房地產(chǎn)項(xiàng)目前期配套工作小結(jié)

房地產(chǎn)工程配套工作小結(jié)一、配套工作的各個(gè)階段1、工程建議書階段地塊開(kāi)發(fā)意向土地出讓合同并支付定金后、憑出讓合同向打算、建設(shè)、規(guī)劃等治理部門領(lǐng)取有關(guān)批準(zhǔn)文件?！膊话ㄍ恋爻鲎尳稹嘲ㄍ恋匮a(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、大市政配套費(fèi)〔可不包含〕等，可通過(guò)協(xié)商分階段支付。市場(chǎng)調(diào)查及營(yíng)銷籌劃總體調(diào)查環(huán)境、市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)分析具體調(diào)查的興趣及層次、對(duì)購(gòu)置者有吸引力的價(jià)格、最好銷的房型和面積等調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)分析規(guī)劃定位分析可行性分析個(gè)案市場(chǎng)分析及推測(cè)方案競(jìng)選邀請(qǐng)三家以上的設(shè)計(jì)院供給方案，應(yīng)重點(diǎn)滿足規(guī)劃技術(shù)要求、總體創(chuàng)意。提交工程建議書30報(bào)告批復(fù)，有效期為兩年。假設(shè)可行性爭(zhēng)論報(bào)告未獲批準(zhǔn)又未申請(qǐng)延期的，工程建議書批文即行失效。工程建議書的主要內(nèi)容包括：建設(shè)內(nèi)容〔設(shè)計(jì)方案供給指標(biāo)〕分期建設(shè)打算建設(shè)總投資同時(shí)應(yīng)作出相應(yīng)的估算分析2、可行性爭(zhēng)論、設(shè)計(jì)階段勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)有資質(zhì)可自行辦理招標(biāo)，否則需托付代理招標(biāo)。首先辦理建設(shè)工程報(bào)建表及建設(shè)工程IC卡。等。發(fā)放招標(biāo)文件、提交方案、專家評(píng)審。發(fā)放中標(biāo)通知書、簽約。內(nèi)容包括：規(guī)劃總平圖〔住宅、地上、地下、容積率、建筑密度、綠化率、停車位〔機(jī)動(dòng)、非機(jī)動(dòng)、幢數(shù)〔層數(shù)、戶數(shù)建筑設(shè)計(jì)〔平立剖面圖、房型圖〕構(gòu)造設(shè)計(jì)說(shuō)明環(huán)境設(shè)計(jì)說(shuō)明交通設(shè)計(jì)說(shuō)明供水、排水、供電、煤氣、消防設(shè)計(jì)說(shuō)明等用地預(yù)審報(bào)告向房地局提交用地預(yù)申請(qǐng)表〔領(lǐng)表、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、法人代表證書或1年?！灿?、污、電、煤、通信、道路路口、有線電視等市政、公用配套征詢向各公司提交征詢申請(qǐng)、工程建議書批復(fù)、設(shè)計(jì)方案等資料。上水：給水管網(wǎng)系統(tǒng)由引水管道、水廠、水庫(kù)、輸水干管〔500毫米以上、配水支管〔300毫米以下〕及用戶組成。給水需用量估算〔建最大量230升/人·15升/20升/建筑平方米?！灿盟髟儭程峤毁Y料：工程批對(duì)成規(guī)模小區(qū)的規(guī)劃，且紅線外有工程需付費(fèi)。辦理紅線內(nèi)正式申請(qǐng)資料〔6~8個(gè)月：申請(qǐng)用水報(bào)告、材料協(xié)議書、住宅建設(shè)配套費(fèi)憑證〔320元/m2或小區(qū)包干批文、免征證明、擴(kuò)初設(shè)計(jì)中給排水、消防給水章節(jié)、市政管轄線圖地形圖〔1：5002份、2份池泵房水施工圖?！采纤緝?nèi)部施〕實(shí)施，并接通施工用臨時(shí)用水。費(fèi)、設(shè)計(jì)、通知接水、施工、竣工。上水公司總攬住宅建設(shè)配套費(fèi)〔320元/m2或小區(qū)包干批文、免征證明〕的交付狀況，狀況未明確則不接水。排水〔雨、污：經(jīng)泵站輸入送水管進(jìn)入家庭作為二級(jí)沖洗用水。流管，排入遠(yuǎn)離城市的大水體稀釋〔主要方式送入污水處理廠，經(jīng)二級(jí)處理后排入自然水體〔主要方式池，投放好氧菌，經(jīng)過(guò)濾等簡(jiǎn)易處理，排入自然水體，沉淀污泥半年清運(yùn)〔現(xiàn)代城市禁用；四是集于蓄糞池，環(huán)衛(wèi)車定期清運(yùn)到別處處理〔舊城區(qū)使用；三級(jí)處理，使之達(dá)水源標(biāo)準(zhǔn)。200~250升/人·日。依據(jù)小區(qū)實(shí)際狀況確定雨、污水是合流還是分流。核。施工進(jìn)入總體配套階段向水務(wù)局辦理接收申請(qǐng)，交納紅線外污水管養(yǎng)護(hù)費(fèi)、接收費(fèi)、污水處理費(fèi)等。供電：6~8KVA/戶、辦公80w/平方米、賓館80~120w/平方米。變電的選擇：一是鄰居站，二是箱變〔推廣選擇。鄰居站體積、占地面積較大〔160~200平方米，6000KA，影響總體布置及景觀，但維護(hù)便利，小，但需開(kāi)關(guān)站〔100~1206000K，需露天維護(hù)?！?、主要用電設(shè)備、特別用電要求、估量用電量及進(jìn)展容量、估量用電時(shí)間等、立項(xiàng)等批文、1：1000地形圖〔2份。元/平方米、公安門牌〔出具證明并在地形圖上標(biāo)明也可、地形圖總平圖管〔2份布及性質(zhì)〔出售、出租及最小單元?！?地址、建筑面積等。度打算計(jì)算施工機(jī)械、生活用電。設(shè)計(jì)圖審核〔用電監(jiān)察部門、付供電工程費(fèi)、施工、簽訂供電合同、裝表接電、竣工。煤〔燃〕氣：〔或高壓〕輸氣管道、儲(chǔ)氣輸配站和中壓支管、5~6立方米/戶·日。如小區(qū)周邊的管網(wǎng)容量有限，也要爭(zhēng)取不將調(diào)壓站〔100平方米〕設(shè)在本小區(qū)內(nèi)。燃?xì)庵饕ぷ髁鞒虨椋赫髟兣鷱?fù)、審圖、收費(fèi)、托付設(shè)計(jì)、托付施工、竣工。通信：1.2~1.5主線/60平方米/100平方米/主線。〔320元/m2或小區(qū)包干批文、免征證明、綜合管轄線圖、地形圖、總平面圖。小區(qū)內(nèi)需要建設(shè)備間〔15平方米。通信主要工作流程：申請(qǐng)、審圖、付費(fèi)、設(shè)計(jì)、施工、竣工。道路路口4~67米，區(qū)級(jí)道路9米。道路作為總體規(guī)劃的一局部由規(guī)劃部門審核。路口的設(shè)置、施工及驗(yàn)收由路政、市政治理部門審核治理。有線電視〔有線電視中心〕審核，提交資料包括：申請(qǐng)〔含面積、戶數(shù)、總平面圖紙。有線電視主要工作流程：申請(qǐng)、審圖、付費(fèi)〔60%、設(shè)計(jì)、施工、竣工〔40?！蹲≌こ膛涮捉ㄔO(shè)條件審核申請(qǐng)表》審核意見(jiàn)通知單向住宅局提交住宅工程配套建設(shè)條件審核申請(qǐng)表〔領(lǐng)表、經(jīng)批準(zhǔn)的住宅建設(shè)〔或上報(bào)的住宅工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告或住宅打算文件水、電、煤各公司征詢意見(jiàn)等其他文件。消防、交通、人防、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生防疫征詢向各公司提交征詢申請(qǐng)、工程建議書批復(fù)、設(shè)計(jì)方案等資料。消防線圖、設(shè)計(jì)綜合管線圖、單體平立剖圖〔附光盤〕關(guān)鍵是審核消防用水方式〔合用、分用、變頻、水箱，在11仍存在分歧。消防主要工作流程：申請(qǐng)、審圖、付費(fèi)、設(shè)計(jì)、施工、竣工。交通公安交通部門辦理〔市總隊(duì)批準(zhǔn)。提交審核資料包括：工程批文、總平出入口設(shè)置是否符合要求。交付前完成交通標(biāo)志標(biāo)線的設(shè)置。人防分人防設(shè)施并交納剩余局部的人防費(fèi)、全部交納人防費(fèi)。工許可、施工、竣工。環(huán)保有資質(zhì)單位作出環(huán)評(píng)測(cè)試報(bào)告。報(bào)告、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。竣工時(shí)要獲環(huán)保局竣工驗(yàn)收許可。環(huán)衛(wèi)考慮設(shè)置垃圾壓縮站〔120平方米〕或生化處理。衛(wèi)生防疫衛(wèi)生局審核，主要包括水箱等設(shè)施的衛(wèi)生審核。選址意見(jiàn)書向規(guī)劃局提交建設(shè)工程選址意見(jiàn)書申請(qǐng)表〔領(lǐng)表、批準(zhǔn)的工程建議書、地形圖3、土地權(quán)屬證〔轉(zhuǎn)讓協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議書、選址論證〔單位作出6即行失效。應(yīng)獲紅線圖?？尚行誀?zhēng)論報(bào)告〔商品房建設(shè)投資打算〕審批文、配套建設(shè)條件批文、選址意見(jiàn)書等。可行性爭(zhēng)論報(bào)告主要內(nèi)容包括：工程概況：包括地理位置、市政公建配套狀況、周邊環(huán)境、建設(shè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)〔暫定〕基地狀況自身定位、目標(biāo)客戶分析等。工程公司狀況初步設(shè)計(jì)方案開(kāi)發(fā)打算與周期工程經(jīng)濟(jì)效益分析工程敏感性分析綠化、技防征詢綠化建委園林所審核。綠化配置可如下考慮：?jiǎn)棠緸橹?，布置肯定?shù)量的落葉木，常綠與落葉喬木比例不低于1：2，喬木與灌木比例為1：3~6；考慮布置色葉植物、花灌木、香源植物、多年生花卉；在植物多樣性上，綠地面積300040種，3000~1000060種，10000~2023080種，20230平方米以上不100種；考慮吸引蜂蝶鳥的植物；承受養(yǎng)植污染少的植物。技防區(qū)公安分局審核，技防系統(tǒng)為智能化系統(tǒng)的一局部。周界防盜報(bào)警系統(tǒng)等。擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)召開(kāi)各部門、單位參與的擴(kuò)初會(huì)審會(huì)議，向計(jì)委報(bào)送擴(kuò)初方案，獲擴(kuò)初批復(fù)。制做效果圖、建筑模型：供銷售用。日照分析報(bào)告：規(guī)劃局審核建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)應(yīng)供給。地名征詢〔暫命名。待建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理后正式申請(qǐng)、定名。獲地名辦命名通知及地名使用批準(zhǔn)書。門牌號(hào)公安部門辦理。獲門弄號(hào)牌通知。交付前制備門牌標(biāo)志。設(shè)計(jì)方案審核〔區(qū)府、規(guī)劃局供給規(guī)劃設(shè)計(jì)要求〕〔領(lǐng)表、選址意見(jiàn)書、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知單、地形圖、設(shè)計(jì)方案圖〔總平及單體平立剖、命名征詢單、打算批準(zhǔn)文件等。設(shè)計(jì)方案應(yīng)遵循規(guī)劃局的具體規(guī)劃批復(fù)。用地規(guī)劃許可證〔領(lǐng)表、打算批準(zhǔn)文件〔計(jì)委、地形圖6、土地使用權(quán)出讓合同及附圖〔實(shí)際在本證之后辦理、其他文件圖紙。建設(shè)用地申請(qǐng)向房地局提交建設(shè)用地申請(qǐng)表〔領(lǐng)表、打算批準(zhǔn)文件、選址意見(jiàn)書、用地規(guī)資質(zhì)證書、法人代表身份證復(fù)印件等。獲批準(zhǔn)后填“內(nèi)資六類工程用地申請(qǐng)表〔寶山，辦理土地出讓手續(xù)〔批文、出讓合同，交納土地出讓金。建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請(qǐng)〔領(lǐng)表土地出讓合同、土地有償使用費(fèi)的繳費(fèi)憑證、工程總平面圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證〔可在本書之后辦理。土建及各公建、市政配套工程施工圖設(shè)計(jì)水、電施工圖。施工打算預(yù)審、申報(bào)〔領(lǐng)表、施工打算工程申報(bào)表〔領(lǐng)表、施工打算申請(qǐng)書、批準(zhǔn)的具體規(guī)劃、建設(shè)用地批文、打算批文、配套費(fèi)交納憑證等。預(yù)申請(qǐng)表需經(jīng)街道蓋章〔日后小區(qū)居委會(huì)治理。建設(shè)工程規(guī)劃許可證向規(guī)劃局提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表〔領(lǐng)表、打算批準(zhǔn)文件〔擴(kuò)初或可行性報(bào)告、土地使用權(quán)屬證件或用地批準(zhǔn)書、地形圖4、總平面設(shè)計(jì)圖4筑施工〔平立剖、名目、分層面積表各2、根底構(gòu)造圖、概預(yù)算書〔可自編、消防環(huán)保衛(wèi)生等有關(guān)部門審核意見(jiàn)單等。施工圖審核施工圖紙需由由上海市規(guī)定的審圖公司審核通過(guò)，人防圖紙交人防部門審核。3、施工預(yù)備階段施工監(jiān)理、施工單位招標(biāo)程序與勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)根本一樣，一般需公開(kāi)招標(biāo)。施工圖審核向?qū)張D公司提交圖紙〔4套、建設(shè)工程規(guī)劃許可證〔復(fù)印，獲審核意見(jiàn)。工程質(zhì)量、安全報(bào)監(jiān)〔領(lǐng)表員人身意外損害保險(xiǎn)投保單附件、建設(shè)工程中標(biāo)通知書、施工及設(shè)計(jì)單位資質(zhì)等級(jí)IC同、施工圖審核意見(jiàn)。人防工程提交資料：上海市人防建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)視申報(bào)表〔領(lǐng)表、人防立項(xiàng)人防圖紙審核意見(jiàn)、建設(shè)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、施工平面圖、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理施工單位有關(guān)資料等、建設(shè)工程質(zhì)量人員從業(yè)資格審查表、見(jiàn)證單位及見(jiàn)證人員授權(quán)書、上海市人防建設(shè)工程技術(shù)檔案立項(xiàng)登記表、保險(xiǎn)等。三通一平的大市政配套，紅線內(nèi)的臨水、臨電開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)，場(chǎng)地平坦主要涉及到拆遷的處理狀況。試樁、預(yù)制樁〔或買樁〕通過(guò)試樁〔靜載荷試驗(yàn)件、設(shè)計(jì)要求、施工質(zhì)量等進(jìn)展檢驗(yàn)與復(fù)核，并為優(yōu)化設(shè)計(jì)供給依據(jù)。1，且不少于3根〔總數(shù)50以內(nèi)，不少于2根試樁的選擇應(yīng)具有代表性，模擬實(shí)際荷載狀況。從成樁到開(kāi)頭試驗(yàn)的間歇時(shí)間預(yù)制7天以上〔4周，灌注樁達(dá)設(shè)計(jì)強(qiáng)度〔28天。試樁加荷方法有重物加荷法〔目前較少承受、錨樁千斤頂加荷法〔費(fèi)用較高-千斤頂加荷法〔前兩種綜合。依據(jù)試驗(yàn)結(jié)果繪出荷載和沉降量關(guān)系曲線圖、沉降量和時(shí)間對(duì)數(shù)曲線圖來(lái)確定單樁時(shí)間承載力。買成樁的費(fèi)用比預(yù)制樁要高。施工許可證向市建委有關(guān)部門提交建設(shè)工程施工許可證申請(qǐng)表〔領(lǐng)表、建設(shè)工程規(guī)劃許〔可自己供給復(fù)驗(yàn)灰線向規(guī)劃局提交復(fù)驗(yàn)灰線申請(qǐng)單〔領(lǐng)表〕并現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)。檔案預(yù)備向規(guī)劃局城建檔案治理中心詢問(wèn)〔或托付〕檔案的制作。物業(yè)治理前期介入從小區(qū)物業(yè)治理的角度考慮設(shè)計(jì)調(diào)整及施工工藝。營(yíng)銷介入從小區(qū)營(yíng)銷的角度考慮設(shè)計(jì)調(diào)整及施工工藝。開(kāi)工籌劃開(kāi)工典禮及廣告宣傳。4、施工、預(yù)售階段2/3?！差I(lǐng)表、預(yù)售申請(qǐng)書、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書、立項(xiàng)及打算批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、用地批準(zhǔn)文件〔附圖、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證〔工程表、附圖、建設(shè)工程施工許可證、工程施工登記卡、土地出讓批準(zhǔn)文件合同及土地出讓金交款憑證、房地產(chǎn)權(quán)證〔土地、開(kāi)工審核意見(jiàn)通知單、工程承包合同、水電煤配套文件、工程竣工日期確認(rèn)單〔住宅局、價(jià)格構(gòu)成表〔領(lǐng)表、商品房預(yù)售監(jiān)管協(xié)議及〔房地局交易中心、〔含暫測(cè)面積測(cè)繪成果報(bào)告〔在預(yù)售房屋上加蓋公司圖章、預(yù)售商品房樓盤表〔注明建筑面積、前期物業(yè)治理合同及修理〔增計(jì)委散墻辦墻體材料審核單〕〔土地〕向房地局交易中心提交的資料：上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶登記申請(qǐng)書〔領(lǐng)書、上海市房地產(chǎn)登記法人代表身份證明書〔領(lǐng)書、上海市房地產(chǎn)登記托付書〔領(lǐng)書、界址確認(rèn)書〔領(lǐng)書、無(wú)相鄰單位不需、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人〔原件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、計(jì)委批文、土地測(cè)量報(bào)告〔原件、土地出讓合同〔原件、土地出讓契稅單〔貼花原件2份。5、竣工驗(yàn)收交付使用階段施工單位組織開(kāi)發(fā)商組織規(guī)劃驗(yàn)收灰線驗(yàn)收劃許可證及核準(zhǔn)圖紙〔復(fù)印、分層平面圖、南立面圖、地形圖圖號(hào)；市〔在地形圖上加上建的房屋〕規(guī)劃合格證明環(huán)保驗(yàn)收環(huán)保局出具環(huán)保測(cè)試報(bào)告及竣工驗(yàn)收單消防驗(yàn)收公安分局防火監(jiān)視處出具消防驗(yàn)收意見(jiàn)質(zhì)監(jiān)站驗(yàn)收驗(yàn)收申請(qǐng)條件報(bào)告、施工評(píng)定報(bào)告、監(jiān)理評(píng)定報(bào)告竣工驗(yàn)收備案文件竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及備案表〔領(lǐng)表、工程施工許可證、施工圖審圖意見(jiàn)、單〔工程質(zhì)量竣工報(bào)告、質(zhì)量檢查報(bào)告、質(zhì)量評(píng)估報(bào)告，由施工單位預(yù)備、建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告和功能試驗(yàn)資料〔施工單位預(yù)備、規(guī)文件等。驗(yàn)收合格報(bào)告，此外還有環(huán)保、衛(wèi)生防疫、市政出入口驗(yàn)收合格報(bào)告，安裝工現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收質(zhì)監(jiān)人員的報(bào)告質(zhì)監(jiān)站沉降觀測(cè)質(zhì)監(jiān)站現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收依據(jù)結(jié)算〔或決算〕補(bǔ)齊質(zhì)監(jiān)費(fèi)竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及竣工驗(yàn)收備案表蓋章辦理交付使用許可證住宅局辦理，預(yù)備資料有：配套打算批復(fù)、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)工程規(guī)劃許可及工程表、經(jīng)規(guī)劃部門審批的總平面藍(lán)圖〔原件核對(duì)、市住宅局統(tǒng)一印制的供電證明〔原件、〔原件〔原件、市住宅局統(tǒng)一印制的通信證明〔原件、雨污水排放證明、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表〔原件核對(duì)、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告〔原件核對(duì)、上海市建住宅配〔原件、公安門牌號(hào)證明、技防辦證明、住宅質(zhì)量保證書及交付使用說(shuō)明書、電梯安全檢測(cè)證明及消防證明。住宅局現(xiàn)場(chǎng)檢查〔大產(chǎn)證〕交易中心辦理初始登記建筑面積用地面積核定提交資料有：核定表〔領(lǐng)表、土地使用權(quán)屬證明復(fù)印件〔土地證、建設(shè)審照總平圖、土地及房屋測(cè)繪報(bào)告復(fù)印件〔測(cè)、地籍圖〔依據(jù)測(cè)繪院測(cè)繪報(bào)告附圖更改原地籍圖并加上房屋、商品房打算〔投資、施工、配套、土地使用權(quán)出讓合同〔復(fù)印、房屋修理基金發(fā)票〔復(fù)印件。辦證提交的資料有：申請(qǐng)書、托付書〔原件、法人身份證明書、經(jīng)辦人身份證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照〔復(fù)印、法人代表經(jīng)辦人身份證〔復(fù)印、計(jì)委批文、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖工程表〔原件、房產(chǎn)測(cè)量報(bào)告書〔原件、單位質(zhì)量綜