五匹狼的策劃小組之“市場調查”

愛“吃”才會贏五匹狼

策劃小組之“市場調查”

組長：鄒福珍

組員：王凱黃鼎

李忠貴周喜榮鄒福珍調查問卷的設計宏觀環(huán)境分析中觀環(huán)境分析微觀環(huán)境分析調查總體思路一、市場調查的目的。

1、為潛在的用戶畫像，描述他們的基本屬性和特征。2、潛在用戶對戶型、質量、面積、室內設計、外部環(huán)境、物業(yè)管理、會所、價格、位置等要素的要求及購買趨向。調查問卷的設計二、抽樣方法

１、配額抽樣２、隨機抽樣一、樣本筐。

拆前原地經營戶。近距離各類市場經營戶近距離（5km范圍）居民。附近街頭攔截。年齡在25-60之間

調查問卷的設計（２）二、配額抽樣筐

占地經營（75）各類專業(yè)市場（75）近距離居住（75）附近街頭攔截（75）1、占地經營和各類專業(yè)市場地毯式問卷訪2、近距離居民

按地塊和實地右手法則問卷訪問。

3、附近街頭攔截

在4-5個不同訪問點于不同的時段訪問具體調查準則探測性調查描述性調查因果性調查預測性調查調查方向控制性調查房地產市場需求房地產產品調查目標客戶特征，偏好調查消費行為調查調查內容誤差控制初步調查，按測試結果再對調查表作必須修改，得出正式調查表督導

調查督導1名，對訪員的工作進行指導、監(jiān)督和核實利用初步調查成果等，另加植入種子法政治要素社會要素經濟要素技術要素未來房地產市場趨勢法規(guī)政策政府關系環(huán)境保護人口統(tǒng)計收入分配消費結構生活方式GDP水平恩各爾系數(shù)可支配收入供求狀況新產品開發(fā)技術更新優(yōu)質產品率未來房地產市場趨勢宏觀分析之ＰＥＳＴ模型政策背景1.國土資源部與監(jiān)察部<8.31文件>內容：各地協(xié)議出讓土地中的歷史遺留問題必須在2004年8月31日前處理完畢，否則國家土地管理部門有權收回土地，納入國家土地儲備體系2.２００４年４月２５日，央行提高存款準備金率０.５個百分點；國務院根據中央會議精神下發(fā)通知，房地產開發(fā)項目（不含經濟適用房）資本金比例要由２０％提高35%到以上；經濟背背景2.國家家統(tǒng)統(tǒng)計計局局的的數(shù)數(shù)據據顯顯示示：：房屋屋銷銷售售量量及及價價格格同步步增增長長26.4%和和9.1％％，，土地地購購置置量量同比比增增幅幅下下跌跌51.％％；；4.截截止止8月月,全全國國商商品品房房均均價價2741,增增長長13.5%1。。糧糧油油價價格格大大幅幅上上漲漲，，通通貨貨膨膨脹脹抬抬頭頭。。2.股股票票市市場場低低靡靡,置置業(yè)業(yè)投投資資再再掀掀小小熱熱潮潮全國國房房地地產產市市場場走走勢勢預預測測3.中中低低擋擋房房具具有有較較大大發(fā)發(fā)展展空空間間1房房地地產產業(yè)業(yè)將將有有望望繼繼續(xù)續(xù)保保持持發(fā)發(fā)展展良良好好勢勢頭頭2.房房屋屋價價格格繼繼續(xù)續(xù)穩(wěn)穩(wěn)步步上上漲漲中觀觀市市場場分分析析——波波特特模模型型行業(yè)業(yè)競競爭爭者者現(xiàn)有有企企業(yè)業(yè)競競爭爭者者利益益相相關關者者(政政府府等等)供方方買方方替代代品品潛在在進進入入者者福州州市市房房地地產產特特點點表現(xiàn)現(xiàn)為為以以住住宅宅為為絕絕對對主主體體地地位位的的市市場場。。需求求拉拉動動因因素素是是福福州州市市房房地地產產市市場場發(fā)發(fā)展展的的主主要要源源動動力力休閑閑、、健健康康、、時時尚尚的的個個性性化化住住宅宅將將成成主主流流房價價上上漲漲階階梯梯效效應應明明顯顯漲漲幅幅居居全全國國平平均均線線以以下下.開發(fā)發(fā)商商盈盈利利狀狀況況良良好好,開開發(fā)發(fā)投投資資保保持持快快速速增增長長,流流動動資資金金狀狀況況改改善善,房房價價穩(wěn)穩(wěn)中中有有升升2003年年前前三三季季度度商商品品房房交交易易價價格格以以上上年年同同期期相相比比主要要競競爭爭對對手手分分析析一、、金山山碧碧水水二、、金山山明明星星三、、百合合苑苑四、、北京京金金山山五、、金山山明明珠珠六、、武夷夷明明珠珠七、、香江江明明珠珠樓盤盤基基本本信信息息(金金山山碧碧水水)樓盤盤名名稱稱：：金山山碧碧水水地區(qū)區(qū)：：倉山山區(qū)區(qū)板塊塊：：金山山板板塊塊開發(fā)發(fā)商商：：市房房地地產產經經營營總總公公司司建筑筑設設計計：：廈門門中中建建東東北北設設計計研研究究院院，，福州州規(guī)規(guī)劃劃設設計計研研究究院院銷售售價價格格：：多層層均均價價1800元元/平平方方米米規(guī)劃用途途：住宅樓盤地址址：倉山區(qū)金金山大道道西側銷售熱線線：23747111樓盤名稱稱：金山明星星地區(qū)區(qū)：倉山區(qū)板塊塊：金山板塊塊開發(fā)商商：福建興元元房地產產開發(fā)有有限公司司建筑設計計：福建建科科建筑設設計院銷售價格格：住宅均均價1900

元/平方米米規(guī)劃用途途：住宅樓盤地址址：金山大道道198號銷售熱線線：83856663主力戶型型：3房2廳廳2衛(wèi)1廚樓盤基本本信息(金山明明星)金山明星星建筑效效果圖樓盤基本本信息(百合苑苑)樓盤名稱稱：百合苑地區(qū)區(qū)：鼓樓區(qū)板塊塊：城北板塊塊開發(fā)商商：福州金茂茂房地產產開發(fā)有限限公司建筑設計計：福州市建建筑設計計院銷售價格格：均價1900

元/平方米米規(guī)劃用途途：商住樓樓盤地址址：暫無信息息銷售熱線線：87711366樓盤基本本信息(香江明明珠)樓盤名稱稱：香江明珠珠地區(qū)區(qū)：倉山區(qū)板塊塊：金山板塊塊開發(fā)商商：中庚企業(yè)業(yè)（竣建建房地產產）建筑設計計：暫無信息息銷售價格格：均價2500

元/平方米米規(guī)劃用途途：住宅樓盤地址址：金山大橋橋南岸西西北側銷售熱線線：83743555主力戶型型：圖4房3廳廳3衛(wèi)1廚相關結論論１、商品品房發(fā)展展結構不不平衡,中低擋房房供需缺缺乏２、近郊郊townhouse需求較較旺3、金山山版塊升升值空間間大相關結論論（續(xù)））４、價格格始終是是消費者者首考慮因因素５、金山山版塊對對中等階階層具有較大大吸引力力６、金山山版塊升升值空間間大住房面積積：現(xiàn)有有住房面面積的分分布呈現(xiàn)現(xiàn)中間大大的態(tài)勢勢，住房房面積較較大。70平方米以以上的占占大多數(shù)數(shù)。但是是從整體體來看，，需求面面積都有有所增長長，即比比現(xiàn)有的的住房面面積要大大得多。。住房戶型型結構：：從訪談談結果得得知居民民現(xiàn)居住住房戶型型以二室室一廳為為主，在在問“如如果您購購買住房房，會選選擇什么么樣的戶戶型？””大部分分居民首首選的是是三室一一廳和三三室兩廳廳，但是是要考慮慮經濟的的前提條條件下。。您打算什什么時候候買房子子：A．1年內7.69%B.1—3年內23.08%C.3—5年內15.38%D.5年年以后34.62%6、金山山在五四四北,鼓鼓山,金金山位置置購買戶型型的面積積在問到對對戶型面面積的選選擇時，，絕大多多數(shù)的被被訪者選選擇100～160平方米之之間的面面積，這這表明居居民主要要是為了了滿足居居住要求求。對購買住住房類型型的選擇擇THANKYOU9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。00:17:3500:17:3500:171/6/202312:17:35AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2300:17:3500:17Jan-2306-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。00:17:3500:17:3500:17Friday,January6,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2300:17:3500:17:35January6,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。06一月202312:17:35上午午00:17:351月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月2312:17上上午1月-2300:17January6,202316、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2023/1/60:17:3500:17:3506January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。12:17:35上上午午12:17上上午午00:17:351月月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功！！。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事情情努力了未未必有結果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。00:17:3500:17:3500:171/6/202312:17:35AM11、成功就就是日復復一日那那一點點點小小努努力的積積累。。。1月-2300:17:3500:17Jan-2306-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。00:17:3500:17:3500:17Friday,January6,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月-231月-2300:17:3500:17:35January6,202314、意意志志堅堅強強的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。06一一月月202312:17:35上上午午00:17:351月月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。一月月2312:17上上午午1月月-2300:17January6,202316、少年十五二二十時，步行行奪得胡馬騎騎。。2023/1/60:17:3500:17:3506January202317、空山新新雨后，，天氣晚晚來秋。。。12:17:35上上午12:17上上午00:17:351月-239、楊柳散和風風，青山澹吾吾慮。。1月-231月-23Friday,January6,202310、閱閱讀讀一一切切好好書書如如同同和和過過去去最最杰杰出出的的人人談談話話。。00:17:3500:17:3500:171/6/202312:17:35AM11、越是沒有本本領的就越加加自命不凡。。1月-2300:17:3500:17Jan-2306-Jan-2312、越越是是無無能能的的人人，，越越喜喜歡歡挑