2022年行業(yè)分析樓市拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)調(diào)控后手備而待發(fā)

樓市拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)，調(diào)控后手備而待發(fā)價(jià)格松動(dòng)尚不明顯

“國(guó)十條”出臺(tái)被業(yè)界普遍看做樓市調(diào)控的標(biāo)志性時(shí)點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年4月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲12.8%，創(chuàng)下該項(xiàng)統(tǒng)計(jì)工作開展以來的歷史新高。而“國(guó)十條”出臺(tái)后，從前的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期逐步減弱，去年12月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅回落到6.4%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年啟動(dòng)了房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)改革，不再公布國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)同比綜合漲幅。但從已把握的數(shù)據(jù)仍可觀看出，目前全國(guó)房?jī)r(jià)仍舊呈現(xiàn)小幅平穩(wěn)上漲的趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，今年2月，70個(gè)大中城市中有8個(gè)城市新建住宅環(huán)比價(jià)格下降，持平的有6個(gè)，其余56個(gè)城市仍舊消失肯定上漲。

“國(guó)十條出臺(tái)已近一周年了，對(duì)公司來說最明顯的變化自然是銷售環(huán)境的惡劣，但這并不是一刀切的現(xiàn)象，有的項(xiàng)目仍舊取得良好銷售。”一大型房地產(chǎn)企業(yè)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

樓市滯銷乃至價(jià)格松動(dòng)的現(xiàn)象，目前有所增多。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，與1月相比，2月70個(gè)大中城市中新建住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市個(gè)數(shù)增加了5個(gè)。2月環(huán)比漲幅超過1.0%的城市有7個(gè)，比1月削減了12個(gè)；環(huán)比價(jià)格漲幅比1月縮小的城市有44個(gè)。

另據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，3月北京商品住房成交均價(jià)為19679元/平米，是2022年9月以來首次同比下降。而成交量方面，北京樓市并未消失旺季反彈的狀況，3月北京新建商品住房日均成交133套，同比下降50.9%，環(huán)比下降41.5%。

3月份北京房?jī)r(jià)的回落能否成為持續(xù)性現(xiàn)象？對(duì)此，有分析人士認(rèn)為，2022年秋季以及2022年5月，不少城市房?jī)r(jià)也曾消失短暫回落的態(tài)勢(shì)，隨后又恢復(fù)上漲。況且月度價(jià)格數(shù)據(jù)可能更多受成交項(xiàng)目區(qū)域的影響，目前尚不能得出房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”已經(jīng)提前到來的推斷。

北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，目前北京房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”的趨勢(shì)已經(jīng)形成。樓市的投資投機(jī)資金已經(jīng)退出，市場(chǎng)中的購(gòu)房者基本都是剛需。開發(fā)商為了把房子賣出去，必需考慮這一市場(chǎng)變化。

距去年4月17日“國(guó)十條”調(diào)控政策出臺(tái)已近一年，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，目前大多數(shù)城市房?jī)r(jià)并未消失實(shí)質(zhì)性下跌。但樓市已消失一些結(jié)構(gòu)性變化，如投資投機(jī)性購(gòu)房比例大大降低，房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量有所增多。風(fēng)起于清萍之末，房?jī)r(jià)“堅(jiān)冰”會(huì)隨著調(diào)控的深化而逐步被打破嗎？

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，本輪樓市調(diào)控的使命仍未結(jié)束，假如將來房?jī)r(jià)再度消失較快上漲趨勢(shì)，調(diào)控仍有不少“后手”可以祭出。

調(diào)控仍將持續(xù)深化

“國(guó)十條”出臺(tái)以來的樓市調(diào)控大致可以分為三個(gè)階段。第一階段是去年4月份“國(guó)十條”的出臺(tái)，重要政策是提高首套和二套房首付比例、暫停發(fā)放部分城市三套房貸、建立考核問責(zé)機(jī)制、大力建設(shè)保障性住房等。其次階段則是9月份的“國(guó)五條”，主要措施包括全面暫停三套房貸、調(diào)整住房交易契稅和所得稅優(yōu)待政策、加快推動(dòng)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。第三階段則是今年1月份的“新國(guó)八條”，主要措施包括要求各城市從嚴(yán)制定住房限購(gòu)措施，確定年度新建住房?jī)r(jià)格掌握目標(biāo)等。

幾番調(diào)控后，對(duì)于后續(xù)政策走勢(shì)，分析人士認(rèn)為，這需要看房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和成交的詳細(xì)走勢(shì)。為達(dá)到使房?jī)r(jià)回到合理區(qū)間的調(diào)控目標(biāo)，不排解將來在詳細(xì)措施上連續(xù)強(qiáng)化的可能。

對(duì)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)何時(shí)在其他城市推廣，一位接近宏觀部門的人士表示，房產(chǎn)稅今年在上海、重慶試點(diǎn)后，最終將要逐步擴(kuò)大到全國(guó)范圍。對(duì)于推廣進(jìn)程，則要看兩個(gè)試點(diǎn)城市的詳細(xì)征收狀況，總結(jié)閱歷后再作出進(jìn)一步的部署，而這可能需要一段時(shí)間。

限購(gòu)政策方面，目前國(guó)內(nèi)各省會(huì)城市以及部分房?jī)r(jià)上漲較快的三線城市，均已經(jīng)出臺(tái)了明確的限購(gòu)措施，政策實(shí)施時(shí)間至少要持續(xù)到今年年底。有分析人士指出，限購(gòu)政策屬于較為短期的政策，假如將來房?jī)r(jià)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，不排解大多數(shù)城市逐步調(diào)整政策。

而也有專家認(rèn)為，對(duì)于北京、上海等投機(jī)性需求密集的城市，肯定程度的限購(gòu)政策可能在將來長(zhǎng)期存在。而假如將來房?jī)r(jià)再度消失明顯上漲跡象，除了限購(gòu)之外，不排解政府出臺(tái)商品房限價(jià)等更嚴(yán)峻的政策。

值得留意的是，加息雖然不是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策，但累積加息