世聯(lián)-嘉興中心區(qū)綜合體項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告-二

嘉興項(xiàng)目

營(yíng)銷策略報(bào)告商業(yè)秘密聲明

本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。1項(xiàng)目研判年底實(shí)現(xiàn)800套產(chǎn)品銷售短期目標(biāo)目標(biāo)

快速實(shí)現(xiàn)資金回流以保證商業(yè)經(jīng)營(yíng)塑造三線城市地標(biāo)形象，展示公司實(shí)力，為公司的浙江區(qū)域發(fā)展開拓局面戰(zhàn)略目標(biāo)年底實(shí)現(xiàn)22500平方米的銷售銷售目標(biāo)毛坯均價(jià)達(dá)到6000元/平方米項(xiàng)目屬性定位：嘉興核心區(qū)絕版地塊高檔商業(yè)配套小戶型、同質(zhì)性強(qiáng)部分產(chǎn)品不適宜居住南北向、無煤氣居住有抗性、40m2

，612戶東西向、無煤氣不適宜居住、

80m2復(fù)式、330戶東西向、有煤氣居住有抗性，40m2,430戶8萬平米商業(yè)市場(chǎng)背景傳統(tǒng)核心區(qū)南湖新區(qū)嘉興城市向東西兩翼發(fā)展趨勢(shì)明顯，房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)集中在秀州新區(qū)與南湖新區(qū)，投資型產(chǎn)品主要集中在核心區(qū)周邊和秀州新區(qū)秀州區(qū)代表樓盤：普通住宅：明日明園、金都佳苑、華城右岸、亞夏風(fēng)和苑、絕對(duì)LOFT等；投資產(chǎn)品：江南摩爾、君特大廈、國(guó)浩廣場(chǎng)、新洲國(guó)際、都市先鋒配套資源：江南摩爾、大潤(rùn)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r：配套資源逐步成熟、區(qū)域認(rèn)知度較高、大量在建項(xiàng)目，逐步成為嘉興的居住、投資核心區(qū)域。南湖區(qū)代表樓盤：普通住宅：巴黎都市、翰林府第、百盛花園、格林小鎮(zhèn)、澳洲花園。投資產(chǎn)品：萬好家居廣場(chǎng)、國(guó)際電氣城。配套資源：實(shí)驗(yàn)小學(xué)、嘉興一中發(fā)展?fàn)顩r：商業(yè)配套尚未成熟、購(gòu)房者更關(guān)注教育資源，投資產(chǎn)品以專業(yè)市場(chǎng)為主秀州區(qū)核心區(qū)代表樓盤：金鼎廣場(chǎng)、嘉華廣場(chǎng)、中山名都配套資源：嘉興傳統(tǒng)核心區(qū)域，配套資源成熟、在建項(xiàng)目較少發(fā)展?fàn)顩r：城市核心商貿(mào)區(qū)域，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯31241君特酒店2新洲國(guó)際3金鼎廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式酒店在售小戶型公寓4絕對(duì)LOFT5格林小鎮(zhèn)6綠溪玫瑰園8國(guó)浩廣場(chǎng)9江南mall10都市先鋒11嘉禾北京城12嘉華廣場(chǎng)13新湖綠都7南湖星辰灣14131114陽(yáng)光廣場(chǎng)1098在租小戶型公寓1515名典公寓125671616金橋假日麗廈17大陸世嘉18佳景苑小戶型產(chǎn)品銷售較少,以返租模式的產(chǎn)權(quán)式酒店為主,租賃市場(chǎng)供應(yīng)量大

市場(chǎng)背景19嘉業(yè)陽(yáng)光城2120花園公寓21福臨新家園2019在售小戶型產(chǎn)品去化緩慢，月均僅10套左右南湖星城灣天城絕對(duì)LOFT綠溪玫瑰園格林小鎮(zhèn)銷售情況每月10-15套11套/月8-10套/月售出10套，月均5套價(jià)格3600元/平方米，高標(biāo)準(zhǔn)交房4600元/平米，總價(jià)32-37萬元，毛坯其中兩棟3100-3500元/平方米，靠近別墅的3550-3800元/平方米，毛坯5500元/平米（兩層），毛坯房型面積一房一廳50平方米；二房一廳80平方米70+25平方米80+25平方米65-75，一房、兩房48-78，一房、兩房，東西朝向，層高5米總套數(shù)————2006年1月份接受預(yù)訂，共136套06年初銷售，三棟，共132套06年12月開盤，共39套市場(chǎng)背景原因1

人口結(jié)構(gòu)決定小戶型自住需求少原因2

租賃供應(yīng)量大,租金低,回報(bào)不如其他投資產(chǎn)品原因3

房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)預(yù)期不足嘉興產(chǎn)業(yè)特征和人口結(jié)構(gòu)，決定小戶型產(chǎn)品的自住需求不會(huì)旺盛2.人口結(jié)構(gòu)呈啞鈴型，白領(lǐng)階層尚不成熟財(cái)富階層中產(chǎn)階層非財(cái)富階層原因13.嘉興人均居住面積30平米，比較高（上海15.5平、杭州20.7平），子女多與父母一起居住，小戶型剛性需求不旺嘉興北京、上海深圳嘉興個(gè)體、私營(yíng)占70.3%社會(huì)消費(fèi)品零售總額1.嘉興民營(yíng)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)前期小戶型放量比較大，導(dǎo)致二手租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，租賃回報(bào)較低目前嘉興租金水平，一房40-50平，價(jià)格1000-1300元/月之間如果售價(jià)在4000元，45平米的小戶型公寓的出租回報(bào)大約為6.7-8.7%本案如果售價(jià)在7000元，租金1500-1800元，其回報(bào)僅為5.7-6.9%。40-50平江南MALL80012001600國(guó)浩廣場(chǎng)都市先鋒嘉禾北京城嘉華廣場(chǎng)新湖綠都陽(yáng)光廣場(chǎng)名典公寓金橋假日大陸世嘉佳景苑1000-1300租賃價(jià)格原因24%5%6%7%8%酒店式公寓商鋪在租公寓本案9%10%中介訪談錄--目前嘉興小戶型的出租市場(chǎng)放量比較大，很多樓盤出租困難。朝北不好租、最好是朝南。東西向很難租。北京城還可以，江南摩爾很難租。陽(yáng)光廣場(chǎng)，單身公寓比較多，租的很慢。目前嘉興最好租的房子是60-80平的老房子，600元/月，比較實(shí)惠。嘉興房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)近幾幾年漲漲幅較較低，，本地地投資資者投投資信信心不不足本地投投資者者對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格增長(zhǎng)長(zhǎng)預(yù)期期不足足受宏觀觀調(diào)控控和近近幾年年房地地產(chǎn)表表現(xiàn)影影響，，根據(jù)據(jù)客戶戶訪談?wù)?1個(gè)人，，其中中有80%嘉興人人認(rèn)為為嘉興興房地地產(chǎn)市市場(chǎng)不不會(huì)上上漲很很大。。且嘉興興人小小富即即安的的性格格特點(diǎn)點(diǎn)決定定了對(duì)對(duì)投資資的謹(jǐn)謹(jǐn)慎。。原因3嘉興市市場(chǎng)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格浙江江省排排名倒數(shù)第第二，05年漲幅幅僅8.6%，水平平較低低。單位位：：元元16001400120010008006004002000012月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月06年嘉嘉興興普普通通住住宅宅銷銷售售總總量量走走勢(shì)勢(shì)圖圖套數(shù)數(shù)市場(chǎng)場(chǎng)總總結(jié)結(jié)嘉興興小小戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品去去化化速速度度緩緩慢慢，，月月均均銷銷售售僅僅10-15套。。嘉興興06年住住宅宅銷銷售售總總套套數(shù)數(shù)9050套，，月月均均銷銷售售754套。。2006年銷銷售售冠冠軍軍銀銀河河灣灣的的月月均均銷銷售售套套數(shù)數(shù)為為38套。根據(jù)既定定目標(biāo)，，本項(xiàng)目目單月銷銷量需達(dá)達(dá)到281（每套80平）或562（每套40平）套，，占嘉興興樓盤總總消化量量的38-75%。速度、價(jià)價(jià)格一切切都沒有有問題么么？銀河灣本案定位純居住區(qū)城市綜合體規(guī)模11萬20萬地段城南路與二環(huán)西路交叉口市中心，核心地段產(chǎn)品類型多層為主，少量低層及小高層高層公寓戶型40-280平，大中小各種層次40-80平小戶型景觀綠化率35%綠化率12.27%社區(qū)品質(zhì)品質(zhì)感強(qiáng)？？？投資價(jià)值較低較高06銷售冠軍軍符合市場(chǎng)場(chǎng)居住需需求月均去化化38套高速度（（顯而易易見的銷銷售差距距，如何何通過適適度營(yíng)銷銷，滿滿足快速速回現(xiàn)要要求？））高價(jià)格(絕版地段段，非主主流產(chǎn)品品，如何何創(chuàng)造嘉嘉興公寓寓最高價(jià)價(jià)？)塑造三線線城市地地標(biāo)形象象，展示示公司實(shí)實(shí)力，為為公司的的浙江區(qū)區(qū)域發(fā)展展開拓局局面叫座叫好目標(biāo)VS現(xiàn)實(shí)-價(jià)格與速速度的困困惑目標(biāo)售價(jià)價(jià)7000元/平米（含含裝修）），目標(biāo)標(biāo)租金1800元/月市場(chǎng)最高高售價(jià)5000元/平米,40平米市場(chǎng)場(chǎng)最高租租金1300元/月目標(biāo)回報(bào)報(bào)率6%，缺乏投投資吸引引力總體量1372套，同質(zhì)質(zhì)化強(qiáng)銷售期間間以15個(gè)月計(jì)算算，目目標(biāo)去化化速度5000平米/月,開盤前三三個(gè)月達(dá)達(dá)到7500平米/月。占嘉興住住宅月均均總?cè)セ讛?shù)的的50%以上。2客戶聚焦焦成功的營(yíng)營(yíng)銷不僅僅僅是點(diǎn)點(diǎn)子，而而是基于于市場(chǎng)和和客戶從從而精確確制導(dǎo)的的過程。。客戶來源購(gòu)房目的需求面積主力總價(jià)獲取信息渠道選例理由金鼎廣場(chǎng)嘉興當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員投資者五縣及外地在嘉興工作的外企員工、企業(yè)高管自住者。投資、居住、辦公40-50m220-25萬元房展會(huì)、路過與本項(xiàng)目地理位置相近，分析其客戶構(gòu)成。君特大廈本地私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員，嘉興五縣、老板在上海、杭州的朋友，溫州投資客戶。投資45m215-20萬元報(bào)紙、朋友介紹投資型產(chǎn)品，分析客戶來源。天城絕對(duì)本地及五縣追求高品質(zhì)生活的中高收入者居住75-85m235萬元報(bào)紙、電視廣告LOFT產(chǎn)品，分析客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)。南湖星辰灣本地年輕人、外地在嘉興工作的單身。居住50-75m215-20萬元報(bào)紙、業(yè)主活動(dòng)居住型產(chǎn)品，分析客戶關(guān)注點(diǎn)。本地客戶外地客戶

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投資

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投資職業(yè)分布陪讀家長(zhǎng)，公務(wù)員、電信系統(tǒng)、教師等中高收入年輕人私營(yíng)企業(yè)主、銀行、醫(yī)生、公務(wù)員等穩(wěn)定收入者外企員工、大型企業(yè)高管、私營(yíng)業(yè)主上海、杭州、溫州投資客戶、海外華僑需求面積和價(jià)格60－80m2低于30萬元30－80m215－40萬元50－80m220－40萬元30－100m215－60萬元信息渠道《南湖晚報(bào)》、《錢江晚報(bào)》等，嘉興電視臺(tái)、營(yíng)銷活動(dòng)《南湖晚報(bào)》、《都市快報(bào)》等，戶外廣告牌、嘉興電視臺(tái)、朋友介紹營(yíng)銷活動(dòng)、異地推廣、朋友介紹朋友介紹、公司資源、異地推廣市場(chǎng)客戶盤點(diǎn)點(diǎn)目標(biāo)客戶鎖定定目標(biāo)客戶重點(diǎn)拓展客戶客戶定位核心客戶-自住群體嘉興中高收入入的外地人，，作為過渡住住房。嘉興五縣、上海、杭州等等地在嘉興創(chuàng)創(chuàng)業(yè)的私營(yíng)業(yè)業(yè)主,購(gòu)買自用做為為第二套居所所或辦事處。。重要客戶-投資群體嘉興當(dāng)?shù)氐母桓挥嗳巳?為長(zhǎng)期持有穩(wěn)穩(wěn)定收益的物物業(yè),包括私營(yíng)業(yè)主主、公務(wù)員、、大型企事業(yè)業(yè)單位員工、、外企員工等等.上海、杭州、、溫州等地投投資客。偶得客戶嘉興本地人在在市中心的第第二套居所.嘉興本地追求求高品質(zhì)生活活的年輕人。。核心客戶重要客戶偶得客戶王先生《南湖晚報(bào)》房產(chǎn)廣告部主主任,有投資房產(chǎn)經(jīng)經(jīng)歷“投資物業(yè)首首先選擇有居住氛圍的區(qū)域，要在在交通便利的地段，品質(zhì)高的樓盤盤，這樣的項(xiàng)目目才會(huì)有穩(wěn)定定的收益，升升值空間大,投資的話20-40萬元差不多，，現(xiàn)在房產(chǎn)地地市場(chǎng)不好，，如果投資太太高的話風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)也比較大””投資型客戶:居住氛圍>地段>樓盤品質(zhì)他們關(guān)注的是是…胡小姐“君君特大廈”營(yíng)營(yíng)銷部經(jīng)理理助理“嘉興人有““小富即安””的心態(tài)，投投資求穩(wěn)，多多選擇市場(chǎng)上上有固定投資資回報(bào)率的物物業(yè)投資。投投資客戶比較較看重樓盤地理位置、樓盤品質(zhì)。你們項(xiàng)目那么么好的地段造造寫字樓會(huì)好好賣。”沈先生嘉興興物資回收公公司經(jīng)理江江南MALL投資客“我投資的江江南MALL小戶型只有38平方米，15萬元買入，目目前租金是1200元/月，當(dāng)初就看看中這邊的人氣和商業(yè)配配套，我的租客就就是在江南MALL開店的老板。。嘉興人素描粽子:糯,不爽快菱角:無角,缺乏個(gè)性小城居民：小富即安陳先生私營(yíng)營(yíng)企業(yè)高管外外地人購(gòu)購(gòu)房自住“我的公司在在市中心，單單身一個(gè)人，，不需要大的的住房，所以以我寧可高價(jià)價(jià)買生活方便區(qū)域舒適的一一房也不會(huì)買買到很遠(yuǎn)的地地方二房。夏小姐外企企員工外地地人購(gòu)房自自住”崇尚自由時(shí)時(shí)尚生活，自自住購(gòu)房首選選在市中心商商業(yè)配套成熟生活活便利的樓盤，最好好是裝修房，工作二年，，積蓄不多，，能承受的總總價(jià)范圍20-30萬元?！八麄冴P(guān)注的是是…自住型客戶:生活便利>身份感>空間舒適度馬小姐公務(wù)務(wù)員嘉興人人購(gòu)房自住住”嘉興本來就就不大，市中中心雖然方便便，但如果價(jià)價(jià)格貴太多，，還是不會(huì)買買。嘉興人人很注重實(shí)惠的，住市中心心也不會(huì)有太太多的尊貴感感覺。3塑造項(xiàng)目?jī)r(jià)值值:實(shí)現(xiàn)高價(jià)綜合體互利模模式將同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為功能組合合互利；項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)的的研判和創(chuàng)造造只有客戶接受受的賣點(diǎn)才能能夠成為項(xiàng)目目的價(jià)值點(diǎn)1.功能定位2.價(jià)值整合商業(yè)辦公酒店公寓作用相互關(guān)系提升整體檔次次的有力手段段標(biāo)志性（尤其其是對(duì)外地和和外籍人士））實(shí)現(xiàn)較高的銷銷售價(jià)格保持物業(yè)形象象外向性較強(qiáng)的的組成部分可以塑造與其其他項(xiàng)目較大大的差異保證開發(fā)企業(yè)業(yè)現(xiàn)金流的來來源滿足中長(zhǎng)期居居住者需求商業(yè)為寫字樓樓、酒店和公公寓提供配套套商業(yè)可能對(duì)對(duì)公寓帶來來負(fù)面影響響酒店為公寓寓或者辦公公提供共享享的服務(wù)和和配套設(shè)施施酒店可以提提高項(xiàng)目整整體檔次寫字樓為商商業(yè)、酒店店和公寓帶帶來潛在客客戶寫字樓可提提高商業(yè)整整體檔次寫字樓與酒酒店可共享享大堂公寓為商業(yè)業(yè)提供客源源公寓可能降降低項(xiàng)目整整體檔次比較因素功能總投資投資風(fēng)險(xiǎn)客戶來源客戶綜合使用成本綜合體復(fù)合性、適應(yīng)性一般較大較小具有自我寄生功能，部分來自于內(nèi)部較小單功能物業(yè)單一性相對(duì)較小較大全部來自于外部較大綜合體功能能定位:－拓寬客戶戶來源/降低回款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)/實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目目標(biāo)短期回款保保證檔次標(biāo)志價(jià)值標(biāo)桿長(zhǎng)期利潤(rùn)來來源案例借鑒一一：寶華現(xiàn)現(xiàn)代城創(chuàng)意辦公定定位消除產(chǎn)產(chǎn)品抗性，，實(shí)現(xiàn)價(jià)格格與區(qū)域優(yōu)優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)產(chǎn)品持平。。占地72,547平米，建建筑面積193,361平米物業(yè)形態(tài)分分類及推售售順序特色商業(yè)街街（只租））創(chuàng)意辦公樓樓：面積45-60平米，層高高5.4米，精裝修，可可居住可辦辦公。高層住宅創(chuàng)意辦公住宅宅商業(yè)街QUESTIONQ1：住宅產(chǎn)品品面臨激烈烈競(jìng)爭(zhēng)如慧芝湖花花園等Q2：臨街產(chǎn)品品遭遇銷售售抗性東西朝向復(fù)復(fù)式小戶型型，層高2.7米ANSWERA1：綜合功能能定位，增增加創(chuàng)意辦辦公和特色色商業(yè)街。。提升項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值，增加加市場(chǎng)知名名度，拓展展客戶來源源。A2：東西向復(fù)復(fù)式產(chǎn)品定定位做創(chuàng)意意辦公可居住可辦辦公的SOHO，弱化朝向向的劣勢(shì)，，拓寬客戶戶來源，最最終實(shí)現(xiàn)19000元/平米的高價(jià)價(jià)。123123案例借鑒二二：海上海海綜合功能定定位消除區(qū)區(qū)域抗性，，細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)，深挖目目標(biāo)客戶需需求，打創(chuàng)創(chuàng)意牌，成成就營(yíng)銷經(jīng)經(jīng)典占地面積：：79,738平米建筑面積：：229,075平米物業(yè)形態(tài)：：LOFT辦公樓、高高層住宅、、特色商業(yè)業(yè)街、創(chuàng)意LOFT單套面積250平米，層高高6.5米，毛坯房房。創(chuàng)意LOFT創(chuàng)意生態(tài)居創(chuàng)意商業(yè)街抗性1：楊浦區(qū)非傳傳統(tǒng)的辦公公區(qū)域，寫寫字樓需求求不足。抗性2：住宅產(chǎn)品面面積偏大(二房100-129平米、三房房150-176平米)，受政策打打壓和居民民消費(fèi)水平平限制。123實(shí)現(xiàn)均價(jià)去化速度楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)板塊1506517套/月海上海1600750套/月集商業(yè)、酒店店、辦公、、居住功能為一體體的高品質(zhì)城市標(biāo)志型建筑酒店SOHO小戶型公寓寓市場(chǎng)支撐嘉興市場(chǎng)投投資潛力巨巨大產(chǎn)權(quán)式酒店店投資受市市場(chǎng)認(rèn)可本項(xiàng)目辦公公產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)較大大可居住，可辦公部分酒店，，部分小戶型型居住嘉興城鎮(zhèn)居居民投資能能力較強(qiáng)。?？芍涫杖肴胼^高，增幅一直保保持在13%左右，人均均收入水平平與杭州、、上海非常常接近，市場(chǎng)支撐一一磁懸浮建設(shè)設(shè)帶來利好好，刺激嘉嘉興房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展。15分鐘到上海海，15分鐘到杭州州，磁懸浮浮建設(shè)帶來來的“同城”效效應(yīng)，表現(xiàn)為異異地購(gòu)房者者自住人數(shù)數(shù)增加，會(huì)會(huì)吸引更多多的上海及及周邊地區(qū)區(qū)的中高收收入人群前前往嘉興投投資置業(yè)。。嘉興房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)比周周邊城市房房?jī)r(jià)相對(duì)較較低，投資資門檻也較較低。嘉興、杭州州、上海城城鎮(zhèn)居民收收入比較圖圖單位：元收入年份君特大廈新洲國(guó)際嘉興投資市市場(chǎng)氛圍未未受到明顯顯打壓，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店店投資產(chǎn)品品受到市場(chǎng)場(chǎng)青睞在售項(xiàng)目君特大廈金鼎廣場(chǎng)新洲國(guó)際回報(bào)率10年，年均8%10年，年均7%10年共82%戶型面積45-60平33-61平方米45-65平裝修狀況精裝修精裝修精裝修價(jià)格均價(jià)4500元/平米左右，南面的房間比北面房間單價(jià)貴400-500元均價(jià)5000元/平米10000-11000元/平米銷售速度共200套酒店，1月5日開盤至今（20天）售掉50套（包括前期蓄客）銷售1年，5-15層返租，目前已售90%，月均20套，16-18層不返租，月均2套兩棟在售，剩余半棟，大約30套/月客戶杭州市、上海市較多本地人投資為主，自住客戶少海外華僑消化80%，當(dāng)?shù)乜蛻粑蹇h兩區(qū)投資居多酒店目前嘉興四星級(jí)酒店（戴蒙德、陽(yáng)光大酒店、博雅酒店、新茂）入住率72-80%。市場(chǎng)支撐二二市場(chǎng)支撐三三嘉興2006年寫字樓市市場(chǎng)平均每每月銷量約約60套,平均單套需需求面積約約86平方米，而而目前市場(chǎng)場(chǎng)在售寫字字樓主力面面積在110－150平米，品質(zhì)質(zhì)較差。本項(xiàng)目產(chǎn)品品面積擁有有市場(chǎng)需求求優(yōu)勢(shì)。嘉興2006年辦公產(chǎn)品品總銷售6.17萬，平均每每月銷售面面積為5200平方米。本項(xiàng)目產(chǎn)品品符合寫字字樓需求主主流，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯顯。100908070605040302010套1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月06年嘉興辦公產(chǎn)品銷售套數(shù)走勢(shì)圖00.10.20.30.40.50.60.70.81月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月萬平06年嘉興辦公產(chǎn)品銷售面積走勢(shì)圖寫字樓需求求關(guān)鍵因素素地段、物業(yè)業(yè)形象物業(yè)管理我現(xiàn)在租在在財(cái)富廣場(chǎng)場(chǎng)，但是一一直想再買買個(gè)辦公室室，中山名名都地段很很不錯(cuò)，可可是品質(zhì)實(shí)實(shí)在太差了了，很讓我我失望。--私營(yíng)企業(yè)總總經(jīng)理沈沈先生3塑造項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值:實(shí)現(xiàn)高價(jià)－－集商業(yè)業(yè)、酒店、、辦公、居居住功能為為一體的城城市標(biāo)志型型建筑項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)點(diǎn)的研判、、創(chuàng)造和包包裝只有客戶接接受的賣點(diǎn)點(diǎn)才能夠成成為項(xiàng)目的的價(jià)值點(diǎn)1.功能定位2.價(jià)值整合F：產(chǎn)品本身身的特性/屬性嘉興絕版地地塊商業(yè)配套成成熟小戶型、高高層A：相對(duì)于競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)勢(shì)核心位置稀稀缺地標(biāo)性建筑筑產(chǎn)品多樣化化，綜合功功能優(yōu)勢(shì)互互補(bǔ)B：產(chǎn)品帶給給用戶的利利益/價(jià)值交通和生活活配套成熟熟核心地段的的身份感投資回報(bào)穩(wěn)穩(wěn)定價(jià)值整合項(xiàng)目已有價(jià)價(jià)值－配套套成熟/身份標(biāo)志/投資回報(bào)穩(wěn)穩(wěn)定馬小姐，28歲，公務(wù)員員那里是嘉興興人心目中中的市中心心，絕對(duì)好好的地段。。史小姐，25歲，明日明明園售樓員員對(duì)面那個(gè)旭旭輝廣場(chǎng)啊啊，肯定賣賣的很貴的的，這樣的的位置嘉興興再也沒有有了。張先生，30歲，私營(yíng)公公司老板那里做什么么都很方便便的，只要要停車沒有有問題。樓盤名稱項(xiàng)目情況客戶認(rèn)可價(jià)值點(diǎn)主力面積40－60m2項(xiàng)目都市先鋒地理位置好，大潤(rùn)發(fā)商圈面積小，總價(jià)低，日韓租客多，租金回報(bào)高精裝修，租金回報(bào)高，適合投資銘典公寓距長(zhǎng)途汽車西站步行僅三分鐘，開發(fā)商品牌交通便利，出租率高，房型多樣，面積區(qū)間35－80平方米，總價(jià)18－40萬元毗鄰長(zhǎng)途汽車站，交通便利，出租率高陽(yáng)光廣場(chǎng)市中心區(qū)域，商業(yè)配套成熟房型面積小，租金1000元/月，出租率高，投資回報(bào)率高商業(yè)配套成熟，出租率高，適合投資金鼎廣場(chǎng)市中心核心地段，返租十年，年投資回報(bào)7%,由戴德梁行和百事德酒店管理公司管理，總價(jià)低，有穩(wěn)定回報(bào)，核心地段升值空間大市中心核心地段，升值空間大，穩(wěn)定收益君特大廈投資性產(chǎn)品，杭州之江酒店管理公司管理，返租十年，年投資回報(bào)8%穩(wěn)定投資回報(bào)，面積小，總價(jià)低15－20萬元投資性產(chǎn)品，低總價(jià)，穩(wěn)定回報(bào)品，品牌酒店管理公司星洲國(guó)際大廈五星級(jí)酒店，樓盤品質(zhì)高十年投資回報(bào)共82%，穩(wěn)定收益投資性產(chǎn)品，項(xiàng)目品質(zhì)高主力面積80m2項(xiàng)目天城絕對(duì)LOFT市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品，層高5.2米，增加附加值小區(qū)環(huán)境好，適合居住格林小鎮(zhèn)層高5米，東西朝向，物業(yè)延伸服務(wù)到位物業(yè)延伸服務(wù)到位，有穩(wěn)定租客來源南湖星辰灣大社區(qū)，小戶型住宅樓盤規(guī)模大，生活配套齊全百盛花園學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)，業(yè)主孩子可入學(xué)嘉興實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)校優(yōu)勢(shì)巴黎都市高品質(zhì)產(chǎn)品，小區(qū)規(guī)模大，景觀好教育優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品品質(zhì)感強(qiáng)核心地段配套成熟精裝修固定投資回回報(bào)率品牌酒店管管理公司社區(qū)環(huán)境物物業(yè)服務(wù)務(wù)產(chǎn)品品質(zhì)教教育優(yōu)勢(shì)勢(shì)√√√√√√價(jià)值整合項(xiàng)目可發(fā)展展價(jià)值－精裝修、品品質(zhì)感/固定投資回回報(bào)率/品牌公司管管理/教育牌/加大產(chǎn)品投投入，注重重細(xì)節(jié)，精精裝修部分考慮采采用售后返返租模式引進(jìn)品牌酒酒店管理公公司和品牌牌物業(yè)管理理公司利用三中資資源，購(gòu)房房與入學(xué)資資格相聯(lián)本項(xiàng)目已有有價(jià)值點(diǎn)商業(yè)配套成成熟便捷的交通通核心地段的的身份感投資回報(bào)穩(wěn)穩(wěn)定本項(xiàng)目可發(fā)發(fā)展價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)高品質(zhì)產(chǎn)品品固定投資回回報(bào)率品牌酒店公公司管理物業(yè)服務(wù)延延伸教育優(yōu)勢(shì)價(jià)值整合核心價(jià)值--市中心/配套匯集/品質(zhì)產(chǎn)品/頂級(jí)服務(wù)/適宜居住包裝創(chuàng)造自?。荷畋憷榷?gt;身份感>空間舒適度度投資：居住氛圍濃濃>地段>產(chǎn)品品質(zhì)適宜宜居居住?。海罕惚憬萁?高效效/服務(wù)務(wù)/享受受－－－職職業(yè)業(yè)的的關(guān)關(guān)系系，，我我追追求求高高效效率率的的生生活活，，想想找找個(gè)個(gè)步步行行十十分分鐘鐘就就能能到到達(dá)達(dá)吃吃、、喝喝、、玩玩、、樂樂的的地地方方，，生活活很很方方便便。－李李小小姐姐銀銀行行職職員員價(jià)值值整整合合租客群生活需求因素市場(chǎng)代表樓盤企業(yè)高管/外地租客追求生活效率，咖啡廳等商務(wù)場(chǎng)所配套，超市百貨等生活配套，會(huì)所服務(wù)，交通便捷北京城、嘉華廣場(chǎng)日韓等外國(guó)租客會(huì)所服務(wù)，酒店式物業(yè)服務(wù)，超市等生活配套，餐飲配套，居住安全性，交通便捷國(guó)浩大廈、都市先鋒本地租客靠近單位或父母家，靠近學(xué)校百盛花園、北京城SOHO一族居住、辦公雙重功能，物業(yè)形象好，交通便捷，生活和商務(wù)配套都比較成熟銘典公寓、江南MALL我是是外外地地人人，，父父母母總總是是擔(dān)擔(dān)心心我我一一個(gè)個(gè)人人在在外外面面生生活活，，所所以以我我想想買買個(gè)個(gè)單單身身公公寓寓，，物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)好好一一些些，，保保安安24小時(shí)時(shí)值值班班的，，家家里里設(shè)設(shè)置置安安全全按按鈕鈕，，有有事事情情按按一一下下保保安安就就會(huì)會(huì)上上來來。。－－－錢錢小小姐姐公公務(wù)務(wù)員員我家家在在秀秀州州區(qū)區(qū)，，但但工工作作在在市市中中心心，，每每天天跑跑來來跑跑去去很很辛辛苦苦，，所所以以我我就就想想交通生活活方便的地方買買套小房房子，可可以享受受管家式服服務(wù)，累的時(shí)時(shí)候就可可以隨時(shí)時(shí)回家休休息。－－田先生外外企高高管市中心配套匯集品質(zhì)產(chǎn)品頂級(jí)服務(wù)便捷/高效/服務(wù)/享受繁華中央央，樂享享生活他們生活活在城市市中央…占盡資源源從而閑閑適愉悅悅，他們是被被服務(wù)的的一群，，享受是永永遠(yuǎn)的生生活主題題！1.以建筑形形態(tài)命名名：如金金鼎廣場(chǎng)場(chǎng)、東方方廣場(chǎng)項(xiàng)目命名3.以個(gè)性時(shí)時(shí)尚命名名：如海海上海、、創(chuàng)智天天地2.以開發(fā)商商品牌命命名：如如復(fù)城國(guó)國(guó)際、耀耀江國(guó)際際花園玲瓏國(guó)際際旭輝國(guó)際際25度空間4推售與渠渠道：速度保證證推售策略略營(yíng)銷攻略略營(yíng)銷鋪排排費(fèi)用預(yù)算算推售策略略綜合體不不同物業(yè)業(yè)入市三三法則：：酒店或?qū)憣懽謽琼?xiàng)項(xiàng)目先期期入市，，有利于于樹立項(xiàng)項(xiàng)目品牌牌形象，，寫字樓優(yōu)優(yōu)先于公公寓的入入市能夠夠帶動(dòng)公公寓的銷銷售。相對(duì)優(yōu)質(zhì)質(zhì)物業(yè)后后期入市市，有利利于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高價(jià)。。北向40M2南向40M2東向OR西向40M2東向OR西向80M2標(biāo)桿產(chǎn)品品，增值潛力力大難點(diǎn)產(chǎn)品品，銷售氛圍圍帶動(dòng)居住功能能產(chǎn)品市場(chǎng)低潮潮居住、辦辦公功能能產(chǎn)品市場(chǎng)獨(dú)創(chuàng)創(chuàng)居住支持持客源帶動(dòng)動(dòng)1121.有助于提提升速度度：增加增加加產(chǎn)品選選擇面，，拓寬客客源，沖沖刺開盤盤銷售總總量。通過組合合銷售策策略促進(jìn)進(jìn)成交，，如同時(shí)時(shí)購(gòu)買SOHO和小戶型型產(chǎn)品可可享受更更多優(yōu)惠惠。2.有策略的的實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)格：特色產(chǎn)品品的價(jià)格格無可參參照性可可增強(qiáng)入入市接受受度；標(biāo)桿產(chǎn)品品壓軸推推出較易易實(shí)現(xiàn)極極至價(jià)格格3.更易獲取取知名度度前期通過過特色產(chǎn)產(chǎn)品制造造市場(chǎng)影影響力，，后期通通過知名名酒店入入駐創(chuàng)造造市場(chǎng)聲聲譽(yù)。樣板房開放開盤1074時(shí)間推廣計(jì)劃銷售節(jié)奏施工中施工中售樓處投投入使用用基礎(chǔ)施工工程進(jìn)度SOHO,小戶型強(qiáng)強(qiáng)銷期蓄客期形象導(dǎo)入入期營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷強(qiáng)度奠基儀式式5施工中持銷期銷售目標(biāo)22500平米蓄客期形象導(dǎo)入入期22500平米10000平米89售樓處啟用南湖晚報(bào)報(bào)，嘉興興日?qǐng)?bào)，，東方衛(wèi)衛(wèi)視杭州錢江江晚報(bào)，，上海樓樓市戶外廣告告、圍墻墻、車站站燈箱推售總控控圖(2007.4-2008.5)3酒店產(chǎn)品品及剩余余小戶型型強(qiáng)銷期期后續(xù)產(chǎn)品品蓄客期期121開盤20000平米營(yíng)銷活動(dòng)魯豫有約約開盤活動(dòng)動(dòng)樣板房開開放客戶回饋饋活動(dòng)銀行VIP客戶酒會(huì)會(huì)異地房展展會(huì)戰(zhàn)略伙伴伴簽約儀儀式營(yíng)銷攻略略繁華中央央，樂享享生活產(chǎn)品攻略略推廣攻略略園林會(huì)所設(shè)施服務(wù)宣傳攻略略事件攻略略展示攻略略賣場(chǎng)攻略略資料攻略略充分利用用商業(yè)配配套，打打造“泛泛會(huì)所””空中花園園智能化體體現(xiàn)產(chǎn)品品品質(zhì)裝修精裝修TOPSERVIEDLIFE本地造場(chǎng)場(chǎng)，異地地推廣分步體驗(yàn)驗(yàn)“樂享享”生活活方式利用地利利優(yōu)勢(shì)，，展示品品質(zhì),服務(wù)與生生活方式式締造五星星級(jí)酒店店氛圍特色鮮明明，利于于推廣商業(yè)屋頂頂設(shè)計(jì)為空空中花園園增加項(xiàng)目目綠化率增加項(xiàng)目目的生態(tài)賣點(diǎn)點(diǎn)產(chǎn)品高層入戶戶大堂體驗(yàn)五星級(jí)酒酒店式的入戶感感受5-6米挑高水晶吊燈燈大理石花花紋鋪地地休閑沙發(fā)發(fā)組合花草植物物布置專業(yè)物管管及接待待臺(tái)產(chǎn)品看得見的的智能化化，增加加項(xiàng)目亮亮點(diǎn)，同同時(shí)成本本增加有有限外墻子系系統(tǒng)100mm厚高密度度聚苯保保溫隔熱熱板流通空氣氣層具有遮陽(yáng)陽(yáng)功能的的磚幕墻墻外窗隔音音系統(tǒng)精裝階段段設(shè)計(jì)加加厚一倍倍的戶門門和室內(nèi)內(nèi)門及門門窗暗藏藏的隔音、隔隔熱膠條，能能夠有效效隔熱、隔隔音垃圾處理理子系統(tǒng)統(tǒng)垃圾處理理系統(tǒng)由由中央吸吸塵、食食物垃圾圾處理器器和可回回收分類類垃圾周周轉(zhuǎn)箱三三部分構(gòu)構(gòu)成，徹徹底根除除室內(nèi)外外垃圾二二次搬運(yùn)運(yùn)所導(dǎo)致致的污染染；中央吸塵塵系統(tǒng)：：戶內(nèi)微微小的灰灰塵通過過中央吸吸塵器直直接收集集到地下下室的垃垃圾桶內(nèi)內(nèi)；食物垃圾處處理器：每天大量產(chǎn)產(chǎn)生的食物物垃圾通過過廚房的洗洗池排水口口下安裝的的食物垃圾圾處理器，，排入化糞糞池；可回收垃圾圾周轉(zhuǎn)箱：：少量的可回回收垃圾，，如酒瓶、、包裝物等等，由業(yè)主主自己送入入安放在地地下一層電電梯附近的的可回收分分類垃圾周周轉(zhuǎn)箱；產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容：：雕塑／儀式式感／指示示作用造場(chǎng)萬科●四季季花城萬科●藍(lán)山山果嶺里的上上層建筑（（CLASS）入口——巨型雕塑及及巨大的英英文(OtherLifestyle)浮雕作品，極極具現(xiàn)場(chǎng)“第第一震撼力””，引發(fā)強(qiáng)烈烈地即時(shí)反映映造場(chǎng)目的：建立城界，利利用位置昭示示性，先期入入市，截留客客戶。內(nèi)容：大尺度/立體感的形形象墻,動(dòng)感時(shí)尚的的廣告色調(diào)調(diào)，體現(xiàn)TOPSERVIEDLIFE意向。燈光工程：：夜晚地塊圍圍板燈光展展示，利用用市中心優(yōu)優(yōu)勢(shì)，搶占占客戶眼球球。造場(chǎng)看樓路線醒醒目的標(biāo)識(shí)識(shí)系統(tǒng)造場(chǎng)售樓處入口口做成酒店店式旋轉(zhuǎn)大大門洽談咖啡吧吧酒店式接待待處五星級(jí)酒店店大堂式售售樓處，讓購(gòu)房者體體驗(yàn)酒店式式服務(wù)深度洽談區(qū)區(qū)造場(chǎng)售樓處他們多數(shù)來來自異域，，因此他他們反到會(huì)會(huì)對(duì)中國(guó)古古典的追求求更加強(qiáng)烈烈墻上的花、、中式的圖圖騰，一個(gè)個(gè)傳統(tǒng)中國(guó)國(guó)人的夢(mèng)景景。NO1.古典中式式造場(chǎng)樣板房在馬桶上上繪上菊菊花，配配合繡拖拖鞋和粉粉紅地毯毯，女性性的特征征表露無無遺。一一群漸漸漸呈現(xiàn)的的女富人人們會(huì)為為此雀躍躍吧.....NO2.女性樣板板房造場(chǎng)樣板房這是一個(gè)個(gè)為男人設(shè)設(shè)計(jì)的衛(wèi)衛(wèi)生間,在這個(gè)最最私密的的地方主主人擺上上一幅攝攝影作品品,外人是否否明白不不重要,重要的是是主人是是可以在在自己的的家中有有所表達(dá)達(dá)的男性化的的臥室和和客廳并并不缺少少溫情NO3.男人的家家造場(chǎng)樣板房NO4.現(xiàn)代簡(jiǎn)約約的風(fēng)格格：創(chuàng)業(yè)業(yè)家的房房子簡(jiǎn)約明快快的布置置，別致致的墻面面和簡(jiǎn)單單的家私私，工作作空間與與個(gè)性生生活的結(jié)結(jié)合恰到到好處。。造場(chǎng)樣板房TOPSERVIEDLIFE將四種物物業(yè)的共共生關(guān)系系發(fā)揮到到最大化化酒店式服服務(wù)成為為項(xiàng)目的的最大的的亮點(diǎn)充分整合合項(xiàng)目資資源，提提供全方方位服務(wù)務(wù)，將項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)發(fā)揮到到最大酒店寫字樓商業(yè)公寓針對(duì)簽約約業(yè)主一一對(duì)一服服務(wù)，代代辦所有有手續(xù)/代客驗(yàn)樓樓/確保承諾諾兌現(xiàn)代客出租租/免費(fèi)物業(yè)業(yè)信息提提供/轉(zhuǎn)售咨詢?cè)冾檰?地產(chǎn)投資資顧問為辦公、、公寓客客戶、商商場(chǎng)業(yè)主主提供商商務(wù)服務(wù)務(wù)（客戶戶接待、、會(huì)議、、機(jī)票預(yù)預(yù)定）為所有客客戶提供供送餐、、洗衣、、打掃、、旅游建建議等專專業(yè)酒店店服務(wù)指定物管管人員的的酒店式式全天候候服務(wù)，，例如泊泊車。商場(chǎng)為客客戶提供供康體美美容咨詢?cè)?個(gè)性化運(yùn)運(yùn)動(dòng)建議議[售后服務(wù)務(wù)專員][地產(chǎn)理財(cái)財(cái)顧問][酒店商務(wù)務(wù)服務(wù)][酒店管家服務(wù)務(wù)][物業(yè)管理服務(wù)務(wù)][休閑指導(dǎo)服服務(wù)]所有客戶、、業(yè)主成為為酒店、商商場(chǎng)的VIP會(huì)員，享受受訂房、購(gòu)購(gòu)物折扣[VIP特權(quán)待遇]服務(wù)展示服務(wù)展示泛會(huì)所—嘉興最完美美的會(huì)所享享受商業(yè)功能設(shè)設(shè)置時(shí)，除除購(gòu)物、餐餐飲外，考考慮引進(jìn)健健身、spa等業(yè)態(tài)，在在對(duì)外營(yíng)業(yè)業(yè)的同時(shí)，，承擔(dān)會(huì)所所功能。與商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)主簽署署協(xié)議，保保證社區(qū)業(yè)業(yè)主（包括括購(gòu)買與租租賃）都可可以成為所所有商家的的VIP客戶，享受受VIP待遇。五星級(jí)的客客戶接待流流程形象：案名名+SLOGAN傳播感知點(diǎn)點(diǎn)1：報(bào)刊雜志志傳播感知點(diǎn)點(diǎn)2：高炮傳播感知點(diǎn)點(diǎn)3：廣告牌傳播感知點(diǎn)點(diǎn)4：朋友介紹紹客戶上門第2體驗(yàn)點(diǎn)：指引牌、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)氛圍、、工地圍板板第3體驗(yàn)點(diǎn)：指示系統(tǒng)、、大門、站站崗、會(huì)館館廣場(chǎng)等第4體驗(yàn)點(diǎn)：售樓處、模模型、服務(wù)務(wù)經(jīng)理、專專業(yè)的銷售售人員等第5體驗(yàn)點(diǎn)：定制電瓶車車、園林、、樣板間、、專職講解解員、服務(wù)務(wù)等、工程程樣板房第6體驗(yàn)點(diǎn)：樓書、產(chǎn)品品說明書、、戶型圖冊(cè)冊(cè)、服務(wù)手手冊(cè)、客戶戶通訊手冊(cè)冊(cè)客戶購(gòu)買決決策放棄購(gòu)買客戶維護(hù)：：溫馨短信、、客戶活動(dòng)動(dòng)、全程營(yíng)營(yíng)銷檔案、、饋贈(zèng)口碑傳播引入五星級(jí)酒店店的培訓(xùn)制制度，讓客戶切切實(shí)感受到到尊貴服務(wù)務(wù)。服務(wù)展示售樓處門口門童迎接客戶，待為泊車空姐式售樓員講解樓盤情況咖啡廳中洽談合約服務(wù)展示迷宮圖樓書中設(shè)設(shè)計(jì)迷宮宮游戲，，客戶被被趣味吸吸引同時(shí)時(shí)深入體體驗(yàn)項(xiàng)目目周邊資資源性個(gè)性資料戴夢(mèng)德外婆家超市服務(wù)手冊(cè)業(yè)主專屬生活指南2007年3月版星級(jí)酒店店服務(wù)手手冊(cè)式銷銷售資料料，客戶戶全面體體驗(yàn)服務(wù)務(wù)體系完美影像像，形象象傳達(dá)TOPSERVIEDLIFE營(yíng)銷活動(dòng)“樂享”生生活完全全體驗(yàn)體體系形象導(dǎo)入入期蓄客期開盤強(qiáng)銷銷期持續(xù)期體驗(yàn)品牌牌，建立立信心體驗(yàn)品質(zhì)質(zhì)，物有有所值體驗(yàn)服務(wù)務(wù)，樂享享生活樂享階層層，圈層層突破冠名民俗俗活動(dòng)戰(zhàn)略品牌牌簽約產(chǎn)品推介介會(huì)樣板房開開放《魯豫有約約》開盤活動(dòng)動(dòng)異地推廣廣案場(chǎng)周末末活動(dòng)銀行VIP客戶活動(dòng)動(dòng)等789101112124536542007年2008年蓄客期開盤強(qiáng)銷期形象導(dǎo)入期持銷期67端午節(jié)賽賽龍舟1冠名嘉興興民俗活活動(dòng)，端端午節(jié)賽賽龍州比比賽，迅迅速擴(kuò)大大公司及及項(xiàng)目的的知名度度。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手手——戰(zhàn)略合作作簽約儀儀式2人員：旭旭輝置業(yè)業(yè)、顧問問公司、、商業(yè)主主力店，，酒店管管理公司司、物業(yè)業(yè)管理公公司、政政府領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、當(dāng)?shù)氐丶吧虾：?、杭州州媒體。。目的：迅迅速樹立立項(xiàng)目品品牌789101112124536542007年2008年蓄客期開盤強(qiáng)銷期形象導(dǎo)入期持銷期67789101112124536542007年2008年蓄客期開盤強(qiáng)銷期形象導(dǎo)入期持銷期671樣板房開開放活動(dòng)動(dòng)透明樣板板房”真人秀秀“展示示“樂享享生活””概念。?！凹闻d房地地產(chǎn)投資資潛力論論”<<魯豫有約約>>2人員：意向客戶戶、房產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)人人士、媒媒體人士士目的：激發(fā)各地地潛在客客戶投資資欲望789101112124536542007年2008年蓄客期開盤強(qiáng)銷期形象導(dǎo)入期持銷期671制造新聞聞熱點(diǎn)：：從房款中中捐獻(xiàn)部部分作為為“三中中貧困畢畢業(yè)生基基金”開盤活動(dòng)動(dòng)789101112124536542007年2008年蓄客期開盤強(qiáng)銷期形象導(dǎo)入期持銷期67制造人氣氣：異國(guó)國(guó)風(fēng)情表表演、小小丑派發(fā)發(fā)禮品，，制造人人氣氛圍圍，促進(jìn)進(jìn)成交。。2由于外地地投資客客是本項(xiàng)項(xiàng)目重點(diǎn)點(diǎn)拓展客客戶，因因此異地地推廣極極為重要要。異地推廣廣杭州嘉興上海溫州789101112124536542007年2008年蓄客期開盤強(qiáng)銷期形象導(dǎo)入期持銷期67開發(fā)商資資源：客客戶會(huì)，，其余樓樓盤客戶戶，商業(yè)業(yè)客戶世聯(lián)資源源：分公公司，世世聯(lián)行，，《地產(chǎn)評(píng)論論》等公眾資源源：房展展會(huì)，專專題產(chǎn)品品說明會(huì)會(huì)等營(yíng)銷費(fèi)用用6000*75000=4.5億4.5億*1%=450萬2007年（65%）290萬2008年（35%）160萬戶外平面活動(dòng)戶外平面活動(dòng)20%50%30%30%50%20%60130100407050上海的營(yíng)營(yíng)銷推廣廣費(fèi)用水水平為1.5%，杭州州為1.2%.營(yíng)銷要保保證價(jià)值值實(shí)現(xiàn)，，更要?jiǎng)?chuàng)造造價(jià)值。。--世聯(lián)宗旨旨THEEND！9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。03:44:5203:44:5203:441/5/20233:44:52AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2303:44:5203:44Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。03:44:5203:44:5203:44Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2303:44:5203:44:52January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見見青青山山。。。。05一一月月20233:44:52上上午午0