收購式抵押貸款業(yè)務營銷策略及思路概述

收購式抵押貸款業(yè)務營銷策劃

李超逸2008@163內(nèi)部資料，請勿外傳1目錄住房貸款市場分析及業(yè)務特征收購式抵押貸款業(yè)務操作思路收購式抵押貸款業(yè)務營銷策略2昆明地區(qū)的房地產(chǎn)交易總量逐年不斷攀升，

并在2003年出現(xiàn)爆炸性放量增長昆明房產(chǎn)實際交易金額*1351592000年2001年2003年昆明房產(chǎn)實際交易面積*單位：萬平方米40.250.71392000年2001年2003年單位：人民幣億元

=51.22%CAGR

=78.75%*上述歷年房產(chǎn)交易金額和面積的統(tǒng)計均不含當年預售房產(chǎn)的數(shù)據(jù)752002年2002年313771*數(shù)據(jù)來源：昆明房地產(chǎn)交易中心3昆明地區(qū)房屋預售交易持續(xù)呈現(xiàn)“購銷兩旺”的勢頭,并且在

2003年呈現(xiàn)出爆炸性上升的態(tài)勢,預示昆明房產(chǎn)交易日趨活躍昆明房產(chǎn)預售情況分析1172000年2001年2003年（1－9月）單位：萬平方米13430015415469當年批準預售面積數(shù)當年實際預售面積數(shù)402000年2001年2003年（1－9月）單位：人民幣億元8950當年房產(chǎn)預售金額昆明新建商品房整體價格水平*2985324730372000年2001年2003年單位：人民幣元30092002年昆明二手房歷年整體價格水平*1580148013002000年2001年2003年單位：人民幣元15682002年*數(shù)據(jù)來源：昆明市房產(chǎn)交易中心4昆明地區(qū)二手房交易量增長迅猛，并且在2003年昆明地區(qū)的

二手房的交易面積和交易金額歷史性地超過新建商品房昆明房產(chǎn)交易結(jié)構(gòu)變化分析*0.160.7471.62000年2001年2003年單位：人民幣億元昆明二手房實際交易金額*CAGR

=665%155502000年2001年2003年單位：萬平米昆明二手房實際交易面積*CAGR

=719%*上述歷年房產(chǎn)交易金額和面積的統(tǒng)計均不含當年預售房產(chǎn)的數(shù)據(jù)20.812002年1332002年二手房交易面積占比57.55%42.45%二手房交易金額占比72.23%27.77%2002年數(shù)據(jù)新建商品房交易面積占比新建商品房交易金額占比二手房交易面積占比28.58%71.42%二手房交易金額占比48.34%51.66%新建商品房交易面積占比新建商品房交易金額占比2003年數(shù)據(jù)*數(shù)據(jù)來源：昆明市房產(chǎn)交易中心5昆明房地產(chǎn)市場發(fā)展存在著很大的機遇，亦會給昆明

房地產(chǎn)按揭服務市場提供了很大的成長空間昆明房地產(chǎn)業(yè)面臨前所未有的機遇經(jīng)濟一體化機遇東盟經(jīng)濟自由區(qū)的實現(xiàn)，使昆明這一橋頭堡商機無限環(huán)境機遇得天獨厚的氣候條件和旅游資源使得昆明成為最適合人類居住的城市之一城市規(guī)劃機遇現(xiàn)代新昆明“一湖四片、圍湖而局”的宏偉規(guī)劃擬投入資金2000億元，極大地推動昆明房地產(chǎn)的開發(fā)政策機遇昆明房改政策不斷深化，全面開放二級市場，簡化房屋交易手續(xù)、降低交易契稅等政策促進了存量房市場的活躍態(tài)勢6昆明房屋按揭市場分析小結(jié)：一個值得積極介入和拓展的市場昆明房地產(chǎn)面臨著良好的發(fā)展機遇昆明城市的新規(guī)劃、房產(chǎn)市場配套政策不斷完善以及東盟經(jīng)濟自由區(qū)一體化的進程加速，都給昆明房地產(chǎn)市場帶來了很好的發(fā)展機遇昆明房產(chǎn)中介市場亟待整合和壯大昆明房產(chǎn)中介“小而散”和“不規(guī)范”的發(fā)展現(xiàn)狀，降低了市場壁壘，給新市場進入者極大的發(fā)展空間昆明房地產(chǎn)市場交易量不斷攀升，但價格卻未出現(xiàn)泡沫充分表明昆明的房地產(chǎn)市場是一個健康發(fā)展的市場，未來的房產(chǎn)交易總量和房產(chǎn)價格均具有較大的上升空間，銀行強勢介入房屋按揭市場的金融風險比較小二手摟交易發(fā)展迅猛，已經(jīng)成為新的樓市業(yè)務增長點目前昆明二手樓交易已經(jīng)超過了新建商品房交易量和交易金額，尤其隨著新昆明規(guī)劃的實施，新舊城區(qū)之間的樓盤置換交易會日趨活躍，從而進一步催生昆明的二手樓交易市場昆明房屋按揭金融市場值得商行積極介入和拓展7收購式抵押業(yè)務是傳統(tǒng)住房按揭業(yè)務的演進住房按揭業(yè)務流程商業(yè)銀行產(chǎn)權(quán)交易中心購房人房屋開發(fā)商163245商業(yè)銀行產(chǎn)權(quán)交易中心買方中介機構(gòu)賣方賣方賣方2154367收購式抵押按揭業(yè)務流程購房人與開發(fā)商簽訂購房合同購房人與銀行簽訂借款合同和抵押合同開發(fā)商向銀行提供階段性保證擔保，銀行根據(jù)委托劃款開發(fā)商為購房人辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)購房人以所購房產(chǎn)權(quán)證書向銀行提供借款抵押擔保購房人還款銀行貸款之后解除抵押擔保，取回產(chǎn)權(quán)證書賣方委托中介機構(gòu)售房買方與中介簽訂購房合同買方與銀行簽訂借款合同和抵押合同中介機構(gòu)向銀行提供階段性保證擔保，銀行根據(jù)委托劃款中介機構(gòu)為購房人辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)買方以所購房產(chǎn)權(quán)證書向銀行提供借款抵押擔保買方還款銀行貸款之后解除抵押擔保，取回產(chǎn)權(quán)證書8可以通過收購式抵押業(yè)務衍生出新的銀行業(yè)務商業(yè)銀行產(chǎn)權(quán)交易中心買方中介機構(gòu)賣方賣方賣方2154367二手樓按揭業(yè)務跨行轉(zhuǎn)按樓宇按揭業(yè)務不指定樓盤按揭業(yè)務123收購式抵押按揭業(yè)務9目錄住房貸款市場分析及業(yè)務特征收購式抵押貸款業(yè)務操作思路收購式抵押貸款業(yè)務營銷策略10利用合合作/聯(lián)盟盟放款按揭辦理營銷與銷售按揭產(chǎn)品設計風險控控制按揭中中介清晰地地定義義目標標客戶戶群為不同同的目目標客客戶度度身定定制多多樣化化，靈靈活的的產(chǎn)品品、組組合定定價、、以及及服務務水平平按揭中中介按揭中中介簡單化化，標標準化化按揭揭流程程以提提高效效率，，杜絕絕差錯錯自動化化貸款款發(fā)放放自動化化審批批自動化化/集集中化化的處處理銀行透過多多渠道道貸款款發(fā)放放利用合合作/聯(lián)盟盟通過強強有力力的信信用控控制手手段和和評分分模型型/系系統(tǒng)進進行風風險控控制建立風風險評評估的的指導導性標標準和和流程程建立信信審評評分模模型依靠獨獨立且且具備備較高高分析析能力力的團團隊來來管理理信用用風險險和改改善盈盈利能能力產(chǎn)業(yè)價價值鏈鏈主要機機構(gòu)特征先進的的銀行行與按按揭機機構(gòu)合合作思思路——戰(zhàn)略略合作作伙伴伴模式式11個人金融服務中介平臺銀行與與中介介發(fā)揮揮各自自的業(yè)業(yè)務比比較優(yōu)優(yōu)勢，，形成成合理理的業(yè)業(yè)務分分工工與高高效的的互動動配合合機制制，構(gòu)構(gòu)建個個人金金融業(yè)業(yè)務拓拓展新新模式式個人信信貸類類產(chǎn)品品資金來來源信貸產(chǎn)產(chǎn)品設設計信貸產(chǎn)產(chǎn)品營營銷/銷售售個人理理財類類產(chǎn)品品產(chǎn)品價價值值鏈資金來來源/投資資營銷和和銷售售產(chǎn)品設設計業(yè)務運運營與與管理理風險管管理/運營營資金來來源投資產(chǎn)產(chǎn)品設設計投資產(chǎn)產(chǎn)品營營銷/發(fā)行行風險管管理/運營營個人金融融服務中中介平臺臺理念后續(xù)服務務貸后管理理客戶關(guān)系系管理理通過中介介服務,形成成合理業(yè)業(yè)務分工工，發(fā)揮揮業(yè)務比比較優(yōu)勢勢反向切入入,加強強與銀行行在產(chǎn)品品設計和和風險管管理上的的合作與與對接，，形成高高效的互互動配合合機制服務延伸伸,進進一步步提高個個人金融融服務的的效率合理分工工，互動動配合，，提升效效率、延延伸服務務，建立立全面?zhèn)€個人金融融服務的的中介平平臺銀行業(yè)務務關(guān)注點點中介業(yè)務務關(guān)注點點12通過高效效的金融融中介增增值服務務，中介介機構(gòu)將將具有多多元化的的業(yè)務務收入來來源，從從而具備備較強的的市場生生存和發(fā)發(fā)展能力力中介公司司可分別別為銀行行、個人人金融客客戶和各各類理財財產(chǎn)品發(fā)發(fā)售機構(gòu)構(gòu)創(chuàng)造中中介服務務價值，，并獲取取相應收收入為個人客客戶提供供信貸中中介增值值服務收入來源源：銀行行的個人人信貸客客戶收入項目目：包括但不不限于服服務手續(xù)續(xù)費、擔擔保費及及保保險險、律師師和評估估機構(gòu)的的返利為銀行提提供業(yè)務務拓展和和市場營營銷服務務收入來源源：銀行行收入項目目：包括但不不限于業(yè)業(yè)務拓展展費用、、客戶維維護費用用、營業(yè)業(yè)場地及及宣傳費費用補貼貼為個人客客戶提供供理財中中介增值值服務收入來源源：昆明明地區(qū)的的個人理理財客戶戶收入項目目：各類理財財產(chǎn)品發(fā)發(fā)售機構(gòu)構(gòu)的銷售售傭金為銀行提提供貸款款清收服服務收入來源源：銀行行收入項目目：貸款清收收費用合作公司司多元化化的業(yè)務務收入來來源個人金融融客戶銀行各類理財財產(chǎn)品發(fā)發(fā)售機構(gòu)構(gòu)13合作公司司應以房房貸業(yè)務務為核心心，逐步步把商行行的個人人信貸業(yè)業(yè)務架架構(gòu)建設設成為以以房產(chǎn)金金融為核核心的全全方位個個貸金融融服務體體系關(guān)鍵決策策支持因因素昆明房產(chǎn)產(chǎn)市場目目前發(fā)展展迅速而而健康，，房價少少有“泡泡沫”二手樓市市場已完完全啟動動，并且且仍具有有較大發(fā)發(fā)展空間間昆明房產(chǎn)產(chǎn)中介規(guī)規(guī)?！靶⌒《ⅰ薄保l(fā)展展不規(guī)范范，整合合空間大大昆明新城城區(qū)的發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃使得昆昆明房地地產(chǎn)市場場和房產(chǎn)產(chǎn)金融市市場面臨臨著難得得的市場場擴容與與高速發(fā)發(fā)展的機機遇昆明房貸貸市場富富有吸引引力，值值得積極極介入雖然目前前昆明私私人汽車車消費市市場發(fā)展展迅猛，，但市場場總體規(guī)規(guī)模相對對較小，，市場擴擴容時機機應在2005年之后后出現(xiàn)由于車貸貸固有的的風險較較大，單單筆業(yè)務務的處理理成本較較高，目目前各家家銀行均均缺乏有有效的手手段來控控制車貸貸業(yè)務的的風險和和降低業(yè)業(yè)務處理理成本，，所以在在現(xiàn)階段段缺乏成成功的車車貸業(yè)務務模式的的情況下下，貿(mào)然然全面介介入車貸貸業(yè)務是是風險的的昆明車貸貸市場需需要進一一步培育育和關(guān)注注中介公司司目前的的業(yè)務和和經(jīng)驗優(yōu)優(yōu)勢主要要體現(xiàn)在在樓宇按按揭市場場，因此此中介公公司率先先介入昆昆明房產(chǎn)產(chǎn)市場，，有利于于充分對對接中介介和銀行行雙方的的經(jīng)驗優(yōu)優(yōu)勢，有有利于積積累成功功案例同時中介介已經(jīng)在在車貸業(yè)業(yè)務方面面進行了了積極探探索，在在將按揭揭市場的的成功經(jīng)經(jīng)驗移植植到車貸貸市場、、開發(fā)出出成功的的車貸業(yè)業(yè)務模式式的領(lǐng)域域內(nèi)具有有領(lǐng)先的的優(yōu)勢中介的業(yè)業(yè)務和經(jīng)經(jīng)驗優(yōu)勢勢中介公司司與銀行行開拓個人信貸貸業(yè)務基基本策略略先房后車車房車聯(lián)動動客戶共享享以房養(yǎng)車車釋義先房后車車、房車車聯(lián)動：：從進入市市場時機機而言，，合作公公司與銀銀行應優(yōu)優(yōu)先切入入按揭市市場從深層上上說，銀銀行和合合作公司司應始終終以樓宇宇按揭作作為個貸貸核心業(yè)業(yè)務，在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)之上衍衍生出車車貸業(yè)務務和其他他個貸業(yè)業(yè)務，目目標將商商行的個個貸業(yè)務務架構(gòu)發(fā)發(fā)展成為為以房產(chǎn)產(chǎn)金融為為核心的的全方位位個人信信貸金融融服務體體系客戶共享享、以房房養(yǎng)車：：房貸客戶戶和車貸貸客戶的的重合度度很高，，實現(xiàn)兩兩類客戶戶的信用用信息資資料的共共享，可可以在本本行范圍圍內(nèi)建立立起客戶戶信用交交叉評價價體系，，特別是是可以通通過客戶戶房貸的的信用情情況，為為同一客客戶的車車貸業(yè)務務授信提提供最佳佳的信用用評定參參考在此基礎(chǔ)礎(chǔ)之上，，可以進進一步通通過房貸貸轉(zhuǎn)加按按等業(yè)務務手段，，將同一一客戶的的房貸、、車貸及及其他類類型的個個貸業(yè)務務的抵押押都與客客戶的抵抵押房產(chǎn)產(chǎn)掛鉤，，在房產(chǎn)產(chǎn)價值可可以承受受的幅度度內(nèi)進行行多次抵抵押，在在總貸款款成數(shù)不不超過銀銀行信貸貸政策前前提下，，可有效效解決車車貸與其其他個貸貸業(yè)務風風險監(jiān)控控難題14中介公司司將從傳傳統(tǒng)的住住房按揭揭中介增增值服務務入手，，

逐步步將服務務延伸到到中高端端的個人人理財類類增值服服務領(lǐng)域域市場空間間2004年－2005年中期期（業(yè)務務起步階階段）2005年中期期－2007年年（業(yè)務務提升階階段）2007年以后后（地地域擴張張階段））時間市場空間間業(yè)務領(lǐng)域域中介公司司全面切切入昆明明住房按按揭中介介服務領(lǐng)領(lǐng)域，積積極進行行按揭產(chǎn)產(chǎn)品的設設計與創(chuàng)創(chuàng)新在按揭中中介業(yè)務務試點基基礎(chǔ)之上上，將服服務延伸伸到個人人汽車消消費貸款款領(lǐng)域和和信用卡卡銷售領(lǐng)領(lǐng)域管理領(lǐng)域域?qū)由绦行械膫€人人信貸類類業(yè)務和和信用卡卡審批業(yè)業(yè)務的系系統(tǒng)與流流程建立獨立立的清貸貸體系介入商行行的個人人消費類類信貸產(chǎn)產(chǎn)品和信信用卡產(chǎn)產(chǎn)品的設設計環(huán)節(jié)節(jié)建立與商商行共享享的客戶戶信息管管理系統(tǒng)統(tǒng)業(yè)務領(lǐng)域域中介公司司進一步步深度提提升商行行在住房房按揭、、汽車消消費信貸貸和信用用卡銷售售的昆明明市場份份額與商行合合作，引引入國外外成熟業(yè)業(yè)務模式式，建立立具有獨獨立品牌牌的個人人理財中中心，建建立個人人理財專專業(yè)經(jīng)理理團隊，，嘗試銷銷售國內(nèi)內(nèi)外投資資類金融融產(chǎn)品管理領(lǐng)域引入先進的的個人理財財交易與分分析評估系系統(tǒng)業(yè)務領(lǐng)域伴隨著商行行金融網(wǎng)絡絡在全省范范圍內(nèi)的擴擴張，合作作公司將成成功的業(yè)務務模式和管管理模式復復制到省內(nèi)內(nèi)其他具有有發(fā)展?jié)摿αΦ膮^(qū)域昆明地區(qū)個個人信貸類類業(yè)務的增增值中介服服務商昆明地區(qū)個個人綜合理理財服務的的集成供應應商云南地區(qū)具具有優(yōu)勢品品牌的個人人金融服務務供應商服務延伸地域擴張15中介公司與與銀行合作作，可以通通過抵押式式收購貸款款業(yè)務擴展展出來一系系列豐富的的產(chǎn)品，隨隨之帶動雙雙方的業(yè)務務增長一手樓貸款款買樓易有證證貸款免擔?，F(xiàn)樓樓貸款押舊樓買新新樓貸款免抵押裝修修貸款基礎(chǔ)業(yè)務政策性業(yè)務務適用于發(fā)展展商正在出出售的樓花花和現(xiàn)樓按按揭，需發(fā)發(fā)展商提供供回購擔保保適用于有《《房產(chǎn)證》》的二手樓樓按揭適用于持《《商品房預預售合同》》的現(xiàn)樓，，無需擔保保將“舊樓””抵押貸款款，用于購購“新樓””及新樓裝裝修無需自有房房屋抵押，，只花少錢錢買份保證證保險即可可獲得貸款款好配套房改改房貸款公積金貸款款公積金組合合貸款不需立即出出售唯一作作為自住的的房改房，，便可辦理理貸款購買買另一套房房屋如所在的單單位已參與與住房公積積金繳存，，即可申請請政策性住住房公積金金低息貸款款公積金貸款款額度不足足時，在申申請住房公公積金低息息貸款同時時，申請個個人住房抵抵押貸款16中介公司與與銀行合作作，可以通通過抵押式式收購貸款款業(yè)務擴展展出來一系系列豐富的的產(chǎn)品，隨隨之帶動雙雙方的業(yè)務務增長（續(xù)續(xù)）理財業(yè)務適用于持《《商品房預預售合同》》進行二手手交易的樓樓花近期每月供供款額較低低，以減少少還款壓力力；將來每每月供款額額提高，以以縮短供款款年限和減減少利息支支出正在按揭中中的房屋，，可以申請請增加貸款款在房屋按揭揭同時，辦辦理裝修貸貸款，裝修修貸款年限限、利率與與購房貸款款一樣借款人確定定一個可以以接受的每每月最高還還款額，銀銀行利率調(diào)調(diào)升時還款款額作相應應調(diào)整，不不超過原定定每月還款款額度正在按揭中中的房屋，，可以申請請加長貸款款期限無需自有資資金“贖契契”，輕松松轉(zhuǎn)由新買買家供樓只需很少費費用先辦理理貸款手續(xù)續(xù)，用款時時提前2——5天通知知銀行即可可獲得貸款款，獲得貸貸款后才還還本付息是銀行在借借款保證人人為借款人人提供保證證金擔保的的前提下，，借款人具具備借款資資格和條件件基礎(chǔ)上，，在所購房房屋向房地地產(chǎn)交易中中心申請交交易并取得得收件收據(jù)據(jù)以后即向向借款人發(fā)發(fā)放貸款的的業(yè)務。早辦事樓花花貸款先少后多貸貸款易借易還加加按貸款好供好住裝裝修貸款定額還款貸貸款延長年限加加按貸款輕松轉(zhuǎn)按貸貸款先借后用貸貸款快速貸款17目錄住房貸款市市場分析及及業(yè)務特征征收購式抵押押貸款業(yè)務務操作思路路收購式抵押押貸款業(yè)務務營銷策略略18在房貸業(yè)務務領(lǐng)域，首首先以二手手樓按揭業(yè)業(yè)務起步，，

將服務務延伸到跨跨行轉(zhuǎn)按樓樓宇按揭業(yè)業(yè)務和不指指定樓盤按按揭業(yè)務推出順序目標市場決策理由二手樓按揭揭業(yè)務跨行轉(zhuǎn)按樓樓宇按揭業(yè)業(yè)務不指定樓盤盤按揭業(yè)務務二手樓房產(chǎn)產(chǎn)交易各行現(xiàn)有的的存存量量按揭貸款款新建商品房房產(chǎn)交易（（含預售））目前昆明地地區(qū)的二手手樓交易市市場已完全全啟動，二二手樓的交交易面積和和交易金額額已全面超超越了新建建商品房的的交易，并并且未來的的發(fā)展空間間還很大但目前昆明明的各大銀銀行對二手手樓按揭業(yè)業(yè)務尚未給給予足夠的的重視，市市場競爭尚尚不激烈二手樓按揭揭業(yè)務的技技術(shù)含量很很高，在短短時間內(nèi)昆昆明各銀行行很難形成成業(yè)務的專專業(yè)化，而而中介的業(yè)業(yè)務強項恰恰恰就在于于二手樓的的按揭業(yè)務務，其豐富富的行業(yè)經(jīng)經(jīng)驗和服務務優(yōu)勢在短短期內(nèi)很難難被昆明其其他銀行復復制123隨著近幾年年昆明地區(qū)區(qū)房產(chǎn)按揭揭市場的持持續(xù)發(fā)展，，地區(qū)內(nèi)總總的存量按按揭貸款余余額已越來來越大，因因此在短時時間內(nèi)要擴擴大商行的的房貸規(guī)模模，從他行行處轉(zhuǎn)移存存量按揭貸貸款無疑是是一條發(fā)展展捷徑值得強調(diào)的的是，隨著著存量按揭揭貸款的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，可從從他行處吸吸引到一定定量的優(yōu)質(zhì)質(zhì)私人客戶戶，可以改改善商行的的私人客戶戶結(jié)構(gòu)更為重要的的是，跨行行轉(zhuǎn)按業(yè)務務是一個利利用房產(chǎn)進進行多種個個人理財?shù)牡睦?，通通過加按成成數(shù)和改變變還款期限限安排，可可以實現(xiàn)房房屋按揭和和車貸及其其他個貸品品種的有機機聯(lián)動鑒于跨行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)按業(yè)務比比一般按揭揭業(yè)務復雜雜許多，特特別是授信信流程可能能因兼容其其他個貸審審批要求而而需重新設設計,因此此建議該項項業(yè)務要等等充分溝通通后再考慮慮推出新建商品房房按揭業(yè)務務歷來是各各大銀行激激烈爭奪的的業(yè)務；在在昆明地區(qū)區(qū)目前該業(yè)業(yè)務能否獲獲得還取決決于銀行對對開發(fā)商的的資金支持持力度，業(yè)業(yè)務獲得成成本相當高高同時新建商商品房業(yè)務務的技術(shù)含含量相對很很低，各銀銀行服務同同質(zhì)性很強強，中介在在此方面的的業(yè)務優(yōu)勢勢并不明顯顯，因此建建議合作之之初暫不積積極介入新新建商品房房按揭市場場合理的期望望是，等到到在二手樓樓按揭和跨跨行轉(zhuǎn)按業(yè)業(yè)務領(lǐng)域樹樹立起市場場品牌之后后，通過推推出不指定定樓盤按揭揭業(yè)務，從從客戶端和和銷售端低低成本地爭爭取新樓宇宇的按揭業(yè)業(yè)務業(yè)務定位昆明地區(qū)二手樓按揭業(yè)務專家昆明地區(qū)房產(chǎn)金融理財專家昆明地區(qū)提供全面房產(chǎn)金融服務的市場領(lǐng)導者19打造商行專業(yè)化品牌二手樓按揭揭業(yè)務技術(shù)術(shù)含量高，，關(guān)鍵的成成功因素在在于理順業(yè)業(yè)務

價值值鏈和引入入中介業(yè)務務模式，迅迅速打造商商行的專業(yè)業(yè)化品牌二手樓按揭揭業(yè)務價值值鏈業(yè)務受理房產(chǎn)價值評評估房產(chǎn)交易/抵押/公公證房產(chǎn)資料查查冊審批/放款款關(guān)鍵角色關(guān)鍵舉措房產(chǎn)中介按揭揭業(yè)業(yè)務務門門店店商行行其其他他分分支支機機構(gòu)構(gòu)網(wǎng)網(wǎng)絡絡在業(yè)業(yè)務務起起步步階階段段與與昆昆明明地地區(qū)區(qū)的的各各家家房房屋屋中中介介機機構(gòu)構(gòu)結(jié)結(jié)成成聯(lián)聯(lián)盟盟,在在其其網(wǎng)網(wǎng)點點設設立立按按揭揭業(yè)業(yè)務務申申辦辦點點在設設立立按按揭揭業(yè)業(yè)務務門門店店時時,注注意意與與商商行行其其他他分分支支機機構(gòu)構(gòu)網(wǎng)網(wǎng)絡絡的的業(yè)業(yè)務務配配合合視業(yè)業(yè)務務發(fā)發(fā)展展需需要要,可可伺伺機機參參股股昆昆明明地地區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)模模大大的的正正規(guī)規(guī)房房產(chǎn)產(chǎn)中中介介,鞏鞏固固業(yè)業(yè)務務聯(lián)聯(lián)盟盟,實實現(xiàn)現(xiàn)逆逆向向產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈整整合合專業(yè)業(yè)房房產(chǎn)產(chǎn)評評估估公公司司在業(yè)業(yè)務務拓拓展展初初期期,挑挑選選昆昆明明地地區(qū)區(qū)業(yè)業(yè)務務力力量量強強的的專專業(yè)業(yè)評評估估公公司司,理理順順業(yè)業(yè)務務流流程程進進行行定定點點業(yè)業(yè)務務合合作作由于于房房產(chǎn)產(chǎn)價價值值評評估估的的專專業(yè)業(yè)能能力力是是任任何何形形式式房房貸貸金金融融創(chuàng)創(chuàng)新新的的核核心心能能力力,建建議議盡盡早早通通過過收收購購方方式式獲獲得得房房屋屋評評估估牌牌照照,組組建建一一支支技技術(shù)術(shù)過過硬硬的的核核心心評評估估專專家家團團隊隊房管管交交易易中中心心中介介公公司司銀行行中介介公公司司引入入中中介介公公司司成成熟熟的的業(yè)業(yè)務務管管理理系系統(tǒng)統(tǒng)和和操操作作流流程程,合合理理設設置置崗崗位位和和配配備備人人手手,提提高高業(yè)業(yè)務務處處理理效效率率借鑒鑒中中介介公公司司實實踐踐經(jīng)經(jīng)驗驗,將將內(nèi)內(nèi)部部業(yè)業(yè)務務流流程程與與昆昆明明房房管管交交易易中中心心進進行行全全面面對對接接,雙雙方方統(tǒng)統(tǒng)一一文文件件要要求求和和辦辦事事規(guī)規(guī)程程,力力求求合合作作公公司司在在客客戶戶端端能能按按房房產(chǎn)產(chǎn)交交易易中中心心要要求求準準備備好好所所有有材材料料,而而房房產(chǎn)產(chǎn)交交易易中中心心能能對對合合作作公公司司所所報報送送的的材材料料進進行行實實時時批批處處理理引入入中中介介的的業(yè)業(yè)務務審審批批流流程程和和專專家家評評分分模模型型,并并將將其其與與銀銀行行的的授授信信審審批批過過程程全全面面對對接接,按按照照昆昆明明地地區(qū)區(qū)的的業(yè)業(yè)務務特特點點和和商商行行的的信信貸貸監(jiān)監(jiān)管管要要求求進進行行適適當當改改造造,使使之之完完全全滿滿足足在在昆昆明明地地區(qū)區(qū)拓拓展展業(yè)業(yè)務務的的需需要要給予予合合作作公公司司適適當當?shù)牡膶弻徟谑跈?quán)權(quán),加加快快小小額額業(yè)業(yè)務務的的審審批批速速度度(合合作作公公司司可可對對獨獨立立審審批批的的業(yè)業(yè)務務進進行行零零壞壞賬賬回回購購承承諾諾,并并提提供供擔擔保保)現(xiàn)階階段段銀銀行行和和合合作作公公司司打打造造業(yè)業(yè)務務專專業(yè)業(yè)化化能能力力的的重重點點20樓宇宇轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)按按業(yè)業(yè)務務的的突突破破口口在在于于將將房房貸貸與與車車貸貸聯(lián)聯(lián)動動，，充充分分釋釋放放房房產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押物物的的市市場場價價值值，，凸凸顯顯房房產(chǎn)產(chǎn)金金融融靈靈活活理理財財?shù)牡镊洒攘α缧行袠菢怯钣钷D(zhuǎn)轉(zhuǎn)按按業(yè)業(yè)務務關(guān)關(guān)鍵鍵環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)客戶戶需需求求:隨隨著著房房產(chǎn)產(chǎn)的的升升值值和和/或或存存量量按按揭揭貸貸款款逐逐年年清清償償，，幾幾乎乎所所有有存存量量按按揭揭貸貸款款都都會會出出現(xiàn)現(xiàn)貸貸款款成成數(shù)數(shù)逐逐年年降降低低的的情情況況；；目目前前除除非非提提前前還還清清所所有有貸貸款款，，按按揭揭客客戶戶是是沒沒有有辦辦法法““解解凍凍””或或““套套現(xiàn)現(xiàn)””利利用用實實際際降降低低的的貸貸款款成成數(shù)數(shù)部部分分對對應應的的資資產(chǎn)產(chǎn)價價值值銀行需需求:如果果能在在按揭揭貸款款存續(xù)續(xù)期間間，提提前釋釋放該該部分分“閑閑余””擔保保物的的價值值的話話，就就可有有效解解決非非房貸貸類型型的個個貸產(chǎn)產(chǎn)品普普遍存存在的的合資資格擔擔保物物缺失失狀況況，增增強客客戶二二次信信貸能能力中介公公司和和商行行可以以共同同設計計一種種“無無交易易背景景”的的跨行行按揭揭轉(zhuǎn)按按產(chǎn)品品，在在房產(chǎn)產(chǎn)價值值評估估基礎(chǔ)礎(chǔ)之上上，利利用可可允許許的貸貸款成成數(shù)加加按的的空間間，將將對應應的擔擔保物物價值值釋放放出來來，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)而為為客戶戶在本本行的的車貸貸或其其他類類型的的個人人信貸貸提供供抵押押擔保保，再再輔以以其他他形式式的擔擔保手手段（（如履履約保保險等等），，增強強銀行行對非非房貸貸類型型的個個貸產(chǎn)產(chǎn)品風風險控控制能能力中介公公司對對客戶戶在供供房產(chǎn)產(chǎn)進行行價值值評估估。對對房產(chǎn)產(chǎn)價值值評估估能力力是任任何形形式的的房產(chǎn)產(chǎn)金融融創(chuàng)新新的核核心能能力，，建議議合作作公司司盡早早通過過并購購方式式獲得得房產(chǎn)產(chǎn)評估估牌照照和專專業(yè)隊隊伍加按最最高金金額＝＝房產(chǎn)產(chǎn)評估估價值值X本本行房房貸最最高成成數(shù)－－評估估時點點上該該客戶戶尚未未償還還的貸貸款余余額房貸轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)按手手續(xù)關(guān)關(guān)鍵在在于核核查客客戶半半年內(nèi)內(nèi)的按按揭供供款記記錄，，并及及時辦辦理原原貸款款房產(chǎn)產(chǎn)的過過戶和和抵押押至本本行名名下允許加加按的的金額額并不不能直直接以以現(xiàn)金金形式式支付付給客客戶，，而是是轉(zhuǎn)為為銀行行對客客戶追追加的的授信信額度度，在在此額額度內(nèi)內(nèi)可對對客戶戶發(fā)放放包括括車貸貸在內(nèi)內(nèi)的其其他類類型個個貸，，具體體品種種可由由銀行行規(guī)定定,但但業(yè)務務試點點可從從房貸貸與車車貸業(yè)業(yè)務聯(lián)聯(lián)動起起步車貸及及其他他個貸貸風險險平判判的主主要依依據(jù)是是其之之前半半年內(nèi)內(nèi)的供供款記記錄，，銀行行可充充分利利用利利率定定價手手段吸吸引本本行目目標客客戶到到本行行辦理理房貸貸轉(zhuǎn)按按業(yè)務務由于該該產(chǎn)品品的業(yè)業(yè)務審審批流流程要要兼容容其他他不同同類型型的個個貸授授信審審核要要求，，因此此建議議制定定轉(zhuǎn)按按產(chǎn)品品流程程時，，與銀銀行一一起重重新設設計該該產(chǎn)品品的風風險控控制和和審批批流程程對客戶戶的之之前供供款記記錄的的檢查查至關(guān)關(guān)重要要，如如果發(fā)發(fā)現(xiàn)客客戶供供款記記錄有有問題題，則則該筆筆轉(zhuǎn)按按業(yè)務務應被被否決決由于該該產(chǎn)品品涉及及到不不同類類型的的個貸貸業(yè)務務，應應在推推廣之之前，，充分分作好好從業(yè)業(yè)員工工的業(yè)業(yè)務培培訓目前中中國的的擔保保法是是允許許同一一抵押押物可可以作作一次次以上上的抵抵押，，不同同先后后順序序抵押押的區(qū)區(qū)別在在于一一旦抵抵押物物變現(xiàn)現(xiàn)，其其受償償?shù)膬?yōu)優(yōu)先順順序與與其抵抵押順順序是是相對對應的的；但但在基基于該該抵押押物的的所有有抵押押權(quán)均均屬于于同一一家銀銀行的的情況況之下下，這這種受受償順順序的的安排排是不不會增增大銀銀行既既有貸貸款風風險的的跨行樓樓宇轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)按業(yè)業(yè)務將將房貸貸產(chǎn)品品真正正變成成客戶戶的靈靈活自自主理理財工工具??！市場需需求評估房房產(chǎn)價價值/計計算算加按按最高高金額額/辦辦理房房貸轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)按手手續(xù)產(chǎn)品設設計原原理在加按按金額額內(nèi)辦辦理本本行車車貸/作二二次抵抵押貸款償償還/清清收貸款審審批/放款款21不指定定樓盤盤按揭揭業(yè)務務的成成功關(guān)關(guān)鍵在在于充充分利利用市市場品品牌影影響，，從從客戶戶端和和銷售售端入入手，，低成成本地地獲得得新建建樓盤盤的按按揭業(yè)業(yè)務模式區(qū)別說明傳統(tǒng)的的新建建樓盤盤按揭揭業(yè)務務的獲獲得主主要取取決于于銀行行是否否能對對發(fā)展展商提提供前前期的的開發(fā)發(fā)貸款款或其其它形形式的的資金金配套套，甚甚至包包括各各種贊贊助費費用的的支持持。在在傳統(tǒng)統(tǒng)模式式下，，開發(fā)發(fā)商在在與銀銀行的的業(yè)務務交往往中占占據(jù)著著主動動地位位，銀銀行獲獲得新新樓按按揭業(yè)業(yè)務的的綜合合成本本較高高。目目前昆昆明地地區(qū)的的各大大銀行行拓展展新樓樓盤的的按揭揭業(yè)務務主要要采取取此種種模式式在不指指定樓樓盤的的按揭揭模式式下，，銀行行能否否獲得得新樓樓按揭揭業(yè)務務主要要取決決于客客戶的的選擇擇。從從設計計初衷衷而言言，該該模式式被設設計成成一個個“多多贏””格局局的安安排：：客戶戶可獲獲得發(fā)發(fā)展商商給予予的一一次性性付款款的樓樓盤價價格優(yōu)優(yōu)惠，，發(fā)展展商可可獲得得銀行行按揭揭貸款款在產(chǎn)產(chǎn)證辦辦出前前100％％到位位的安安排，，而銀銀行則則如愿愿地低低成本本獲得得了樓樓盤按按揭業(yè)業(yè)務但從市市場實實際情情況而而言，，隨著著樓市市升溫溫和銀銀行房房貸競競爭越越來越越激烈烈，客客戶可可獲得得的一一次性性付款款優(yōu)惠惠有逐逐漸被被取消消的趨趨勢，，而越越來越越多的的銀行行也會會給予予發(fā)展展商100％按按揭貸貸款提提前支支付到到位的的許諾諾。所所以從從發(fā)展展趨勢勢而言言，銀銀行能能否獲獲得不不指定定樓盤盤按揭揭業(yè)務務的關(guān)關(guān)鍵在在于是是否具具有良良好的的房貸貸服務務品質(zhì)質(zhì)和在在房貸貸市場場上較較高的的市場場信譽譽口碑碑。由于目目前銀銀行尚尚不具具備房房貸市市場上上良好好的信信譽口口碑和和服務務品質(zhì)質(zhì)（這這些無無形資資產(chǎn)需需要時時間積積累的的），，同時時又鑒鑒于新新樓按按揭業(yè)業(yè)務市市場傳傳統(tǒng)上上是各各大銀銀行房房貸業(yè)業(yè)務競競爭的的重點點領(lǐng)域域，所所以我我們建建議合合作公公司和和商行行暫且且不把把新樓樓按揭揭業(yè)務務作為為業(yè)務務拓展展重點點，待待商行行在二二手房房按揭揭和跨跨行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)按產(chǎn)產(chǎn)品市市場上上成功功之后后，再再推出出不指指定樓樓盤按按揭業(yè)業(yè)務，，屆時時則可可以充充分利利用商商行的的市場場品牌牌影響響和累累計的的客戶戶忠誠誠度，，低成成本地地介入入新建建樓盤盤的按按揭業(yè)業(yè)務發(fā)展商商樓盤客客戶銀行銀行提供開開發(fā)貸貸款指定承承擔樓樓盤按按揭提供按揭服服務各種費用支支持目前新建樓樓盤按按揭業(yè)務模模式取得新樓按按揭業(yè)務的的關(guān)鍵點不指定樓盤盤按按揭業(yè)業(yè)務模式發(fā)展商樓盤客戶銀行與發(fā)展商合合作完成按按揭業(yè)務辦辦理選擇銀行提提供服務取得新樓按按揭業(yè)務的的關(guān)鍵點22中介公司首首要定位于于為商行拓拓展二手樓樓按揭業(yè)務務，因此在在

合作初初期商行各各支行仍可可以繼續(xù)獨獨立拓展新新樓盤按揭揭業(yè)務現(xiàn)有商行各各開展個貸貸業(yè)務的分分支機構(gòu)（（合作作試點網(wǎng)點點除外）昆明地區(qū)新新建樓宇按按揭客戶合作公司進進駐的各各銀行網(wǎng)網(wǎng)點（按揭揭業(yè)務專門門店）提供專業(yè)的的二二手樓按按揭業(yè)務提供專業(yè)的的跨跨行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)按靈活理理財業(yè)務提供不指定定樓盤按揭揭業(yè)務繼續(xù)提供新新建樓宇按按揭業(yè)務昆明地區(qū)二二手樓宇按按揭客戶昆明地區(qū)樓樓宇按揭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)按客戶業(yè)務歸并方案說明為了確保商商行目前的的房貸業(yè)務務運行模式式順利地向向商行與中中介的合作作模式過渡渡，建議在在合作之后后相當長一一段時間內(nèi)內(nèi)，中介公公司進駐的的各試點網(wǎng)網(wǎng)點主力拓拓展昆明地地區(qū)二手樓樓按揭業(yè)務務及隨后可可能推出的的樓宇跨行行轉(zhuǎn)按靈活活理財業(yè)務務，而商行行其他各開開展個貸業(yè)業(yè)務的網(wǎng)點點則繼續(xù)拓拓展新建樓樓宇按揭業(yè)業(yè)務商行現(xiàn)行的的房貸業(yè)務務應不遲于于中介公司司正式開展展不指定樓樓盤按揭業(yè)業(yè)務之前歸歸并到中介介公司建議今年商商行的個貸貸業(yè)務應逐逐步集中到到房貸業(yè)務務上，其他他個貸業(yè)務務包括車貸貸業(yè)務、助助業(yè)貸款業(yè)業(yè)務等應暫暫時減少拓拓展力度，，為商行的的個貸業(yè)務務架構(gòu)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型鋪定基基礎(chǔ)23TheEnd!謝謝!24謝謝1月-2301:06:1401:0601:061月-231月-2301:0601:0601:06:151月-231月-2301:06:152023/1/61:06:159、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。01:06:1501:06:1501:061/6/20231:06:15AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2301:06:1501:06Jan-2306-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。01:06:1501:06:1501:06Friday,January6,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2301:06:1501:06:15January6,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。06一月20231:06:15