2022年行業(yè)分析深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)十年發(fā)展回顧

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)十年發(fā)展回顧從1984年國(guó)貿(mào)大廈的建設(shè)以三天一層樓締造出全國(guó)知名的“深圳速度”，到1987年敲出建國(guó)以來(lái)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的“動(dòng)地一槌”，再到孕育出萬(wàn)科、中海、金地、招商等全國(guó)性地產(chǎn)品牌……深圳早早就以其大膽創(chuàng)新的進(jìn)展模式成為了全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)爭(zhēng)相仿照學(xué)習(xí)的對(duì)象，在過(guò)去的二十多年里，這座以改革著稱的城市為全國(guó)訂立了多不勝數(shù)的“標(biāo)桿”：最早推出的社區(qū)理念、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理、多樣的營(yíng)銷創(chuàng)意、不斷革新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。假如說(shuō)在1998年宣告住房福利制度的結(jié)束并提出把地產(chǎn)業(yè)培育成國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之前，無(wú)論是政府還是市場(chǎng)都處于一種摸索前行階段的話，那么此后1998至2022的10年里，深圳市房地產(chǎn)行業(yè)可謂經(jīng)受了其進(jìn)展最為快速的“黃金十年”。

第一階段：(1998年-2022年)房地產(chǎn)行業(yè)逐步市場(chǎng)化、規(guī)范化

1998年對(duì)深圳房地產(chǎn)乃至中國(guó)房地產(chǎn)都是非常關(guān)鍵的一年，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控加快住房建設(shè)的看法》，打算自當(dāng)年起停止住房實(shí)物安排并提出加快實(shí)現(xiàn)住房商品化，從今中國(guó)進(jìn)入住宅建設(shè)市場(chǎng)化和住房消費(fèi)貨幣化的新的一輪改革，住房成為了新的消費(fèi)熱點(diǎn)和拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)上看，體制的改革對(duì)行業(yè)的推動(dòng)力是巨大的，深圳市商品房住宅的總銷售面積快速?gòu)?998年的372萬(wàn)㎡大幅上升到1999年的492萬(wàn)㎡，同比增幅達(dá)到32.26%。住房商品化不斷推動(dòng)的同時(shí)，作為房地產(chǎn)的根基，土地市場(chǎng)也迎來(lái)了重大的變革：2022年深圳市政府發(fā)布《深圳市土地交易市場(chǎng)管理規(guī)定》，再次明確：“凡經(jīng)營(yíng)性、營(yíng)利性項(xiàng)目用地一律以招拍掛方式在土地交易市場(chǎng)公開(kāi)出讓”，這也成為繼首次有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)后土地使用制度上的“其次次革命”，對(duì)于此后房地產(chǎn)業(yè)的快速規(guī)范進(jìn)展和土地的有效利用都產(chǎn)生樂(lè)觀意義。

政策的變革或?yàn)樾袠I(yè)進(jìn)展?fàn)I造出良好的環(huán)境，而經(jīng)濟(jì)則切實(shí)影響市場(chǎng)的有效需求。1997年的亞洲金融危機(jī)的間接影響也抑制了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展，當(dāng)1997年的深圳漸漸步入一個(gè)房?jī)r(jià)上升周期時(shí)，香港人在深圳置業(yè)構(gòu)成市場(chǎng)需求的一個(gè)重要組成部分，但是金融危機(jī)的沖擊使得大部分的香港“炒家”無(wú)力北上深圳入市，這也導(dǎo)致本應(yīng)進(jìn)入“快車(chē)道”的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)房?jī)r(jià)和市場(chǎng)規(guī)模的相對(duì)穩(wěn)定進(jìn)展的階段。

也正是在亞洲金融危機(jī)的影響下，國(guó)家為了刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求，于1999年進(jìn)一步放寬了住房信貸，在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需和重振國(guó)民經(jīng)濟(jì)都發(fā)揮了非常重要的作用。1999年，人民銀行下發(fā)了《關(guān)于開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)看法》，鼓舞商業(yè)銀行加大住房信貸在年度信貸方案中的比例，并且以后要逐年遞增；其后，又將個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)期限從20年延長(zhǎng)到30年，大大削減了人們按揭購(gòu)房時(shí)的還款壓力，并對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房的貸款的比例上限提升到80%，減輕了購(gòu)房的首次投入成本，個(gè)人按揭貸款買(mǎi)房漸漸成為了老百姓漸漸接受的一個(gè)消費(fèi)模式。截至2022年10月，中國(guó)工商銀行全國(guó)的個(gè)人住房貸款余額為2418億元，比1997年末的62億元增長(zhǎng)了38倍，信貸政策對(duì)個(gè)人買(mǎi)房的促進(jìn)作用可見(jiàn)一斑。

與此同時(shí)，城市規(guī)劃和進(jìn)展對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)也產(chǎn)生了巨大的促進(jìn)作用。1998年包括市民中心、圖書(shū)館、音樂(lè)廳、少年宮、電視中心、水晶島地鐵試驗(yàn)站在內(nèi)的六大重點(diǎn)工程的同時(shí)開(kāi)工宣告了福田中心區(qū)建設(shè)的全面實(shí)施；而后，隨著市民中心和會(huì)展中心的落成，被稱為“十三姐妹”的寫(xiě)字樓在中心區(qū)如雨后春筍崛起在人們面前。在此帶動(dòng)之下，深圳的寫(xiě)字樓市場(chǎng)得到了快速的進(jìn)展：1999年開(kāi)頭，深圳市寫(xiě)字樓新施工面積就大幅增加，而福田區(qū)的新施工面積每年占了全市的50%以上，并且在其后的幾年時(shí)間里福田區(qū)每年的寫(xiě)字樓竣工面積始終大幅領(lǐng)先傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)--羅湖區(qū)。福田中心區(qū)的崛起無(wú)疑使其所在的福田區(qū)獲得了前所未有的歷史進(jìn)展機(jī)遇，城市中心從傳統(tǒng)的羅湖區(qū)向西進(jìn)展，也轉(zhuǎn)變了整個(gè)深圳市房地產(chǎn)進(jìn)展的格局，西部的區(qū)域漸漸受到了更多民眾和開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)注，福田區(qū)和南山區(qū)由此漸漸成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)，香蜜湖、華僑城、蛇口等新興的豪宅片區(qū)開(kāi)頭消失。與此同時(shí)，在深圳市房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)展的過(guò)程中，不斷磨練的本地開(kāi)發(fā)商諸如萬(wàn)科、金地、華僑城等也快速地成長(zhǎng)起來(lái)并擁有了肯定的市場(chǎng)號(hào)召力。

其次階段：(2022年-2022年)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步前進(jìn)

1998年以后，深圳市住宅的供應(yīng)經(jīng)受連續(xù)幾年的快速增長(zhǎng)，2022年批注預(yù)售面積達(dá)到了961.42萬(wàn)㎡的高峰，隨后市場(chǎng)間續(xù)暴露出來(lái)的房?jī)r(jià)和供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題令房地產(chǎn)再次成為了社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。2022年的“非典”并未對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成大的打擊，成交量連續(xù)上升，住宅新居成交達(dá)到812萬(wàn)平方米；而之后的宏觀調(diào)控則是為該階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定進(jìn)展起到樂(lè)觀作用：為遏制房?jī)r(jià)快速上漲的苗頭、規(guī)范市場(chǎng)，2022年國(guó)家通過(guò)收緊信貸和土地供應(yīng)兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，2022年深圳市土地供應(yīng)面積開(kāi)頭消失下降，而土地供應(yīng)的削減也直接導(dǎo)致了物業(yè)市場(chǎng)其后供應(yīng)的削減；進(jìn)入2022年，宏觀調(diào)控的力度進(jìn)一步加大，調(diào)控轉(zhuǎn)向供應(yīng)與需求雙向調(diào)整，并以調(diào)控需求和規(guī)范市場(chǎng)為主，包括其后出臺(tái)的“國(guó)八條”，深圳本地的“禁籌令”等。在此階段的深圳地產(chǎn)雖然歷經(jīng)諸多的曲折，仍舊是穩(wěn)步而有序地進(jìn)展，整體房?jī)r(jià)和成交量保持穩(wěn)步向上。

2022年至2022年，也是深圳的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性進(jìn)展的階段。此間，深圳的大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并沒(méi)有大規(guī)模囤地或者借助杠桿瘋狂擴(kuò)張，包括萬(wàn)科、中海等在內(nèi)的知名開(kāi)發(fā)企業(yè)都紛紛退出“天價(jià)”爭(zhēng)奪土地的競(jìng)爭(zhēng)，而是選擇通過(guò)在品牌價(jià)值、土地經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)品規(guī)格、營(yíng)銷模式、物業(yè)管理等方面的自我提升進(jìn)行良性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。立足本地市場(chǎng)的同時(shí)，深圳房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越多地進(jìn)入到全國(guó)市場(chǎng)，他們大多都擁有一個(gè)共同特點(diǎn)：無(wú)論企業(yè)本身土地資源儲(chǔ)備的多少，其自身的進(jìn)展都在很大程度上擺脫了“資源依靠”型的商業(yè)模式，而是進(jìn)入以品牌塑造、產(chǎn)品升級(jí)和資源優(yōu)化為特征的“市場(chǎng)戰(zhàn)略型”進(jìn)展階段。

第三階段：(2022年-2022年中)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速上升，宏觀調(diào)控力度加大

雖然國(guó)家出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控措施給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，但是2022年深圳市的房?jī)r(jià)仍舊消失了快速的上漲，2022年全市住宅均價(jià)一改2000年到2022年每年小于5%的升幅，在高檔住宅帶領(lǐng)之下同比上漲了17.38%。2022年以后深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高速運(yùn)行，政府以抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲為首要目標(biāo)，頻頻出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，分階段重點(diǎn)對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控。2022年，國(guó)家重點(diǎn)針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，出臺(tái)了包括國(guó)六條、九部委十五條(90/70)等調(diào)控政策，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)前期土地及政府規(guī)劃的監(jiān)控和對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整等，而其中以“90/70”政策引起反響最為劇烈，并對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成深遠(yuǎn)影響。但由于90/70項(xiàng)目上市時(shí)間的緣由，政策的影響力并沒(méi)有在實(shí)施當(dāng)年對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生“立竿見(jiàn)影”的效果，其對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響直到2022年下半年才開(kāi)頭逐步出現(xiàn)。

另一方面，在調(diào)控政策的影響下，商品住宅用地供應(yīng)持續(xù)削減，而2022年以后商品住宅的供應(yīng)也連續(xù)三年消失下降，批準(zhǔn)預(yù)售面積從2022年711萬(wàn)平方米一路削減到2022年的589萬(wàn)平方米。在供應(yīng)的削減和需求持續(xù)旺盛的共同作用下，深圳的房?jī)r(jià)持續(xù)快速地上漲。深圳一手房在2022年末的均價(jià)為5997元/㎡，到了2022年達(dá)到7040元/㎡，而2022年則上升到9230元/㎡，2022年更加飆升到13369元/㎡；于此同時(shí)，由于一手房供應(yīng)不足而無(wú)法滿意的需求漸漸外溢到二手房市場(chǎng)上：深圳市二手住宅交易面積從2022年596萬(wàn)平方米上升到2022年的931萬(wàn)平方米，并于2022年開(kāi)頭消失二手房交易面積超過(guò)一手房的現(xiàn)象。正因如此，政策效果的滯后性令市場(chǎng)在這個(gè)階段呈現(xiàn)出“政府越調(diào)控，房?jī)r(jià)越上漲”的現(xiàn)象。

第四階段：(2022年中-至今)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段

過(guò)熱的市場(chǎng)必定會(huì)面臨更加嚴(yán)峻的調(diào)控。2022年上半年，國(guó)家著重調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，深圳市也針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行了一系列嚴(yán)峻措施：包括深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)十大整治措施、深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案等；“限外令”的出臺(tái)則加強(qiáng)了對(duì)外資開(kāi)發(fā)投資的限制，致使來(lái)自港臺(tái)及其它地區(qū)的境外投資客在深投資受限，外資需求也突然削減。7月以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控主要側(cè)重于金融政策方面，包括：多次調(diào)高存款預(yù)備金率、收縮信貸、加息、提高其次套住房首付比例等。在信貸調(diào)控的直接影響下，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)消失變局--銷售市場(chǎng)明顯降溫的同時(shí)價(jià)格上漲的勢(shì)頭也逐步被遏制。2022年下半年開(kāi)頭，銷售量下降，銷售均價(jià)增速放緩；二手市場(chǎng)成交量的大幅削減直接打擊到部分行業(yè)內(nèi)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，11月更是發(fā)生了“中天置業(yè)”大事，市場(chǎng)的信念進(jìn)一步受到打擊；二手市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊跌也連鎖影響了一手市場(chǎng)。隨后，深圳住宅銷售價(jià)格開(kāi)頭消失下調(diào)，銷售面積也明顯削減。

進(jìn)入2022年，深圳樓市持續(xù)2022年末的低迷狀態(tài)。在信貸收縮等調(diào)控措施的合力作用下，進(jìn)入2022年的深圳住宅市場(chǎng)連續(xù)了2022年來(lái)的調(diào)整狀態(tài)，房?jī)r(jià)持續(xù)下行而銷量也難見(jiàn)起色--前三個(gè)季度深圳一手商品住宅累計(jì)銷售面積較2022年同期削減46%，僅為241萬(wàn)平方米；二手住宅銷售面積也同比削減67%為257萬(wàn)平方米。此外，席卷全球的金融危機(jī)在影響經(jīng)濟(jì)走向的同時(shí)，更令整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)雪上加霜：樓市下行的狀況和個(gè)人實(shí)際收入及將來(lái)收入預(yù)期的變化迫使住宅消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)決策方面更加謹(jǐn)慎，住宅交易市場(chǎng)觀望氛圍加重；盡管年底前在政府一系列的樂(lè)觀調(diào)控政策和開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)一步促銷讓利的刺激下，壓抑一年之久的住宅需求得以釋放，令住宅銷售面積自2022年底開(kāi)頭逐步增加。盡管市場(chǎng)交易量呈現(xiàn)回暖的勢(shì)頭，但外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷惡化的“陰影”以及本地經(jīng)濟(jì)前景的不明朗依舊覆蓋著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

展望

整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展?fàn)顩r仍舊是左右深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的關(guān)鍵因素。金融危機(jī)在全球范圍內(nèi)的集中令世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，作為外向型經(jīng)濟(jì)體的深圳已經(jīng)感受到其巨大影響，金融、外貿(mào)、物流、制造業(yè)均受到波及，其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)部分也受到連鎖影響，2022年廣東省GDP增幅預(yù)期指標(biāo)調(diào)低至8.5%。這樣的形勢(shì)下，對(duì)將來(lái)經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂迫使企業(yè)和民眾謹(jǐn)慎投資、掌握支出，進(jìn)而直接影響了房地產(chǎn)的各個(gè)物業(yè)市場(chǎng)。然而，國(guó)家一系列刺激政策的不斷出臺(tái)也為市場(chǎng)帶來(lái)利好，樂(lè)觀的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策、4萬(wàn)億投資刺激內(nèi)需、增值稅調(diào)整、出口退稅率上調(diào)等改善了企業(yè)和民眾對(duì)將來(lái)經(jīng)濟(jì)的悲觀預(yù)期，肯定程度的增加消費(fèi)信念。這也成為2022年底以來(lái)深圳樓市成交量增長(zhǎng)的緣由之一，然而更重要的緣由則是壓抑一年