房地產(chǎn)某地產(chǎn)：價(jià)格模型重點(diǎn)參考資料

萬(wàn)科價(jià)格模型（廣州）價(jià)格制定與價(jià)格檢測(cè)定價(jià)的第一原則：最大程度的發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的真實(shí)價(jià)值，使產(chǎn)品價(jià)格與價(jià)值最大程度的接近。實(shí)現(xiàn)這一原則的數(shù)學(xué)原理：優(yōu)選法。目錄序：以前的定價(jià)方式一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理1、名詞解釋2、定價(jià)原理3、價(jià)格生成子模型4、價(jià)格檢測(cè)子模型二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版）——以藍(lán)山為例1、住宅價(jià)格模型的三大維度2、住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例3、對(duì)價(jià)格模型結(jié)果的修正三、萬(wàn)科價(jià)格模型（商業(yè)版）——以城花為例1、住宅價(jià)格模型的四大維度2、住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例3、對(duì)價(jià)格模型結(jié)果的修正四、萬(wàn)科價(jià)格模型的評(píng)價(jià)1、該模型的特點(diǎn)及優(yōu)劣2、進(jìn)一步需要思考的問(wèn)題序：以前的定價(jià)方式1、主要的前模型定價(jià)方式（1）基價(jià)－差價(jià)法1）確定基價(jià)2）總平面圖確定各棟間差價(jià)3）確定層差4）制定價(jià)格表5）銷售中檢驗(yàn)、反饋（2）基價(jià)－系數(shù)法1）確定基價(jià)2）總平面圖確定各棟間差價(jià)的系數(shù)3）基價(jià)與系數(shù)相乘，并縱橫比較4）確定層差5）制定價(jià)格表（3）混合法以上兩種方法的混合（4）其他方法：競(jìng)品價(jià)格綜合法、無(wú)差別定價(jià)法、一房一價(jià)法、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃反推法序論：前模型定價(jià)方式2、前模型定價(jià)方式的優(yōu)劣（1）優(yōu)點(diǎn)1）定價(jià)直接、明了2）運(yùn)用各專業(yè)口“焦點(diǎn)小組”，快速生成價(jià)格（2）缺點(diǎn)1）定價(jià)體系不系統(tǒng)；2）價(jià)格制定的隨意性較大；3）定價(jià)比較倚重于經(jīng)驗(yàn)判斷和主觀判斷；4）不知道什么時(shí)候賺錢、什么時(shí)候虧錢、能賺多少、會(huì)虧多少？往大里說(shuō)，就是影響公司對(duì)經(jīng)營(yíng)情況的預(yù)期和判斷；5）價(jià)格調(diào)整一定要等到銷售到一定程度、得到市場(chǎng)完全的反饋后才能進(jìn)行，且價(jià)格調(diào)整的隨意性更大（典型如“阿杜，來(lái)了條水魚”型），不利于調(diào)價(jià)的及時(shí)、準(zhǔn)確、科學(xué)；一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理1、名詞解釋（1）基價(jià)：該模型唯一的系統(tǒng)內(nèi)自變量；該基價(jià)一經(jīng)輸入模型，模型將自動(dòng)計(jì)算所有房源的原始價(jià)格；（2）原始價(jià)格：該模型的因變量，一般為該房源的按揭實(shí)收價(jià)；（3）維度：模型的主要計(jì)算依據(jù)，主要標(biāo)志不同房源之間的價(jià)格差異的百分比數(shù)；某一個(gè)維度的意義是：在其他所有條件都完全相等的情況下，僅就這一個(gè)維度而言，不同房源間的價(jià)格差異；（4）權(quán)重：標(biāo)志各個(gè)維度之間的不同的重要程度；所有維度的權(quán)重相加等于1；（5）綜合系數(shù)：維度和權(quán)重的疊加，標(biāo)志不同房源間的價(jià)格差異；（6）層差：樓層之間的差價(jià)；（7）調(diào)整因子：原始價(jià)格生成后，對(duì)模型處理過(guò)程的局部、個(gè)別調(diào)整，目的是對(duì)個(gè)別價(jià)格做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整；一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理2、定價(jià)原理設(shè)基價(jià)為P0，維度一為X1，維度二為X2……；維度一的權(quán)重為x1％，維度二的權(quán)重為x2％……；設(shè)層差矩陣為C；則房源n的價(jià)格

一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理3、價(jià)格生成子模型（1）維度矩陣的原理價(jià)格生成的第一步是對(duì)房源n的維度的確定；維度確定的基本原理是：1）影響房源n價(jià)格的主要因素的羅列；例如：景觀、日照、園林、是否靠山、是否靠湖、是否靠馬路、人流情況……2）各主要因素的分類；影響價(jià)格的因素通?？煞譃?～5大類，例如，對(duì)于住宅，通常的分類為：景觀、朝向、安靜度；3）各維度權(quán)重的確定；根據(jù)產(chǎn)品的特點(diǎn)和市場(chǎng)情況，對(duì)各維度的重要性作出判斷，例如，對(duì)于藍(lán)山而言，景觀、朝向、安靜度三者的權(quán)重依次為45％、35％、20％；但對(duì)于城市花園而言，權(quán)重依次為50％、35％、15％；因?yàn)槌鞘谢▓@是城市項(xiàng)目，而藍(lán)山是郊區(qū)項(xiàng)目，在大環(huán)境相對(duì)“安靜”的地方，客戶更在乎所購(gòu)買產(chǎn)品是否安靜；4）根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的產(chǎn)品細(xì)節(jié)、根據(jù)實(shí)際爬樓的情況，對(duì)維度和維度的權(quán)重進(jìn)行調(diào)整，并根據(jù)逐套房源的研究分析情況，確定各維度的分值；并確定層差；

一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理3、價(jià)格生成子模型（2）維度矩陣的示例單元樓層房號(hào)景觀系數(shù)45%朝向系數(shù)35%安靜度20%C14層101-0.04-0.040.08201-0.04-0.040.08301-0.04-0.040.08401-0.04-0.040.08102-0.08-0.040.08202-0.08-0.040.08302-0.08-0.040.08402-0.08-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08………………維度矩陣

X=維度矩陣是整個(gè)價(jià)格體系的核心；其數(shù)學(xué)依據(jù)是“優(yōu)選法”；優(yōu)選的結(jié)果是發(fā)現(xiàn)：哪些產(chǎn)品好、哪些產(chǎn)品更好，哪些產(chǎn)品相對(duì)較差；通過(guò)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品的強(qiáng)制排序、甚至對(duì)某個(gè)市場(chǎng)上的全部產(chǎn)品進(jìn)行強(qiáng)制排序，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的優(yōu)劣，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的真實(shí)價(jià)值，并通過(guò)價(jià)格模型將其體現(xiàn)在最終的定價(jià)中。-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08………………維度矩陣

X=45％35％20％權(quán)重

x=x1％X2％X3％==X1X2X3一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理3、價(jià)格生成子模型（3）權(quán)重疊加后的維度矩陣：綜合系數(shù)綜合系系數(shù)45％-0.04-0.04-0.04-0.04-0.08-0.08-0.08-0.08……×=-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034……=＋35％-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04……×＋20％0.080.080.080.080.080.080.080.08……×＋………一、萬(wàn)萬(wàn)科價(jià)價(jià)格模模型的的原理理3、價(jià)價(jià)格生生成子子模型型（3））權(quán)重重疊加加后的的維度度矩陣陣：綜綜合系系數(shù)一、萬(wàn)萬(wàn)科價(jià)價(jià)格模模型的的原理理3、價(jià)價(jià)格生生成子子模型型（4））價(jià)格格生成成-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034……設(shè)基基價(jià)為為P0則房源源n的的價(jià)格格＝P0×5,6605,7305,6905,8105,5535,6235,5835,703……=原始始價(jià)格格+C=-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034……＝P0×+355-170-130-200355-170-130-200……一、萬(wàn)萬(wàn)科價(jià)價(jià)格模模型的的原理理4、價(jià)價(jià)格檢檢驗(yàn)子子模型型價(jià)格檢檢驗(yàn)子子模型型是對(duì)對(duì)價(jià)格格生成成子模模型的的驗(yàn)算算；根根據(jù)驗(yàn)驗(yàn)算結(jié)結(jié)果，，將對(duì)對(duì)價(jià)格格生成成子模模型進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)整，，該調(diào)調(diào)整可可能會(huì)會(huì)歷經(jīng)經(jīng)幾輪輪方能能最終終定案案。（1））價(jià)格格檢驗(yàn)驗(yàn)的原原則以上原原始價(jià)價(jià)格生生成后后，是是否符符合我我們定定價(jià)的的原則則和初初衷呢呢？如如何檢檢驗(yàn)以以上定定價(jià)是是否合合理呢呢？有有以下下幾個(gè)個(gè)價(jià)格格檢驗(yàn)驗(yàn)的原原則：：1）均均價(jià)檢檢驗(yàn)：：檢驗(yàn)驗(yàn)以上上價(jià)格格生成成子模模型生生成的的Pn的均均價(jià)是是否滿滿足公公司經(jīng)經(jīng)營(yíng)計(jì)計(jì)劃的的要求求；2）棟棟均價(jià)價(jià)檢驗(yàn)驗(yàn)（產(chǎn)產(chǎn)品差差異檢檢驗(yàn)））：檢檢驗(yàn)各各棟的的均價(jià)價(jià)，并并比較較各棟棟之間間均價(jià)價(jià)差異異與產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)之之間的的差異異是否否吻合合？3）戶戶型均均價(jià)檢檢驗(yàn)：：檢驗(yàn)驗(yàn)各種種戶型型之間間的均均價(jià)差差異；；并根根據(jù)市市場(chǎng)情情況（（通常常是客客戶儲(chǔ)儲(chǔ)備情情況和和周邊邊競(jìng)品品戶型型供應(yīng)應(yīng)量和和價(jià)格格情況況）對(duì)對(duì)戶型型均價(jià)價(jià)作出出調(diào)整整（附附加調(diào)調(diào)整因因子））；4）最最高價(jià)價(jià)、最最低價(jià)價(jià)檢驗(yàn)驗(yàn)：對(duì)對(duì)價(jià)差差幅度度的檢檢驗(yàn)，，通常常同一一種住住宅類類產(chǎn)品品的最最高和和最低低價(jià)格格的價(jià)價(jià)差一一般不不超過(guò)過(guò)20％；；5）產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)個(gè)個(gè)別調(diào)調(diào)整：：例如如家庭庭娛樂(lè)樂(lè)室面面積、、地下下儲(chǔ)藏藏間（（無(wú)采采光））面積積、地地下采采光井井面積積或個(gè)個(gè)數(shù)、、花園園面積積、封封閉陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)及及不封封閉陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)個(gè)個(gè)數(shù)、、平屋屋頂（（即天天面））面積積、露露臺(tái)面面積、、結(jié)構(gòu)構(gòu)平臺(tái)臺(tái)面積積或個(gè)個(gè)數(shù)、、陽(yáng)光光室個(gè)個(gè)數(shù)，，等等。一、萬(wàn)萬(wàn)科價(jià)價(jià)格模模型的的原理理4、價(jià)價(jià)格檢檢驗(yàn)子子模型型（2））價(jià)格格檢驗(yàn)驗(yàn)的原原理設(shè)Sn為房房源n的面面積矩矩陣，，則均均價(jià)Pn×Sn棟均價(jià)價(jià)戶型均均價(jià)P＝∑1………nSnP棟1×S棟1P棟1＝∑1………棟1S棟1P戶型1×S戶型1P戶型1＝∑1………戶型型1S戶型1最高價(jià)價(jià)＝max（Pn）最低價(jià)價(jià)＝min（（Pn）一、萬(wàn)萬(wàn)科價(jià)價(jià)格模模型的的原理理4、價(jià)價(jià)格檢檢驗(yàn)子子模型型（3））價(jià)格格檢驗(yàn)驗(yàn)的示示例二、萬(wàn)萬(wàn)科價(jià)價(jià)格模模型（（住宅宅版））———以藍(lán)藍(lán)山為為例1、住住宅價(jià)價(jià)格模模型的的三大大維度度住宅的的三大大維度度一般般是：：景觀觀、安安靜度度、朝朝向；；雖然影影響居居住品品質(zhì)的的因素素很多多，但但歸類類后，，無(wú)外外乎以以上三三大類類；層差一一般不不作為為維度度之一一，因因?yàn)樵谠诒举|(zhì)質(zhì)上，，三大大維度度與基基價(jià)的的關(guān)系系是相相乘的的系數(shù)數(shù)關(guān)系系，而而層差差是相相加的的差價(jià)價(jià)數(shù)值值關(guān)系系。藍(lán)山的的三大大維度度如下下：二、萬(wàn)萬(wàn)科價(jià)價(jià)格模模型（（住宅宅版））———以藍(lán)藍(lán)山為為例2、住住宅價(jià)價(jià)格模模型的的操作作實(shí)例例（1））單元元編號(hào)號(hào)部門：：設(shè)計(jì)計(jì)部、、項(xiàng)目目事務(wù)務(wù)部、、營(yíng)銷銷部階段成成果：：編號(hào)號(hào)平面面圖（2））取得得住宅宅基本本數(shù)據(jù)據(jù)（包包括面面積、、附加加值等等）部門：：設(shè)計(jì)計(jì)部階段成成果：：基本本數(shù)據(jù)據(jù)表，，表內(nèi)內(nèi)包括括單元元、樓樓層、、房號(hào)號(hào)、套套內(nèi)面面積、、建筑筑面積積、戶戶型、、家庭庭娛樂(lè)樂(lè)室面面積、、地下下儲(chǔ)藏藏間（（無(wú)采采光））面積積、地地下采采光井井面積積或個(gè)個(gè)數(shù)、、花園園面積積、封封閉陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)及及不封封閉陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)個(gè)個(gè)數(shù)、、平屋屋頂（（即天天面））面積積、露露臺(tái)面面積、、結(jié)構(gòu)構(gòu)平臺(tái)臺(tái)面積積或個(gè)個(gè)數(shù)、、陽(yáng)光光室個(gè)個(gè)數(shù)等等。二、萬(wàn)萬(wàn)科價(jià)價(jià)格模模型（（住宅宅版））———以藍(lán)藍(lán)山為為例2、住住宅價(jià)價(jià)格模模型的的操作作實(shí)例例（3））實(shí)地地考察察（爬爬樓））（4））分析析影響響售價(jià)價(jià)的主主要維維度并并確定定各維維度的的權(quán)重重一般維維度包包括景景觀、、朝向向、安安靜度度、戶戶型等等，景景觀主主要考考慮園園林景景觀，，而小小區(qū)外外的特特殊景景觀可可在層層差上上體現(xiàn)現(xiàn)用百分分比確確定各各維度度的權(quán)權(quán)重（5））根據(jù)據(jù)該批批推貨貨的目目標(biāo)均均價(jià)和和價(jià)格格拉差差，確確定緯緯度的的分值值范圍圍維度的的分值值范圍圍以零零為中中值，，兩邊邊的絕絕對(duì)值值相等等，如如-0.2~0.2例：目目標(biāo)均均價(jià)6000元元/m2，，價(jià)格格拉差差約1200元元/m2，，則緯緯度的的分值值范圍圍可設(shè)設(shè)為-0.1~0.1（6））實(shí)地地考察察，將將各維維度分分成若若干等等級(jí)，，并確確定各各等級(jí)級(jí)相應(yīng)應(yīng)的分分值，，結(jié)合合平面面圖確確定各各棟的的緯度度分值值，制制作維維度平平面圖圖二、萬(wàn)萬(wàn)科價(jià)價(jià)格模模型（（住宅宅版））———以藍(lán)藍(lán)山為為例2、住住宅價(jià)價(jià)格模模型的的操作作實(shí)例例（7））生成成維度度矩陣陣-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08………………X=（8））確定定層差差標(biāo)準(zhǔn)樓樓層：：樓層層差公式價(jià)差4FP+3604003FP-40602FP-1001201FP-2200C=360-40-100-220二、萬(wàn)萬(wàn)科價(jià)價(jià)格模模型（（住宅宅版））———以藍(lán)藍(lán)山為為例2、住住宅價(jià)價(jià)格模模型的的操作作實(shí)例例（9））生成成原始始價(jià)格格-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034……則房源源n的的價(jià)格格＝P0×5,6605,7305,6905,8105,5535,6235,5835,703……+C=-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034……＝P0×+360-40-100-220360-40-100-220……二、萬(wàn)萬(wàn)科價(jià)價(jià)格模模型（（住宅宅版））———以藍(lán)藍(lán)山為為例2、住住宅價(jià)價(jià)格模模型的的操作作實(shí)例例（10）調(diào)調(diào)整因因子確確定（（附加加值和和策略略附加加）確定各各附加加值的的單價(jià)價(jià)，原原始單單價(jià)加加上附附加值值后得得出初初始評(píng)評(píng)估價(jià)價(jià)，各各類附附加值值的單單價(jià)可可參考考：花園：：1500~1700元元/m2家庭娛娛樂(lè)室室：1000~1500元/m2露臺(tái)：：800元元/m2平屋頂頂：1200~1500元/m2陽(yáng)光室室/地地下采采光井井/結(jié)結(jié)構(gòu)平平臺(tái)：：1000元/個(gè)此階段段并可可能對(duì)對(duì)個(gè)別別單位位獨(dú)立立附加加某個(gè)個(gè)系數(shù)數(shù)，對(duì)對(duì)該個(gè)個(gè)別單單位的的原始始價(jià)格格的生生成作作出干干預(yù)；；二、萬(wàn)萬(wàn)科價(jià)價(jià)格模模型（（住宅宅版））———以藍(lán)藍(lán)山為為例2、住住宅價(jià)價(jià)格模模型的的操作作實(shí)例例（11）價(jià)價(jià)格檢檢驗(yàn)子子模型型啟動(dòng)動(dòng)計(jì)算以以下指指標(biāo)：：Pn×Sn棟均價(jià)價(jià)戶型均均價(jià)P＝∑1………nSnP棟1×S棟1P棟1＝∑1………棟1S棟1P戶型1×S戶型1P戶型1＝∑1………戶型型1S戶型1最高價(jià)價(jià)＝max（Pn）最低價(jià)價(jià)＝min（（Pn）二、萬(wàn)萬(wàn)科價(jià)價(jià)格模模型（（住宅宅版））———以藍(lán)藍(lán)山為為例2、住住宅價(jià)價(jià)格模模型的的操作作實(shí)例例（11）價(jià)價(jià)格檢檢驗(yàn)子子模型型啟動(dòng)動(dòng)二、萬(wàn)萬(wàn)科價(jià)價(jià)格模模型（（住宅宅版））———以藍(lán)藍(lán)山為為例3、整整體流流程和和對(duì)模模型結(jié)結(jié)果的的修正正……價(jià)格檢檢驗(yàn)完完成均價(jià)是是否達(dá)達(dá)到要要求價(jià)格生生成完完成基價(jià)輸輸入是否模型制制定各維度度是否否合理理是調(diào)整因因子附附加生成價(jià)價(jià)格表表戶型均均價(jià)判判斷棟均價(jià)價(jià)判斷斷最高最最低價(jià)價(jià)判斷斷經(jīng)驗(yàn)判判斷……否各類附附加值值策略附附加三、萬(wàn)萬(wàn)科價(jià)價(jià)格模模型（（商業(yè)業(yè)版））———以城城市花花園城城市1道為為例1、商商業(yè)價(jià)價(jià)格模模型的的四大大維度度商業(yè)的的四大大維度度一般般是：：人流流、面面寬進(jìn)進(jìn)深比比、交交鋪標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、、面積積大小??；影響商商業(yè)價(jià)價(jià)值的的最重重要因因素是是人流流；面面寬進(jìn)進(jìn)深比比主要要影響響使用用的便便利性性；交交鋪標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)影影響業(yè)業(yè)態(tài)范范圍（（例如如，是是否可可做餐餐飲））；面面積大大小主主要針針對(duì)小小鋪，，因?yàn)闉樾′佷伒目偪們r(jià)低低，單單價(jià)承承受能能力較較高；；以上四四大維維度是是對(duì)樓樓層差差異、、景景觀差差異性性原則則、展展示示面差差異性性原則則、業(yè)業(yè)態(tài)差差異、、面積積差異異、開開間進(jìn)進(jìn)深比比、層層高差差異、、人流流差異異等的的分類類綜合合；單位人流（臨街面＋交通）55％面寬進(jìn)深比20％交鋪標(biāo)準(zhǔn)15％面積大小10％201-0.15-0.20.2-0.1202-0.250.250.2-0.1203-0.250.20.2-0.1204-0.250.20.2-0.1205-0.25-0.10.2-0.1206-0.150.250.2-0.1208-0.250.250.2-0.1三、萬(wàn)萬(wàn)科價(jià)價(jià)格模模型（（商業(yè)業(yè)版））———以城城市花花園城城市1道為為例2、商商業(yè)價(jià)價(jià)格模模型的的操作作實(shí)例例商業(yè)價(jià)價(jià)格模模型的的操作作過(guò)程程與住住宅基基本類類似，，此不不贅述述，基基本的的流程程如下下：（1））單元元編號(hào)號(hào)（2））取得得住宅宅基本本數(shù)據(jù)據(jù)（包包括面面積、、附加加值等等）（3））實(shí)地地考察察（爬爬樓））（4））分析析影響響售價(jià)價(jià)的主主要維維度并并確定定各維維度的的權(quán)重重（5））根據(jù)據(jù)該批批推貨貨的目目標(biāo)均均價(jià)和和價(jià)格格拉差差，確確定緯緯度的的分值值范圍圍（6））實(shí)地地考察察，將將各維維度分分成若若干等等級(jí)，，并確確定各各等級(jí)級(jí)相應(yīng)應(yīng)的分分值，，結(jié)合合平面面圖確確定各各棟的的緯度度分值值，制制作維維度平平面圖圖石化路0.5石化路-10.4風(fēng)情街+10.2風(fēng)情街0.1風(fēng)情街-10核心路0二樓－0.251:2~1:10.251:3~1:20.2或>1:11:4~1:30<1:4-0.2水電煙道煤氣0.2（二樓）水電齊備有排污0水電齊備無(wú)排污-0.1只有電-0.210～350.2535～80080以上-0.1（二樓）三、萬(wàn)萬(wàn)科價(jià)價(jià)格模模型（（商業(yè)業(yè)版））———以城城市花花園城城市1道為為例2、、商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)格格模模型型的的操操作作實(shí)實(shí)例例（7））生生成成維維度度矩矩陣陣-0.15-0.20.2-0.1-0.250.250.2-0.1-0.250.20.2-0.1-0.250.20.2-0.1-0.15-0.20.2-0.1-0.250.250.2-0.1-0.250.20.2-0.1-0.250.20.2-0.1……………………X=（8））確確定定層層差差商業(yè)的層層差與住住宅差異異較大，，一般是是：設(shè)一樓價(jià)價(jià)格為P1，則則二樓價(jià)格格P2＝P12三樓價(jià)格格P3＝P13三、萬(wàn)科科價(jià)格模模型（商商業(yè)版））——以以城市花花園城市市1道為為例2、商業(yè)業(yè)價(jià)格模模型的操操作實(shí)例例（9）生生成原始始價(jià)格設(shè)一樓基基價(jià)為P1；二二樓基價(jià)價(jià)為P2；三樓樓基價(jià)為為P3；；……則一樓房房源n的的價(jià)格（（無(wú)層差差矩陣C，因?yàn)闉閷硬钜岩呀?jīng)體現(xiàn)現(xiàn)在不同同樓層、、不同基基價(jià)中））Pn1＝P1×Y＝P1×Pn2＝P2×Y＝P2×以此類推推。（10））調(diào)整因因子確定定（附加加值和策策略附加加）此階段并并可能對(duì)對(duì)個(gè)別單單位獨(dú)立立附加某某個(gè)系數(shù)數(shù)，對(duì)該該個(gè)別單單位的原原始價(jià)格格的生成成作出干干預(yù)；一類旺角0.2二類旺角0.1一類雙層高0.5二類雙層高0.25三、萬(wàn)科科價(jià)格模模型（商商業(yè)版））——以以城市花花園城市市1道為為例2、商業(yè)業(yè)價(jià)格模模型的操操作實(shí)例例（11））價(jià)格檢檢驗(yàn)子模模型啟動(dòng)動(dòng)計(jì)算以下下指標(biāo)：：Pn×Sn樓層均價(jià)價(jià)不同類型型的商鋪鋪均價(jià)P＝∑1……nSnP樓層1×S樓層1P樓層1＝∑1……樓樓層1S樓層1P類型1×S類型1P類型1＝∑1……類類型1S類型1最高價(jià)＝＝max（（Pn）最低價(jià)＝＝min（（Pn）三、萬(wàn)科科價(jià)格模模型（商商業(yè)版））——以以城市花花園城市市1道為為例2、商業(yè)業(yè)價(jià)格模模型的操操作實(shí)例例（11））價(jià)格檢檢驗(yàn)子模模型啟動(dòng)動(dòng)三、萬(wàn)科科價(jià)格模模型（商商業(yè)版））——以以城市花花園城市市1道為為例2、商業(yè)業(yè)價(jià)格模模型的操操作實(shí)例例……價(jià)格檢驗(yàn)驗(yàn)完成均價(jià)是否否達(dá)到要要求價(jià)格生成成完成基價(jià)輸入入是否模型制定定各維度是是否合理理是調(diào)整因子子附加生成價(jià)格格表不同類型型均價(jià)判判斷樓層均價(jià)價(jià)判斷最高最低低價(jià)判斷斷經(jīng)驗(yàn)判斷斷……否各類附加加值策略附加加三、萬(wàn)科科價(jià)格模模型（商商業(yè)版））——以以城市花花園城市市1道為為例3、整體體流程和和對(duì)模型型結(jié)果的的修正1、該模模型的特特點(diǎn)及優(yōu)優(yōu)劣（1）簡(jiǎn)簡(jiǎn)單性：：該模型型將價(jià)格格制定中中的各類類因素抽抽象化、、數(shù)學(xué)化化，且通通過(guò)一個(gè)個(gè)自變量量的輸入入，生成成所有房房源的價(jià)價(jià)格；（2）科科學(xué)性：：該模型型將價(jià)格格制定中中影響價(jià)價(jià)格的各各類因素素均加以以考慮，，并考慮慮了主要要的特殊殊因素；；（3）易易用性：：例如：：調(diào)價(jià)只只需要變變動(dòng)自變變量………（4）系系統(tǒng)性：：這是最最重要的的一點(diǎn)，，通過(guò)對(duì)對(duì)定價(jià)各各類因素素的系統(tǒng)統(tǒng)化，避避免定價(jià)價(jià)的隨意意性；使用中需需要注意意：（1）新新盤新開開的首次次定價(jià)非非常重要要，需要要從市場(chǎng)場(chǎng)情況、、客戶心心理、產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)等方面面對(duì)維度度進(jìn)行精精心設(shè)置置；并可可能有一一個(gè)調(diào)整整和修正正的過(guò)程程；（2）對(duì)對(duì)Pn的個(gè)別修修正還是是必要的的；四、萬(wàn)科科價(jià)格模模型的評(píng)評(píng)價(jià)2、進(jìn)一一步需要要思考的的問(wèn)題（1）維維度的優(yōu)優(yōu)化：對(duì)對(duì)于不同同的產(chǎn)品品（高層層、小高高層、情情景洋房房、合院院情景洋洋房、疊疊T、TH、集集中商業(yè)業(yè)、小區(qū)區(qū)商業(yè)………）的的維度的的進(jìn)一步步優(yōu)化；；（2）不不同產(chǎn)品品之間的的價(jià)格平平衡；（3）產(chǎn)產(chǎn)品線與與價(jià)格的的“梯隊(duì)隊(duì)”問(wèn)題題；（4）如如何準(zhǔn)確確發(fā)現(xiàn)和和解讀市市場(chǎng)信號(hào)號(hào)？尤其其是作為為該城市市組團(tuán)內(nèi)內(nèi)的標(biāo)桿桿性項(xiàng)目目的時(shí)候候；四、萬(wàn)科科價(jià)格模模型的評(píng)評(píng)價(jià)謝謝！9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。03:00:1603:00:1603:001/5/20233:00:16AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2303:00:1603:00Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。03:00:1603:00:1603:00Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。1月-231月-2303:00:1603:00:16January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見青青山。。05一月20233:00:16上午03:00:161月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月233:00上午午1月-2303:00January5,202316、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2023/1/53:00:1603:00:1605January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。3:00:16上上午3:00上上午03:00:161月-239、沒(méi)有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒(méi)沒(méi)有有。。。。03:00:1603:00:1603:001/5/20233:00:16AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。1月-2303:00:1603:00Jan-2305-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對(duì)圓滿滿，留一一份不足足，可得得無(wú)限完完美。。。03:00:1603:00:1603:00Thursday,January5,202313、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。1月-231月-2303:00:1603:00:16January5,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人能