房地產(chǎn)工程成本管理講義

房地產(chǎn)工程成本管理講座提綱房地產(chǎn)工程成本管理觀點(diǎn)解析不同部門觀點(diǎn)的辯論觀點(diǎn)一：合約預(yù)算部門是控制工程成本的核心部門，他們對(duì)施工圖的工程量進(jìn)行詳細(xì)的核算，與承建單位進(jìn)行商務(wù)談判爭(zhēng)取得到最優(yōu)惠的承包價(jià)。觀點(diǎn)二：規(guī)劃設(shè)計(jì)部門是控制成本的核心部門，他們?cè)谇捌趯?duì)建筑技術(shù)（包括容積率、使用率等）、工程技術(shù)進(jìn)行系統(tǒng)的控制，在控制工程成本方面起到了“四兩撥千斤”的作用。觀點(diǎn)三：現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部是工程成本控制的核心，嚴(yán)把合同關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)意圖，有效控制設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，是控制工程成本的實(shí)施部門，作用重大。目前流行的觀點(diǎn)工程成本控制是由設(shè)計(jì)階段和工程實(shí)施階段二個(gè)階段完成的。設(shè)計(jì)階段（包括選材用料）占有70～80％的份量，工程階段（包括合約和實(shí)施階段）30～20％，這是目前比較流行的觀點(diǎn)。工程成本控制的投資理念選用技術(shù)方案的標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？◆我們進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，首先要明確項(xiàng)目的檔次定位，這是超越技術(shù)本身的問(wèn)題。◆投資決定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。承建單位的成本控制和房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制的區(qū)別。房地產(chǎn)企業(yè)真正體現(xiàn)水平的、真正具有挑戰(zhàn)性的成本控制，是在一定的合理預(yù)算成本下，如何做出性能檔次最好的產(chǎn)品，并保證同一樓盤各部件的質(zhì)量檔次一致性。套用傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)體系的誤區(qū)誤區(qū)之一：費(fèi)率誤區(qū)。誤區(qū)之二：套用定額計(jì)算工程量進(jìn)行招標(biāo)控制工程成本的誤區(qū)。誤區(qū)之三：套用定額價(jià)格計(jì)算直接費(fèi)控制工程成本的誤區(qū)。工程量清單的威力為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？為什么事后算帳房地產(chǎn)企業(yè)的工程師算不過(guò)施工單位的工程師呢？◆這是信息對(duì)稱與不對(duì)稱的問(wèn)題。工程量清單的威力工程量清單招標(biāo)，計(jì)價(jià)方式簡(jiǎn)潔，一目了然，便于分析招標(biāo)商務(wù)標(biāo)，容易比較投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)優(yōu)劣，有利于選到報(bào)價(jià)合理的承建單位，有利于工程順利實(shí)施；工程量清單報(bào)價(jià)，能夠比較準(zhǔn)確地反映市場(chǎng)的價(jià)格水平，有利于房地產(chǎn)企業(yè)依照市場(chǎng)規(guī)律控制工程成本；工程量清單范圍涉及的施工措施，可以在合同中有效約定，有利于規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)簽證；設(shè)計(jì)變更套用工程量清單單價(jià)，有利于提供設(shè)計(jì)變更簽證效率，便于動(dòng)態(tài)掌握實(shí)際工程成本情況，使動(dòng)態(tài)控制工程成本成為可能；工程量清單不作調(diào)整，結(jié)算時(shí)只算設(shè)計(jì)變更引起的工程量增減，有利于提高結(jié)算效率。工程成本動(dòng)態(tài)控制的思路其一，工程成本控制標(biāo)準(zhǔn)的定位。其二，各分部工程的成本測(cè)算。其三，招標(biāo)控制和簽證、設(shè)計(jì)變更迅速反饋。堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則沒(méi)有錯(cuò)，低價(jià)中標(biāo)的原則要堅(jiān)持。出現(xiàn)爭(zhēng)論的問(wèn)題不在低價(jià)中標(biāo)原則本身，而在技術(shù)原則上。工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià)工程招標(biāo)，低價(jià)中標(biāo)，不再砍價(jià)。工程招標(biāo)，定標(biāo)后繼續(xù)殺價(jià)。一位知名的房地產(chǎn)專家曾經(jīng)講過(guò)這樣一句話：向承建單位或供應(yīng)商砍價(jià)，誰(shuí)要是砍到了他們的利潤(rùn)，那誰(shuí)有本事，砍下來(lái)的往往是樓盤的品質(zhì)。99條理由與1條理由一個(gè)不懂造價(jià)的工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個(gè)優(yōu)秀的工程師。一個(gè)不懂專業(yè)或者說(shuō)不夠?qū)I(yè)的造價(jià)工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個(gè)優(yōu)秀的造價(jià)工程師。工程成本與財(cái)務(wù)資金的關(guān)系房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)公司經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)下的專業(yè)運(yùn)作。工程成本管理應(yīng)該并入財(cái)務(wù)資金運(yùn)作一起考慮。如果有些房地產(chǎn)企業(yè)的融資水平較高，可以拿到利息較低的資金，那最好出優(yōu)惠的付款條件，只要施工單位報(bào)價(jià)優(yōu)惠部分比資金財(cái)務(wù)成本多，就合算，也就是房地產(chǎn)企業(yè)的資金本身也在賺錢。如果房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力較弱，硬是要借用資金實(shí)力強(qiáng)的施工企業(yè)的力量，核實(shí)給施工企業(yè)的利潤(rùn)，就要考慮增加資金成本部分，增加的額度以社會(huì)平均資金成本為度。工程程成本控制體系中最缺什么？工程成本控制體系中最關(guān)鍵的和最難的工作應(yīng)該是對(duì)社會(huì)資源的把握。在我們目前不規(guī)范的建筑市場(chǎng)中從事房地產(chǎn)工程管理，工程成本也好，工程質(zhì)量也好，最重要和最核心的是對(duì)社會(huì)資源的把握與配置。對(duì)工程社會(huì)資源把握不清楚，源頭上都有問(wèn)題，談流程管理，談質(zhì)量控制，談成本控制，都可能是事倍功半的事情。坐在辦公室研究定額是控制不了成本的。房地產(chǎn)工程成本管理的思路要點(diǎn)房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)路線指導(dǎo)下的專業(yè)運(yùn)作。工程成本管理應(yīng)該并入財(cái)務(wù)資金運(yùn)作一起考慮。房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要突破傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)方式，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)定價(jià)，反映市場(chǎng)的工程成本是科學(xué)的成本。房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要突破承建市場(chǎng)的成本控制觀念，建立投資控制的理念。房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要建立、完善以項(xiàng)目營(yíng)銷定位和技術(shù)管理為依托的成本控制體系，實(shí)現(xiàn)工程成本的全程控制。房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，要堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則。對(duì)于低價(jià)中標(biāo)后再砍價(jià)，不應(yīng)采用，因?yàn)檫@樣會(huì)做亂我們自己的工程市場(chǎng)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，不管是對(duì)規(guī)范管理還是控制工程成本都是不利的。一個(gè)不懂專業(yè)或者說(shuō)不夠?qū)I(yè)的造價(jià)工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個(gè)優(yōu)秀的造價(jià)工程師。房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制體系中最關(guān)鍵的工作是對(duì)社會(huì)資源的把握。房地產(chǎn)工程成本管理流程思路公司經(jīng)營(yíng)層面產(chǎn)品定位層面規(guī)劃、設(shè)計(jì)層面工程層面案例：某公司目前工程成本流程房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷產(chǎn)品定位，確定項(xiàng)目檔次。見(jiàn)某庭項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告項(xiàng)目定位部分現(xiàn)金流分析，與財(cái)務(wù)部門一起確定付款條件或合作方式。工程成本費(fèi)用計(jì)劃及現(xiàn)金流分析實(shí)例規(guī)劃指標(biāo)控制：各類規(guī)劃指標(biāo)參數(shù)控制，比如：容積率、地質(zhì)條件、退紅線、小區(qū)市政道路管網(wǎng)等等。方案設(shè)計(jì)階段：主要是產(chǎn)品參數(shù)控制，比如：門窗比例、公攤面積、設(shè)備系統(tǒng)檔次等等。擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段：建筑參數(shù)控制結(jié)構(gòu)選型及參數(shù)控制，見(jiàn)某工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)技術(shù)措施設(shè)備參數(shù)控制，見(jiàn)LG-QP-PR009規(guī)劃設(shè)計(jì)管理程序文件，某庭擴(kuò)初設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)施工圖設(shè)計(jì)階段：主要設(shè)計(jì)細(xì)部控制，見(jiàn)某庭施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)選材用料標(biāo)準(zhǔn)確定：見(jiàn)某庭選材用料標(biāo)準(zhǔn)編制項(xiàng)目成本控制指標(biāo)：見(jiàn)LG-QP-PR005工程成本控制程序，某庭成本控制指標(biāo)承建單位考察、工程技術(shù)調(diào)研，見(jiàn)工程部LG-QR-PR012工程技術(shù)管理程序，某庭電梯梯調(diào)研報(bào)告確定工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，組織招標(biāo)，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)：某庭鋁型材技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，某庭鋁合金門窗施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)分析、商務(wù)標(biāo)分析，見(jiàn)：某庭鋁合金門窗技術(shù)標(biāo)分析、某庭鋁合金門窗商務(wù)標(biāo)分析、某庭外墻涂料技術(shù)標(biāo)分析定標(biāo)：低價(jià)中標(biāo)確定中標(biāo)單位，見(jiàn)合約部工程分判流程圖項(xiàng)目部執(zhí)行合同，把好現(xiàn)場(chǎng)簽證關(guān)，見(jiàn)項(xiàng)目部成本控制流程、甲方認(rèn)價(jià)流程工程竣工，進(jìn)行決算，見(jiàn)預(yù)算部結(jié)算、保固金支付等等流程具體案例如何快速對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析？案例引導(dǎo)：房地產(chǎn)項(xiàng)目具有資金密集、運(yùn)作周期長(zhǎng)、牽扯的部門多等特點(diǎn)，是高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要，所以在決定投資之前，要算清楚帳，最好進(jìn)行多方案比較，做到心中有數(shù)。練習(xí)目的：學(xué)會(huì)項(xiàng)目盈虧平衡分析。操作流程：◆系統(tǒng)全面地收集有關(guān)成本數(shù)據(jù)。◆根據(jù)營(yíng)銷定位，確定銷售價(jià)格?！糁贫ㄟ\(yùn)算表格。案例參考：房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡計(jì)算分析表如何確定項(xiàng)目選材用料的檔次？案例引導(dǎo)：開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，工程成本當(dāng)然是大家十分關(guān)注的?，F(xiàn)在業(yè)界流行“規(guī)劃、設(shè)計(jì)控制說(shuō)”，卻少有關(guān)注影響工程成本的最大因素原來(lái)是項(xiàng)目的檔次定位，確定項(xiàng)目檔次才是控制工程成本的第一步。練習(xí)目的：學(xué)習(xí)選材用料的方法。操作流程：◆根據(jù)營(yíng)銷項(xiàng)目定位，考察項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的選材用料檔次，將競(jìng)爭(zhēng)樓盤各分部分項(xiàng)工程的材質(zhì)、工藝進(jìn)行描述，并根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格水平，估算其價(jià)格檔次?！舾鶕?jù)調(diào)查的情況，營(yíng)銷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程部門一起，確定項(xiàng)目每一個(gè)分部分項(xiàng)工程的選材用料檔次。案例參考：某樓盤項(xiàng)目選材用料標(biāo)準(zhǔn)。何如控制門窗工程成本？案例引導(dǎo)：建筑門窗是建筑物重要的分部工程，關(guān)系到建筑的品質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)如何有效地控制門窗的質(zhì)量和成本呢？請(qǐng)大家探討選用建筑門窗的思路。案例參考：選用建筑門窗的步驟。練習(xí)目的：◆強(qiáng)調(diào)工程技術(shù)以產(chǎn)品為中心，即以營(yíng)銷為中心的理念?！魪?qiáng)調(diào)房地產(chǎn)工程技術(shù)的市場(chǎng)性?！魪?qiáng)調(diào)同一技術(shù)原則下的最低價(jià)中標(biāo)原則?！魪?qiáng)調(diào)技術(shù)與成本的關(guān)系。如何制定房地產(chǎn)工程目標(biāo)成本？案例引導(dǎo)：房地產(chǎn)工程成本管理要實(shí)現(xiàn)主動(dòng)控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，我們就要對(duì)房地產(chǎn)工程成本目標(biāo)進(jìn)行測(cè)算，做到花錢明明白白。練習(xí)目的：學(xué)習(xí)制定工程目標(biāo)成本，強(qiáng)化目標(biāo)成本的市場(chǎng)性。操作流程：◆根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)特點(diǎn)、選材用料標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)利潤(rùn)要求和類似樓盤的成本經(jīng)驗(yàn)，測(cè)算項(xiàng)目的單方建筑安裝成本?！舾鶕?jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司擬分包思路，明確各分包工程承包范圍及其相互搭接關(guān)系，將單方建筑安裝成本分解到各分包工程上，測(cè)算各分包工程的單位成本，檢討是否與選材用料標(biāo)準(zhǔn)吻合，如不吻合，調(diào)整有關(guān)要求或標(biāo)準(zhǔn)，重復(fù)上述步驟。案例參考：某樓盤工程目標(biāo)成本實(shí)例。如何分析房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)務(wù)現(xiàn)金流？案例引導(dǎo)：資金是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的生命線，要保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中不出現(xiàn)資金斷流、資金利用率最大化，就必須認(rèn)真分析房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)務(wù)現(xiàn)金流。練習(xí)目的：學(xué)習(xí)分析業(yè)務(wù)現(xiàn)金流，學(xué)會(huì)運(yùn)用資金。操作流程：◆將工程、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷成本數(shù)據(jù)匯總?！舾鶕?jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，測(cè)算出資金需求計(jì)劃?！舾鶕?jù)資金情況，確定付款條件。案例參考：工程成本費(fèi)用計(jì)劃及現(xiàn)金流分析實(shí)例、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃實(shí)例、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工控制計(jì)劃實(shí)例如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程成本的動(dòng)態(tài)控制？案例引導(dǎo)：工程成本目標(biāo)有了，但是市場(chǎng)是千變?nèi)f化的，如何保證我們最終能夠守住工程目標(biāo)成本呢？或者在工程實(shí)施過(guò)程中，實(shí)時(shí)掌握工程成本的控制情況呢？練習(xí)目的：培訓(xùn)工程成本動(dòng)態(tài)控制思路。操作流程：◆根據(jù)營(yíng)銷項(xiàng)目定位，制定工程成本控制目標(biāo)?！敉菩泄こ塘壳鍐握袠?biāo)，合同中盡可能少留“活口”?！魧?duì)建筑市場(chǎng)材料價(jià)格進(jìn)行動(dòng)態(tài)掌握，當(dāng)出現(xiàn)重大波動(dòng)時(shí)，進(jìn)行定量測(cè)算。◆每定一個(gè)工程標(biāo)，都要與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比，并分析對(duì)總成本的影響程度?！糇龊矛F(xiàn)場(chǎng)簽證的控制管理，較大設(shè)計(jì)變更或現(xiàn)場(chǎng)簽證及時(shí)反饋?！舢?dāng)出現(xiàn)可能突破目標(biāo)成本時(shí)，必要時(shí)調(diào)整選材用料標(biāo)準(zhǔn)。案例參考：某樓盤成本動(dòng)態(tài)控制表實(shí)例。如何把好現(xiàn)場(chǎng)簽證關(guān)？案例引導(dǎo)：現(xiàn)場(chǎng)簽證關(guān)是我們工程成本控制的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)工程管理中，現(xiàn)場(chǎng)簽證失控的情況不在少數(shù)，少則幾十萬(wàn)，多則幾百萬(wàn)，如何有效地控制現(xiàn)場(chǎng)簽證呢？練習(xí)目的：探討控制現(xiàn)場(chǎng)簽證的方法，培訓(xùn)現(xiàn)場(chǎng)簽證技巧。思路參考：◆控制現(xiàn)場(chǎng)簽證的原則：避免簽證、減少簽證、規(guī)范簽證?！裘芮信c營(yíng)銷接觸，了解營(yíng)銷意圖，及時(shí)反饋信息，避免營(yíng)銷簽證。◆施工樣板先行，避免施工簽證。◆辦理好場(chǎng)地移交，避免責(zé)任簽證?！羰┕ご胧┦孪让鞔_并定價(jià)，避免施工措施簽證，有效控制措施費(fèi)。◆搞清工程范圍劃分及其搭接關(guān)系，避免出現(xiàn)漏項(xiàng)或重疊工程，從源頭上避免現(xiàn)場(chǎng)簽證?！舭押迷O(shè)計(jì)關(guān)，減少現(xiàn)場(chǎng)簽證。◆建立設(shè)計(jì)變更審核制度，減少不必要的簽證?！粼O(shè)計(jì)變更施工確認(rèn)，避免“變而不做或少做”。◆三方簽證，規(guī)范簽證行為?！艚F(xiàn)場(chǎng)簽證事先報(bào)告制度，甲方確定簽證范圍和做法后再實(shí)施，規(guī)范簽證流程?！糇裥泻贤?，防止索賠。規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段如何控制工程成本？案例引導(dǎo)：規(guī)劃、設(shè)計(jì)是控制成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，規(guī)劃時(shí)對(duì)工程成本的影響時(shí)千萬(wàn)計(jì)的，建筑設(shè)計(jì)時(shí)百萬(wàn)計(jì)的，在控制工程成本方面起到了“四兩撥千斤”的作用。練習(xí)目的：學(xué)習(xí)在在規(guī)劃、設(shè)計(jì)計(jì)階段控制工工程成本的技技巧。思路或觀點(diǎn)參考：：規(guī)劃階段◆精心選擇好的設(shè)計(jì)計(jì)合作伙伴，甚甚至設(shè)計(jì)人員員?！粢赖鼐蛣?shì)，合理利利用現(xiàn)有地形形?！舯M量避開(kāi)不利的水水文地質(zhì)條件件?！舯M量減少土方開(kāi)挖挖或回填，場(chǎng)場(chǎng)地土方盡可可能場(chǎng)地內(nèi)平平衡。◆功能分區(qū)合理，管管網(wǎng)利用率、效