步行街定位世聯(lián)核心商業(yè)街設(shè)計建議

天洋 商業(yè)街設(shè)計建 ： 天洋 商業(yè)街開發(fā)策略探

產(chǎn)品價值兌

配套價值

價值兌

中產(chǎn)中產(chǎn)社區(qū)生將領(lǐng)先、創(chuàng)新轉(zhuǎn)化為項目的增

以區(qū)以區(qū)域城市配套絕對配套力轉(zhuǎn)響燕燕郊NO1報 格 形象展示，賣天洋 商業(yè)街開發(fā)策略探商業(yè)街將成為天洋城區(qū)別于京東其他項目的主要通過商業(yè)街的打造促進(jìn)天洋城成為燕郊的新 的

天洋 商業(yè)街開發(fā)策 價值兌

以區(qū)域 策略燕郊NO1站形象展示，賣點(diǎn)釋核 建立商業(yè)街的 銷價值，并能 被客戶所感街

建立期于商 地燕郊商業(yè)以 商業(yè)街將成為天洋城區(qū)別于京東其他項目的主要 的

天洋 商業(yè)街開發(fā)策 配套價值兌

城市配套——建立“形象>產(chǎn)品”形象建立絕對配套力轉(zhuǎn)化絕核 商業(yè)街配套價 能夠被客戶所 街

城市級商業(yè)配套——一商業(yè)——天洋14通過商業(yè)街的打造促進(jìn)天洋城成為燕郊的新 的

天洋 商業(yè)街開發(fā)策 產(chǎn)品價值兌目

中產(chǎn)中產(chǎn)社區(qū)生“生活方式>產(chǎn)品”產(chǎn)品創(chuàng)核商 完商兌現(xiàn)夠享 配套的價街

營造成商業(yè)氛圍，打造

實現(xiàn) 商業(yè)到運(yùn)營商業(yè)的色轉(zhuǎn)以商業(yè)提升項通過商業(yè)街的開發(fā)與經(jīng)營影響燕郊甚至京東郊縣商業(yè)的 的 報告主例 的 的 國內(nèi)外特色商業(yè)街設(shè)計 的 蘋果二十二區(qū)位： 的 平面規(guī)劃特點(diǎn)1.江南古鎮(zhèn) 的 平面規(guī)劃特點(diǎn)2 的 成，增加對沿街面的塊，使街區(qū)生動活很大程度改變了傳統(tǒng)商進(jìn)式空間，具備較好點(diǎn)明顯 的 是是實景實景實景是是實景實景國內(nèi)外特色商業(yè)街設(shè)計 的 休閑、文化 中功能構(gòu)客戶具有 mall功

的小資一族、居住 的外 以及 的中外游 定位三步曲：多功能，旅游 ， 天地建成 必到之里會有很多的活動，很多人 聚 的 改造前 的 改造后

北里以保留石庫門舊建筑為主，結(jié)合現(xiàn)代化的建筑、裝 充份展現(xiàn) 的國際元素 米的購物 的 是是北里—石庫門建筑 南里—現(xiàn)代建筑是是石庫門夜景：橫縱的國內(nèi)外特色商業(yè)街設(shè)計萬科東莞運(yùn)河?xùn)|1號商業(yè) 的

1、320米臨街商業(yè)看得到盡頭的是街景，看不到盡頭的 2、8.1 3、二層商鋪街鋪化臨街大鋪由一 4、超值商業(yè)建 積，更為不同的品牌商家，創(chuàng)作別具一格的特色空間。 的 商業(yè)街 的 商鋪平廣場。分布其中的 的 商鋪單 的 商鋪單 的 的 國內(nèi)外特色商業(yè)街設(shè)計 的 項目概地理位置：望京廣 建筑層數(shù)：地上四層 三層 二層和三層為車場 的 設(shè)計形整 的 設(shè)計形連 的 設(shè)計形立 的 設(shè)計形下沉廣 的 是是實景實景實景國內(nèi)外特色商業(yè)街設(shè)計陽光上東商業(yè) 的 簡 陽光上是是設(shè)計意設(shè)計意是是實景是是實景實景國內(nèi)外特色商業(yè)街設(shè)計 多摩南大·LaFete 的 商業(yè)街 的 多摩南大·LaFete多摩法國購物城主要經(jīng)銷商品：名牌飾用品、雜貨、體育家主要附屬設(shè)施 的 多摩·LAFETE大賣場平商業(yè)主體為二層街鋪廳集中在人 的 是是開放的街坊的餐 的 標(biāo)志 的 的 是是導(dǎo)示系公共設(shè)墻體裝標(biāo) 的 國內(nèi)外特色商業(yè)街設(shè)計神戶漁人碼 的 神戶漁人碼頭基本 的 MOSAIC購物 的 MOSAIC 的 MOSAIC 的 MOSAIC 的 MOSAIC 的 MOSAIC 的 MOSAIC 的 MOSAIC 的 MOSAIC 的 MOSAIC 的 MOSAIC 的 MOSAIC 的 MOSAIC 的 MOSAIC 的 MOSAIC 的 商業(yè)街的建筑設(shè)計歷史文化與建筑風(fēng)格天際外立建筑細(xì)部及材質(zhì)的運(yùn) 的 商商業(yè)與帝景歐 街（TheROYA定位： 唯一的歐式風(fēng)格商業(yè) 元素：歐洲的神話成為建筑素材與基本風(fēng)格：古樸國外商業(yè)街的建筑細(xì)節(jié)表現(xiàn)——挑檐/雨蓬/鐵藝 的 商業(yè)街商業(yè)氛圍的 柱 牌、招燈箱、霓虹燈、LED旗幟等軟裝花壇、雕塑等 涼亭、座 的 的 是是商業(yè)氛圍營造具象表 是是是是成功商業(yè)街建筑規(guī)劃設(shè)計短窄曲共焦交停文氛 的

是的

的

案例選位于城市邊緣地帶的社區(qū)居民以年輕、時 為主 的

的

天通苑居住區(qū)總體位于昌平區(qū)北七家天通苑居住區(qū)規(guī)劃用地規(guī)劃總建筑面積約800已建成各類工程530.7 的

天通苑1天通家具/建材/服裝農(nóng)副產(chǎn)2西單百貨/餐飲大中家用電蘇寧家用電西單日用品5華聯(lián)日用品6物美日用品 的

12（洗浴、34

部分商——天通苑東大門 的

1234

部分商——天通東苑三 的

天通苑 的

稱數(shù)量1西稱數(shù)量1西單商12西單匯仁45區(qū)底及街72區(qū)底及街48596區(qū)底及街 7768 的

各類業(yè)

2%

1%量的中介，成為天通苑大社區(qū)的交易

餐休 的

各類業(yè)

4%

餐休銀行郵其 的

天通苑本苑商業(yè)現(xiàn)狀的各個方面 的

的

住宅區(qū)的位 文化居住區(qū)位信息產(chǎn)業(yè)1公里距北苑2公里 文化居住區(qū)屬 11.59平方公里 的

現(xiàn)狀主要商業(yè)商鋪主要分布在街道的側(cè)，多數(shù)為住宅底商沿街的街鋪 業(yè)分布在快速交通 道邊或街道交匯處 的

從數(shù)量上來說，餐飲類占到整個區(qū)域的20介公司占到15％；其余商業(yè)供應(yīng)基本在10屬個個數(shù)中介 銀行、郵音1%藥336935238批1美干 網(wǎng)家居、建 公通復(fù)印服2 總從面積上來說，餐飲商業(yè)的主要供應(yīng)屬面面積 1% 2%2% 銀行、郵局音像藥店煙店干洗網(wǎng)吧通訊批發(fā)美發(fā)家居、建材公司復(fù)印店服電器超市餐飲彩擴(kuò)百貨商 總居住區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀1.13平方的各個方面 的

大型住區(qū)商業(yè)的可借鑒商業(yè) 的

商業(yè)的目標(biāo)消費(fèi)者偶得消費(fèi)者

其 城 及暫住人口游離消費(fèi)者3 重要消費(fèi)者消費(fèi)

增長，且消費(fèi)能力 的

區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的消費(fèi)強(qiáng)度及滿足程度消費(fèi)滿足程度：青

區(qū) 的

的

各類消費(fèi)者的需求項燕郊城鎮(zhèn)居燕郊回遷城區(qū)城區(qū)拆及低收其他暫住普通飲日常物幾乎沒有偏

二級需求：休 的

目標(biāo)業(yè)現(xiàn)有商業(yè)的業(yè)態(tài)缺失和未 消費(fèi)者的消費(fèi)需求為本項、 的

是的

時尚 的

瑞都國際——大型 業(yè)+底層商業(yè)米

沿街布置了兩層的底 的

綜合商業(yè)四層中2層、3層屬于家樂福店，一層為白領(lǐng)所青

一 四集業(yè)的一層在家樂福 的

（商業(yè)街（2.萬平方米 中型 業(yè)（1500平方米城鐵梨園 大型 業(yè)（1.5萬平方米 大型底層 業(yè)（1.8萬平方米三層 的

牌牌貴貴平米 米）其中三層中共6000

街能夠快速變現(xiàn)，保分散，不利于控制業(yè)物業(yè)形象流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)集不能變現(xiàn)，有經(jīng)營風(fēng)險 街餐飲、休、日常生活零售與服集大型超市、家居建材 的

是的

商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃建議有利于促進(jìn)項目住宅的銷售與展 的

商業(yè)街資源條件

的

規(guī)劃示

源條件，得到項目商業(yè)街的初步規(guī)劃業(yè) 業(yè)

地標(biāo)

商業(yè)規(guī) 業(yè)從規(guī)模上來看，品牌生活 商業(yè)街四個端頭的商業(yè)形式可以設(shè)計得較有地標(biāo)與昭示 的

關(guān)于商業(yè)街設(shè)計規(guī)劃由于本項目商業(yè)街中的市政路達(dá)到50米的寬度，南北兩街由于本項目商業(yè)街長度達(dá)到800米，因此從四條街中1、2號街資源條件弱于2、4號街，因此要在1、2、餐飲類的業(yè)態(tài)1號街的位置與項目三期最為接近，3、4每條街長約400米，需要在每條街中短設(shè)置 業(yè)，提 業(yè)，并體現(xiàn)一定的昭示與特 的

是的

的

餐飲項中式餐中式餐實全聚俏江外部要建要具備相應(yīng)數(shù)量停車油煙量；基本電力要求是 的

餐飲項中式餐中式餐實九頭譚魚外部要中/高檔住宅區(qū)建要面積要求：1000平方米最好為一層或一二層起，面積1000平米每千平米60-70個停車層高最好在4米以上，水電求滿足餐飲餐飲項中式餐中式餐實金百陽坊涮外部要于3米，單層面積不小于800 的

餐飲中式快中式快中式快實永和大馬蘭拉老家外要周邊商業(yè)氛圍好流量建要面積150-200平方面積150-250面積200-800 的

餐飲項美式西西式自西式快實樂杰周邊商業(yè)氛圍周邊商業(yè)氛周邊商業(yè)氛建要希望平層面積400-500有獨(dú)立 ，有見度高面積300-平 的

休閑餐咖啡咖啡紅茶實星巴上島咖仙蹤外要商場、辦公樓、高住宅區(qū)、商圈周邊商業(yè)氛圍好建要面積20m2位面積120平米 的

便利零類便利店式精品超低價折扣便利實7-11便利迪亞天聯(lián)華外要周邊有白領(lǐng)或人周邊為普通住即位于新興居民區(qū)內(nèi)，底選要有動力電在一層面積20-200 的

便利零類超超超實物美便利超市發(fā)便華聯(lián)超面積70-80平米左面積大于150 的

其他零類藥服飾專營眼鏡實金象大真維斯雪亮外要新興大型住宅區(qū)內(nèi)及高校、醫(yī)院附近一級商業(yè)地段臨臨街選要面積100平米以使用面積80平上，門寬6米以上使用面積100-200米，有上下水，有有戶戶位其商嘉世堂全新大藥佐丹奴李寧運(yùn)動專 的

休閑類美容中休閑書實思妍光合作外要商業(yè)中心或高檔住宅對白領(lǐng)女成熟學(xué)園區(qū)或商業(yè)區(qū)群素質(zhì)要求面積在200-700之間有上下水承載力及點(diǎn)容量無特200~500自然美生活雅芳美容中雕刻時行攝匆 的

類類 中類例 青例

中寶迪沃-英派 中圖片 區(qū)域,有大量的 目標(biāo)客戶為年收入在10萬的白 客戶輻射范圍在3公里以面積2000-2500 控制在3.5元/平米.日以 層高3.5米以 最好全部為地上,如果 ,只 作為更衣室及游泳池等輔助功空

目標(biāo)客戶為年輕白 ，因需選擇在此類客 電容量對承載力無特殊要服務(wù)類商務(wù)中洗衣實商務(wù)中福奈特洗衣連鎖選要面積100平米左地面靜負(fù)荷865Kg/m2動負(fù)水流量10L層高2.80m其商三洋干 的

候的是依靠判斷，而所有判斷的基本標(biāo) 的

餐飲業(yè)態(tài)類典型商選址基本要中式正（商務(wù)俏江商務(wù)、商業(yè)中心，且辦公不符中式正（大眾寫字樓或住宅小區(qū)符中式快永和豆?jié){馬蘭拉寫字樓或住宅小區(qū)符西式正馬克西商務(wù)、商業(yè)氛圍濃厚不符西式快肯德基、當(dāng)商務(wù)、商業(yè)氛圍濃厚不符其他非品牌的小型西 的

日常生業(yè)態(tài)類典型商選址基本要精品超寫字樓或高檔住不符7-11普通超物美、華普通住宅區(qū)符服裝專真維斯、尼不符商區(qū)藥金象、全新興大型居符洗衣福奈新興大型居符其他非品牌的服裝零生零與務(wù)日副、店果、政服裝、 印印等有能入項。 的

休 業(yè)態(tài)類典型商選址基本要精品休餐星巴克、島咖寫字樓或高檔住文化休成熟學(xué)園區(qū)或商不符青鳥、英斯寫字樓或高檔住大良大型新興居住符大 高檔美思妍寫字樓或高檔住其他非品牌的休閑餐

室、足 、桌球乒乓球等 的

有可能進(jìn)入本項目的小型商業(yè)態(tài)類典型商中式正（大眾金百萬、郭林家常中式快永和豆?jié){、馬蘭拉面普通超物美、華聯(lián)、超市發(fā)藥金象大藥房、全新大藥洗衣福奈特、福蘭、良、浩 的

的

大型商 大型 的

決定百貨商場類商家選址的KPI≥200個；層高4.5～5米；凈高3.6米以 客