年長沙市商業(yè)地產(chǎn)市場

2006年度長沙沙商業(yè)地產(chǎn)分分析本報告轉(zhuǎn)載：《金金牌房產(chǎn)》特特別出品的《2006長沙房地產(chǎn)年鑒》。本報告由合富輝煌房地產(chǎn)（湖南）提供。2006年，長沙沙市商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)向品牌化、規(guī)規(guī)?；?、郊區(qū)區(qū)化、開放型型、人防型發(fā)發(fā)展，不斷更更新?lián)Q代，趨趨向規(guī)范與成成熟。2005年7月《長長沙市商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點布局規(guī)劃劃》定案，令令長沙商業(yè)未未來15年的發(fā)展展有了更明晰晰的發(fā)展方向向，基本形成成與長沙市社社會經(jīng)濟發(fā)展展和對外開放放水平相適應(yīng)應(yīng)、區(qū)域布局局合理、業(yè)態(tài)態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、服服務(wù)功能齊全全的市區(qū)網(wǎng)點點三級體系，板板塊效應(yīng)日趨趨明顯。數(shù)據(jù)顯示，20004年至20066年9月，長沙市市商業(yè)用房新新開工面積共共計654．78萬平方米米，竣工面積積452.2萬平方米，銷銷售量1611.87萬平平方米，呈現(xiàn)現(xiàn)出明顯的供供過于求的狀狀況。由于零零售業(yè)競爭加加劇，導(dǎo)致數(shù)數(shù)個管理不善善的(或是定位不不準(zhǔn)的)大型商場、寫寫字樓暫時停停業(yè)以重新定定位或裝修，也也有部分商場場、寫字樓縮縮減零售樓面面，改做其他他用途。綜合市場調(diào)研可了了解到，從22006年開開始的往后三三年之內(nèi)，長長沙市商業(yè)物物業(yè)將歷經(jīng)一一個放量的高高潮期。一、長沙商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀

1、長沙市商商業(yè)格局；根據(jù)二OO五年七七月通過我省省專家評審會會的《長沙市市商業(yè)網(wǎng)點布布局規(guī)劃》，確確定了長沙未未來15年城市商商業(yè)發(fā)展總體體目標(biāo)：到2020年，建設(shè)設(shè)完善1個市級商業(yè)業(yè)中心、2個市級商業(yè)業(yè)副中心、110個區(qū)域性性商業(yè)中心、30個社區(qū)級商業(yè)中心和18條主要商業(yè)街，并就長沙城市商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展目標(biāo)、城市商業(yè)中心布局以及特色商業(yè)街、商品批發(fā)市場、商業(yè)零售業(yè)態(tài)、物流配送業(yè)等方面的建設(shè)進(jìn)行了專項規(guī)劃。根據(jù)專家的看法，此此次規(guī)劃遵循循三個方面：：（1）隨著需求的變化化，對商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點布局會提提出新要求。（2）規(guī)劃要進(jìn)一步與長長株潭融城及及長沙一小時時經(jīng)濟圈的戰(zhàn)戰(zhàn)略相結(jié)合，提提高輻射能力力。商業(yè)今后后的布點不一一定集中在核核心城區(qū)，而而要向交通便便捷，輻射力力強的城市外外環(huán)、城郊接接合部分布。（3）三是規(guī)劃要將整整合控制現(xiàn)有有城區(qū)網(wǎng)點與與規(guī)劃引導(dǎo)新新城區(qū)網(wǎng)點相相結(jié)合。長沙傳統(tǒng)商圈分析析五一廣場商業(yè)中心心——地位穩(wěn)固固的市級商圈圈區(qū)域范圍：以五一大道與黃興興路交匯立交交為圓心，步步行在30分鐘的范范圍簡介：五一商圈有有2000多年年歷史，最初初由居民聚居居形成原始商商業(yè)發(fā)展而成成。位于長沙沙核心地帶，高高度集中的商商務(wù)與金融配配套奠定了其其商業(yè)主導(dǎo)地地位，是各路路商家必爭之之地。匯聚百百貨、大型連連鎖超市、步步行街、專賣賣店等，商業(yè)業(yè)營業(yè)面積達(dá)達(dá)50萬以上。南南北、東西兩兩大城市主干干道的匯集，每每日人流量達(dá)達(dá)30-500萬。主要商業(yè)物業(yè)：

特點及發(fā)展前景分分析：1、歷史悠久，是歷歷來長沙商業(yè)業(yè)中心，城市市中唯一市級級商圈；五一商圈20000多年來一直直是城市商業(yè)業(yè)的集中地，有有著深厚的湖湖湘文化沉淀淀和商業(yè)根基基。東西主干干道五一路與與南北主干道道黃興路、湘湘江中路在此此交匯，聯(lián)接接河?xùn)|與河西西的橘子洲大大橋亦聯(lián)接了了五一商圈，政政府對防洪工工程建設(shè)及旅旅游資源開發(fā)發(fā)的大力投入入而成就的湘湘江風(fēng)光帶近近在咫尺，眾眾多金融、辦辦公場所入駐駐，交通的便便利性、城市市的中心位置置、豐富的旅旅游資源、人人口的集中、消消費的慣性，這這些都奠定了了五一商圈成成為城市唯一一市級商圈的的霸主地位。目目前商圈內(nèi)匯匯聚了60000多家商業(yè)業(yè)品牌，年消消費額逾千億億。2、業(yè)態(tài)齊全，以中中高檔次為主主，經(jīng)營狀態(tài)態(tài)良好圈內(nèi)匯集了平和堂堂、春天百貨貨、王府井百百貨、新世界界百貨、百聯(lián)聯(lián)東方商廈、萬萬達(dá)購物廣場場、百盛購物物廣場等大型型購物場所，黃黃興路步行街街、金滿地商商業(yè)步行街、坡坡子街民俗商商業(yè)街共三條條商業(yè)步行街街，蘇寧、國國美電器專業(yè)業(yè)賣場，沃樂樂瑪、家樂福福、好又多等等大型生活超超市，友誼賓賓館、萬代大大酒店、國貿(mào)貿(mào)大酒店等酒酒店，麥當(dāng)勞勞、肯得基、火火宮殿、楊裕裕興、黃春和和、東北餃子子館、蒙娜麗麗莎中西餐廳廳等知名餐飲飲，建行、商商行、工行、人人壽保險、中中信銀行、中中國銀行等金金融機構(gòu)，金金色年華、挪挪威森林、鉆鉆石錢柜、星星光燦爛、魅魅力四射等休休娛休閑場所所，是一個集集購物、休閑閑、娛樂、餐餐飲、辦公、旅旅游于一體大大型商業(yè)中心心，商圈內(nèi)以以中高檔次業(yè)業(yè)態(tài)為主。省內(nèi)單店營業(yè)額最最高的平和堂堂年均營業(yè)額額達(dá)6億，王府井井百貨20006年銷售額額接近5個億，黃興興路步行街22005年營營業(yè)額達(dá)111億元，沃爾爾瑪年銷售額額逾3億，整體經(jīng)經(jīng)營狀況良好好。3、百貨業(yè)趨向飽和和，競爭異常常激烈，百聯(lián)聯(lián)東方與新世世界百貨走差差異化路線商圈內(nèi)有9家大型型百貨及購物物中心，密集集分布在以五五一路與黃興興路交匯的周周邊，多為自自主經(jīng)營，主主要采取保底底扣點經(jīng)營模模式，功能分分區(qū)基本為一一層珠寶、化化妝品，二層層女裝，三層層休閑裝，四四層男裝，五五層以上為休休閑娛樂、餐餐飲，所針對對的消費群體體主要是中、高高層消費者，同同質(zhì)化競爭激激烈。在商圈內(nèi)百貨趨向向飽和的情況況下，20006年新開業(yè)業(yè)的新世界百百貨與百聯(lián)東東方商廈開始始走差異化路路線，均開辟辟奢侈品專柜柜來提升價值值，吸引消費費，設(shè)有CEERRUTII18811、GIEVEES＆HAWKEES、DANIEELCREEMIEUXX、PIOMMBO、MRPHIISTO、OHUII、MOMO、AGATHHA、OMEGAA等世界名品品專柜。4、輻射全市及外來來游客，人流流旺五一商圈的消費輻輻射全市，也也吸引了很多多外來游客來來此消費，是是湖南人流、物物流、資金流流、信息流的的中心，日客客流量達(dá)300-50萬人人次。黃興路路步行街成為為外來游客必必游之地,日均客流量量8萬余人次，雙雙休、節(jié)假日日達(dá)15-118萬人次。5、以五一路為界，南南盛北衰，百百聯(lián)東方的進(jìn)進(jìn)駐有望復(fù)興興以北區(qū)域黃興南路與解放西西路集中了大大量的人流，五五一路上集中中更多的是車車流，受五一一路立交橋及及人們消費習(xí)習(xí)慣的影響，五五一商圈出現(xiàn)現(xiàn)以五一路為為界，南盛北北衰的商業(yè)狀狀況。北片區(qū)區(qū)的長沙東漢漢名店廣場（現(xiàn)現(xiàn)更名為新世世界大廈），原原規(guī)劃有4660多個鋪位位，由于立交交橋的影響及及定位偏差，目目前僅有一層層臨街鋪位還還在經(jīng)營，新新大新百貨經(jīng)經(jīng)營狀況也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及南片區(qū)區(qū)的百貨。百聯(lián)東方所所走高端差異異化路線使得得北片區(qū)有了了高檔百貨，有有希望能帶旺旺北片區(qū)，但但與晚幾個月月開業(yè)的新世世界百貨相比比，人氣有所所不及。南區(qū)域基本飽和，以以北區(qū)域還存存在較大量的的在開發(fā)與待待開發(fā)用地，在在開發(fā)的項目目有金都商業(yè)業(yè)中心210000多平方方的商業(yè)體量量，待開發(fā)項項目已知的有有中環(huán)一世界界和萬代大酒酒店以北地塊塊，北區(qū)域的的復(fù)興需要各各項目的對話話與聯(lián)動。榮灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心心——河西唯一一商圈區(qū)域范圍：河西通通程商業(yè)廣場場為中心，步步行5-8分鐘范范圍內(nèi)。商圈簡介：榮灣鎮(zhèn)是岳麓區(qū)由由來已久的商商貿(mào)重鎮(zhèn)，通通過湘江一橋橋與河?xùn)|相連連，是該區(qū)最最重要的交通通樞紐，人流流旺。隨著楓林路路拓改、岳麓麓時尚購物中中心、新外灘商商業(yè)中心廣場場等大型商業(yè)業(yè)的落成，溁溁灣鎮(zhèn)的商業(yè)業(yè)價值急速上上升。目前商商業(yè)營業(yè)面積積約6.5萬平方米，日日人流量達(dá)115萬，消費費層面主要是是來自河西高高教區(qū)的教職職工及學(xué)生、長長沙高新區(qū)、麓麓谷的白領(lǐng)人人群。主要商業(yè)物業(yè)：商圈特點及發(fā)展前前景分析：1、商圈現(xiàn)有商業(yè)面面積與河西消消費力不相稱稱，后續(xù)發(fā)展展空間大；岳麓區(qū)有近40萬萬人口，非農(nóng)農(nóng)人口31萬，20055年，城市居居民人均可支支配收入為112522元元，比長沙市市整體水平略略高，商圈商商業(yè)面積約66.5萬平方米，后后續(xù)發(fā)展空間間大。在建或規(guī)劃中的的的部分項目如如下：2、業(yè)態(tài)基本齊全，以以中、低檔為為主，高檔消消費市場空白白；商圈內(nèi)業(yè)態(tài)基本齊齊全：大型購購物中心有通通程商業(yè)廣場場和新外灘購購物中心，餐餐飲有東鍋中中西餐廳、荷荷香樓湘菜館館、晶珠國際際美食城、必必勝客、麥當(dāng)當(dāng)勞、肯德基基、桂林人、臺臺北豆?jié){等；；金融配套有有中國銀行、招招商銀行、中中信銀行、中中國農(nóng)村信用用合作社；酒酒店有麓山賓賓館、楓林賓賓館；大型生生活超市有新新一佳、步步步高，較為零零散低檔的娛娛樂休閑場所所較多，上檔檔次的少。總總體來看業(yè)態(tài)態(tài)以中低檔為為主，高檔消消費市場空白白。3、消費群以河西教教師、學(xué)生、高高新區(qū)麓谷的的白領(lǐng)人群為為主，集中在在通程商業(yè)廣廣場消費；長沙教育事業(yè)歷來來比較發(fā)達(dá)，駐駐區(qū)有以中南南大學(xué)、湖南南大學(xué)、湖南南師范大學(xué)為為代表的300多所高等院院校、科研院院所，在校大大學(xué)生達(dá)166萬人，各類類科技人員110萬余人，國國家級長沙高高新技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)、岳麓區(qū)區(qū)國家大學(xué)科科技園位于中中心區(qū)域，堪堪稱全省典型型的文化區(qū)、科科教區(qū)。麓谷科技新城是長長沙高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)從20000年起集中開開發(fā)建設(shè)的科科技新城區(qū),,科技新城的的發(fā)展定位為為以高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)導(dǎo)、生態(tài)環(huán)境境為特色、兼兼具城市功能能。截至目前前，麓谷園區(qū)區(qū)已聚集4000多家高新新技術(shù)企業(yè)。

河西具規(guī)模、上檔次的商業(yè)目前集中在榮灣鎮(zhèn)商圈，高校教師、學(xué)生及高新區(qū)的白領(lǐng)人群消費也集中在了榮灣鎮(zhèn)商圈的通程商業(yè)廣場。4、岳麓山、湘江風(fēng)風(fēng)光帶等旅游游資源利于商商圈發(fā)展；岳麓山為國家4AA級風(fēng)景名勝勝區(qū)，20004年接待游游客100多萬人人次，毗鄰榮榮灣鎮(zhèn)商圈的的岳麓山風(fēng)景景名勝區(qū)提升升了商圈對區(qū)區(qū)外游客的消消費吸納能力力。未來3--5年，岳麓麓區(qū)計劃投入入120億將瀟瀟湘大道北段段打造為最美美的湘江風(fēng)光光帶。政府對對于旅游資源源開發(fā)與基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有有利于商圈發(fā)發(fā)展。5、岳麓區(qū)政府、長長沙市政府的的搬遷對榮灣灣鎮(zhèn)商圈價值值有所提升，長長遠(yuǎn)來看有可可能削弱商圈圈輻射力區(qū)政府與市政府搬搬至岳麓區(qū)北北部，周邊起起來了很多高高檔住宅小區(qū)區(qū)，當(dāng)人氣提提升到一定程程度，將會形形成一個新的的商業(yè)中心，對對于榮灣鎮(zhèn)商商圈來講會削削弱其輻射能能力。在目前前區(qū)北人氣不不旺的情況下下對此商圈的的價值有所提提升。東塘商業(yè)中心———快速更新?lián)Q換代中的傳統(tǒng)統(tǒng)商圈區(qū)域范圍：以東塘塘立交為圓心心，步行在115-20分分鐘的范圍商圈簡介：東塘商圈是城市南南拓的門戶，南南部居民傳統(tǒng)統(tǒng)的商業(yè)聚集集地，商業(yè)營營業(yè)面積約115萬平方米米，每日人流流量約10萬人次，消消費群以東塘塘立交橋為圓圓心的南部家家庭為主。東東塘是湖南電電信、湖南聯(lián)聯(lián)通的大本營營，移動公司司最大的營業(yè)業(yè)廳也在這里里，加上易佰佰通訊、迪信信通等手機銷銷售商，東塘塘已成為長沙沙通訊產(chǎn)品最最前沿最迅捷捷的發(fā)布平臺臺。主要商業(yè)物業(yè)：

商圈特點及發(fā)展前前景分析：1、業(yè)態(tài)齊全，檔次次拉差大，大大眾化專業(yè)賣賣場與超市受受歡迎東塘商圈有2家知知名百貨公司司，2家綜合賣場場，8家專業(yè)賣場場，步步高、家家潤多共3家大型生活活超市，屈臣臣氏精品超市市，大都市商商業(yè)街。餐飲：新華樓、麥麥當(dāng)勞（2家）、桂林林人、肯德基基、火宮殿、哈哈特波波巴西西燒烤餐廳、北北京餃子館、綠綠茵閣咖啡廳廳、上島咖啡啡、米蘿咖啡啡、金牛角王王中西餐廳金融：中國銀行、建建設(shè)銀行、交交通銀行、中中國農(nóng)業(yè)銀行行文化：東塘恒遠(yuǎn)圖圖書城、東塘塘圖書城酒店：波月賓館、神神禹大酒店休閑娛樂：浣溪保保健休閑中心心、音樂房子子KTV大型藥店：楚仁堂堂大藥房、星星城大藥房、芝芝林大藥房等等。以上數(shù)據(jù)可看出，東東塘商圈業(yè)態(tài)態(tài)齊全，大眾眾化的專業(yè)賣賣場與超市占占了很大比例例,也是最受到到消費者歡迎迎的。金色家家族定位成“頂級名品”，擁有LACCOSTE、BWM、KLOSSS、ECACAA、PORTSS、ELLE、RADO、AutaSSon、BOSS、RAYMOONDWEEIL等近50多種世界界名品，目的的在于走差異異化的路線，在在周邊中低檔檔的商業(yè)中脫脫穎而出，但但周邊消費力力有限，場內(nèi)內(nèi)顯冷清。沿沿線有不少臨臨街的小商鋪鋪，商品低檔檔，形象差，有有待更新?lián)Q代代。2、目前消費主要以以南城消費者者為主東塘立交橋一公里里范圍內(nèi)有100萬人口左右右，人口密集集，是長沙傳傳統(tǒng)商業(yè)聚集集地，20004年后開開始進(jìn)駐國美美電器、通程程電器、步步步高超市等眾眾多規(guī)模大眾眾化商業(yè)，東東塘商圈正式式步入更新?lián)Q換代時期。由由于目前主要要以中低檔商商業(yè)占較大比比例，且東塘塘立交橋與交交通的過于擁擁擠在一定程程度上制約了了中高檔商業(yè)業(yè)的發(fā)展，目目前主要以南南城消費者為為主。3、作為南拓的門戶戶，東塘商圈圈發(fā)展空間大大，東塘商圈圈往南部延伸伸，大東塘商商圈逐漸形成成。南北主干道韶山路路拓改成功，交交通便利性更更佳，南城已已最適宜居住住地之一。加加之長株潭化化進(jìn)程加快,,往來于此的的經(jīng)商者越來來越多，商圈圈快速的更新新?lián)Q代，令東東塘商圈的發(fā)發(fā)展空間巨大大。2005年11月月，深國投購購物廣場落戶戶雨花亭，共共四層，每層層面積逾一萬萬平方米，首首層為精品購購物場所，含含屈臣氏，沃沃爾瑪超市（世世界500強企業(yè)業(yè)）占據(jù)二、三三層，第四層層由時代華納納（世界5000強企業(yè)）斥斥資2億元作影視視。在世界5500強推動動下，東塘商商圈順應(yīng)城市市南拓進(jìn)程，逐逐漸形成大東東塘商圈，在在雨花亭附近近形成中高檔檔商業(yè)，將輻輻射更多的南南部消費者，甚甚至吸引其他他區(qū)的消費。火車站商業(yè)中心———湖南省最最大電腦及電電子產(chǎn)品集散散地區(qū)域范圍：以長沙沙火車站為輻輻射中心，沿沿車站路與五五一大道（東東段）向四周周延伸，北到到八一路、南南至人民中路路。

商圈級別：：傳統(tǒng)商圈商圈簡介：ITT產(chǎn)品市場經(jīng)經(jīng)過近十年的的發(fā)展，目前前已形成了湖湖南省最大的的電腦及電子子產(chǎn)品集散地地，輻射面甚甚廣。眾多的的IT賣場林立立，已形成傳傳統(tǒng)消費習(xí)慣慣氛圍，引導(dǎo)導(dǎo)人流消費走走向。由于火火車站與長株株潭汽車站的的影響，人流流量大而雜，交交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)達(dá)但阻塞。商商業(yè)營業(yè)面積積約10萬平方，日日人流量約220萬。主要商業(yè)物業(yè)及商商業(yè)配套：商圈特點及發(fā)展前前景分析：1、業(yè)態(tài)齊全，以電電腦及電子數(shù)數(shù)碼產(chǎn)品銷售售為主，交通通優(yōu)勢明顯，酒酒店業(yè)發(fā)達(dá)?；鹫旧倘I(yè)態(tài)齊全全，尤其以電電腦及電子數(shù)數(shù)碼產(chǎn)品銷售售為主，有99家大型IT專業(yè)賣場場，蘇寧、國國美、通程電電器、家潤多多家電超市內(nèi)內(nèi)也有大量IIT產(chǎn)品銷售售，已形成湖湖南省最大的的電腦及電子子產(chǎn)品集散地地，輻射面廣廣。由于火車站、長株株潭汽車站、民民航大酒店的的影響，火車車站商圈交通通優(yōu)勢明顯，同同時帶旺周邊邊酒店業(yè)、娛娛樂休閑。餐飲：金至尊酒樓樓、兄弟海鮮鮮酒樓、麥當(dāng)當(dāng)勞（2家）、楊裕裕興（2家）、秦皇皇食府、咖啡啡語茶中西餐餐廳、芙蓉人人家、福樓酒酒家酒店：芙蓉華天酒酒店、長島飯飯店、民航大大酒店、銀河河大酒店、金金泓大酒店、三三九楚云酒店店、銀河大酒酒店、東方大大酒店、凱旋旋大酒店、藍(lán)藍(lán)天大酒店、金金港酒店、海海程大酒店金融：中國農(nóng)業(yè)銀銀行、中國農(nóng)農(nóng)村信用合作作社、交通銀銀行、長沙市市商業(yè)銀行娛樂休閑：海東青青健身俱樂部部、敦煌千子子蓮足道、美美度概念生活活館2、人口密度高，消消費人群偏向向年輕化商圈中心區(qū)域人口口總數(shù)接近335萬，分別別為IT人士、寫寫字樓白領(lǐng)、企企事業(yè)單位以以及原有居民民群，其中以以IT人士為主主，約占600%的份額，而而這群IT人士的年年齡大多在225-35歲歲之間，個人人年薪普遍在在5-10萬元元左右，人均均年收入高于于長沙城區(qū)整整體人均收入入水平甚多。另另外，南來北北往的旅客占占有相當(dāng)?shù)南M比例，金金蘋果大市場場吸引了全市市中低收入群群客戶。3、整體商業(yè)形象欠欠佳，中高檔檔購物場所不不成主流火車站人流很雜，眾眾多不法商販販橫行，商圈圈整體商業(yè)形形象不佳。傳傳統(tǒng)百貨商廈廈曉園倒閉，國國儲轉(zhuǎn)型，目目前僅有阿波波羅商業(yè)廣場場在持續(xù)經(jīng)營營，中低檔次次。在政府的的扶持下，刻刻意引進(jìn)品牌牌商家，努力力改變火車站站形象，整改改經(jīng)營環(huán)境，發(fā)發(fā)展前景好。伍家?guī)X商業(yè)中心———北部唯一一商圈，發(fā)展展前景好區(qū)域范圍：以伍家家?guī)X立交為核核心、步行在在15分鐘的范范圍。商圈簡介：伍家?guī)X嶺商圈一直以以來就是長沙沙北部唯一的的一個商業(yè)區(qū)區(qū)，以麗臣路路和芙蓉路交交叉處為核心心，泰陽商城城、北斗星商商廈雄踞此地地多年，隨著著芙蓉路的修修建，世界著著名零售企業(yè)業(yè)通程電器也也相繼進(jìn)駐，但但由于20002年波隆立立交橋的修建建，削弱了該該商圈本身就就不夠濃厚的的商業(yè)氛圍，加加上該地區(qū)客客戶的消費能能力不強，導(dǎo)導(dǎo)致普爾斯瑪瑪特、北斗星星商廈被迫關(guān)關(guān)門或經(jīng)營轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向。商業(yè)營營業(yè)面積約44萬，日人流流量7-8萬。主要商業(yè)物業(yè)：商圈特點及發(fā)展前前景分析：1、業(yè)態(tài)不豐富，商商業(yè)檔次不高高，整體經(jīng)營營狀況不佳伍家?guī)X商圈，業(yè)態(tài)態(tài)不豐富，主主要是滿足人人的基本生活活要求。整體體商業(yè)形象較較為破敗，檔檔次不高。維維多利購物中中心（原北半半星商廈）、泰泰陽商城由傳傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)營營，現(xiàn)在百貨貨功能已不復(fù)復(fù)存在，重裝裝后以批發(fā)和和家電賣場為為主，檔次不不高，伍家?guī)X嶺機電市場與與地板城是兩兩個較為破敗敗規(guī)模也不大大的專業(yè)市場場。相對而言，新一佳佳超市及附近近的娛樂、餐餐飲相對較旺旺。金融：中國農(nóng)業(yè)銀銀行、中國工工商銀行娛樂休閑：百度慢慢搖會所、諾諾亞方舟娛樂樂港、伊甸園園洗浴廣場、酒店：諾亞方舟大大酒店、華悅悅大酒店餐飲：麥當(dāng)勞、銀銀苑海鮮酒樓樓、銀星酒樓樓2、消費以周邊居民民為主。3、交通便利，但發(fā)發(fā)展受制于立立交橋。商圈以芙蓉路與三三一大道交界界，波隆立交交橋為中心，南南北有足夠的的延伸條件，尤尤其是向南的的芙蓉路周邊邊匯集了眾多多的寫字樓與與金融大廈。但但波隆立交橋橋影響了商業(yè)業(yè)的扎堆效應(yīng)應(yīng)，東西延伸伸更加受到制制約，使得商商圈的覆蓋面面受到限制。4、隨著新河三角洲洲的整改，及及地鐵線的設(shè)設(shè)定，發(fā)展前前景較好新河三角洲規(guī)劃范范圍南起3119國道，北北至瀏陽河，西西臨湘江，東東到芙蓉北路路，計劃三年年內(nèi)完成簡陋陋房屋與棚戶戶區(qū)等拆遷，解解決由于造紙紙廠、化工廠廠等40多家企業(yè)業(yè)的生產(chǎn)污染染問題，建成成一個總面積積2072畝，以以濱江文化園園（含兩館一一廳）為龍頭頭的文化娛樂樂區(qū)，以湘江江大道為依托托的商業(yè)金融融區(qū)，以文化化為內(nèi)核的人人文居住區(qū)，這這對于提質(zhì)整整個北城區(qū)具具有極重要的的意義根據(jù)地鐵建設(shè)規(guī)劃劃，20144年前建設(shè)完完成1號、2號線一期，總總長52.2275公里，43座車站，1號線站口就就設(shè)在伍家?guī)X嶺。根據(jù)廣州州、北京等城城市經(jīng)驗，地地鐵站口商業(yè)業(yè)具有極大的的發(fā)展?jié)摿?。同時通過伍家?guī)X商商圈的重塑與與地鐵線的設(shè)設(shè)定，將加速速城北與主城城區(qū)的融合，發(fā)發(fā)展前景較好好。發(fā)展中商圈星沙商業(yè)副中心：：規(guī)劃：以北到瀟湘湘路，南至涼涼塘路，西至至天華路，東東至東二線地地區(qū)為核心，是是政府重點發(fā)發(fā)展的區(qū)域新新商圈之一，設(shè)設(shè)置業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)構(gòu)，形成與長長沙經(jīng)濟技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)和星星沙鎮(zhèn)綜合性性新城相協(xié)調(diào)調(diào)，配套齊全全、功能完備備的現(xiàn)代都市市商業(yè)中心。星沙是長沙市從996年開始規(guī)規(guī)劃建設(shè)的物物業(yè)新城（即即長沙市衛(wèi)星星城），星沙沙目前城鎮(zhèn)人人口為15萬人，流流動人口：66萬人，目前前已建城區(qū)面面積有22平方公里里。星沙是湖南省著名名的汽車銷售售及汽車零部部件銷售集散散地（包括其其中機電產(chǎn)品品市場），數(shù)數(shù)萬家中小企企業(yè)積聚了強強勁的消費力力。餐飲業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)，但檔次次較低，中高高檔酒樓數(shù)量量較少。休閑閑業(yè)頗為發(fā)達(dá)達(dá)，但規(guī)模小小，經(jīng)營手段段單一，經(jīng)營營地域零散。正在建設(shè)的專業(yè)市市場有星沙湘湘繡城、山水水茗園（茶葉葉市場），星星沙商業(yè)步行行街招商順利利，星沙目前前唯一大型購購物中心為星星沙通程商業(yè)業(yè)廣場，其主主力賣場為中中國生活超市市連鎖巨頭新新一佳超市和和通程電器超超市。全球商商業(yè)連鎖機構(gòu)構(gòu)一泰國正大大集團旗下的的“易初蓮花購購物廣場”于2006年4月中旬開業(yè)業(yè)。星沙未來一段時間間期內(nèi)需圍繞繞政務(wù)、公務(wù)務(wù)、會務(wù)、商商務(wù)、業(yè)務(wù)類類消費以及外外資港資，投投資開發(fā)商人人員休閑與夜夜生活消費需需求，進(jìn)行消消費趨向定位位與對接。紅星商業(yè)中心：規(guī)劃：將以湘府路路與韶山南路路交匯處為核核心，構(gòu)建以以金融信息為為先導(dǎo)、商貿(mào)貿(mào)流通為主導(dǎo)導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)為支支撐的內(nèi)供與與外向結(jié)合，財財富與人氣齊齊聚的南長沙沙復(fù)合型現(xiàn)代代商貿(mào)經(jīng)濟圈圈。紅星商圈是借農(nóng)博博會之機而迅迅速崛起的南南部商圈，會會展業(yè)帶來了了巨大的人流流、資金流。商商圈內(nèi)匯聚了了多個專業(yè)批批發(fā)市場，如如電動車城、漁漁具城、體育育用品城，燈燈飾城、太陽陽能批發(fā)城、紅紅星糖酒批發(fā)發(fā)城、紅星通通訊器材批發(fā)發(fā)城、紅星家家用電器批發(fā)發(fā)城、紅星農(nóng)農(nóng)副產(chǎn)品大市市場、紅星建建材市場、蓮蓮湖汽配市場場、紅星花卉卉市場等，受受區(qū)域整體市市場消費水平平以及消費意意識限制，商商業(yè)氛圍不夠夠成熟，業(yè)態(tài)態(tài)單一，消費費場所檔次不不高,目前許多多專業(yè)市場難難以維濟，部部分商家經(jīng)營營回報率低。商業(yè)營業(yè)面積約334萬平米，消消費以周邊區(qū)區(qū)域人口為主主，以及會展展業(yè)所帶來的的其它區(qū)域及及外地人員。撈霞商業(yè)中心：規(guī)劃：撈霞商業(yè)中中心位于開福福區(qū)霞凝新港港城內(nèi)，是開開福區(qū)現(xiàn)代新新城，也是長長沙市未來發(fā)發(fā)展重心。其其主要功能是是服務(wù)于依托托霞凝新港和和長沙火車貨貨運北站為中中心的物流園園，以及沿長長沙經(jīng)開區(qū)外外圍的青竹湖湖外商城工業(yè)業(yè)小區(qū)和大明明工業(yè)園為對對象的商業(yè)活活動，輻射范范圍包括長沙沙縣和望城縣縣廣大區(qū)域。馬坡嶺商業(yè)中心：：規(guī)劃：馬坡嶺商業(yè)業(yè)中心位于芙芙蓉區(qū)東部隆隆平高科技園園內(nèi)，與長沙沙縣縣城星沙沙鎮(zhèn)共同組成成長沙市的副副中心城市——星馬新城。構(gòu)構(gòu)建以服務(wù)于于長沙縣、瀏瀏陽市為主要要對象的區(qū)域域性商業(yè)中心心；以大型超超市和倉儲店店為骨干，鼓鼓勵發(fā)展倉儲儲超市、大賣賣場、配套完完善餐飲、生生活服務(wù)、休休閑娛樂和其其它服務(wù)設(shè)施施；發(fā)展科技技市場。合理理配置資源，優(yōu)優(yōu)化商業(yè)布局局，按照城市市發(fā)展規(guī)劃和和區(qū)域發(fā)展要要求，發(fā)展新新興產(chǎn)業(yè)，形形成新型的現(xiàn)現(xiàn)代化商貿(mào)區(qū)區(qū)。黎托商業(yè)中心：規(guī)劃：以武廣高速速鐵路黎托客客運站的建設(shè)設(shè)為契機，建建設(shè)完善配套套商業(yè)設(shè)施，構(gòu)構(gòu)建商貿(mào)、文文化、健身休休閑、高檔住住宅為一體的的新商業(yè)中心心。大托商業(yè)中心：規(guī)劃：依托長株潭潭三市經(jīng)濟一一體化和大托托機場口的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢，以以及以中信新新城購物中心心為代表的商商家落戶于此此，結(jié)合天心心生態(tài)新城的的建設(shè)，逐步步發(fā)展形成一一個新的區(qū)級級商業(yè)中心。望城坡商業(yè)中心：：規(guī)劃：遠(yuǎn)期規(guī)劃建建設(shè)引導(dǎo)性商商業(yè)中心。其其主要功能服服務(wù)于以岳麓麓山風(fēng)景名城城區(qū)旅游、休休憩為主題的的商業(yè)活動，輻輻射范圍包括括寧鄉(xiāng)縣和望望城縣廣大區(qū)區(qū)域。商業(yè)中中心的所有設(shè)設(shè)施不僅應(yīng)方方便、滿足居居民、旅客的的生活和購物物需求，同時時應(yīng)與自然景景觀融合，與與文物建筑協(xié)協(xié)調(diào)，有利于于環(huán)境保護(hù)和和可持續(xù)發(fā)展展。觀沙嶺商業(yè)中心：：規(guī)劃：隨著市政府府西遷，市府府周邊地區(qū)逐逐漸形成了一一個新興的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展增長長極，帶來了了眾多的發(fā)展展商機。依托托岳麓大道、金金星路、銀杉杉路、杜鵑路路和北大橋橋橋頭，重點發(fā)發(fā)展商務(wù)、會會展、商貿(mào)餐餐飲和高檔房房產(chǎn)等行業(yè)，建建設(shè)商務(wù)樓宇宇，發(fā)展“總部經(jīng)濟”，構(gòu)建岳麓麓新城樓宇經(jīng)經(jīng)濟核心發(fā)展展區(qū)。建設(shè)好好遠(yuǎn)大城市文文化購物廣場場、府東商業(yè)業(yè)大廈、新區(qū)區(qū)治商務(wù)酒店店等項目。商業(yè)格局特點總結(jié)結(jié)：1、現(xiàn)有商圈集中在在城市的中心心位置，圍繞繞唯一市級商商圈——五一商圈圈向外擴散。2、隨著城市的不斷斷擴張，外來來大發(fā)展商與與大品牌商家家的入駐，逐逐漸形成外圍圍商圈。3、商業(yè)消費主要集集中在五一商商圈，旺盛的的人流與消費費習(xí)慣支撐起起此商圈的龐龐大商業(yè)體量量；4、現(xiàn)有商圈自成特特色：1）五一商圈業(yè)態(tài)豐豐富，百貨業(yè)業(yè)趨向飽和，同同質(zhì)化競爭激激烈；2）河西消費主要集集中在榮灣鎮(zhèn)鎮(zhèn)商圈，岳麓麓山風(fēng)景區(qū)與與沿江風(fēng)光帶帶打造等旅游游資源成為商商圈發(fā)展契機機，發(fā)展空間間大；

3）東塘商圈圈不斷的更新新?lián)Q代，但發(fā)發(fā)展受到立交交橋制約，由由于深國投、沃沃樂瑪進(jìn)駐雨雨花亭，范圍圍向南延升；；4）火車站商圈已形形成湖南省最最大的電腦、電電子產(chǎn)品集散散地，交通優(yōu)優(yōu)勢明顯，人人流旺而雜；；5）伍家?guī)X商圈由于于新河三角洲洲規(guī)劃及地鐵鐵站口設(shè)點，未未來前景廣闊闊；6）紅星商圈專業(yè)市市場云集，業(yè)業(yè)態(tài)單一，后后續(xù)商業(yè)量大大；業(yè)態(tài)特征：1）各業(yè)態(tài)發(fā)展不平平衡：大型超超市、家電賣賣場分布密集集，社區(qū)型商商業(yè)的發(fā)展滯滯后；2）傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)向購購物中心：傳傳統(tǒng)百貨都是是在舊商圈中中人流密集的的地方，但因因為業(yè)態(tài)單一一逐漸退出競競爭，被復(fù)合合型的商業(yè)中中心取代；3）步行商業(yè)街對人人流要求高：：步行商業(yè)街街必須布置在在較高等級的的商圈中，需需要有一定人人流保證，長長沙最成功的的商業(yè)街是黃黃興路步行街街，其它的經(jīng)經(jīng)營狀況一般般；4）超市相對是最普普遍適合的業(yè)業(yè)態(tài)：基本上上各個商圈每每個超市的經(jīng)經(jīng)營狀況都很很好，超市在在長沙仍有發(fā)發(fā)展空間；5）電器等專業(yè)賣場場吸引力大：：在對商圈的的人氣要求不不敏感，只要要有品質(zhì)，可可以吸引較遠(yuǎn)遠(yuǎn)的人群；6）批發(fā)市場需要長長時間的培育育，形成消費費慣性，對交交通及基礎(chǔ)配配套的要求較較高，且檔次次一般，容易易使區(qū)域形象象受損，目前前長沙批發(fā)市市場經(jīng)營狀況況有好有差。二、2006年至至2007年重重點純商業(yè)物物業(yè)面市情況況

從調(diào)查數(shù)據(jù)中可看看出，長沙市市純商業(yè)物業(yè)業(yè)近兩年推向向市場的貨量量有所增長，但但漲幅較為平平緩。作為投投資物業(yè)風(fēng)險險較高的商業(yè)業(yè)物業(yè)來講，開開發(fā)商對市場場也相當(dāng)謹(jǐn)慎慎，盡管如此此，這兩年推推向市場的典典型純商業(yè)項項目體量至少少達(dá)到9733203平米米以上，市場場競爭激烈。

從圖表中可看出：：1、五一商圈仍然是是最熱商圈，2006年至2007年推出與即將推出市場的商業(yè)項目達(dá)到6個，商業(yè)體量達(dá)21.7萬平方米以上，穩(wěn)居第一位，成為各路商家必爭之地；2、城東區(qū)域近兩年年推出量排在在五一商圈之之后，所推44個項目中有有一個倍受關(guān)關(guān)注的超大型型shopppingmmall項項目，也是長長沙市第一個個Shopppingmmall——上河國際際商業(yè)廣場，商商業(yè)面積達(dá)115萬平米，066年年中開盤盤銷售火爆。表表明城東商業(yè)業(yè)的迅速崛起起已經(jīng)得到市市場認(rèn)可；3、從數(shù)據(jù)上看星沙沙的商業(yè)量較較大，但受人人氣影響，商商業(yè)起來還需需要較長時間間的培育；4、依托融城及、省省府南遷、農(nóng)農(nóng)博會展作為為契機而發(fā)展展迅速的紅星星商圈目前進(jìn)進(jìn)駐大量高尚尚住宅樓盤，人人氣漸旺，大大量商業(yè)也即即將應(yīng)勢而起起，20077年表現(xiàn)會很很明顯；南部部的兩大商圈圈之一——大托商圈圈，也即將有有一大型商業(yè)業(yè)項目——中信新城城推向市場；；5、相對而言，河西西的商業(yè)推出出較為分散，分分布在榮灣鎮(zhèn)鎮(zhèn)商圈、市府府片區(qū)、麓谷谷片區(qū)，其中中榮灣鎮(zhèn)商圈圈的整體價值值將有所提升升；三、2006年長長沙商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)亮點1、投資首選——商商鋪在長沙城市未來115年的城市市遠(yuǎn)景規(guī)劃中中，一小時經(jīng)經(jīng)濟圈的中南南商業(yè)現(xiàn)代化化城市中心格格局在20006年開始真真正的發(fā)力。對對于其所帶得得影響無疑在在深層次上影影響著長沙的的商業(yè)格局和和發(fā)展，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的整體體提升在這場場大變革中變變得尤為重要要。

伴隨著城城市發(fā)展和住住宅商品化的的腳步，商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展在其中占占據(jù)著舉重輕輕重的作用，這這就是作為房房地產(chǎn)開發(fā)商商或地方政府府主導(dǎo)開發(fā)的的商業(yè)街、SSHOPPIINGMAALL、社區(qū)區(qū)底商等商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)業(yè)隨著城市發(fā)發(fā)展的步伐不不斷上演著跳跳躍的音符。其其中有一部份份商業(yè)地產(chǎn)項項目在長沙城城市新老城商商業(yè)城區(qū)間演演繹著了自己己與眾不同的的魅力，也正正是他們讓我我們看到了商商業(yè)地產(chǎn)所不不斷綻放出來來價值，在推推動著一個城城市脈動的血血液。就讓我我們一起回顧顧一下20006年長沙城城市商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)中的新興力力量，看看他他們給長沙這這座城市帶來來的商業(yè)價值值和他們所具具有的閃光點點。首先看看五一商圈圈，這一號稱稱湖南第一商商圈的黃金區(qū)區(qū)，這擁有66000余商商家，每年消消費額達(dá)數(shù)十十億元，日均均客流量高達(dá)達(dá)30-500萬人次以上上，這里所產(chǎn)產(chǎn)出的零售額額達(dá)長沙市零零售總額的近近一半以上。正正是在這里，平平和堂、春天天百貨、萬府府井、香港新新世界、長沙沙百聯(lián)東方商商廈、電器巨巨頭蘇寧等各各路商業(yè)諸侯侯紛紛亮劍，攪攪得20066年五一商業(yè)業(yè)只能用沸來來形容。有業(yè)業(yè)內(nèi)人士指出出，現(xiàn)在五一一商圈正經(jīng)歷歷著擴容和升升級、這里掀掀起的是長沙沙最火的“淘金熱潮”！其中三大零售、百百貨的加盟，令令這一商圈“商業(yè)巨鱷”更加壯大。而而作為其中的的香港新世界界百貨與長沙沙百聯(lián)東方商商廈的強勢入入市，憑借其其已有的招商商渠道和商家家資源，很快快就在長沙市市五一商圈中中鼎立了自己己的一方霸圖圖。他們帶來來的不僅僅是是奢侈品后的的消費文化，更更多地它們在在給長沙百貨貨業(yè)增添一種種新的前沿、時時代感、時尚尚文化購物的的西化海派風(fēng)風(fēng)尚。作為一一個城市寸土土寸金的黃金金商圈，他擁擁有著的是無無與倫比的聚聚集效應(yīng)，其其商鋪保值、增增值能力通過過一組數(shù)據(jù)可可以看得出，其其店鋪租金與與售價在近55年內(nèi)已經(jīng)上上漲了2000%。而位于于其中的香港港新世界百貨貨、長沙百聯(lián)聯(lián)東方商廈，不不光帶來了獨獨一無二的中中庭式購物空空間，世界級級、國內(nèi)一線線的商業(yè)品牌牌、讓人留戀戀忘返的購物物環(huán)境，更多多的是他們改改變以往長沙沙商業(yè)地產(chǎn)低低端化格局，現(xiàn)現(xiàn)在正在創(chuàng)造造的是一種輕輕松的理財模模式，由專業(yè)業(yè)商家的統(tǒng)一一經(jīng)營管理，穩(wěn)穩(wěn)健的、低風(fēng)風(fēng)險的投資平平臺讓長沙的的投資市場開開始步入正軌軌，而城市發(fā)發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)發(fā)展為投資者者們留下了無無限商業(yè)價值值增值的空間間。2、投資次選——產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店。作為一種新型的房房地產(chǎn)投資和和消費模式，其其所具有的投投入輕松、風(fēng)風(fēng)險低、收益益穩(wěn)定、投資資省心、省力力等優(yōu)勢，在在這近年來被被越來越多的的人士所青睞睞。長沙酒店店行業(yè)的整體體發(fā)展態(tài)勢良良好，酒店的的整體開放率率近80%，五星星級以上酒店店的開房率更更高，這與長長沙的消費習(xí)習(xí)慣分不開。長沙人喜歡在酒店店休閑娛樂，喜喜歡在酒店聚聚會，喜歡在在酒店談生意意，酒店消費費空前火爆；；產(chǎn)權(quán)式酒店店這種投資方方式在這幾年年已經(jīng)被市場場所廣為接受受，近年的時時代帝景到華華雅華天都是是較為成功的的典范，當(dāng)然然作為一個想想成為國際化化大都市的長長沙，國際化化的高品質(zhì)酒酒店就成為其其必需的，而而目前長沙知知名的國際酒酒店品牌只有有同屬于世界界500強的喜喜來登和豪廷廷，從05年的喜來來登到06年的豪廷廷，他們都有有一個最大的的優(yōu)勢——即顯赫的的國際化品牌牌和先進(jìn)的配配房系統(tǒng)，顯顯然這些白金金級五星級品品牌已經(jīng)成為為至尊榮耀，至至尊享受的象象征。在國際際酒店品牌的的市場號召下下，加之產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店區(qū)別別于商鋪這種種投資產(chǎn)品更更為穩(wěn)健、風(fēng)風(fēng)險更低的產(chǎn)產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)式式酒店在20006年的商商業(yè)舞臺上也也實實在在火火了一把。站站在城市發(fā)展展的角度，國國際品牌知名名酒店集團的的進(jìn)駐，帶來來的行業(yè)更高高標(biāo)準(zhǔn)和管理理系統(tǒng)，無論論對目前的芙芙蓉國-豪廷大酒店店，還是對整整個長沙酒店店業(yè)的發(fā)展而而言都是一種種推動。2006年品牌商商業(yè)，是長沙沙商業(yè)的最大大亮點……四、熱點投資個案案（上河國際際商業(yè)廣場）分分析：上河國際商業(yè)廣場場作為20006年大東城城首個最具規(guī)規(guī)模的商業(yè)大大盤、超大型型SHOPPPINGMAALL，在面面對20066年新政下的的市場，面對對國家宏觀政政策不斷的調(diào)調(diào)控，國八條條、新八條、國國六條相繼出出臺的情況下下，整個長沙沙市商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場不被看看好，尤其投投資市場整體體低迷的狀況況下，作為一一個城東城郊郊結(jié)合處的大大體量商業(yè)體體量項目，它它取得讓市場場為之一亮的的驕人成績。該項目由香港上市市公司背景的的合富輝煌房房地產(chǎn)（湖南南）分公司全全程策劃代理理，在20006年5月21日上午，上河河國際商業(yè)廣廣場僅在開盤盤當(dāng)日，就創(chuàng)創(chuàng)下了商鋪銷銷售逾4300多套，公寓寓銷售2600套，當(dāng)日銷銷售總額逾22億元的銷售售奇跡，而且且成為20006年長沙樓樓市房地產(chǎn)銷銷售界一座暫暫時無人超越越的里程碑。

“上河國際商業(yè)廣場場”，在眾多的的疑惑、眾多多的問號、眾眾多的不解中中，絢麗地火火熱地盛開在在長沙樓市，成成為長沙樓市市一段長久談?wù)務(wù)摰挠嘘P(guān)商商業(yè)投資價值值的話題。該項目的東家，為為天潤五江置置業(yè)有限公司司，是由企業(yè)業(yè)界赫赫有名名的湖南五江江集團、長沙沙城建開發(fā)公公司和湖南天天潤房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司共同組建。前前者創(chuàng)立于11996年，是是中國最大的的保溫瓶生產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)，占據(jù)據(jù)國內(nèi)保溫瓶瓶市場40%%的份額，系系全國民營企企業(yè)第2000強，資金后后盾強大。而湖南天潤房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司，也是一一家頗有經(jīng)驗驗的開發(fā)商，曾曾先后成功開開發(fā)了天潤花花園、家潤新新城等項目。長沙市城建開發(fā)有有限公司具有有一級房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，先先后承擔(dān)了火火車新站、五五一路、芙蓉蓉路、解放路路、二環(huán)線、火火星大道等110余項重點點市政工程開開發(fā)建設(shè)。并并在婁底成功功開發(fā)了中南南地區(qū)規(guī)模最最大的，是中中南地區(qū)規(guī)模模最大的商業(yè)業(yè)步行街———春園商業(yè)步步行街和五江江建材家居城城。憑借雄厚的資金實實力和婁底兩兩個商業(yè)項目目的成功開發(fā)發(fā)經(jīng)驗以及由由此而帶來的的戰(zhàn)略合作伙伙伴——沃爾瑪，天天潤五江集團團再次雄心勃勃勃，準(zhǔn)備打打造大東城首首個超大型SSHOPPIINGMALLL。盡管在資金實力上上、開發(fā)經(jīng)驗驗上幾家公司司都具有相當(dāng)當(dāng)?shù)膬?yōu)勢，但但畢竟操作一一個巨無霸商商業(yè)項目也并并非容易事，因因此，營銷策策劃板塊的工工作，天潤五五江集團選擇擇了中國唯一一一家在香港港主板上市、全全國著名的專專業(yè)營銷代理理機構(gòu)——合富輝煌煌房地產(chǎn)。追溯合富輝煌以往往的業(yè)績，并并不難發(fā)現(xiàn)這這次上河商業(yè)業(yè)廣場成功的的痕跡。合富富輝煌擁有十十五年的專業(yè)業(yè)房地產(chǎn)操作作經(jīng)驗，在國國內(nèi)，均與知知名的大財團團、大型開發(fā)發(fā)商合作，已已經(jīng)形成了非非常成熟的、系系統(tǒng)的、專業(yè)業(yè)的營銷運作作模式。正是是憑借多年積積累商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)操作經(jīng)驗，作作為服務(wù)方的的合富輝煌房房地產(chǎn)——這家專業(yè)業(yè)地產(chǎn)公司，成成功實現(xiàn)了項項目大商業(yè)體體態(tài)的長沙東東城順利登陸陸。在上河國際商業(yè)廣廣場的整體營營銷戰(zhàn)略中，合合富輝煌的操操作空間非常常廣闊，項目目的規(guī)劃調(diào)整整、全程營銷銷策劃、客戶戶經(jīng)營拓展、銷銷售組織管理理、推廣效果果監(jiān)控的工作作全面由合富富輝煌負(fù)責(zé)，合合富輝煌憑借借豐富的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)前期運運營經(jīng)驗，為為上河開創(chuàng)了了一條為政府府、消費者、商商家、投資者者“四贏”的成功模式式，確保了上上河國際商業(yè)業(yè)廣場的開發(fā)發(fā)和商業(yè)營銷銷操作中成功功的規(guī)避了一一系列風(fēng)險因因素。毫無疑問，上河的的成功不僅僅僅在于商業(yè)策策劃定位，成成功的招商令令品牌商家的的進(jìn)入也是一一大成功，國國際大鱷———沃爾瑪、名名品家具歐亞亞達(dá)，餐飲品品牌必勝客、肯肯德基，折扣扣品牌服飾狐狐貍城、化妝妝品品牌折扣扣店、屈臣士士等一系列知知名商家的紛紛紛入住，也也為上河國際際商業(yè)廣場營營造了濃厚的的商業(yè)氛圍。通通過這些實力力商家的加盟盟，也為上河河國際商業(yè)廣廣場的投資者者大大增強了了投資信心。項目為處于高橋商商業(yè)的主要商商業(yè)核心。政府十一五規(guī)劃里里明確提出“高橋商圈”為長沙新商商業(yè)的代表，并并把上河國際際商業(yè)廣場列列為省重點工工程。期間，政政府將投入上上千億資金為為之護(hù)航發(fā)展展護(hù)航。周邊邊相對已經(jīng)頗頗具成熟的高高橋大市場所所輻射出的商商業(yè)效應(yīng)，不不光為項目鎖鎖定了商業(yè)價價值，配合政政府規(guī)劃的“西文東市”發(fā)展格局，加加上根據(jù)長沙沙市政府的遠(yuǎn)遠(yuǎn)景規(guī)劃，22010年大大東城城市人人口將達(dá)1000萬以上。所有一切，顯出了了東城新城區(qū)區(qū)急待新商業(yè)業(yè)的明顯優(yōu)勢勢。對于芙蓉蓉區(qū)政府和雨雨花區(qū)政府相相繼落戶萬家家麗路，更加加充分顯示了了政府對東區(qū)區(qū)發(fā)展的重視視。天時地理理人和，令上上河國際商業(yè)業(yè)廣場的區(qū)域域商業(yè)定位及及所體現(xiàn)出來來的投資價值值格外讓人關(guān)關(guān)注。在合富輝煌的營銷銷策劃中，重重點抓住了上上河國際商業(yè)業(yè)廣場的前瞻瞻性、國際性性和未來發(fā)展展市場高度，針針對區(qū)域市場場的中高端商商業(yè)空白點，上上河商業(yè)廣場場的市場定位位在功能及業(yè)業(yè)態(tài)組合上予予以了有效的的補充。上河國際商業(yè)廣場場體現(xiàn)的是長長沙市未來現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)生活活的模式。投資超過20億元元，總建筑面面積超過500萬㎡，總用用地15.22公頃，由3條主題商業(yè)業(yè)街、2大休閑廣場場、約15000個車位的的超大停車場場、高級住宅宅、時尚公寓寓、商務(wù)辦公公、百貨店、超超市、美食館館、電影城、兒兒童樂園、酒酒吧等業(yè)態(tài)構(gòu)構(gòu)筑而成，是是集購物、娛娛樂、休閑、居居住、商務(wù)、餐餐飲、參觀等等多功能的大大型商業(yè)廣場場。其超前的定位，令令得上河國際際商業(yè)廣場在在本土品牌中中脫穎而出，成成為本地具備備“唯一性”的國際品牌牌項目，上河河國際商業(yè)廣廣場毫無疑問問將會成為東東城新商業(yè)的的龍頭項目。案例策劃紀(jì)事：一、合富輝煌策劃劃本項目的亮亮點：1、以前瞻性視覺挖挖掘區(qū)域價值值潛力，把握握項目發(fā)展的的成長性對比分析區(qū)域價值值和市場格局局，充分挖掘掘、準(zhǔn)確預(yù)判判區(qū)域未來價價值提升潛力力，以此為基基礎(chǔ)確定具有有成長性的項項目發(fā)展總策策略。2、多角度評估各功功能開發(fā)強度度的合理性對于原規(guī)劃設(shè)定的的辦公、公寓寓和酒店等功功能，合富輝輝煌對比分析析國內(nèi)外城市市可參照項目目實際開發(fā)案案例，結(jié)合長長沙市場需求求現(xiàn)狀和發(fā)展展趨勢，區(qū)域域自身的發(fā)展展定位等因素素，綜合確定定各功能最科科學(xué)合理、符符合市場規(guī)律律的開發(fā)強度度。3、前瞻性的產(chǎn)品定定位策略通過項目發(fā)展的持持續(xù)性和產(chǎn)品品的前瞻性，塑塑造項目品牌牌，從而培育育企業(yè)品牌，據(jù)據(jù)此策略，項項目順應(yīng)區(qū)域域發(fā)展方向和和區(qū)域消費趨趨勢，合富輝輝煌將其定位位為“中南最大體體驗式國際風(fēng)風(fēng)情主題商業(yè)業(yè)廣場”并根據(jù)市場場供需兩面的的動態(tài)把握，構(gòu)構(gòu)建與項目檔檔次相匹配的的產(chǎn)品體系。4、定位與招商、經(jīng)經(jīng)營緊密結(jié)合合前期定位指引后期期招商和經(jīng)營營管理，為商商場尋找更多多的優(yōu)質(zhì)商家家，同時吸引引消費者和投投資者，實現(xiàn)現(xiàn)旺場，帶動動商場的整體體運營。5、準(zhǔn)確所定目標(biāo)客客戶，高效公公關(guān)策略制勝勝經(jīng)過深入的投資者者調(diào)查，將目目標(biāo)客戶鎖定定為周邊眾多多專業(yè)市場老老板、當(dāng)?shù)卣笆聵I(yè)單單位等領(lǐng)域的的中高收入人人士，成功通通過產(chǎn)品推介介會等公關(guān)活活動引起潛在在客戶及獲取取客戶信息，鎖鎖定數(shù)百名有有明確購買意意向的客戶，成成功通過社會會輿論把區(qū)域域發(fā)展前景和和項目價值準(zhǔn)準(zhǔn)確傳遞給客客戶。二、策劃工作階段段實錄：第一階段工作：發(fā)發(fā)展策劃調(diào)整整及營銷策劃劃時間：2005年年11月至20066年4月工作重點：1.調(diào)查長沙市零零售商業(yè)、辦辦公、公寓等等發(fā)展現(xiàn)狀及及前景，分析析其對項目的的影響；2.分析國內(nèi)外相相應(yīng)綜合功能能項目的成功功與失敗的典典型案例，總總結(jié)項目開發(fā)發(fā)經(jīng)驗和借鑒鑒；3.項目周邊或區(qū)區(qū)域性、競爭爭性物業(yè)的開開發(fā)及其對本本項目的影響響；4.以市場需求為為依據(jù)，結(jié)合合本項目特點點，提出最具具競爭優(yōu)勢的的發(fā)展定位和和進(jìn)行定位深深化；市場定位：中南商商業(yè)第一極主題定位：中南最最大體驗式國國際風(fēng)情主題題商業(yè)廣場功能定位：1、首期商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)調(diào)整：A區(qū)：社區(qū)生活館負(fù)一層：美食廣場場首層：香港長江百百貨（主力店店）二層：沃爾瑪超市市（主力店）三層：沃爾瑪超市市（主力店）四層：大型餐飲G3區(qū)：FOXTTOWN（狐狐貍城百貨———名品折扣扣店）一層：南面：女人世界（女女性時尚服飾飾、服裝飾品品、化妝用品品、屈臣氏個個人護(hù)理品等等）北面：FOXTOOWN（國際際名品折扣店店）二層：南面：女人世界（女女性時尚服飾飾、服裝、飾飾品、化妝用用品、必勝客客等）北面：國際名品折折扣店（FOOXTOWNN）三層：餐飲、休閑閑四層：餐飲、休閑閑五層：餐飲、休閑閑G1區(qū)：運動休閑閑館一層：運動休閑服服飾（品牌運運動服裝、休休閑服飾、運運動用品）二層：運動休閑服服飾（品牌運運動服裝、休休閑服飾、運運動用品）三層：休閑、娛樂樂（網(wǎng)吧、健健身房、足浴浴、電玩）四層：休閑、娛樂樂（網(wǎng)吧、健健身房、足浴浴、電玩）5.在以上分析基基礎(chǔ)上，本項項目的規(guī)劃設(shè)設(shè)計指引建議議；調(diào)整前圖示：調(diào)整后圖示：6.項目如何降低低成本風(fēng)險，找找出盈虧平衡衡點；7.就項目發(fā)展提提供開發(fā)經(jīng)營營模式建議；；8．制訂項目首期商業(yè)業(yè)及公寓營銷銷策劃方案；；9．部署項目首期商業(yè)業(yè)及公寓營銷銷推廣工作。服務(wù)成果：1、成功將原設(shè)計規(guī)規(guī)劃的23萬商業(yè)面面積調(diào)整到合合理的MALLL面積約16萬平方米米左右，2、從2006年44月9日起，至5月20日，短時間以以合富輝煌的的“泛營銷模式式”蓄客達(dá)到12200組，其其中商業(yè)8000個，公寓寓400個。3、招商工作取得突突破，招進(jìn)狐狐貍城百貨、百百安居、肯德德基、批薩克克等大型主力力商家。第二階段工作：銷銷售代理時間：2006年年5月21日業(yè)績：2006年年5月21日當(dāng)天，銷售售商鋪4399間，公寓2668間，短時時間實現(xiàn)銷售售井噴，萬人人矚目，盛況況空前。五、長沙商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展中存在在的問題；

2006年，長長沙商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展越來來越規(guī)范，盡盡管未完全突突破困局，但但已經(jīng)較幾年年前開始向進(jìn)進(jìn)程化邁進(jìn)。但但長沙商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展所暴暴露并表現(xiàn)出出來的問題，仍仍然發(fā)人深思思。在此，我我們總結(jié)了目目前長沙，也也即國內(nèi)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中中存在的普遍遍同一問題：：1.長沙市商業(yè)地地產(chǎn)項目開發(fā)發(fā)盲目化總多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商出于自身身利益的需要要，盲目追求求新的投資盈盈利模式，單單純認(rèn)為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的價值值高于住宅地地產(chǎn)，打著政政府發(fā)展的旗旗號紛紛搞大大型商業(yè)網(wǎng)點點建設(shè)，但是是由于大多數(shù)數(shù)項目商業(yè)缺缺乏市場論證證，或是沒有有得到充分考考究，就紛紛紛上馬，導(dǎo)致致建設(shè)開發(fā)中中存在盲目無無序。目前長沙仍然有很很多商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目采取“先開發(fā)后招招商”的方式，最最終造成“項目無用”的現(xiàn)狀，引引發(fā)開發(fā)商、經(jīng)經(jīng)營商、物業(yè)業(yè)管理商三方方的矛盾，這這是目前商業(yè)業(yè)的投訴熱點點，也是長沙沙當(dāng)商業(yè)不足足曝光的焦點點內(nèi)容。有的的項目還導(dǎo)致致了就業(yè)、擾擾民、影響交交通、破壞環(huán)環(huán)境等一系列列社會問題，常常常見報的高高曝光率也讓讓市場缺乏信信任危機。項目開發(fā)的盲目化化開發(fā)還是近近年來長沙市市商業(yè)地產(chǎn)空空置率急升的的一個重要原原因。2.開發(fā)的模塊化化思維影響整整體商業(yè)運作作現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)是與與各種零售業(yè)業(yè)形態(tài)充分結(jié)結(jié)合的高專業(yè)業(yè)化產(chǎn)業(yè)，因因此應(yīng)該是多多功能相協(xié)調(diào)調(diào)的。就長沙沙城市東城的的上河國際商商業(yè)廣場而言言，它在開發(fā)發(fā)規(guī)劃中綜合合了商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的購物、休休閑、運動、餐餐飲、商住、辦辦公、酒店、高高尚住宅等九九大功能，實實現(xiàn)了多功能能之間的優(yōu)勢勢互補。加上上本身商業(yè)和和周邊豪華公公寓、酒店式式公寓、商務(wù)務(wù)公寓、五星星級酒店匯聚聚的白領(lǐng)群體體和上流階層層形成龐大的的消費市場，為為其商業(yè)部分分今后將帶來來巨大商機，商商務(wù)公寓內(nèi)公公司之間的商商務(wù)往來又為為酒店帶來強強大的銷售能能力和客房超超低空置率，這這種強勢聯(lián)盟盟正在塑造了了長沙城市東東城上河國際際商業(yè)廣場的的整體優(yōu)勢。但是，目前長沙市市絕大多數(shù)大大型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目仍然采采用的是所謂謂“模塊化”的運作模式式，即簡單地地把整個項目目分割成若干干模塊再進(jìn)行行疊加。在實實際操作中由由于一些客觀觀的原因，開開發(fā)商放棄了了統(tǒng)一規(guī)劃和和專業(yè)化的開開發(fā)操作程序序，結(jié)果導(dǎo)致致模塊之間、商商業(yè)項目與零零售業(yè)態(tài)接口口出現(xiàn)偏差，削削弱了整個商商業(yè)項目規(guī)劃劃的合理性，嚴(yán)嚴(yán)重制約了商商業(yè)地產(chǎn)的正正常發(fā)展。比比較普遍的情情況是，在同同一區(qū)域內(nèi)的的幾個項目相相隔距離較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，無法形成成整體規(guī)模，反反倒削弱了項項目的總體競競爭優(yōu)勢。3.忽視后續(xù)經(jīng)營營而導(dǎo)致的后后續(xù)經(jīng)營管理理失控很多地產(chǎn)開發(fā)商都都抱著“賣完就走”的經(jīng)營思路路，只注重前前期開發(fā)并盡盡量縮短開發(fā)發(fā)周期，項目目建成后能租租則租、能賣賣則賣，根本本不考慮能否否經(jīng)營、是否否適合經(jīng)營等等問題，結(jié)果果導(dǎo)致了很多多開