三線城市新區(qū)大盤開發(fā)模式介紹

二、三線城市新區(qū)大盤開發(fā)模式世聯(lián)研究理論[關(guān)鍵字]：關(guān)鍵字：新區(qū)、大盤[簡(jiǎn)介]：對(duì)二、三線城市新區(qū)大盤開發(fā)案例的開發(fā)背景、開發(fā)方向、產(chǎn)品理念、節(jié)奏控制等方面進(jìn)行深入研究分析，總結(jié)新區(qū)大盤開發(fā)與啟動(dòng)的模式與策略，對(duì)于其他類似城市、類似項(xiàng)目的客戶策略和開發(fā)策略有一定參考作用。2國(guó)內(nèi)二三線城市大盤案例研究為了借鑒成功經(jīng)驗(yàn)并啟發(fā)思路，我們從已研究的大量二、三線城市大盤開發(fā)案例中，選取城市發(fā)展階段略高于淮南或與之相仿的四個(gè)大盤項(xiàng)目：

濟(jì)寧楊柳國(guó)際新城淄博中潤(rùn)華僑城合肥綠城桂花苑合肥華潤(rùn)·瀾溪鎮(zhèn)對(duì)其開發(fā)背景、開發(fā)方向、現(xiàn)金流控制、產(chǎn)品理念、節(jié)奏控制等方面進(jìn)行深入研究分析其中前兩個(gè)項(xiàng)目主要是對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程起借鑒和啟發(fā)的作用；而對(duì)后兩個(gè)合肥項(xiàng)目主要是對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品和理念起借鑒和學(xué)習(xí)的作用3案例（一）——山東濟(jì)寧楊柳國(guó)際新城項(xiàng)目概況，10個(gè)月勁銷1500套房子的成功案例項(xiàng)目處于濟(jì)寧市高新區(qū)北側(cè)，距離市區(qū)中心區(qū)6公里區(qū)域陌生，周邊為近郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，生活配套極為不足2004年2月摘牌取得，綜合土地成本42萬(wàn)/畝項(xiàng)目需要安置原居民，安置面積20多萬(wàn)平方米占地：1220畝總建筑面積：100多萬(wàn)m2其中，代建回遷房：20多萬(wàn)m2代建市政公園：1500畝物業(yè)形態(tài)：多層、小高層、高層以及別墅項(xiàng)目開盤：2005年3月開發(fā)周期：預(yù)期4－5年城市發(fā)展方向往東，該地塊處于城市此發(fā)展方向上城市總體房地產(chǎn)發(fā)展看好，周邊有一定的企業(yè)廠礦資源支撐市場(chǎng)處于上升階段，缺少好的產(chǎn)品和有強(qiáng)大影響力的社區(qū)在地塊競(jìng)拍前，決策層基于如下因力爭(zhēng)獲取該地塊4對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的借鑒——大規(guī)模近郊樓盤開發(fā)的成功啟示項(xiàng)目產(chǎn)品組合上，主導(dǎo)開發(fā)多層住宅，輔以少量的疊加別墅為價(jià)值標(biāo)桿項(xiàng)目制訂了先占市場(chǎng)后盈利的指導(dǎo)思路，因而低價(jià)啟動(dòng)市場(chǎng)，盡早展現(xiàn)高素質(zhì)產(chǎn)品，同時(shí)，與市區(qū)項(xiàng)目形成價(jià)值差異回遷區(qū)的選擇上，很好的平衡了地塊資源現(xiàn)狀與未來(lái)不對(duì)等的問(wèn)題，同時(shí)對(duì)社區(qū)起到了圍合作用5楊柳國(guó)際新城項(xiàng)目啟動(dòng)策略——較高品質(zhì)的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品高調(diào)占位市場(chǎng)，吸引大量的市場(chǎng)客戶啟動(dòng)規(guī)模18萬(wàn)m2啟動(dòng)產(chǎn)品兩房、小三房、三房的經(jīng)濟(jì)型花園洋房疊加別墅啟動(dòng)價(jià)格以1600多元/m2的低價(jià)入市啟動(dòng)效應(yīng)在幾乎沒(méi)有展示的情況下，2005年3－12月，完成銷售1500套，均價(jià)提升200元/m2在市場(chǎng)上樹立良好的口碑選擇相對(duì)較差的區(qū)域，以較高品質(zhì)的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品低價(jià)入市，實(shí)現(xiàn)迅速銷售泛客戶層定位，以中低端客戶啟動(dòng)，解決前期顯性客戶不足的問(wèn)題以高品質(zhì)形象立市，前期樹立項(xiàng)目口碑，帶動(dòng)銷售啟動(dòng)策略回遷區(qū)啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)背景客戶定位的矛盾：項(xiàng)目沒(méi)有明顯的顯性客戶，客戶心理距離較遠(yuǎn)項(xiàng)目規(guī)模超大，開發(fā)商期望4－5年開發(fā)完成解決方案：泛客戶層的定位，鎖定城市中堅(jiān)階層，同時(shí)適時(shí)設(shè)計(jì)客戶梯隊(duì)，明確了“中低端客戶”啟動(dòng)策略；6案例（二）——淄博中潤(rùn)華僑城項(xiàng)目概況占地：1800畝總建筑面積：120萬(wàn)m2其中，居住組團(tuán)110萬(wàn)m2公用及商業(yè)建面10萬(wàn)m2會(huì)所2.5萬(wàn)m2雙語(yǔ)幼兒園4000m2雙語(yǔ)中小學(xué)3.2萬(wàn)m2項(xiàng)目位于淄博高新開發(fā)區(qū)內(nèi)，東起西五路，西臨世紀(jì)路，北依北外環(huán)路，南側(cè)有中潤(rùn)大道項(xiàng)目區(qū)位屬于城市新區(qū)，開發(fā)初期周邊配套不成熟容積率：1物業(yè)形態(tài)：多層、小高層、高層住宅以及高檔別墅等開發(fā)周期：分三期三年開發(fā)項(xiàng)目啟動(dòng)：2003年啟動(dòng)，2004年9月一期開盤客戶類型：80%自住，20%投資中潤(rùn)大道世紀(jì)路7主流產(chǎn)品低價(jià)入市，小步快跑，迅速銷售以高品質(zhì)形象立市，實(shí)現(xiàn)差異化適當(dāng)控制成本，主要投入在展示區(qū)，通過(guò)實(shí)景展示打造核心驅(qū)動(dòng)力產(chǎn)品創(chuàng)新、展示到位，給客戶實(shí)實(shí)在在的感受中潤(rùn)華僑城啟動(dòng)策略——主流產(chǎn)品低價(jià)入市，精心打造景觀展示，以高品質(zhì)形象實(shí)現(xiàn)差異化啟動(dòng)規(guī)模15萬(wàn)m2，分批推售，每次推售量不超過(guò)5萬(wàn)m2

啟動(dòng)產(chǎn)品多層+小高層主力戶型140、160、180m2三房，嘗試少量60、98m2兩房啟動(dòng)價(jià)格在市場(chǎng)預(yù)期3000元的背景下，以2500元/m2低價(jià)入市創(chuàng)新元素引入南方先進(jìn)戶型設(shè)計(jì)理念：圓弧狀主臥，八角窗等“大園林、大水景、大綠化”，在當(dāng)?shù)亻_創(chuàng)北方園林南方化啟動(dòng)策略啟動(dòng)背景2001年拿地，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)狀況較差，樓價(jià)1000多元/m2，增長(zhǎng)不明顯2003年市場(chǎng)大勢(shì)上漲，供應(yīng)量大、競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目正式啟動(dòng)，面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)2004年9月項(xiàng)目一期開盤8中潤(rùn)華僑城后續(xù)開發(fā)策略——二期逐漸推出社區(qū)配套設(shè)施，以高附加值促進(jìn)項(xiàng)目銷售二期價(jià)格2800元/m2二期配套3.6萬(wàn)m2的幼兒園到中學(xué)的一體化品牌學(xué)校部分社區(qū)商業(yè)街以綜合性購(gòu)物及大型超市為中心的大型一站式商業(yè)娛樂(lè)中心一期：景觀展示的打造二期：配套設(shè)施的建設(shè)開發(fā)期內(nèi)核心競(jìng)爭(zhēng)力的轉(zhuǎn)化9案例（三）——綠城·合肥桂花園項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位：合肥市高新區(qū)西南，東臨科學(xué)大道，北靠合肥市景觀大道黃山路，西連人工湖路，南接天湖路，與人工湖及合肥市區(qū)惟一的山脈大蜀山隔路相望總占地：約480畝總建筑面積：近41萬(wàn)m2容積率：1.22綠化率：42.3％物業(yè)形態(tài)：多層、小高層社區(qū)配套：中心會(huì)所、學(xué)校、幼兒園等項(xiàng)目啟動(dòng)：2002年5月28日項(xiàng)目開盤：2003年5月1日10展示策策略：：將主景景觀區(qū)區(qū)集中中在一一期，，先建建會(huì)所所后建建房，，并將將大蜀蜀山景景觀引引入社社區(qū)內(nèi)內(nèi)部，，提升升項(xiàng)目目形象象，保保證啟啟動(dòng)成成功；；分期策策略：：不急于于在前前期獲獲得較較高利利潤(rùn)，，逐步步提高高容積積率，，1期期、2期容容積率率分別別約為為1.1、、1.2。。綠城··合合肥肥桂花花園啟啟動(dòng)策策略———集集中展展示核核心景景觀區(qū)區(qū)，并并以主主流產(chǎn)產(chǎn)品入入市啟動(dòng)背景西側(cè)緊靠合肥大蜀山景觀區(qū)。綠城的品牌效應(yīng)在當(dāng)?shù)胤浅Ｃ黠@，并有部分江浙投資客追隨；距離市區(qū)較遠(yuǎn)，配套較為缺乏；項(xiàng)目2003年5月1日開盤，處于“非典”時(shí)期。啟動(dòng)規(guī)模11.7萬(wàn)m2

啟動(dòng)產(chǎn)品多層為主流，少量小高層；主力戶型為二房、三房，配以部分四房。啟動(dòng)價(jià)格2200元/m2，二期多層價(jià)格達(dá)4000元/m2。啟動(dòng)策策略：：21品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)、、優(yōu)質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品品、啟啟動(dòng)策策略的的正確確運(yùn)用用，使使綠城城桂花花園在在“非非典””時(shí)期期創(chuàng)造造了3天銷銷售近近400套套的合合肥樓樓市奇奇跡。。11綠城··合合肥肥桂花花園項(xiàng)項(xiàng)目核核心價(jià)價(jià)值項(xiàng)目核核心價(jià)價(jià)值：：產(chǎn)品品品質(zhì)以多層層，小小高層層為主主，營(yíng)營(yíng)造低低密度度、高高綠化化率的的高檔檔社區(qū)區(qū)；引進(jìn)綠綠城成成熟的的產(chǎn)品品風(fēng)格格，實(shí)實(shí)現(xiàn)與與本地地產(chǎn)品品的差差異化化。核心展展示6300平平米豪豪華會(huì)會(huì)所，，昭示示性強(qiáng)強(qiáng)，奠奠定大大盤氣氣勢(shì)，，底層層做售售樓處處，客客戶可可以感感受到到樓盤盤的品品質(zhì)與與氣度度；大規(guī)模模主景景觀體體現(xiàn)的的營(yíng)造造與展展示，，確立立項(xiàng)目目整體體高品品質(zhì)形形象。。完善配配套會(huì)所服服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目齊齊全，，包括括商務(wù)務(wù)中心心、醫(yī)醫(yī)療室室、健健身房房、大大堂吧吧、客客房、、茶吧吧、閱閱覽室室、小小型體體育場(chǎng)場(chǎng)、乒乒乓球球室、、跳操操室、、棋牌牌室、、桌球球室等等多種種服務(wù)務(wù)設(shè)施施；項(xiàng)目提提供包包括學(xué)學(xué)校，，幼兒兒園、、休閑閑娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施施等設(shè)設(shè)施，，以彌彌補(bǔ)區(qū)區(qū)域配配套不不足的的劣勢(shì)勢(shì)。本項(xiàng)目目秉承承并延延續(xù)了了綠城城集團(tuán)團(tuán)“以以人為為本””的開開發(fā)理理念12案例（（四））——合肥瀾瀾溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)項(xiàng)目目概況況項(xiàng)目區(qū)區(qū)位：：合肥肥市西西部，，蜀山山風(fēng)景景區(qū)香香樟大大道與與黃山山路交交匯處處，，大蜀蜀山腳腳下，，人工工湖畔畔總占地地：約約216.4畝畝總建筑筑面積積：20.2萬(wàn)萬(wàn)m2容積率率：1.4物業(yè)形形態(tài)：：寬景景花園園洋房房、小小高層層、高高層開發(fā)節(jié)節(jié)奏：：分兩兩期開開發(fā)項(xiàng)目開開盤：：2005年12月月3日日13項(xiàng)目整整體規(guī)規(guī)劃瀾溪借借鑒法法國(guó)Annecy，，以風(fēng)風(fēng)景融融合建建筑，，在社社區(qū)整整體規(guī)規(guī)劃中中最大大限度度保留留原始始生態(tài)態(tài)、地地形、、植物物，營(yíng)營(yíng)造合合肥蜀蜀山湖湖畔的的法式式小鎮(zhèn)鎮(zhèn)；開放性的小小區(qū)景觀系系統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)調(diào)小區(qū)內(nèi)部部景觀與周周邊城市景景觀系統(tǒng)的的融合與延延續(xù)；在社區(qū)中部部設(shè)置大面面積的開放放綠地作為為中央公園園，形成河河道——綠綠地——住住宅的空間間序列；住宅組團(tuán)錯(cuò)錯(cuò)開相隔，，環(huán)繞小區(qū)區(qū)中心景觀觀及步行景景觀軸，營(yíng)營(yíng)造高低錯(cuò)錯(cuò)落的建筑筑形態(tài)；立面形式注注重邏輯性性及品質(zhì)感感，建筑色色調(diào)以白色色為主，局局部配以灰灰色及原木木色，以體體現(xiàn)建筑與與周邊環(huán)境境的融合。。人工湖14啟動(dòng)區(qū)核心心展示項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)區(qū)推出九棟棟景觀洋房房；項(xiàng)目精心打打造展示區(qū)區(qū)，在湖畔畔營(yíng)建極具具特色的銷銷售中心，，同時(shí)充分分利用山湖湖景觀資源源。人工湖啟動(dòng)區(qū)展示區(qū)銷售中心人工湖樣板房15啟動(dòng)區(qū)樣板板房展示項(xiàng)目為啟動(dòng)動(dòng)區(qū)的寬景景花園洋房房設(shè)計(jì)兩套套樣板房；；寬景花園洋洋房產(chǎn)品每每戶均擁有有景觀陽(yáng)臺(tái)臺(tái)；底層業(yè)主擁?yè)碛兴郊一ɑ▓@和大面面積的下沉沉式陽(yáng)光地地下室；頂層業(yè)主擁?yè)碛形蓓敾ɑ▓@。16戶型展示空間設(shè)計(jì)尊尊重當(dāng)?shù)貧鈿夂蛱攸c(diǎn)及及居住習(xí)慣慣，重視自自然的采光光通風(fēng)與南南北向的空空氣對(duì)流；；戶型設(shè)計(jì)以以方正、實(shí)實(shí)用、合理理為原則，，力求最大大程度地利利于山湖景景觀資源；；通過(guò)超寬景景觀飄窗、、朝南景觀觀露臺(tái)、落落地觀景窗窗等實(shí)現(xiàn)戶內(nèi)外空間間與景致的的交融。寬景小高層層3房137m2寬景花園洋洋房3房134m2寬景花園洋洋房3房143m2寬景花園洋洋房3房135m217瀾溪鎮(zhèn)項(xiàng)目目核心價(jià)值值項(xiàng)目核心價(jià)價(jià)值：展示項(xiàng)目在昭示示性與進(jìn)入入性最佳處處打造啟動(dòng)動(dòng)區(qū)核心展展示區(qū)，最最大限度地地展現(xiàn)項(xiàng)目目的資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造造社區(qū)主題題意境與氛氛圍；通過(guò)樣板產(chǎn)產(chǎn)品展示區(qū)區(qū)的建造，，讓客戶親親身體驗(yàn)項(xiàng)項(xiàng)目的居住住品質(zhì)與模模式。產(chǎn)品提供目前市市場(chǎng)較為稀稀缺的寬景景洋房，通通過(guò)較高品品質(zhì)的產(chǎn)品品打動(dòng)目標(biāo)標(biāo)客戶；注重戶型觀觀景面的設(shè)設(shè)計(jì)，以最最大程度地地利用并融融合項(xiàng)目的的山湖景觀觀資源。項(xiàng)目目前均均價(jià)超過(guò)4500元元/m2，高于周