某住宅區(qū)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

提交文件目錄一、通惠家園C區(qū)商業(yè)二、通惠家園C區(qū)住宅定位價(jià)格論證2005年7月1頁(yè)通惠家園C區(qū)商業(yè)2005-72005年5月項(xiàng)目商業(yè)模式產(chǎn)品投資性分析區(qū)域市場(chǎng)狀況項(xiàng)目基本情況市場(chǎng)分析及判斷2005年7月3頁(yè)綱要一、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析二、本項(xiàng)目產(chǎn)品分析三、本案市場(chǎng)定位方向四、目標(biāo)客群分析2005年7月4頁(yè)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)通惠家園所在區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)概況消費(fèi)人群特征重點(diǎn)項(xiàng)目介紹通惠家園所在區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析框架2005年7月5頁(yè)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析調(diào)研區(qū)域界定區(qū)域消費(fèi)特征區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)概況區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目介紹區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)2005年7月6頁(yè)調(diào)研區(qū)域界定調(diào)研區(qū)域界定：北到朝陽(yáng)北路，南大郊廳；東到東五環(huán)，西至東四環(huán)；區(qū)域研究樣本確定：白云生活廣場(chǎng)\財(cái)滿街\韓SHOW\住邦2000等本案2005年7月7頁(yè)區(qū)域消費(fèi)特征

區(qū)域消費(fèi)人群層次:早期區(qū)域住宅客戶多為回遷戶,消費(fèi)力低,隨著區(qū)域中高檔次樓盤(pán)的推出,區(qū)域住宅客戶層次提高,消費(fèi)力增強(qiáng),尤其是該區(qū)域今明兩年高檔大盤(pán)業(yè)主的入住，區(qū)域?qū)⑿略?0萬(wàn)以上具有相當(dāng)購(gòu)買(mǎi)力的業(yè)主，大部分是CBD的白領(lǐng)人群，屬于社會(huì)中堅(jiān)力量，區(qū)域消費(fèi)力強(qiáng)區(qū)域消費(fèi)人口:區(qū)域內(nèi)聚集著20多個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目，總建筑面積超過(guò)450萬(wàn)平方米，常住人口超過(guò)30萬(wàn)人

區(qū)域消費(fèi)人群年齡：區(qū)域內(nèi)年輕、個(gè)性、時(shí)尚、樂(lè)于接受消費(fèi)新觀念的中上收入人士、年輕白領(lǐng)、現(xiàn)代家庭和商務(wù)人士增多，年齡集中在20-45歲之間2005年7月8頁(yè)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目概況物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)類別規(guī)模商業(yè)面積㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間營(yíng)業(yè)時(shí)間華堂商場(chǎng)朝陽(yáng)路甲3號(hào)京港城市大廈

綜合購(gòu)物商場(chǎng)——14700——1998年4月易初蓮花十里堡甲三號(hào)城市廣場(chǎng)連鎖超市——21000——2004住邦2000慈云寺東南角寫(xiě)字樓底商地上2層3萬(wàn)2005——白云生活廣場(chǎng)

朝陽(yáng)興隆西街2號(hào)寫(xiě)字樓底商地上7層2萬(wàn)2004-122005.9國(guó)際創(chuàng)展中心朝陽(yáng)路與青年路交叉口寫(xiě)字樓底商——2萬(wàn)2005——財(cái)滿街朝陽(yáng)路69號(hào)公寓底商地上2層4萬(wàn)一期:2004二期:2005.7已營(yíng)業(yè)2006。9韓SHOW朝陽(yáng)十路堡東街住宅底商地上3層地下1層2.5萬(wàn)2004-42005,10國(guó)美第一街朝陽(yáng)青年路115號(hào)社區(qū)商業(yè)街地上3層地下1層10萬(wàn)2005-72006.12興隆家園地鐵四惠東站東側(cè)住宅底商地上2層1.2萬(wàn)2005-72005-12朝陽(yáng)雅筑朝陽(yáng)北路住宅底商地上一層9063————樂(lè)成國(guó)際朝陽(yáng)區(qū)西大望路住宅底商地上2層60002005年下半年2006-5珠江羅馬嘉園朝陽(yáng)北路107號(hào)住宅底商地上1層地下1層60002005-72006-10區(qū)域商業(yè)供給類型區(qū)域綜合類大型商業(yè)較少，商業(yè)供給類型主要以寫(xiě)字樓、社區(qū)配套類商業(yè)為主區(qū)域商業(yè)供給總量目前區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)供給可調(diào)研到總量已達(dá)30.37萬(wàn)區(qū)域商業(yè)供給時(shí)間區(qū)域商業(yè)供給多為近兩年供給,未來(lái)兩年內(nèi)隨著住宅及寫(xiě)字樓的投入使用,區(qū)域商業(yè)供給將呈現(xiàn)集中供給2005年7月9頁(yè)區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目商業(yè)底商選取項(xiàng)目選取樣本類型區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目介紹韓SHOW住邦2000朝陽(yáng)雅筑白云生活廣場(chǎng)國(guó)美第一商街財(cái)滿街2005年7月10頁(yè)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目介介紹項(xiàng)目名稱位置小區(qū)規(guī)模商鋪規(guī)模銷(xiāo)售方式售價(jià)元/㎡租金元/㎡/日物業(yè)費(fèi)元/㎡/月分割面積㎡業(yè)態(tài)韓SHOW朝陽(yáng)十路堡東街23萬(wàn)2.5萬(wàn)包租銷(xiāo)售2.3萬(wàn)-2.6萬(wàn)3年包租,租金回報(bào)率10%,擔(dān)保費(fèi)1%/年租金約15元-16元/——4-100模擬街道歡樂(lè)市集

住邦2000慈云寺東南角25萬(wàn)起約3萬(wàn)租售2.6萬(wàn)臨街F1:3萬(wàn)，F(xiàn)2:1.6萬(wàn)F1:10F2::626(含空調(diào)費(fèi))——“衛(wèi)城食街”及精品店等朝陽(yáng)雅筑朝陽(yáng)北路13萬(wàn)㎡9063.14㎡只售不租2。1萬(wàn)

——3.860-210國(guó)際化的精品專賣(mài)店，書(shū)吧、服裝店、美容美發(fā)店、咖啡廳、洗衣店等白云生活廣場(chǎng)朝陽(yáng)區(qū)興隆西街4.5萬(wàn)2萬(wàn)包租銷(xiāo)售1.6-2.3萬(wàn)F1：15F2--F3：12---14162.3層為分割的7平米小商鋪,一層為旗艦店，二三層服裝鞋帽，四層知名影城，五層品牌健身中心，六層餐飲，七層證券，八至十二層北京電影學(xué)院繼續(xù)教育學(xué)院國(guó)美第一商街

朝陽(yáng)青年路115號(hào)100萬(wàn)10萬(wàn)只售不租1.5萬(wàn)——5.830--1100復(fù)合型的商業(yè)業(yè)態(tài)財(cái)滿街朝陽(yáng)路69號(hào)20萬(wàn)4萬(wàn)租售190006一期6——已定商戶：中行、賣(mài)當(dāng)勞2005年7月11頁(yè)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)總結(jié)區(qū)域商業(yè)供給給類型：區(qū)域內(nèi)大型商商業(yè)不夠成熟熟,多以寫(xiě)字字樓、社區(qū)類類配套商業(yè)為為主，兼顧了大型綜綜合商業(yè)功能能區(qū)域商業(yè)輻射射范圍：區(qū)域配套類商商業(yè)以地理位位置優(yōu)越、交交通通達(dá)性優(yōu)優(yōu)良、社區(qū)商商業(yè)規(guī)模大、周邊邊社區(qū)密集的的優(yōu)勢(shì)，商業(yè)業(yè)輻射范圍擴(kuò)擴(kuò)至社區(qū)外形形成區(qū)域商業(yè)業(yè)中心區(qū)域商業(yè)租金金水平:寫(xiě)字樓、社區(qū)區(qū)類配套商業(yè)業(yè)目前租金水水平在6元－－16元/平平米/天區(qū)域商業(yè)售價(jià)價(jià)：目前推出社區(qū)區(qū)商業(yè)項(xiàng)目平平均售價(jià)在1.5—2.6萬(wàn)元/平平方米區(qū)域商業(yè)供給給量：目前區(qū)域商業(yè)業(yè)市場(chǎng)供給可可調(diào)研到總量量已達(dá)30.37萬(wàn)，其其中寫(xiě)字樓、、社區(qū)底商為主主要供給量，，總量超過(guò)26.8萬(wàn)平平方米區(qū)域商業(yè)供給給時(shí)間：區(qū)域商業(yè)供給給多集中于今今年,未來(lái)兩兩年將呈現(xiàn)集集中供給狀況況2005年7月12頁(yè)綱要要一、通惠家園園C區(qū)域商業(yè)業(yè)市場(chǎng)分析二、本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品分析三、本案市場(chǎng)場(chǎng)定位方向四、目標(biāo)客群群分析2005年7月13頁(yè)本項(xiàng)目產(chǎn)品分分析框架項(xiàng)目產(chǎn)品分析析項(xiàng)目概況產(chǎn)品SWOT分析項(xiàng)目難點(diǎn)分析項(xiàng)目平面圖項(xiàng)目園林建議2005年7月14頁(yè)二、本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目平面圖項(xiàng)目園林建議議產(chǎn)品SWOT分析項(xiàng)目難點(diǎn)分析析2005年7月15頁(yè)本案商業(yè)物業(yè)業(yè)所在區(qū)位總總平面圖B區(qū)D區(qū)、E區(qū)已開(kāi)發(fā)，經(jīng)濟(jì)適用房C區(qū)本案地塊東四環(huán)朝陽(yáng)路朝陽(yáng)北路廣渠路東三環(huán)東五環(huán)京通快速路通惠河朝陽(yáng)北路○D○D東四環(huán)東五環(huán)四惠站四惠東站地鐵１號(hào)線輕軌八通線2005年7月16頁(yè)地鐵公路對(duì)外交通條件件本案商業(yè)最大大輻射區(qū)周邊消費(fèi)人群群到達(dá)路線周邊消費(fèi)人群群到達(dá)路線2005年7月17頁(yè)周邊商業(yè)配套套自帶商業(yè)自帶商業(yè)自帶商業(yè)老社區(qū)2005年7月18頁(yè)產(chǎn)品分析－項(xiàng)項(xiàng)目概況商業(yè)廣場(chǎng)總建筑面積10519M2層高4.5M層數(shù)地下1層總高度7.5米機(jī)動(dòng)停車(chē)位無(wú)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)：2005年7月19頁(yè)二、本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目平面圖項(xiàng)目園林建議議產(chǎn)品SWOT分析項(xiàng)目難點(diǎn)分析析2005年7月20頁(yè)項(xiàng)目平面圖建筑面積：10519M22005年7月21頁(yè)二、本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目平面圖項(xiàng)目園林建議議產(chǎn)品SWOT分析項(xiàng)目難點(diǎn)分分析2005年年7月22頁(yè)項(xiàng)目園林建建議商務(wù)花園體現(xiàn)商務(wù)氣氣質(zhì)實(shí)現(xiàn)社區(qū)人人群的休憩憩功能藝術(shù)小品體體現(xiàn)商務(wù)氣氣質(zhì)人行步道的的藝術(shù)表現(xiàn)現(xiàn)休息桌椅的的商務(wù)風(fēng)格格噴泉與回廊廊的設(shè)計(jì)2005年年7月23頁(yè)項(xiàng)目園林建建議2005年年7月24頁(yè)二、本項(xiàng)目目產(chǎn)品分析析項(xiàng)目概況項(xiàng)目平面圖圖項(xiàng)目園林建建議產(chǎn)品SWOT分析項(xiàng)目難點(diǎn)分分析2005年年7月25頁(yè)產(chǎn)品SWOT分析優(yōu)勢(shì)勢(shì)1、本案所所在社區(qū)商商業(yè)供應(yīng)量量不足2、本案所所在社區(qū)規(guī)規(guī)模較大，，具有較大大市場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)潛力機(jī)會(huì)會(huì)1、社區(qū)對(duì)對(duì)外交通與與周邊商業(yè)業(yè)的不便利利性為本案商業(yè)發(fā)發(fā)展提供了了一定的條條件劣勢(shì)勢(shì)1、因交通通對(duì)外的不不便捷性致致使本案商商業(yè)輻射力力很差2、周邊已已形成相對(duì)對(duì)成熟的百百貨、家具具建材及服服裝等商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，且且新開(kāi)發(fā)樓樓盤(pán)社區(qū)商商業(yè)供應(yīng)充充分3、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)選擇類類型局限性性很強(qiáng)4、無(wú)地面面停車(chē)位，，停車(chē)的便便利性差威脅脅1、周邊成成熟的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)本本案商業(yè)的的部分經(jīng)營(yíng)門(mén)門(mén)類有較強(qiáng)強(qiáng)的分流效效應(yīng)2005年年7月26頁(yè)二、本項(xiàng)目目產(chǎn)品分析析項(xiàng)目概況項(xiàng)目平面布布局項(xiàng)目園林建建議產(chǎn)品SWOT分析項(xiàng)目難點(diǎn)分分析2005年年7月27頁(yè)項(xiàng)目難點(diǎn)分分析本案商業(yè)因因所處地鐵鐵上蓋的緣緣故被架空空，與周邊邊區(qū)域的消消費(fèi)人群相相對(duì)隔離因各對(duì)外通通行路徑對(duì)對(duì)本案商業(yè)業(yè)的直達(dá)性性較弱，致致使本案商商業(yè)對(duì)外輻輻射力及人流量較較低本案商業(yè)的的建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)對(duì)營(yíng)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)有較強(qiáng)強(qiáng)的局限性性2005年年7月28頁(yè)三、本案市市場(chǎng)定位方方向定位原則確定項(xiàng)目定定位2005年年7月29頁(yè)定位原則——思考因素素本案周邊新新興樓盤(pán)社社區(qū)型商業(yè)業(yè)配套市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)充足足本案周邊部部分業(yè)態(tài)已已形成區(qū)域域購(gòu)物中心心本案建筑結(jié)結(jié)構(gòu)的限制制部分商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)本案商業(yè)難難以突破對(duì)外交交通的瓶頸積極吸引社社區(qū)消費(fèi)人群目標(biāo)集中的的市場(chǎng)定位位規(guī)避本案弱弱勢(shì)區(qū)域商業(yè)市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈本案定位2005年年7月30頁(yè)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)實(shí)際狀況確確定策劃方方向定位為復(fù)合合服務(wù)型社社區(qū)商業(yè)中中心通過(guò)便捷的的交通優(yōu)勢(shì)勢(shì)，滿足社社區(qū)人群多多元化物質(zhì)質(zhì)、精神消消費(fèi)需求以特色商業(yè)業(yè)服務(wù)為龍龍頭，形成成規(guī)?；瘍?yōu)優(yōu)勢(shì)組合業(yè)業(yè)態(tài)，區(qū)別別與周邊優(yōu)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)業(yè)業(yè)態(tài)，形成成集中化市市場(chǎng)定位2005年年7月31頁(yè)三、本案市市場(chǎng)定位方方向定位原則確定項(xiàng)目定定位2005年年7月32頁(yè)本項(xiàng)目的市市場(chǎng)定位社區(qū)商業(yè)的的市場(chǎng)定位位，主要滿滿足社區(qū)生生活及商務(wù)務(wù)需求！銀行郵局金象大藥房房茶館冷飲店酒吧桌球館滿足社區(qū)人人群生活及商務(wù)的需需求超市壁球館健身中心棋牌室干洗店2005年年7月33頁(yè)綱要要一、望京區(qū)區(qū)域商業(yè)市市場(chǎng)分析二、本項(xiàng)目目產(chǎn)品分析析三、本案市市場(chǎng)定位方方向四、目標(biāo)客客群分析2005年年7月34頁(yè)終端消費(fèi)客客群目標(biāo)客群分分析經(jīng)營(yíng)客戶定定位投資客戶定定位目標(biāo)客群分分析框架2005年年7月35頁(yè)四、目標(biāo)客客群分析終端消費(fèi)客客群定位經(jīng)營(yíng)客戶定定位投資客戶定定位2005年年7月36頁(yè)終端消費(fèi)客客群終端消費(fèi)客客戶主要來(lái)來(lái)自：1、本小區(qū)區(qū)生活的人人群，包括括通惠家園園的B區(qū)、、D區(qū)、E區(qū)的居住住人群（其其中D區(qū)、、E區(qū)為回回遷戶）；；B區(qū)、、D區(qū)、E區(qū)約3300戶。。2、C區(qū)區(qū)的商住人人群；約730戶。。終端消費(fèi)客客戶需求特特征：1、大多數(shù)數(shù)人群消費(fèi)費(fèi)主要集中中于生活基基本需求；；2、社區(qū)內(nèi)內(nèi)的年輕白白領(lǐng)人士有有休閑娛樂(lè)樂(lè)的需求；；3、C區(qū)的的商務(wù)人士士有商務(wù)需需求。2005年年7月37頁(yè)四、目標(biāo)客客群分析終端消費(fèi)客客群定位經(jīng)營(yíng)客戶定定位投資客戶定定位2005年年7月38頁(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)客客群—部分分經(jīng)營(yíng)商戶戶類別1、超市經(jīng)經(jīng)營(yíng)商戶：：如華潤(rùn)2、健身及及娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)商戶：引引進(jìn)大型知知名健身俱俱樂(lè)部較難難；社區(qū)物物業(yè)公司自自我經(jīng)營(yíng)的的可能性較較大。經(jīng)營(yíng)營(yíng)品種如健健身、桌球球、壁球、、棋牌等。。3、、酒酒吧吧、、茶茶館館經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)商商戶戶4、、冷冷飲飲店店：：如如水水果果撈撈、、DQ冰冰淇淇凌凌、、孚孚尚尚果果露露店店本案案定定位位經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)商商戶戶大大多多采采用用租租賃賃形形式式；；社區(qū)區(qū)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)商商戶戶的的租租金金承承受受能能力力較較低低，，贏贏利利水水平平需需較較多多消消費(fèi)費(fèi)人人群群數(shù)數(shù)量量支支持持！！2005年年7月月39頁(yè)四、、目目標(biāo)標(biāo)客客群群分分析析終端端消消費(fèi)費(fèi)客客群群定定位位經(jīng)營(yíng)營(yíng)客客戶戶定定位位投資資客客戶戶定定位位2005年年7月月40頁(yè)商鋪鋪的的投投資資客客戶戶投資規(guī)模主要投資客群投資特征社區(qū)中心大面積商鋪大型投資機(jī)構(gòu)用來(lái)經(jīng)營(yíng)大型商業(yè)用于租給大型商業(yè)中型商鋪投資機(jī)構(gòu)有實(shí)力的個(gè)人用于自營(yíng)自有品牌用于租賃或轉(zhuǎn)售用于出租或自營(yíng)小型商鋪?zhàn)誀I(yíng)業(yè)主投資用個(gè)人用于自營(yíng)用于出租或轉(zhuǎn)售2005年年7月月41頁(yè)本案案商商鋪鋪的的投投資資客客戶戶分分析析本案案經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)商商戶戶的的數(shù)數(shù)量量有有限限招商商難難度度較較大大投資資客客戶戶的的投投資資回回報(bào)報(bào)預(yù)預(yù)期期值值降降低低本案案商商鋪鋪的的可可投投資資性性較較小小投資資客客戶戶比比例例較較低低?。”景赴笇?duì)對(duì)外外交交通通的的通通達(dá)達(dá)性性不不佳佳本案案未未來(lái)來(lái)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的局局限限性性周邊邊其其它它商商業(yè)業(yè)的的可可選選物物業(yè)業(yè)較較多多2005年年7月月42頁(yè)通惠惠家家園園C區(qū)區(qū)價(jià)價(jià)格格論論證證2005-72005年年5月月本案案住住宅宅價(jià)價(jià)格格預(yù)預(yù)期期－－市場(chǎng)場(chǎng)比比較較法法定價(jià)價(jià)的的基基本本原原則則：：結(jié)結(jié)合合市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求，，評(píng)評(píng)定定定定價(jià)價(jià)影影響響因因素素之之權(quán)權(quán)重重，，綜綜合合分分析析評(píng)評(píng)定定本本案案綜綜合合素素質(zhì)質(zhì)如如下下圖圖2005年年7月月44頁(yè)本案案住住宅宅價(jià)價(jià)格格預(yù)預(yù)期期－－定價(jià)價(jià)可可比比樓樓盤(pán)盤(pán)選選定定定價(jià)價(jià)的的可可比比樓樓盤(pán)盤(pán)選選定定，，參參見(jiàn)見(jiàn)區(qū)區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析部部分分，，在在周周邊邊區(qū)區(qū)域域樓樓盤(pán)盤(pán)中中選選定定以以下下項(xiàng)項(xiàng)目目作作為為定定價(jià)價(jià)比比較較樓樓盤(pán)盤(pán)定價(jià)比較樓盤(pán)盤(pán)權(quán)重設(shè)定樓盤(pán)權(quán)重本項(xiàng)目東恒時(shí)代二期A、B組團(tuán)東恒時(shí)代二期C組團(tuán)興隆家園三期金海國(guó)際沿海賽洛城金都杭城XABCDEF100%20%20％5%15%25%15%2005年7月45頁(yè)樓盤(pán)權(quán)重本項(xiàng)目東恒時(shí)代二期AB組團(tuán)東恒時(shí)代二期C組團(tuán)興隆家園三期金海國(guó)際沿海賽洛城金都杭城XABCDEF100%20%20%5%15%25%15%均價(jià)(元/M2）權(quán)重

6900(毛坯)6600（精裝）5900（毛坯）6800（毛坯）6800（精裝）7000（毛坯）折算毛坯均價(jià)(元/M2）

690058005900680060007000位置108886677交通65554434周邊環(huán)境105556757商服配套104449787公共教育設(shè)施73335455規(guī)模139991210138景觀85556676戶型結(jié)構(gòu)125888101010內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施1089995106工程進(jìn)度93668985發(fā)展商知名度55334353合計(jì)100QXQAQBQCQDQEQE10060656577718168影響價(jià)格各因因素評(píng)分表2005年7月46頁(yè)本案住宅價(jià)格格預(yù)期修正后各相關(guān)關(guān)樓盤(pán)價(jià)格PI’＝（QX/QI））×PIPI為折算毛毛坯均價(jià)各相關(guān)樓盤(pán)權(quán)權(quán)重取值為WIPX=∑PI’×WI=5473.75元/平平方米項(xiàng)目名稱WIPI’PI’×WI東恒時(shí)代二期A、B組團(tuán)20％63691273.8東恒時(shí)代二期C組團(tuán)20％53541070.8興隆家園三期5％4597229.85金海國(guó)際15％5746861.9沿海賽洛城25％44441111金都杭城15％6176926.4本項(xiàng)目PX=∑PI’×WI100％－－－－5473.752005年7月47頁(yè)本案住宅價(jià)格格預(yù)期通過(guò)市場(chǎng)比較較可知，在產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)定的前前提下，通過(guò)過(guò)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)場(chǎng)的評(píng)估，確確定本案的價(jià)價(jià)格在如下價(jià)價(jià)格點(diǎn)上下浮浮動(dòng)：5480元/平方米本案可通過(guò)價(jià)價(jià)值提升策略略、差異性的的營(yíng)銷(xiāo)手段、、整體營(yíng)銷(xiāo)節(jié)節(jié)奏的控制、、整合營(yíng)銷(xiāo)的的應(yīng)用來(lái)全面面提升本案的的市場(chǎng)價(jià)格。。通常情況下下，通過(guò)上述述手段的應(yīng)用用，可將現(xiàn)有有定價(jià)提升5％，即達(dá)到到本案均價(jià)5754/平方米。因此，本案案C組團(tuán)預(yù)期期可達(dá)到市場(chǎng)場(chǎng)均價(jià)為5754元/平方米。如果本案市場(chǎng)場(chǎng)定位為住宅宅，則無(wú)法達(dá)達(dá)到較高的價(jià)價(jià)格預(yù)期！2005年7月48頁(yè)本案商住公寓寓價(jià)格預(yù)期－－市場(chǎng)比較法定價(jià)的基本原原則：結(jié)合市市場(chǎng)需求，評(píng)評(píng)定定價(jià)影響響因素之權(quán)重重，綜合分析析評(píng)定本案綜綜合素質(zhì)如下下圖2005年7月49頁(yè)本案商住公寓寓價(jià)格預(yù)期－－定價(jià)可比樓盤(pán)盤(pán)選定定價(jià)的可比樓樓盤(pán)選定，參參見(jiàn)前面的區(qū)區(qū)域市場(chǎng)分析析部分，在周周邊區(qū)域樓盤(pán)盤(pán)中選定以下下項(xiàng)目作為定定價(jià)比較樓盤(pán)盤(pán)定價(jià)比較樓盤(pán)盤(pán)權(quán)重設(shè)定樓盤(pán)權(quán)重本項(xiàng)目國(guó)際創(chuàng)展中心遠(yuǎn)洋天地三期財(cái)經(jīng)中心住邦2000XABCD100%15％40％15％30％2005年7月50頁(yè)影響價(jià)格各因因素評(píng)分表樓盤(pán)權(quán)重本項(xiàng)目國(guó)際創(chuàng)展中心遠(yuǎn)洋天地三期財(cái)經(jīng)中心住邦2000XABCD100%25%40%25%10%均價(jià)(元/M2）權(quán)重

9500（精裝寫(xiě)字樓）8900（精裝商?。?000（毛坯）11000（毛坯寫(xiě)字樓）折算毛坯均價(jià)(元/M2）

88008000800011000位置1088989交通1088989周邊環(huán)境846766商服配套12610101010公共教育設(shè)施655555規(guī)模866988景觀846766戶型結(jié)構(gòu)12710101010內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施1078965工程進(jìn)度1038101010發(fā)展商知名度664645合計(jì)100QXQAQBQCQD10064799181832005年7月51頁(yè)本案商住公寓寓價(jià)格預(yù)期修正后各相關(guān)關(guān)樓盤(pán)價(jià)格PI’＝（QX/QI））×PIPI為折算毛毛坯均價(jià)各相關(guān)樓盤(pán)權(quán)權(quán)重取值為WIPX=∑PI’×WI=6461.27元/平平方米項(xiàng)目名稱WIPI’PI’×WI國(guó)際創(chuàng)展中心25％7129.111782.28遠(yuǎn)洋天地三期40％5626.372250.55財(cái)經(jīng)中心25％6320.991580.25住邦200010％8481.93848.19本項(xiàng)目PX=∑PI’×WI100％－6461.272005年7月52頁(yè)本案商住公寓寓價(jià)格預(yù)期通過(guò)市場(chǎng)比較較可知，在產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)定的前前提下，通過(guò)過(guò)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)場(chǎng)的評(píng)估，確確定本案的價(jià)價(jià)格在如下價(jià)價(jià)格點(diǎn)上下浮浮動(dòng)：6480元/平方米本案可通過(guò)價(jià)價(jià)值提升策略略、差異性的的營(yíng)銷(xiāo)手段、、整體營(yíng)銷(xiāo)節(jié)節(jié)奏的控制、、整合營(yíng)銷(xiāo)的的應(yīng)用來(lái)全面面提升本案的的市場(chǎng)價(jià)格。。通常情況下下，通過(guò)上述述手段的應(yīng)用用，可將現(xiàn)有有定價(jià)提升5％，即達(dá)到到本案均價(jià)6800元/平方米。因此，本案C組團(tuán)預(yù)期可可達(dá)到市場(chǎng)均均價(jià)為6800元/平方米。說(shuō)明：本案的的市場(chǎng)定位部部分詳見(jiàn)已提提交的通惠家家園C區(qū)項(xiàng)目目市場(chǎng)定位及及營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)報(bào)告。2005年7月53頁(yè)Thanks!2005年7月54頁(yè)謝謝1月-2301:30:1301:3001:301月-231月-2301:3001:3001:30:131月月-231月月-2301:30:132023/1/61:30:139、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黃黃葉樹(shù)，，燈下白白頭人。。。01:30:1301:30:1301:301/6/20231:30:13AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。1月-2301:30:1301:30Jan-2306-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。01:30:1301:30:1301:30Friday,January6,202313、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問(wèn)問(wèn)年。。1月-231月-2301:30:1401:30:14January6,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青青山。。。06一一月月20231:30:14上上午01:30:141月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月231:30上上午1月-2301:30January6,202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/61:30:1401:30:1406January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。1:30:14上午午1:30上午午01:30:141月-239、沒(méi)有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒(méi)沒(méi)有。。01:30:1401:30:1401:301/6/20231:30:14AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。1月-2301:30:1401:30Jan-2306-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對(duì)圓滿滿，留一份份不足，可可得無(wú)限完完美。。01:30:1401:30:1401:30Friday,January6,202313、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。1月-231月-2301:30:1401:30:14January6,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。06一月20231:30: