世聯(lián)大連軟件園區(qū)域整合營(yíng)銷定位與各地塊定位報(bào)告

大連軟件園區(qū)域整合營(yíng)銷定位與各地塊初步定位（區(qū)域部分）版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。〔2004〕GW-44謹(jǐn)呈：大連軟件園開發(fā)有限公司2005-08-28項(xiàng)目研究工作的階段劃分2005.1.13---至今第一階段區(qū)域整合營(yíng)銷定位與各地塊的初步定位第二階段基于總體定位下各地塊物業(yè)發(fā)展建議第三階段區(qū)域整合營(yíng)銷戰(zhàn)略與各地塊的策略策略區(qū)域整合模式四塊地初步定位地塊定位地塊物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域營(yíng)銷戰(zhàn)略各地塊營(yíng)銷策略提交成果市場(chǎng)調(diào)研企業(yè)及消費(fèi)者訪談軟件園區(qū)分析區(qū)域開發(fā)借鑒案例分析工作內(nèi)容地塊資源研判地塊發(fā)展戰(zhàn)略地塊定位案例及模式借鑒地塊物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域價(jià)值分析案例及模式借鑒區(qū)域營(yíng)銷戰(zhàn)略地塊賣點(diǎn)整合地塊營(yíng)銷戰(zhàn)略2報(bào)告框架產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式二期河口灣一期現(xiàn)狀反思目標(biāo)及問題界定資源案例競(jìng)爭(zhēng)客戶項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位形象客戶產(chǎn)品價(jià)格一期發(fā)展戰(zhàn)略學(xué)苑廣場(chǎng)(形象)新城四、五期(價(jià)格)案例借鑒形象客戶產(chǎn)品價(jià)格借鑒區(qū)域價(jià)值價(jià)格實(shí)現(xiàn)形象昭示3問題界定目標(biāo)及限制條件項(xiàng)目區(qū)域及地塊解析市場(chǎng)背景項(xiàng)目及問題界定4項(xiàng)目目標(biāo)及限制條件項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)1：通過軟件園一期現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)，將本區(qū)域做成與星海、中山板塊對(duì)等的高價(jià)值區(qū)，同時(shí)為二期開發(fā)起到示范效應(yīng)目標(biāo)2：軟件園一期國(guó)際新城四期、五期價(jià)格達(dá)到7000-8000元/平米目標(biāo)3：軟件園一期學(xué)苑廣場(chǎng)項(xiàng)目在短期內(nèi)迅速實(shí)現(xiàn)資金回流目標(biāo)4：軟件園二期河口灣項(xiàng)目要解決二期開發(fā)的資金問題，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)為主項(xiàng)目限制條件學(xué)苑廣場(chǎng)、及四五期項(xiàng)目作為軟件園的南北兩個(gè)入口，均要起到形象昭示作用四期、五期要在2006年開始回現(xiàn)金，2-3年內(nèi)完成開發(fā)任務(wù)河口灣作為二期的入口，土地平整需要2年左右時(shí)間，具體開發(fā)要到2年后5問題界定目標(biāo)及限制條件項(xiàng)目區(qū)域及地塊解析市場(chǎng)背景項(xiàng)目及問題界定6軟件園一期及二期區(qū)域解析----大連市唯一的軟件園區(qū)，同時(shí)是城市西拓的重點(diǎn)地帶一期：占地3平方公里，建于1998年，現(xiàn)已基本發(fā)展成熟二期：占地26平方公里，位于旅順南路，現(xiàn)已啟動(dòng)軟件園一期：區(qū)位：高新區(qū)及學(xué)府區(qū)內(nèi)交通：城市主干道路五一路及中山路均可到達(dá)配套：配套較少，依靠周邊其他樓盤生活配套資源：山體資源西拓北進(jìn)軟件園二期：區(qū)位：旅順南路，河口灣至黃泥川交通：旅順南路配套：現(xiàn)狀為農(nóng)田，無配套資源：山體資源軟件園一期和二期的關(guān)系：距離：約10多公里，中間包括高新區(qū)和民宅，關(guān)系不緊密產(chǎn)業(yè)：二期定位更高，作為大連軟件基地7軟件園一期及二期現(xiàn)狀一期二期二期入口二期入口二期沿路一期南入口一期北入口一期辦公樓一期北入口8項(xiàng)目基本情況---軟件園一期三塊地約40萬平米的項(xiàng)目，二期現(xiàn)有90萬平米開發(fā)量軟件園二期河口灣軟件園二期河口灣：占地：59萬平米建筑面積：約90萬河口灣：現(xiàn)為海域及舊廠房，周邊基本無配套軟件園一期：新城四期：占地9萬，建面22.5萬新城五期：占地4萬，建面10萬學(xué)苑廣場(chǎng)：占地1.3萬，建面4萬學(xué)苑廣場(chǎng)：北為好又多商場(chǎng)，西為住宅小區(qū)，東為東財(cái)，軟件園的南入口，昭示性好國(guó)際新城四、五期：南為好又多商場(chǎng)，西為住宅小區(qū)，東為東財(cái)，軟件園的東入口，兩面臨路，昭示性好知音園學(xué)清園國(guó)際新城三期軟件園軟件園一期國(guó)際新城五期國(guó)際新城四期學(xué)苑廣場(chǎng)9問題界定目標(biāo)及限制條件項(xiàng)目區(qū)域及地塊解析市場(chǎng)背景項(xiàng)目及問題界定10大連房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展趨勢(shì)----市場(chǎng)場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)長(zhǎng)，房?jī)r(jià)穩(wěn)穩(wěn)中有升,增速有所所放緩大連近幾年年房地產(chǎn)供供需及房?jī)r(jià)價(jià)走勢(shì)大連商品房房供需總量量近幾年一一直呈增長(zhǎng)長(zhǎng)趨勢(shì)，表表明市場(chǎng)份份額在逐年年擴(kuò)大銷售量增速速快于供應(yīng)應(yīng)量增速，，供需差距距在逐年縮縮小，一方方面表明市市場(chǎng)需求強(qiáng)強(qiáng)勁，另一一方面表明明政府對(duì)供供應(yīng)市場(chǎng)的的控制較有有力房?jī)r(jià)在2002年出出現(xiàn)了較大大拐點(diǎn)，但但2004年較2003年僅僅增長(zhǎng)8%，增速有有所放緩11大連城市發(fā)發(fā)展－－軟軟件園二期期位于城市市西拓的必必經(jīng)地帶，，同時(shí)也是是四個(gè)基地地之一西拓北進(jìn)大連城市規(guī)規(guī)劃大連制定““大大連””的發(fā)展規(guī)規(guī)劃，只能能向西、北北面有土地地的方向拓拓展軟件園二期期處在城市市向西拓展展的核心地地帶煙大火車輪輪渡等西部部交通設(shè)施施的建設(shè)使使西拓成為為可能軟件園二期規(guī)劃軟件園二期城市規(guī)劃和和經(jīng)濟(jì)發(fā)展展使大連軟軟件園成為為城市未來來的焦點(diǎn)軟件園二期期屬于大連連“一個(gè)中中心、四個(gè)個(gè)基地”之之一軟件園的發(fā)發(fā)展使得大大連成為全全國(guó)唯一的的“軟件產(chǎn)產(chǎn)業(yè)示范基基地”軟件業(yè)成為為未來大連連經(jīng)濟(jì)的支支柱產(chǎn)業(yè)之之一大連經(jīng)濟(jì)規(guī)規(guī)劃12大連房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊----本區(qū)域處處于城市房房地產(chǎn)價(jià)值值的第二梯梯隊(duì)曼哈頓大廈廈城市廣場(chǎng)中山九號(hào)世紀(jì)經(jīng)典星海國(guó)寶1房?jī)r(jià)在7000元/平米以上2房?jī)r(jià)約為5000元/平米3房?jī)r(jià)在3300元/平米以下中山片區(qū)區(qū)域價(jià)值：老市中心區(qū)、成熟，配套全、商貿(mào)氛圍濃、公共設(shè)施全價(jià)位：6000-10000元/平米物業(yè)：以酒店式公寓為主客戶：投資客、商務(wù)人士星海片區(qū)區(qū)域價(jià)值：海景、廣場(chǎng)、會(huì)展中心、旅游景點(diǎn)、空氣質(zhì)量?jī)r(jià)位：8000元/平米左右物業(yè)：公寓及景觀豪宅客戶：外地人、市內(nèi)高收入人群本區(qū)域區(qū)域價(jià)值：：居住環(huán)境、、人文教育育氛圍、軟軟件園價(jià)位：4500-5200元/平米米物業(yè)：普通住宅客戶：本區(qū)域及沙沙河口區(qū)，，部分外地地人13大連房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)高端端項(xiàng)目現(xiàn)狀狀----占據(jù)城市市最好的地地段，客戶戶分布在全全市范圍曼哈頓大廈廈海昌·楓橋橋園世紀(jì)經(jīng)典星海國(guó)寶城市廣場(chǎng)中山九號(hào)萬達(dá)華府本區(qū)域位置：海景或城市市中心價(jià)位：6000－－10000元/平平米物業(yè)：酒店式公寓寓、低密度度住宅、商商住兩用樓樓客戶：全市的高收收入和以東東三省為主主的外地人人銷售速度：：星海灣附近近均價(jià)在6500元元/平米的的項(xiàng)目銷售售態(tài)勢(shì)相對(duì)對(duì)強(qiáng)勁，客客戶范圍也也更廣泛軟件園區(qū)域域項(xiàng)目由中中檔和高檔檔組成，國(guó)國(guó)際新城則則是在2-3年內(nèi)由由中檔攀升升到高檔層層面，客戶戶也由區(qū)域域內(nèi)向區(qū)域域外擴(kuò)大中檔住宅高檔住宅7000~10000＞10000準(zhǔn)豪宅低檔住宅5000~70003300~5000<3300頂級(jí)豪宅項(xiàng)目檔次劃劃分高端項(xiàng)目特特征國(guó)際新城14城市背景對(duì)對(duì)項(xiàng)目的啟啟示房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)平穩(wěn)上升升，2004年房?jī)r(jià)價(jià)上漲8%，表明大大連市場(chǎng)發(fā)發(fā)展成熟，，未來房?jī)r(jià)價(jià)仍將持續(xù)續(xù)增長(zhǎng)城市西拓帶帶給軟件園園二期較大大的發(fā)展前前景軟件業(yè)成為為未來城市市經(jīng)濟(jì)支撐撐產(chǎn)業(yè)的確確立給軟件件園的房地地產(chǎn)發(fā)展帶帶來較大的的利好，河河口灣項(xiàng)目目將成為產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的直接接受益者軟件園區(qū)域域價(jià)值的提提升將主要要依賴于區(qū)區(qū)域特有的的人文環(huán)境境和軟件園園的唯一性性區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有有項(xiàng)目還處處在中高檔檔的位置，，要想完成成價(jià)格的突突破，需要要從區(qū)域、、產(chǎn)品等角角度尋找突突破口15問題界定目標(biāo)及限制制條件項(xiàng)目區(qū)域及及地塊解析析市場(chǎng)背景項(xiàng)目及問題題界定16項(xiàng)目界定----一一組位于一一期相對(duì)成成熟，二期期剛起步的的軟件園內(nèi)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目軟件園界定定軟件園一期期：已發(fā)展5年年，企業(yè)進(jìn)進(jìn)駐100余家，3平方公里里的建設(shè)基基本結(jié)束軟件園二期期：第一個(gè)產(chǎn)業(yè)業(yè)項(xiàng)目剛開開始建設(shè)，，大量土地地（約20余KM2）仍為生地地一期發(fā)展相對(duì)成熟，二期才處于起步期項(xiàng)目界定軟件園一期期三塊地：：四期：軟件件園入口、、山體資源源、居住區(qū)區(qū)內(nèi)五期：軟件件園入口、、坡地物業(yè)業(yè)、小規(guī)模模學(xué)苑廣場(chǎng)：：軟件園入入口、小規(guī)規(guī)模、居住住區(qū)與學(xué)府府區(qū)之間軟件園二期期河口灣：：軟件園二期期入口、郊郊區(qū)物業(yè)、、一線海灣灣物業(yè)、大大規(guī)模項(xiàng)目都處于軟件園入口位置，有一定資源17不期望結(jié)果果（R1））與期望結(jié)結(jié)果（R2）分析不期望結(jié)果果（R1））期望結(jié)果（（R2）一期剩余項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)未能使區(qū)區(qū)域價(jià)值上上升到與星星海、中山山對(duì)等的位位置一期剩余項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)未能對(duì)二二期有示范范作用一期四、五五期價(jià)格按按市場(chǎng)正常常增長(zhǎng)，未未能實(shí)現(xiàn)超超值一期學(xué)苑廣廣場(chǎng)形象昭昭示作用一一般二期河口灣灣利潤(rùn)率較較低，未能能解決二期期的資金問問題通過一期剩剩余項(xiàng)目使使軟件園一一期區(qū)域價(jià)價(jià)值提升到到與星海、、中山對(duì)等等的位置一期剩余項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)為二期的的整體開發(fā)發(fā)、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)起示示范作用一期四、五五期實(shí)現(xiàn)7000－－8000元/平米米的超值價(jià)價(jià)一期學(xué)苑廣廣場(chǎng)能成為為軟件園入入口的形象象標(biāo)識(shí)二期河口灣灣實(shí)現(xiàn)高利利潤(rùn)，解決決資金18兩大核心問問題：產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)域域價(jià)值與單單純項(xiàng)目開開發(fā)R1R2？問題1：成成功產(chǎn)業(yè)園園的發(fā)展模模式和區(qū)域域價(jià)值是什什么，它對(duì)對(duì)現(xiàn)有軟件件園一期和和二期有什什么借鑒？？問題2：一一期區(qū)域價(jià)價(jià)值的提升升與剩余單單個(gè)項(xiàng)目的的開發(fā)之間間的關(guān)系是是什么？是是在區(qū)域價(jià)價(jià)值全面提提升之后，，項(xiàng)目?jī)r(jià)格格自然實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，還是借借助區(qū)域價(jià)價(jià)值達(dá)到項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)實(shí)現(xiàn)的目的的？問題3：如如何實(shí)現(xiàn)四四、五期價(jià)價(jià)格7000元/平平米的目標(biāo)標(biāo)問題題4：：如如何何在在保保證證學(xué)學(xué)苑苑廣廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象的的首首要要前前提提下下，，快快速速回回現(xiàn)現(xiàn)問題題5：：借借鑒鑒軟軟件件園園一一期期的的開開發(fā)發(fā)，，二二期期河河口口灣灣項(xiàng)項(xiàng)目目如如何何實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利利潤(rùn)潤(rùn)最最大大化化產(chǎn)業(yè)業(yè)園園模模式式及及一一期期區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值單個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)19報(bào)告告框框架架產(chǎn)業(yè)業(yè)園園發(fā)發(fā)展展模模式式二期期河河口口灣灣一期期現(xiàn)現(xiàn)狀狀反反思思目標(biāo)標(biāo)及及問問題題界界定定資源源案例例競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)客戶戶項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略項(xiàng)目目定定位位形象象客戶戶產(chǎn)品品價(jià)格格一期期發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略學(xué)苑苑廣廣場(chǎng)場(chǎng)(形形象象)新城城四四、、五五期期(價(jià)價(jià)格格)案例例借借鑒鑒形象客戶產(chǎn)品價(jià)格借鑒區(qū)域價(jià)值價(jià)格實(shí)現(xiàn)形象昭示20產(chǎn)業(yè)業(yè)園園發(fā)發(fā)展展模模式式產(chǎn)業(yè)業(yè)園園案案例例產(chǎn)業(yè)業(yè)園園發(fā)發(fā)展展模模式式21案例例分分析析案例例選選擇擇條條件件：：區(qū)域域有有產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)支支撐撐區(qū)域域成成為為城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)中中的的高高價(jià)價(jià)值值版版塊塊案例例：：西安安高高新新區(qū)區(qū)蘇州州工工業(yè)業(yè)園園美國(guó)國(guó)siliconvalley上海海張張江江高高科科產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)臺(tái)灣灣新新竹竹工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)深圳圳高高新新區(qū)區(qū)上海海安安亭亭新新鎮(zhèn)鎮(zhèn)印度度Bangaloresoftpark產(chǎn)業(yè)業(yè)園園的的發(fā)發(fā)展展歷歷程程產(chǎn)業(yè)業(yè)園園的的發(fā)發(fā)展展模模式式產(chǎn)業(yè)業(yè)園園成成為為城城市市中中高高價(jià)價(jià)值值區(qū)區(qū)域域的的核核心心支支撐撐點(diǎn)點(diǎn)核心心結(jié)結(jié)論論：：案例例分分析析見見附附表表122我們們了了解解了了成成熟熟產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)的的發(fā)發(fā)展展歷歷程程以以及及區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值核核心心支支撐撐點(diǎn)點(diǎn)，，來來反反思思大大連連軟軟件件園園一一期期和和二二期期各各自自處處于于一一個(gè)個(gè)什什么么樣樣的的狀狀態(tài)態(tài)？？23產(chǎn)業(yè)業(yè)園園發(fā)發(fā)展展模模式式產(chǎn)業(yè)業(yè)園園案案例例產(chǎn)業(yè)業(yè)園園發(fā)發(fā)展展模模式式24一般般產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園的的發(fā)發(fā)展展歷歷程程－－－－軟件件園園一一期期處處于于成成熟熟期期，，但但各各種種配配套套還還處處于于起起步步期期和和發(fā)發(fā)展展期期的的水水平平關(guān)鍵配套設(shè)施主要道路節(jié)點(diǎn)(廣場(chǎng)、入口等)標(biāo)志物綠化產(chǎn)業(yè)相關(guān)的廠房、辦公樓簡(jiǎn)易商店綜合性辦公樓廠區(qū)形成普通商業(yè)醫(yī)院學(xué)校普通配套住宅公交體系區(qū)域標(biāo)識(shí)體系階段起步期成熟期發(fā)展期城市位置自給自足較小承擔(dān)區(qū)域功能行政中心或商務(wù)中心形成星級(jí)酒店和寫字樓藝術(shù)館、美術(shù)館大型綜合性商業(yè)特色商業(yè)街各式公寓、小戶型承擔(dān)區(qū)域功能或城市功能拉動(dòng)地價(jià)關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)商業(yè)配套環(huán)境帶動(dòng)陌生區(qū)，認(rèn)知度低城市新的中心本區(qū)域中心，全市開始有認(rèn)知對(duì)城市貢獻(xiàn)軟件園一期軟件園二期完善善相相關(guān)關(guān)配配套套，，是是提提升升軟軟件件園園一一期期區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值的的關(guān)關(guān)鍵鍵發(fā)發(fā)力力點(diǎn)點(diǎn)如何何按按成成熟熟經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)開開始始啟啟動(dòng)動(dòng)，，則則是是軟軟件件園園二二期期成成功功的的核核心心點(diǎn)點(diǎn)不同同產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園可可以以有有不不同同的的啟啟動(dòng)動(dòng)模模式式，，但但最最終終都都將將歷歷經(jīng)經(jīng)右右表表的的三三個(gè)個(gè)階階段段對(duì)于于一一個(gè)個(gè)成成熟熟的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園，，其其最最終終必必然然會(huì)會(huì)成成為為城城市市中中心心，，承承擔(dān)擔(dān)城城市市功功能能25產(chǎn)業(yè)業(yè)園園發(fā)發(fā)展展成成熟熟后后區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值的的最最終終表表現(xiàn)現(xiàn)形形式式————土地地價(jià)價(jià)值值的的提提升升商業(yè)土地價(jià)值產(chǎn)業(yè)環(huán)境123要想想繼繼續(xù)續(xù)提提升升區(qū)區(qū)域域的的價(jià)價(jià)值值，，需需要要對(duì)對(duì)商商業(yè)業(yè)補(bǔ)補(bǔ)缺缺，，對(duì)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)和和環(huán)環(huán)境境進(jìn)進(jìn)一一步步挖挖掘掘大連軟件園一期？產(chǎn)業(yè)業(yè)、、環(huán)環(huán)境境和和商商業(yè)業(yè)在在不不同同階階段段為為主主導(dǎo)導(dǎo)對(duì)對(duì)土土地地價(jià)價(jià)值值產(chǎn)產(chǎn)生生作作用用產(chǎn)業(yè)業(yè)的的良良好好規(guī)規(guī)劃劃會(huì)會(huì)對(duì)對(duì)環(huán)環(huán)境境有有提提升升作作用用，，同同時(shí)時(shí)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)帶帶來來的的人人口口增增加加會(huì)會(huì)對(duì)對(duì)商商業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)生生需需求求環(huán)境境和和商商業(yè)業(yè)的的完完善善同同時(shí)時(shí)也也會(huì)會(huì)帶帶動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的進(jìn)進(jìn)一一步步發(fā)發(fā)展展和和升升級(jí)級(jí)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)域域成成熟熟的的最最終終表表現(xiàn)現(xiàn)是是產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)、、環(huán)環(huán)境境和和商商業(yè)業(yè)的的完完美美結(jié)結(jié)合合大連連軟軟件件園園一一期期目目前前支支撐撐區(qū)區(qū)域域土土地地價(jià)價(jià)值值的的主主要要是是產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，其其次次是是環(huán)環(huán)境境，，缺缺乏乏商商業(yè)業(yè)配配套套對(duì)對(duì)地地價(jià)價(jià)的的支支持持成功功產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值模模型型26不同同產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)域域的的發(fā)發(fā)展展模模式式分分析析————軟軟件件園園最最核核心心的的價(jià)價(jià)值值表表現(xiàn)現(xiàn)是是軟軟件件產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)環(huán)境境環(huán)境境產(chǎn)業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)環(huán)境境補(bǔ)充充促進(jìn)進(jìn)增加加促進(jìn)進(jìn)商業(yè)業(yè)為為主主導(dǎo)導(dǎo)商業(yè)土地價(jià)值產(chǎn)業(yè)環(huán)境環(huán)境境為為主主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)為為主主導(dǎo)導(dǎo)不同同區(qū)區(qū)域域都都有有其其核核心心的的區(qū)區(qū)域域?qū)賹傩孕裕?，其其他他屬屬性性都都是是依依托托于于核核心心屬屬性性而而產(chǎn)產(chǎn)生生的的，，而而且且要要服服務(wù)務(wù)于于核核心心屬屬性性決定定區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值和和地地價(jià)價(jià)基基準(zhǔn)準(zhǔn)水水平平的的最最主主要要因因素素是是區(qū)區(qū)域域的的核核心心屬屬性性、、其其次次才才是是另另兩兩個(gè)個(gè)屬屬性性，，后后者者對(duì)對(duì)區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值起起提提升升作作用用大連連軟軟件件園園的的核核心心屬屬性性是是軟軟件件業(yè)業(yè)，，它它決決定定了了區(qū)區(qū)域域的的核核心心價(jià)價(jià)值值環(huán)境境屬屬性性已已經(jīng)經(jīng)對(duì)對(duì)區(qū)區(qū)域域產(chǎn)產(chǎn)生生價(jià)價(jià)值值，，商商業(yè)業(yè)的的貢貢獻(xiàn)獻(xiàn)還還沒沒有有發(fā)發(fā)揮揮出出來來繼續(xù)續(xù)挖挖掘掘環(huán)環(huán)境境對(duì)對(duì)軟軟件件園園區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值的的貢貢獻(xiàn)獻(xiàn)，，同同時(shí)時(shí)增增加加能能對(duì)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)有有貢貢獻(xiàn)獻(xiàn)的的商商業(yè)業(yè)配配套套，，讓讓環(huán)環(huán)境境和和商商業(yè)業(yè)一一起起服服務(wù)務(wù)于于軟軟件件業(yè)業(yè)27成熟熟產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值KPI體體系系－－－－軟軟件件園園一一期期區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值與與標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)有有相相應(yīng)應(yīng)差差距距，，需需要要進(jìn)進(jìn)行行區(qū)區(qū)域域整整合合區(qū)域域價(jià)價(jià)值值KPI大規(guī)規(guī)模模土土地地先天資源基礎(chǔ)設(shè)施先進(jìn)進(jìn)優(yōu)質(zhì)規(guī)劃商業(yè)環(huán)境產(chǎn)業(yè)支撐高知人群一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)區(qū)域環(huán)境自然資源人文資源路網(wǎng)、水電智能通訊設(shè)施施交通配套三級(jí)指標(biāo)山、水、湖、、海高校、教育不符合價(jià)值體系符合價(jià)值體系商業(yè)配套娛樂配套文教衛(wèi)商務(wù)配套百貨、超市、、購(gòu)物中心、、商業(yè)街、便便利店、餐飲飲街酒吧街、電影影院、運(yùn)動(dòng)館館、健身中心心等美術(shù)館、藝術(shù)術(shù)館、學(xué)校、、醫(yī)院等星級(jí)酒店、酒酒店式公寓、、寫字樓、企企業(yè)會(huì)所等標(biāo)識(shí)系統(tǒng)建筑外觀道路、邊界、、節(jié)點(diǎn)、標(biāo)志志建筑統(tǒng)一風(fēng)格、顏顏色綠化體系公園、廣場(chǎng)、、樹木、植被被價(jià)格標(biāo)桿部分符合價(jià)值體系28產(chǎn)業(yè)園區(qū)域價(jià)價(jià)值演變---區(qū)域價(jià)值值演變的關(guān)鍵鍵舉措是區(qū)域域性商業(yè)的完完善價(jià)值演變關(guān)鍵舉措適用條件最終作用市場(chǎng)表現(xiàn)承擔(dān)產(chǎn)業(yè)園功能自給性商業(yè)區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)小不在城市拓展帶上封閉式、自我發(fā)展式產(chǎn)業(yè)園區(qū)域成熟度和知名度低土地價(jià)值不高承擔(dān)區(qū)域功能設(shè)置區(qū)域性商業(yè)區(qū)域缺乏公共中心和商業(yè)商業(yè)有特色成為區(qū)域性活動(dòng)中心區(qū)域成熟度和知名度提高區(qū)域價(jià)值較高承擔(dān)城市功能設(shè)置城市級(jí)商業(yè)和商務(wù)設(shè)施城市規(guī)劃中的中心城市拓展的新中心成為城市CBD成為市級(jí)行政中心區(qū)域成熟度和知名度最高區(qū)域價(jià)值最高區(qū)域價(jià)值演變的關(guān)鍵舉措是商業(yè)配套的設(shè)置商業(yè)的級(jí)次和業(yè)態(tài)由區(qū)域未來的發(fā)展規(guī)劃決定商業(yè)的完善程度決定著區(qū)域的成熟度和價(jià)值高低產(chǎn)業(yè)園區(qū)域價(jià)價(jià)值演變模式式區(qū)域周邊存在在小型區(qū)域中中心區(qū)域周邊有特特色商業(yè)軟件園一期軟件園二期城市西拓的發(fā)發(fā)展帶剛啟動(dòng)，周邊邊缺乏公共中中心和商業(yè)產(chǎn)業(yè)園功能向區(qū)域功能轉(zhuǎn)化未來將承擔(dān)相關(guān)區(qū)域功能區(qū)域性商業(yè)區(qū)域性商業(yè)29成功產(chǎn)業(yè)園的的開發(fā)模式－－－軟件園一一期將從區(qū)域域整合提升區(qū)區(qū)域價(jià)值，二二期以高起點(diǎn)點(diǎn)啟動(dòng)實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)值類型開發(fā)模式案例適用條件本項(xiàng)目的適用性新產(chǎn)業(yè)區(qū)高起點(diǎn)啟動(dòng)蘇州工業(yè)園上海安亭新鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)區(qū)處于起步期強(qiáng)有力的執(zhí)行能力良好的規(guī)劃水平新穎或強(qiáng)勢(shì)的啟動(dòng)主題強(qiáng)（軟件園二期）舊產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)域整合形成區(qū)域中心深圳華僑城產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)具有一定規(guī)模未來園區(qū)還有大量未開發(fā)土地整合主體資金實(shí)力和操作能力強(qiáng)區(qū)域已經(jīng)形成，但價(jià)值未達(dá)到最大較強(qiáng)（軟件園一期）自我完善形成城市中心西安西高新產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)具有一定規(guī)模產(chǎn)業(yè)園未來還能繼續(xù)擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)園的規(guī)模和配套已經(jīng)承擔(dān)城市功能產(chǎn)業(yè)園的環(huán)境和商業(yè)配套足以形成新城市中心弱土地基本開發(fā)結(jié)束規(guī)模較小近范圍內(nèi)面積無擴(kuò)充可能園區(qū)現(xiàn)有配套以滿足區(qū)域自用為主軟件園一期現(xiàn)狀軟件園二期現(xiàn)狀剛啟動(dòng)規(guī)模是一期5倍以上與一期距離10多公里30軟件園發(fā)展模模式研究的啟啟示－－軟件件園一、二期期的發(fā)展方向向軟件園二期起步期新模式：高起起點(diǎn)啟動(dòng)軟件園一期成熟期舊產(chǎn)業(yè)區(qū)：區(qū)區(qū)域整合最終實(shí)現(xiàn)區(qū)域域的高價(jià)值首要是要完善善商業(yè)對(duì)區(qū)域域價(jià)值的貢獻(xiàn)獻(xiàn)其次是繼續(xù)挖挖掘環(huán)境對(duì)區(qū)區(qū)域價(jià)值的貢貢獻(xiàn)環(huán)境和商業(yè)的的設(shè)置都要對(duì)對(duì)軟件園的形形象有提升31讓我們先進(jìn)入入本報(bào)告的第第一大部分軟件園一期的的區(qū)域價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)和三個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的初步定定位32報(bào)告框架產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模模式二期河口灣一期現(xiàn)狀反思思目標(biāo)及問題界界定資源案例競(jìng)爭(zhēng)客戶項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略略項(xiàng)目定位形象客戶產(chǎn)品價(jià)格一期發(fā)展戰(zhàn)略略學(xué)苑廣場(chǎng)(形形象)新城四、五期期(價(jià)格)案例借鑒形象客戶產(chǎn)品價(jià)格借鑒區(qū)域價(jià)值價(jià)格實(shí)現(xiàn)形象昭示33一期現(xiàn)狀反思思34軟件園一期區(qū)區(qū)域整合的思思考區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)格一期目標(biāo)區(qū)域價(jià)值提升升到與星海、、中山對(duì)等四、五期達(dá)到到7000元元平米區(qū)域整合的意意義區(qū)域整合的力力度區(qū)域價(jià)值與項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格關(guān)系系價(jià)格實(shí)現(xiàn)的突突破點(diǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格與區(qū)區(qū)域價(jià)值關(guān)系系形象樹立與區(qū)區(qū)域價(jià)值關(guān)系系形象樹立與項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格關(guān)系系學(xué)苑廣場(chǎng)樹立立軟件園形象象區(qū)域價(jià)值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)則項(xiàng)目?jī)r(jià)格格也得以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)？項(xiàng)目?jī)r(jià)格借助助區(qū)域的部分分價(jià)值得以實(shí)實(shí)現(xiàn)，同時(shí)價(jià)價(jià)格突破也提提升了區(qū)域的的價(jià)值？面臨的問題？35以區(qū)域價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)帶動(dòng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)格突破之之路是否行得得通？問題1區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)格并集是否成立立？區(qū)域價(jià)值提升升項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲漲36從成功案例看看區(qū)域全面整整合的意義———大量土土地開發(fā)和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張升級(jí)級(jí)的需要區(qū)域整合成功功案例整合的前提整合的結(jié)果整合的內(nèi)容（價(jià)值支撐點(diǎn)）整合的意義華僑城西區(qū)有大片未開發(fā)和待改造的土地位于南山和華強(qiáng)北兩個(gè)中心中間，缺乏區(qū)域中心旅游產(chǎn)業(yè)和環(huán)境已經(jīng)形成已發(fā)展近２０年，未來還有１０多年達(dá)到產(chǎn)業(yè)、環(huán)境和商業(yè)的完美結(jié)合土地價(jià)值成為全市最高的價(jià)值版塊成為華強(qiáng)北和南山之間的區(qū)域中心商業(yè)：星級(jí)酒店、沃爾瑪商業(yè)廣場(chǎng)、酒吧街、寫字樓、六星酒店、創(chuàng)意廠區(qū)、醫(yī)院等環(huán)境：環(huán)境：生態(tài)公園、美術(shù)館、藝術(shù)中心、玫瑰廣場(chǎng)產(chǎn)業(yè)：主題樂園、摩天輪本區(qū)域后期大規(guī)模住宅開發(fā)可直接共享區(qū)域價(jià)值在其他區(qū)域大規(guī)模低價(jià)拿地西高新高新產(chǎn)業(yè)形成，區(qū)域價(jià)值已經(jīng)顯現(xiàn)高新區(qū)二期有大規(guī)模土地可作為產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)之用已發(fā)展１０年，未來仍有１０年以上產(chǎn)業(yè)、商業(yè)成為區(qū)域價(jià)值的主體地價(jià)、房?jī)r(jià)均成為西安新的高價(jià)值區(qū)自成體系，成為西安新的區(qū)域中心產(chǎn)業(yè)：新的科技園商業(yè)：新的行政中心、政務(wù)中心、大型商業(yè)、高檔商業(yè)、星級(jí)酒店、公寓、寫字樓、國(guó)際學(xué)校、醫(yī)院等環(huán)境：廣場(chǎng)等區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)大的需要大量地產(chǎn)項(xiàng)目直接依托區(qū)域價(jià)值使本區(qū)域成為城市新的中心大量可開發(fā)的的土地和產(chǎn)業(yè)業(yè)升級(jí)擴(kuò)張是是區(qū)域全面整整合的意義整合之后的區(qū)區(qū)域價(jià)值提升升有承接性和和長(zhǎng)久性區(qū)域整合的重重心在商業(yè)配配套，其次是是環(huán)境，以及及兩者最終帶帶來的區(qū)域形形象的體現(xiàn)區(qū)域整合的意意義37本項(xiàng)目區(qū)域整整合的意義－－－區(qū)域全面整合合動(dòng)力不足，但優(yōu)質(zhì)物業(yè)業(yè)的存在使有有效整合成為為必要整合面臨的現(xiàn)現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)規(guī)?；颈境尚?，未來來產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移向向二期，且二二期距一期距距離10多公公里，承接性性弱2-3年內(nèi)僅僅剩現(xiàn)有四、、五期和學(xué)苑苑廣場(chǎng)，未來來無地開發(fā)一期已開發(fā)5年，未來可可開發(fā)時(shí)間少少于5年周邊5公里范范圍有三個(gè)商商業(yè)中心，一一期成為中心心的機(jī)會(huì)弱、、空間小區(qū)域產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張張、地產(chǎn)開發(fā)發(fā)后續(xù)乏力，，大規(guī)模整合合動(dòng)力不足樓名建筑面積樓名建筑面積樓名建筑面積樓名建筑面積1＃11057平米2＃23854平米3＃38544平米4-7＃13720平米8＃9093平米9＃41525平米10＃6720平米11＃9745平米小計(jì)大于154258萬平米租金約1.5-2.5元/月.平米附：在租寫字字樓面積軟件園一期在在租寫字樓超超過15萬平平米，該部分分物業(yè)屬股份份公司長(zhǎng)期持持有之優(yōu)質(zhì)物物業(yè)要保持優(yōu)質(zhì)物物業(yè)的保值增增值，則必須須進(jìn)行有效的的部分區(qū)域整整合整合面臨的現(xiàn)現(xiàn)狀38通過區(qū)域價(jià)值值的全面提升帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格格提升不適合軟件園一期的的現(xiàn)狀，但部部分有效整合合是必要的區(qū)域價(jià)值的內(nèi)涵商業(yè)：行政中心、商務(wù)中心、星級(jí)酒店、大型綜合商業(yè)、城市級(jí)商業(yè)、酒吧街、寫字樓、醫(yī)院、公寓、國(guó)際學(xué)校等環(huán)境：公園、美術(shù)館、藝術(shù)中心、廣場(chǎng)等產(chǎn)業(yè)：主題樂園、科技園、產(chǎn)業(yè)園等區(qū)域全面價(jià)值整合的難度區(qū)域全面整合投入太大一期缺乏可開發(fā)的土地缺乏大量地產(chǎn)項(xiàng)目共享區(qū)域價(jià)值產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大可能性弱剩余開發(fā)時(shí)間短區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)域價(jià)值與項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的并并集成立條件件不成熟區(qū)域部分有效整合的必要性超過15萬平米的優(yōu)質(zhì)物業(yè)39區(qū)域商務(wù)配套套和區(qū)域環(huán)境境的有效整合合是促使一期期寫字樓保值值增值的主要要發(fā)力點(diǎn)區(qū)域自然景觀觀山、海、湖等等自然景觀區(qū)域商務(wù)配套套商務(wù)居?。壕凭频昙熬频旯⑸虅?wù)休閑娛樂樂：高級(jí)咖啡啡吧、娛樂中中心、休閑會(huì)會(huì)所商務(wù)餐飲：高高級(jí)中餐廳、、西餐廳等區(qū)域環(huán)境公園等綠化系系統(tǒng)和標(biāo)識(shí)系系統(tǒng)等形成的的統(tǒng)一和高尚尚的形象影響寫字樓增增值的外部因因素軟件園一期現(xiàn)現(xiàn)狀山體景觀存在在，未來有生生態(tài)公園商務(wù)配套缺乏乏區(qū)域環(huán)境已產(chǎn)產(chǎn)生作用，但但整體形象不不統(tǒng)一區(qū)域商務(wù)配套套和區(qū)域環(huán)境境是影響軟件件園一期寫字字樓保值的核核心要素寫字樓保值增值區(qū)域商務(wù)配套套區(qū)域環(huán)境區(qū)域有效整合合40區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)格項(xiàng)目?jī)r(jià)格與區(qū)區(qū)域價(jià)值的關(guān)關(guān)系？二者如如何互相作用用？問題2交集是否成立立？成立的關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲漲區(qū)域價(jià)值提升升41項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的突破點(diǎn)區(qū)域環(huán)境學(xué)院氛圍產(chǎn)品品質(zhì)億達(dá)品牌軟件園消費(fèi)者對(duì)軟件件園項(xiàng)目的感感知高端價(jià)格實(shí)現(xiàn)現(xiàn)模式區(qū)域價(jià)值重新新定義強(qiáng)勢(shì)品牌借用用產(chǎn)品創(chuàng)新客戶細(xì)分營(yíng)銷模式現(xiàn)有項(xiàng)目?jī)r(jià)格格實(shí)現(xiàn)突破點(diǎn)點(diǎn)整合軟件園區(qū)區(qū)域價(jià)值整合高新區(qū)區(qū)區(qū)域價(jià)值利用億達(dá)品牌牌價(jià)值產(chǎn)品創(chuàng)新客戶細(xì)分項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)域價(jià)值42項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格實(shí)實(shí)現(xiàn)模模式分分析模式操作難度（投入度）價(jià)值貢獻(xiàn)度整合軟件園的價(jià)值整合高新區(qū)的價(jià)值億達(dá)品牌價(jià)值客戶細(xì)分產(chǎn)品創(chuàng)新模式分分析區(qū)域環(huán)環(huán)境：：以社社區(qū)規(guī)規(guī)劃、、社區(qū)區(qū)園林林營(yíng)造造安靜靜、生生態(tài)的的環(huán)境境區(qū)域配配套：：提高高形象象商務(wù)務(wù)性物物業(yè)、、完善善配套套的商商業(yè)設(shè)設(shè)施區(qū)域形形象：：邊界界標(biāo)識(shí)識(shí)、道道路體體系、、核心心節(jié)點(diǎn)點(diǎn)、標(biāo)標(biāo)志性性建筑筑區(qū)域客客戶：：學(xué)歷歷高、、收入入相對(duì)對(duì)高，，充分分挖掘掘各類類型客客戶軟件園園價(jià)值值整合合的內(nèi)內(nèi)容項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格區(qū)域價(jià)價(jià)值43項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格實(shí)實(shí)現(xiàn)的的關(guān)鍵鍵舉措措----借用用區(qū)域域整合合是手手段之之一區(qū)域環(huán)環(huán)境（（綠化化景觀觀和標(biāo)標(biāo)識(shí)系系統(tǒng)））及表表現(xiàn)出出的形形象區(qū)域配配套：：商務(wù)務(wù)配套套、商商業(yè)配配套區(qū)域內(nèi)內(nèi)高知知客戶戶整合區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值億達(dá)品品牌直接借借用項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新客戶細(xì)細(xì)分超越億億達(dá)、、現(xiàn)有有區(qū)域域或大大連的的新產(chǎn)產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)內(nèi)細(xì)分分區(qū)域外外擴(kuò)大大區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)格億達(dá)品品牌產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新客戶細(xì)細(xì)分區(qū)域環(huán)環(huán)境商務(wù)和和商業(yè)業(yè)配套套區(qū)域客客戶項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格區(qū)域價(jià)價(jià)值44本區(qū)域域的價(jià)價(jià)值分分析———存存在價(jià)價(jià)值認(rèn)認(rèn)知度度低，，價(jià)值值內(nèi)涵涵不清清晰的的問題題消費(fèi)者者在軟軟件園園購(gòu)房房?jī)r(jià)值值取向向市場(chǎng)對(duì)對(duì)軟件件園價(jià)價(jià)值認(rèn)認(rèn)知度度一般般，區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值的的內(nèi)涵涵認(rèn)知知較模模糊認(rèn)同度居住環(huán)境學(xué)院氛圍產(chǎn)品品質(zhì)億達(dá)品牌軟件園對(duì)軟件件園價(jià)價(jià)值感感知不不清晰晰將軟件件園與與學(xué)府府看成成一個(gè)個(gè)概念念認(rèn)為軟軟件園園與自自己的的實(shí)際際生活活關(guān)系系不大大區(qū)域界界定不不清楚楚市場(chǎng)對(duì)對(duì)軟件件園價(jià)價(jià)值的的內(nèi)涵涵認(rèn)識(shí)識(shí)：白領(lǐng)和和知識(shí)識(shí)分子子較多多，未未來鄰鄰居素素質(zhì)高高東財(cái)、、大工工高校校較多多，周周圍教教育環(huán)環(huán)境好好居住環(huán)環(huán)境清清靜，，未來來升值值潛力力大項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格區(qū)域價(jià)價(jià)值45軟件園園一期期區(qū)域域價(jià)值值現(xiàn)狀狀－－－商業(yè)業(yè)配套套弱、、區(qū)域域形象象不清清晰，，但環(huán)環(huán)境已已發(fā)揮揮作用用商業(yè)土地價(jià)值產(chǎn)業(yè)環(huán)境星海版版塊區(qū)域價(jià)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)：濱濱海、、廣場(chǎng)場(chǎng)區(qū)域形形象：：濱海海、環(huán)環(huán)境、、旅游游價(jià)值體體現(xiàn)：：房?jī)r(jià)價(jià)8000元／／平米米中山版版塊商業(yè)土地價(jià)值產(chǎn)業(yè)環(huán)境區(qū)域價(jià)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)：商商業(yè)、、商務(wù)務(wù)氛圍圍區(qū)域形形象：：商業(yè)業(yè)、商商務(wù)價(jià)值體體現(xiàn)：：房?jī)r(jià)價(jià)7000元／／平米米軟件園園一期期商業(yè)土地價(jià)值產(chǎn)業(yè)環(huán)境區(qū)域價(jià)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)：軟件園園、環(huán)環(huán)境區(qū)域形形象：：軟件園園(不不清晰晰)價(jià)值體體現(xiàn)：：房?jī)r(jià)價(jià)4000-5200元元/平平軟件產(chǎn)業(yè)對(duì)環(huán)境有利好？星海版塊中山版塊本區(qū)域產(chǎn)業(yè)、環(huán)境均與商業(yè)相關(guān)促進(jìn)環(huán)境的商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格區(qū)域價(jià)價(jià)值旅游廣場(chǎng)商務(wù)改造46軟件園園一期期區(qū)域域整合合的發(fā)發(fā)力點(diǎn)點(diǎn)———商商業(yè)、、形象象、環(huán)環(huán)境、、價(jià)格格標(biāo)桿桿商業(yè)土地價(jià)值產(chǎn)業(yè)環(huán)境軟件產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)對(duì)環(huán)境境有利利好價(jià)值構(gòu)構(gòu)成：：產(chǎn)業(yè)業(yè)為主主、其其次是是環(huán)境境與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)版塊塊差距距：商商業(yè)配配套弱弱、形形象弱弱區(qū)域整整合發(fā)發(fā)力點(diǎn)點(diǎn)：商商業(yè)、、形象象區(qū)域價(jià)價(jià)值整整合分分析模型分分析完善商商業(yè)，，明確確形象象，打打造環(huán)環(huán)境大連星星海版版塊初初期：：星海海國(guó)寶寶高價(jià)價(jià)確立立高端端價(jià)值值深圳農(nóng)農(nóng)科中中心初初期：：東海?；▓@園高價(jià)價(jià)標(biāo)明明區(qū)域域價(jià)值值深圳布布心版版塊：：佰仕仕達(dá)花花園高高價(jià)標(biāo)標(biāo)明區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值案例借借鑒以項(xiàng)目目高價(jià)價(jià)確立立區(qū)域域價(jià)值值區(qū)域價(jià)價(jià)值整整合方方向方向1：完完善相相關(guān)商商業(yè)配配套方向2：樹樹立鮮鮮明區(qū)區(qū)域形形象方向3：繼繼續(xù)打造區(qū)區(qū)域環(huán)境方向4：以以項(xiàng)目?jī)r(jià)格格突破，樹樹區(qū)域價(jià)格格標(biāo)桿商業(yè)土地價(jià)值產(chǎn)業(yè)環(huán)境軟件產(chǎn)業(yè)對(duì)對(duì)環(huán)境有利利好區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)格商業(yè)配套區(qū)域形象環(huán)境景觀價(jià)格標(biāo)桿項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)域價(jià)值47區(qū)域價(jià)值提提升與項(xiàng)目目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的關(guān)系借助區(qū)域價(jià)價(jià)值實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格突突破的目標(biāo)標(biāo)，同時(shí)項(xiàng)項(xiàng)目的高價(jià)價(jià)也提升了了區(qū)域的價(jià)價(jià)值商業(yè)商務(wù)配配套區(qū)域環(huán)境區(qū)域形象價(jià)格標(biāo)桿區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)格億達(dá)品牌產(chǎn)品創(chuàng)新客戶細(xì)分區(qū)域環(huán)境商務(wù)和商業(yè)業(yè)配套區(qū)域客戶商業(yè)配套區(qū)域形象區(qū)域環(huán)境價(jià)格標(biāo)桿48商業(yè)性配套套完善、環(huán)環(huán)境塑造、、形象樹立立、價(jià)格標(biāo)標(biāo)桿建立將將是軟件園園一期區(qū)域域價(jià)值與項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格突突破的核心心區(qū)域價(jià)值全全面提升帶帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格實(shí)現(xiàn)區(qū)域全面整整合難度大大，價(jià)值全全面提升動(dòng)動(dòng)力不足為促使寫字字樓保值，，區(qū)域有效效整合是必必需的商務(wù)配套區(qū)域環(huán)境區(qū)域形象區(qū)域價(jià)值提提升與項(xiàng)目目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)現(xiàn)相互作用用借助區(qū)域價(jià)價(jià)值實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格突突破的目標(biāo)標(biāo)同時(shí)項(xiàng)目的的高價(jià)也提提升了區(qū)域域的價(jià)值產(chǎn)業(yè)園發(fā)展展歷程和區(qū)區(qū)域價(jià)值演演變軟件園一期期商業(yè)配套套發(fā)展不成成熟商業(yè)配套完善完善完善商業(yè)配套區(qū)域形象區(qū)域環(huán)境價(jià)格標(biāo)桿商業(yè)配套、、區(qū)域形象象、區(qū)域環(huán)環(huán)境、價(jià)格格標(biāo)桿是整整合的發(fā)力力點(diǎn)49報(bào)告框架產(chǎn)業(yè)園發(fā)展展模式二期河口灣灣一期現(xiàn)狀反反思目標(biāo)及問題題界定資源案例競(jìng)爭(zhēng)客戶項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略項(xiàng)目定位形象客戶產(chǎn)品價(jià)格一期發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略學(xué)苑廣場(chǎng)(形象)新城四、五五期(價(jià)格格)案例借鑒形象客戶產(chǎn)品價(jià)格借鑒區(qū)域價(jià)值價(jià)格實(shí)現(xiàn)形象昭示50軟件園一期期發(fā)展戰(zhàn)略略一期發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略一期對(duì)二期期的借鑒51在確定一期期發(fā)展戰(zhàn)略略及一期對(duì)對(duì)二期的借借鑒時(shí)，讓讓我們?cè)偻ㄍㄟ^分析一一個(gè)成功進(jìn)進(jìn)行區(qū)域整整合的產(chǎn)業(yè)業(yè)園-------深圳華僑僑城（旅游游和工業(yè)區(qū)區(qū)）的整合合過程，來來看我們前前面提到要要整合的四四個(gè)方面（（商業(yè)配套套完善、區(qū)區(qū)域環(huán)境塑塑造、區(qū)域域形象樹立立和價(jià)格標(biāo)標(biāo)桿）的具具體實(shí)施措措施和開發(fā)發(fā)次序。52華僑城區(qū)域域價(jià)值發(fā)展展歷程－－－房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值的提升升得益于區(qū)區(qū)域價(jià)值的的整合住宅項(xiàng)目區(qū)域房?jī)r(jià)區(qū)域核心配配套1987---19911992---19951996---20002001---20042005以以后配套及住宅宅對(duì)區(qū)域的的貢獻(xiàn)西區(qū)旅游：歡樂谷二期威尼斯酒店漢唐大廈創(chuàng)意loft波托菲諾系列錦繡三期整合資源，提出旅游地產(chǎn)大概念，直接提升區(qū)域房?jī)r(jià)1000多元8000-9800元/平米概念整合：旅游地產(chǎn)旅游＋生態(tài)錦繡苑湖濱花園錦繡二期商業(yè)：沃爾瑪商業(yè)廣場(chǎng)食街、酒吧街保齡球館OCT生態(tài)廣場(chǎng)商業(yè)完善了區(qū)域配套，但未整合區(qū)域所有資源，并沒有對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)產(chǎn)生大幅貢獻(xiàn)房?jī)r(jià)低于6500元/平米大區(qū)域概念旅游+工業(yè)+住宅錦繡公寓海景花園桂花苑價(jià)值不高旅游和軟件：華廈藝術(shù)中心何香凝美術(shù)館歡樂谷一期世界之窗藝術(shù)設(shè)施充實(shí)了區(qū)域的軟性文化，奠定了區(qū)域的高基調(diào)，但區(qū)域未整合，未能給住宅帶來較大價(jià)值旅游區(qū)+工業(yè)區(qū)+住宅但區(qū)域未整合東區(qū)硬件：社區(qū)綠化主題樂園康佳廠區(qū)深圳灣酒店單純工業(yè)區(qū)、旅游區(qū)，住宅僅為普通配套普通多層住宅工業(yè)區(qū)+住宅區(qū)域概念中區(qū)配套：玫瑰廣場(chǎng)摩天輪六星級(jí)酒店………東區(qū)多層住宅改造未來將繼續(xù)推進(jìn)旅游地產(chǎn)概念，打造城市功能深圳第三軸線居住美譽(yù)度形成超過10000元/平米53華僑城區(qū)域域發(fā)展及整整合的啟示示----玫瑰廣場(chǎng)場(chǎng)和星級(jí)酒酒店的升級(jí)級(jí)成為一期期和二期的的連接帶12341256783541091區(qū)域配套1區(qū)域住宅1-4：一一期民俗村村、錦繡中中華、康佳佳、深圳灣灣酒店5-8：藝藝術(shù)中心、、何香凝、、歡樂谷一一期、世界界之窗9-10：：沃爾瑪商商業(yè)、食街街、酒吧街街、OCT廣場(chǎng)等11-14：歡樂谷谷二期、威威尼斯酒店店、漢唐大大廈、創(chuàng)意意loft15-16：玫瑰廣廣場(chǎng)、摩天天輪、六星星級(jí)酒店111213141-2：錦錦繡公寓、、海景花園園、桂花苑苑3-5：錦錦繡苑、湖湖濱花園、、錦繡二期期7-8：波波托菲諾、、錦繡三期期7615-16東區(qū)西區(qū)二期開發(fā)次序產(chǎn)業(yè)配套住宅配套住宅東區(qū)西區(qū)中區(qū)二期54華僑城區(qū)域域發(fā)展及整整合的啟示示－－配套套先行，地地產(chǎn)受益，，區(qū)域持續(xù)續(xù)升值區(qū)域整合（（軟性配套套）先于地地產(chǎn)項(xiàng)目的的開發(fā)，地地產(chǎn)項(xiàng)目成成為區(qū)域價(jià)價(jià)值整合的的直接受益益者無論區(qū)域內(nèi)內(nèi)做何種配配套建設(shè)和和開發(fā)多少少地產(chǎn)項(xiàng)目目，始終保保持區(qū)域““生態(tài)旅游游區(qū)”的總總體印象區(qū)域所有配配套的整合合是為帶來來地產(chǎn)項(xiàng)目目房?jī)r(jià)的直直接上漲旅游及相關(guān)關(guān)配套的建建設(shè)與住宅宅的開發(fā)相相間進(jìn)行，，目的是促促使區(qū)域整整體價(jià)值的的持續(xù)升值值、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目及相相關(guān)物業(yè)的的持續(xù)保值值和升值區(qū)域開發(fā)19年之后后開始了第第一輪的舊舊區(qū)改造和和二期新區(qū)區(qū)的開發(fā)第一輪第二輪第三輪第四輪開發(fā)頻次區(qū)域價(jià)值普通配套中檔住宅文化配套高中檔住宅升級(jí)配套高檔住宅再升級(jí)配套更高端住宅區(qū)域價(jià)值走走高房地產(chǎn)項(xiàng)目目樹立區(qū)域域價(jià)格標(biāo)桿桿，成為區(qū)區(qū)域高價(jià)值值的直接代代表55軟件園一期期所處階段段－－現(xiàn)仍仍處于“產(chǎn)產(chǎn)業(yè)+住宅宅”，缺乏乏提升區(qū)域域價(jià)值的軟軟性配套住宅區(qū)域形象區(qū)域核心物物業(yè)1998-20012001-20032004-區(qū)域房?jī)r(jià)配套創(chuàng)業(yè)中心1#樓、東軟信息學(xué)院軟件園科技大廈2#軟件園，郊區(qū)市場(chǎng)認(rèn)知度不強(qiáng)房?jī)r(jià)低知音園創(chuàng)業(yè)中心食堂2000-2200元/平米GE大廈3#國(guó)際創(chuàng)新發(fā)展中心4-7#學(xué)清園怡樂食餐廳上島咖啡社區(qū)商業(yè)（快客連鎖等）2200-3300元/平米軟件園，環(huán)境好周邊區(qū)域開始認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)較低國(guó)際軟件服務(wù)中心9#數(shù)碼廣場(chǎng)AB座。。。。國(guó)際新城國(guó)際新城麥子大王、齊味齋好又多超市美食廣場(chǎng)3300-5200--元/平米僅是軟件園，缺乏統(tǒng)一形象僅有產(chǎn)業(yè)知名度，居住美譽(yù)度不高大連軟件園園目前仍為為“產(chǎn)業(yè)+住宅”，，缺少商業(yè)業(yè)、文化等等配套，而而后者是提提升區(qū)域價(jià)價(jià)值的重要要因素處于華僑城城的“工業(yè)業(yè)區(qū)+住宅宅”的階段段上不同階段配配套的設(shè)置置只是互補(bǔ)補(bǔ)，但沒有有功能上的的升級(jí)區(qū)域面臨完完善配套和和概念整合合問題區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)缺乏價(jià)格格標(biāo)桿，區(qū)區(qū)域高價(jià)值值還沒有代代表元素56由前面分析析，軟件園園一期區(qū)域域整合面臨臨一個(gè)復(fù)雜雜的體系？？區(qū)域價(jià)值KPI大規(guī)模土地地先天資源基礎(chǔ)設(shè)施先先進(jìn)優(yōu)質(zhì)規(guī)劃商業(yè)環(huán)境產(chǎn)業(yè)支撐高知人群一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)區(qū)域環(huán)境商業(yè)配套娛樂配套文教衛(wèi)商務(wù)配套三級(jí)指標(biāo)百貨、超市市、購(gòu)物中中心、商業(yè)業(yè)街、便利利店、餐飲飲街酒吧街、電電影院、運(yùn)運(yùn)動(dòng)館、健健身中心等等美術(shù)館、藝藝術(shù)館、學(xué)學(xué)校、醫(yī)院院等星級(jí)酒店、、酒店式公公寓、寫字字樓、企業(yè)業(yè)會(huì)所等標(biāo)識(shí)系統(tǒng)建筑外觀道路、邊界界、節(jié)點(diǎn)、、標(biāo)志建筑筑統(tǒng)一風(fēng)格、、顏色綠化體系公園、廣場(chǎng)場(chǎng)、樹木、、植被以商業(yè)環(huán)境境和區(qū)域環(huán)環(huán)境為出發(fā)發(fā)點(diǎn)的區(qū)域域整合面對(duì)對(duì)的是一個(gè)個(gè)復(fù)雜的體體系，什么么是短期內(nèi)內(nèi)最有效的的整合措施施，整合的的主體又是是誰？?jī)r(jià)格標(biāo)桿57企業(yè)在軟件件園一期的的資源能力力盤點(diǎn)----億達(dá)集團(tuán)對(duì)對(duì)整個(gè)園區(qū)區(qū)的控制力力最全面軟件園開發(fā)公司軟件園股份公司億達(dá)集團(tuán)主要業(yè)務(wù)住宅項(xiàng)目開發(fā)已開發(fā)：知音園、學(xué)清園和國(guó)際新城三期辦公設(shè)備的建設(shè)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)軟件企業(yè)招商及維護(hù)與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的物業(yè)開發(fā)園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略制定主管開發(fā)公司和股份公司未來開發(fā)計(jì)劃國(guó)際公寓國(guó)際新城四、五期專家公寓A區(qū)公建學(xué)苑廣場(chǎng)軟件園區(qū)域價(jià)值的整體提升職責(zé)權(quán)限住宅（本體）住宅公建（學(xué)校、社區(qū)內(nèi)綠化和園林、商業(yè)、餐飲）公寓、寫字樓為企業(yè)服務(wù)的公共設(shè)施軟件園所有項(xiàng)目的計(jì)劃、審批及公共設(shè)施企業(yè)優(yōu)勢(shì)資金流動(dòng)能力強(qiáng)住宅（含公建）開發(fā)及營(yíng)銷固定資產(chǎn)多，流動(dòng)資金少定制化寫字樓開發(fā)招商及企業(yè)維護(hù)公共配套設(shè)施項(xiàng)目、資源的合理分配開發(fā)進(jìn)程的合理調(diào)配園區(qū)整體形象的控制58區(qū)域有效整整合（商業(yè)業(yè)環(huán)境和區(qū)區(qū)域環(huán)境））的評(píng)價(jià)體體系區(qū)域有效整整合評(píng)價(jià)體體系投入產(chǎn)出位置占地面積建設(shè)成本可售性新項(xiàng)目房?jī)r(jià)價(jià)新項(xiàng)目品牌牌舊物業(yè)升值值區(qū)域價(jià)值區(qū)域形象主體最大受益者者開發(fā)主體評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)體系各企業(yè)職責(zé)責(zé)權(quán)限企業(yè)現(xiàn)有品品牌軟件園開發(fā)發(fā)現(xiàn)狀配套的市場(chǎng)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度配套投入產(chǎn)產(chǎn)出一般規(guī)規(guī)律消費(fèi)者需求求市場(chǎng)感知整合的二個(gè)個(gè)層面商業(yè)中最弱弱，因此從從必要性商商業(yè)和提升升性商業(yè)兩兩方面入手手環(huán)境已部分分產(chǎn)生作用用，因此從從提升性環(huán)環(huán)境入手59商業(yè)環(huán)境整整合的實(shí)施施性分析-----以銷售相相對(duì)容易和和投入不高高的效益型型商業(yè)為主主類別項(xiàng)目投入可售性新項(xiàng)目舊物業(yè)軟件園區(qū)域最大受益企業(yè)開發(fā)主體選擇位置占地成本房?jī)r(jià)品牌保、升值升值形象商業(yè)配套百貨商店區(qū)域中心1-3萬平米總體較大，與檔次面積成正相關(guān)較難招租對(duì)住宅價(jià)格影響大提升一般保值易實(shí)現(xiàn)升值一般升值較大形象提升較快億達(dá)集團(tuán)億達(dá)集團(tuán)商業(yè)街、餐飲街中心其他0.2-2萬平米成本一般較易價(jià)格影響一般提升一般保值易，升值難一般形象有益億達(dá)、開發(fā)公司開發(fā)企業(yè)便利店無特殊性0.5平米以下成本低最易房?jī)r(jià)影響小無提升無作用無作用無作用開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)購(gòu)物中心區(qū)域中心3-10萬平米成本最大，與檔次面積成正相關(guān)最難招租價(jià)格影響最大提升快保值易實(shí)現(xiàn)升值較快升值最大形象提升最快億達(dá)集團(tuán)億達(dá)集團(tuán)大超市要求不高1-3萬平米成本一般一般招租品牌店影響大，其他弱品牌店快，其他一般品牌能保值其他影響小升值較大形象提升較快開發(fā)公司開發(fā)公司娛樂配套酒吧街無要求0.2-0.5平米小較易影響一般影響一般保值易升值較大形象提升快股份企業(yè)億達(dá)集團(tuán)億達(dá)集團(tuán)電影院無要求0.2-0.8平米成本大較難影響較小影響較小影響不大影響一般提升較小無特殊性億達(dá)集團(tuán)運(yùn)動(dòng)館、健身中心無要求1萬平米以下成本大最難有影響有影響一般影響一般提升較小無特殊性億達(dá)集團(tuán)以可售性和和投入為主主要衡量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，此處處從商業(yè)街街、餐飲街街、便利店店、大超市市和酒吧街街進(jìn)行有效效整合，來來彌補(bǔ)生活活性商業(yè)的的缺乏必要性商業(yè)業(yè)配套-----商業(yè)環(huán)境中中與滿足基基本生活強(qiáng)強(qiáng)烈相關(guān)需求必要性性可操作性60商業(yè)環(huán)境整整合的實(shí)施施性分析（（續(xù)）-----以以銷售相對(duì)對(duì)容易和投投入不高的的效益型商商務(wù)配套為為主類別項(xiàng)目投入可售性新項(xiàng)目舊物業(yè)軟件園區(qū)域最大受益企業(yè)開發(fā)主體選擇位置占地成本房?jī)r(jià)品牌保、升值升值形象文教衛(wèi)美術(shù)館、藝術(shù)館位置不限0.5-2萬平米成本較高不可售價(jià)格影響一般提升一般保值升值均易升值大形象提升最快億達(dá)集團(tuán)億達(dá)集團(tuán)學(xué)校位置不限2－5成本一般不可售聯(lián)建對(duì)住宅價(jià)格影響大提升大保值升值均易升值較大形象提升較快億達(dá)集團(tuán)開發(fā)公司億達(dá)集團(tuán)醫(yī)院位置不限0.2-2萬平米成本高不可售聯(lián)建房?jī)r(jià)影響小提升一般保值升值均易升值一般提升一般億達(dá)集團(tuán)億達(dá)集團(tuán)商務(wù)配套星級(jí)酒店門戶位置２-４萬平米成本最大，與檔次成正相關(guān)最難經(jīng)營(yíng)價(jià)格影響小提升小保值、升值一般星級(jí)高提升快星級(jí)高提升快億達(dá)集團(tuán)億達(dá)集團(tuán)寫字樓門戶位置2-5萬平米成本較高較易價(jià)格影響小提升小保值、升值一般檔次高提升大檔次高提升大股份公司股份公司公寓(酒店式、商務(wù))入口2-5萬平米成本一般最易影響一般影響一般一般一般一般股份公司開發(fā)公司股份公司開發(fā)公司企業(yè)會(huì)所無要求0.1-１萬平米成本較小難，服務(wù)式影響較小影響較小影響小影響小提升一般股份公司股份公司以可售性和和投入為主主要衡量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，此處處從寫字樓樓、公寓和和企業(yè)會(huì)所所進(jìn)行有效效整合，來來完善園區(qū)區(qū)商務(wù)性商商業(yè)的不足足提升性商業(yè)業(yè)配套------商業(yè)環(huán)環(huán)境中與提提升生活品品質(zhì)和園區(qū)區(qū)價(jià)值相關(guān)關(guān)需求迫切性性可操作性61區(qū)域環(huán)境整整合的實(shí)施施性分析-----以市場(chǎng)感感知最強(qiáng)而而投入較小小的綠化和和標(biāo)志系統(tǒng)統(tǒng)為主類別項(xiàng)目投入市場(chǎng)感知新項(xiàng)目舊物業(yè)軟件園區(qū)域最大受益企業(yè)開發(fā)主體選擇位置占地成本房?jī)r(jià)品牌保、升值升值形象綠化體系公園區(qū)域中心0.5-3萬平米成本較大較強(qiáng)對(duì)住宅影響較大提升一般保值升值易升值較大形象提升較快億達(dá)集團(tuán)億達(dá)集團(tuán)廣場(chǎng)中心、其他0.2-2萬平米成本較大較強(qiáng)對(duì)住宅影響較大提升一般保值升值易升值較大形象提升較快億達(dá)億達(dá)集團(tuán)樹木沿路、住宅區(qū)少成本較低最強(qiáng)房?jī)r(jià)影響最大提升較大保值易升值大提升最快億達(dá)億達(dá)集團(tuán)植被廣場(chǎng)、沿路少成本較低強(qiáng)價(jià)格影響較大提升一般保值易升值較大形象提升較快億達(dá)集團(tuán)億達(dá)集團(tuán)標(biāo)志系統(tǒng)道路(標(biāo)識(shí))沿路少成本低最強(qiáng)影響一般提升一般保值升值易升值最大形象提升最快億達(dá)億達(dá)集團(tuán)邊界軟件園國(guó)周少成本低最強(qiáng)影響一般提升一般保值升值易升值最大形象提升最快億達(dá)億達(dá)集團(tuán)節(jié)點(diǎn)中心入口較少由節(jié)點(diǎn)建筑決定強(qiáng)影響較小影響較小影響一般升值較大提升較大億達(dá)億達(dá)集團(tuán)標(biāo)志建筑中心、入口較少由建筑決定強(qiáng)影響較小影響較小影響一般升值較大提升較大億達(dá)億達(dá)集團(tuán)統(tǒng)一建筑無要求最低較強(qiáng)影響較小影響較小影響一般升值較大提升較大億達(dá)股份公司開發(fā)公司提升性環(huán)境境配套------區(qū)域環(huán)環(huán)境中與提提升生活品品質(zhì)和園區(qū)區(qū)價(jià)值相關(guān)關(guān)以市場(chǎng)感知知度和投入入為主要衡衡量標(biāo)準(zhǔn)，，此處從樹樹木、植被被、道路和和邊界進(jìn)行行區(qū)域環(huán)境境的進(jìn)一步步提升，來來提升區(qū)域域?qū)ν獾恼w形象環(huán)境現(xiàn)狀各項(xiàng)目相關(guān)關(guān)性62價(jià)格標(biāo)桿的的實(shí)施性分分析-----由現(xiàn)現(xiàn)有房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的開開發(fā)來完成成開發(fā)公司國(guó)際新城四四期：價(jià)格格達(dá)到7000-8000元元/平米國(guó)際新城五五期：價(jià)格格達(dá)到7000-8000元元/平米股份公司學(xué)苑廣場(chǎng)：：利潤(rùn)最大大化，有做做價(jià)格標(biāo)桿桿可能價(jià)格標(biāo)桿價(jià)格標(biāo)桿現(xiàn)有房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的開開發(fā)將完成成軟件園一一期價(jià)格標(biāo)標(biāo)桿的任務(wù)務(wù)63軟件園一期期區(qū)域有效效整合的結(jié)結(jié)論----各公司司完成職權(quán)權(quán)內(nèi)的整合合任務(wù)，樹樹立區(qū)域形形象區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)格開發(fā)公司億達(dá)集團(tuán)股份公司園區(qū)樹木園區(qū)植被園區(qū)道路園區(qū)邊界寫字樓公寓企業(yè)會(huì)所大型超市商業(yè)街餐飲街便利店公寓新城四期新城五期學(xué)苑廣場(chǎng)區(qū)域環(huán)境和形象區(qū)域商務(wù)配套區(qū)域商業(yè)配套價(jià)格標(biāo)桿整體樹立了軟件園一期鮮明的區(qū)域形象64項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)實(shí)現(xiàn)后軟件件園一期的的區(qū)域價(jià)值值體系先天資源高知人群區(qū)域價(jià)值KPI基礎(chǔ)設(shè)施先進(jìn)優(yōu)質(zhì)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)支撐區(qū)域整合前前區(qū)域整合后后區(qū)域價(jià)值KPI大規(guī)模土地地先天資源基礎(chǔ)設(shè)施先先進(jìn)優(yōu)質(zhì)規(guī)劃商業(yè)環(huán)境產(chǎn)業(yè)支撐高知人群區(qū)域環(huán)境價(jià)格標(biāo)桿商業(yè)環(huán)境區(qū)域環(huán)境價(jià)格標(biāo)桿優(yōu)質(zhì)物業(yè)65軟件園一期期發(fā)展戰(zhàn)略略借助軟件園園一期區(qū)域域整合的有有效手段、、結(jié)合產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新、億達(dá)達(dá)品牌和客客戶細(xì)分等等方式，實(shí)現(xiàn)軟件園園一期項(xiàng)目目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)現(xiàn)和形象樹樹立的首要要目標(biāo)，同時(shí)帶動(dòng)軟軟件園一期期區(qū)域價(jià)值值的提升，，并給軟件園園二期開發(fā)發(fā)提供示范范。區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)格學(xué)苑廣場(chǎng)：：形象、商商務(wù)配套、、價(jià)格標(biāo)桿桿國(guó)際新城四四期：價(jià)格格標(biāo)桿、商商業(yè)配套、、形象國(guó)際新城五五期：價(jià)格格標(biāo)桿、商商業(yè)配套、、形象66區(qū)域整合的的實(shí)施策略略－－打造造大連城市市第三軸舉措1：建建立形象標(biāo)標(biāo)志通過新城四四、五期和和學(xué)苑廣場(chǎng)場(chǎng)的建筑外外觀形成軟軟件園南北北兩大門戶戶建筑標(biāo)志志舉措2：建建立區(qū)域標(biāo)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)以軟件廣場(chǎng)場(chǎng)為中心，，打造以五五一路和數(shù)數(shù)碼路為軸軸線的軟件件特色的景景觀大道舉措3：打打造價(jià)格標(biāo)標(biāo)桿通過國(guó)際新新城四期和和學(xué)苑廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目形成成價(jià)格標(biāo)桿桿舉措4：完完善區(qū)域商商服配套國(guó)際新城四四期完善文文化配套，，五期完善善商業(yè)配套套，學(xué)苑廣廣場(chǎng)完善商商務(wù)配套舉措5：打打造區(qū)域美美譽(yù)度把軟件園納納入城市旅旅游體系，，打造一條條軟件產(chǎn)業(yè)業(yè)旅游線，，與城市軌軌道體系接接駁67軟件園一期期區(qū)域價(jià)值值對(duì)國(guó)際新新城四期的的要求－－－主要價(jià)格標(biāo)標(biāo)桿的作用用由前面對(duì)區(qū)區(qū)域價(jià)值及及項(xiàng)目開發(fā)發(fā)關(guān)系的分分析可知：：商業(yè)配套形象性建筑筑商務(wù)性物業(yè)業(yè)價(jià)格標(biāo)桿性性物業(yè)區(qū)域環(huán)境和和形象區(qū)域價(jià)值

項(xiàng)目?jī)r(jià)格對(duì)國(guó)際新城城四期而言言，從區(qū)域域整體角度度，需承擔(dān)擔(dān)的責(zé)任方方向?yàn)椋簢?guó)際新城四四期價(jià)格標(biāo)桿：：提升區(qū)域域價(jià)值商業(yè)配套：：完善區(qū)域域功能區(qū)域形象：：建筑風(fēng)格格統(tǒng)一68軟件園一期期區(qū)域價(jià)值值對(duì)國(guó)際新新城五期的的要求－－－承擔(dān)公寓、、形象、配配套及價(jià)格格標(biāo)桿的作作用由前面對(duì)區(qū)區(qū)域價(jià)值及及項(xiàng)目開發(fā)發(fā)關(guān)系的分分析可知：：區(qū)域價(jià)值

項(xiàng)目?jī)r(jià)格對(duì)國(guó)際新城城五期而言言，從區(qū)域域整體角度度，需承擔(dān)擔(dān)的責(zé)任方方向?yàn)椋簢?guó)際新城五五期區(qū)域形象：：建筑風(fēng)格格解決配套：：公寓或商商業(yè)價(jià)格標(biāo)桿商業(yè)配套形象性建筑筑商務(wù)性物業(yè)業(yè)價(jià)格標(biāo)桿性性物業(yè)區(qū)域環(huán)境和和形象69軟件園一期期區(qū)域價(jià)值值對(duì)學(xué)苑廣廣場(chǎng)的要求求－－主要是形象象標(biāo)桿的作作用由前面對(duì)區(qū)區(qū)域價(jià)值及及項(xiàng)目開發(fā)發(fā)關(guān)系的分分析可知：：區(qū)域價(jià)值

項(xiàng)目?jī)r(jià)格對(duì)學(xué)苑廣場(chǎng)場(chǎng)而言，從從區(qū)域整體體角度，可可能承擔(dān)的的責(zé)任方向向?yàn)椋簩W(xué)苑廣場(chǎng)形象標(biāo)桿，，提升區(qū)域域形象價(jià)格標(biāo)桿，，構(gòu)建高價(jià)價(jià)平臺(tái)商務(wù)配套，，寫字樓或或公寓商業(yè)配套形象性建筑筑商務(wù)性物業(yè)業(yè)價(jià)格標(biāo)桿性性物業(yè)區(qū)域環(huán)境和和形象70軟件園一期期各項(xiàng)目開開發(fā)和區(qū)域域整合后區(qū)區(qū)域的理想想狀態(tài)知音園學(xué)清園國(guó)際新城三期軟件園項(xiàng)目未開發(fā)發(fā)和區(qū)域未未整合項(xiàng)目開發(fā)后后和區(qū)域整整合后房?jī)r(jià)：2000-5000元元/平米，，區(qū)域整體體價(jià)格不統(tǒng)統(tǒng)一形象：項(xiàng)目目個(gè)性不鮮鮮明、外觀觀不統(tǒng)一區(qū)域：3平平方公里，，形象不統(tǒng)統(tǒng)一、不清清晰功能：不齊齊全，物業(yè)業(yè)單一城市認(rèn)知：：產(chǎn)業(yè)知名名度房?jī)r(jià)：7000-8000元元/平米，，界定區(qū)域域房?jī)r(jià)7000元/平米的檔檔次形象：兩入入口項(xiàng)目形形象鮮明、、界定區(qū)域域形象區(qū)域：范圍圍擴(kuò)大，形形象統(tǒng)一、、清晰功能：較齊齊全、物業(yè)業(yè)豐富城市認(rèn)知知：區(qū)域域美譽(yù)度度學(xué)苑廣場(chǎng)國(guó)際新城五期軟件園國(guó)際新城四期7500700071報(bào)告結(jié)束束，謝謝謝！72附件：產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園案案例分析析73西安高新新區(qū)----基基本情況況西高新老城區(qū)區(qū)位：位于西安安市西南南面必，，屬于新新開發(fā)區(qū)區(qū)交通：距老城區(qū)區(qū)10多多公里占地規(guī)模模：一期、二二期和二二期共34平方方公里，，未來還還繼續(xù)擴(kuò)擴(kuò)張園區(qū)性質(zhì)質(zhì)：以電子信信息、光光電一體體化和生生物制藥藥為主要要產(chǎn)業(yè)入園企業(yè)業(yè)：2003年達(dá)到到5000余家家，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收收入616億元元，全國(guó)國(guó)高新區(qū)區(qū)中排名名七。上上市公司司14家家，世界界500強(qiáng)企業(yè)業(yè)20余余家園內(nèi)職工工：至2003年園園內(nèi)有員員工20余萬人人，本科科以上約約40000人人周邊環(huán)境境：所在區(qū)域域?qū)儆谖魑靼哺咝Ｐ^(qū)，周周圍有西西工大、、西北大大學(xué)、西西安電子子科技大大學(xué)等22所高高校74西安高新新區(qū)----發(fā)發(fā)展歷程程1991--19941995-19971998-20012002-2004時(shí)間規(guī)模2.7平平方公里里4平方公公里22平方方公里30余平平方公里里關(guān)鍵舉措措標(biāo)志建筑筑基礎(chǔ)設(shè)施施高科大廈廈新紀(jì)元俱俱樂部西部電子子商城電子信息息大廈高科廣場(chǎng)場(chǎng)階段起步期快速發(fā)展展期成熟發(fā)展展期發(fā)展期配套簡(jiǎn)單配套套自發(fā)形成成依靠房地地產(chǎn)項(xiàng)目目自帶配配套地產(chǎn)企業(yè)業(yè)本地企業(yè)業(yè)中海、中中國(guó)廣廈廈、上海海綠地、、和黃房?jī)r(jià)簡(jiǎn)單配套套自發(fā)形成成本地企業(yè)業(yè)1800元/平平米2000-2700元元/平米米3000-3500元元/平米米行政中心心成立易初蓮花花、世紀(jì)紀(jì)金花等等大型商商業(yè)進(jìn)駐駐本地企業(yè)業(yè)75西安高新新區(qū)區(qū)域域價(jià)值的的核心支支撐點(diǎn)價(jià)值1：：大規(guī)模模的開發(fā)發(fā)量，是是高新區(qū)區(qū)最終成成為西安安高價(jià)值值區(qū)的前前提占地規(guī)模模企業(yè)數(shù)量量員工數(shù)量量住宅需求求配套需求求外來需求求全市高價(jià)價(jià)值區(qū)價(jià)值2：：良好的的空氣質(zhì)質(zhì)量和人人文環(huán)境境西高新少少工業(yè)，，空氣質(zhì)質(zhì)量?jī)?yōu)良良，居住住環(huán)境吸吸引了大大量區(qū)域域內(nèi)外置置業(yè)者緊鄰學(xué)府府區(qū)，濃濃厚的人人文氣氛氛也是吸吸引置業(yè)業(yè)者的主主要原因因價(jià)值3：：高新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大大和升級(jí)級(jí)帶來的的高收入入人群園區(qū)高新新企業(yè)數(shù)數(shù)量的不不斷增大大，人員員結(jié)構(gòu)的的高層次次和高收收入是高高新區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的有有力支撐撐價(jià)值4：：先進(jìn)、、現(xiàn)代和和智能化化的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施先進(jìn)的路路網(wǎng)、現(xiàn)現(xiàn)代化的的供水供供電和智智能化的的通訊設(shè)設(shè)施保證證了高新新區(qū)始終終不落伍伍高新區(qū)規(guī)規(guī)劃圖76西安高新新區(qū)區(qū)域域價(jià)值的的核心支支撐點(diǎn)價(jià)值5：：齊備、、優(yōu)質(zhì)和和領(lǐng)先的的配套中小學(xué)校校、雙語語國(guó)際學(xué)學(xué)校、高高新醫(yī)院院、星級(jí)級(jí)賓館易初蓮花花、世紀(jì)紀(jì)金花、、紫薇mall等高檔檔大型購(gòu)購(gòu)物中心心，俱樂樂部、健健身中心心、餐飲飲、娛樂樂等休閑閑場(chǎng)所廣場(chǎng)、公公園等公公共活動(dòng)動(dòng)空間價(jià)值6：：新行政政中心CBD的的建立，，使高新新區(qū)成為為西安新新的城市市中心2003年西安安行政中中心的建建立，標(biāo)標(biāo)志著高高新區(qū)開開始質(zhì)的的飛躍，，成為了了西安的的新城市市中心外地大牌牌開發(fā)商商的進(jìn)入入，更促促使高新新區(qū)成為為一個(gè)高高價(jià)值區(qū)區(qū)77蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)---基基本情況況區(qū)位：地處蘇州州城東金金雞湖畔畔，距上上海80公里；；占地規(guī)模模：規(guī)劃占地地70平平方公里里，其中中住宅用用地15平方公公里園區(qū)性質(zhì)質(zhì)：以電子信信息、生生物醫(yī)藥藥、新材材料等為為核心的的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)入園企業(yè)業(yè)：目前有52家世世界500強(qiáng)企企業(yè)入駐駐、園區(qū)區(qū)科技型型企業(yè)已已超過400家家園內(nèi)職工工：已有高目目前級(jí)專專業(yè)技術(shù)術(shù)人才超超２萬名名周邊環(huán)境境：西臨７平平方公