世聯(lián)-杭州昆侖公館項目營銷策劃報告-

“金松洗衣機廠”——杭州極具魅力的一塊土地，將在2008-09年上演怎樣的一場營銷游戲？游戲規(guī)則1：房地產(chǎn)宏觀大勢將何去何從？必須明確的游戲規(guī)則

全國商品房市場從2005年以來連續(xù)三年以消耗存量為主?？傮w上來講，08年上半年新房成交量較07年同期下降50%。從月度趨勢發(fā)展來看，成交量在春節(jié)前后降至冰點，3月份底由于開發(fā)商主動降價促銷售成交出現(xiàn)過短暫反彈；但4月份即回落，5月旺季不旺，6月再次回落。從區(qū)域分布來看，上海表現(xiàn)最堅挺。前期房價未經(jīng)歷過大漲的二三線城市也稍好，如徐州、西安等；而深圳、南京、武漢、重慶、天津等城市成交量萎縮比較明顯。從消費結構來看，呈現(xiàn)“兩頭堅挺，中間疲軟”。豪宅市場由于供應短缺、對利率不敏感，相對堅挺；低總價、小戶型由于需求剛性、不受二套政策影響而熱銷。當前房地產(chǎn)市場的主要特征2007年住宅銷售面積增速2007年住宅銷售均價增速圖：2007年，主要區(qū)域市場銷售額、成交面積及均價的升幅量減價增量增價增當前房地產(chǎn)市場的主要特征資料來源：CEIC、光大證券研究所廣州上海南京杭州天津臺北北京香港澳門深圳*******圖：主要城市的房價收入比房價收入比：北京、深圳房價偏高當前房地產(chǎn)市場的主要特征圖：2007年，主要城市的銷竣比銷售竣工比：廣州、南京需求中有泡沫當前房地產(chǎn)市場的主要特征商品房銷售面積>商品房竣工面積房地產(chǎn)開發(fā)投資總額﹤商品房銷售額

杭州從2006年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資額小于商品房銷售額，說明杭州市場需求旺盛，同時也說明開發(fā)商處于盈利高峰期。

杭州從2000年開始至2006年，商品房竣工面積總大于銷售面積，而2007年卻是商品房銷售面積大于竣工面積，說明杭州市場以消化存量為主。區(qū)域市場概況----杭州杭州一手商品房周成交面積成交套數(shù)：與07年同期相比下降36.3%，與06年同期相比下降1.6%成交均價：與07年同期相比上升44.9%，與06年同期相比上升40%成交套數(shù)：12835套成交均價：14271元/平米

杭州08年上半年商品房市場整體呈現(xiàn)“量跌價升”，其中6月成交量有大幅下降，而成交均價卻有小幅回升。區(qū)域市場概況----杭州-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%Jun-07Jul-07Aug-07Sep-07Oct-07Nov-07Dec-07Jan-08Feb-08Mar-08Apr-08May-08Jun-08滬深300新富房產(chǎn)圖：過去一年地產(chǎn)股表現(xiàn)

去年年底以來，地產(chǎn)股顯著跑輸大市上市開發(fā)企業(yè)策略選擇資料來源：光大證券研究所表：重點地產(chǎn)股NAV折價率幾乎所有公司進入折價交易上市開發(fā)企業(yè)策略選擇濱江集集團新新股上上市首首日漲漲幅不不到20%，并連連續(xù)下下跌直直至跌跌破發(fā)發(fā)行價價富力地地產(chǎn)等等公司司推遲遲回歸歸A股萬科、、保利利、新新湖中中寶的的企業(yè)業(yè)債發(fā)發(fā)行遇遇冷香港市市場，，恒大大IPO推遲、、河南南建業(yè)業(yè)逆市市發(fā)行行破發(fā)發(fā)……市場氣氛跌至谷底上市開開發(fā)企企業(yè)策策略選選擇銷售壓力一旦預期轉變，房地產(chǎn)會出現(xiàn)有價無市的局面財務壓力中國的房地產(chǎn)商普遍缺乏資本，財務杠桿過大，一旦周期逆轉，抗風險能力弱融資渠道國內企業(yè)的融資渠道不暢，過份依賴銀行，吸收外資的政策風險也很大房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力上市開開發(fā)企企業(yè)策策略選選擇開發(fā)商銷售業(yè)績2008年1-6月2008年銷售目標完成情況萬科銷售面積（萬平米）265.8

銷售金額（億元）241.384228.7%

開發(fā)商銷售業(yè)績2008年1-5月2008年銷售目標完成情況保利銷售面積（萬平米）88.56

銷售金額（億元）66.4624027.7%金地銷售面積（萬平米）36.56

銷售金額（億元）36.76————注：萬萬科08年銷售售目標標是根根據(jù)高高華證證券近近日發(fā)發(fā)布的的一份份研究究報告告所得得，但但萬科科表示示，公公司并并沒有有對外外公布布過銷銷售目目標，，高華華證券券并未未就此此與其其進行行過溝溝通，，故數(shù)數(shù)據(jù)僅僅供參參考主要上上市開開發(fā)企企業(yè)目目標完完成情情況銷售壓力上市開開發(fā)企企業(yè)策策略選選擇面對樓樓市觀觀望和和貨幣幣從緊緊的嚴嚴峻形形勢，，開發(fā)發(fā)商利利用降降價、、委托托策劃劃代理理、融融資等等一系系列措措施來來緩解解回款款壓力力和資資金鏈鏈壓力力，拿拿地更更趨于于謹慎慎，退退地、、轉讓讓土地地頻現(xiàn)現(xiàn)，但但有部部分大大型房房企仍仍在全全國拿拿地，，拿地地重心心轉向向二三三線城城市策略選擇上市開開發(fā)企企業(yè)策策略選選擇必須明明確的的游戲戲規(guī)則則游戲規(guī)規(guī)則1——大勢：：景氣氣回落落，調調整戰(zhàn)戰(zhàn)略預預期游戲規(guī)規(guī)則2：市場場供應應●杭州上上半年年住宅宅成交交統(tǒng)計計分析析●杭州上上半年年住宅宅成交交統(tǒng)計計分析析在本輪輪宏觀觀調控控中，，杭州州雖然然略顯顯后知知后覺覺但并并沒有有成為為例外外，08年年5月月后價價格企企穩(wěn)但但交易易量持持續(xù)下下滑；；——數(shù)據(jù)來來源：：《世聯(lián)地地產(chǎn)杭杭州7月房地地產(chǎn)市市場播播報》現(xiàn)狀：：隨著著城市市擴張張，杭杭州市市場的的板塊塊格局局特征征明顯顯；目前杭杭州城城市豪豪宅的的價格格箱體體基本本在2.5-3.5萬之間間；1、06-07年杭州州高層層豪宅宅供應應旺盛盛，市市場消消化能能力強強；08年高總總價物物業(yè)銷銷售放放緩，，剛性性需求求成為為市場場消化化主力力；2、杭州市市場已已經(jīng)形形成環(huán)環(huán)湖、、臨江江、西西溪三三大高高端板板塊；；西湖景景觀因因具備備景觀觀與城城市兩兩重優(yōu)優(yōu)勢且且絕對對稀缺缺決定定其價價值領領先地地位3、杭州州高層層豪宅宅以舒舒適居居家3/4房為主主，4房主力力面積積在220-350平米，，3房主力力面積積在130-180平米；；4、杭州高高層豪豪宅主主力總總價區(qū)區(qū)間：：400-800萬，1000萬以上上。未來：：從目目前在在售及及土地地出讓讓情況況來看看，未未來兩兩到三三年內內可預預計的的供應應量為為1260萬平，，集中中在西西湖區(qū)區(qū)、江江干區(qū)區(qū)和濱濱江區(qū)區(qū)。區(qū)域在售房源增量房源潛在供應量合計典型項目上城區(qū)6.88.955.771.4陽光海岸/城市之星下城區(qū)6.23.749.159華豐板塊拱墅區(qū)3.537.2110.3151昆侖之都、杭一棉、杭汽發(fā)、東南面粉廠西湖區(qū)12.551.3341.3405.1轉塘（9宗住宅用地，可開發(fā)建筑面積共約78.1萬方）和西溪（和家園/西溪里/西溪蝶園）江干區(qū)8.843.5191.9244.2錢江新城、丁橋和九堡板塊濱江區(qū)8.341.9135.4185.6待開發(fā)的11宗地塊中，建筑面積規(guī)模在10萬方以上的有7宗，其中有3宗在15萬方以上下沙區(qū)7.917119.7144.6世茂濱江花園、朗詩國際街區(qū)、保利東灣和北京金隅嘉業(yè)合計54203.51003.41260.9高層豪豪宅的的主要要供應應區(qū)域域：臨臨江板板塊、、老城城板塊塊、西西溪板板塊（地段段PK資源））競爭：：隨著著07年天價價地王王的涌涌現(xiàn)，，未來來兩三三年高高端豪豪宅供供應出出現(xiàn)“群雄戰(zhàn)戰(zhàn)江湖湖”，品牌牌開發(fā)發(fā)商聚聚集。。1季2季3季4季1季2季3季4季200820091季2季20103季4季群雄逐逐鹿——““區(qū)域競競爭”下的項項目競競爭未來高高端物物業(yè)將將集中中在老城城核核心心、、錢錢江江新新城城、、西西溪溪濕濕地地三大大高高端端板板塊塊內內，，高高端端板板塊塊格格局局繼繼續(xù)續(xù)維維持持，，老老城城核核心心板板塊塊成成為為熱熱點點。。本項項目目：：18萬平平米米，，573套（（180-450平米米，，180/250/290為主主力力產(chǎn)產(chǎn)品品雅戈戈爾爾杭杭商商院院地地塊塊：：14.3萬，，全全高高層層（（春春節(jié)節(jié)后后入入市市））遠洋洋杭杭一一棉棉地地塊塊：：14.28萬，，沿沿河河聯(lián)聯(lián)排排+小高高層層綠城城/濱江江杭杭汽汽發(fā)發(fā)地地塊塊：：33.4萬，，定定位位頂頂級級城城市市商商務務公公寓寓（（戶戶型型面面積積預預計計不不會會走走得得過過大大，，200平））綠城城望望江江地地塊塊：：26.7萬，，南南區(qū)區(qū)300-600平米米/北區(qū)區(qū)170/180平主主力力，，部部分分200平躍躍層層濱江江陽陽光光海海岸岸：：12萬，，188套，，380-1200平米米30-40萬50-60萬競爭爭：：本本項項目目作作為為片片區(qū)區(qū)先先行行者者，，利利用用先先發(fā)發(fā)優(yōu)優(yōu)勢勢定定義義片片區(qū)區(qū)將將成成為為項項目目價價值值實實現(xiàn)現(xiàn)的的關關鍵鍵。。（（典典型型案案例例：：中中信信紅紅樹樹灣灣））項目容積率規(guī)模地塊特征資源產(chǎn)品本項目3.218萬居住運河（二線）綠地/上塘河180-450平米杭汽發(fā)地塊(綠城)3.033.4萬綜合體運河(一線)定位頂級城市商務酒店：預計不會走得極大，170-200平杭一棉地塊(遠洋)3.5/2.014.28萬居住運河(一線)河景沿河排屋不沿河高層杭商院地塊(雅閣爾)2.614.3萬居住無精裝修高層東南面粉廠3.18萬居住運河高層豪宅時間間本項項目目一一期期先行行者者追隨隨者者奠定定者者杭一一棉棉/杭汽汽發(fā)發(fā)東南南面面粉粉廠廠片區(qū)區(qū)動動態(tài)態(tài)演演進進：：1、片片區(qū)區(qū)定定義義者者———最初初定定義義片片區(qū)區(qū)形形象象的的項項目目；；2、片片區(qū)區(qū)追追隨隨者者———借助助片片區(qū)區(qū)形形象象實實現(xiàn)現(xiàn)項項目目價價值值；；3、片片區(qū)區(qū)奠奠定定者者———將片片區(qū)區(qū)價價值值挖挖掘掘到到極極值值的的。。游戲戲規(guī)規(guī)則則1———大勢勢：：景景氣氣回回落落，，調調整整戰(zhàn)戰(zhàn)略略預預期期游戲戲規(guī)規(guī)則則2———供應應：：競競爭爭激激烈烈，，先先發(fā)發(fā)制制人人游戲戲規(guī)規(guī)則則游戲戲的的基基礎礎產(chǎn)品品產(chǎn)品品基基礎礎：：純大大戶戶型型社社區(qū)區(qū)，，180-450平米米產(chǎn)品品屬屬性性：：純純大戶戶型型社社區(qū)區(qū)1、規(guī)規(guī)模模指指標標：：建建筑筑面面積積約約18.8萬，，容容積積率率3.2，受受90/40限制制2、主主力力產(chǎn)產(chǎn)品品：：以以180-300平米米大大戶戶型型為為主主（（復復式式+平層層））戶型面積套數(shù)約180平（90平拼合）294套（拼合前598套）約250平米106套約300平米160套約350平米8套約450平米5套合計867套1#/2#2個單單元元：：復復式式主力力：：290.4平2#東單單元元：：平平層層主力力：：250平4#/5#：拼拼合合/平層層主力力：：180平（拼拼合合前前90平））6#：平平層層主力力：：250平步驟驟1：產(chǎn)產(chǎn)品品價價值值提提升升豎向向拼拼合合/標桿桿產(chǎn)產(chǎn)品品/產(chǎn)品品細細節(jié)節(jié)步驟驟2：定定制制化化滿滿足足客客戶戶需需求求戶型單元元不同層層級適宜宜需求尺尺度打造造步驟3：頂級物物業(yè)管理理體系高標準的的禮賓式式服務目前小戶戶型均為為平面拼拼合，產(chǎn)產(chǎn)品過于于單一同同質化較較嚴重。。產(chǎn)品屬性性：純大戶型社社區(qū)1、規(guī)模指指標：建建筑面積積約18.8萬，容積積率3.2，受90/40限制2、主力產(chǎn)產(chǎn)品：以以180-300平米大戶戶型為主主（復式式+平層）戶型面積套數(shù)套數(shù)比約180平（90平拼合）294套（拼合前598套）51.3%約250平米106套18.5%約300平米160套27.9%約350平米8套1.4%約450平米5套0.9%合計573套（867套）平面產(chǎn)品品拼合建建議立體拼合合獨享270m2的三層空中中花園新能量住住宅——頂層復式式,1戶1湯，每戶戶私家空空中天際際泳池私人空中中天際泳泳池，長達11米頂層復式式：頂復復溢價系系列——頂層露臺臺/泳池/景觀頂層復式式增值建建議天際泳池池1戶1湯頂層復式式盡顯尊貴貴，每戶戶均有私私人泳池池。在水溫柔柔的偎抱抱中將自自然海景景盡收眼眼底……“每一塊土土地，都都有不同同的生命命……我們的專專業(yè)不只只是賣房房子，而而是領先先觀念創(chuàng)創(chuàng)造更好好的身心心居所””引用震驚驚全世界界發(fā)明的的抗衰老老“納米微細細氣泡高高含氧活活水浴”。改善身身體機能能，兼顧顧青春保保氧與健健康保養(yǎng)養(yǎng)的劃時時代高科科技養(yǎng)生生湯……源自臺灣灣——大沃天荷荷居住住理念頂層復式式：頂復復溢價系系列——頂層露臺臺/泳池/景觀頂層復式式增值建建議天際泳池池頂層復式式：頂復復溢價系系列——空中四合合院頂層復式式增值建建議天際泳池池建議：打打破當前前按棟分分布產(chǎn)品品的現(xiàn)狀狀/常規(guī)頂復復的空中四四合院院落院落泳池中空的院落頂層復式式：頂復復溢價系系列——空中四合合院頂層復式式增值建建議天際泳池池建議：打打破當前前按棟分分布產(chǎn)品品的現(xiàn)狀狀/常規(guī)頂復復的空中四四合院空中泳池池空中庭院院基底層香蜜湖一一號：九九宮殿17英里：太太空艙凱旋門：：天際屋屋盤古大觀觀：空中中四合院院頂層拼合合值得敬仰仰的高度度！擒獲客戶戶的視覺覺感知——贏取好感感豪宅客戶戶對配置置的感知知，首先先存在于于一些幾幾何尺度和材質質地上，對于于使用功功能的記記憶尚不不清晰。。因此需需要在這這些關鍵鍵點上需需要形成成高標準。。感知點感知因素感知結果公共配置社區(qū)大門高度、寬度、容積、墻面材質、社區(qū)通道大尺度帶來大氣勢（玻托菲諾）專屬性帶來尊貴感（香蜜湖1號）入戶大堂廳高、柱子的粗細、地面材質、配飾的造價（吊燈、臺面）廳高：6-8m（常規(guī)），8-10m（高品質，香蜜湖1號）高造價配飾（華府天地千萬水晶吊燈）地下空間采光、通風、通道寬窄、舒適性、便利性陽光景觀車庫、通過車庫由電梯進入大堂或住宅而無需繞行電梯廳高度、采光、墻面材質、地面材質●高電梯廳（9-12m)、裝飾水晶吊燈、金碧輝煌的色調電梯轎箱轎箱高度、容積、品牌、速度轎箱：普通寬度0.9m，高度2.3m；大尺度的設計寬度1.1-1.2m，高度2.5m及以上（翠湖天地）單元內部配置門窗居室門的寬、高、材料，五金配件尺度、光澤、材質材質：實木復合門（胡桃、櫻桃、花梨）、鋁合金門窗大尺度的門：高2.5m，寬1.5m玻璃透光感、厚度、裝飾效果8mm-10mm(較大厚度)地板質地、色澤——產(chǎn)品增值值建議細節(jié)與尺尺度在樓王等部分高高端產(chǎn)品品中，結結合對客客戶需求求的細分分把握，，創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品空間/功能，與客戶生活將形成極極好的匹配，美譽度度的至高點。。定制化的的產(chǎn)品滿滿足客戶戶的個性性化需求求客戶需求細節(jié)亮點單元內部設置衛(wèi)生間（浴室）多設置些掛鉤，用于女主人掛首飾等使用洗衣機位與烘干機位的統(tǒng)一設計主臥配備超大衣帽間（7.2米寬）公共空間設施汽車大堂內設置司機休息室入戶大堂內設置訪客接待室樓王地下設置部分寬大車位（適用如陸虎攬勝長4950×寬2191×高1863mm

，奔馳S600長5205×寬1870×高1485mm）從硬件的的細節(jié)完完美角度度，時刻刻使客戶戶享受到到被服務務與關注注的尊貴貴感產(chǎn)品增值值建議細節(jié)與尺尺度定制化的的產(chǎn)品滿滿足客戶戶的個性性化需求求目前普遍遍對車位位的配比比關注較較多，但但對車位位的配置置關注較較少，細細節(jié)缺失失嚴重。。產(chǎn)品增值值建議細節(jié)與尺尺度問題關注點問題客戶需求車位尺寸一般車位尺寸3*5但豪宅客戶車位標準應該放大豪華車型的車位尺寸應滿足如奔馳S600陸虎攬勝車位與住宅的距離停車空間與住宅相隔較遠希望車位就在自家住宅樓下，直接通過電梯到家，避免繞行過遠距離車庫環(huán)境漆黑/沉悶的空氣希望車庫內空氣流通，光線明亮車庫服務憂慮安全情況/服務空白地帶封閉管理/保安巡邏諸如設置一些類似超市中的購物推車，否則大包小包下車十分狼狽車行流線人行/車行混雜人行/車行分流，減少安全隱患公交引入保姆/老人的難以出行引入公交路線/不愿意搭乘保姆外出高標準的的禮賓服服務為項項目增值值產(chǎn)品增值值建議物物管服務務中海物業(yè)業(yè)專門針針對香蜜蜜湖1號開發(fā)的的深藍服服務體系系服務體系設置細節(jié)分類主要內容搭建專署價值體系提升居住價值將常規(guī)服務執(zhí)行到極致，讓物業(yè)歷久彌新首創(chuàng)社區(qū)“氛圍管理”，通過引導和感化來實現(xiàn)管理有序，同時營造社區(qū)尊貴氛圍和高尚氣質擴大投資價值為業(yè)主提供專業(yè)化的物業(yè)保養(yǎng)服務，持續(xù)提升服務與管理，提高項目的投資及珍藏價值關注合作價值在各個領域內尋找最為頂級的業(yè)者與之合作，整合眾多社會資源，提供專屬服務，超越單純的居住實行服務分級物業(yè)經(jīng)理人為最高級別服務，負責社區(qū)各項事務，極高職業(yè)素養(yǎng)，協(xié)助處理禮儀、社交、物業(yè)投資、物業(yè)保養(yǎng)等多個領域問題；物業(yè)私人助理最直接面對業(yè)主的服務者，提供私人助理服務，24小時在線，包括生活顧問、出游安排、代為繳費、房屋代管等全方位服務社區(qū)衛(wèi)士經(jīng)過社區(qū)衛(wèi)士培訓基地嚴格培訓，各負專職，具有極強的職業(yè)敏感性及對事物的洞察力；分為園區(qū)雙人巡警/隱性特衛(wèi)隊/護衛(wèi)儀仗隊深度禮賓式指南針服務對生活消費場所進行全面調查，設計消費服務菜單，提供生活顧問健康服務為業(yè)主建立家庭健康檔案/提供24小時醫(yī)療急救援助/定期舉辦健康知識講座/私人陪護服務/提供健康顧問，心理咨詢等異地SOS服務在港澳及國內開通中海物業(yè)地區(qū)服務熱線，提供異地緊急援助前置服務設立溝通大使/收樓大使/裝修大使等，在購樓過程中提供全程服務個性化服務私人隨護/四點鐘學校/愛心服務/物業(yè)理財/保姆培訓/家居服務/代辦服務……著眼于細細節(jié)，在在將傳統(tǒng)統(tǒng)豪宅物物業(yè)服務務基礎上上將程度度提升到到極致的的同時，，再從高高端客戶戶的切身身需求出出發(fā)，制制訂出專專署的私私有化的的服務體體系及內內容，產(chǎn)品是基基礎：細節(jié)優(yōu)化化——杭州最具具關懷的的居住體體驗步驟1：產(chǎn)品價價值提升升豎向拼合合/標桿產(chǎn)品品/產(chǎn)品細節(jié)節(jié)步驟2：定制化化滿足客客戶需求求戶型單元元不同層層級適宜宜需求尺尺度打造造步驟3：頂級物物業(yè)管理理體系高標準的的禮賓式式服務游戲規(guī)則則1——大勢：景景氣回落落，調整整戰(zhàn)略預預期游戲規(guī)則則2——供應：競競爭激烈烈，先發(fā)發(fā)制人游戲規(guī)則則游戲的基基礎杭城最具具關懷的的居住體體驗游戲的形形式形象中信紅樹樹灣=POWER波托菲諾諾=CLASS紅樹西岸岸=FASHION三分天下下的豪宅宅氣象金色的杭杭州本我的杭杭州POWER：我們經(jīng)常常對東方方潤園式式的“中中國十大大超級豪豪宅”充充滿著敵敵意；我我們永遠遠都不屑屑于金色色海岸們們的惡俗俗CLASS：我們對同同樣“黃黃燦燦””的綠城城推崇備備至，無無可奈何何杭州的新新意FASHION：在九樹、、公元沐沐橋的另另類之外外，我們們開始欣欣喜于西西溪天堂堂的““大師師在此，，城市在在此，自自然在此此”的視視覺享受受，并贊贊嘆萬象象城的國國際化手手筆POWERCLASSICFASHION“黃燦燦燦的杭杭州””“本我的的綠城城”萬象城城的新新意本項目目的營營銷調調性貴族起起勢，，時尚尚作秀秀——尋找價價值信信息（（FAB分析））F（Features/fact）:項目本本身的的特性性/屬性A（Advantages）：相相對對于競競爭對對手項項目的的優(yōu)勢勢B（Benefit/value）：樓樓盤帶帶給用用戶的的利益益/價值我有什么我好在哪兒我能給你帶來什么價值營銷的的誤區(qū)區(qū)尋找價價值信信息（（FAB分析））F（Features/fact）：項項目本本身的的特性性/屬性A（Advantages）：相相對于于競爭爭對手手項目目的優(yōu)優(yōu)勢B（benefit/value）：樓樓盤帶帶給用用戶的的利益益/價值理智型型讓人產(chǎn)產(chǎn)生““對號號入座座”的的感覺覺，一一種自自然需需求煽動型F（Fashion）：流行，時尚A（Attractive）興趣，誘惑B（Brand）：品牌，名牌讓人產(chǎn)生“擁有它”的欲望，一種心理滿足；與某個社會群體的時尚相關尋找價價值信信息（（FAB分析））FAB定義FABB：大標標題（（廣告告詞））A：支撐撐大標標題的的付標標題F：支撐撐A的素材材核心城城區(qū)城郊遠離自自然；；娛樂樂場所所；高高地租租；塞塞車；；擁擠擠渾濁濁；天天空朦朦朧；；街道道照明明良好好；貧貧民窟窟和酒酒店；；宏偉偉大廈廈；街街區(qū)繁繁華；；社交交機會會；自然美美；缺缺乏社社會性性；空空氣清清新；；道路路寬敞敞；缺缺乏娛娛樂；；發(fā)展展?jié)摿αΥ?；；百業(yè)業(yè)待興興；街街區(qū)無無法體體現(xiàn)價價值；；（新））杭州州人將將何去去何從從？道路清清潔；；街區(qū)區(qū)不成成熟；；視野野開闊闊；被被綠地地所環(huán)環(huán)繞；；敞亮亮的住住宅和和花園園；無無貧民民窟，，無人人氣，，人造造，和和生活活無關關錢江新新城優(yōu)質的的步行行系統(tǒng)統(tǒng)：庭園、、教育育、游游憩、、shopping、便利利生活活所需需豐富的的景觀觀系統(tǒng)統(tǒng)：綠樹、、嬉戲戲的兒兒童、、高層層建筑筑、繁繁華夜夜色、、水體體關于城城市，，以上上這些些是否否已足足夠？？謹慎不不張揚揚的龔先先生，，義烏烏私企企業(yè)主主約45歲，頭頭發(fā)較較稀少少，眼眼神平平和，，話很很少，，性格格內向向。身身高170cm。上身穿穿米黃黃色休休閑T恤，下下身穿穿休閑閑短褲褲，涼涼鞋。。在上海海，珠珠三角角等地地購有有高檔檔物業(yè)業(yè)。四口之之家，，兒子管管理家家族企企業(yè)，女兒兒讀小小學——沒有什什么時時間休休息，，經(jīng)常常要應應酬，，來杭杭州置置業(yè)目目的主主要為為了來來杭度度假和和以后后退下來來養(yǎng)老老，對對居住住環(huán)境境要求求比較較高——如果以以后不不工作作了，，就周周游列列國，，四處處走走走，這這就是是我的的夢想想了——““杭州豪豪宅項項目肯肯定保保值，，我們們義烏烏老板板都喜喜歡這這邊””私營業(yè)業(yè)主，，在溫溫州開工廠廠。居住在在溫州州，工工作之之余在在杭州州溫州州兩地地穿梭梭，來來杭州州娛樂樂消費費。看看上去去約40歲。。膚色色黝黝黑黑，，有有點點禿禿頂頂，，有有兩兩顆顆暴暴牙牙。。身身高高約約168左右右，，上上身身穿穿萬萬寶寶路路深深色色襯襯衫衫，，下身身穿穿米米色色休休閑閑褲褲，，戴戴一一副副黑框框眼眼鏡鏡。用用舊舊款款NOKIA手機機，，健談談。比較較關關注注樓樓盤盤本本身身的的品品質質，，采采光光，，園園林林，，物物管管等等方方面面。?！锕芄芊椒矫婷嫖镂锕芄苜M費一一定定要要高高，，舉舉例例說說600萬總總價價的的房房子子，，物物管管必必須須超超過過3元以以上；；———外立立面面材材料料肯肯定定不不能能用用涂涂料料，，綠綠化化，，水水景景要要好好。。房房子子里里面面臥臥室室一一定定得得大大，，客客廳可可以以不不必必過過于于太太大大；；———精裝裝修修的的會會更更受受歡歡迎迎點點（（各各裝裝修修材材料料全全部部用用名名牌牌））。?！覀儌兙途褪鞘呛群炔璨?打牌牌，，還還想想有有自自己己的的視視聽聽室室，，舉舉行行燒烤烤晚晚會會?！蛘哒吣心腥巳撕秃团巳藢Τ沙晒Φ牡睦砝斫饨馐鞘遣徊灰灰粯訕拥牡?，，像像我我這這種種，，很很辛辛苦苦地地奮奮斗斗到到今今天天，，對成成功功的的理理解解是是能能有有一一套套房房子子，有有獨獨立立的的空空間間，，具具備備高高雅雅的的品品質質，，并并且且能能體體現(xiàn)現(xiàn)自自身身成成就就。。張先先生生，，50歲，，左左手手戴戴一一只只金金表表，，用用諾諾基基亞亞手手機機。。溫溫文文儒儒雅雅，，非非常常平平和和四口口之之家家兩兩兒兒子子都都已已成成家家，，平平時時老老兩兩口口在在家家具有有多多次次置置業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)歷歷，，之之前前在在一一直直在在城城中中心心居居住住，，孩孩子子長長大大后后想想找找個個環(huán)環(huán)境境好好的的地地方方養(yǎng)老老，，就就買買了了富富春春山山居居的的別別墅墅，，自自然然環(huán)環(huán)境境較較以以前前是是改改善善了了很很多多，，但但居居住住久久了了發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)生活活很很不不便便利利，，親親戚戚朋朋友友也也不不在在身身邊邊?！，F(xiàn)現(xiàn)考考慮慮搬搬回市市中中心心居住住。。———兩兒兒子子經(jīng)經(jīng)常?？煽梢砸曰鼗貋韥碜∽∽∽?，，周周邊邊生生活活配配套套一一定定要要完完善善，，社社區(qū)區(qū)配配套套要要好好，，最最好好有有老年年健健身身場所所。?！瓉韥硐胂胱∽e別墅墅，，住住久久了了其其實實發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)挺挺不不習習慣慣的的———市區(qū)區(qū)適適合合我我們們老老年年人人生生活活的的好好社社區(qū)區(qū)不不多多，，綠綠化化不不好好，，連連散步步的地地方方都都有有他們們已已經(jīng)經(jīng)進進入入了了““有有錢錢””、、““有有閑閑””又又““有有情情””的的““安逸逸”境境界界。。這些些人人形形成成了了一一個個個個嚴嚴密密的的圈子子（雖雖然然其其形形式式有有時時候候看看起起來來極極其其松松散散）），，他他們們有自自己己的的圈圈子子文文化化和和圈圈子子語語言言，，既既相相互互獨獨立立，，又又時時有有交交融融。。他們們似似乎乎沒有有統(tǒng)統(tǒng)一一的趣趣味味傾傾向向，，但但他他們們的的精精神神氣氣質質很很接近近。他他們們不不僅僅希希望望產(chǎn)產(chǎn)品能能夠夠滿滿足足生生活活需需要要，，更更要要體體現(xiàn)現(xiàn)出出個個性性特特點點，，透透露露自自己己與與眾眾不不同同的的文文化化品品格格。。這是是““精英英心心態(tài)態(tài)”的的一一種種表表露露：：他他們們崇崇尚尚自自我我表表達達、、參參與與和和影影響響，，因因為為他他們們都堅堅信信自自己己的的生生活活是是獨獨一一無無二二的的。。他們們表表象象上上并并不不追追求求榮榮譽譽、、成成就就感感，，但但希希望望獲獲取取至至高高的的精精神神滿滿足足，，地位恐慌慌是他們這這個階層層最典型型的焦慮慮方式——社區(qū)成為為他們圈圈子歸屬屬和身份份認同的的領地。他們具備備豐富的的地產(chǎn)消消費經(jīng)驗驗，他們們再次購購買物業(yè)業(yè)只是渴渴望一個個標簽——物業(yè)本身身作為標標簽已經(jīng)經(jīng)司空見見慣，我我們需要要在物業(yè)業(yè)之外設設定一個個符號——他們往往往生活隨意，喜山樂樂水；他們注重重夜生活，對宴會會、晚餐餐、夜茶茶等樂此此不疲；；名門在名門，，城市是是擁有歷歷史的通常情況況下，公公園功能能是相對對單一的的，游憩憩、健身身、呼吸吸新鮮空空氣……在名門，，城市是是擁有歷歷史的昆侖城市市藝術公公園=嶄新的城城市理想想：街區(qū)區(qū)、公園園、公共共建筑小小品、河河道的結結合體。。沿河設置置的建筑筑藝術主主題公園園，融公公園、河河道、建建筑藝術術于一體體；以大師設設計的豐豐富的BLOCK建筑單體體穿插于于步行之之間，形形成一個個整體，，賦予整整個空間間以靈魂魂；建筑功能能以公共共建筑類類為主；；營造真實的場景，，這是一一個名流流云集的的高檔場場所，提倡“會會所賣樓樓”，擯棄目前現(xiàn)有有的將賣賣樓作為為純粹功利性性的商業(yè)行行為，將將售賣的的成分降降到最低低。在這里沒沒有大的的售賣模型，只有代代替它的的木質的工工藝品，這里不是是臨時搭搭建做秀秀的舞臺臺，展板板、接待待臺甚至至售樓員都將將不存在在，取而而代之的的是畫卷、雕刻品及侍應生——他們是服服務人員員，同時時對于本本項目的的產(chǎn)品又又有著深刻的理解解，可以將將客戶需需要的一一切信息提供供給他們。。沒有沙盤盤，沒有有展板，，有的僅僅是可以以作為永永久陳列列的木制制品和雕雕刻的作作品，以以及項目目未來遠遠景的畫畫卷在名門，，城市渴渴望標簽簽在名門，，城市渴渴望標簽簽時光俱樂樂部：流淌的的記憶黑白鞋會會所TIMECLUBTIMELORD引進米其林三三星餐廳廳（《米其林指指南》被譽為歐歐洲的美食圣經(jīng)經(jīng)）；開業(yè)后的的餐廳將將成為杭州時尚尚和身份份的象征征符號。在名門，，城市渴渴望標簽簽時光俱樂樂部=頂級餐飲飲時光俱樂樂部=城市客廳廳（商務和和宴會功功能）會議是降降低“尋租成本本”的最有有效方式式之一。。商務會議議也被人人為地劃劃分成不不同的類類型。傳傳統(tǒng)分類類為是：：正式會議議和非正正式會議議，企業(yè)業(yè)高層人人士經(jīng)常常會在““正式會會議”的旗旗號下進進行“非正式會會議”的交流流討論，，這種非非正式會議議能夠真真正的解解決商務務問題，，形成決決策，其其為與會的人和和經(jīng)營這這樣場所所的人帶帶來的收收益遠遠遠大于正正式會議，因此此也越來來越成為為共識。。時光俱樂樂部為私人會晤晤提供良好好的私密密空間，，對于達達成商務共識識和真正正解決生生意的問問題提供供了良好好的環(huán)境境；在名門門，城城市渴渴望標標簽時光俱俱樂部部=城市客客廳（潮流流發(fā)布布場所所）正式運運營后后可以以承擔擔世界界頂級級品牌牌的新聞發(fā)發(fā)布會/高級俱俱樂部會會員聚會/時尚品品展覽等潮流流發(fā)布布功能能。時尚是社會會結構構組織織的一一種方方式，，時尚尚的內內在目目的在在于分分化和整整合，，即將將一個個社會會階層層與另另一個個社會會階層層區(qū)分分開來來，同時通通過對對共同同時尚尚的模模仿將將一個個社會會圈子整合起起來。。時光俱俱樂部部將整整合杭杭州新新的消費方方式并可以以承受受這樣樣消費水平平的富豪階階層。在名門門，城城市渴渴望標標簽時光俱俱樂部部=體驗之之都=CLUB頂層塔塔亭里里只能能容納納1～2張小圓圓桌，，是整整個會會所的的制高點。新視視角餐餐廳位位于頂頂樓的的私密空空間。稀缺代代表尊尊貴，，這里里提供供了即即便有有錢也也不一一定就就能前前去消費費的場場所，，獵奇心心理會驅使使杭州州的財財富階階層們們趨之若騖騖。在名門門，城城市渴渴望標標簽名門=名流之之都與各高高級俱俱樂部部，包包括頂頂級餐餐飲連鎖店店、高高爾夫夫俱樂樂部、、游艇俱俱樂部部、航航空公公司商商務俱俱樂部、全全球通通VIP客戶高高級俱俱樂部、、品牌牌車行行、品品牌服服裝協(xié)協(xié)會、名名表/名酒供供應商商俱樂樂部等溝通通聯(lián)系系，并并建立立良好好的合合作關系，，形成成會員員之間間的品牌權權益共共享。在名門門，城城市渴渴望標標簽名門具具備高高級俱俱樂部部所有有的特特征：：頂級級餐飲飲、品品牌標標簽、、藝術術標簽簽、商商務休休閑功功能、、會議議功能能和展展示功功能在這里里，沒沒有銷銷售人人員，，只有有餐飲飲服務務、商商務招招待服服務、、地產(chǎn)產(chǎn)推薦薦服務務等服服務人人員，，他們們共同同的名名字是是——侍應.游戲規(guī)規(guī)則1——大勢：：景氣氣回落落，調調整戰(zhàn)戰(zhàn)略預預期游戲規(guī)規(guī)則2——供應：：競爭爭激烈烈，先先發(fā)制制人游戲規(guī)規(guī)則游戲的的基礎礎游戲的的形式式形象:名門ACTION杭城最最具關關懷的的居住住體驗驗在名門門，城城市是是擁有有歷史史的2008/10112009/05秋季房房交會會開園活活動開盤2#2009/11開盤1#、4#2010/5開盤5#、6#10年秋-11年春（以昆侖的名義）：“昆侖名門：只可遇見，不可追求”09年夏-10年春（以藝術的名義）：“生長于歷史的藝術展”/“收藏城市的奢想”08年秋-09年春（以歷史的名義）：“一條河，與一座城市的珍藏”

08年9月：啟啟動造造勢：：以“歷史”之名吸吸引全全世界界的目目光昆侖城城市藝藝術公公園設計招招標：一次次地方方政府府與建建筑師師、藝藝術家家和企企業(yè)共共同努努力和和有效效合作作的設設計與與建筑筑實踐踐操作方方式：：在主題題公園園帶中中劃分分若干干個小小型的的BLOCK，采用用國際際招標標評標標的方方式確確立建建筑的的設計計方案案；結果評評價：：對于政政府來來說，，這是是一個個用這這個城城市的的土地地造福福于人人民的的公益益事業(yè)業(yè)；對對于企企業(yè)來來說是是一個個實現(xiàn)現(xiàn)自己己品牌牌價值值提升升的機機會；；對于于建筑筑參與與者來來說，，是一一個實實現(xiàn)自自己建建筑理理想的的地方方；對對于這這個城城市來來說，，可以以使他他擁有有避免免流于于平庸庸的機機會……9101112123456780809功能性性空間間：管管理用用房、、問訊訊處、、洗手手間、、零售售店報報亭參與性性空間間：兒兒童樂樂園、、公共共閱讀讀室公建空空間：：創(chuàng)意意文化化展廳廳、茶茶文化化體驗驗廳、、綜合合空間間娛樂性性空間間：咖咖啡室室、茶茶室、、娛樂樂室、、酒吧吧、多多媒體體室、、網(wǎng)吧吧建筑自自身的的差異異與典典型性性集合合成了了一個個有影影響力力的整整體，，它的的尺度度、多多樣性性、公公共性性和可可能性性，是是對中中國當當代建建筑現(xiàn)現(xiàn)實構構成的的一次次追問問：杭杭州，，這座座中國國明星星城市市的建建筑更更新與與人文文保留留。設計招招標限限制：單體體建筑筑以公公共性性空間間為主主，以以“運河”為主題題，以以獨創(chuàng)創(chuàng)性和和唯一一性打打造城城市新新坐標標。9101112123456780809●活動形式：：“運河岸邊的的院子”國際設計招招標新聞發(fā)發(fā)布會時間：2008年9月中關鍵點：以以“歷史””之名建立立影響力9101112123456780809●活動形式：：秋季房展會會——全球征集作作品方案巡巡展時間：2008年10月關鍵點：讓讓房展會成成為“展場場”而不是是“賣場””半封閉式的的展位設計計，沒有沙沙盤，沒有有看樓車，，甚至沒有有銷售人員員。關鍵點：1、征集方案案巡展；2、高端客戶戶訪談；3、城市區(qū)域域模型展示示。9101112123456780809●活動形式：：開園活動——“名門”視覺系統(tǒng)發(fā)發(fā)布暨全球球征集作品品方案發(fā)布布時間：2008年11月關鍵點：讓讓“名門”帶著“歷史史的厚重””與“設計計的品味””而來9101112123456780809●活動形式：：客戶活動——聯(lián)合現(xiàn)代傳傳播舉辦舉舉行“浙商精神造造就者榮譽譽”的頒獎禮時間：2008年12月或2009年1月關鍵點：通通過媒體組組織進行浙浙商的圈層層營銷媒體配合：：《東方企業(yè)家家》《經(jīng)濟觀察報報》《浙商》9101112123456780809●媒體發(fā)布——戶外廣告牌牌一條河，與與一座城市市的珍藏發(fā)布選點：：機場高速速、各高速速路路口、、武林廣場場附近一條河，與與一座城市市的珍藏“運河岸上的的院子”作品全球招招標中一條河，與與一座城市市的珍藏“運河岸上的的院子”作品即將發(fā)發(fā)布一條河，與與一座城市市的珍藏“名門”首批產(chǎn)品即即將公開發(fā)發(fā)布9101112123456780809●活動形式：：發(fā)布會——“名門”首批產(chǎn)品發(fā)發(fā)布暨“運河岸邊的的院子”作品發(fā)布時間：2009年4月關鍵點：舉舉辦首批產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)布會會并邀請湯唯進行征集作作品發(fā)布，，以名門之名名發(fā)布產(chǎn)品品，以名人人之名建立立影響。在名門看來來，她不過過是營造項項目氣質所所需資源中中的一部分分12345678910111209“以藝術的名義，典典藏奢華””對內（社區(qū)區(qū)功能空間間）——藝術公園/營銷中心/園林/樣板房等；；對外（城市市功能空間間）——利用外部道道路系統(tǒng)和和主入口等等打造積聚聚人氣的人人氣場；藝術體驗場場人氣場藝術場體驗驗點1——主入口——儀式感建立立入口儀式感感的營造——利用系列雕雕塑、指示示牌等，打打造杭州最最具藝術感感和符號感感的主入口口，界定項項目邊界，，建立屬地地感12345678910111209疊拼TH住宅單元藝術場體驗驗點2——泳池——地面核心景景觀體驗點點地面景觀焦焦點——位于園林中中央，核心心位置和獨獨特的建筑筑形態(tài)使其其成為整個個社區(qū)景觀觀焦點12345678910111209疊拼TH住宅單元“下沉的藍寶寶石”——泳池嵌入架架空層，透透明玻璃體體外殼使其其成為架空空層車庫趣趣味景觀；；架空層架空層架空層架空層泳池地面層藝術場體驗驗點2——泳池——地下車庫的的獨特景觀觀元素12345678910111209在自然和藝藝術中前行行藝術場體驗驗點3——看樓通道12345678910111209NEWYORK-HudsonHotel藝術場體驗驗點4——“art大堂”——建立藝術格格調豪宅形形象標簽可以共享和和租賃的名名畫名藝術術品展覽場場名畫和名藝藝術品增加加了項目的的文化藝術術感和價值值感，讓生生活在其中中的客戶備備添身份感感；12345678910111209藝術場體驗驗點5——時光俱樂部部——水晶館——華麗展廳水晶館——光彩閃爍的的水晶藝術術作品，以以亮麗造型型陳列等候候，在人們們的幻想中中等待被喚喚起；NEWYORK-HudsonHotel12345678910111209最先鋒藝術術的建筑姿姿態(tài)最華麗的場場所體驗最具品味的的藝術品展展覽最藝術化的的小品環(huán)境境——以藝術的名名義奢華，，項目藝術術氣質的集集中展示場場DanielLibeskind[案例借鑒]吉寶灣——新加坡頂級級豪宅代表表，優(yōu)雅清清新風格代代言城市氣氣質，成就就世界一流流豪宅建筑開發(fā)理理念：獨特曲線線與水岸景景觀相映成成趣，物業(yè)與所處處的天然環(huán)環(huán)境、人文文環(huán)境巧妙妙融合，迎迎合了現(xiàn)代代人回歸自自然的渴求求會所ReflectionsatKeppelBay高樓的彎曲曲線條使整整體造型宛宛如水中盛盛開的蓮；；傾斜屋頂頂上的空中中花園代表表希望和生生機；銜接接高樓的空空中走廊是是最佳的觀觀景臺，山山光水色盡盡收眼簾。推廣創(chuàng)新：：聯(lián)合Sotheby置業(yè)推廣，，在頂級圈圈層形成影影響，同時時帶來藝術術優(yōu)雅感的的營銷展現(xiàn)現(xiàn)蘇富比展品品/蘇富比置業(yè)業(yè)/國際拍賣行行豪宅世界上最古古老的拍賣賣行——蘇富比。蘇富比公司司在二戰(zhàn)后后更加發(fā)展展壯大，拍拍賣的東西西涉及廣泛，，書籍，古古玩，字畫畫，甚至包包括地產(chǎn)物物業(yè)。Sotheby’sInternationalRealty（蘇富比國國際置業(yè)））是蘇富比拍拍賣行下屬屬公司，對對全球價值值豪宅進行行代理推廣廣或拍賣為為參加拍賣賣會的客戶戶提供地產(chǎn)產(chǎn)服務。Sotheby’sINTERNATIONALREALTY主要推廣方方式：在拍拍賣行宣傳傳冊中附帶帶豪宅資料料，在Sotheby春秋兩季拍拍賣會上作作為宣傳物物料。在名門，城城市是充滿滿藝術的藝術品牌嫁嫁接：——世聯(lián)-蘇富比聯(lián)合合圈層層拍賣營銷銷——在頂級圈層層進行藝術術化推廣——以藝術拍賣賣圈層傳播播項目的優(yōu)優(yōu)雅形象形式：世聯(lián)與蘇富富比置業(yè)合合作，在蘇蘇富比秋季季拍賣會上上進行“名門”的推廣——在蘇富比秋秋季拍賣會會拍賣品展展示——蘇富比置業(yè)業(yè)豪宅展示示即“名門”SKYHOUSE推介頂級圈圈層影響Sotheby’sINTERNATIONALREALTY﹠倫敦的米其其林三星餐餐館NEWYORK-HudsonHotel6789101112123451011“以昆侖的名義，建建立專屬””引進米其林三星星餐廳——（《米其林指南南》被譽為歐洲洲的美食圣圣經(jīng)）；開業(yè)后的餐餐廳將成為為長三角乃乃至中國國國際化時尚尚和身份的的象征符號號。NEWYORK-HudsonHotel6789101112123451011貴族幼兒園園：引入一流師師資/設備配置/國際化教學學方案的貴貴族幼兒園園。不僅提供普普通課程，，還提供禮禮儀/高爾夫等貴貴族課程，，令子女的的教育從起起點就非同同凡響?！耙岳龅拿x，建建立專屬””NEWYORK-HudsonHotel6789101112123451011品牌聯(lián)合，，發(fā)布限量量版奢侈品品MONTBLANCMONTBLANC限量版，因因為稀有，，所以珍貴貴。推出刻有客客戶簽名的的限量版萬萬寶龍鋼筆筆，絕對是是頂級時尚尚人士的夢夢寐以求的的精品。CHANELCOCO向CocoChanel致敬的一款款香水?！笆澜缟嫌杏泻芏喙艟舴蛉?，卻卻只有一一個CocoChannel?！备鶕?jù)客戶個個人氣質，，定作屬于于自己的CHANEL香水，體現(xiàn)現(xiàn)獨一無二二的尊崇。?！耙岳龅拿x，建建立專屬””NEWYORK-HudsonHotel6789101112123451011銷售中心：：開創(chuàng)杭州州夜間售樓樓之先河“以昆侖的名義，建建立專屬””名門凌晨打打烊，服務務就到凌晨晨，在這里里還可以欣欣賞到城市市的夜晚以以及感受到到項目的超超脫于都市市之外的寧寧靜感；在開盤前一一周將示范范環(huán)境以奢奢華裝飾，，規(guī)格高檔檔、大氣，，以美麗的的景致提升項目在目目標客戶心心中的期待待和價值感感；銷售現(xiàn)場：：每個示范范單位配有有一名介紹紹人員，提提供專門服服務，同時時示范單位內有專專門的模模特示范范未來生生活場景景。打造我們們自己的的節(jié)日——“名門假日日”游戲規(guī)則則1——大勢：景景氣回落落，調整整戰(zhàn)略預預期游戲規(guī)則則2——供應：競競爭激烈烈，先發(fā)發(fā)制人游戲規(guī)則則游戲的基基礎游戲的形形式形象:名門ACTION杭城最具具關懷的的居住體體驗Action1：項目形形象確立立Action2：客戶積積累Action3：價格實實現(xiàn)1、國際招招標，全全城立勢勢2、房交會會：征集集方案展展覽3、開園活活動：名名門視覺覺發(fā)布暨暨中標方方案發(fā)布布4、邀請湯湯唯舉行行產(chǎn)品發(fā)發(fā)布活動動暨中標標作品揭揭幕5、營銷前前置，利利用房交交會等以以訪談的的形式邀邀約客戶戶6、客戶活活動：風風云浙商商評比建建立圈層層7、客戶體體驗：藝藝術公園園現(xiàn)場體體驗8、客戶挖挖掘：據(jù)據(jù)點城市市行會客客戶等重重點挖掘掘9、誠意客客戶意向向摸查10、策略指指導下的的產(chǎn)品精精準定價價項目進入入到營銷銷籌備期期世聯(lián)將將提交：：《營銷策略略總綱及及銷售執(zhí)執(zhí)行報告告》《開盤方案案及價格格報告》營銷游戲戲CLASSIC&FASHION貴族起勢勢，時尚尚作秀他們具備備豐富的的地產(chǎn)消消費經(jīng)驗驗，他們們再次購購買物業(yè)業(yè)只是渴渴望一個個標簽——物業(yè)本身身作為標標簽已經(jīng)經(jīng)司空見見慣，我我們需要要在物業(yè)業(yè)之外設設定一個個符號——名門在這里，，沒有銷銷售人員員，只有有餐飲服服務、商商務招待待服務、、地產(chǎn)推推薦服務務等服務務人員，，他們共共同的名名字是——侍應.在名門，，城市擁擁有歷史史在名門，，城市渴渴望標簽簽在名門，，城市充充滿藝術術時光俱樂樂部：流淌的的記憶黑白鞋會會所昆侖城市市藝術公公園“運河岸邊邊的院子子”以歷史的的名義，，啟動造造勢以藝術的的名義，，典藏奢奢華以昆侖的的名義，，建立專專屬米其林三三星餐廳廳貴族幼兒兒園專屬限量量版奢侈侈品自己的節(jié)節(jié)日：名名門假日日凌晨打烊烊，開創(chuàng)創(chuàng)杭州售售樓之先先河“一條河，，與一座座城市的的珍藏”“生長于歷歷史的藝藝術展”“名門：只只可遇見見，不可可追求”Sotheby’sINTERNATIONALREALTY﹠湯唯：在在名門看看來，她她不過是是營造項項目氣質質所需資資源中的的一部分分圈層拍賣賣營銷我們正在在經(jīng)歷一一場經(jīng)典典，擁有有無限魅魅力，且且令人難難忘的營營銷之旅旅。雖然不是是所有理理想都會會開花結結果，名名門或許許很榮幸幸，但決決不意外外。附件一：：杭州主主要在售售樓盤調調查附件二：：杭州在在售樓盤盤客戶調調查附件三：：90平米以下下產(chǎn)品立立體拼合合建議附件一：：杭州在在售樓盤盤調查城市芯宇宇：市中中心稀缺缺科技豪豪宅城市中心心地段，，文教區(qū)區(qū)高端物物業(yè)本地品牌牌開發(fā)商商18項生生態(tài)住宅宅科技和和智能化化操作系系統(tǒng)5000元/平精裝修修，以附附加值提提高總價價。2008.5.1開盤的三三號樓均價：30000元/平米戶型：185平米3房2廳；255平米4房2廳3基礎樓盤盤數(shù)據(jù)地理位置西湖區(qū)文一路原浙江理工大學所屬區(qū)域西湖區(qū)建筑面積230000物業(yè)類型高層公寓戶型面積185-255樓盤賣點點銷售情況況：總價價提升后后銷售不不暢3566#5#樓均價25000元/平米的毛毛坯產(chǎn)品品，月均均銷售速速度約60套3#樓均價30000元/平米的精精裝修產(chǎn)產(chǎn)品，總總價上到到500-800萬的范圍內內后，月月均銷售售速度約約13套。6#5#樓推出時間間：2008.1.20推出套數(shù)數(shù)：425均價：2500元/平方米已銷售套套數(shù)：367銷售率：：86.35%是否裝修修：毛坯坯3#樓推出時間間：2008.5.1推出套數(shù)數(shù)：147均價：30000元/平方米米已銷售套套數(shù)：38銷售率：：25.17%是否裝修修：精裝裝修（5000元/平平米）“太貴了，，這個地地段應該該在23000元/平米比較較實際。。加精裝裝修也不不用那么么貴?！薄薄谙壬?萬太高了了，開發(fā)發(fā)商打算算慢慢賣賣吧”——王先生客戶原聲聲云龍·十一景：：稀缺的的市中心心公寓地理位置建國北路東側，大學路北側所屬板塊市中心板塊建筑面積47000物業(yè)類型高層公寓戶型面積128/148基礎樓盤盤數(shù)據(jù)城市中心心地段近西湖成熟生活活/教育配套套樓盤賣點點2008.7.26開盤的