萬景濠庭營銷推廣建議改二

澳景花庭

營銷推廣建議項(xiàng)目概況本案，西臨京昌高速公路，東臨萬畝森林公園，位于目前國家重點(diǎn)建設(shè)的奧運(yùn)商圈內(nèi)。項(xiàng)目概況項(xiàng)目本期共有4棟板樓，占地34800平方米，總建筑面積80000平方米，容積率2.3，綠化率32%。共有540套，預(yù)計(jì)2005年10月入住。這樣的項(xiàng)目我們有信心將其整盤均價(jià)賣至7400元/平方米地段優(yōu)勢打造奧運(yùn)區(qū)域傳奇從大區(qū)域來說，本案位于的奧運(yùn)商圈是目前北部地區(qū)的一大投資熱點(diǎn)區(qū)域，如果從2005年開始動(dòng)工，那么明年奧運(yùn)效益必然在本區(qū)域內(nèi)突現(xiàn)。到2008年本區(qū)域?qū)?huì)是集體育競賽、會(huì)議展覽、文化娛樂和休閑購物于一體，空間開闊、綠地環(huán)繞、環(huán)境優(yōu)美，能夠提供多功能服務(wù)的市民公共活動(dòng)中心。

地段優(yōu)勢奧運(yùn)核心腹地地段優(yōu)勢就本案周邊情況而言，三上三下的大市政路，交通便利。周邊配套設(shè)施的進(jìn)一步完善以及國家森林公園、奧林匹克公園的相繼建成，無疑為項(xiàng)目保值升值的重要因素。奧運(yùn)核心腹地地段優(yōu)勢地段優(yōu)勢訴求原則廣告訴求上最大限度支撐所處位置的準(zhǔn)確告知作用區(qū)域地段的認(rèn)知度成熟度地段優(yōu)勢奧運(yùn)村，她的魅力何在？巨資建設(shè)政府斥資2800億元，打造新貴奧運(yùn)巨資建建設(shè)規(guī)劃完完善成熟的的奧運(yùn)運(yùn)規(guī)劃劃為本本區(qū)域域發(fā)展展提供供了強(qiáng)強(qiáng)勁的的動(dòng)力力地段優(yōu)勢勢奧運(yùn)村，，她的魅魅力何在在？巨資建設(shè)設(shè)規(guī)劃完善善發(fā)展成熟熟隨著奧運(yùn)運(yùn)資金的的注入，，以及亞亞北地區(qū)區(qū)目前的的空前發(fā)發(fā)展，本本區(qū)域必必將成為為發(fā)展成成熟的副副都市中中心。地段優(yōu)勢勢奧運(yùn)村，，她的魅魅力何在在？解決了地地段問題題，是否否就能高高枕無憂憂？區(qū)域競爭爭分析依林佳園園均價(jià)：7300元/平平方米總建筑面面積：約約16萬萬平米主力戶型型：3居居202-232/平平米建筑形式式：12層板樓樓銷售進(jìn)度度：售完完95%個(gè)案分析析澳林春天天均價(jià)：6500元/平平方米總建筑面面積：約約11萬萬平米主力戶型型：3居居202-232/平平米建筑形式式：10層板樓樓銷售進(jìn)度度：售完完個(gè)案分析析目前本區(qū)區(qū)域內(nèi)主主要房地地產(chǎn)項(xiàng)目目及競爭爭項(xiàng)目供供給列表表如下：：序號(hào)項(xiàng)目名稱總規(guī)模（萬m2）銷售單價(jià)（元/m2）建筑形式裝修標(biāo)準(zhǔn)銷售進(jìn)度（平方米/月）1澳林春天11.0650012層板樓毛坯售完2依林佳園16.0730010層版；樓毛坯銷售約百分之953光大名筑10.070007～18層板樓毛坯約53004北辰綠色家園（B1區(qū)）7.9565008～18層板樓毛坯約80005萬科星園四期（北奧國際）8.4640028層塔樓毛坯約100006學(xué)知軒3.96300高層板樓毛坯售完7林清園8.464006層電梯板樓毛坯售完通過以上上分析可可以看出出，目前前區(qū)域內(nèi)內(nèi)項(xiàng)目及及競爭項(xiàng)項(xiàng)目未來來供給量量不大，，且從產(chǎn)產(chǎn)品上說說與本案案沒有過過多重合合。在市市場上基基本處于于空競爭爭狀態(tài)。。而成熟熟的市場場、逐步步完善的的配套對(duì)對(duì)于項(xiàng)目目的價(jià)格格是強(qiáng)勁勁的信心心保證。。區(qū)域市場場空競爭產(chǎn)品優(yōu)勢勢本案產(chǎn)品品上強(qiáng)調(diào)品質(zhì)質(zhì)，追求求至高品品位10—14層板板式小高高層體量適中中，共540套套純居住的的居住舒舒適性現(xiàn)代化暖暖色外立立面、國國際化居居所、暖暖意盎然然蘇式庭院院：內(nèi)外外融合，，綠意盎盎然高端智能能化配套套：美國國分戶式式中央空空調(diào)封閉式小小區(qū)管理理，居住住安全舒舒適停車管理理：立體體車庫，，節(jié)省空空間準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)發(fā)售，購購買更有有信心客戶優(yōu)勢勢客群特征描描述在中關(guān)村區(qū)域域或亞北區(qū)域工作或生活活，看好奧運(yùn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿αΓ释】稻G色生活，追求求鬧中取靜生活品質(zhì)的社會(huì)中堅(jiān)堅(jiān)力量人群。?？蛻魞?yōu)勢目標(biāo)客群：：他們有較強(qiáng)強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力和社會(huì)會(huì)地位，他他們不僅僅僅是停留在在對(duì)都市繁繁華的享受受層次上，，他們追求求的是一種種自然的生生活狀態(tài)，，有較高的的品位，喜喜歡高品質(zhì)質(zhì)的生活。。并且在亞亞北地區(qū)居居住已久，，對(duì)區(qū)域有有很高的認(rèn)認(rèn)可度且需需要提升居居住品質(zhì)身份解讀：：私營老板、、企業(yè)高級(jí)級(jí)管理人員員、IT及金融界人人士地理優(yōu)勢客戶優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)勢支持價(jià)格為了支持價(jià)價(jià)格我們還要做做什么？？？？制定推盤及及銷售策略略項(xiàng)目形象包包裝調(diào)整項(xiàng)目LOGO調(diào)整項(xiàng)目案案名調(diào)整項(xiàng)目VI項(xiàng)目主力推推廣案名北奧奧公公館館案名釋意北奧公館亞奧中心新資本聚集集地帶，新“富都市市中心”案名名北奧公館亞奧中心萬畝森林地地區(qū)域內(nèi)唯一一大型集中中綠地，帶來健健康全新生生活案名名北奧公館亞奧中心萬畝森林地地現(xiàn)代派獨(dú)特的現(xiàn)代代建筑，詮詮釋高品質(zhì)人人生案名名北奧公館亞奧中心萬畝森林地地現(xiàn)代派私享建筑：：大氣度私密密生活VI開售時(shí)機(jī)建建議目前項(xiàng)目工工期已經(jīng)達(dá)達(dá)到準(zhǔn)現(xiàn)房房階段且具備銷售條條件，因此此本案將會(huì)會(huì)直接進(jìn)入強(qiáng)銷期開售時(shí)間：：2004年11月月預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目銷售周周期持續(xù)1年最終實(shí)現(xiàn)6個(gè)億的銷售額銷售周期推廣思路地處亞奧中中心位置，，身份顯赫赫萬畝森林公公園，綠色色健康生活活精致現(xiàn)代派派建筑，暖暖色外立面面帶來溫馨馨私密感受受SLOGAN亞奧中心萬萬畝畝森林地現(xiàn)現(xiàn)代代派私享建建筑————新“富都市市中心”宣傳推廣宣傳推廣特特征：本案前期在在市場上并并沒有一個(gè)個(gè)完整鮮明明的市場形形象，因此此應(yīng)當(dāng)在銷銷售前期快快速樹立市市場形象，，提升產(chǎn)品品認(rèn)知度本案售樓處處選址與銷銷售現(xiàn)場不不能統(tǒng)一，，因此對(duì)于于路牌、道道旗、導(dǎo)視視、指引等等宣傳品都都提出更高高的要求。。作為在北京京開發(fā)的第第一個(gè)樓盤盤，應(yīng)當(dāng)迅迅速提升本本案開發(fā)商商的知名度度。宣傳推廣本案一期在在售面積8萬平方米米，按均價(jià)價(jià)7400元/平方方米進(jìn)行計(jì)計(jì)算，總銷售售額大致在在6億元左左右，按照照市場慣例例、以及中中原的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，，建議一期期推廣費(fèi)用用大致在銷銷售額的1.0%—1.5%之間也就是：：600萬——900萬萬之間宣傳推廣費(fèi)費(fèi)用概算媒體選擇選擇報(bào)廣、戶外外廣告作為主要的的投放渠道道網(wǎng)絡(luò)作為輔助的的投放渠道道造勢及活動(dòng)動(dòng)階段動(dòng)用用廣播媒體進(jìn)行強(qiáng)效宣宣傳宣傳推廣媒體投放宣傳推廣11月初，，作為推廣廣初期，只只在《北京京青年報(bào)》》新聞版投投放1-2版硬廣；；同時(shí)輔助助網(wǎng)絡(luò)推廣廣。11月底樣樣板間落成成后在大量量投放硬廣廣，進(jìn)入集集中推廣期期在選擇印刷刷媒體時(shí)，，建議以讀讀者類型豐豐富、受眾普遍的的《北京青年年報(bào)》為主，同時(shí)時(shí)輔以《北京晚報(bào)報(bào)》，主要采取取硬廣的投投放形式。。媒體投放宣傳推廣宣傳推廣相關(guān)關(guān)工工作作周周期期：：11月月~12月月中中旬旬工地地現(xiàn)現(xiàn)場場包包裝裝：：宣傳傳推推廣廣工地地現(xiàn)現(xiàn)場場包包裝裝根據(jù)據(jù)現(xiàn)現(xiàn)場場情情況況，，建建議議將將項(xiàng)項(xiàng)目目西西側(cè)側(cè)的的工工地地的的外外圍圍墻墻設(shè)設(shè)立立圍圍檔檔宣傳傳推推廣廣工地地入入口口設(shè)設(shè)立立門門楣楣及及設(shè)設(shè)立立看看房房通通道道工地地現(xiàn)現(xiàn)場場包包裝裝宣傳傳推推廣廣宣傳傳推推廣廣工地地現(xiàn)現(xiàn)場場包包裝裝工地地內(nèi)內(nèi)景景觀觀綠綠化化先先行行宣傳傳推推廣廣宣傳傳推推廣廣宣傳傳推推廣廣工地地現(xiàn)現(xiàn)場場包包裝裝目前前工工地地周周邊邊環(huán)環(huán)境境比比較較亂亂，，應(yīng)應(yīng)盡盡快快做做好圍圍墻墻，，既既可可以以展展示示項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象，，又又可可以遮遮擋擋工工地地內(nèi)內(nèi)的的凌凌亂亂。。因因此此建建議議在在12月中中將現(xiàn)現(xiàn)場場包包裝裝做做好好。。宣傳傳推推廣廣建議議在在西北北三三環(huán)環(huán)沿沿線線及東北北四四環(huán)環(huán)選擇擇戶戶外外廣廣告告牌牌。。戶外外廣廣告告宣傳傳推推廣廣建議議在在項(xiàng)目目附附近近選擇擇帶帶有有指指引引性性質(zhì)質(zhì)的的燈燈箱箱。。建議在東北四環(huán)環(huán)及京昌路上上選擇道旗旗。宣傳推廣廣戶外廣告告宣傳推廣廣公關(guān)活動(dòng)動(dòng)“品茶-品位，，品味人人生之道道”時(shí)間：2005年1月月形式：客戶公關(guān)關(guān)活動(dòng)費(fèi)用估算算：約3萬元元公關(guān)活動(dòng)動(dòng)特別說明明：針對(duì)有意意向的客客戶，選選擇周末末，在項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)場場售樓處處或樣板板間開展展品茶活活動(dòng)。同同時(shí)聘請請茶藝師師，進(jìn)行行現(xiàn)場茶茶藝表演演和講解解。此公公關(guān)活動(dòng)動(dòng)，達(dá)到到緩解銷銷售方和和客戶方方的交易易關(guān)系，，“一張張一弛””，在心心理上拉拉近與目目標(biāo)客戶戶的距離離。公關(guān)活動(dòng)動(dòng)“客戶答答謝暨國國際品牌牌時(shí)裝發(fā)發(fā)布會(huì)””時(shí)間：2005年2月月初形式：大型聯(lián)誼誼公關(guān)活活動(dòng)費(fèi)用估算算：約30萬萬元公關(guān)活動(dòng)動(dòng)特別說明明：通過此次次活動(dòng)促促進(jìn)還未未成交的的客戶成成交，感感謝已經(jīng)經(jīng)成交的的客戶的的大力支支持，并并贈(zèng)送禮禮品。建建議開發(fā)發(fā)商聘請請知名人人士，如如文體明明星，作作為形象象代言人人，參加加本活動(dòng)動(dòng)；同時(shí)時(shí)，可考考慮由知知名主持持人主持持本次活活動(dòng)，并并增加活活動(dòng)的趣趣聞性和和參與性性，增進(jìn)進(jìn)感情和和深入溝溝通。公關(guān)活動(dòng)動(dòng)“建筑及及家居風(fēng)風(fēng)水”時(shí)間：2005年3月月形式：講座與解解答費(fèi)用估算算：約3萬元元公關(guān)活動(dòng)動(dòng)特別說明明：聘請知名名的風(fēng)水水學(xué)研究究學(xué)者，，進(jìn)行有有關(guān)建筑筑方面和和家居方方面的““風(fēng)水水理論與與實(shí)踐””的講座座。為了了提高銷銷售的簽簽約率和和銷售率率，活動(dòng)動(dòng)的參加加者選擇擇已付定定金的準(zhǔn)準(zhǔn)業(yè)主或或廣泛的的意向客客戶，并并在活動(dòng)動(dòng)結(jié)束時(shí)時(shí)派送““風(fēng)水寶寶物”以以作紀(jì)念念。促銷活動(dòng)動(dòng)“逛樣板板，送家家電”時(shí)間：項(xiàng)目現(xiàn)房房樣板間間施工和和裝修完完成，并完完全配備備家電時(shí)時(shí)。形式：抽獎(jiǎng)活動(dòng)動(dòng)費(fèi)用估算算：（根據(jù)樣樣板間的的具體家家電情況況）促銷活動(dòng)動(dòng)特別說明明：為了配合合現(xiàn)樓樣樣板間的的推出，，再以媒媒體宣傳傳的氣氛氛烘托基基礎(chǔ)上，，開展此此類抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)活動(dòng)，，將促進(jìn)進(jìn)準(zhǔn)客戶戶的成交交，提高高項(xiàng)目的的知名度度和提高高銷售率率。促銷活動(dòng)動(dòng)“優(yōu)秀單單元，唯唯我獨(dú)享享”時(shí)間：2004年11月或12月形式：小型競拍拍活動(dòng)費(fèi)用估算算：約10萬萬元促銷活動(dòng)動(dòng)特別說明明：邀請所有有有意向向的客戶戶，集中中在一天天來銷售售現(xiàn)場，，開發(fā)商商拿出所所保留的的黃金戶戶型的幾幾套進(jìn)行行競拍，，出價(jià)最最高者為為競標(biāo)者者。配合銷售售的相關(guān)關(guān)工作11月底底樣板間間建成11月底底售樓處處可以投投入使用用配合銷售的的相關(guān)工作作效果圖相關(guān)工作周周期：11月中旬旬~12月月10日配合銷售的的相關(guān)工作作效果圖我們建議制制作項(xiàng)目鳥鳥瞰、人視視點(diǎn)的效果果圖，以及及部分園林林景觀結(jié)點(diǎn)點(diǎn)和社區(qū)亮亮點(diǎn)的效果果圖。配合銷售的的相關(guān)工作作配合銷售的的相關(guān)工作作沙盤模型相關(guān)工作周周期：11月中旬旬~12月月底日配合銷售的的相關(guān)工作作對(duì)于本案來來說，除了了項(xiàng)目本身身的樓座位位置及園林林情況外，，還應(yīng)將奧奧運(yùn)村及國國家森林公公園做進(jìn)去去，以突出出我們的外外景觀優(yōu)勢勢及交通位位置關(guān)系。。沙盤模型配合銷售的的相關(guān)工作作配合銷售的的相關(guān)工作作銷售工具相關(guān)工作周周期：11月初~第二年1月配合銷售的的相關(guān)工作作銷售工具包括VI系系統(tǒng)、樓書書、折頁、、海報(bào)、戶戶型單頁、、手提袋、、名片等等等。營銷方式此次項(xiàng)目銷銷售，我們們計(jì)劃將配配備20-35人的精良銷售售隊(duì)伍，保保證項(xiàng)目的的順利銷售售。營銷方式我們會(huì)組織織銷售隊(duì)伍伍到中關(guān)村村、亞運(yùn)村村等大型辦辦公社區(qū)，，針對(duì)目標(biāo)標(biāo)客戶群，，DM單為為銷售工具具以面對(duì)面面的形式對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行行銷售。如果能夠滿滿足以上幾幾點(diǎn)，我們們有信心完完成銷售任任務(wù)，保證證開發(fā)商資資金的迅速速回收，實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤的的最大化為您.我做到9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。03:12:2203:12:2203:121/5/20233:12:22AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2303:12:2203:12Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。03:12:2203:12:2203:12Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2303:12:2203:12:22January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。05一月月20233:12:22上上午03:12:221月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月233:12上上午午1月-2303:12January5,202316、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2023/1/53:12:2203:12:2205January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。3:12:22上午3:12上上午03:12:221月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功??！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。03:12:2203:12:2203:121/5/20233:12:22AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。1月-2303:12:2203:12Jan-2305-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對(duì)對(duì)圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。03:12:2203:12:2203:12Thursday,January5,202313、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。1月-231月-2303:12:2203:12:22January5,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。05一月20233:12:22上午03:12:221月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。一月月233:12上上午午1月月-2303:12January5,202316、少年年十五五二十十時(shí)，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2023/1/53:12:2203:12:2205January202317、空山新新雨后，，天氣晚晚來秋。。。3:12:22上午午3:12