城市主場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷策略總綱

【城市主場(chǎng)】營(yíng)銷總綱世聯(lián)地產(chǎn)2003.12超越競(jìng)爭(zhēng)我們的目標(biāo)●打造招商地產(chǎn)品牌物業(yè)，展示招商地產(chǎn)全新形象●發(fā)展商預(yù)期價(jià)格目標(biāo)——挑戰(zhàn)8000元/M2解題思路產(chǎn)品深度解析市場(chǎng)價(jià)值解讀解決方案項(xiàng)目基本情況戶型定位戶型分析結(jié)論體育館新一佳沃兒瑪好又多白沙嶺、園嶺生活區(qū)八卦嶺工業(yè)區(qū)城市主場(chǎng)交通便利生活便利公車站點(diǎn)經(jīng)典生活區(qū)、體育館、工業(yè)區(qū)的交匯點(diǎn)項(xiàng)目四至項(xiàng)目北八卦一路林蔭路公共綠化帶盛世鵬城總用地面積8520.90M2總建筑面積81755.65M2其中住宅面積62074.32M2商業(yè)面積2782.34M2住宅總套數(shù)1328容積率8.16覆蓋率45.43%停車位地下291，地上22土地使用年限70年項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目的立面立面形象公建化，持久性強(qiáng)示意圖項(xiàng)目的平面布局北

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各單元間統(tǒng)一而獨(dú)立，提供了多種自由組合的可能。●開揚(yáng)的電梯廳?！袼吐涞赝勾懊娣e?！褡呃乳L(zhǎng)而窄?！癫糠謶粜痛嬖趯?duì)視?！裰髁粜筒晒夂屯L(fēng)有所欠缺。戶均面積：46.49M2單套面積套數(shù)套數(shù)比面積面積比A戶型34-4014811.14%4353.708.67%B戶型44-46100875.90%45462.8073.63%C戶型61-6717212.95%10926.2617.70%合計(jì)1328套61742.78M2戶型定位以一房一廳和單房公寓為主面積適中，，總價(jià)低，，適宜投資資和過渡。。無(wú)廚房。增送凸窗面面積比例大大，性價(jià)比比高。項(xiàng)目的戶型型分析—A戶型建筑面積：：34.96M2使用面積：：27.20M2贈(zèng)送面積：：5.25M2調(diào)整實(shí)用率率：92%建筑面積：：34.37M2使用面積：：26.74M2贈(zèng)送面積：：5.70M2調(diào)整實(shí)用率率：94%●單元統(tǒng)一而而獨(dú)立，靈靈活性較大大，可自由由組合使用用。●面積較大，，置業(yè)門檻檻高。項(xiàng)目的戶型型分析三——B1戶戶型建筑面積：：44.87M2使用面積：：34.91M2贈(zèng)送面積：：6.00M2調(diào)整實(shí)用率率：88%+=另一戶單身公寓+=空間較完整整，便于利利用進(jìn)深尺度較較好，采光光和通風(fēng)較較好C1設(shè)有陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)玄觀，，送部分走走廊（？））贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)面面積，增加加附加值剪力墻使使空間的的靈活性性受到較較大影響響項(xiàng)目的戶戶型分析析四—C戶型型奇數(shù)層偶數(shù)層結(jié)論論八卦嶺臨主干道道交通便利利公建立面面車位比小小戶型彈性性大大空間送凸窗面面積總價(jià)門檻檻較高產(chǎn)品功能能導(dǎo)向模模糊有別于八八卦嶺傳傳統(tǒng)小戶戶型產(chǎn)品深度度解析市場(chǎng)價(jià)值值解讀解決方案案八卦嶺片片區(qū)分析析普通公寓寓市場(chǎng)分分析小戶型物物業(yè)增值值模式視角一我們屬于于八卦嶺嶺傳統(tǒng)物物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)嗎？鵬盛年華本項(xiàng)目盛世鵬城城意馨居翠馨居旭飛花園園鵬益花園園鵬盛花園鵬盛村宇航大廈待售在售已售政府規(guī)劃劃形成規(guī)規(guī)律的地地域分布布荔盛苑祥青苑深城公寓寓工業(yè)區(qū)片區(qū)樓盤盤分布圖圖1997—2003年年年均推推盤個(gè)數(shù)數(shù)少樓盤名稱推出時(shí)間占地面積總建面積總套數(shù)單房/一房一廳比例主力戶型均價(jià)備注旭飛花園1997.083636480000206685%21-457500帶裝修鵬益花園1997.11212171279391800多90%32-685000—意馨居1999.0472931600040170%30-545600—旭飛華天苑1999.01—63800198477%31-435500帶裝修荔盛苑2000.05844860000286577.62%25-526500—深城公寓2000.1047522874151894.40%24-555200帶裝修翠馨居2001.0275052015047683.93%34-566500帶裝修鵬盛年華2002.1183073491849483.87%37-606800帶裝修1997年—2003年，新新建住宅宅/公寓寓項(xiàng)目8個(gè)，年年均推盤盤1.3個(gè)，總總建面積積約431548M2，共提供供10604多多套住宅宅小戶型是是市場(chǎng)主主流產(chǎn)品品從近年在售的的項(xiàng)目看，小小戶型一直是是八卦嶺市場(chǎng)場(chǎng)的主流產(chǎn)品品，單房和一一房占市場(chǎng)供供應(yīng)量的80%以上八卦嶺片區(qū)價(jià)價(jià)格分析八卦嶺片區(qū)近近年來(lái)價(jià)格呈呈現(xiàn)溫和上升升趨勢(shì)，目前前價(jià)格仍在6500—6800元/m2之間，處于福福田、羅湖的的較低水平平均線：7100元/平平方米活躍的租賃市市場(chǎng)樓盤名稱交樓時(shí)間戶型面積租金年資產(chǎn)收益率入住率備注鵬盛年華2003單房、1*124-4335-406.18%-7.24%70%空房，管理費(fèi)另計(jì)旭飛花園2000單房、1*1躍式23-4530-314.80%-4.96%85%配家私中央空調(diào)、集中熱水翠鑫居2002單房、1*1、2*230-5635-406.83%-7.75%95%空房，管理費(fèi)另計(jì)無(wú)租無(wú)售意鑫居1999單房30367.71%90%配家私家電深城公寓2002.10單房、1*125-34327.38%60%空房，銷售率70%旭飛華天苑2000.04單房、1*131-4330-384.61%-5.84%85%全套家私貴約200元。鵬益花園1997.111*1、2*132-68256%80%空房八卦嶺住宅物物業(yè)的租賃市市場(chǎng)活躍，空空置率14%。租金范圍圍在25—40元/m2之間，近年開開發(fā)的住宅物物業(yè)租金集中中在33—40元/m2之間。住宅物業(yè)主要要分布于城市市快速路和城城市主干道沿沿線。市場(chǎng)供應(yīng)謹(jǐn)慎慎，同時(shí)期市市場(chǎng)供應(yīng)量低低。片區(qū)價(jià)格穩(wěn)中中有升，但與與仍處于福田田、羅湖的較較低水平。近年推出樓盤盤的均價(jià)在6500—6800元/M2之間。投資、過渡性性居住物業(yè)為為主，單房和和一房占市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量的80%以上上。近年住宅物業(yè)業(yè)品質(zhì)有較大大提升，中等等質(zhì)素的樓盤盤有一定的市場(chǎng)空間。。八卦嶺市場(chǎng)印印象八卦嶺客戶類類型用途選擇戶型人口特征（家庭結(jié)構(gòu)、年齡、職業(yè)、工作地點(diǎn)等）購(gòu)買行為特征過渡單房單身，20-30歲之間，普通白領(lǐng)，工作地點(diǎn)在八卦嶺或八卦嶺周圍的片區(qū)。經(jīng)濟(jì)能力差，價(jià)格和交通是首要的考慮因素。一房一廳，二房二廳較少單身或已婚，部分有3歲以下的子女，25-35歲之間，職業(yè)以白領(lǐng)、銀行、醫(yī)院、私營(yíng)企業(yè)主或其高管人員、自由職業(yè)者為主，工作地點(diǎn)在八卦嶺或八卦嶺周圍片區(qū)。經(jīng)濟(jì)能力一般，考慮因素較為綜合，價(jià)格是其決定購(gòu)買的主要因素之一。自用二房二廳為主，一房一廳少，單房極少已婚或獨(dú)身，28-40歲之間，以在八卦嶺及其附近工作的公務(wù)員、銀行、醫(yī)院、白領(lǐng)、私營(yíng)企業(yè)主或其高管人員、自由職業(yè)者為主，工作地點(diǎn)在八卦嶺或八卦嶺周圍的福田、羅湖地區(qū)。經(jīng)濟(jì)能力尚可，對(duì)八卦嶺有一定的認(rèn)同感。對(duì)居住環(huán)境有較高的要求，其次為價(jià)格和交通。八卦嶺客戶類類型用途選擇戶型人口特征購(gòu)買特征投資單房和一房一廳，二房二廳較少潮州客、八卦嶺的私營(yíng)企業(yè)主和公務(wù)員較多，港人較少重視價(jià)格、位置及發(fā)展前景；重視投資回報(bào)率；喜購(gòu)小面積的低層單位；對(duì)年限敏感。資料來(lái)源：2003年12月客戶訪訪談八卦嶺客戶印印象普通白領(lǐng)投資客戶價(jià)格、交通投資回報(bào)率、、價(jià)格價(jià)格是主流客客戶的共同敏敏感因素八卦嶺市場(chǎng)物業(yè)類型戶型功能價(jià)格客戶支撐建筑形象公寓居住/公寓住宅立面公建立面居住為主多功能彈性空空間8000(帶帶裝修)6500—6800（帶裝修）？八卦嶺及其周周圍片區(qū)的白白領(lǐng)為主戶型小戶型小戶型配套酒店式大堂、、泳池?zé)o特別配套本項(xiàng)目本項(xiàng)目與八卦卦嶺比較不支撐結(jié)論論八卦嶺片區(qū)市市場(chǎng)現(xiàn)有的客客戶資源難以以支撐項(xiàng)目的的預(yù)期價(jià)格。。本項(xiàng)目的形象象和整體質(zhì)素素已超出八卦卦嶺市場(chǎng)傳統(tǒng)統(tǒng)模式。視角二福田羅湖普通通公寓小戶型型市場(chǎng)分析2003福田田、羅湖普通通公寓項(xiàng)目分分布羅湖口岸、東東門華強(qiáng)北崗廈石廈中心區(qū)中心西區(qū)八卦嶺地鐵、商圈、、口岸★本項(xiàng)目蔡屋圍和我們距離最最接近的片區(qū)區(qū)：華強(qiáng)北、、蔡屋圍、東東門羅湖目前在售售普通公寓小小戶型掃描片區(qū)項(xiàng)目名稱位置建筑面積總套數(shù)主力戶型面積M2均價(jià)元/M2工程進(jìn)度推售時(shí)間銷售率蔡屋圍城市天地嘉賓111947218640-609000結(jié)構(gòu)17層2003.10認(rèn)籌爵士大廈嘉賓/和平86810793單房42-608500接近完工1999.1250%人民南朗鉅.御風(fēng)庭春風(fēng)/文錦33500666單房32

一房44-458000結(jié)構(gòu)10層2003.12認(rèn)籌云景豪園春風(fēng)/向西74376.5726559100現(xiàn)樓1999.1299%銀座金鉆嘉賓2079244037-718200現(xiàn)樓1999.1299%金色都匯春風(fēng)8315270369.348000接近完工2003.0395%錦上花沿河4959560348-597800接近完工2002.1095%羅湖金岸人民/沿河5882084158-708500接近完工2003.0390%東門嘉年華名苑曬布28346.8312一房45

二房677600接近完工2003.0375%繽紛時(shí)代東門中55589.8818單房23-26

一房35-427500封頂2003.1050%黃貝嶺金城華庭鳳凰路1053001656兩房49-647300現(xiàn)樓2002.1195%樂楊楓景黃貝路10500252單房23

一房35-426600封頂2003.0980%田貝陽(yáng)光天地田貝四路北5611176439-416700現(xiàn)樓2003.0542%筍崗深城公寓紅嶺/泥崗28741518單房25一房34-38二房51-545000現(xiàn)樓2000.1070%合計(jì)14781340.041076079008500-9000元/M27500-7600元/M27800-9100元/M26600-7300元/M25000元/M26700元/M2注：均價(jià)為毛毛坯房?jī)r(jià)格福田目前在售售普通公寓小小戶型掃描片區(qū)項(xiàng)目名稱位置建筑面積總套數(shù)主力戶型面積M2均價(jià)元/M2工程進(jìn)度推售時(shí)間銷售率華強(qiáng)北都市千千匯華強(qiáng)北31900308一房53-62

二房707700外墻2003.1170%金茂禮都華強(qiáng)北3300078035-427900封頂2003.1145%皇崗金港豪庭金田/福強(qiáng)1251801129兩房57-747500現(xiàn)樓2002.1195%皇庭世紀(jì)益田/皇崗公園1251801150一房40-457200外墻2003.0980%金怡華庭金田/福民4519567621-737600外墻2003.1175%景田金色假日景田/紅荔20000346一房40-436800即將交樓2003.0670%合計(jì)7397455463674507700-7900元/M26800元/M27200-7600元/M2價(jià)格由商圈中中心向周圍遞遞減注：均價(jià)為毛毛坯房?jī)r(jià)格項(xiàng)目周邊區(qū)域域即將推出的的普通公寓小小戶型項(xiàng)目名稱位置規(guī)模預(yù)計(jì)售價(jià)戶型預(yù)計(jì)推出時(shí)間鵬運(yùn)廣場(chǎng)東門中1150008500小戶型04上半年新銀座大廈春風(fēng)路85000800035-7004年上半年V[I]70燕南5804年初家樂花園華強(qiáng)北1000007800小戶型04年初燕南路88號(hào)燕南路552708500部分小戶型2004.04東方時(shí)代華強(qiáng)北6685113000(帶裝修)33-6504年中合計(jì)440121平方米推售時(shí)間集中中2004區(qū)域域戰(zhàn)國(guó)圖深城公寓都市千千匯金茂禮都爵士大廈城市天地廣場(chǎng)場(chǎng)城市天地廣場(chǎng)場(chǎng)嘉年華名苑御風(fēng)庭本項(xiàng)目鵬運(yùn)廣場(chǎng)盛世鵬城將售在售新銀座大廈V[I]70繽紛時(shí)代東門燕南路88號(hào)號(hào)家樂花園東方時(shí)代蔡屋圍華強(qiáng)北2004年各各區(qū)域供應(yīng)量量預(yù)測(cè)注：供應(yīng)量按按=2003剩余面積+2004新新增面積新增供應(yīng)量集集中在華強(qiáng)北北、蔡屋圍、、東門和人民民南區(qū)域，華華強(qiáng)北更為各各片區(qū)供應(yīng)量量之首。新增增供應(yīng)量將構(gòu)構(gòu)成2004年供應(yīng)量的的主體。2004年羅羅湖/福田普普通公寓價(jià)格格分析我們的目標(biāo)價(jià)價(jià)格已高于競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的平平均線，處于于較高水平平均線：7800元/m2案例分析———都市千千匯匯戶型面積區(qū)間套數(shù)比主要客戶一房二廳53-62M260%投資客二房二廳69-115M234%投資客居多三房及以上/6%/位置：：華強(qiáng)強(qiáng)北占地面面積：：5467.6M2建筑面面積：：31900M2總戶數(shù)數(shù)：308戶均價(jià)：：7700元/M2（毛坯坯）銷售期期：2個(gè)月月銷售率率：70%案例分分析———金金茂禮禮都戶型面積區(qū)間套數(shù)比主要客戶備注單身公寓23-36M260%投資客投資者或辦公者居多一房一廳41-46M232%投資客居多二房二廳60M28%基本為自住或自用位置：：華強(qiáng)強(qiáng)北占地面面積：：4884M2建筑面面積：：33000M2總戶數(shù)數(shù)：780戶均價(jià)：：8200元/M2（精裝裝修））銷售期期：4個(gè)月月銷售率率：45%未來(lái)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分分析——燕南路路88號(hào)戶型面積區(qū)間套數(shù)比一房一廳37-42M221.6%二房二廳48-66M229%三房及以上/49.4%位置：：燕南南路占地面面積：：9529.1M2建筑面面積：：55270M2總戶數(shù)數(shù)：488戶（（其中中一期期250戶戶）均價(jià)：：8000元/M2左右（（毛坯坯）工程進(jìn)進(jìn)度：：結(jié)構(gòu)構(gòu)第6層預(yù)計(jì)入入市期期：2004年年4月月（一一期））未來(lái)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分分析——V[I]70戶型面積區(qū)間套數(shù)比單身公寓29M222%一房二廳41-58M273%二房二廳81M25%位置：：燕燕南路路占地面面積：：2625M2建筑面面積：：22184.2M2總戶數(shù)數(shù)：334戶均價(jià)：：7800元/M2（毛坯坯）工程進(jìn)進(jìn)度：：結(jié)構(gòu)構(gòu)20層預(yù)計(jì)入入市期期：2004年年4月月V[i]70本項(xiàng)目目VS建筑面面積：：約50M2均價(jià)7800元元/M2（毛坯坯）建筑面面積44.87M2實(shí)用面面積34.91M2贈(zèng)送面面積6.00M2均價(jià)：：8000元/M2送面積積后價(jià)價(jià)格：：7056元/M2（精裝裝）未來(lái)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分分析——朗鉅.御風(fēng)風(fēng)庭位置：：春風(fēng)風(fēng)/文文錦占地面面積：：5000M2建筑面面積：：33500M2均價(jià)：：8000元/M2（毛坯坯）預(yù)計(jì)開開盤時(shí)時(shí)期：：2004年02月月銷售率：：認(rèn)籌戶型面積區(qū)間套數(shù)比客戶單身公寓28-35M241%投資客、高級(jí)白領(lǐng)、香港客一房一廳44-45M254%二房二廳-5%朗鉅.御御風(fēng)庭本項(xiàng)目VS建筑面積積44M2實(shí)用面積積35.2M2贈(zèng)送面積積2.3M2均價(jià)：8000元/M2（毛坯））送面積后后價(jià)格：：7603元/M2（毛坯））送低臺(tái)凸凸窗送落地凸凸窗建筑面積積44.87M2實(shí)用面積積34.91M2贈(zèng)送面積積6.00M2均價(jià)：8000元/M2送面積后后價(jià)格：：7056元元/M2（精裝））周邊區(qū)域域小戶型型/普通通公寓市市場(chǎng)總結(jié)結(jié)2004年新增增供應(yīng)量量構(gòu)成市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)主體投資是普普通公寓寓置業(yè)的的終極目目的，地地段和交交通決定定其價(jià)格格層次。。產(chǎn)品和客客戶同質(zhì)質(zhì)化，爭(zhēng)爭(zhēng)奪投資資客戶和和在商圈圈中心工工作的白白領(lǐng)客戶戶。華強(qiáng)北商商圈價(jià)格格范圍在在7500—8000元/m2之間，給給項(xiàng)目銷銷售帶來(lái)來(lái)極大壓壓力。普通公寓寓地段租租金級(jí)差差分析邊緣區(qū)輻射區(qū)核心區(qū)25-4035-5050-75從圖中可可看出，，在以上上區(qū)域，，租金地段段級(jí)差梯梯度明顯顯，項(xiàng)目目處于梯梯度的第第三層次次核心區(qū)輻射區(qū)邊緣區(qū)核心區(qū)輻射區(qū)邊緣區(qū)可行性分分析———一房一一廳價(jià)格格測(cè)算租金（元/月）均價(jià)（元/M2）收益率5%6%7%8%9%10%11%60001100132015401760198022002420700012831540179720532310256728238000146717602053234726402933322790001650198023102640297033003630100001833220025672933330036674033

備注面積按44M2計(jì)算作為傳統(tǒng)統(tǒng)模式的的普通公公寓，很很難支撐撐我們的的預(yù)期價(jià)價(jià)格。視角三小戶型物物業(yè)增值值模式財(cái)富廣場(chǎng)場(chǎng)功能定位位轉(zhuǎn)換趣園北京鋒尚尚東方銀座座放大客戶戶或客戶戶定位特特殊資源具有有唯一性性產(chǎn)品全面面創(chuàng)新、、領(lǐng)先和和樹立標(biāo)標(biāo)桿提高客戶戶權(quán)益，，附加更更大價(jià)值值增值小戶戶型案例例財(cái)富廣場(chǎng)場(chǎng)（功能能改變））地址：深深南大道道與香蜜蜜湖路交交匯處西西北占地面積積：11679.45M2建筑面積積：85947M2總戶數(shù)：：1001戶均價(jià)：9000元/M2（毛坯））銷售期：：24個(gè)個(gè)月銷售率：：99%戶型面積區(qū)間套數(shù)比主要客戶一房36-60M287.46%民營(yíng)企業(yè)，投資客戶二房二廳77M212.54%北京鋒尚尚國(guó)際公公寓（產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新新）地址：海海淀區(qū)西西三環(huán)蘇蘇州橋西西800米均價(jià)：10600元/M2（豪華裝裝修帶家家私）鋒尚國(guó)際際公寓依依靠先進(jìn)進(jìn)的保溫溫隔熱外外建筑圍圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)，配合合置換式式健康新新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)和混凝凝土采暖暖制冷系系統(tǒng)、中中央吸塵塵系統(tǒng)等等三十余余項(xiàng)建筑筑新技術(shù)術(shù)，首次次在國(guó)內(nèi)內(nèi)住宅建建設(shè)中實(shí)實(shí)現(xiàn)了““告別空空調(diào)暖氣氣時(shí)代””，在中中國(guó)建成成了第一一個(gè)歐洲洲發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家居住住標(biāo)準(zhǔn)的的超五星星級(jí)、高高舒適度度低能耗耗公寓。。鋒尚國(guó)國(guó)際公公寓是是全球球可持持續(xù)發(fā)發(fā)展聯(lián)聯(lián)盟（（AGS））組織織在中中國(guó)唯唯一提提供技技術(shù)支支持和和跟蹤蹤監(jiān)測(cè)測(cè)的房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目。1、產(chǎn)產(chǎn)品全全面創(chuàng)創(chuàng)新、、領(lǐng)先先和樹樹立標(biāo)標(biāo)桿2、功功能定定位轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換3、放放大客客戶或或客戶戶定位位特殊殊4、資資源具具有唯唯一性性5、概概念與與形象象遠(yuǎn)離離對(duì)手手6、提提高客客戶權(quán)權(quán)益，，附加加更大大價(jià)值值小戶型型物業(yè)業(yè)的價(jià)價(jià)值提提升模模式我們?cè)撛撛趺疵崔k？？營(yíng)造核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力，改改變比比價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)高價(jià)值值公寓寓與普普通公公寓比比較123456價(jià)格提升★★★★★★★★★★★★★★銷售速度快一般一般快一般較快操作難易易較難難易難易推廣費(fèi)用一般高高低高高品牌提升高一般高較高高高產(chǎn)品深深度解解析市場(chǎng)解解讀解決方方案價(jià)值提提升攻攻略產(chǎn)品攻攻略服務(wù)攻攻略營(yíng)銷攻攻略實(shí)現(xiàn)預(yù)預(yù)期價(jià)價(jià)格的的必要要條件件——跳跳出八八卦嶺嶺，跳跳出傳傳統(tǒng)公公寓市市場(chǎng)，，最最大大化提提升價(jià)價(jià)值，，超越越市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)【超越越競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)攻略略】之之價(jià)值提提升攻攻略1、功功能定定位轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換2、概念和和形象遠(yuǎn)離離對(duì)手1功能定位轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換由居住功能能向更高價(jià)價(jià)格層次的的商務(wù)和商商業(yè)功能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換，營(yíng)造造一個(gè)充滿滿活力、創(chuàng)創(chuàng)意、生氣氣的生意場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格暗示低高物業(yè)類型住宅公寓寫字樓商業(yè)戶型的彈性性和可變性性公建立面形形象交通便利大量存在的的公寓創(chuàng)業(yè)業(yè)群體客戶支撐地段支撐建筑形象支支撐空間功能支支撐從公寓向工作室轉(zhuǎn)換的可能能性：1功能定位轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換附：八卦嶺嶺創(chuàng)業(yè)群體體調(diào)查創(chuàng)意坊.MYFREEBOX2概念和形象象遠(yuǎn)離對(duì)手手城市主場(chǎng)我們定義的的“創(chuàng)意坊坊”一個(gè)將工作作、居住和和玩融為一一體的場(chǎng)所所一個(gè)商住互互動(dòng)、生存存互動(dòng)、資資源共享的的場(chǎng)所一個(gè)年輕人人聚居和分分享的場(chǎng)所所一個(gè)年輕人人創(chuàng)富的場(chǎng)場(chǎng)所——“因?yàn)闉轫б獾氖鞘悄贻p的心心情，故而而它崇尚個(gè)個(gè)性，展現(xiàn)現(xiàn)氣質(zhì)，觸觸摸理想””個(gè)性時(shí)尚富有聰明才才智自信創(chuàng)造力——他們是是事業(yè)發(fā)展展階段的純純正白領(lǐng)；；他們是熱熱愛自由的的創(chuàng)業(yè)者；；——他們追追求時(shí)尚，，酷愛旅游游（可能沒沒時(shí)間）；；——他們不不自覺地歸歸入某個(gè)共共同趣味的的圈子，以以此展開社社交；——優(yōu)越感感和壓力感感并存，同同時(shí)工作壓壓力不斷掏掏空他的智智慧和體力力；酒吧、、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、、娛樂場(chǎng)成成為他們緩緩釋壓力、、回歸自我我的精神場(chǎng)場(chǎng)所;——在一個(gè)個(gè)日益快餐餐化和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化的時(shí)代代，他們?cè)囋噲D通過自自身的努力力來(lái)打破和和多數(shù)人群群都一樣的的無(wú)趣無(wú)聊聊的生活———把自己己甩出去，，逃離現(xiàn)實(shí)實(shí)，享受出出軌的自由由。目標(biāo)使用群群體描述Workhard,playhardWorkhard,playhard源于美國(guó)白白領(lǐng)階層的的文化———“努力工工作，盡情情玩”，在在中國(guó)尤其其是深圳已已得到大部部分人的認(rèn)認(rèn)同。職業(yè)描述：：企業(yè)中層層管理人員員、自由職職業(yè)者、IT人員、、經(jīng)紀(jì)人、、廣告從業(yè)業(yè)者愛好描述：：野外活動(dòng)動(dòng)、旅游、、運(yùn)動(dòng)、酒酒吧、音樂樂會(huì)、經(jīng)典典電影、藝藝術(shù)展覽……………目標(biāo)使用群群價(jià)值觀【超越競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)攻略】之之產(chǎn)品攻略1造街24小時(shí)街街區(qū)傳遞社區(qū)文文化和空間間質(zhì)感沒有圍墻，，蔓延著平平等和自由由的氣息自然、人文文、現(xiàn)代在在生長(zhǎng)街區(qū)建筑風(fēng)風(fēng)格：簡(jiǎn)潔潔、現(xiàn)代街區(qū)=特色色店+酒吧吧街+………野外用品旗旗艦店書吧影音店……“酒吧文化化——散發(fā)著年輕輕人青春的的激情，涌涌動(dòng)著年輕輕人激烈的的喧嘩和騷騷動(dòng)，容納納自己釋放放自己原始始生命的力力量與沖動(dòng)動(dòng)。不再年年輕的時(shí)候候會(huì)去坐坐坐喝喝酒，，回味青春春，因?yàn)榫凭瓢墒乔啻捍旱臍q月，，那里的青青春不會(huì)死死去，離去去的只是舊舊識(shí)容顏………”街區(qū)=特色色店+酒吧吧街+………結(jié)合售樓處處形成泛銷銷售區(qū)——主場(chǎng)魅魅力的體驗(yàn)驗(yàn)點(diǎn)【超越競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)攻略】之之產(chǎn)品攻略2造圈“圈子”是是生活方式式的符號(hào)，，是對(duì)身份份的認(rèn)同和和甄別，是是對(duì)我們倡倡導(dǎo)的社區(qū)區(qū)文化的精精神打包青年動(dòng)力營(yíng)營(yíng)——一個(gè)屬于青青年人的““圈子”。在城市主場(chǎng)場(chǎng)，會(huì)所不不再是冰冷冷的建筑物物，而是志志趣相投的的年輕人進(jìn)進(jìn)行聚會(huì)、、交流的平平臺(tái)。青年年動(dòng)力營(yíng)為為他們提供供交流聚會(huì)會(huì)的信息和和場(chǎng)地，為為他們策劃劃組織他們們感興趣的的主題活動(dòng)動(dòng)。關(guān)鍵詞：結(jié)結(jié)合街區(qū)、、特色、網(wǎng)網(wǎng)站野外運(yùn)動(dòng)營(yíng)營(yíng)介質(zhì)：野外外運(yùn)動(dòng)用品品旗艦店。。位置：一、、二層打通通。占用面積：：靈活性較較大，至少少100m2。參考考品品牌牌：：火火狐狐貍貍、、任任我我行行、、三三夫夫等等。。球迷迷集集合合村村介質(zhì)質(zhì)：：球球吧吧+酒酒吧吧位置置：：一一、、二二層層打打通通。。占用用面面積積：：150m2左右右。。文化化加加油油站站介質(zhì)質(zhì)：：圖圖書書館館或或書書吧吧。。為保保證證文文化化屋屋的的可可經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)性性，，建建議議文文化化屋屋對(duì)對(duì)外外開開放放。。位置置：：二二、、三三層層打打通通。。占用用面面積積：：靈靈活活性性較較大大，，建建議議先先占占用用200m2左右右，，視視經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)情情況況再再行行增增減減。。配合合銷銷售售進(jìn)進(jìn)度度的的活活動(dòng)動(dòng)：：2004主主場(chǎng)場(chǎng)奧奧運(yùn)運(yùn)夜夜主場(chǎng)場(chǎng)球球星星面面對(duì)對(duì)面面藝術(shù)術(shù)展展真人人象象棋棋賽賽雅片片周周………配合合銷銷售售的的動(dòng)動(dòng)力力文文化化體體驗(yàn)驗(yàn)球吧吧文文化化將將成成為為售售樓樓處處最最有有活活力力的的角角落落。。【超超越越競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)攻攻略略】】之之產(chǎn)品品攻攻略略3造園園共享享與與參參與與，，貼貼近近年年輕輕人人的的生生活活方方式式揉和和科科技技與與自自然然的的gamepark（（運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)公公園園））一個(gè)個(gè)工工作作之之余余放放松松和和休休閑閑的的場(chǎng)場(chǎng)所所簡(jiǎn)約約、、趣趣味味的的共共享享空空間間運(yùn)動(dòng)動(dòng)和和健健康康個(gè)性性化化主主題題雕雕塑塑街頭頭綠綠地地改改造造街區(qū)區(qū)綠綠化化改改造造【超超越越競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)攻攻略略】】之之產(chǎn)品品攻攻略略4造box訂單單式式交交樓樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)基礎(chǔ)礎(chǔ)裝裝修修風(fēng)格格簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔潔現(xiàn)現(xiàn)代代體現(xiàn)現(xiàn)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)感感和和品品質(zhì)質(zhì)感感色彩彩的的搭搭配配關(guān)鍵鍵詞詞：：簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔潔、、通通透透、、可可開開合合的的隔隔斷斷、、預(yù)預(yù)設(shè)設(shè)貯貯物物空空間間居住住型型SOHO型型工作作室室型型名店店制制造造提供供兩兩種種價(jià)價(jià)位位選選擇擇結(jié)合合樣樣板板房房提提供供實(shí)實(shí)品品和和效效果果圖圖展展示示售樓樓處處材材質(zhì)質(zhì)展展示示家私私套套餐餐關(guān)鍵鍵詞詞：：設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)感感、、品品質(zhì)質(zhì)感感【超超越越競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)攻攻略略】】之之服務(wù)務(wù)攻攻略略24小小時(shí)時(shí)服服務(wù)務(wù)會(huì)會(huì)所所TRE為為核核心心的的體體驗(yàn)驗(yàn)式式物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)24小小時(shí)時(shí)服服務(wù)務(wù)會(huì)會(huì)所所晚上上九九點(diǎn)點(diǎn)，，生生活活才才剛剛剛剛開開始始…………主場(chǎng)場(chǎng)管管家家服服務(wù)務(wù)————以以TRE為為核核心心的的體體驗(yàn)驗(yàn)式式物業(yè)業(yè)管管理理。。借借鑒鑒酒酒店店式式公公寓寓的的服服務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)容容和和形形式式，，強(qiáng)強(qiáng)化化服服務(wù)務(wù)過過程程、、塑塑造造社社區(qū)區(qū)文文化化，，給給客客戶戶一一種種全全新新的的空空間間體體驗(yàn)驗(yàn)，，并并使使體體驗(yàn)驗(yàn)的的回回憶憶超超越越體體驗(yàn)驗(yàn)本本身身，，從從而而形形成成客客戶戶對(duì)對(duì)物物業(yè)業(yè)的的深深刻刻印印象象和和忠忠誠(chéng)誠(chéng)度度。。物業(yè)業(yè)管管理理處處————主主場(chǎng)場(chǎng)管管家家體驗(yàn)驗(yàn)式式物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)空間間增增值值服服務(wù)務(wù)公共共客客廳廳DIY工工作作室室公共共秘秘書書室室物業(yè)業(yè)升升值值中中心心個(gè)性性化化增增值值服服務(wù)務(wù)清潔潔服服務(wù)務(wù)洗衣衣服服務(wù)務(wù)叫醒醒服服務(wù)務(wù)外出出留留言言租車車服服務(wù)務(wù)快件件服服務(wù)務(wù)代收收租租金金………強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)聯(lián)合合，信信心心保保證證【超越越競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)攻略略】之之營(yíng)銷攻攻略推廣攻攻略配合銷銷售進(jìn)進(jìn)度，，制造造體驗(yàn)驗(yàn)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)文化藝藝術(shù)展展覽、、賽事事、創(chuàng)創(chuàng)富論論壇招商品品牌體體驗(yàn)招商品品牌系系列2004招招商地地產(chǎn)新新品牌牌報(bào)告告會(huì)招商創(chuàng)創(chuàng)富論論壇招商-業(yè)主主互動(dòng)動(dòng)交流流會(huì)為項(xiàng)目目遠(yuǎn)景景價(jià)值值提供供保障障主場(chǎng)運(yùn)運(yùn)動(dòng)、、文化化系列列2004年年8月月，主主場(chǎng)奧奧運(yùn)夜夜2004年年9月月，配配合中中超賽賽事舉舉辦活活動(dòng)美國(guó)地地理雜雜志百百年攝攝影作作品展展21C鋒尚尚藝術(shù)術(shù)展主場(chǎng)家家裝設(shè)設(shè)計(jì)比比賽。。。。。。。。營(yíng)造文文化、、藝術(shù)術(shù)的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)氛氛圍藝術(shù)展展美國(guó)國(guó)國(guó)家地地理雜雜志百百年攝攝影作作品展展立體傳傳播渠渠道網(wǎng)絡(luò)傳傳播：：提前前建立立城市市主場(chǎng)場(chǎng)網(wǎng)站站，招招募社社團(tuán)會(huì)會(huì)員社團(tuán)直直效傳傳播：：青年年動(dòng)力力營(yíng)、、球迷迷會(huì)信信息利利用樓體傳傳播：：樓體體就是是最好好的廣廣告墻墻，有有沖擊擊力的的包裝裝展銷會(huì)會(huì)傳播播客戶資資源網(wǎng)網(wǎng)傳播播：招招商會(huì)會(huì)、世世聯(lián)客客戶資資源信信息利利用。。。。。。。。多渠道道傳播播有效效告知知目標(biāo)標(biāo)受眾眾【超越越競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)攻略略】之之營(yíng)銷攻攻略展示攻攻略使創(chuàng)意意坊成成為一一種生生活方方式的的符號(hào)號(hào)賣場(chǎng)和和展示示賣場(chǎng)展展示=主場(chǎng)場(chǎng)房吧吧+樣樣板層層+局局部亮亮點(diǎn)體體驗(yàn)建立簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的的現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)評(píng)估估系統(tǒng)統(tǒng)，展展示未未來(lái)價(jià)價(jià)值售樓處處售樓處處———主場(chǎng)場(chǎng)房吧吧項(xiàng)目東東北角角簡(jiǎn)約、、現(xiàn)代代、個(gè)個(gè)性的的入口口概念體體驗(yàn)+價(jià)值值體驗(yàn)驗(yàn)（酒酒吧））青年動(dòng)動(dòng)力營(yíng)營(yíng)之根根據(jù)地地賣場(chǎng)展展示打破現(xiàn)現(xiàn)有售售樓處處只注注重銷銷售講講解道道具的的設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格格，軟軟化枯枯燥的的銷售售行為為，淡淡化銷銷售壓壓力，，同時(shí)時(shí)售樓樓處可可以設(shè)設(shè)置一一些簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的的運(yùn)動(dòng)動(dòng)器械械如飛飛鏢、、乒乓乓球等等增加加活力力，組組織奧奧運(yùn)之之夜、、足球球之夜夜等活活動(dòng)。。房吧樣板層層=交交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)區(qū)區(qū)+個(gè)個(gè)性展展示區(qū)區(qū)樣板層層———演繹繹小戶戶型空空間文文化個(gè)性展展示區(qū)區(qū)是就就像一一場(chǎng)真真人SHOW。。運(yùn)作作中的的工作作櫥窗窗、攝攝影工工作室室、主主題工工作室室，人人們可可以感感受到到創(chuàng)意意磁場(chǎng)場(chǎng)的力力量。。樣板板層成成為泛泛銷售售區(qū)。。人們可可以隨隨意移移動(dòng)室室內(nèi)的的隔斷斷、飾飾品、、家具具，營(yíng)營(yíng)造心心儀的的空間間。主場(chǎng)box主場(chǎng)box打破傳傳統(tǒng)意意義上上的““廳房房概念念”：：創(chuàng)造完完整流流動(dòng)的的室內(nèi)內(nèi)空間間，客客戶可可根據(jù)據(jù)實(shí)際際所需需與個(gè)個(gè)性表表達(dá)自自行設(shè)設(shè)計(jì)空空間劃劃分。。室內(nèi)內(nèi)隔斷斷墻可可演化化成各各種形形式———大大面透透明玻玻璃、、金屬屬構(gòu)架架………主題工作作室主題工作作室主題工作作室交樓樣板板少量家私私點(diǎn)綴該戶型其其它交樓樓套餐的的效果圖圖【超越競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)攻略略】之營(yíng)銷攻略略包裝和導(dǎo)導(dǎo)示領(lǐng)域包裝裝+區(qū)域域?qū)竞蜆求w一一起成長(zhǎng)長(zhǎng)的噴畫畫外墻不不僅生態(tài)態(tài)，而且且極易成成為視覺覺焦點(diǎn)。。和公共人人行道區(qū)區(qū)別的地地面、樹樹種、裝裝飾等突突出地盤盤的領(lǐng)域域感。地盤街區(qū)區(qū)包裝公共綠化化帶售樓處通過地面面材質(zhì)、、圖案和和顏色的的區(qū)隔，，建立專專屬的領(lǐng)領(lǐng)域感；；通過樹種種、空中中裝飾物物、標(biāo)志志性雕塑塑等營(yíng)造造與周邊邊環(huán)境相相區(qū)別的的氛圍。。雕塑風(fēng)格格的指示示牌和活活動(dòng)藝術(shù)術(shù)雕塑群群，導(dǎo)示示的同時(shí)時(shí)作為公公共藝術(shù)術(shù)品，成成為項(xiàng)目目形象的的代表。。導(dǎo)示牌獨(dú)特的夜夜間燈光光成為體體育館旁旁一景，，可作為為吸引體體育館人人流的輔輔助手段段。地盤夜間間燈光THEEND。八卦嶺-白沙嶺嶺片區(qū)辦辦公情況況調(diào)查八卦嶺片片區(qū)共有有中小企企業(yè)約34000家，，其中22%集集中在住住宅/公公寓辦公公。在住住宅/公公寓辦公公的企業(yè)業(yè)中，以以投資商商貿(mào)類、、廣告和和咨詢?cè)O(shè)設(shè)計(jì)類為為主，約約占住宅宅/公寓寓辦公的的60%。公寓辦公公/居住住比例鵬益花園園，總套套數(shù)1488套套其中辦公公350多家，，約占總總套數(shù)的的23%南國(guó)大廈廈，總套套數(shù)約680套套其中辦公公220多家，，約占總總套數(shù)的的30%百花公寓寓，總套套數(shù)近500套套其中辦公公近90家，約約占總套套數(shù)的17%公寓辦公公群體的的興起，，為工作作室提供供了客戶戶支撐。。公司規(guī)模模小，人人數(shù)少或或?yàn)閭€(gè)人人工作室室多處于創(chuàng)創(chuàng)業(yè)起步步階段年輕、激激情交通便捷捷物業(yè)形象象梯戶比公寓辦公公族的特特點(diǎn)？公寓辦公公族如何何選擇地地點(diǎn)？通過近20個(gè)客客戶訪談?wù)?，我們們發(fā)現(xiàn)：：返回謝謝謝1月月-2318:02:5318:0218:021月月-231月月-2318:0218:0218:02:531月-231月-2318:02:532023/1/518:02:539、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。18:02:5318:02:5318:021/5/20236:02:53PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2318:02:5318:02Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。18:02:5318:02:5318:02Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2318:02:5318:02:53January5,2023