2022年行業(yè)分析龍頭房企業(yè)績逆勢暴增房價泡沫向二三線城市蔓延

龍頭房企業(yè)績逆勢暴增，房價泡沫向二三線城市蔓延被限貸和限購調(diào)控之下的樓市并沒有患病冰凍，近日，中房集團[簡介最新動態(tài)]的數(shù)據(jù)顯示，上半年“萬保金招”四大房企銷售額共計1234億元，同比增長84.17%。其中，萬科上半年累計銷售面積565.5萬平米，銷售金額656.5億元。

萬科上半年銷售額超過去年全年令人震動，這與人們的市場低迷感受不符，由此引發(fā)了市場對房市走勢的分歧。樂觀者認(rèn)為下半年房市將回暖，目前為抄底機會；而京滬廣深等地成交量低迷、庫存上升等則增加了觀望者看空房市的信念。不過，由于目前房市信息質(zhì)量不高以及近年來頻繁變動的樓市調(diào)控，使得任何推斷都難免管中窺豹。

應(yīng)當(dāng)說，上半年萬科的銷售額就占四大房企總銷售額的53.2%，且萬科上半年銷售面積和銷售額同比分別上升76.7%和78.6%，而6月則分別同比上升31.7%和50.8%，反映萬科的銷售增長呈增速下降態(tài)勢。同時，萬科銷售增長得益于二三線城市銷售額的擴展，以及在一線城市供應(yīng)限價房源等，這些都反映萬科業(yè)績只代表萬科而無法代表整個行業(yè)。

不過，當(dāng)前樓市庫存高企卻日益突出。新近數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前全國11大重點城市商品房存貨達60萬套，環(huán)比上漲1.4%。北京房市上半年商品房成交總套數(shù)為43975套，同比下降15.7%，總庫存面積達3317萬平米，庫存套數(shù)達10.7萬套；廣州商品房未售面積陡增至964萬平米；上海商品住宅可售面積已達836萬平米，比今年1月末增加25%。此外，深圳、天津、杭州和武漢等地的庫存也較高，去庫存化時間普遍在12個月以上，其中武漢去庫存需18.3個月。不僅如此，今年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新開工面積和在建面積增長都在30%以上，這意味著在當(dāng)前房市整體交易量萎靡下，庫存將呈擴容態(tài)勢。

綜合上述信息不難發(fā)覺，當(dāng)前房市供過于求之局面愈發(fā)突出，同時房價將呈現(xiàn)一線城市回落、而非一線城市泡沫膨脹的格局，房價泡沫將由一線城市向非一線城市擴散。勞動力、資本的流向等也支撐了這一推斷。

當(dāng)前一線城市過高的房價和房租不僅逼走部分白領(lǐng)，而且對部分私人資本也產(chǎn)生擠出效應(yīng)，這意味著目前和將來一線城市房市都將可能面臨供過于求局面。明顯，一線城市對勞動力和私人資本等吸引力的下降，無疑將轉(zhuǎn)變這些城市房市的購買結(jié)構(gòu)，進一步加劇一線城市房市的供過于求之局面。

主要依靠非一線城市房產(chǎn)銷售增長的萬科業(yè)績，反映大量資金正涌入這些城市投資和投機并抬高房價，這無疑將增加當(dāng)?shù)貏趧恿Φ纳畛杀竞推髽I(yè)的運營成本。非一線城市房價的非理性上漲不僅抬高勞動力和私人資本的轉(zhuǎn)移門檻，而且將遏制這些城市相對于一線城市的凹地效應(yīng)。

當(dāng)然，決策層基于房價過快上漲只發(fā)生在部分城市的推斷而實行的調(diào)控政策，使大量社會資金進入調(diào)控薄弱的非一線城市炒作，從而導(dǎo)致非一線城市房市的活躍和房價的走高。

由此可見，當(dāng)前房市在一線城市與非一線城市間[最新消息價格戶型點評]的分化走勢無法佐證房市回暖，相反隨著非一線城