世聯(lián)深圳市鴻榮源尚都營(yíng)銷(xiāo)全攻略

建立超越競(jìng)爭(zhēng)的營(yíng)銷(xiāo)全攻略 ——鴻榮源·尚都營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告締造西岸王者【前言】本次匯報(bào)的目的在于：明確項(xiàng)目的推廣思路和方向；確定銷(xiāo)售推廣的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)本次匯報(bào)的內(nèi)容為策略大綱，具體方案將根據(jù)工作進(jìn)展分階段提交。

本報(bào)告暫未涉及商業(yè)部分。項(xiàng)目介紹【項(xiàng)目區(qū)位】鴻榮源尚都現(xiàn)有商住物業(yè)體育場(chǎng)、體育館行政中心中心公園寶安中心區(qū)地王，擁有最大景觀面；北、西北、西可觀體育中心；西南、南向可觀行政中心，中、高層單位可觀中心區(qū)中央景觀帶，高層單位可觀海，視野、景觀絕佳；東北為規(guī)劃住宅用地，東南為天悅龍庭；【項(xiàng)目概況】項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：占地：58070.40平方米建面：212800平方米住宅：162700平方米商業(yè)：50000平方米容積率：3.664總戶數(shù)：1314戶停車(chē)位：1883輛【項(xiàng)目定位回顧】項(xiàng)目定位：區(qū)域性豪宅【戶型比例及分布】?jī)煞咳咳克姆克姆克姆恳陨虾嫌?jì)戶均面積70-9090-110110-130120-160160以上170套數(shù)238243299492——701342122平米套數(shù)比例18%18%22%37%——5%100%N【項(xiàng)目特色及亮點(diǎn)】位于寶安中心區(qū)最核心位置，毗鄰體育中心、行政中心、中央景觀帶，占據(jù)整個(gè)中心區(qū)城市景觀資源最豐富的地段；緊鄰地鐵寶安中心出口，交通便利；點(diǎn)式布局規(guī)劃良好，兩梯四戶，幾乎所有單位為南向，采光通風(fēng)良好；產(chǎn)品細(xì)部處理良好，建筑風(fēng)格尊貴、沉穩(wěn)而有內(nèi)涵；戶型結(jié)構(gòu)合理，雙向無(wú)干擾空中庭院、入戶花園，產(chǎn)品附加值高；產(chǎn)品亮點(diǎn)突出，貝爾高林法式園林、天際泳池、觀景電梯、空中廊橋；配套優(yōu)越，城市配套、城市會(huì)所、商業(yè)街區(qū)、酒店式大堂；區(qū)域內(nèi)最大車(chē)位戶數(shù)比；第一太平戴維斯國(guó)際物管顧問(wèn)；寶安品牌開(kāi)發(fā)商、區(qū)域品牌影響力極高；【營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)】2004年11月28日認(rèn)籌2005年8月解籌【項(xiàng)目推廣回顧】聯(lián)合媒體及寶安中心區(qū)各發(fā)展商共同挖掘片區(qū)價(jià)值，并通過(guò)持續(xù)大規(guī)模的炒作為提升片區(qū)形象“深圳西岸”橫空出世【項(xiàng)目形形象】圍墻深圳西岸岸首府，，人生自自在非凡凡處【項(xiàng)目推推廣回顧顧】咨詢處寶安體育育館樓書(shū)2004年11月28日認(rèn)籌籌，誠(chéng)意意金RMB10,000元；；當(dāng)天認(rèn)籌籌近500個(gè)，，現(xiàn)認(rèn)籌籌超過(guò)700個(gè)個(gè)【項(xiàng)目推推廣回顧顧】寶安豪宅宅專家，，品質(zhì)一一脈傳承承1998年，雅雅豪軒2000年，御御景臺(tái)2002年，麗麗景城2003年，熙熙園2004年，鴻鴻景園【發(fā)展商商印象】】目標(biāo)設(shè)定定【目標(biāo)設(shè)設(shè)定】成為深圳西岸岸標(biāo)桿物業(yè)；；實(shí)現(xiàn)片區(qū)同期期項(xiàng)目市場(chǎng)最最高價(jià)格；滿足項(xiàng)目可持持續(xù)銷(xiāo)售需求求；優(yōu)化發(fā)展商金金字品牌；【關(guān)于目標(biāo)的的思考】目標(biāo)市場(chǎng)啟示客戶分析策略形成策略執(zhí)行大綱綱競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)啟示2003、2004年政政府出讓住宅宅用地情況單位：萬(wàn)平方方米2004年企企業(yè)轉(zhuǎn)讓住宅宅用地情況【市場(chǎng)啟示一一】1、自2002年起深圳圳開(kāi)始實(shí)行用用地三年緊控控政策，2004年比2003年政政府住宅用地地供應(yīng)量銳減減50%以上上。2、2004年政府住宅宅用地出讓量量集中于寶安安、龍崗兩區(qū)區(qū)，其中寶安安占總量的65%以上。。企業(yè)轉(zhuǎn)讓住住宅用地中，，寶安、龍崗崗兩區(qū)占全市市住宅轉(zhuǎn)讓用用地85%以以上，其中寶寶安占全市的的50%；關(guān)關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)應(yīng)基本枯竭。。3、深圳住宅宅開(kāi)發(fā)由內(nèi)至至外的趨勢(shì)成成為定局，未未來(lái)兩年內(nèi)，，寶安、龍崗崗必將成為深深圳住宅開(kāi)發(fā)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域域，尤其以寶寶安為主?！臼袌?chǎng)啟示一一】關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)應(yīng)枯竭寶安將成市場(chǎng)場(chǎng)熱點(diǎn)【市場(chǎng)啟示二二】二線關(guān)弱化，，拆關(guān)大勢(shì)所所趨；地鐵因素（1號(hào)線延長(zhǎng)線線）；政府大力投資資改善關(guān)外基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)；全面實(shí)行城市市化管理；寶安城市環(huán)境境不斷改善與特區(qū)界限逐逐步打破關(guān)內(nèi)客戶開(kāi)始始認(rèn)同寶安龍華寶安中心區(qū)新安西鄉(xiāng)寶安房地產(chǎn)市市場(chǎng)的集中分分布于龍華組組團(tuán)及西部組組團(tuán)（新安、、西鄉(xiāng)、中心心區(qū)），由于于地理位置及及本項(xiàng)目面市市時(shí)間等因素素，2005年西部組團(tuán)團(tuán)將是研究的的重點(diǎn)?！臼袌?chǎng)啟示三三】項(xiàng)目名稱占地面積建筑類別戶型及面積開(kāi)盤(pán)時(shí)間起價(jià)銷(xiāo)售情況位置建筑面積入伙時(shí)間均價(jià)新安湖三期6700㎡高層2房至5房85-330㎡04年10月開(kāi)始認(rèn)購(gòu)未定興華路與建安一路40000㎡未定香繽廣場(chǎng)15313㎡高層1房至5房30-160㎡04年11月20日開(kāi)始未定建安一路170000㎡新安片區(qū)即將將推出項(xiàng)目【市場(chǎng)啟示三三】新安片區(qū)2005年推出出量較小，大大多為高容積積率（超過(guò)6）項(xiàng)目，項(xiàng)項(xiàng)目指標(biāo)決定定其品質(zhì)不佳佳；項(xiàng)目名稱占地面積建筑類別戶型及面積推出時(shí)間項(xiàng)目情況位置建筑面積碧海名園二期28480㎡小高層2房10.17認(rèn)籌寶安大道與西鄉(xiāng)大道交匯處99634㎡天琴閣5003.90㎡小高層2、3、4房明年出地面三層西鄉(xiāng)大道與新湖路交匯處14996.50㎡富通城252338.6㎡小高層2房至5房明年主體建造中西鄉(xiāng)大道旁515601.2㎡宏發(fā)項(xiàng)目63094㎡小高層2房至5房明年基礎(chǔ)施工94區(qū)163933㎡西鄉(xiāng)片區(qū)即將將推出項(xiàng)目【市場(chǎng)啟示三三】西鄉(xiāng)片區(qū)由于于區(qū)域的局限限，一直以來(lái)來(lái)均不是熱點(diǎn)點(diǎn)片區(qū)，雖然然有少數(shù)大盤(pán)盤(pán)支撐，但項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期期較長(zhǎng)，暫時(shí)時(shí)無(wú)法形成規(guī)規(guī)模市場(chǎng)效應(yīng)應(yīng)。項(xiàng)目名稱占地面積總建面積推出面積推出時(shí)間深業(yè)新岸線183875㎡478000㎡140000㎡2005年6月幸福海岸1期104616㎡390810㎡83780㎡2004年12月時(shí)代家園24000㎡130000㎡130000㎡2004年12月麗晶國(guó)際24291㎡134946㎡60000㎡2005年1月金泓凱旋城76198.69㎡340595.95㎡248000㎡2005年2月天悅龍庭51825㎡171000㎡100000㎡2005年5月云天雅苑15948.4㎡78831.14㎡50153.2㎡2005年8月尚都58070.40㎡277954.80㎡277954.80㎡2005年8月寶安中心區(qū)即即將推出項(xiàng)目目【市場(chǎng)啟示三三】寶安中心區(qū)2004-2005年推推出量大，成成為市場(chǎng)主角角。【市場(chǎng)啟示三三】寶安中心區(qū)成成為市場(chǎng)主角角單位：萬(wàn)平方方米1、自2003年富通好好望角一期打打響寶安中心心區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)第一炮，2004年寶寶安中心區(qū)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)規(guī)模激增，2005年更更會(huì)出現(xiàn)井噴噴，預(yù)計(jì)2004年、2005年兩兩年供應(yīng)量將將達(dá)到200萬(wàn)平方米。。2、2003年全寶安銷(xiāo)銷(xiāo)售量為163萬(wàn)平方米米，2004年1-10月份達(dá)到131萬(wàn)平方方米，預(yù)計(jì)全全年銷(xiāo)售量接接近145萬(wàn)萬(wàn)平方米。3、2005年寶安中心心區(qū)供應(yīng)量預(yù)預(yù)計(jì)為150萬(wàn)平方米，，超過(guò)2004年全寶安安銷(xiāo)售量。【市場(chǎng)啟示四四】區(qū)域內(nèi)客戶難難以消化2003-2005寶寶安供需關(guān)系系圖【市場(chǎng)總結(jié)】】關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)應(yīng)急劇下降，，寶安中心區(qū)區(qū)將成為市場(chǎng)場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域；；寶安城市化進(jìn)進(jìn)程不斷加速速，利好不斷斷，各種原來(lái)來(lái)長(zhǎng)期影響關(guān)關(guān)內(nèi)客戶破關(guān)關(guān)置業(yè)的因素素逐步改善，，寶安得到部部分關(guān)內(nèi)客戶戶認(rèn)可；寶安中心區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)號(hào)角吹響響，兩年近200萬(wàn)平方方米的供應(yīng)量量使其成為市市場(chǎng)必然的主主角；寶安中心區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)呈井噴態(tài)態(tài)勢(shì)，區(qū)域內(nèi)內(nèi)客戶短期內(nèi)內(nèi)無(wú)法消化；；競(jìng)爭(zhēng)分析南頭15萬(wàn)5200－6500新安15萬(wàn)4500－5200西麗15萬(wàn)4800－5800中心區(qū)150萬(wàn)4800－5800西鄉(xiāng)28萬(wàn)3800－4800同價(jià)片區(qū)2005年供應(yīng)應(yīng)量對(duì)比，寶寶安中心區(qū)存存在巨大的規(guī)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，并并以超前的規(guī)規(guī)劃、純凈的的片區(qū)形象于于其他各片區(qū)區(qū)形成明顯的的差異化，片片區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)已經(jīng)不是最最主要的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)層面歷史文化博物物館五星級(jí)酒店藝術(shù)中心圖書(shū)館演藝中心海濱度假酒店店海濱酒吧街酒店地鐵站廣場(chǎng)醫(yī)院商業(yè)廣場(chǎng)青少年宮自然科學(xué)博物物館行政中心體育場(chǎng)中央公園深海大道金成時(shí)代泰華N2項(xiàng)目目金泓凱旋城幸福海岸深業(yè)新岸線天悅龍庭鴻榮源尚都好旺角泰華項(xiàng)目泰華項(xiàng)目潤(rùn)恒項(xiàng)目麗晶國(guó)際鴻榮源N5項(xiàng)項(xiàng)目寶安中心區(qū)戰(zhàn)戰(zhàn)國(guó)風(fēng)云圖總占地面積51825.6（平方米）

總建筑面積210000（平方米）

商業(yè)面積15000左右（平方米）其他面積幼兒園：2400（平方米）會(huì)所、物業(yè)用房：600（平方米）居委會(huì)：100（平方米）總?cè)莘e率3.3總項(xiàng)目總棟數(shù)13棟主要層數(shù)28層主要樓宇類型高層總戶數(shù)1180戶建筑設(shè)計(jì)澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)有限公司

園林設(shè)計(jì)香港泛亞易道有限公司物業(yè)管理中海物業(yè)目標(biāo)客戶寶安及南山高端客戶特色：項(xiàng)目園林景觀規(guī)劃由泛亞易道負(fù)責(zé)，以簡(jiǎn)潔輕盈的現(xiàn)代典雅風(fēng)格為主。位于寶安新中心區(qū)核心位置，地理位置得天獨(dú)厚，交通網(wǎng)絡(luò)完善，距離南頭關(guān)口僅3-5分鐘車(chē)程，規(guī)劃中的深圳地鐵1號(hào)延長(zhǎng)線途經(jīng)本項(xiàng)目，景觀素質(zhì)理想，視野開(kāi)闊。

小區(qū)配套齊全，綠化面積近30000多平方米。項(xiàng)目在產(chǎn)品針對(duì)“空中廊院”進(jìn)行較大的炒作，受市場(chǎng)關(guān)注度極高。【個(gè)盤(pán)分析】】天悅龍庭總占地面積104616.3（平方米）

總建筑面積333800（平方米）

住宅面積310100（平方米）商業(yè)面積19500（平方米）其他面積幼兒園：2600（平方米）會(huì)所：1500（平方米）綠化率51％總?cè)莘e率3.2總項(xiàng)目總棟數(shù)約29棟主要層數(shù)約17棟：11-18層（小高）約12棟：28-32層（高層）主要樓宇類型小高層

＋高層總戶數(shù)約2000戶建筑設(shè)計(jì)柏濤（墨爾本）設(shè)計(jì)公司

園林設(shè)計(jì)奧雅（香港）園境師事務(wù)所

物業(yè)管理中海物業(yè)

幸福海岸在7月31日開(kāi)開(kāi)始內(nèi)部任籌籌，作為寶安安新中心區(qū)第第一個(gè)揭開(kāi)神神秘面紗的大大盤(pán)，拉開(kāi)了了新中心區(qū)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的序幕，，對(duì)幸福海岸岸來(lái)說(shuō)，它所所承受的不僅僅是新中心區(qū)區(qū)美麗藍(lán)圖下下購(gòu)買(mǎi)力的檢檢驗(yàn)，還得承承擔(dān)起為整個(gè)個(gè)新中心區(qū)樓樓市定下基調(diào)調(diào)的艱巨任務(wù)務(wù)?？蛻舳ㄎ粸椋海罕镜馗叨酥弥脴I(yè)者，尤其其是二次置業(yè)業(yè)者，主要包包括高收入的的政府公務(wù)員員、企業(yè)高層層管理者、私私營(yíng)業(yè)主等。?！緜€(gè)盤(pán)分析】】幸福海岸總占地面積183800（平方米）

總建筑面積560000（平方米）

其他面積幼兒園：4000（平方米）會(huì)所、活動(dòng)中心：3000（平方米）總?cè)莘e率2.6容積率濱海中心區(qū)最低棟數(shù)一期9棟主要樓宇類型5棟16-26層高層＋4棟水岸多層總戶數(shù)一期1163戶建筑設(shè)計(jì)美國(guó)LLA／深圳筑博物業(yè)管理深業(yè)集團(tuán)（深圳）物業(yè)管理有限公司目標(biāo)客戶寶安及南山客戶特色：18.56%超低建筑覆蓋率計(jì)劃分三期自自東向西滾動(dòng)動(dòng)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)發(fā)期為4年，，預(yù)計(jì)到2007年，訴求親水型、國(guó)際際化、生態(tài)式式、標(biāo)志性、、亞熱帶濱海海純正生活岸岸線的高尚住住宅區(qū)。以“海洋文化化”、“健康康教育”、““現(xiàn)代教育””三大主題為為核心，演繹繹佛羅里達(dá)風(fēng)風(fēng)情園林，榮榮膺寶安首個(gè)個(gè)建設(shè)部預(yù)審審的AAA級(jí)級(jí)社區(qū)，更成成為中國(guó)首個(gè)個(gè)被聯(lián)合國(guó)授授予的“國(guó)際際濱海生態(tài)人人文社區(qū)”。。【個(gè)盤(pán)分析】】深業(yè)新岸線總占地面積24069（平方米）

總建筑面積141912（平方米）

商業(yè)面積1-2層為商業(yè)，13000平米其他面積幼兒園：1600（平方米）會(huì)所、物業(yè)用房：600（平方米）總?cè)莘e率4.2總項(xiàng)目總棟數(shù)3棟主要樓宇類型18－30層（小高層＋高層）總戶數(shù)760戶建筑設(shè)計(jì)賽瑞設(shè)計(jì)環(huán)境設(shè)計(jì)加拿大CSC設(shè)計(jì)公司物業(yè)管理招商物業(yè)目標(biāo)客戶以寶安本地居民為主，部分特區(qū)內(nèi)年輕客戶。特色：開(kāi)發(fā)商力圖打造適合郊區(qū)化居住形式的花園小區(qū)，以營(yíng)造運(yùn)動(dòng)休閑的生活方式為賣(mài)點(diǎn)，將對(duì)關(guān)內(nèi)白領(lǐng)有一定吸引力。綠化率高，車(chē)車(chē)位充足，但但內(nèi)圍戶型，，園林小，不不通透，密度度高。12-5日解籌籌，均價(jià)4500元。截截至到目前為為止已經(jīng)銷(xiāo)售售35%?！緜€(gè)盤(pán)分析】】金成時(shí)代總占地面積107546（平方米）

總建筑面積511425（平方米）

商業(yè)面積30000（平方米）其他面積幼兒園：3000（平方米）總?cè)莘e率2.8總項(xiàng)目總棟數(shù)27棟主要樓宇類型高層總戶數(shù)約3000戶建筑設(shè)計(jì)深圳大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院環(huán)境設(shè)計(jì)奧雅(加拿大)園境事務(wù)所物業(yè)管理未定目標(biāo)客戶寶安高端客戶群體，部分南山科技園客戶；特色：集中了濱海中心區(qū)內(nèi)幾乎全部的生活配套設(shè)施，是濱海中心區(qū)的交通、教育、商業(yè)、休閑中心。濱海中心區(qū)的一座大型人文新城，高臺(tái)府邸，院落式組合空間，立面現(xiàn)代精美，富有濱海特色。11萬(wàn)平米大型濕地生態(tài)園林、8萬(wàn)平米陽(yáng)光地下車(chē)庫(kù)、3.6萬(wàn)平米外延主題花園、1.2萬(wàn)平米中庭園林、1200米長(zhǎng)時(shí)尚風(fēng)情商業(yè)街、1100平米情景生態(tài)泳池、400米景觀大道、160米寬入口噴泉廣場(chǎng)共同構(gòu)成了氣勢(shì)恢宏的壯觀景象。結(jié)合項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)看，此項(xiàng)目具有極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。【個(gè)盤(pán)分析】】金泓凱旋城總占地面積24292（平方米）

總建筑面積130000（平方米）

商業(yè)面積16000（平方米）其他面積幼兒園：3000（平方米）會(huì)所：3000（平方米）總?cè)莘e率4.5總項(xiàng)目總棟數(shù)7棟主要樓宇類型高層總戶數(shù)855戶建筑設(shè)計(jì)深圳清華苑建筑設(shè)計(jì)有限公司物業(yè)管理德業(yè)基物業(yè)管理有限公司目標(biāo)客戶新中心區(qū)中高端客戶、南山置業(yè)者特色：7棟半圍合設(shè)計(jì)，產(chǎn)品具有一定的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目定位精致致高尚住宅小小區(qū)，分兩期期開(kāi)發(fā)，戶型型擁有優(yōu)美園園林景觀的占占55%以上上，戶戶均有有贈(zèng)送面積，，90%以上上的戶型贈(zèng)送送超大落地窗窗。【個(gè)盤(pán)分析】】麗晶國(guó)際【個(gè)盤(pán)分析】】云天雅苑總占地面積15948.4（平方米）

總建筑面積78831.14（平方米）

住宅面積50153（平方米）商業(yè)面積13640（平方米）建筑覆蓋率35%總?cè)莘e率4.0總項(xiàng)目總棟數(shù)3棟主要樓宇類型高層總戶數(shù)512戶目標(biāo)客戶新安片區(qū)的專業(yè)技術(shù)人員、私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員特色：產(chǎn)品呈現(xiàn)點(diǎn)狀分布，私密性較強(qiáng)，產(chǎn)品有所創(chuàng)新，戶戶三陽(yáng)臺(tái)。項(xiàng)目屬于被中中心區(qū)邊緣化化的地域，項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模較小小，難以打造造豪宅形象，，所在居住氛氛圍比較濃厚厚，小區(qū)自有有商業(yè)配套，，但產(chǎn)品主力力戶型以2房房及小3房為為主，成為片片區(qū)比較稀缺缺的產(chǎn)品，梯梯戶比有在片片區(qū)中擁有優(yōu)優(yōu)勢(shì)。入市時(shí)時(shí)間接接近，，同期期供應(yīng)應(yīng)量大大，市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈本項(xiàng)目目的最最主要要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)層面面是區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目目推出出時(shí)間間略為為滯后后20052006幸福海岸金成時(shí)代尚都云天雅苑深業(yè)新岸線金泓凱旋城麗晶國(guó)際天悅龍庭【入市市時(shí)間間分析析】戶型兩房三房三房四房四房四房以上戶均面積70-9090-110110-130120-160160以上170金成時(shí)代36%20%36%8%————98云天雅苑23%59%8%10%————98麗晶國(guó)際22%45%14%18%——1%107金泓凱旋城23%14%25%33%2%3%125幸福海岸11%37%11%40%——1%120深業(yè)新岸線15%12%40%30%——3%124天悅龍庭17%5%39%26%11%2%133鴻榮源尚都18%18%22%37%——5%122【戶型型比例例分析析】戶型定定位差差異不不明顯顯凱旋城城、幸幸福海海岸、、深業(yè)業(yè)新岸岸線、、天悅悅龍庭庭與本本項(xiàng)目目產(chǎn)品品更為為類似似【地段段價(jià)值值分析析】深業(yè)新岸線云天雅苑金成時(shí)代幸福海岸尚都天悅龍庭麗晶國(guó)際凱旋城地段價(jià)價(jià)值排排序：：第一陣陣營(yíng)：：尚都都天悅龍龍庭第二陣陣營(yíng)：：深業(yè)業(yè)新岸岸線幸福海海岸麗晶國(guó)國(guó)際金成時(shí)時(shí)代第三陣陣營(yíng)：：凱旋旋城云天雅雅苑【景觀觀資源源分析析】深業(yè)新新岸線線云天雅雅苑金成時(shí)時(shí)代幸福海海岸尚都天悅龍龍庭麗晶國(guó)國(guó)際凱旋城城景觀價(jià)價(jià)值排排序：：第一陣陣營(yíng)：：尚都都第二陣陣營(yíng)：：天悅悅龍庭庭深業(yè)新新岸線線幸福海海岸金成時(shí)時(shí)代第三陣陣營(yíng)：：凱旋旋城云天雅雅苑麗晶國(guó)國(guó)際【開(kāi)發(fā)發(fā)商分分析】】項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商發(fā)展商形象開(kāi)發(fā)量客戶認(rèn)同度客源分布寶安特區(qū)寶安特區(qū)金成時(shí)代金成寶安二線★★——★★——寶安云天雅苑松茂首個(gè)項(xiàng)目——————————麗晶國(guó)際德業(yè)基寶安二線★★——★★——寶安金鴻凱旋城屹海達(dá)寶安二線★★——★★——寶安幸福海岸福中福寶安二線★★★——★★★——寶安深業(yè)新岸線深業(yè)深圳二線——★★★★——★★★★特區(qū)天悅龍庭龍光首個(gè)項(xiàng)目——————————鴻榮源尚都鴻榮源寶安一線深圳二線★★★★★★★★★★★★★★★寶安特區(qū)本項(xiàng)目目發(fā)展展商片片區(qū)知知名度度及認(rèn)認(rèn)同度度高，，客源源豐富富，在在寶安安本地地具備備絕對(duì)對(duì)優(yōu)勢(shì)勢(shì)【戶型型分析析】幸福海海岸二房，，雙陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)門(mén)口走走道過(guò)過(guò)長(zhǎng)結(jié)構(gòu)方方正三房，，部分分主臥臥弧形形窗部分三三房布布局不不合理理走道浪浪費(fèi)面面積結(jié)構(gòu)方方正四房，，入戶戶花園園、通通透部分錯(cuò)錯(cuò)層露露臺(tái)、、躍式式結(jié)構(gòu)方方正深業(yè)新新岸線線三房，，戶型型方正正大多配配有入入戶花花園通透，，無(wú)露露臺(tái)贈(zèng)贈(zèng)送部分戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)不不合理理四房，，戶型型方正正部分配配有入入戶花花園通透，，無(wú)露露臺(tái)贈(zèng)贈(zèng)送部分戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)不不合理理【戶型型分析析】天悅龍龍庭二房，，雙陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)常規(guī)戶戶型結(jié)構(gòu)方方正三房，，贈(zèng)送送雙朝朝向露露臺(tái)部分戶戶型有有入戶戶花園園通透，，出現(xiàn)現(xiàn)不方方正房房間四房，，贈(zèng)送送大量量雙朝朝向露露臺(tái)部分戶戶型有有入戶戶花園園通透，，戶型型方正正【戶型型分析析】麗晶國(guó)國(guó)際【戶型型分析析】二房，，結(jié)構(gòu)構(gòu)方正正凸窗、、雙陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)三房，，結(jié)構(gòu)構(gòu)方正正凸窗、、通透透入戶花花園三房，，結(jié)構(gòu)構(gòu)方正正凸窗、、通透透金成時(shí)時(shí)代二房，，結(jié)構(gòu)構(gòu)方正正贈(zèng)送露露臺(tái)面面積三房，，結(jié)構(gòu)構(gòu)方正正贈(zèng)送露露臺(tái)面面積走道略略長(zhǎng)四房，，結(jié)構(gòu)構(gòu)方正正贈(zèng)送露露臺(tái)面面積，，入戶戶花園園通透。。部分分躍式式【戶型型分析析】鴻榮源源尚都都【戶型型分析析】二房，，大凸凸窗戶型方方正主臥弧弧形觀觀景臺(tái)臺(tái)三房，，大凸凸窗、、方正正贈(zèng)送無(wú)無(wú)干擾擾露臺(tái)臺(tái)、通通透大開(kāi)間間，窄窄進(jìn)深深四房，，大凸凸窗戶型方方正、、贈(zèng)送送無(wú)干干擾露露臺(tái)通透、、主臥臥弧形形觀景景臺(tái)大開(kāi)間間，窄窄進(jìn)深深五房，，大凸凸窗戶型方方正、、贈(zèng)送送無(wú)干干擾露露臺(tái)大陽(yáng)臺(tái)臺(tái)、通通透、、入戶戶花園園項(xiàng)目規(guī)模地段景觀容積率發(fā)展商品牌戶型金成時(shí)代14.2萬(wàn)★★★★★★4.2★★★★★★云天雅苑7.9萬(wàn)★★★★★4.0★★★★★★麗晶國(guó)際13萬(wàn)★★★★★★4.5★★★★★★金鴻凱旋城51萬(wàn)★★★★★3.8★★★★★★幸福海岸41萬(wàn)★★★★★★3.19★★★★★★深業(yè)新岸線55萬(wàn)★★★★★★★★2.99★★★★★★★天悅龍庭17.1萬(wàn)★★★★★★★★★3.3★★★★★★★鴻榮源尚都21萬(wàn)★★★★★★★★★★3.66★★★★★★★★★【品質(zhì)質(zhì)分析析】從產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)而言言，本本項(xiàng)目目與天天悅龍龍庭屬屬于第第一陣陣營(yíng)本項(xiàng)目目在地地段、、景觀觀、發(fā)發(fā)展商商品牌牌、戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)方方面具具有一一定優(yōu)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目名稱廣告語(yǔ)賣(mài)點(diǎn)整合形象高度金泓凱旋城濱海中心區(qū)50萬(wàn)平米人文新城大社區(qū)、文化★★★天悅龍庭廊回至尊、院落天下空中廊院、豪宅★★★★★金成時(shí)代讓運(yùn)動(dòng)回家運(yùn)動(dòng)文化★★麗晶國(guó)際國(guó)際新生活、中心區(qū)封面人物生活方式、地段★★★深業(yè)新岸線港灣住區(qū)，國(guó)際人居標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際新生活方式★★★★幸福海岸中心華府，盛世名門(mén)中心區(qū)、豪宅★★★尚都人生自在非凡處地段、景觀、豪宅★★★★★【形象象對(duì)比比分析析】推廣方方向根根據(jù)資資源、、產(chǎn)品品各有有側(cè)重重，但但大多多以豪豪、大大為主主題在客戶戶所認(rèn)認(rèn)知的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，本項(xiàng)項(xiàng)目具具有較較高的的形象象高度度【競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)占位位】品質(zhì)形象本項(xiàng)目目天悅龍龍庭金成成時(shí)時(shí)代代深業(yè)業(yè)新新岸岸線線麗晶晶國(guó)國(guó)際際幸福福海海岸岸金泓泓凱凱旋旋城城本項(xiàng)項(xiàng)目目目目前前所所具具備備的的品品質(zhì)質(zhì)及及所所展展示示的的形形象象均均為為片片區(qū)區(qū)最最高高本項(xiàng)項(xiàng)目目的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)主主要要以以片片區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)為為主主；；寶安安中中心心區(qū)區(qū)各各項(xiàng)項(xiàng)目目入入市市時(shí)時(shí)間間相相近近，，規(guī)規(guī)模模龐龐大大，，市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激激烈烈；；各項(xiàng)項(xiàng)目目戶戶型型定定位位及及形形象象差差異異化化不不明明顯顯，，同同質(zhì)質(zhì)化化嚴(yán)嚴(yán)重重；；本項(xiàng)項(xiàng)目目位位置置顯顯赫赫，，景景觀觀視視野野、、戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品、、發(fā)發(fā)展展商商品品牌牌及及客客戶戶資資源源等等方方面面具具有有較較大大優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)；；本項(xiàng)項(xiàng)目目存存在在入入市市時(shí)時(shí)間間滯滯后后及及客客戶戶認(rèn)認(rèn)籌籌本本項(xiàng)項(xiàng)目目后后等等待待時(shí)時(shí)間間長(zhǎng)長(zhǎng)等等不不利利因因素素；；【競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分分析析小小結(jié)結(jié)】】客戶戶分分析析布吉吉龍華華寶安安龍崗崗由于于關(guān)關(guān)內(nèi)內(nèi)土土地地供供應(yīng)應(yīng)的的匱匱乏乏，，客客戶戶被被向向關(guān)關(guān)外外驅(qū)驅(qū)趕趕【本本項(xiàng)項(xiàng)目目認(rèn)認(rèn)籌籌客客戶戶分分析析】】區(qū)域域：：寶寶城城59.64%西鄉(xiāng)鄉(xiāng)14.26%寶安安各各鎮(zhèn)鎮(zhèn)9.22%南山山12.64%其他他4.24%本項(xiàng)項(xiàng)目目VIP認(rèn)認(rèn)籌籌客客戶戶中中，，以以寶寶安安客客戶戶為為主主；；由于于寶寶安安中中心心區(qū)區(qū)未未來(lái)來(lái)兩兩年年龐龐大大的的市市場(chǎng)場(chǎng)供供應(yīng)應(yīng)量量，，單單純純以以寶寶安安區(qū)區(qū)域域的的客客戶戶不不能能滿滿足足項(xiàng)項(xiàng)目目銷(xiāo)銷(xiāo)售售需需求求，，必必須須更更廣廣泛泛的的爭(zhēng)爭(zhēng)取取關(guān)關(guān)內(nèi)內(nèi)的的客客戶戶資資源源；；在項(xiàng)項(xiàng)目目先先期期僅僅對(duì)對(duì)““深深圳圳西西岸岸””片片區(qū)區(qū)及及項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象進(jìn)進(jìn)行行少少量量炒炒作作的的情情況況下下，，仍仍獲獲得得超超過(guò)過(guò)16%的的關(guān)關(guān)內(nèi)內(nèi)客客戶戶，，印印證證了了客客戶戶正正逐逐漸漸外外拓拓的的趨趨勢(shì)勢(shì)。。項(xiàng)目目仍仍需需充充分分挖挖掘掘片片區(qū)區(qū)價(jià)價(jià)值值、、擴(kuò)擴(kuò)大大片片區(qū)區(qū)影影響響力力、、提提升升片片區(qū)區(qū)整整體體形形象象，，消消除除關(guān)關(guān)內(nèi)內(nèi)客客戶戶到到寶寶安安中中心心區(qū)區(qū)置置業(yè)業(yè)的的疑疑慮慮。。職業(yè)業(yè)：：公公務(wù)務(wù)員員12.27%事業(yè)業(yè)單單位位21.47%企業(yè)業(yè)中中高高層層16.56%企業(yè)業(yè)白白領(lǐng)領(lǐng)22.09%私營(yíng)業(yè)主主12.88%個(gè)體經(jīng)營(yíng)營(yíng)者14.72%年齡：30-45歲67.8%經(jīng)歷：首首次31.75%二次以上上68.25%【本項(xiàng)目目認(rèn)籌客客戶分析析】客戶以社社會(huì)中堅(jiān)堅(jiān)力量為為主，大大多為二二次及以以上置業(yè)業(yè)者，具具備較強(qiáng)強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)能力；；客戶知識(shí)識(shí)水平較較高，具具備一定定的鑒賞賞能力，，對(duì)項(xiàng)目目的品質(zhì)質(zhì)要求較較高；客戶對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)商品牌牌、區(qū)位位、景觀觀資源、、形象較較為認(rèn)同同。【客戶購(gòu)購(gòu)買(mǎi)心理理分析】】使用便利利體現(xiàn)身份份價(jià)格實(shí)惠惠貪圖便宜宜實(shí)用主義義跟風(fēng)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)羊群效應(yīng)應(yīng)面子問(wèn)題題購(gòu)買(mǎi)原因因購(gòu)買(mǎi)心理理營(yíng)銷(xiāo)思路路提高附加加值，物物超所值值講事實(shí)、、擺道理理客戶營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)、品質(zhì)質(zhì)感增值保值值投資渠道道描繪遠(yuǎn)景景價(jià)值【客戶總總結(jié)】從VIP客戶分分析來(lái)看看，客戶戶定位與與實(shí)際基基本吻合合，作為為區(qū)域性性豪宅，，其目標(biāo)標(biāo)客戶為為具有一一定購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)能力和和鑒賞能能力的社社會(huì)中堅(jiān)堅(jiān)力量；；客戶對(duì)發(fā)發(fā)展商品品牌、區(qū)區(qū)位、景景觀資源源、樓盤(pán)盤(pán)形象較較為認(rèn)同同；營(yíng)銷(xiāo)推廣廣需從客客戶購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)心理出出發(fā)，建建立符合合其購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)本質(zhì)的的營(yíng)銷(xiāo)手手段；由于本地地客戶難難以消化化寶安中中心區(qū)井井噴式供供應(yīng)量，，必須繼繼續(xù)挖掘掘關(guān)內(nèi)客客戶，尤尤其是南南山客戶戶；關(guān)內(nèi)客戶戶對(duì)出關(guān)關(guān)置業(yè)仍仍存在對(duì)對(duì)區(qū)位和和品質(zhì)的的心理障障礙。策略形成成鴻榮源尚尚都如何超越越競(jìng)爭(zhēng)，，最終取取得全面面勝利？？占據(jù)深圳圳西岸最最顯赫的的位置產(chǎn)品獨(dú)樹(shù)樹(shù)一幟，，不可重重復(fù)；形象高企企，萬(wàn)眾眾矚目；；寶安最具具實(shí)力和和影響力力的品牌牌發(fā)展商商，豪宅宅專家；；頂級(jí)品質(zhì)質(zhì)，天賦賦使然【項(xiàng)目SWOT分析】】?jī)?yōu)勢(shì)：■■項(xiàng)項(xiàng)目自身身素質(zhì)絕絕佳，尤尤其是地地段、景景觀、產(chǎn)產(chǎn)品■發(fā)發(fā)展商品品牌效應(yīng)應(yīng)明顯，，具有大大批的忠忠誠(chéng)客戶戶；■前前期形象象高企，，廣泛被被客戶認(rèn)認(rèn)同；劣勢(shì)：■■認(rèn)認(rèn)籌期長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)8個(gè)個(gè)月，客客戶維系系困難；；■項(xiàng)項(xiàng)目等待待期長(zhǎng)，，客源流流失機(jī)會(huì)會(huì)大；機(jī)會(huì)：■■深深圳西岸岸將成為為未來(lái)兩兩年內(nèi)深深圳房地地產(chǎn)的熱熱點(diǎn)區(qū)域域■寶寶安利好好不斷，，關(guān)內(nèi)客客戶開(kāi)始始認(rèn)同；；■項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)可肆機(jī)機(jī)而動(dòng)，，靜觀其其變；■競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目的推廣廣也為本本項(xiàng)目帶帶來(lái)客源源；威脅：■■同同期同質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目數(shù)數(shù)量龐大大，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈；；■關(guān)關(guān)內(nèi)客戶戶出關(guān)置置業(yè)仍有有區(qū)位及及品質(zhì)方方面的障障礙；【策略形形成】發(fā)揮優(yōu)勢(shì)勢(shì)、搶占占機(jī)會(huì)依勢(shì)助勢(shì)勢(shì)，掌握握片區(qū)話話語(yǔ)權(quán)，，以高形形象強(qiáng)勢(shì)勢(shì)推廣、、高品質(zhì)質(zhì)展示吸吸引客戶戶充分挖掘掘和提升升發(fā)展商商品牌價(jià)價(jià)值，為為營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)創(chuàng)造機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)利用機(jī)會(huì)會(huì)、克服服劣勢(shì)大勢(shì)在場(chǎng)場(chǎng)，關(guān)鍵鍵作為，，順勢(shì)而而動(dòng)，搶搶奪客戶戶發(fā)揮優(yōu)勢(shì)勢(shì)、轉(zhuǎn)化化威脅依托品牌牌優(yōu)勢(shì)，，展現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目非凡凡價(jià)值，，吸引關(guān)關(guān)內(nèi)客戶戶特別是是南山客客戶減少劣勢(shì)勢(shì)、避免免威脅挖掘片區(qū)區(qū)價(jià)值，，再次整整合，使使更多客客戶消除除疑慮，，認(rèn)同片片區(qū)高服務(wù)+高形象象+高品品質(zhì)尚都=深深圳西岸岸建立超越越競(jìng)爭(zhēng)的的營(yíng)銷(xiāo)策策略推廣策略略展示策略略品牌策略略大地覆蓋蓋計(jì)劃片區(qū)整合合計(jì)劃關(guān)鍵事件件營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)場(chǎng)外圍圍展示活動(dòng)體驗(yàn)驗(yàn)細(xì)節(jié)賣(mài)場(chǎng)展示示賣(mài)場(chǎng)全線線展示誠(chéng)信/實(shí)實(shí)力擴(kuò)大/強(qiáng)強(qiáng)化社會(huì)責(zé)任任感展示策略略【展示攻攻略】形象圍墻墻戶外廣告告2004年10月—2005年10月形象墻+戶外廣廣告項(xiàng)目形象象+主推推廣語(yǔ)已完成賣(mài)場(chǎng)外圍圍——形形象圍墻墻2005年1月月—2005年年8月“城界界界定”———四根根大型廣廣告光柱柱，體現(xiàn)現(xiàn)大氣魄魄賣(mài)場(chǎng)外圍圍——城城界界定定【展示攻攻略】【展示攻攻略】賣(mài)場(chǎng)展示示八年文化化底蘊(yùn)沉沉淀從豪華到到藝術(shù)化化及高貴貴氣質(zhì)的的提升2005年7月月銷(xiāo)售中心心——““藝術(shù)化化體驗(yàn)概概念展示示廳”——畫(huà)廊廊（名畫(huà)畫(huà)展示））——書(shū)吧吧（世界界名著））——酒吧吧（調(diào)酒酒師）——紅酒酒/咖啡啡/雪茄茄/音樂(lè)樂(lè)文化展展示——古典典音樂(lè)/樂(lè)器展展示——影視視廳（奧奧斯卡經(jīng)經(jīng)典影片片）【展示攻攻略】賣(mài)場(chǎng)展示示展示物：：——具有文化化底蘊(yùn)住住宅-園園林局部部實(shí)物展展示——特色模型——宣傳片——3D動(dòng)畫(huà)演演示——鴻榮源品牌牌宣傳——獨(dú)立展展廳（銷(xiāo)售售中心旁））：名車(chē)——健康會(huì)會(huì)所：健身身器材、中中航健身會(huì)會(huì)【展示攻略略】售樓處藝術(shù)化、格格調(diào)化品質(zhì)化、氣氣質(zhì)化【展示攻略略】賣(mài)場(chǎng)全線展展示2004年年7月賣(mài)場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化展示停車(chē)場(chǎng)（無(wú)無(wú)水洗車(chē)服服務(wù)）+營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)中心心南區(qū)平臺(tái)示示范園林住戶大堂（（后期展示示）樣板房（南南區(qū)）商業(yè)街區(qū)展展示-北區(qū)區(qū)臺(tái)階廊橋電梯1234567形象墻+導(dǎo)導(dǎo)示商業(yè)街區(qū)展展示-城市市臺(tái)階-觀觀景電梯北區(qū)平臺(tái)示示范園林住戶大堂（（后期展示示）樣板房（北北區(qū)）電梯【展示攻略略】樣板房展示示N兩房三房三房四房四房以上70-9090-110110-130120-160170【展示攻略略】樣板房展示示根據(jù)物業(yè)類類型不同景景觀和花園園組合特性性的差異將將各種產(chǎn)品品進(jìn)行系列列化演繹———讓房子子發(fā)生故事事“熱情桑巴巴”/“休休閑馬爾代代夫”/““理查軒尼尼詩(shī)”/““羅馬假日日”/“不不列顛盛宴宴”/“紐紐約時(shí)代””/“富士士山腳”/……【展示攻略略】樣板房展示示情景樣板房房可體驗(yàn)點(diǎn)：：舒適的沙沙發(fā)、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)侍應(yīng)生、、咖啡紅酒酒飲料露臺(tái)躺椅、、望遠(yuǎn)鏡、、音樂(lè)、大大片深圳樣板房房教科書(shū)工程樣板房房【展示攻略略】賣(mài)場(chǎng)全線展展示園林/大堂堂園林北區(qū)樣板房房市政路2005年年8月賣(mài)場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化展示形象墻戶外形象柱/牌牌停車(chē)場(chǎng)前廣場(chǎng)外展廳接待區(qū)影像區(qū)展示區(qū)體驗(yàn)區(qū)強(qiáng)勢(shì)視覺(jué)識(shí)識(shí)別系統(tǒng)人流匯集焦焦點(diǎn)城市臺(tái)階/觀景電梯梯洽談區(qū)主體核心體體驗(yàn)系統(tǒng)南區(qū)樣板房房廊橋商業(yè)街/櫥櫥窗核心洽談區(qū)區(qū)過(guò)渡性體驗(yàn)驗(yàn)系統(tǒng)核心售賣(mài)系系統(tǒng)推廣策略【推廣策略略】大地覆蓋計(jì)計(jì)劃——占占位、搶奪奪客源片區(qū)整合計(jì)計(jì)劃——挖挖掘片區(qū)價(jià)價(jià)值關(guān)鍵事件營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)——眼眼球經(jīng)濟(jì)媒體推廣計(jì)計(jì)劃——營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣重在高形象象、掌握話話語(yǔ)權(quán)整合增值舉舉措——提提高產(chǎn)品附附加值2005年年2月“扼守要道道”——大大型戶外廣廣告牌深圳西岸首首府/鴻榮榮源尚都/火熱認(rèn)籌籌本項(xiàng)目前海南頭/關(guān)口口107/新新安西鄉(xiāng)/桃源源居/前進(jìn)進(jìn)路機(jī)場(chǎng)/107大地覆蓋計(jì)計(jì)劃【推廣策略略】2005年年3月基于分流競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客客戶的形象象墻更新/調(diào)整/大大型現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)導(dǎo)示牌（以以巨大箭頭頭為主題））本項(xiàng)目鴻榮源尚都都前行500米大地覆蓋計(jì)計(jì)劃【推廣策略略】大地覆蓋計(jì)計(jì)劃道旗、燈桿桿旗【推廣策略略】環(huán)體育館/前進(jìn)路前進(jìn)路道旗旗、燈桿旗旗本項(xiàng)目環(huán)體育館燈桿棋本項(xiàng)目前進(jìn)進(jìn)路路前進(jìn)路兩旁旁燈桿棋2005年年5月大地覆蓋計(jì)計(jì)劃【推廣攻略略】加油站de故事———寶安、南南頭、前海海、西鄉(xiāng)故事一：加加油站出入入口處可設(shè)設(shè)置小型廣廣告展板；；故事二：專專人派發(fā)印印有樓盤(pán)信信息的紙巾巾盒、發(fā)票票袋；故事三：重重點(diǎn)推廣時(shí)時(shí)期，“油油站小姐””的面對(duì)面面推廣；2005年年7月大地覆蓋計(jì)計(jì)劃【推廣攻略略】分展場(chǎng)寶安萬(wàn)佳南山海雅蛇口沃爾瑪瑪寶安萬(wàn)佳南山海雅/蛇口沃爾爾瑪2005年年8月片區(qū)整合計(jì)計(jì)劃【推廣攻略略】2005年年1月-2月深圳西岸概概念特報(bào)/商報(bào)報(bào)媒體/各發(fā)發(fā)展商/鴻鴻榮源讓深圳西岸岸的聲音繼繼續(xù)維持，，整合媒體體、聯(lián)合各各發(fā)展商再再次宣傳片片區(qū)價(jià)值；；——不局限限于《南都都報(bào)》，整整合《特報(bào)報(bào)》、《商商報(bào)》上進(jìn)進(jìn)行炒作，，甚至是跨跨版宣傳；；2005年年5月春交會(huì)媒體/各發(fā)發(fā)展商/鴻鴻榮源關(guān)鍵事件營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)【推廣攻略略】2004年年12月28日新年嘉年華華/客戶聯(lián)聯(lián)誼2005年年2月10日新春音樂(lè)會(huì)會(huì)/花車(chē)巡巡游/煙花花匯演游園活動(dòng)………政府/各發(fā)發(fā)展商/體體育館2005年年5月1日日春交會(huì)/深深圳西岸遠(yuǎn)遠(yuǎn)景發(fā)展論論壇深圳西岸專專場(chǎng)/西岸岸生活暢想想會(huì)政府/媒體體/各發(fā)展展商/高交會(huì)館館“家在尚都都”產(chǎn)品發(fā)發(fā)布會(huì)鴻榮源/業(yè)業(yè)主聯(lián)誼/答謝鴻榮源/設(shè)設(shè)計(jì)/威尼尼斯酒店震撼2005，成龍龍到訪鴻榮源/媒媒體2005年年7月1日日名車(chē)展/試試乘試駕鴻榮源/汽汽貿(mào)公司2005年年10月1日國(guó)際級(jí)/國(guó)國(guó)家級(jí)建筑筑、社區(qū)獎(jiǎng)獎(jiǎng)項(xiàng)政府/媒體體/鴻榮源源2005年年7月捐贈(zèng)鴻榮源源希望小學(xué)學(xué)鴻榮源/希希望工程在春節(jié)期間間，尚都主主動(dòng)出擊，，在市場(chǎng)的的空檔期發(fā)發(fā)出聲音，，由政府府出面，聯(lián)聯(lián)合其他中中心區(qū)樓盤(pán)盤(pán)舉行“新新春迎新晚晚會(huì)及煙花花匯演”，，各樓盤(pán)制制作花車(chē)，，一盤(pán)一個(gè)個(gè)在春節(jié)期期間全市巡巡游！——煙花匯匯演，花車(chē)車(chē)巡游——深圳西西岸，喜迎迎新春關(guān)鍵事件營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)【推廣攻略略】2005年年2月深圳西岸遠(yuǎn)遠(yuǎn)景發(fā)展論論壇以春交會(huì)之之勢(shì)，以發(fā)發(fā)起者身份份聯(lián)合中心心區(qū)發(fā)展商商共同舉辦辦關(guān)于深圳圳西岸規(guī)劃劃發(fā)展論壇壇！并邀請(qǐng)請(qǐng)官員、行行業(yè)、媒體體等知名人人士，暢談?wù)剠^(qū)域規(guī)劃劃與發(fā)展趨趨勢(shì)的論壇壇，引起業(yè)業(yè)界關(guān)注，，深化片區(qū)區(qū)的價(jià)值認(rèn)認(rèn)可！——用整合合各方力量量提升中心心區(qū)的認(rèn)可可度！關(guān)鍵事件營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)【推廣攻略略】2005年年5月“家在尚都都”西岸生生活暢想會(huì)會(huì)/產(chǎn)品發(fā)發(fā)布會(huì)春交會(huì)期間間，仍舊是是依勢(shì)而動(dòng)動(dòng)，邀請(qǐng)知知名建筑專專家，舉辦辦題為“家家在尚都””的西岸生生活暢想會(huì)會(huì)?！粩嘟o給客戶樓盤(pán)盤(pán)資訊，提提升客戶信信心及誠(chéng)意意度！關(guān)鍵事件營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)【推廣攻略略】2005年年5月邀請(qǐng)國(guó)際巨巨星成龍作作為項(xiàng)目的的形象代言言人，在深圳地產(chǎn)春春交會(huì)親臨尚都現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)，利用用人氣使項(xiàng)項(xiàng)目在深圳圳獲得最高高的關(guān)注度度，成為話話語(yǔ)權(quán)的擁?yè)碛姓?！——巨星?dān)擔(dān)任項(xiàng)目形形象代言人人！巨星造訪，，轟動(dòng)全城城！關(guān)鍵事件營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)【推廣攻略略】2005年年5月參加國(guó)際、、國(guó)家級(jí)建建筑規(guī)劃或或居住價(jià)值值評(píng)選金塊獎(jiǎng)建設(shè)部住宅宅設(shè)計(jì)創(chuàng)新新經(jīng)典示范范樓盤(pán)獎(jiǎng)建設(shè)部中國(guó)國(guó)人居環(huán)境境獎(jiǎng)關(guān)鍵事件營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)【推廣攻略略】2005年年10月活動(dòng)體驗(yàn)細(xì)細(xì)節(jié)【推廣攻略略】文化品鑒咖啡/雪茄茄/紅酒美食活動(dòng)意大利/法法國(guó)等各地地美食產(chǎn)品品鑒會(huì)所/樣板板房/園林林/觀景電電梯/廊橋橋…………2005年年2月起，，活動(dòng)不斷斷，重點(diǎn)在在展示成熟熟后藝術(shù)展覽名畫(huà)/雕塑塑/個(gè)人收收藏品/攝攝影/室內(nèi)內(nèi)設(shè)計(jì)【推廣攻略略】媒體組合策策略建立直效營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)渠道豪華影院大大片的獨(dú)家家廣告放映映權(quán)立體化DM直郵（（產(chǎn)品說(shuō)明明書(shū)）報(bào)紙（形象象持續(xù)、關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)））電視（重點(diǎn)點(diǎn)欄目冠名名）網(wǎng)絡(luò)（印象象、口碑、、大蝦）電臺(tái)（促進(jìn)進(jìn)銷(xiāo)售的利利器）樓盤(pán)電梯廳廳海報(bào)/展展板世聯(lián)客戶網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)鴻客會(huì)員/尚都VIP客戶資資料寄送報(bào)紙廣告【推廣攻略略】形象延續(xù)、、關(guān)鍵事件件、關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)發(fā)布營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)：：解籌/開(kāi)開(kāi)盤(pán)/封頂頂/入伙展示節(jié)點(diǎn)：：樣板房/會(huì)所/廊廊橋/園林林/觀景電電梯/商業(yè)業(yè)街區(qū)事件節(jié)點(diǎn)：：新年活動(dòng)動(dòng)/新春活活動(dòng)/房交交會(huì)/產(chǎn)品品發(fā)布會(huì)明星到訪/捐贈(zèng)………形象延續(xù)：：2004-12到到2005年4月，，每月半版版南山客戶爭(zhēng)爭(zhēng)奪，南山山客戶習(xí)慣慣使用網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，年后階階段性在szhome及搜房房網(wǎng)上發(fā)布布項(xiàng)目最新新信息，并并邀請(qǐng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)大俠進(jìn)行行項(xiàng)目形象象維護(hù)；尊貴、大氣氣、沉穩(wěn)的的調(diào)性及風(fēng)風(fēng)格制作項(xiàng)項(xiàng)目網(wǎng)站，，提升形象象，擴(kuò)大知知名度：網(wǎng)絡(luò)路演，，產(chǎn)品介紹紹PPT下下載真正意義的的網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購(gòu)購(gòu)網(wǎng)絡(luò)熱炒網(wǎng)絡(luò)廣告【推廣攻略略】2005年年2月到2005年年10月電臺(tái)、電視視【推廣攻略略】2005年年5月到2005年年9月重頭節(jié)目、、倍受關(guān)注注的連續(xù)劇劇冠名直效媒體【推廣攻略略】2005年年4月，根根據(jù)電影市市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，，在新安影影劇院、南南油影劇院院、風(fēng)華影影劇院播放放影片前插插播項(xiàng)目廣廣告；并贈(zèng)贈(zèng)送部分影影片給鴻客客會(huì)會(huì)員；；2005年年6月月、、8月月、、10月月，，在在寶寶安安及及南南山山片片區(qū)區(qū)投投遞遞記記名名直直郵郵或或者者產(chǎn)產(chǎn)品品說(shuō)說(shuō)明明書(shū)書(shū)；；定期期為為鴻鴻客客會(huì)會(huì)會(huì)會(huì)員員郵郵寄寄項(xiàng)項(xiàng)目目資資料料；；2004年年2月月在在鴻鴻榮榮源源開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的各各大大樓樓盤(pán)盤(pán)電電梯梯間間粘粘貼貼海海報(bào)報(bào)或或者者制制作作噴噴繪繪；；利用用世世聯(lián)聯(lián)25萬(wàn)萬(wàn)客客戶戶網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)平平臺(tái)臺(tái)，，進(jìn)進(jìn)行行二二、、三三級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)聯(lián)聯(lián)動(dòng)動(dòng)及及客客戶戶轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)介介，，并并根根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目的的進(jìn)進(jìn)程程定定期期發(fā)發(fā)送送手手機(jī)機(jī)短短信信；；增值值舉舉措措【推推廣廣攻攻略略】】名校校戰(zhàn)戰(zhàn)略略聯(lián)聯(lián)盟盟————全方方位位整整合合資資源源舉舉措措與各各知知名名小小學(xué)學(xué)達(dá)達(dá)成成聯(lián)聯(lián)盟盟購(gòu)房房可可獲獲得得學(xué)學(xué)位位2005年年4月月增值值舉舉措措【推推廣廣攻攻略略】】整合合政政府府公公交交線線路路站點(diǎn)點(diǎn)安安排排2005年年7月月增值值舉舉措措————裝裝修修聯(lián)聯(lián)盟盟與百百安安居居、、樂(lè)樂(lè)安安居居等等知知名名家家具具、、裝裝修修建建材材企企業(yè)業(yè)達(dá)達(dá)成成合合作作聯(lián)聯(lián)盟盟，，尚尚都都客客戶戶在在聯(lián)聯(lián)盟盟企企業(yè)業(yè)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)物物料料等等服服務(wù)務(wù)可可以以享享受受額額外外優(yōu)優(yōu)惠惠，，同同時(shí)時(shí)得得到到周周到到及及個(gè)個(gè)性性化化的的服服務(wù)務(wù)?。　獮闉榭涂蛻魬籼崽峁┕?shí)實(shí)在在的的增增值值服服務(wù)務(wù)?。≡鲋抵蹬e舉措措【推推廣廣攻攻略略】】2005年年10月月根據(jù)據(jù)其其他他項(xiàng)項(xiàng)目目重重要要節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)截截留留客客戶戶其他他【推推廣廣攻攻略略】】以競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)導(dǎo)導(dǎo)示示、、展展示示節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)、、階階段段性性營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)事事件件、、活活動(dòng)動(dòng)強(qiáng)強(qiáng)化化客客戶戶信信心心，，并并吸吸引引客客戶戶關(guān)關(guān)注注，，以以此此截截留留客客戶戶！！品牌牌策策略略【品品牌牌策策略略】】增加加鴻鴻客客會(huì)會(huì)會(huì)會(huì)員員權(quán)權(quán)益益————消消費(fèi)費(fèi)折折扣扣/增增強(qiáng)強(qiáng)信信心心簡(jiǎn)化化鴻鴻客客會(huì)會(huì)入入會(huì)會(huì)程程序序————銷(xiāo)銷(xiāo)售售中中心心辦辦卡卡/增增加加人人氣氣與法法國(guó)國(guó)某某學(xué)學(xué)校校結(jié)結(jié)成成友友好好單單位位/鴻鴻客客會(huì)會(huì)小小主主人人夏夏令令營(yíng)營(yíng)誠(chéng)信信為為本本，，““尚尚都都””綱綱領(lǐng)領(lǐng)————““尚尚都都““運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)白白皮皮書(shū)書(shū)捐贈(zèng)贈(zèng)鴻鴻榮榮源源希希望望小小學(xué)學(xué)《星星河河??國(guó)國(guó)際際革革命命綱綱領(lǐng)領(lǐng)》》———基基于于銷(xiāo)銷(xiāo)售售而而鼓鼓吹吹———純純粹粹功功利利性性———短短期期的的銷(xiāo)銷(xiāo)售售行行為為《““尚尚都都””運(yùn)運(yùn)行行白白皮皮書(shū)書(shū)》》———基基于于物物業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)的的理理性性回回歸歸———可可持持續(xù)續(xù)性性的的長(zhǎng)長(zhǎng)久久承承諾諾———品品牌牌大大盤(pán)盤(pán)的的必必由由之之路路彰顯顯誠(chéng)誠(chéng)信信的的兩兩種種方方式式增加加鴻鴻客客會(huì)會(huì)會(huì)會(huì)員員權(quán)權(quán)益益————消消費(fèi)費(fèi)折折扣扣/增增強(qiáng)強(qiáng)信信心心【品品牌牌策策略略】】與寶寶安安的的天天虹虹商商場(chǎng)場(chǎng)、、萬(wàn)萬(wàn)佳佳、、南南山山的的海海雅雅百百貨貨、、歲歲寶寶百百貨貨、、曼曼哈哈商商業(yè)業(yè)等等連連鎖鎖商商場(chǎng)場(chǎng)聯(lián)聯(lián)合合，，為為所所有有鴻鴻客客會(huì)會(huì)會(huì)會(huì)員員提提供供消消費(fèi)費(fèi)打打折折優(yōu)優(yōu)惠惠，，體體現(xiàn)現(xiàn)發(fā)發(fā)展展商商的的實(shí)實(shí)力力以以及及回回饋饋客客戶戶務(wù)務(wù)實(shí)實(shí)的的行行動(dòng)動(dòng)；；簡(jiǎn)化鴻客會(huì)入入會(huì)程序———銷(xiāo)售中心辦辦卡/增加人人氣【品牌策略】】擴(kuò)大鴻客會(huì)影影響力，先簡(jiǎn)簡(jiǎn)化入會(huì)手續(xù)續(xù)，從2005年4月開(kāi)開(kāi)始在接待中中心辦理辦卡卡手續(xù)，同時(shí)時(shí)增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)人人氣；與法國(guó)某學(xué)校校結(jié)成友好單單位/鴻客會(huì)會(huì)小主人夏令令營(yíng)【品牌策略】】以階段性傳遞遞項(xiàng)目的新信信息為導(dǎo)向，，在2005年6月與法法國(guó)結(jié)成友好好單位，10月份選派10名鴻客會(huì)會(huì)小主人到法法國(guó)參加交流流活動(dòng)；捐贈(zèng)鴻榮源希希望小學(xué)【品牌策略】】2005年7月，捐贈(zèng)鴻鴻榮源希望小小學(xué)，使發(fā)展展商品牌得到到延展，以高高度社會(huì)責(zé)任任感的城市運(yùn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)立足足市場(chǎng)；將鴻榮源從項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)建商品品牌提升至具具有高度社會(huì)會(huì)責(zé)任感的城城市運(yùn)營(yíng)企業(yè)業(yè)【品牌策略】】2005，締締造西岸王者者鴻榮源尚尚都THEEND9、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。03:55:3303:55:3303:551/5/