某地產(chǎn)公司項(xiàng)目整體營銷方案

弘陽地產(chǎn)南通公司2013年弘陽地產(chǎn)南通公司弘陽上城項(xiàng)目整體營銷方案目錄ContentsPART12012年?duì)I銷推廣回顧PART2

市場競品動(dòng)態(tài)分析PART3

2012年客戶分析總結(jié)PART4

2013年整體營銷策略PART5

2013年整體營銷執(zhí)行PART6

2013年?duì)I銷節(jié)點(diǎn)排布PART7

2013年月度營銷預(yù)算明細(xì)PART12012年?duì)I銷推廣回顧2012年?duì)I銷推廣回顧時(shí)段營銷事件概述推廣表現(xiàn)媒體渠道評(píng)估1月1#2#4#特價(jià)房銷售歲末感恩，抄底一口價(jià)7300元/平米線上：短信、戶外、網(wǎng)絡(luò)線下：暖場活動(dòng)2012年春節(jié)前后，集中銷售特價(jià)房源，2房以低總價(jià)獲得認(rèn)可，去化較快，大三房較慢。2月1#2#4#特價(jià)房銷售情定上城，有情人終成眷屬線上：短信、戶外、網(wǎng)絡(luò)線下：暖場活動(dòng)3月1#2#4#特價(jià)房銷售錯(cuò)過7300，不能再錯(cuò)過7500！線上：短信、戶外、網(wǎng)絡(luò)線下：婚房置業(yè)季、南京一日游活動(dòng)4月1#2#4#特價(jià)房銷售約118平米通透三房全城預(yù)約線上：短信、戶外、網(wǎng)絡(luò)、車身線下：達(dá)人秀海選、派單、橫幅憑借引進(jìn)來走出去的策略，達(dá)人秀活動(dòng)火熱全城5月10#西單元118平米推售剛需房、搶購價(jià)線上：短信、戶外、網(wǎng)絡(luò)線下：達(dá)人秀復(fù)賽、房展會(huì)、歡樂送達(dá)人秀活動(dòng)組織的高峰時(shí)期，同時(shí)參加房展會(huì)，小三房首次亮相獲得一定成績6月10#西單元92平米加推住上城，做幸福達(dá)人線上：短信、戶外、網(wǎng)絡(luò)、車身線下：達(dá)人秀活動(dòng)決賽派單端午送龍粽歡樂送達(dá)人秀活動(dòng)余熱，加上售樓處暖場，房展會(huì)的登記客戶，前期余房兩房余量較少的情況下加推，低樓層價(jià)格低的兩房基本去化7月12#東單元預(yù)約蓄水剛需價(jià)、品質(zhì)范線上：短信、戶外、網(wǎng)絡(luò)、電梯框架、車身線下：達(dá)人進(jìn)社區(qū)活動(dòng)業(yè)主生日會(huì)為9月12#開盤進(jìn)行前期蓄水，同時(shí)消化10#，一期一期的部分房源，通過提價(jià)的方式刺激以往登記客戶。8月12#東單元預(yù)約蓄水泛會(huì)所、泛生活/有泛更有范線上：短信、戶外、網(wǎng)絡(luò)、車身線下：達(dá)人進(jìn)社區(qū)活動(dòng)夏日嘉年華9月9月15日12#東單元推售主城東品質(zhì)生活樣本—12#樓闊景觀邸盛大開盤線上：短信、電臺(tái)、電視臺(tái)、戶外、車身線下：中秋嘉年華、開盤暖場活動(dòng)12#東單元開盤，辦卡客戶基本選擇低總價(jià)的兩房，三房銷售速度較慢。10月9月15日12#東單元推售享百姓價(jià)格攬樓王嶺域線上：短信、戶外、網(wǎng)絡(luò)、車身線下：業(yè)主生日會(huì)、房展會(huì)受整體市場的影響，整體銷售不佳，秋季房展會(huì)登記了大量客戶，但觀望較為濃郁。11月12#西單元預(yù)約蓄水12#樓闊景觀邸載譽(yù)加推線上：短信、戶外、網(wǎng)絡(luò)線下：業(yè)主生日會(huì)、摜蛋大賽市場開始回暖，來電來訪客戶質(zhì)量上升，案場放水西單元即將開盤，同時(shí)一期房源即將漲價(jià)，促進(jìn)了前期房源的銷售。12月12月15日12#西單元加推12#闊景官邸盛情加推——開盤暖行動(dòng)，最高優(yōu)惠15萬線上：短信、電臺(tái)、電視臺(tái)、戶外線下：業(yè)主生日會(huì)、開盤暖場活動(dòng)來電量、來訪量明顯增加，配合案場的推售價(jià)格，取得明顯效果。2012年剩余房源戶型（以下數(shù)據(jù)截止統(tǒng)計(jì)至2012年12月19日）1.2.4#，10#西單元，12#東西單元，共計(jì)剩余房源為186套。戶型面積總套數(shù)已售套數(shù)剩余套數(shù)去化率滯銷原因兩房922261725476%兩房去化較快，目前剩余未10、12號(hào)樓高樓層房源，單價(jià)總價(jià)均較高。未能符合剛需的需求，同時(shí)部分客戶對高層有一定抗性。小三房11861382362%

10#剩余20層以上的房源，單價(jià)相對偏高，同時(shí)交付時(shí)間過晚。大三房13538627710972%目前剩余房源為12#東西單元高樓層價(jià)格高的房源，以及西單元矮樓層性價(jià)比低的房源，其余樓層基本去化。2012年實(shí)際成交均價(jià)走勢月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交均價(jià)7752.3476837805.77788.297672.767763.158017.747936.367910.818039.587820.37757.68弘陽上城的價(jià)格走勢幅度不大，1月—6月主要消化前期大量特價(jià)房，價(jià)格未能明顯提升，7月開始特價(jià)房較少，正常房源開始走量，并且進(jìn)行了兩輪提價(jià)，價(jià)格上浮至8000左右，12月份加推的12#西單元以高性價(jià)比贏得市場口碑。2012年媒體投放效果比對渠道費(fèi)用比例來電比例來訪比例成交比例網(wǎng)絡(luò)6521.97%21919.80%3239.83%387.87%短信3210.81%49044.30%62619.05%10120.91%電視電臺(tái)47.0915.91%615.52%822.50%153.11%戶外5618.92%554.97%71221.67%8317.18%交通工具37.2212.58%524.70%10.03%183.73%活動(dòng)58.6119.81%887.96%2226.76%255.18%路過00575.15%81524.80%12325.47%朋友介紹00847.59%50515.37%8016.56%PART2市場場競競品品動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)分分析析區(qū)域域市市場場競競品品營營銷銷動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)匯匯總總項(xiàng)目名稱在售均價(jià)在售產(chǎn)品后期推量銷售動(dòng)態(tài)市場策略交付時(shí)間帝奧世倫名郡8000主推3#，目前3#的主要面積有95平米、127平米和142平米，總共200多套。4#待開盤3#在售7280-9700元/平方米，總價(jià)減3萬，全款98折，按揭99折，暗折最低可達(dá)94折左右；一期1#2#2012年12月31日交房駿和棕櫚灣830020#樓主力戶型119平、138平，21#樓另有163平大戶型。8#小戶型一期余房及16#、20#、21#在售16#、31#、20#、21#在售，91折優(yōu)惠后再減400元/平方米，老帶新總價(jià)再減1.5萬元；折后價(jià)格在8000-9000元/平方米左右；20套精品一口價(jià)房源，均價(jià)破8000元/平一期2013年10月交房德誠翰景園75002#和11#92平、98平、111平和136平5#待售三期、四期2#、11#、3#、4#、12#、17#在售2#、11#、3#、4#、12#、17#在售，全款93折，按揭95折，折后成交價(jià)格在7200-8300元/平方米左右；特價(jià)房在7200-7300元/㎡左右；一期2012年9月已交付文華名邸720020#樓主力戶型119平、138平，21#樓另有163平大戶型。4#、5#、6#樓待開盤。二期1#、2#、3#目前準(zhǔn)現(xiàn)房在售，96折優(yōu)惠，15套特價(jià)房折后價(jià)格在6800-8200元/平米車位6折48000元2013年8月31日交房全市市同同質(zhì)質(zhì)競競品品營營銷銷動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)匯匯總總項(xiàng)目名稱在售均價(jià)在售產(chǎn)品后期推量銷售動(dòng)態(tài)市場策略交付時(shí)間中南世紀(jì)花城950022#樓已開盤銷售，主推87~142㎡戶型三期精裝修目前22#在售22#樓可享受一次性付款93折，按揭95折，老業(yè)主用中南會(huì)積分可最高享受92折優(yōu)惠，具體可詳詢售樓處。另外19#樓對外銷售，面積在69~137㎡不等，買房優(yōu)惠：19號(hào)樓的最高2萬抵7萬，四周年慶96折，送IPHONE5及抽獎(jiǎng)，其中抽獎(jiǎng)活動(dòng)時(shí)間為2012年11月10號(hào)到2013年1月27號(hào)，期間購買19#及活動(dòng)期間簽約的客戶，獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置：終極大獎(jiǎng)寶馬5系（使用權(quán)）；每周獎(jiǎng)項(xiàng)：一等獎(jiǎng)1名，平板電腦，價(jià)值3000元，二等獎(jiǎng)2名，小家電，價(jià)值500元，三等獎(jiǎng)三名，小家電，價(jià)值200元2014年4月萬濠星城88008#、11#、17#面積為96平米—128平米下階段推7#二期8#、11#、17#在售11月二期8#、11#、17#加推，價(jià)格在7380-9180元/平方米左右；2014年景瑞18號(hào)7500120-145二期2013年4月推53#、54#、55#47#、42#、45#、49#、50#、46#、48#在售一期除47#樓之外的樓棟，推出30套特價(jià)優(yōu)惠房，主打面積在144平，最低5088元/平起；除特價(jià)房，其余房源均價(jià)7500元/平一期2012年12月25日17#、19#、22#和25#華潤橡樹灣750047#戶型95-142平，2013年推52#33#、48#目前剩余少量房源。最新推出歲末華潤18億大放送活動(dòng)，66套全新房源火熱上市，驚喜價(jià)5788-6988元/平,好房戶型95-142平，2013年1月18層的45#、49#樓，39#、40#樓中港翡翠城5900面積在87-140平米2012年12月22日11#樓開盤14#在售11月14#加推，均價(jià)5900元/平方米；2013年年底交房競品分析析總結(jié)同區(qū)域樓樓盤的對對比，東區(qū)2012年的銷售售業(yè)績一一直領(lǐng)先先，這與與本案的的推售產(chǎn)產(chǎn)品節(jié)點(diǎn)點(diǎn)、全年年的營銷銷動(dòng)作以以及高性性價(jià)比有有關(guān)。而而競品并并無明顯顯的銷售售策略，，基本上上貼著本本案的動(dòng)動(dòng)作進(jìn)行行尾隨，，銷售業(yè)業(yè)績較平平。2013年隨著各各個(gè)樓盤盤一期陸陸續(xù)交付付，駿和和棕櫚灣灣以及帝帝奧世倫倫名郡，，在實(shí)景景交付展展示面、、樓盤品品質(zhì)等方方面將與與本案進(jìn)進(jìn)行抗衡衡。所以以，本案案在2013年的產(chǎn)品品品質(zhì)升升級(jí)以及及一期交交付后的的物業(yè)服服務(wù)提升升上較為為重要。。南通全城城熱銷樓樓盤對比比，中南世紀(jì)紀(jì)花城作作為新城城區(qū)的典典型個(gè)案案，一期期全景交交付、二二期樣板板房展示示、高檔檔會(huì)所設(shè)設(shè)計(jì)、學(xué)學(xué)區(qū)房等等集合多多項(xiàng)優(yōu)勢勢于一身身，從普普通住宅宅上升到到豪宅以以及三期期的精裝裝修豪宅宅，已脫脫離本案案的競爭爭圈。其其余熱銷銷樓盤，，在價(jià)格格讓利、、優(yōu)惠政政策、陣陣地展示示等上具具備一定定的優(yōu)勢勢，開發(fā)發(fā)區(qū)更是是典型價(jià)價(jià)格戰(zhàn)的的重點(diǎn)區(qū)區(qū)域。萬萬濠星城城作為南南通的日日光盤，，7500的價(jià)格入入市，并并且具備備商業(yè)配配套、學(xué)學(xué)區(qū)房、、交通便便利的多多項(xiàng)優(yōu)勢勢，成功功進(jìn)行一一期二期期的銷售售。2013年，本案案的核心心工作首首當(dāng)其中中的便是是做好產(chǎn)產(chǎn)品的展展示，彌彌補(bǔ)2012年未能完完成的展展示面，，并且在在市場支支撐的基基礎(chǔ)上，，平穩(wěn)提提升價(jià)格格，讓客客戶感知知物有所所值。PART32012年客戶戶分析總總結(jié)2012年來電電客戶數(shù)數(shù)據(jù)分析析來電客戶戶的媒體體渠道以以及時(shí)性性媒體短短信為主主，占到到50%，其次為為網(wǎng)絡(luò)媒媒體。來電客戶戶的價(jià)格格需求80萬以下占占到57%，價(jià)格是是2012年客戶購購房咨詢詢的重點(diǎn)點(diǎn)。2012年的媒體體渠道較較為有限限，其效效果上戶戶外占比比26%，其次為為老帶新新以及短短信，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)也為為項(xiàng)目帶帶來持續(xù)續(xù)的客源源，電視視電臺(tái)作作為重大大節(jié)點(diǎn)的的廣告投投放，為為項(xiàng)目爭爭取一定定知名度度。來訪客戶戶區(qū)域仍仍然是以以市區(qū)以以及東區(qū)區(qū)客戶為為主，周周邊縣市市的客戶戶在逐漸漸上升。。2012年來訪訪客戶數(shù)數(shù)據(jù)分析析來訪客戶戶的置業(yè)業(yè)目的，，以首次次置業(yè)，，剛需客客戶為主主，其次次為換房房。來訪客戶戶群體對對于兩房房需求較較大，剛剛需客戶戶群體價(jià)價(jià)格承受受總價(jià)區(qū)區(qū)間在80萬以內(nèi)的的占58%，小三房房與大三三房的需需求相差差不大。。來訪客戶戶首要關(guān)關(guān)注的重重點(diǎn)為價(jià)價(jià)格，占占到25%，其次為為戶型。。隨著觀觀音新城城的掛牌牌，客戶戶對于未未來的規(guī)規(guī)劃以及及發(fā)展前前景越發(fā)發(fā)關(guān)注。。關(guān)注學(xué)學(xué)區(qū)的客客戶占比比10%，也是本本案的一一大劣勢勢。交付付時(shí)間占占比為13%，2013年隨著交交付時(shí)間間的接近近，該問問題將會(huì)會(huì)得到弱弱化。2012年成交交客戶數(shù)數(shù)據(jù)分析析2012年全年的的客戶統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)，從成成交和未未成交的的數(shù)據(jù)匯匯總上，，可以看看到，客客戶區(qū)域域仍然是是以市中中心為主主，其次次為城東東片區(qū)客客戶，周周邊縣市市，通州州，海門門，啟動(dòng)動(dòng)的客戶戶占有量量在逐步步上升，，后期可可以作為為拓展的的客源。。在未購客客戶里，，21%的客戶購購買了其其他樓盤盤，其余余的未購購因素包包括學(xué)區(qū)區(qū)抗性，，對交房房時(shí)間的的抗性，，對地段段的認(rèn)知知，同時(shí)時(shí)一部分分的剛需需客戶對對價(jià)格的的認(rèn)可度度等方面面。針對2012年成交的的所有客客戶，接接受價(jià)格格的客戶戶占到一一半以上上，其次次為戶型型設(shè)計(jì)滿滿足其生生活需求求。同時(shí)時(shí)對于地地段未來來的升值值潛力與與規(guī)劃抱抱有美好好期望。。購買其他樓樓盤的客戶戶中，21%購買了萬濠濠星城，其其價(jià)格、地地段、配套套等搶占客客源。其次次是與本案案較近的中中南世紀(jì)花花城，憑借借其品牌優(yōu)優(yōu)勢，產(chǎn)品品展示面，，優(yōu)勢等方方面搶占客客源。區(qū)域來源：：觀音山周周邊及市中中心職業(yè)特點(diǎn)：私營業(yè)主主、公務(wù)員員、公司白白領(lǐng)、金融融單位工作作人員、教教師、富裕裕農(nóng)民等置業(yè)目的：：自住為主主置業(yè)特征：：以首改、、首置為主主核心目標(biāo)客客戶：觀音音山周邊、、市區(qū)區(qū)域來源：：城南及城城西職業(yè)特點(diǎn)：：當(dāng)?shù)厮綘I營業(yè)主、金金融單位人人士置業(yè)目的：：換屋改善善居住環(huán)境境價(jià)值取向：：社區(qū)環(huán)境境好、適宜宜居住、注注重配套、、物業(yè)管理理，高檔品品質(zhì)，高性性價(jià)比置業(yè)特征：：二次置業(yè)業(yè)重要客戶：：城南及城城西客戶區(qū)域來源：：通州、疊疊石橋等職業(yè)特點(diǎn)：：私營業(yè)主主等置業(yè)目的：：自住價(jià)值取向：：社區(qū)環(huán)境境好，適宜宜居住，注注重配套、、物業(yè)管理理置業(yè)特征：：首次/二次置業(yè)，，兼具投資資區(qū)域外客戶戶：其他地地區(qū)重要客戶游離客戶核心客戶客戶分析總總結(jié)區(qū)域：以城東（觀觀音山片區(qū)區(qū)）及市中中心為主，，逐漸輻射射通州、海海門、啟東東職業(yè)：以私營業(yè)主主、公務(wù)員員及企事業(yè)業(yè)單位及市市區(qū)和新城城區(qū)白領(lǐng)為為主，包括括部分拆遷遷戶；年齡：以28-40歲為主，尤尤以30-35歲為主力。。在家庭結(jié)結(jié)構(gòu)上屬于于丁克或者者剛剛擁有有孩子，負(fù)負(fù)擔(dān)不會(huì)很很重，同時(shí)時(shí)為父母和和孩子考慮慮需要更多多的空間；；購房目的：：自住剛需，，或首改或或首置。渠道：延續(xù)2012年的有效媒媒體渠道，，通過短信信網(wǎng)絡(luò)戶外外發(fā)布項(xiàng)目目的及時(shí)性性信息，通通過活動(dòng)維維護(hù)老客戶戶進(jìn)行暖場場同時(shí)走出出去進(jìn)行客客戶的拓展展，在重大大節(jié)點(diǎn)選擇擇有效媒體體整合投放放。關(guān)注重點(diǎn)：：在客戶的關(guān)關(guān)注重點(diǎn)上上，升級(jí)項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)買買點(diǎn)，增強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)目的性性價(jià)比，讓讓客戶感受受物有所值值，同時(shí)加加大觀音新新城的遠(yuǎn)景景規(guī)劃，以以政府的口口吻增強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目的發(fā)展展?jié)摿?。進(jìn)進(jìn)一步加大大弘陽品牌牌的宣傳，，增強(qiáng)項(xiàng)目目的品牌實(shí)實(shí)力。PART42013年年整體營銷銷策略推廣策略策略實(shí)施重點(diǎn)形象策略周邊競品的項(xiàng)目形象分析口號(hào)不是喊出來的，而是要給予客戶更多的心靈震撼提煉項(xiàng)目價(jià)值，鞏固集團(tuán)品牌影響力推廣/活動(dòng)策略借力板塊力量，站在巨人肩膀通過已有資源，進(jìn)行資源升級(jí)利用項(xiàng)目工程、節(jié)假日、銷售節(jié)點(diǎn)等形成市場引爆點(diǎn)價(jià)格策略實(shí)行合理的價(jià)格與價(jià)值梯度，套牢客戶需求高價(jià)樓王、高端后期入市造就市場影響力分期推售，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化與市場影響力客戶策略尊貴客戶接待體系精確制導(dǎo)客戶梳理體系一期交付，客戶提前體驗(yàn)未來居家品質(zhì)形象/推廣活動(dòng)/價(jià)格/客戶四大推推廣策略運(yùn)運(yùn)用一期即將將交房，，建筑景景觀即將將全面展展現(xiàn)，這這將進(jìn)一一步體現(xiàn)現(xiàn)弘陽集集團(tuán)的企企業(yè)實(shí)力力與物業(yè)業(yè)水平。。全國500強(qiáng)企業(yè)，，已有5萬業(yè)主入入住，開開發(fā)規(guī)模模超千萬萬，在南南京已經(jīng)經(jīng)各大城城市的發(fā)發(fā)展水平平都將成成為項(xiàng)目目宣傳的的核心價(jià)價(jià)值。形象策略略項(xiàng)目核心心價(jià)值一一「弘陽集集團(tuán)16年巨筑實(shí)實(shí)力」觀音山新新城正是是掛牌，，城市向向東不斷斷發(fā)展，，本案地地處城東東核心，，青年東東路貫穿穿城市主主干道，，并向東東不斷延延伸，連連接南通通客運(yùn)東東站。大大潤發(fā)進(jìn)進(jìn)駐，學(xué)學(xué)校配套套規(guī)劃中中，觀音音山新城城即在項(xiàng)目東側(cè)側(cè)，青年東東路將成成為綜合合型主干干道，本本案的未未來升值值潛力無無限。項(xiàng)目核心心價(jià)值二二「鉑金地地段掌掌控核核心」項(xiàng)目內(nèi)部部有歐式式皇家園園林規(guī)劃劃，景觀觀成本600元/㎡，1000㎡湖景，實(shí)景呈呈現(xiàn)。外部三三面環(huán)水，自自然親水，風(fēng)風(fēng)水?dāng)控?cái)。項(xiàng)目核心價(jià)值值三「依湖面居達(dá)達(dá)觀天下下」高爾夫推桿練練習(xí)場，高端端人士的享受受盛宴。項(xiàng)目核心價(jià)值值四「果嶺人生賞賞心之所所」高聳、挺拔的的建筑，給人人以拔地而起起、傲然屹立立的非凡氣勢勢，通過新新穎的造型、、艷麗奪目的的色彩以及豪豪華材料的運(yùn)運(yùn)用，成為一一種摩登藝術(shù)術(shù)的符號(hào)。項(xiàng)目核心價(jià)價(jià)值五「Art-deco建筑，歐式式簡約，時(shí)時(shí)尚大氣」」高性價(jià)比兩兩房，三房房，剛需客客群的主力力需求，輕輕松置業(yè)，，并能滿足足家庭所需需。項(xiàng)目核心價(jià)價(jià)值六「極致戶型精精致空空間」提供專業(yè)服服務(wù)的紅太太陽物業(yè)，，從每一一個(gè)生活細(xì)細(xì)節(jié)，詮釋釋高品質(zhì)高高舒適度的的生活。項(xiàng)目核心價(jià)價(jià)值七「金牌管家家弘陽陽物業(yè)」從項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)看：弘陽上城根根植南通兩兩年的發(fā)展展歷程，一一個(gè)外來開開發(fā)商落地地南通，知知名度與美美譽(yù)度從無無到有，銷銷售業(yè)績平平穩(wěn)并具備備一定的良良好口碑。。2013年，是弘陽陽品牌發(fā)揚(yáng)揚(yáng)光大的重重大節(jié)點(diǎn)，，品質(zhì)提升升同時(shí)銷售售上量價(jià)齊齊升成為我我們唯一的的目標(biāo)。讓讓已購業(yè)主主和未購業(yè)業(yè)主認(rèn)同弘弘陽的生活活品質(zhì)，眼眼見為實(shí)超超越期望。。因此決定定我們必須須以中高檔檔的形象來來推廣本案案，重塑““閱盡千山山唯見見上城”的的形象定位位。從市場競爭爭看：2012年的整個(gè)東東區(qū)走量在在南通市場場跟隨于市市中心，競競爭盤較多多，這就導(dǎo)導(dǎo)致2013年的存量較較大，開發(fā)發(fā)商品牌相相差無幾，，本項(xiàng)目必必須選擇突突圍而出，，創(chuàng)出自身身特色，突突圍而出否則，不足足以提升項(xiàng)項(xiàng)目的品牌牌與價(jià)值預(yù)預(yù)期；否則，不足足以占據(jù)東東區(qū)市場的的前沿。突圍1，觀音山新新城，政府府規(guī)劃的核核心突圍2，青年東路路，商業(yè)核核心，弘陽陽上城占據(jù)據(jù)中心位置置突圍3，28萬方小區(qū)的的中心位置置——樓王，形象象提升的產(chǎn)產(chǎn)品突圍4，體現(xiàn)家庭庭、身份、、群體認(rèn)同同的榮耀關(guān)鍵詞：觀觀音山新城城核心，青青年東路商商圈核心，，小區(qū)中心心位置，榮榮耀感中心生活集集大成者——2013，弘陽上城城為價(jià)值而而來主推備選大成之作稀稀冠東城城——2013，弘陽上城城為價(jià)值而而來調(diào)性延續(xù)原則1：層層遞進(jìn)進(jìn)，從實(shí)景景交付、區(qū)區(qū)位優(yōu)勢的的力量再次次導(dǎo)入，然然后到具體體的推售產(chǎn)產(chǎn)品，并推推出生活方方式。原則2：意見領(lǐng)袖袖：通過培培養(yǎng)意見領(lǐng)領(lǐng)袖形成圈圈層，打造造滾動(dòng)的圈圈層營銷平平臺(tái)原則3：虛實(shí)結(jié)合合：形象和和概念圍繞繞“集大成成者”進(jìn)行行鋪陳和展展開，最后后通過樓王王推售，現(xiàn)現(xiàn)場體驗(yàn)落落地，。推廣策略回訪客戶傳統(tǒng)節(jié)日回饋短信問候生日問候賀卡、鮮花訂送獎(jiǎng)勵(lì)政策老帶新，贈(zèng)送管理費(fèi)、節(jié)點(diǎn)性業(yè)主抽獎(jiǎng)等物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)維護(hù)圈層1、圈層營銷銷——持續(xù)性活動(dòng)動(dòng)線下活動(dòng)（部分業(yè)主）體育對抗（乒乓球、羽毛球）大講堂（裝修、理財(cái)、教育）業(yè)主聯(lián)誼（踏青、自駕游、電影節(jié)等）活動(dòng)策略“回家，幸幸福生活開開啟時(shí)——恭賀弘陽上上城一期榮榮耀入住””時(shí)間：4月地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場思路：保障一期順順利交房，，在現(xiàn)場布布置，氛圍圍營造上創(chuàng)創(chuàng)造喜慶的的氛圍，體體現(xiàn)品牌實(shí)實(shí)力與誠信信?；顒?dòng)內(nèi)容：配合物業(yè)部部執(zhí)行交房房流程，確確?；顒?dòng)有有序進(jìn)行。。1、圈層營銷銷——交房活動(dòng)“中秋游園園會(huì)暨GOLF歡樂家庭邀邀請賽”時(shí)間：9月地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場（（現(xiàn)場可設(shè)設(shè)立高爾夫夫練習(xí)場））思路：利用中國傳傳統(tǒng)節(jié)日中中秋團(tuán)圓的的習(xí)俗，拉拉近客戶與與客戶之間間，客戶與與發(fā)展商之之間的情感感紐帶?；顒?dòng)動(dòng)內(nèi)內(nèi)容容：活動(dòng)動(dòng)采采用用家家庭庭高高爾爾夫夫配配對對賽賽、、家家庭庭游游戲戲、、猜猜燈燈謎謎等等形形式式，，營營造造和和諧諧的的社社區(qū)區(qū)、、家家庭庭氛氛圍圍2、圈層營營銷——節(jié)點(diǎn)性活活動(dòng)極致奔馳馳、寶馬馬品牌聯(lián)聯(lián)盟簽字字儀式暨暨試乘試試駕活動(dòng)動(dòng)時(shí)間：10月地點(diǎn)：聯(lián)合青年年路4s店思路：利用與高高端品牌牌嫁接的的方式，，塑造、、強(qiáng)化本本項(xiàng)目在在目標(biāo)客客群中的的高端形形象，從從而使之之產(chǎn)生購購買欲望望?；顒?dòng)內(nèi)內(nèi)容：：邀請奔奔馳、、寶馬馬4S店(選取業(yè)業(yè)主重重點(diǎn)喜喜歡車車型品品牌)參與本本次活活動(dòng)，，選用用幾款款極致致車型型現(xiàn)場場展覽覽，并并現(xiàn)場場簽定定“品品牌聯(lián)聯(lián)盟””協(xié)議議，凡凡購買買業(yè)主主均可可在購購買上上述品品牌車車型享享受超超額優(yōu)優(yōu)惠。。并可可以與與４S店實(shí)現(xiàn)現(xiàn)客戶戶共享享。2、圈層層營銷銷——節(jié)點(diǎn)性性活動(dòng)動(dòng)時(shí)間：：12月下旬旬地點(diǎn)：：項(xiàng)目目現(xiàn)場場內(nèi)容：：圣誕傳傳統(tǒng)節(jié)節(jié)目——推南瓜瓜比賽賽、紳紳士游游戲——飛鏢、、假面面舞會(huì)會(huì)、競競拍環(huán)環(huán)節(jié)等等意義：：以西西方節(jié)節(jié)日為為基點(diǎn)點(diǎn)，在在09年年末末之時(shí)時(shí)舉行行年度度答謝謝新、、老業(yè)業(yè)主的的活動(dòng)動(dòng)，契契合本本項(xiàng)目目的調(diào)調(diào)性，，結(jié)合合西方方年度度盛大大節(jié)日日，通通過新新穎、、新奇奇的假假面主主題活活動(dòng)，，讓客客戶領(lǐng)領(lǐng)略純純正的的異國國節(jié)日日文化化氛圍圍，從從而維維系項(xiàng)項(xiàng)目與與客戶戶之間間關(guān)系系，增增進(jìn)感感情，，傳遞遞項(xiàng)目目的品品牌形形象，，并順順利完完成年年度銷銷售任任務(wù)。。“假面濃濃情圣圣誕夜夜”2、圈層層營銷銷——節(jié)點(diǎn)性性活動(dòng)動(dòng)『渠道道拓展展——區(qū)域渠渠道』』渠道對對象：：南通周周邊縣縣市有有購買買能力力的潛潛在目目標(biāo)客客群拓展方方式：通過在在當(dāng)?shù)氐剡x擇擇傳統(tǒng)長效媒媒體的定期投放放外，還可可選擇在當(dāng)當(dāng)?shù)刂饕巳藲饩奂氐?，如大型型市心廣場場等點(diǎn)位進(jìn)進(jìn)行路演活動(dòng)等。拓展目的：通過拓展揚(yáng)揚(yáng)州周邊區(qū)區(qū)域，挖掘掘潛在未知知客戶，并并擴(kuò)大本項(xiàng)項(xiàng)目在周邊邊區(qū)域的影影響力及美美譽(yù)度?；顒?dòng)形式：：為了匹配項(xiàng)項(xiàng)目的調(diào)性性，需要類類“模特+老爺車展”等相關(guān)配套套展覽。3、圈層營銷銷——促銷性活動(dòng)動(dòng)戶外報(bào)紙短信大牌布點(diǎn)重點(diǎn)關(guān)關(guān)注市中心心、城東片片區(qū)及進(jìn)出出城重要關(guān)關(guān)口。適時(shí)時(shí)搶占城西西、城南及及區(qū)域外客客戶（如疊疊石橋）。。根據(jù)銷售售節(jié)點(diǎn)，不不定期進(jìn)行行畫面更換換圍擋加強(qiáng)陣地包包裝，增強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)目調(diào)性性。報(bào)廣利用本地媒媒體江海晚報(bào)的大大眾影響力，保證證其運(yùn)用頻次，在在開盤節(jié)點(diǎn)使用軟文配合報(bào)廣進(jìn)進(jìn)行炒作。在初期期將重點(diǎn)炒作區(qū)域域價(jià)值；網(wǎng)絡(luò)短信項(xiàng)目形象出出街之后，保持持每周一次的頻頻率，進(jìn)行輪輪番轟炸，點(diǎn)對對點(diǎn)全方位宣傳傳項(xiàng)目及產(chǎn)品。。電視視電電臺(tái)臺(tái)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)以搜搜房房網(wǎng)網(wǎng)為為主主要要的的媒媒體體渠渠道道，，適適當(dāng)當(dāng)增增加加2012年發(fā)發(fā)展展迅迅猛猛的的騰騰訊訊網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，，不不僅僅僅僅是是廣廣告告的的投投放放，，主主要要在在于于充充分分運(yùn)運(yùn)用用其其后后臺(tái)臺(tái)資資源源，，線線上上線線下下齊齊頭頭并并進(jìn)進(jìn)。。電臺(tái)臺(tái)本地地929電臺(tái)臺(tái)在在有有車車族族中中頗頗有有名名氣氣，，在在其其上上下下班班黃黃金金時(shí)時(shí)間間密密集集發(fā)發(fā)布布項(xiàng)項(xiàng)目目信信息息電視視臺(tái)臺(tái)一是是維維護(hù)護(hù)媒媒體體關(guān)關(guān)系系以以免免后后期期曝曝光光負(fù)負(fù)面面新新聞聞；；一一方方面面利利用用地地方方電電視視臺(tái)臺(tái)和和數(shù)數(shù)字字電電視視的的收收視視率率投投放放形形象象廣廣告告。。媒體體整整略略區(qū)別別于于傳傳統(tǒng)統(tǒng)銷銷售售員員單單方方面面的的銷銷講講，，而而是是采采用用導(dǎo)導(dǎo)游游式式講講解解的的體體驗(yàn)驗(yàn)，，與與客客戶戶減減少少距距離離感感，，增增強(qiáng)強(qiáng)歸歸屬屬感感，，增增強(qiáng)強(qiáng)與與客客戶戶的的溝溝通通交交流流。。服務(wù)提升客戶落座后，，由客服主動(dòng)動(dòng)帶著飲品單單上前詢問需需求，而后用用托盤將客戶戶飲料送至其其面前客服人員應(yīng)時(shí)時(shí)刻關(guān)注客戶戶飲料飲用情情況，適時(shí)上上前續(xù)飲，并并詢問有無其其他需求營銷中心洋酒酒體驗(yàn)客服儀容儀表表要求：著整整潔制服，面面帶微笑，精精神狀態(tài)良好好水吧臺(tái)要求：：整潔、清爽、、明亮水吧硬件：建議在常規(guī)的的電水壺、飲飲水機(jī)之外，，配備冰箱、、咖啡機(jī)（可可現(xiàn)煮咖啡））、水果、常常見飲料，并并制作簡易飲飲品單通過類似無水水洗車的貼心心體驗(yàn)，讓客客戶倍感尊崇崇、炫耀。不準(zhǔn)留長指甲甲；上崗時(shí)制服衣衣兜里不能放放鼓鼓的東西西；穿制服時(shí)不能能露出自己里里面的衣服，，冬天制服里里的毛衣必須須配深色；保安制服常年年在洗衣店干干洗；在崗位上打瞌瞌睡一次記過過，兩次開除除；決不能和業(yè)主主發(fā)生爭執(zhí)，，哪怕是有不不禮貌語言也也要開除；休息時(shí)間不能能穿制服做私私人的事情（（包括擦皮鞋鞋）；除各定崗和巡巡崗?fù)饬韨鋺?yīng)應(yīng)急隊(duì)24小時(shí)待命。物業(yè)上向龍湖湖學(xué)習(xí)，以下下是保安工作作標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)上向龍湖湖學(xué)習(xí)，以下下是保潔工作作標(biāo)準(zhǔn)：規(guī)劃片區(qū)保潔潔，責(zé)任到人人頭上，每人人所轄區(qū)域每每20分鐘要清潔一一次；樓梯扶手、小小區(qū)內(nèi)的木條條凳等需抹擦擦清潔的地方方連抹布抹擦擦的方向都有有統(tǒng)一的規(guī)范范；抹擦不同的地地方所用抹布布的質(zhì)地也有有所區(qū)別（如如毛巾、晴綸綸、棉布等））；小區(qū)道路每天天要用拖布拖拖；垃圾箱上煙碗碗里的煙頭不不能超過5個(gè)；小區(qū)內(nèi)的玻璃璃上不能出現(xiàn)現(xiàn)手紋?。挥晖：?0分鐘內(nèi)要求路路上看不到積積水。總結(jié)營銷策略略策略一：由追追求銷售速度轉(zhuǎn)變?yōu)樽非罄麧櫯c追求品牌相輔相成。提提升品質(zhì)，提提升服務(wù)價(jià)值值，奠定弘陽陽上城在南通通的知名品牌牌。由銷售住宅轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售生活方式式或生活模式。策略二：變坐坐銷為行銷。通過多做文文化活動(dòng)，公公益活動(dòng)或社社區(qū)活動(dòng)，以以文化活動(dòng)推推廣來取代廣廣告推廣，提提升項(xiàng)目內(nèi)涵涵與活力。PART52013年整整體營銷執(zhí)行行1-3月10#東單元開盤5#開盤4-5月時(shí)間階段10#東單元開盤8#、11#開盤6-8月6#開盤9-10月余房銷售11-12月90套指標(biāo)97套144套114套88套銷售動(dòng)作：1：VIP卡卡辦理（已辦辦10張）持持續(xù)辦理，開開盤前爭取蓄蓄滿30張。2：元宵節(jié)現(xiàn)現(xiàn)場活動(dòng)，為為開盤造勢，，搶占回鄉(xiāng)客客戶群3：熱銷期主主打婚房，刺刺激剛需購房房，派單，短短信，網(wǎng)站持持續(xù)轟炸推售依據(jù)：根據(jù)銷售情況況，及時(shí)補(bǔ)充充貨量推售順序以產(chǎn)產(chǎn)品分級(jí)為依依據(jù)推售產(chǎn)品：加加推10#樓東單元銷售率：消化化存量房源69套，新推房房源28套；；階段均價(jià)：存存量房原8500元/平方米，新推推房源8800元/平方米；實(shí)現(xiàn)階段銷售售額：10188萬元加推套數(shù)：92套加推均價(jià)：8800元/平米加推金額：8902萬元元樓號(hào)單元樓層數(shù)戶型總套數(shù)總面積A1A2套數(shù)面積套數(shù)面積101326111831939210116月度推盤策略略（1-3月月）銷售動(dòng)作：1：VIP卡辦理，蓄客客，留客2：樓王樣板板房推介會(huì)活活動(dòng)3：開盤活動(dòng)動(dòng)：現(xiàn)房實(shí)景景結(jié)合一期景景觀樓王盛大大公開4：老帶新活動(dòng)動(dòng)，老業(yè)主免免物業(yè)，新業(yè)業(yè)主總價(jià)減5000元5：熱銷期買樓樓王送車位活活動(dòng)，車位價(jià)價(jià)格換算到房房價(jià)里面推售產(chǎn)品：加加推5#樓銷售率：消化化存量房源64套，新推推房源26套套；階段均價(jià)：存存量房源8600元/平方米，新推推房源10000元/平方米；實(shí)現(xiàn)階段銷售售額：10934萬元加推套數(shù)：68套加推均價(jià)：10000元元/平米加推金額：10229萬萬元樓號(hào)單元樓層數(shù)戶型總套數(shù)總面積D1套數(shù)面積5218681446810229月度推盤策略略（4-5月月）銷售動(dòng)作：1：房展會(huì)蓄蓄客順勢推盤盤2：納涼晚會(huì)會(huì)派單3：電話拓客客4：老帶新活動(dòng)動(dòng)5：結(jié)合觀音新新城規(guī)劃，提提煉項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)6：長途東站通通車，上城位位置獨(dú)一無二二推售產(chǎn)品：加加推8#11#樓銷售率：消化化存量房源85套，新推房房源59套；階段均價(jià)：存存量房源8700元/平方米，新推推房源8800元/平方米；實(shí)現(xiàn)階段銷售售額：16108萬元加推套數(shù)：368套加推均價(jià)：8800元/平米加推金額：37174萬萬元月度推盤策略略（6-8月月）樓號(hào)單元層數(shù)戶型總套數(shù)總面積A1/C1A2套數(shù)面積套數(shù)面積823111811860931781957511233126135649219023298銷售動(dòng)作：1：傳統(tǒng)銷售售旺季，中秋秋現(xiàn)場活動(dòng)，，聚攏人氣，，促進(jìn)余房銷銷售，順勢推推售2：開盤果嶺嶺高爾夫活動(dòng)動(dòng)，邀請業(yè)主主和購房客戶戶聯(lián)動(dòng)，3：老帶新活活動(dòng)，中秋節(jié)節(jié)回饋老業(yè)主主，給業(yè)主無無微不至的關(guān)關(guān)懷，擴(kuò)大弘弘陽在南通的的影響力推售產(chǎn)品：加加推6#樓銷售率：消化化存量房源94套，新推推房源20套套；階段均價(jià)：存存量房源8800元/平方米，新推推房源10000元/平方米；實(shí)現(xiàn)階段銷售售額：14933萬元加推套數(shù)：68套加推均價(jià)：10000元元/平米加推金額：10229萬萬元樓號(hào)單元樓層數(shù)戶型總套數(shù)總面積D1套數(shù)面積6218681446810229月度推盤策略略（9-10月）銷售動(dòng)作：1：年底結(jié)合合老帶新，弘弘陽回饋社會(huì)會(huì)，年終業(yè)主主答謝會(huì)活動(dòng)動(dòng)2：圣誕節(jié)活活動(dòng)，余量房房源熱銷3：結(jié)合全年年的銷售情況況，根據(jù)市場場變化及剩余余房源做做針針對性銷售活活動(dòng)推售產(chǎn)品：所所有存量房源源銷售率：消化化存量房源88套；階段均價(jià)：存存量房源9000元/平方米；實(shí)現(xiàn)階段銷售售額：10372萬元月度推盤策略略（11-12月）項(xiàng)目目前面臨臨難點(diǎn)明年目標(biāo)銷售售回款6億，而2012年實(shí)際回款3.5億左右，整個(gè)個(gè)項(xiàng)目銷售排排名在新東區(qū)區(qū)第2名；成交均價(jià)價(jià)在7800元/㎡左右，而2013年市場無變化化的情況下，，銷售壓力還還是比較大的的；1月份提價(jià)350-450元/㎡，客戶認(rèn)可度度不高，會(huì)有有一到兩個(gè)月月甚至更長的的滯銷期；本案和別的競競品相比交房房時(shí)間無優(yōu)勢勢；由于南通比較較注重教育，，而本案在學(xué)學(xué)區(qū)方面無優(yōu)優(yōu)勢；對于“老客戶戶帶新客戶””挖掘深度不不夠；本案打造泛會(huì)會(huì)所概念，希希望在交房前前對于架空層層規(guī)劃建設(shè)做做到位，提升升項(xiàng)目品質(zhì)和和知名度；南通對于弘陽陽集團(tuán)的了解解不夠深入；；希望可以和和集團(tuán)聯(lián)動(dòng)擴(kuò)擴(kuò)大公司品牌牌知名度；為了達(dá)到銷售售回款6億，5和6號(hào)樓兩棟樓王王均在2013年推出，對于于3期項(xiàng)目進(jìn)一步步提升不利項(xiàng)目優(yōu)惠折扣價(jià)格（元/平方米）策略思考客戶反映強(qiáng)銷階段中南世紀(jì)花城全款93折，貸款95折，按時(shí)簽約再打97折，員工積分92折；4周年周年慶96折優(yōu)惠；8000-10500（對外）二期價(jià)格有所回調(diào)；本周推出22#，價(jià)格優(yōu)惠延續(xù)之前，變化不大；處于新城區(qū)未來發(fā)展?jié)摿Υ?，中南周邊配套齊全；駿和棕櫚灣一期房源88折，31#一口價(jià)6980-8500，20#、21#9.1折優(yōu)惠，再減400元/平方米，老帶新總價(jià)減1.5萬元；近期推出特價(jià)房7450元/平方米起；7450-9000之前一期采用暗折銷售，目前31#對外一口價(jià)，吸引部分客戶；20#、21#以三房戶型為主；以特價(jià)房變相降價(jià)吸引客戶；附加值贈(zèng)送，性價(jià)比較高；德誠翰景園93-95折；7500-8300三期開盤以超低價(jià)格吸引了一大批客戶入手，四期新房源9月8日開盤，位置較好，價(jià)格有所回調(diào)；一期實(shí)景公開、新房源推出，客戶關(guān)注度增加；帝奧世倫名郡全款98折，按揭99折；暗折最低可達(dá)94折左右；7280-9700本次推出的3#整體價(jià)格不高，主要以剛需客戶及改善型客戶為主；新房源推出，價(jià)格吸引部分客戶，客戶關(guān)注度上升；銷售無新動(dòng)作未來錦城全款按揭98折7500-9000下半年以復(fù)式銷售為主，目前復(fù)式房在售；復(fù)式房實(shí)際可用面積增加，性價(jià)比較高；文華名邸特價(jià)房最低6800元/㎡，其余房源96折優(yōu)惠；6800-8200準(zhǔn)現(xiàn)房銷售；目前有商鋪銷售；產(chǎn)品無特點(diǎn)，因此客戶關(guān)注度不高；尾盤銷售恒盛豪庭最低85折，全款99折優(yōu)惠；8500-10000東城區(qū)較早進(jìn)入的項(xiàng)目，但是在目前市場價(jià)格優(yōu)惠力度較大的情況下，價(jià)格毫無優(yōu)勢；優(yōu)惠活動(dòng)力度不大，價(jià)格較高；目前競品項(xiàng)目目參照參照本案2012年銷售及周邊邊競品項(xiàng)目，，考慮2013年市場實(shí)際情情況2013年開盤樓棟優(yōu)優(yōu)惠后實(shí)際成成交價(jià)表開盤時(shí)間及樓號(hào)3月10號(hào)樓東單元5月5號(hào)樓王6月8號(hào)樓8月11號(hào)樓10月6號(hào)樓王余房銷售表均價(jià)8800元/平方米10000元/平方米8800元/平方米8800元/平方米10000元/平方米9000元/平方米實(shí)際成交均價(jià)8100元/平方米10000元/平方米（含車位捆綁銷售價(jià)格）8400元/平方米8700元/平方米10000元/平方米8700-8800元/平方米之間備注希望集團(tuán)可以考慮市場實(shí)際情況，等到開盤時(shí)間在做次市場摸底，根據(jù)市場現(xiàn)狀和項(xiàng)目本身情況作個(gè)價(jià)格調(diào)整，感謝！培訓(xùn)、考核機(jī)機(jī)制培訓(xùn)、考核上上崗機(jī)制所有置業(yè)顧問問均需要通過過營銷經(jīng)理考考核上崗，制制定階段性培培訓(xùn)計(jì)劃，不不斷提升和完完善置業(yè)顧問問的綜合能力力。銷售任任務(wù)的的激勵(lì)勵(lì)、淘淘汰制制度考核依依據(jù)：：弘陽陽上城城在每每月下下達(dá)銷銷售任任務(wù)(具體體根據(jù)據(jù)每月月實(shí)際際市場場銷售售情況況在全全年指指標(biāo)上上可微微調(diào)整整）作作為銷銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)人人員的的考核核依據(jù)據(jù)，作作為每每月銷銷售任任務(wù)按按人頭頭分配配至團(tuán)團(tuán)隊(duì)各各成員員。將根根據(jù)據(jù)銷銷售售任任務(wù)務(wù)完完成成情情況況，，進(jìn)進(jìn)行行月月度度獎(jiǎng)獎(jiǎng)懲懲，，以以及及人人員員淘淘汰汰。。（（細(xì)細(xì)則則參參照照《《弘弘陽陽集集團(tuán)團(tuán)地地產(chǎn)產(chǎn)銷銷售售精精英英及及團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)激激勵(lì)勵(lì)辦辦法法》》））培訓(xùn)訓(xùn)、、考考核核機(jī)機(jī)制制銷售售管管理理考考核核考核核依依據(jù)據(jù)：：從從置置業(yè)業(yè)顧顧問問來來訪訪－－成成交交轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化率率，，接接待待量量與與帶帶樣樣板板間間數(shù)數(shù)量量的的比比值值，，客客戶戶跟跟蹤蹤率率等等方方面面強(qiáng)強(qiáng)化化對對置置業(yè)業(yè)顧顧問問的的監(jiān)監(jiān)控控。?？蛻魬魸M滿意意度度考考核核目的的：：提提搞搞項(xiàng)項(xiàng)目目客客戶戶服服務(wù)務(wù)滿滿意意度度，，并并成成為為公公司司滿滿意意度度標(biāo)標(biāo)桿桿項(xiàng)項(xiàng)目目。。措施施：：從客客戶戶角角度度出出發(fā)發(fā)，，設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)客客戶戶現(xiàn)現(xiàn)場場接接待待講講解解流流程程；；優(yōu)化現(xiàn)場場簽約流流程，同同時(shí)增加加現(xiàn)場主主管溝通通環(huán)節(jié)；；細(xì)化來訪訪客戶及及成交客客戶的回回訪工作作；針對客戶戶滿意度度調(diào)查內(nèi)內(nèi)容明確確獎(jiǎng)懲制制度；2013年整體體營銷執(zhí)執(zhí)行階段重點(diǎn)點(diǎn)營銷動(dòng)作作時(shí)間段：1月-3月推廣目標(biāo)：1、2、4、10西單元、12#，余房消化，，針對滯銷房房源進(jìn)行推廣廣邀約；10#東單元加推，，92，118平米高性價(jià)比比產(chǎn)品，針對對剛需人群打打婚房概念占占取市場份額額；推廣主題：上城人居榮榮謝全全城——弘陽上城118平米溫馨三三房新春巨巨獻(xiàn)媒介運(yùn)用：：戶外、陣地地、網(wǎng)絡(luò)（（搜房）、、短信、下下鄉(xiāng)活動(dòng)主訴求營銷類別業(yè)務(wù)內(nèi)容1月2月3月營銷效果媒體廣告江海晚報(bào)0010來電：150組來訪：80組電視廣告006電臺(tái)廣告440網(wǎng)絡(luò)廣告搜房006來電：120組來訪：80組戶外興仁高炮1.51.51.5來電：150組來訪：80組新增戶外333新增戶外555新增戶外3.53.53.5日常宣傳小眾媒體（短信、DM、派單等）868來電：200組來訪：140組營銷活動(dòng)暖場+大型活動(dòng)556來電：100組來訪：80組陣地包裝

222來電：100組來訪：80組禮品獎(jiǎng)品

222

銷售物料

222其他銷售模型制作等不可預(yù)計(jì)費(fèi)用222月度小計(jì)

383657

共計(jì)131萬按照當(dāng)季成交92套，成交比1:5.來電比1:8進(jìn)行目標(biāo)的制定。階段重點(diǎn)營銷動(dòng)作時(shí)間段：4月-5月推廣目標(biāo)：：前期房源正正常銷售；；推出5號(hào)樓樓王產(chǎn)產(chǎn)品，并且且借助一期期交付的契契機(jī)，實(shí)景景展現(xiàn)，提提升樓王價(jià)價(jià)值；樓王價(jià)格適適當(dāng)定高，，捆綁車位位銷售，同同時(shí)打出買買房送車位位概念吸引引買房人眼眼球；推廣主題：：上城生活蔚蔚然大大成——弘陽上城150平米闊綽樓樓王，稀冠冠東城媒介運(yùn)用：：戶外、陣地地、網(wǎng)絡(luò)（（搜房）、、短信、電電視、電臺(tái)臺(tái)、報(bào)紙廣廣告、圈層層活動(dòng)主訴求營銷類別

業(yè)務(wù)內(nèi)容

4月

5月

營銷目標(biāo)媒體廣告

江海晚報(bào)

08來電：70組來訪：30組

電視廣告

60電臺(tái)廣告

44網(wǎng)絡(luò)廣告

搜房

1010來電：80組來訪：40組戶外興仁高炮

1.51.5來電：80組來訪：40組

新增增戶外

55新增戶外

33新增戶外

33日常宣傳

小眾媒體（短信、DM、超市派單等）

88來電：90組來訪：50組

會(huì)展宣傳

展會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)等相關(guān)費(fèi)用

00來電：100組來訪：80組

營銷活動(dòng)

暖場+大型活動(dòng)

66來電：70組來訪：50組陣地包裝

22來電：70組來訪：50組

禮品獎(jiǎng)品

22

銷售物料

22其他

銷售模型制作等不可預(yù)計(jì)費(fèi)用

22月度小計(jì)

54.556.5

季度小計(jì)

111按照當(dāng)季成交68套，成交比1:5.來電比1:8進(jìn)行目標(biāo)的制定。

階段重點(diǎn)營銷動(dòng)作時(shí)間段：6月-8月推廣目標(biāo)：：前期房源正正常銷售；；加推8、11#，補(bǔ)充貨量量，進(jìn)行客客戶蓄水與與推售；隨著觀音新新城規(guī)劃配配套成熟，，長途東站站的使用，，新東區(qū)最最好的地段段買到弘陽陽上城即是是掙到；推廣主題：：弘陽上城為為價(jià)值值而來——92-135平米榮耀巨巨獻(xiàn)媒介運(yùn)用：：戶外、陣地地、網(wǎng)絡(luò)（（搜房、樓樓市網(wǎng)）、、短信、電電視、電臺(tái)臺(tái)主訴求營銷類別

業(yè)務(wù)內(nèi)容

6月

7月

8月

營銷目標(biāo)媒體廣告

江海晚報(bào)

1000來電：500組來訪300組電視廣告

606電臺(tái)廣告

554網(wǎng)絡(luò)廣告

搜房

6010來電：450組來訪250組戶外廣告

新增戶外

555來電：550組來訪320組興仁高炮

21.51.5新增戶外

333新增戶外

333日常宣傳

小眾媒體（短信、DM、超市派單等）

9915來電：600組來訪400組營銷活動(dòng)

暖場+大型活動(dòng)

101025來電：450組來訪200組陣地包裝

222來電：450組來訪200組禮品獎(jiǎng)品

444

銷售物料

222其他

銷售模型制作等不可預(yù)計(jì)費(fèi)用

222月度小計(jì)

6946.582.5

季度小計(jì)

198萬

按照當(dāng)季成交368套，成交比1:5.來電比1:8進(jìn)行目標(biāo)的制定。

階段重點(diǎn)營銷動(dòng)作時(shí)間段：9月-10月推廣目標(biāo)：：前期房源正正常銷售；；加推6號(hào)樓，形象象持續(xù)提升升；吸引客戶眼眼球，東區(qū)區(qū)再也不會(huì)會(huì)有一座如如此超大樓樓建距，家家門口就是是高爾夫球球場的房子子了；推廣主題：：凡大成者，，值得以姿姿態(tài)入世——弘陽上城絕絕版樓王，，敬邀收藏藏媒介運(yùn)用：：戶外、陣地地、網(wǎng)絡(luò)（（搜房、樓樓市網(wǎng)）、、短信、電電視、電臺(tái)臺(tái)、圈層活活動(dòng)主訴求營銷類別

業(yè)務(wù)內(nèi)容

9月

10月

營銷目標(biāo)媒體廣告

江海晚報(bào)

010來電：70組來訪：30組電視廣告

66電臺(tái)廣告

04網(wǎng)絡(luò)廣告

搜房

1010來電：80組來訪：40組戶外廣告

新增戶外

55來電：80組來訪：40組興仁高炮

1.51.5新增戶外

33新增戶外

33日常宣傳

小眾媒體（短信、DM、超市派單等）

610來電：90組來訪：50組會(huì)展宣傳

展會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)等相關(guān)費(fèi)用

210來電：100組來訪：80組營銷活動(dòng)

暖場+大型活動(dòng)

1020來電：70組來訪：50組陣地包裝

22來電：70組來訪：50組禮品獎(jiǎng)品

22

銷售物料

22其他

銷售模型制作等不可預(yù)計(jì)費(fèi)用

22月度小計(jì)

73.580.5季度小計(jì)

154按照當(dāng)季成交68套，成交比1:5.來電比1:8進(jìn)行目標(biāo)的制定。階段重點(diǎn)營銷動(dòng)作時(shí)間段：11月-12月推廣目標(biāo)：：余房針對性性銷售，根根據(jù)滯銷房房源酌情安安排；推廣廣主主題題：：感恩恩2013榮謝謝追追求求品品質(zhì)質(zhì)生生活活的的你你媒介介運(yùn)運(yùn)用用：：戶外外、、陣陣地地、、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)（（搜搜房房、、樓樓市市網(wǎng)網(wǎng)））、、短短信信、、電電視視、、電電臺(tái)臺(tái)、、圈圈層層活活動(dòng)動(dòng)主訴訴求求營銷類別

業(yè)務(wù)內(nèi)容

11月

12月

營銷目標(biāo)媒體廣告

江海晚報(bào)

010來電：90組來訪：50組電視廣告

66電臺(tái)廣告

04網(wǎng)絡(luò)廣告

搜房

1010來電：120組來訪：80組戶外廣告

新增戶外

55來電：100組來訪：70組興仁高炮

1.51.5新增戶外

33新增戶外

33日常宣傳

小眾媒體（短信、DM、超市派單等）

610來電：120組來訪：80組會(huì)展宣傳

展會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)等相關(guān)費(fèi)用

210來電：100組來訪：70組營銷活動(dòng)

暖場+大型活動(dòng)

1020來電：100組來訪：70組陣地包裝

22來電：80組來訪：40組禮品獎(jiǎng)品

22

銷售物料

22其他

銷售模型制作等不可預(yù)計(jì)費(fèi)用

22月度小計(jì)

73.580.5季度小計(jì)

154按照當(dāng)季成交88套，成交比1:5.來電比1:8進(jìn)行目標(biāo)的制定。PART72013年年月月度度營營銷銷預(yù)預(yù)算算明明細(xì)細(xì)根據(jù)據(jù)2013年的的銷銷售售指指標(biāo)標(biāo)6個(gè)億億，，營營銷銷費(fèi)費(fèi)用用占占比比為為1.2%進(jìn)行行核核算算，，2013年的的營營銷銷費(fèi)費(fèi)用用為為720萬，，以以下下表表格格為為媒媒體體渠渠道道詳詳細(xì)細(xì)分分?jǐn)倲偂！?013年年月月度度營營銷銷預(yù)預(yù)算算明明細(xì)細(xì)營銷類別業(yè)務(wù)內(nèi)容1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)媒體廣告江海晚報(bào)0010081000101001058電視廣告00660606666648電臺(tái)廣告44044444044440網(wǎng)絡(luò)廣告搜房006101060101010101082戶外廣告南大街三面翻22222222222224興仁高炮1.51.51.51.51.51.51.51.51.51.51.51.518新增戶外33333333333336新增戶外33333333333336日常宣傳小眾媒體（短信、DM、院線貼片、超市派單等）6688889156151212113會(huì)展宣傳展會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)等相關(guān)費(fèi)用000000002100021營銷活動(dòng)暖場+大型活動(dòng)5566710102510231712136陣地包裝

22222222222224禮品獎(jiǎng)品

22222222222224銷售物料

22222222222224其他銷售模型制作等不可預(yù)計(jì)費(fèi)用33333333333336月度小計(jì)33.533.554.552.555.562.541.578.581.586.567.572.5720季度小計(jì)

121.5

170.5

201.5

226.5

7202013年年?duì)I營銷銷工工作作相相關(guān)關(guān)責(zé)責(zé)任任人人營銷銷責(zé)責(zé)任任人人：：丁丁杰杰企劃劃責(zé)責(zé)任任人人：：顧顧建建云云END感謝謝聆聆聽聽??！神圣的工作作在每個(gè)人人的日常事事務(wù)里，理理想的前途途在于一點(diǎn)點(diǎn)一滴做起起。創(chuàng)造性模仿仿不是人云云亦云，而而是超越和和再創(chuàng)造。。逆境境給給人人寶寶貴貴的的磨磨練練機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)。。只只有有經(jīng)經(jīng)得得起起環(huán)環(huán)境境考考驗(yàn)驗(yàn)的的人人，，才才能能算算是是真真正正的的強(qiáng)強(qiáng)者者。。21:2421:2421:24:0921:24:09所謂謂天天才才，，只只不不過過是是把把別別人人喝喝咖咖啡啡的的功功夫夫都都用用在在工工作作上上了了。。強(qiáng)烈烈的的欲欲望望也也是是非非常常重重要要的的。。人人需需要要有有強(qiáng)強(qiáng)大大的的動(dòng)動(dòng)力力才才能能在在好好的的職職業(yè)業(yè)中中獲獲得得成成功功。。你你必必須須在在心心中中有有非非分分之之想想，，你你必必須須盡盡力力抓抓住住那那個(gè)個(gè)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)。?；茧y難可可以以試試驗(yàn)驗(yàn)一一個(gè)個(gè)人人的的品品格格，，非非常常的的境境遇遇方方才才可可以以顯顯出出非非常常的的氣氣節(jié)節(jié);風(fēng)平平浪浪靜靜的的海海面面，，所所有有的的船船只只都都可可以以并并驅(qū)驅(qū)競競勝勝。。命命運(yùn)運(yùn)的的鐵鐵拳拳擊擊中中要要害害的的時(shí)時(shí)候候，，只只有有大大勇勇大大智智的的人人才才能能夠夠處處之之泰泰然然。。不放過過任何何細(xì)節(jié)節(jié)。1月-231月-231月-231月-23惟一持持久的的競爭爭優(yōu)勢勢，就就是比比你的的競爭爭對手手學(xué)習(xí)習(xí)得更更快的的能力力。把你的的競爭爭對手手視為為對手手而非非敵人人，將將會(huì)更更有益益。一旦做做出決決定就就不要要拖延延。任任何事事情想想到就就去做做!立即行行動(dòng)!如果通通用公公司不不能在在某一一個(gè)領(lǐng)領(lǐng)域坐坐到第第一或或者第第二把把交椅椅，通通用公公司就就會(huì)把把它在在這個(gè)個(gè)領(lǐng)域域的生生意買買掉或或退出出這個(gè)個(gè)領(lǐng)域域。我的宗宗旨一一向是是逐步步穩(wěn)健健發(fā)展展，既既不要要靠聳聳人聽聽聞的的利潤潤，也也不要要在市市場不不景氣氣時(shí)，，突然然有資資金周周轉(zhuǎn)不不靈的的威脅脅。05-1月月-2321:24:10在艱難難時(shí)期期，企企業(yè)要要想獲獲得生生存下下去的的機(jī)會(huì)會(huì)，唯唯一的的辦法法就是是保持持一種種始終終面向向外界界的姿姿態(tài)。。若想想長期期生存存，僅僅有的的途徑徑就是是要使使人人人竭盡盡全力力，千千方百百計(jì)讓讓下一一代產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)入用用戶家家中。。時(shí)間是是一個(gè)個(gè)偉大大的作作者，，它會(huì)會(huì)給每每個(gè)人人寫出出完美美的結(jié)結(jié)局來來。自始自自終把把人放放在第第一位位，尊尊重員員工是是成功功的關(guān)關(guān)鍵。。讓流程說話話，流程是是將說轉(zhuǎn)化化為做的惟惟一出路。。1月-231月-2321:24:10在一個(gè)崇高高的目的支支持下，不不停地工作作，即使慢慢，也一定定會(huì)獲得成成功。微軟離破產(chǎn)產(chǎn)永遠(yuǎn)只有有18個(gè)月。堅(jiān)持是一一種智慧慧，固執(zhí)執(zhí)是一種種死板。。1月-231月-23命運(yùn)是一一件很不不可思議議的東西西。雖人人各有志志，但往往往在實(shí)實(shí)現(xiàn)理想想時(shí)，會(huì)會(huì)遭遇到到許多困困難，反反而會(huì)使使自己走走向與志志趣相反反的路，，而一舉舉成功。。一個(gè)管理理者如果果不了解解其下屬屬的工作作，那他他就無法法有效地地管理他他們。人們所認(rèn)認(rèn)識(shí)到的的是成功功者往往往經(jīng)歷了了更多的的失敗，，只是他他們從失失敗中站站起來并并繼續(xù)向向前。21:24:1021:241月-23等待。我我將要在在這三塊塊基石上上建立我我成功的的金字塔塔。千方百計(jì)計(jì)請一個(gè)個(gè)高招的的專家醫(yī)醫(yī)生，還還不如請請一個(gè)隨隨叫隨到到且價(jià)格格便宜的的江湖郎郎中。是員工養(yǎng)養(yǎng)活了公公司。2023/1/521:24能用他人人智慧去去完成自自己工作作的人是是偉大的的。不滿足讓讓客戶滿滿意，要要追求讓讓客戶感感動(dòng)，創(chuàng)創(chuàng)造客戶戶終身價(jià)價(jià)值。新經(jīng)濟(jì)時(shí)時(shí)代，不不是大魚魚吃小魚魚，而是是快魚吃吃慢魚。。路是腳踏出出來的，歷歷史是人寫寫出來的。。人的每一一步行動(dòng)都都在書寫自自己的歷史史。05一月月20239:24下下午1月-23差錯(cuò)發(fā)生在在細(xì)節(jié)，成成功取決于于系統(tǒng)。速度就是一一切，它是是競爭不可可或缺的因因素。管得得少少，，就就是是管管得得好好。。05一一月月2023命運(yùn)運(yùn)本本來來就就不不公公平平所所以以我我要要改改變變命命運(yùn)運(yùn)。。投機(jī)機(jī)取取巧巧