永新城城、靜靜安四四季、、靜安安楓景景——生生活便便利型型———典型客客戶(hù)事業(yè)發(fā)發(fā)展穩(wěn)穩(wěn)定，，重心心從工工作逐逐步向向生活活過(guò)渡渡客戶(hù)描描述重視孩孩子和和家人人的生生活需需要通常家家庭成成員較較多（（至少少有孩孩子））重視成成熟生生活，，配套套會(huì)選選擇商商業(yè)配配套，，教育育配套套完備備成熟熟的區(qū)區(qū)域很多臺(tái)臺(tái)灣人人和本本地人人都屬屬于此此類(lèi)購(gòu)買(mǎi)力力中等房屋需需求便利：：生活活配套套齊全全（如如購(gòu)物物/娛娛樂(lè)/飯店店等））舒適：：居住住空間間足夠夠大周?chē)∽?hù)要要有較較好的的素質(zhì)質(zhì)戶(hù)型：：合理理、科科學(xué)購(gòu)房行行為偏好鬧鬧中取取靜的的區(qū)域域（如如靜安安，臺(tái)臺(tái)灣人人則回回選擇擇古北北）社區(qū)內(nèi)內(nèi)有可可供孩孩子娛娛樂(lè)嬉嬉戲的的場(chǎng)所所會(huì)所有有游泳泳池、、健身身房物業(yè)要要求提提供安安保服服務(wù)（（最好好是人人保））代表樓樓盤(pán)：：古北二二期、、靜安安楓景景、中中凱城城市之之光——舒舒適型型———典型客客戶(hù)中青年年，高高級(jí)白白領(lǐng)，，事業(yè)業(yè)發(fā)展展穩(wěn)定定，缺缺乏足足夠的的高端端居住住體驗(yàn)驗(yàn)客戶(hù)描描述希望改改善生生活品品質(zhì)，，追求求舒適適生活活環(huán)境境通常在在前幾幾年已已經(jīng)購(gòu)購(gòu)置過(guò)過(guò)一套套不錯(cuò)錯(cuò)的中中檔房房產(chǎn)有豐富富的中中端房房產(chǎn)的的居住住體驗(yàn)驗(yàn)，有有成熟熟的置置業(yè)觀(guān)觀(guān)，但但對(duì)高高端房房產(chǎn)認(rèn)認(rèn)知不不多購(gòu)買(mǎi)力力中等偏偏上房屋需需求舒適：：雖然然缺乏乏足夠夠的高高端住住宅的的居住住體驗(yàn)驗(yàn)，但但對(duì)房房產(chǎn)的的居住住舒適適度有有明確確要求求便利：：大都都目前前尚處處于事事業(yè)發(fā)發(fā)展期期，工工作的的便利利性也也是需需要兼兼顧考考慮的的購(gòu)房行行為1偏好鬧鬧中取取靜的的區(qū)塊塊，往往來(lái)人人流不不要太太多太太雜社區(qū)居居民層層次高高（相相信價(jià)價(jià)格是是區(qū)分分人群群層次次的有有效手手段））周邊交交通便便利：：靠近近工作作地點(diǎn)點(diǎn)或打打車(chē)/開(kāi)車(chē)車(chē)距離離不遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏好現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格的的建筑筑風(fēng)格格代表樓樓盤(pán)：：長(zhǎng)寧區(qū)區(qū)（延延安路路附近近高檔檔公寓寓），，浦東東世紀(jì)紀(jì)公園園附近近購(gòu)房行行為2物業(yè)：：保安要要控制制好進(jìn)進(jìn)出的的人流流提供一一些生生活上上的幫幫助（（如代代繳費(fèi)費(fèi)，待待叫車(chē)車(chē)、叫叫水等等）房型：：偏好面面積大大，大大戶(hù)型型層高要要高，，不壓壓抑至少要要有四四房（（一主主臥、、一書(shū)書(shū)房、、孩子子房、、一客客房））社區(qū)區(qū)配套套社區(qū)會(huì)會(huì)所至至少要要有游游泳池池，網(wǎng)網(wǎng)球，，還有有比較較好的的餐廳廳和比比較好好的服服務(wù)，，供招招待商商務(wù)上上的朋朋友社區(qū)環(huán)環(huán)境綠綠化率率高，，最好好有山山有水水有景景致——生生活享享受型型———典型客客戶(hù)中年，，高級(jí)級(jí)白領(lǐng)領(lǐng)或成成功生生意人人，事事業(yè)發(fā)發(fā)展穩(wěn)穩(wěn)定，，很可可能會(huì)會(huì)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)別墅墅（獨(dú)獨(dú)棟））客戶(hù)描描述社會(huì)成成功人人士（（目前前沒(méi)有有太大大的生生活壓壓力））可能有有國(guó)外外高端端住宅宅的居居住體體驗(yàn)有成熟熟的居居住理理念對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)的各各項(xiàng)需需求明明確（（如物物業(yè)要要求較較高））對(duì)細(xì)節(jié)節(jié)的關(guān)關(guān)注度度很高高，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)制制定者者購(gòu)買(mǎi)力力較高，，可以以為了了某種種目的的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)一處處住宅宅房屋需需求功能性性需要要：偏好別別墅小區(qū)設(shè)設(shè)計(jì)精精細(xì)而而講究究，讓讓人感感覺(jué)置置身幽幽靜的的歐洲洲小鎮(zhèn)鎮(zhèn)會(huì)重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注注小孩孩的需需求情感性性需求求：強(qiáng)強(qiáng)調(diào)享享受的的生活活氛圍圍和生生活方方式購(gòu)房行行為1（成成熟的的別墅墅體驗(yàn)驗(yàn)）開(kāi)發(fā)商商：做做事比比較規(guī)規(guī)范由國(guó)外外設(shè)計(jì)計(jì)師進(jìn)進(jìn)行整整體設(shè)設(shè)計(jì)國(guó)外設(shè)設(shè)計(jì)師師具有有居住住體驗(yàn)驗(yàn)，經(jīng)經(jīng)驗(yàn)較較豐富富注重細(xì)細(xì)節(jié)（（包括括開(kāi)關(guān)關(guān)的位位置等等都非非常合合理））一部分人不不喜歡中國(guó)國(guó)人和國(guó)外外人一起設(shè)設(shè)計(jì)的別墅墅，中西結(jié)結(jié)合不好，，不倫不類(lèi)類(lèi)。代表樓盤(pán)：：綠寶園，碧碧云社區(qū)公公寓，匯賢賢居，靜安安豪景，虹虹橋別墅區(qū)區(qū)，蘭喬圣圣菲等購(gòu)房行為2（成熟的的別墅體驗(yàn)驗(yàn)）社區(qū)周邊配配套：希望社區(qū)周周?chē)泻玫牡牟宛^和農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)從小孩角度度考慮，希希望周邊有有國(guó)際學(xué)校校從投資角度度考慮，希希望周邊有有很多大公公司，出租租會(huì)很容易易，（因此此金橋別墅墅很受歡迎迎）社區(qū)內(nèi)部配配套社區(qū)有國(guó)外外的感覺(jué)（（很干凈、、草地多，，房子看上上去很舒服服，生活環(huán)環(huán)境好）社區(qū)環(huán)境好好，綠化好好（樹(shù)多而而大，樹(shù)的的種類(lèi)多而而名貴，綠綠草如茵））會(huì)所內(nèi)希望望項(xiàng)目多（（足球場(chǎng)、、網(wǎng)球場(chǎng)、、籃球場(chǎng)，，室外游泳泳池；室內(nèi)內(nèi)的籃球場(chǎng)場(chǎng)和羽毛球球場(chǎng)，游泳泳池，壁球球，冰球，，練瑜伽））購(gòu)房行為3（成熟的的別墅體驗(yàn)驗(yàn)）房屋屬性：：車(chē)庫(kù)的要求求希望車(chē)庫(kù)一一定要寬敞敞，最好有有雜物間，，還有放自自行車(chē)的地地方不喜歡建在在地下室，，也不喜歡歡是傾斜的的，最好在在一個(gè)平面面上車(chē)庫(kù)外可以以做一個(gè)籃籃球場(chǎng)架，，帶小孩打打籃球自家的院子子要大，最最好分前院院和后院房型要求非常重視主主餐廳的設(shè)設(shè)計(jì)，希望望有一個(gè)正正餐廳和一一個(gè)早餐廳廳，早餐廳廳可以提供供給女主人人一邊準(zhǔn)備備早餐一邊邊與家人聊聊天二樓以上是是專(zhuān)屬家人人的活動(dòng)空空間需要有臥房房（每個(gè)房房間都有一一個(gè)衣帽間間），書(shū)房房大露臺(tái)家人專(zhuān)用小小廳一樓和地下下室需要保姆室室（裝修很很好的套間間）和一個(gè)個(gè)大廳地下室的廳廳作為小孩孩的活動(dòng)室室廚房的裝修修需求設(shè)計(jì)計(jì)合理，功功能區(qū)齊備備，做到小小而全——適度理理財(cái)型———典型客戶(hù)中老年，高高級(jí)白領(lǐng)，，對(duì)事業(yè)沒(méi)沒(méi)有太高的的追求和目目標(biāo)，希望望平穩(wěn)的享享受生活客戶(hù)描述購(gòu)房需求成成熟，未來(lái)來(lái)升級(jí)可能能性小已購(gòu)置了多多處高端房房產(chǎn)房屋被視為為財(cái)產(chǎn)的物物化形式購(gòu)買(mǎi)力中等偏上房屋需求重視房屋的的保值和增增值等理財(cái)財(cái)功能，因因此重視房房屋的地段段和物業(yè)有高端房產(chǎn)產(chǎn)的居住體體驗(yàn)，了解解高端房產(chǎn)產(chǎn)的需求購(gòu)房行為房型：采光（全朝朝陽(yáng)，陽(yáng)光光普照）衛(wèi)生間，廚廚房一定要要寬敞衛(wèi)生間雙衛(wèi)衛(wèi)客廳一定要要寬敞，（（要求寬４４米４，高高３米）四房比較合合適，有主主臥，兒童童房，客臥臥，書(shū)房或或健身房。。代表樓盤(pán)：：國(guó)際麗都城城購(gòu)房行為２２偏好自己裝裝修，裝修修材料要非非常講究，，潔具要求求名牌看中建筑材材質(zhì)，外立立面（這會(huì)會(huì)影響房屋屋的耐久性性，進(jìn)而影影響房屋的的投資價(jià)值值）社區(qū)配套社區(qū)綠化３３０％左右右，且綠化化一定不要要千篇一律律，要不同同地點(diǎn)有不不同的綠化化（顏色，，植物都有有變化）社區(qū)會(huì)所最最好有游泳泳池，網(wǎng)球球場(chǎng)（收費(fèi)費(fèi)也能接受受）物業(yè)：物業(yè)只要做做到保潔和和保安工作作既可不要特別奢奢華的服務(wù)務(wù)（２４小小時(shí)熱水，，中央空調(diào)調(diào)）供水水質(zhì)好好，社區(qū)本本身可凈水水，純凈水水到戶(hù)——尊貴型型——典型客戶(hù)中年以上，，企業(yè)家或或事業(yè)有成成的生意人人士（山西西人也屬于于該群體））客戶(hù)描述已經(jīng)擁有多多套高端住住宅重視“身份份尊貴”的的階層概念念希望占有稀稀缺資源（（如佘山，，浦江）重視住房的的私密性購(gòu)買(mǎi)力較高，可以以為了某種種目的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)一處住宅宅房屋需求重視房屋的的保值和增增值等理財(cái)財(cái)功能，因因此重視房房屋的地段段和物業(yè)有高端房產(chǎn)產(chǎn)的居住體體驗(yàn)，了解解高端房產(chǎn)產(chǎn)的需求購(gòu)房行為靠近絕對(duì)稀稀缺景觀(guān)資資源：水對(duì)對(duì)他們來(lái)說(shuō)說(shuō)是財(cái)富的的體現(xiàn)而且且要求是景景觀(guān)最好的的希望社區(qū)居居民與其身身份相符合合，一些名名人、企業(yè)業(yè)家入住對(duì)對(duì)其非常具具有吸引力力氣派設(shè)計(jì)：：大堂氣派派，房間層層高要高，，大于３．．１米面積要大，，三房以上上，至少兩兩間房朝南南，通風(fēng)性性好視野要寬和和遠(yuǎn)，樓間間距要大，，對(duì)別墅而而言，希望望有許多樹(shù)樹(shù)木掩蓋注重私隱性性，不喜歡歡在家會(huì)見(jiàn)見(jiàn)一般的商商業(yè)性朋友友，因此具具有商務(wù)功功能的會(huì)所所對(duì)他們來(lái)來(lái)說(shuō)比較重重要風(fēng)水因素會(huì)會(huì)重視代表樓盤(pán)：：虹橋高爾夫夫，財(cái)富海海景，衡山山路４１號(hào)號(hào)——享樂(lè)型型——典型客戶(hù)３０歲上下下，出身巨巨富家庭客戶(hù)描述重視生活享享受偏好享樂(lè)型型配套較為為成熟的中中心城區(qū)購(gòu)買(mǎi)力較高房屋需求功能性需要要：看重周邊的的生活環(huán)境境是否適合合自己的生生活方式注重與朋友友的聯(lián)系，，會(huì)考慮朋朋友的需求求情感性需要要：享樂(lè)生活方式購(gòu)房行為地段：喜歡歡靜安，新新天地附近近的地段；；平常的生生活?yuàn)蕵?lè)比比較方便，，和朋友聚聚會(huì)比較方方便社區(qū)：幽靜靜，適合散散步社區(qū)周邊生生活配套的的便利性，，就把，小小店等比較較多，方便便逛街；房型：方正正，朝南樓層高，視視野廣需要有客人人房自己裝修物業(yè)重視安安全和服務(wù)務(wù)周到代表樓盤(pán)：：新天地附近近高端樓盤(pán)盤(pán)（如匯賢賢居，翠湖湖天地雅苑苑，錦麟天天地等）9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹(shù)，，燈下白白頭人。。。03:24:1403:24:1403:241/5/20233:24:14AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。1月-2303:24:1403:24Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。03:24:1403:24:1403:24Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問(wèn)問(wèn)年。。。1月-231月-2303:24:1403:24:14January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青山。。。05一一月20233:24:14上午午03:24:141月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:24上上午1月-2303:24January5,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/53:24:1403:24:1405January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好