廣州某地下商場策劃方案

體育西地下商場策劃案——由源力團隊策劃提供第一部分天河商業(yè)地產(chǎn)概況1、天河商圈供求兩旺天河大型商業(yè)廣場項目層出不窮，吸引了眾多大地產(chǎn)商紛紛加入開發(fā)天河商業(yè)地產(chǎn)項目的行列；天河商圈實現(xiàn)社會消費品總額200.73億，今年新年伊始1-2月銷售總額25.21億，同比增長13.3℅，實屬各在商家爭相進駐黃金寶地，不少業(yè)內(nèi)人士皆稱“得天河者得廣州”。2、天河商圈是高端消費中心天河商圈憑借最全配套，最便利交通，最佳地理位置和人文優(yōu)勢，已成為高端消費市場；在以天河城為中心，近年內(nèi)天河很有可能成為廣州商圈中的最大規(guī)模的商圈和頂級旺地；中國十大MALL排行榜中有5家是在廣東，其中3家在廣州，而在廣州的三家中就有兩家在天河(正佳廣場與天河城)。3、天河商圈發(fā)展趨勢天河作為新興白領(lǐng)區(qū)域，其消費能力排在廣州各區(qū)首位，因此天河城為了市場競爭指數(shù)的晴雨表，是廣州商業(yè)新的焦點，更是商家必爭之地；天河將興起地下廣場，把天河城、中怡時尚購物中心、廣州購書中心、維多利廣場、天河路等貫通，充當(dāng)幾大購物中心的“橋梁”，潛在消費力不容忽視。第二部分廣州市主要商圈同類項目負一層租價概況主營:屈臣氏，精品.服飾、鞋類等月租金均價:300(元/平方米)管理費:45(元/平方米/月)出租率：90℅－1F1、東急新天地

主營:潮流百貨，餐飲月租金均價200(元/平方米)管理費38(元/平方米/月)7元/平方米推廣費.出租率：90℅2、賽博數(shù)碼生活廣場－1F主營:精品、服飾、鞋類等…月租金均價200－500(元/平方米)管理費45(元/平方米/月)出租率：80℅3、荔灣廣場－1F主營:肯德基、仙蹤林等餐飲的美食廣場租金:200-300(元/平方米/月)管理費60(元/平方米/月)出租率：95℅-1F,-2F4、五月花廣場主營：品牌店店月租金均價650－800(元元/平方米)管理費60(元/平方米米/月)主營：百貨月租金均價400－500(元元/平方米)管理費60(元/平方米米/月)出租率：90℅備注：不收進進場費5、動漫星城城-1F-2F主營:服飾、、鞋類、精品品等。月租金均價400－600(元元/平方米)管理費50(元/平方方米/月)出租率：80℅－1F6、名盛廣場場主營:品牌皮皮具月租金均價68(元元/平方米)管理費18(元/平方方米/月)出租率：85℅-1F7、廣百負一一層月租金均價2000(元/平方方米)管理費10－－20(元元/平方米/月)6－10萬頂頂手費出租率：98℅8、北京路街街鋪主營:服飾飾、鞋類品牌牌店、吉之島島月租金均價６６５０(元/平方米米)管理費６０(元/平方米米/月)出租率：100℅-1F9、天河城主營:百百佳超市，服服飾、精品、、鞋類月租金均價５５５０(元/平方米米)管理費65(元/平方方米/月)出租率：８８０℅-1F10、正佳廣廣場主營:屈臣氏氏、星巴克、、順電、品牌牌專賣店月租金均價400－500(元元/平方米)管理費50(元/平方米米/月)出租率：95℅－1F（富一一城）11、中華廣廣場主營:潮流流精品、服飾飾、鞋類、餐餐飲等月租金均價600－1800(元/平方米米)管理費50(元/平方方米/月)出租率：９９８℅12、流行前前線主營:精品、、服飾、鞋類類、餐飲等月租金均價400(元元/平方米)管理費50(元/平方米米/月)主營:精品、、服飾、鞋類類、餐飲等月租金均價200-280(元/平方米)管理費50(元/平方米米/月)出租率：50℅-1F-2F13、地王廣廣場主營:精品品、服飾、鞋鞋類、餐飲等等月租金均價150(元/平方米米)出租率：85℅－1F14、東山錦錦軒15、綜述述地下商場已成成商業(yè)項目開開發(fā)中不可缺缺少的一部分分，根據(jù)項目目地理位置、、業(yè)態(tài)分布、、經(jīng)營狀況，，其市場價值值發(fā)展?jié)摿蘧薮?。第三部分廣州市2005年后地下商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)商機1、地鐵帶來來的商機地鐵連接商業(yè)業(yè)物業(yè)，一直直是廣大市民民消費首選,而直駁地鐵鐵站出入口的的地下商場更更有望成為消消費熱點。2、地下空間間開發(fā)漸熱開發(fā)地下空間間已成為解決決廣州人口劇劇增、土地緊緊缺、環(huán)境污污染、交通擁擁塞等問題的的有效途徑之之一。廣州目前“對對地下空間的的利用遠遠不不夠，利用率率太低”，對對城市長遠發(fā)發(fā)展規(guī)劃來說說，必須推進進地下空間的的開發(fā)利用。。3、打造地下下商場要素地下工程不同同于地上工程程，具有建設(shè)設(shè)周期長、投投資額巨大、、長期使用和和不可逆轉(zhuǎn)性性等特點；地下空間一種種很好的土地地資源，開發(fā)發(fā)成本要高于于地面的開發(fā)發(fā)，但合理利利用可以產(chǎn)生生巨大的收益益；地下建筑在消消防、安全等等方面的要求求非常高，若若管理不善，，極易發(fā)生事事故。第四部分項目定位及分分析1、項目ＳＷＷＯＴ初步分分析優(yōu)勢（Ｓ）劣勢（Ｗ）地處天河中軸商圈，唯一大型地下商場；多個出入口可達天河城，體育西路，天河南商業(yè)街,正佳廣場。項目地形為長方形，人流導(dǎo)向不足；地下商地不為品牌店選址對象,項目缺少提升價值品牌的客戶。2、項目ＳＷＷＯＴ初步分分析機會（Ｏ）威脅（Ｔ）市政府大力改造零售百貨業(yè)，走上正軌。天河區(qū)一直為市內(nèi)白領(lǐng),中產(chǎn)人士,集中區(qū)域,消費力強,是商家重點首選。廣州首個大型地下商城,<動漫星城>,<宏城廣場>改建下沉式商城,形成竟?fàn)帉κ?。目前天河南商業(yè)街被內(nèi)入天河商業(yè)布點規(guī)劃中,住改商可繼續(xù)經(jīng)營,業(yè)戶踴躍辦理新營業(yè)執(zhí)照屆時商鋪可出租較高。3、項目定位位建議系列式主題商商場，集地鐵鐵便利配套，，以個體零售售為主要經(jīng)營營模式。4、定位依據(jù)據(jù)（一）每天僅乘搭地地鐵的人流量量就數(shù)以萬計計，加上天河河本身作為頂頂級商圈吸引引的旅游觀光光等其他客源源，人流如鯽鯽的流量為項項目打下堅實實的基礎(chǔ)，只只要項目主題題定位合理，，開創(chuàng)一片新新天地是完全全可能的。5、定位依據(jù)據(jù)（二）天河路是廣州州商業(yè)的制高高點，周邊已有多間間大型shopping-mall林立，以本本項目考量，，應(yīng)選擇錯位位經(jīng)營，避開開客源被分流流。創(chuàng)造自己己的風(fēng)格、特特點，從而令令項目在天河河商圈迅速崛崛起與持續(xù)發(fā)發(fā)展。6、規(guī)劃重點點建議開間小商鋪每每間約3—5㎡（以實積計算算）7、初步定價價建議（1））定價原則：同質(zhì)商場以價價格取勝、同同價商場以質(zhì)質(zhì)量取勝租價建議：：以實用面積積計算一線鋪：800元/㎡（（均價）二線鋪：650元/㎡三線鋪：500元/㎡8、初步定價價建議（2））管理費建議（（以實積計算算）：統(tǒng)一按按68元/㎡㎡（公共水電電、空調(diào)攤分分按實際讀數(shù)數(shù)攤分計算））宣傳推廣費（（以實積計算算）：一線鋪：2200元/㎡㎡二線鋪：1800元/㎡㎡三線鋪：1500元/㎡㎡9、收益分析析月租金收益預(yù)預(yù)算月租金均價650元/㎡㎡×可出租面面積3200㎡=208萬月管理費收益益預(yù)算管理費68元元/㎡×3200㎡=21.76萬萬宣傳推廣費收收益預(yù)算宣傳推廣費均均價1800元×3200㎡=576萬10、開業(yè)前前資金回籠分分析二按一租收取?。?50元/㎡㎡×3200㎡×3個月月=624萬宣傳推廣費：：1800元××3200㎡㎡=576萬二個月管理費費押金＋首月月管理費：68元/㎡××3200㎡㎡×3個月=65.28萬水電押金：60元/㎡××3200㎡㎡=19.2萬11、商場經(jīng)經(jīng)營管理的策策劃（一）統(tǒng)一開業(yè)時間間規(guī)范經(jīng)營方向向組織宣傳推廣廣活動建立和維護商商場品牌協(xié)調(diào)商戶關(guān)系系與維護商業(yè)業(yè)秩序12、商場經(jīng)經(jīng)營管理的策策劃（二）制止惡性況爭爭杜絕假冒偽劣劣商品處理業(yè)務(wù)訴求求繳納租金、管管理費、水電電費及工商稅稅費的管理13、合作方方式雙方擬采取““捆綁式”合合作方式；避免中介式的的短期獲利行行為，同時降降低客戶的成成本；不僅重視前期期的規(guī)劃設(shè)計計，更注重項項目的后續(xù)經(jīng)經(jīng)營，以帶動動項目升值，，為合作方創(chuàng)創(chuàng)造最大的價價值。14、總結(jié)結(jié)以租賃為主的的商業(yè)運營模模式要想獲得得實實在在的的長線收益，，必須做好規(guī)規(guī)劃設(shè)計、工工程施工、業(yè)業(yè)界定位、租租賃定價，招招商策略、物物業(yè)管理等每每一個步驟。。前期合理的規(guī)規(guī)劃設(shè)計對后后續(xù)經(jīng)營管理理將起到至關(guān)關(guān)重要的作用用。隨著項目目的穩(wěn)步發(fā)展展，項目獲得得一定幅度的的價值提升空空間將是必然然。第五部分源力團隊介紹紹源力團隊自序序我們習(xí)慣把自自己稱做斗士士，在商業(yè)地地產(chǎn)中做激情情澎湃、以挑挑戰(zhàn)難題為樂樂趣的斗士。。在我們的思思想中，有兩兩個重要的關(guān)關(guān)鍵詞：專業(yè)業(yè)與團隊。專專業(yè)、團隊同同時也是我們們面對挑戰(zhàn)的的精神與信念念！源力團隊簡介介源力團隊是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域“系統(tǒng)解解決方案提供供商”，為為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展商和商業(yè)業(yè)投資機構(gòu)提提供全程代理理和企業(yè)運作作的深度服務(wù)務(wù)，特別是SHOPPINGMALL、專業(yè)業(yè)市場、零售售百貨、商業(yè)業(yè)步行街、品品牌連鎖等項項目提供從前前期調(diào)研、可可行性分析、、項目定位、、項目選址、、商業(yè)投融資資、商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)、業(yè)種規(guī)劃劃、到空間環(huán)環(huán)境和視覺形形象設(shè)計、營營銷推廣、招招商代理、運運營管理等全全程服務(wù)。源力團隊的的突出特點點一是團隊骨骨干成員在在實踐中磨磨煉成長，，如今已各各有特長；；二是團隊骨骨干成員均均有開發(fā)商商業(yè)項目的的成功經(jīng)驗驗，各成員員獨立運作作和管理能能力很強；；三是是以以現(xiàn)現(xiàn)代代商商業(yè)業(yè)理理論論為為指指導(dǎo)導(dǎo)，，以以豐豐富富的的實實踐踐經(jīng)經(jīng)驗驗為為依依托托，，團團隊隊倡倡導(dǎo)導(dǎo)““全全案案策策劃劃、、全全程程運運作作””服服務(wù)務(wù)理理念念；；四是是秉秉承承為為發(fā)發(fā)展展商商創(chuàng)創(chuàng)造造最最大大化化的的商商業(yè)業(yè)價價值值為為最最高高目目標(biāo)標(biāo)。。源力力團團隊隊領(lǐng)領(lǐng)頭頭羊羊————莫莫國國堅堅作為為團團隊隊核核心心人人員員的的莫莫生生，，其其看看問問題題之之透透徹徹，，項項目目評評估估之之準(zhǔn)準(zhǔn)確確，，項項目目調(diào)調(diào)控控能能力力之之高高超超，，把把握握時時機機能能力力之之強強，，在在廣廣州州地地產(chǎn)產(chǎn)界界也也是是少少見見的的。。他他憑憑借借成成功功運運作作的的多多個個項項目目贏贏得得了了各各公公司司一一致致的的認認同同和和賞賞識識。。莫莫生生身身為為團團隊隊領(lǐng)領(lǐng)頭頭羊羊，，其其強強大大的的團團隊隊凝凝聚聚力力和和果果斷斷的的決決策策能能力力一一直直是是本本團團隊隊立立力力不不敗敗之之地地的的最最有有力力保保證證。。（名名符符其其實實的的操操盤盤高高手手）源力力團團隊隊骨骨干干————姚姚學(xué)學(xué)章章姚學(xué)學(xué)章章是是一一位位綜綜合合型型專專業(yè)業(yè)人人才才?！，F(xiàn)現(xiàn)任任藝藝和和咨咨詢詢服服務(wù)務(wù)有有限限公公司司副副經(jīng)經(jīng)理理，，（專長項項目開發(fā)發(fā)）周永波，，一個積積極進取取、勇于于開拓，，在招商商談判中中機智、、幽默、、輕松，，應(yīng)付自自如的““奇人““。說他他奇，因因為他有有不同一一般的信信念。他他的信念念就是：：“在我我的帶領(lǐng)領(lǐng)下，招招商工作作不管困困難有多多大，不不利因素素有多少少，最后后一定要要如期完完成目標(biāo)標(biāo)！”源力團隊隊骨干———周周永波（致力招招商，屢屢建佳績績）Hody以她特特有的市市場嗅覺覺，將項項目組的的決策力力快速轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為執(zhí)執(zhí)行力，，抓住市市場策劃劃及實施施統(tǒng)籌計計劃等關(guān)關(guān)鍵點，，有力的的保證了了項目的的順利實實施。設(shè)設(shè)計策劃劃方案方方面她認認為：務(wù)務(wù)求要吸吸引市場場目光，，有效提提煉項目目市場重重點競爭爭力。源力團隊隊骨干———Hody（擅長文文案策劃劃豐豐富培訓(xùn)訓(xùn)經(jīng)驗））藝和廣場場原本是一一個胎死死腹中的的市場，，在行內(nèi)內(nèi)名聲較較差，源源力團隊隊采取引引爆市場場方式，，正確選選擇天時時、地利利、人和和之勢把把項目有有效推出出市場，，50天天100％出租租率，零零廣告費費用投入入，創(chuàng)下下業(yè)界佳佳績！典型案例例說明（（一）朝陽文批批業(yè)戶對當(dāng)當(dāng)時非典典市道失失去信心心，令出出租率100％％市場無無法形成成火熱裝裝修之勢勢，團隊隊成員通通