房地產(chǎn)市場(chǎng)概念

提要：房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的巨大可能性，房地產(chǎn)市場(chǎng)與其它市場(chǎng)相比具有更大的投機(jī)性。由于對(duì)房地產(chǎn)的不斷投資、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)設(shè)施投資引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值和增值特性都決定著房地產(chǎn)投機(jī)的巨大可能性。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念狹義概念:房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)的地方或場(chǎng)所。廣義概念:包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開(kāi)發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動(dòng)。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)對(duì)象的非流動(dòng)性:房地產(chǎn)主要經(jīng)營(yíng)對(duì)象是房產(chǎn)和土地的使用權(quán)，而房屋和土地都是不動(dòng)產(chǎn)，具有不能作空間位移的物理屬性。流通形式的多樣性:指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法。城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當(dāng)、信托等城市土地使用權(quán)的流通形式主要有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。市場(chǎng)的統(tǒng)一性:指房產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)市場(chǎng)的融合性。在房地產(chǎn)交易中，任何一筆房產(chǎn)商品交易都必然是房地合一的交易。市場(chǎng)的區(qū)域性:此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。由于其性質(zhì)和其所處的城市區(qū)域不同，其市場(chǎng)供求狀況和價(jià)格水平也往往會(huì)有大的落差。供給的稀缺性:指房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)供給稀缺的市場(chǎng)。一方面是人口的不斷增加，需求也相應(yīng)增長(zhǎng)。另一方面是土地作為不可再生資源，其數(shù)量基本上是恒定的。不完全開(kāi)發(fā)性:由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩種不同權(quán)益在同一市場(chǎng)流通,為保證市場(chǎng)的有效供給，國(guó)家需要采取強(qiáng)有力的措施抑制不合理的市場(chǎng)需求來(lái)干預(yù)市場(chǎng)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴(yán)格限制,具有不完全開(kāi)放性。市場(chǎng)的不充分性：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)四個(gè)條件相差深遠(yuǎn)，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)只是一個(gè)不充分市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的巨大可能性：房地產(chǎn)市場(chǎng)與其它市場(chǎng)相比具有更大的投機(jī)性。房地產(chǎn)商品供給的有限性和需求的無(wú)限性、由于對(duì)房地產(chǎn)的不斷投資、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)設(shè)施投資引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值和增值特性都決定著房地產(chǎn)投機(jī)的巨大可能性。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng):是土地交易市場(chǎng)，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng):是增量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng):即存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng),是消費(fèi)者間的橫向交易,屬于消費(fèi)市場(chǎng)的重新配置。四、本市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況：一級(jí)市場(chǎng):主管部門:本市的土地出讓、轉(zhuǎn)讓交易核準(zhǔn)、審批部門。土地規(guī)劃現(xiàn)狀:本市現(xiàn)城市規(guī)劃狀況，包括住宅開(kāi)發(fā)、市政建設(shè)及生活配套設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容。土地交易形式:本市現(xiàn)行土地交易形式包括哪些，如:招標(biāo)、拍賣等。二級(jí)市場(chǎng)現(xiàn)上市量:本市已經(jīng)注冊(cè)登記在案的商品房數(shù)量。供求關(guān)系狀況:商品房供應(yīng)量與本市年度預(yù)計(jì)購(gòu)買量的比值。平均價(jià)格:本市注冊(cè)上市商品房?jī)r(jià)格的平均值。各檔次房產(chǎn)銷售概況:將現(xiàn)在售商品房以價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)分為低、中、高三個(gè)檔次,明確各檔次價(jià)格界限，并分析各檔次商品房的銷售狀況。三級(jí)市場(chǎng)現(xiàn)上市量:本市已經(jīng)注冊(cè)登記在案的二手房數(shù)量。平均價(jià)格:現(xiàn)在售二手房標(biāo)價(jià)的平均值供求關(guān)系狀況:在售二手房數(shù)量與本年