廣場商業(yè)項目定位及產(chǎn)品塑造報告

上海保利廣場

項目定位及產(chǎn)品塑造匯報二零零六年四月十日項目定位高檔·濱江·商務(wù)復合體四個功能單元

高級公寓式酒店（2.5-2.8萬平方米）

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)LOFT（2萬平方米）

高檔文化休閑商業(yè)區(qū)（1.8萬平方米）

濱江獨棟辦公樓（2-2.2萬平方米）項目策劃區(qū)域市場簡析辦公樓供應(yīng)量及銷售量均占全市1/3，日均銷售900㎡。售價與全市均價持平，低于靜安、黃浦、徐匯、長寧等浦西主要辦公區(qū)域。購買人群：國內(nèi)客戶占2/3，其中本地及江浙約50％，亞洲占20％，歐美約8％，其它約5％。07-10年有80萬㎡新增供應(yīng)量，租金和售價均可能下調(diào)。區(qū)域市場簡析以雅詩閣為代表的公寓式酒店租價在0.9-1＄/㎡·日，與浦西同類項目持平，空置率低于10％。租客人群：美洲約40％，歐洲約30％，亞洲16％，國內(nèi)約10％。租金預(yù)算：單身2000-3000＄/月，夫妻3500-5000＄/月，家庭4000-8000＄/月。區(qū)域市場簡析小陸家嘴為金融核心區(qū)，屬辦公概念。產(chǎn)品以單一大型寫字樓為主。南延伸區(qū)為頂級江景豪宅區(qū)，屬居住概念。產(chǎn)品以大中型住宅小區(qū)為主。少量商務(wù)和生活配套，服務(wù)種類少，檔次差異大。北延伸區(qū)（船廠地塊）為綜合開發(fā)區(qū)偏商務(wù)概念。產(chǎn)品以大型寫字樓和商務(wù)公寓為主，配有住宅。規(guī)劃有商業(yè)配套，呈線狀分布面積較大，依賴人流支持。項目位置分析項目位于純商務(wù)功能向綜合服務(wù)功能過渡的區(qū)域有江景優(yōu)勢，體量適中東方路和銀城中路延伸后交通便利缺乏規(guī)模優(yōu)勢，單一產(chǎn)品難以形成競爭優(yōu)勢現(xiàn)有建筑形成南向遮擋周邊環(huán)境雜亂，缺乏高檔物業(yè)氛圍復合型項目是區(qū)域市場空白高檔寫字樓和頂級豪宅均缺少同檔次配套設(shè)施，造成功能缺失。商務(wù)、娛樂、休閑、購買等消費需求急待滿足。虹橋＋古北、淮海路辦公區(qū)＋新天地、南京西路辦公區(qū)＋梅泰恒等成功案例說明商務(wù)功能的復合將產(chǎn)生巨大的價值增長。結(jié)論：復合性是本項目核心價值復合性空間復合——物理層面各功能單體體有機組合合提高土地利利用率對濱江價值值進行最大大化挖掘需求復合——功能層面圍繞商務(wù)功功能設(shè)計差差異化產(chǎn)品品辦公：回避避標準辦公公，安排LOFT和總部基地地居?。夯乇鼙茏≌途凭频辏才排啪频晔焦⑴涮祝号懦肆餍陨躺虡I(yè)模式，，通過主題題區(qū)域形成成目標消費費復合性行為復合——客源層面工作－居住住商務(wù)務(wù)－生活消消費－－體驗等不不同行為集集中同一地地域內(nèi)，內(nèi)部客源交交叉放大和和相互誘導導，客源共共享。主題型商業(yè)業(yè)滿足陸家家嘴區(qū)域消消費需要，，拉動外部部客源資源復合——價值層面高度集約化化開發(fā)模式式產(chǎn)生“一站式”商務(wù)解決方方案，為客戶提供供高效率和和低成本，，增加交流流和機會，，真正體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)文文化的精髓髓。四個功功能單單元高級公公寓式式酒店店（2.5-2.8萬平方方米））創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)LOFT（2萬平方方米））高檔文文化休休閑商商業(yè)區(qū)區(qū)（1.8萬平方方米））濱江獨獨棟辦辦公樓樓（2-2.2萬平方方米））文化不不是附附加值值，文文化創(chuàng)創(chuàng)造價價值成功的的開發(fā)發(fā)，能能發(fā)掘掘土地地特有有的價價值睿智的的開發(fā)發(fā)，還還能領(lǐng)領(lǐng)先時時代，，賦予予項目目長久久的魅魅力“新天地地”成成功販販賣小小資情情調(diào)滿滿足足“海海派””審美美需求求外灘一一號、、三號號、六六號、、十八八號等等力力圖重重現(xiàn)““十里里洋場場”的的輝煌煌文化性性是本本項目目的區(qū)區(qū)別價價值本項目目的文文化特特征構(gòu)建時時尚、、張揚揚創(chuàng)意意、對對話國國際特色性性建筑筑在建筑筑藝術(shù)術(shù)、環(huán)環(huán)境藝藝術(shù)、、裝飾飾藝術(shù)術(shù)等方方面，，充分關(guān)關(guān)注審審美價價值的的創(chuàng)造造。創(chuàng)造特特色建建筑，，形成成保利利品牌牌積淀淀。18000㎡高檔文文化化休閑閑商業(yè)業(yè)區(qū)小型演演藝中中心為為核心心的文文化娛娛樂區(qū)區(qū)——““濱江新新天地地”時尚消消費區(qū)區(qū)——““意大利利中心心”五星級級辦公公及公公寓式式酒店店配套套功能能區(qū)——““上海灘灘”“濱江新新天地地”“小型歌歌劇院院”是是反映映文化化性的的特色色建筑筑，其建成成后將將與海海洋水水族館館、東東方藝藝術(shù)中中心共共同構(gòu)構(gòu)筑浦浦東乃乃至上上海的的保利““文化化金三三角””?！盀I江新新天地地”集演出出、影影視、、音樂樂、FASHION秀、拍拍賣、、發(fā)布布會、、會議議等功功能于于一身身，以以濱江江景觀觀為支支撐，，制造造特殊殊效果果，以以吸引引人氣氣。而由茲茲引發(fā)發(fā)的“濱江新新天地地”更集酒酒吧、、餐飲飲、娛娛樂為為一體體，創(chuàng)創(chuàng)造浦浦東岸岸線唯唯一的的集合合式文文化娛娛樂區(qū)區(qū)。建筑面面積約約8000-10000㎡“意大利利中心心”是兩國國民間間商務(wù)務(wù)、文文化交交流的的窗口區(qū)區(qū)域集商務(wù)務(wù)展示示、合合作洽洽談，，時尚尚發(fā)布布、銷銷售、、體驗驗為一一體“意大利利中心心”通過頂頂級奢奢侈品品牌入入場，，形成強強大的的品牌牌輻射射，打造尊尊貴、、時尚尚、先先鋒的的消費費體驗。。建筑面面積約約5000-6000㎡“上海灘灘”為辦公公樓和和酒店店式公公寓服服務(wù)，，形成成以運運動、、美容容美體體、24小時服服務(wù)為為特色色的配配套綜綜合設(shè)設(shè)施。。游泳池池、網(wǎng)網(wǎng)球場場、壁壁球場場、健健身房房美容院院、美美發(fā)廳廳、桑桑拿SPA24小時洗洗衣房房、咖咖啡吧吧和餐餐廳、、自助助銀行行提供有有24小時安安保門門衛(wèi)、、入室室清潔潔、洗洗衣、、送餐餐、兒兒童托托管、、送花花、商商務(wù)中中心、、訂票票等服服務(wù)內(nèi)內(nèi)容。。建筑面面積約約3000㎡㎡產(chǎn)品塑塑造公寓式式酒店店購買者者：主主要為為個人人投資資者或或基金金、投投資銀銀行。。終端消消費者者：主主要為為長期期在滬滬的外外籍人人士單身、、夫妻妻結(jié)構(gòu)構(gòu)為主主體，，少量量為完完整家家庭結(jié)結(jié)構(gòu)。。目標售售價：：25000元（整整體））28000元（拆拆零））公寓式式酒店店的房房型配配比表表房型一房二房三房

備注房型面積（M2）60-70100-120170-180建筑面積所占比例54%35%11%戶數(shù)比套江獨獨棟寫寫字樓樓購買者者：國國內(nèi)大大型企企業(yè)總總部、、海外外投資資商等等。購買目的的：主要要是企業(yè)業(yè)總部或或地區(qū)總總部辦公公。目標售價價：45000元濱江獨棟棟寫字樓樓消費特點點：專屬屬感，個個性化，，總價敏敏感（2億）。產(chǎn)品安排排：分為為4－5棟，單棟棟建筑面面積3500－6000㎡濱江獨棟棟寫字樓樓消費特點點：專屬屬感，個個性化，，總價敏敏感。產(chǎn)品安排排：分為為4－5棟，單棟建筑筑面積3500－6000㎡濱江獨棟寫字字樓消費特點：專專屬感，個性性化，總價敏敏感。產(chǎn)品安排：分分為4－5棟，單棟建筑筑面積3500－6000㎡創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)LOFT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是智智能型產(chǎn)業(yè)，，是以創(chuàng)意、、技巧及才華華創(chuàng)造財富和和就業(yè)能力的的知識密集型型行業(yè)，又叫創(chuàng)意工業(yè)業(yè)、創(chuàng)造性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意經(jīng)經(jīng)濟。通常包括建筑筑藝術(shù)、藝術(shù)術(shù)和古董市場場、時尚設(shè)計計、廣告、電電影與錄像、、交互式互動動軟件、音樂樂和表演藝術(shù)術(shù)、出版業(yè)、、軟件及計算算機服務(wù)、電電視和廣播、、手工藝品等等。LOFT原意是建筑中中的閣樓。LOFT作為城市舊工工業(yè)向新經(jīng)濟濟轉(zhuǎn)變的新理理念、新途途徑徑，，被被西西方方各各大大都都市市紛紛紛紛采采用用，，并成成為為現(xiàn)現(xiàn)代代都都市市創(chuàng)創(chuàng)新新經(jīng)經(jīng)濟濟、、創(chuàng)創(chuàng)意意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的代代名名詞詞。。上海海成成功功個個案案上實實置置業(yè)業(yè)05年下下半半年年推推出出“海上上海?！表椖磕浚?，主打打3幢約約7.8萬㎡㎡LOFT辦公公樓樓。。在宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控最最嚴嚴峻峻的的時時期期，，達達到到基基本本消消化化，，其中中第第一一幢幢2.8萬㎡㎡僅僅1個月月即即銷銷售售完完成成。。目前前僅僅余余約約7個單單位位創(chuàng)意意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)LOFT購買買者者：：部部分分為為個個人人投投資資者者或或基基金金、、投投資資銀銀行行部分分自自用用型型客客源源。。終端端消消費費者者：：主主要要為為律律師師、、會會計計師師、、建建筑筑師師、、設(shè)設(shè)計計人人員員等等專專業(yè)業(yè)事事務(wù)務(wù)所所，，為為小小陸陸家家嘴嘴金金融融核核心心區(qū)區(qū)提提供供支支持持性性業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)。。目標標售售價價：：30000元創(chuàng)意意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)LOFT由于于此此類類客客戶戶的的需需求求與與傳傳統(tǒng)統(tǒng)寫寫字字樓樓相相去去甚甚遠遠，，應(yīng)提提供供LOFT形態(tài)態(tài)的的新新型型辦辦公公空空間間。。具體體形形式式：：獨獨立立小小單單位位辦辦公公、、可使使用用空空間間高高度度不不少少于于2.6M的單層或或雙層空空間形式式、設(shè)有獨立立衛(wèi)生間間和空調(diào)調(diào)。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)LOFT房型配比比表房型STUDIOSOHOLOFT

備注房型面積（M2）50-60130-150180-200建筑面積所占比例56%22%22%戶數(shù)比套數(shù)1004040180THEEND地鐵站北外灘上海船廠改造本案財富廣場場項目位置置9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。2023/1/72023/1/7Saturday,January7,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。2023/1/72023/1/72023/1/71/7/202310:06:48PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。2023/1/72023/1/72023/1/7Jan-2307-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。2023/1/72023/1/72023/1/7Saturday,January7,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。2023/1/72023/1/72023/1/72023/1/71/7/202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。07一一月月20232023/1/72023/1/72023/1/715、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。一月月232023/1/72023/1/72023/1/71/7/202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/72023/1/707January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。2023/1/72023/1/72023/1/72023/1/79、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功！！。2023/1/72023/1/7Saturday,January7,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。2023/1/72023/1/72023/1/71/7/202310:06:49PM11、成功就是是日復一日日那一點點點小小努力力的積累。。。2023/1/72023/1/72023/1/7Jan-2307-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。2023/1/72023/1/72023/1/7Saturday,January7,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。2023/1/72023/1/72023/1/72023/1/71/7/202314、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。07一月20232023/1/72023/1/72023/1/715、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。一月月232023/1/72023/1/72023/1/71/7/202316、少年年十五五二十十時，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2023/1/72023/1/707January202317、空山山新雨雨后，，天氣氣晚來來秋。。。2023/1/72023/1/72023/1/72023/1/79、楊柳柳散和和風，，青山山澹吾吾慮。。。2023/1/72023/1/7Saturday,January7,202310、閱讀一一切好書書如同和和過去最最杰出