年某市區(qū)空置商品房調(diào)查報(bào)告

***市區(qū)空置商品房調(diào)查報(bào)告隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，空置房問題逐漸成為社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn)。空置房指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋中，尚未銷售或出租的房屋部分，包括以前年度竣工和本期竣工的商品房屋中沒有銷售或出租的房屋。商品房的空置情況是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡狀況、衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康發(fā)展的重要指標(biāo)，通過對(duì)空置指標(biāo)的研究可以洞察房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，為政府決策提供重要的參考依據(jù)。因此，從實(shí)際情況出發(fā)，科學(xué)、合理地分析市區(qū)空置房情況，對(duì)判斷和調(diào)控市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有重要的參考意義。為摸清商品房空置情況，一季度，我們對(duì)市區(qū)近200家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了一次快速調(diào)查，通過調(diào)查基本上掌握了市區(qū)空置房的數(shù)量、空置房的結(jié)構(gòu)、空置房區(qū)域分布及空置房產(chǎn)生的原因。本文利用這次專項(xiàng)調(diào)查資料和1998年以來的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)市區(qū)商品房空置情況進(jìn)行分析研究。一、商品房空置規(guī)模情況（一）空置房增長(zhǎng)較快至2007年底，市區(qū)空置各類商品房屋面積23.39萬平方米，比上年底增加6.88萬平方米，同比增長(zhǎng)41.67%。其中空置住宅9.57萬平方米，同比增加0.96萬平方米，增長(zhǎng)11.15%。從今年上半年情況來看，商品房空置面積有進(jìn)一步增多趨勢(shì)，至6月底，市區(qū)空置商品房面積達(dá)到38.51萬平方米，比去年年底增加15.12萬平方米，同比增長(zhǎng)83.12％。（二）空置房以滯銷和待銷商品房為主按統(tǒng)計(jì)口徑，空置時(shí)間在一年以內(nèi)（含一年）的商品房為待銷商品房；空置時(shí)間在一年到三年（含三年）的商品房為滯銷商品房；空置時(shí)間在三年以上的商品房為積壓商品房。調(diào)查結(jié)果顯示，至2007年底，市區(qū)商品房空置面積中空置一年以下的商品房屋面積為10.04萬平方米，占市區(qū)商品房空置面積的42.92%(表1)；空置一到三年的商品房屋面積為11.41萬平方米，占市區(qū)商品房空置面積的48.78%；空置三年以上的商品房屋面積為1.94萬平方米，占市區(qū)商品房空置面積的8.29%。表１:2007年市區(qū)商品房空置情況表單位：萬平方米、％指標(biāo)數(shù)量比重空置房面積23.39100＃待銷商品房10.0442.92滯銷商品房11.4148.78積壓商品房1.948.29（三）空置房以住宅空置為主從空置房構(gòu)成來看,2007年底，市區(qū)空置商品住宅9.57萬平方米，占空置房面積的40.93%（圖1）；空置辦公樓面積4.77萬平方米，占空置房面積的20.4%；空置商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積5.77萬平方米，占空置房面積的24.68%；空置其他房屋面積3.27萬平方米，占空置房面積的13.99%。從住宅的空置時(shí)間來看，空置一年以下的商品住宅有3.28萬平方米（表2），占商品住宅空置面積的34.27%；空置一至三年的住宅面積有6.02萬平方米，占商品住宅空置面積的62.9%；空置三年以上的住宅面積為0.27萬平方米，只占商品住宅空置面積的2.82%。表2:2007年***市區(qū)按用途分組的商品房空置情況表單位：萬平方米、%指標(biāo)住宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房數(shù)量比重?cái)?shù)量比重?cái)?shù)量比重空置面積合計(jì)9.57100.04.77100.05.77100.0待銷面積3.2834.271.3929.142.2639.17滯銷面積6.0262.92.3549.272.9450.95積壓面積0.272.821.0321.590.579.88從空置住宅的戶型結(jié)構(gòu)來看，90平方米以下戶型住宅空置面積只有0.04萬平方米，占住宅空置面積的0.42%；90－140平方米戶型住宅空置面積7.14萬平方米，占住宅空置面積的74.61%；140平方米以上戶型住宅空置面積2.39萬平方米，占住宅空置面積的24.97%。從空置住宅的檔次結(jié)構(gòu)來看,

別墅和高檔公寓空置面積2.58萬平方米，占住宅空置面積的27％，其中待銷、滯銷面積為1.51和1.07萬平方米，分別占住宅待銷、滯銷面積的46.04%和17.77%。（四）空置房主要集中在主城區(qū)2007年底，崇川區(qū)空置各類商品房屋面積21.72萬平方米（表３），占市區(qū)空置房面積的92.86%,其中空置住宅8.43萬平方米；港閘區(qū)空置各類房屋面積0.37萬平方米，占1.56%，其中空置住宅0.3萬平方米；開發(fā)區(qū)空置各類商品房屋面積1.12萬平方米，占4.77%，其中空置住宅0.85萬平方米。表３:2007年***市區(qū)商品房空置情況表單位：萬平方米分地區(qū)空置面積＃住宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市區(qū)合計(jì)23.399.574.775.77崇川區(qū)21.728.434.75.31港閘區(qū)0.370.30.07-開發(fā)區(qū)1.120.66-0.46（五）空置房面積呈回升態(tài)勢(shì)2003年由于房地產(chǎn)企業(yè)改制等原因，市區(qū)新開工面積大幅回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)青黃不接，部分空置房得到消化，空置房大幅減少，至2004年底市區(qū)空置房面積回落到11.49萬平方米（圖2）。近年來國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，商品房?jī)r(jià)格不降反升，加上市場(chǎng)供應(yīng)量有所放大,市區(qū)商品房空置面積開始回升，至2007年底，市區(qū)空置商品房屋面積23.39萬平方米，比上年增加了6.88萬平方米，同比增長(zhǎng)41.67%。今年上半年空置房面積進(jìn)一步增加，至6月底市區(qū)空置各類房屋面積達(dá)38.51萬平方米，比年初又增加了15.12萬平方米。二、商品房空置率情況商品房空置多少才算合適，不能單從空置量上去分析,在研究商品房空置規(guī)模的同時(shí)，更應(yīng)觀察空置率的變化情況，這樣才能全面地把握房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。商品房空置率是指報(bào)告期商品房空置數(shù)量占報(bào)告期可供銷售、出租商品房數(shù)量的比重，以反映當(dāng)年可供銷售和出租的商品房中沒有銷售和出租的商品房的空置程度。本文采用國(guó)內(nèi)常用的商品房空置率計(jì)算辦法：商品房空置率等于報(bào)告期空置房面積除于近三年商品房竣工面積合計(jì)。（一）商品房空置率峰值出現(xiàn)在1999年，隨后逐年下降從歷年商品房空置率的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，1999年***市區(qū)商品房空置率達(dá)到峰值，為16.78%（圖3、表４），隨后逐年下降，2004年降至最低點(diǎn)3.58%，2007年空置率又回升到4.7%。市區(qū)住宅空置率峰值同樣出現(xiàn)在1999年，當(dāng)年空置率為13.43%，以后逐年下降，至2004年空置率下降到1.4%,2007底市區(qū)住宅空置率為2.43%。非住宅類物業(yè)空置率峰值出現(xiàn)在2000年,當(dāng)年空置率高達(dá)48.52%,以后逐年下降,至2006年空置率回落到11.56%,2007年非住宅類物業(yè)空置率上升到18.68%。表４：1998年－2007年市區(qū)商品房空置率情況表單位：萬平方米、％年份新開工面積＃住宅竣工面積＃住宅空置面積＃住宅空置率＃住宅199887.9579.1764.9055.2733.7518.0913.889.291999104.6986.28107.6988.2845.6329.1816.7813.432000117.8696.9194.4982.9539.2719.5814.708.642001136.40121.19115.9398.3440.4519.4112.727.20200298.0881.41137.68115.7528.9213.188.314.44200395.6377.2885.4572.7217.856.665.262.322004188.01164.8797.7180.1711.493.753.581.402005264.03233.72163.25141.8717.467.795.042.642006236.71193.03162.20132.7816.518.613.902.432007284.16225.02172.31149.1123.399.574.702.26（二）高空置率主要集中在商辦樓等非住宅物業(yè)和別墅高檔公寓從商品房各物業(yè)類型的空置率來看，2007年住宅空置率為2.26%，低于市區(qū)商品房平均空置率2.44個(gè)百分點(diǎn)，其中別墅高檔公寓空置率為16.56%，高于市區(qū)住宅平均空置率14.12個(gè)百分點(diǎn)；而辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等其他非住宅物業(yè)空置率為18.68%，比市區(qū)商品房平均空置率高出14個(gè)百分點(diǎn),比住宅空置率高16.24個(gè)百分點(diǎn)。從1998年以來市區(qū)各類房屋空置率情況看，非住宅類物業(yè)空置率一直遠(yuǎn)高于商品住宅空置率（圖3、表5）。表５:1998-2007年市區(qū)空置率情況表單位:%年份商品房空置率＃住宅空置率非住宅空置率199813.889.2932.40199916.7813.4330.03200014.708.6448.52200112.727.2043.3520028.314.4430.8320035.262.3221.4220043.581.4014.8320055.042.6418.7220063.902.4311.5620074.702.2618.68（三）空置率與商品房?jī)r(jià)格漲幅呈顯著相關(guān)關(guān)系空置率高低是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的一個(gè)重要信號(hào)，空置率高表示市場(chǎng)可供選擇的商品房多,商品房源相對(duì)充足,商品房?jī)r(jià)格漲勢(shì)就會(huì)趨緩;空置率偏低,就意味著市場(chǎng)可供選擇的房源減少,商品房供不應(yīng)求,商品房?jī)r(jià)格就會(huì)較快上漲。從1998年-2007年市區(qū)空置率與商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖可以看出,1999年市區(qū)商品房空置率達(dá)到16.78%（圖4）,當(dāng)年商品房漲幅為8.26%,比上年回落６.19個(gè)百分點(diǎn)，2000年商品房?jī)r(jià)格比1999年又下降了7.67%;1999年-2002年市區(qū)商品房空置率持續(xù)回落,但仍保持在一個(gè)較高的水平,同期商品房?jī)r(jià)格漲幅也一直較低,1999年至2002年商品房?jī)r(jià)格年均只增長(zhǎng)了3.1%。隨著空置率的一路走低,2003年開始市區(qū)新開工面積大幅回落，市場(chǎng)上商品房供應(yīng)量減少,商品房?jī)r(jià)格開始快速上漲,2003年-2007年市區(qū)商品房?jī)r(jià)格年均增長(zhǎng)16.5%。我們利用市區(qū)1998年－2007年空置率和商品房?jī)r(jià)格增幅數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)分析，通過計(jì)算兩者相關(guān)系數(shù)為-0.6，這表明市區(qū)商品房空置率和商品房?jī)r(jià)格增幅之間存在顯著相關(guān)關(guān)系。當(dāng)空置率上升時(shí)，商品房?jī)r(jià)格漲幅就會(huì)回落，當(dāng)空置率下降時(shí)，商品房?jī)r(jià)格漲幅就會(huì)回升。三、空置房產(chǎn)生的原因空置房的產(chǎn)生有宏觀環(huán)境因素的影響，更有企業(yè)或樓盤自身的一些原因，本文引用調(diào)查資料主要從企業(yè)或樓盤的角度，查找其產(chǎn)生的原因。（一）銷售遺留尾盤。調(diào)查資料顯示，市區(qū)空置房中有42.92%的空置房空置時(shí)間在一年以內(nèi)，這部分房屋為正常銷售周期產(chǎn)生的尾盤。另外在有空置商品房的企業(yè)中，大多數(shù)空置面積在5000平方米以下，這些房屋基本上是開發(fā)企業(yè)銷售過程中甩下的尾房。(二)單套住宅面積太大，總價(jià)太高。調(diào)查資料顯示，空置的住宅中，相當(dāng)部分為單套建筑面積在200平方米以上的高檔公寓復(fù)式樓或別墅，由于面積大，總體價(jià)位高，使人望樓卻步。從空置率上看，別墅高檔公寓空置率高達(dá)16.56%。（三）房屋本身質(zhì)量問題影響銷售。調(diào)查發(fā)現(xiàn)部分住宅因采光較差、層次低或?qū)哟纹摺⑼L(fēng)情況不好等原因影響銷售。（四）商辦樓地點(diǎn)較偏或地理位置不佳，影響銷售。部分商辦樓由于所處地理位置偏辟，沒有形成商業(yè)或辦公的氛圍，導(dǎo)致樓盤銷售進(jìn)程緩慢；個(gè)別商辦樓因受馬路拓寬改造等原因拓寬米)影響銷售。（五）設(shè)計(jì)缺陷性價(jià)比不高影響銷售。部分店面房，設(shè)計(jì)成窄條型，因?yàn)殚_間比較深，后面部分只能作倉(cāng)庫(kù)等使用，性價(jià)比不高，影響銷售。（六）產(chǎn)權(quán)無法分割影響銷售。個(gè)別面積較大的商辦樓，一層只有一個(gè)產(chǎn)權(quán)，銷售時(shí)只能整層銷售，因?yàn)闊o法分割產(chǎn)權(quán)影響銷售速度。（七）捂盤惜售導(dǎo)致空置房產(chǎn)生。部分開發(fā)商在房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)走高時(shí)，延長(zhǎng)銷售周期，只要房?jī)r(jià)走勢(shì)是向上的，手中有房，就可以獲得更高的利潤(rùn)。（八）宣傳不夠，導(dǎo)致空置房產(chǎn)生或空置房消化不力。部分樓盤，開盤較晚，加上宣傳沒有跟上，影響了銷售速度。也有企業(yè)對(duì)空置房宣傳不夠或措施不力影響空置房的消化。惜恭必敬6四、對(duì)市區(qū)空置房情況的基本判斷空置房的存在有其客觀必然性，這是由商品房消費(fèi)和需求結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性決定的。商品房的需求具有強(qiáng)烈的區(qū)域傾向、品種傾向和價(jià)格傾向，因此商品房的供給必須要有一個(gè)適度的大于需求的量存在。適當(dāng)?shù)目罩檬且粋€(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)所必須的。保持一定的空置量是正常的和必要的。按照國(guó)際通行慣例，空置率在5％－10％之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10％－20％之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20％以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)，國(guó)家就應(yīng)該采取一系列措施，甚至是強(qiáng)制措施，以使商品房空置率在一定時(shí)期內(nèi)降到比較合理的區(qū)間，否則將給國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來一系列的嚴(yán)重問題。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)人士認(rèn)為，我國(guó)目前比較合適的商品房空置率應(yīng)在5%－14%之間，商品房空置率在14%－20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，此時(shí)，商品房開始供大于求，資金開始積壓房地產(chǎn)市場(chǎng)。空置率在20%以上為商品房積壓區(qū)，此時(shí)商品房大量空置，資金嚴(yán)重積壓。通過以上分析我們可以初步判定，目前***市區(qū)商品房空置總量不高，整體空置率較低，但商品房空置面積回升態(tài)勢(shì)明顯，非住宅類物業(yè)和別墅高檔公寓空置率偏高，空置房的物業(yè)類型嚴(yán)重走偏、商品房?jī)r(jià)格上漲過快等問題應(yīng)引取重視。集市產(chǎn)立告五、保持合理空置的對(duì)策建議商品房空置率作為一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的參數(shù)，是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康的一個(gè)重要指標(biāo)。適度的空置商品房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來講是一個(gè)“蓄水池”，它對(duì)于調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求、抑制商品房?jī)r(jià)格的非正常上漲、降低房地產(chǎn)擁有者的機(jī)會(huì)成本等具有重要意義，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)也是十分有意義的。但過度的空置商品房不僅會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)能過剩的假象，威脅到開發(fā)商自身及金融業(yè)的良性運(yùn)行，它還會(huì)加劇社會(huì)貧富差距，對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展帶來一系列嚴(yán)重問題。要保持合理適度的空置房，消化存量空置房和控制增量空置房是兩個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，也是解決空置房問題的根本所在。（一）采取措施推動(dòng)存量空置房消化空置商品房產(chǎn)生于作為市場(chǎng)供給主體的開發(fā)商，但空置房對(duì)社會(huì)的影響是多方面的。存量空置房需要政府、開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者等多方形成合力才能得到有效消化。1、加大存量空置房信息披露。空置房缺乏權(quán)威、全面、透明的信息披露，這種信息不對(duì)稱是空置房難于消化的一個(gè)重要原因，因此，要加大空置房信息披露，定期向社會(huì)發(fā)布空置房源信息，增強(qiáng)市場(chǎng)信息透明度，促進(jìn)市場(chǎng)有效需求與空置房供給之間做到最大匹配，加快空置房的消化速度。2、推動(dòng)空置房功能轉(zhuǎn)換。配合市區(qū)住房保障實(shí)施目標(biāo)，政府通過收購(gòu)、改造部分空置商品房，并將其轉(zhuǎn)換為保障性用房，增加即期供給，改善低收入家庭住房條件。3、開發(fā)商要多措并舉，加快存量空置房消化。開發(fā)商應(yīng)準(zhǔn)確評(píng)估空置房的市場(chǎng)價(jià)值，通過降價(jià)促銷或公開拍賣等辦法消化空置房，也可以通過對(duì)空置房的改造，租售并舉消化部分空置房。4、利用中介機(jī)構(gòu)銷售網(wǎng)絡(luò)和客戶資源優(yōu)勢(shì)推動(dòng)空置房的消化。開發(fā)商把空置房委托給具有良好品牌形象、銷售網(wǎng)絡(luò)健全的中介機(jī)構(gòu)，是處置空置房的一個(gè)新途徑。中介機(jī)構(gòu)可以利用眾多的連鎖門店、輻射面廣，客戶資源龐大等優(yōu)勢(shì)，低成本、高效率地推動(dòng)空置房的消化。（二）適度控制增量空置房產(chǎn)生1、加強(qiáng)調(diào)控，科學(xué)實(shí)施市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。政府部門要繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，科學(xué)實(shí)施市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃。政府在做好政策引導(dǎo)推動(dòng)存量空置房的消化，同時(shí)通過土地、金融等宏觀政策的調(diào)控手段，強(qiáng)化市場(chǎng)信息的透明度，完善