我國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題的現(xiàn)狀

我國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題的現(xiàn)狀近年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展，同時(shí)房?jī)r(jià)上漲等現(xiàn)象也引起了人民的普遍關(guān)注，房?jī)r(jià)問(wèn)題成為目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一大熱點(diǎn)。在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展中，我們也應(yīng)情形的看到其中存在這影響社會(huì)公眾生活水平提高和國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的問(wèn)題，具體表現(xiàn)在：（一）供求結(jié)構(gòu)矛盾明顯高端產(chǎn)品與中端產(chǎn)品的比例關(guān)系不夠正常和協(xié)調(diào)，突出表現(xiàn)為中低價(jià)位，中小戶型住房供應(yīng)不足，商品住宅整體價(jià)格偏高，超過(guò)低收入家庭的承受能力。據(jù)有關(guān)部門(mén)去年對(duì)18家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的抽樣調(diào)查，所銷(xiāo)售的商品中，單價(jià)3000元/平方米以下的僅占3.7%,3000-4500元/平方米的也只占38.7%,建筑面積80平方米的戶型僅占1.1%，80-120平方米的也只占27.9%。在建商品住宅中此類戶型已占80.9%。此外，個(gè)別地區(qū)商品房供應(yīng)中，住宅與非住宅的比例不合理，空置商品房中，，中高檔住宅和寫(xiě)字樓占80%，而根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展中國(guó)家的高檔物業(yè)在房地產(chǎn)中所占的比例應(yīng)在5%-10%之間。從我國(guó)實(shí)際需要看，我國(guó)家大多數(shù)住房消費(fèi)者的收入水平低，購(gòu)房能力有限，需要的是低成本，低價(jià)格的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，但目前市場(chǎng)供應(yīng)主體仍然是中高檔商品住宅。在高檔商品不段積壓，空置面積持續(xù)上升的情況下，經(jīng)濟(jì)適用房則出現(xiàn)連夜排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)的現(xiàn)象，有的城市出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房供求比例達(dá)到1：8。北京，上海等達(dá)城市出現(xiàn)高檔商品房面積空置，而經(jīng)濟(jì)適用房和低檔房則供不應(yīng)求。究其原因首先是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)任務(wù)相對(duì)穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)公司過(guò)多，必然造成“挖資金，搶地皮”的狀況，這樣一來(lái)，既不符合規(guī)模經(jīng)濟(jì)的原則，亦會(huì)造成開(kāi)發(fā)成本上升，從而抬高了商品房的價(jià)格。其次，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏應(yīng)有的市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，高回報(bào)的項(xiàng)目過(guò)熱，但市場(chǎng)容量有限，而對(duì)供需矛盾最緊張且最受廣大居民歡迎的中低檔次投資意向冷淡，結(jié)果既加大了房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理矛盾，也增加了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（二）局部地區(qū)商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快近幾年，我國(guó)部分省市商品房平均價(jià)格漲幅在15%以上，個(gè)別城市商品房平均價(jià)格漲幅超過(guò)20%。資料顯示：1999年-2005年，我國(guó)商品房銷(xiāo)售價(jià)格逐年上升，2005年增幅為19.46%，2007年，住宅物業(yè)上漲0.4%，土地交易價(jià)格同比上漲9.8%，漲幅比上季度高3.7個(gè)百分點(diǎn)，其中，居民用地，工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地和商業(yè)旅游娛樂(lè)用地交易價(jià)格上漲8.9%，5.7%和20.9%。除商業(yè)營(yíng)業(yè)用房外，商品房銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于同期國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)公眾人均收入增長(zhǎng)的幅度。商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，部分閑散資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是一些地理，人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，投資增值潛力較大的城市吸引了眾多購(gòu)房者。但其中不乏非理性投資者，投機(jī)炒作現(xiàn)象有所抬頭，如果任其發(fā)展，將不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，也可能影響金融安全。另外，基礎(chǔ)設(shè)施，環(huán)境質(zhì)量的改善也對(duì)房?jī)r(jià)上漲有一定的影響。（三）房地產(chǎn)金融存在風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)人民銀行在《2004年我國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中指出，企業(yè)自籌資金中有大約70%來(lái)自銀行貸款，房屋定金和預(yù)收款也有30%的資金來(lái)自銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上。個(gè)人購(gòu)房貸款額均在40%-50%以上。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金依賴房地產(chǎn)信貸資金，增加了潛在的信貸風(fēng)險(xiǎn)。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)規(guī)則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中價(jià)格下跌的第一承擔(dān)者就是開(kāi)發(fā)商。我國(guó)一些開(kāi)發(fā)商的自有資金比例過(guò)小，總投資中銀行貸款，占用建筑商和夠藏者的資金比重過(guò)高，這實(shí)際商就把應(yīng)當(dāng)自己承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了銀行，建筑商以及購(gòu)房者的頭上。實(shí)際上，建筑商和購(gòu)房者的資金很大部分也是來(lái)源與銀行，在這樣的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的固有風(fēng)險(xiǎn)就被不適當(dāng)?shù)倪^(guò)多配置在了銀行的頭上，如果過(guò)量供應(yīng)或房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下滑，商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款的不良貸款比例就會(huì)迅速增加。（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置呈高速增長(zhǎng)由于我國(guó)土地交易市場(chǎng)仍存在土地的多頭供應(yīng)和無(wú)序供應(yīng)現(xiàn)象?！敖鼛啄陙?lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)呈高速增長(zhǎng)趨勢(shì)，1999年增長(zhǎng)18.3%,2000年增長(zhǎng)41.4%,2001年增長(zhǎng)38.5%，2002年增長(zhǎng)38.1%,2003年增長(zhǎng)42.3%,均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的增長(zhǎng)速度”。資料顯示：全國(guó)有3萬(wàn)多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均參與了土地超前購(gòu)置的圈地活動(dòng)，這對(duì)我國(guó)有限的土地資源開(kāi)發(fā)利用和可持續(xù)發(fā)展是極為不利的。（五）住房保障體系不完善近年來(lái)，住房保障體系的建設(shè)一直成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的一個(gè)重要組成方面，但是由于資金落實(shí)不到位，地方政府對(duì)于住房保障體系建設(shè)缺乏動(dòng)力等種種原因，住房保障體系建設(shè)的速度仍十分緩慢。當(dāng)前，部分城市還沒(méi)有建立廉租住房制度，廉租住房的資金保障還不到位，廉租房的覆蓋面仍比較低，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資的增幅業(yè)連續(xù)多年低于住宅開(kāi)發(fā)投資的增幅，甚至有兩年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其占住宅開(kāi)發(fā)投資的比重也逐年下降。同時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房管理上的一些突出問(wèn)題，如戶型面積偏大，保障對(duì)象界定不嚴(yán)，資金渠道來(lái)源不穩(wěn)定等等。還沒(méi)有認(rèn)真規(guī)范管理。而住房公積金繳納率和使用率偏低，住房公積金管理過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)不斷顯露。總體上看，住房保障在整個(gè)住房市場(chǎng)中所占比例仍然較小，導(dǎo)致大量中低收入家庭的剛性住房需求被推向市場(chǎng)，這在一定程度上加劇了住房市場(chǎng)上的供求矛盾，并加劇了商品房?jī)r(jià)格的上漲。（六）市場(chǎng)發(fā)展不規(guī)范，管理制度不完善我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近些年來(lái)的持續(xù)高速發(fā)展，使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步多極化的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，多樣化的交易方式，產(chǎn)業(yè)化與社會(huì)化的市場(chǎng)信息，開(kāi)放，統(tǒng)一，同時(shí)又有封閉，壟斷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，相比之下，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理制度法規(guī)體系建設(shè)明顯滯后，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與消費(fèi)，投資，投機(jī)等多種不良行為的產(chǎn)生，在一定程度上影響了我國(guó)房地產(chǎn)的持續(xù)，健康發(fā)展和人民群眾生活水平提高的進(jìn)程。前段時(shí)期，各地房?jī)r(jià)飛漲，中央采取了十條措施控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，其中最重要的，是對(duì)二次購(gòu)房貸款實(shí)行50%首付和提高貸款利率。這個(gè)政策，如果嚴(yán)格執(zhí)行的話，確實(shí)能夠產(chǎn)生有效的作用。有人說(shuō)，這次政策主要是針對(duì)炒房的；也有人說(shuō)，這次政策主要是對(duì)一線城市有效，這類城市的房?jī)r(jià)肯定會(huì)下跌。但三、四線城市不會(huì)受到什么影響，房?jī)r(jià)至少會(huì)維持不變。特別是這類城市的開(kāi)發(fā)商，會(huì)這么說(shuō)。我覺(jué)得情況并不完全是這樣的，三、四線城市的房?jī)r(jià)也會(huì)下跌。因?yàn)?，政策不光是針?duì)炒房的，對(duì)所有城市的普通的想購(gòu)買(mǎi)第二套住房的所有人都有效?，F(xiàn)在，要購(gòu)買(mǎi)第二套住房，不管是在什么城市，不管是誰(shuí)，都必須首先要完成一半的資金積累。如果沒(méi)有完成，或者是湊不到，就別想購(gòu)買(mǎi)房子。很多沒(méi)有充足現(xiàn)金的人，現(xiàn)在就不能購(gòu)買(mǎi)了。這樣，在每一類城市，都去掉了一大批購(gòu)買(mǎi)者。何況，不管是在哪個(gè)城市，有些錢(qián)的人，早已購(gòu)買(mǎi)了第二套、第三套住房，剩下沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)的，現(xiàn)在又受首付的限制了。這樣，現(xiàn)在能購(gòu)買(mǎi)房子的人，就少之又少了。房子也象其它商品一樣，物以稀為貴。相反，如果商品過(guò)剩，則必然會(huì)降價(jià)。否則，商品就會(huì)爛掉，就象菜場(chǎng)的蔬菜一樣?，F(xiàn)在，市場(chǎng)上的房子開(kāi)發(fā)較多，但能夠購(gòu)買(mǎi)的人卻相對(duì)較少，房?jī)r(jià)必然會(huì)下降，不管是在哪個(gè)城市。如果現(xiàn)在房?jī)r(jià)不下降，又沒(méi)有足夠的群體購(gòu)買(mǎi)，房子就會(huì)空在那兒。由于房子主要是由貸款蓋起來(lái)的，需要不斷地支付利息，如果房子不及時(shí)賣(mài)掉，時(shí)間長(zhǎng)了，開(kāi)發(fā)商就會(huì)撐不住。所以，預(yù)計(jì)過(guò)一陣子，各地開(kāi)發(fā)商就會(huì)撐不住了。結(jié)果，必然要降價(jià)。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商不會(huì)說(shuō)，我的房子降價(jià)了，他會(huì)說(shuō)，我現(xiàn)在實(shí)行優(yōu)惠銷(xiāo)售了，或者說(shuō)實(shí)行團(tuán)購(gòu)了，實(shí)際上與降價(jià)是一回事。有人說(shuō)，三、四線城市本來(lái)的房?jī)r(jià)就不算高，所以不會(huì)受什么影響，這也是不對(duì)的，房?jī)r(jià)一定會(huì)受到影響的，道理就是上面所說(shuō)的。相對(duì)于一、二線城市，三、四線城市房?jī)r(jià)較低，但是道理是一樣的。三、四線城市居民的收入比較低，但開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的成本也比較低，所以，房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)和道理，都是一樣的。同時(shí)，看起來(lái)，三、四線城市的房?jī)r(jià)不算高，但是相對(duì)于開(kāi)發(fā)的成本和居民的承受能力來(lái)說(shuō)，也是很高的。就是降價(jià)了，開(kāi)發(fā)商也不會(huì)吃虧，只不過(guò)是暴利少一些了。這樣說(shuō)的前提是，必須嚴(yán)格執(zhí)行政策。如果地方對(duì)政策進(jìn)行變通，或者是由開(kāi)發(fā)商墊付個(gè)人應(yīng)付的資金，就