北京某購(gòu)物中心擴(kuò)建工程投資方案報(bào)告

北京***購(gòu)物中心擴(kuò)建工程建設(shè)方案投資分析報(bào)告北京***公司2005年12月目錄第一章緒論5第二章項(xiàng)目概況6第三章項(xiàng)目建設(shè)的方案和和投資估算8第四章項(xiàng)目方案的對(duì)照比比較表15第五章項(xiàng)目操作的建議16第一章緒論為了適應(yīng)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)揮“***”的品牌效應(yīng)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，擴(kuò)大***購(gòu)物中心的銷售規(guī)模，根據(jù)自身的需要，***購(gòu)物中心決定將***部分建筑（改）擴(kuò)建成與現(xiàn)有商場(chǎng)一體的商業(yè)建筑。受北京***購(gòu)物中心的委托，北京市***會(huì)同北京***公司對(duì)位于北京市***的***購(gòu)物中心擬將***部分建筑改建成購(gòu)物中心的工程實(shí)地進(jìn)行了調(diào)查，并根據(jù)委托方的要求對(duì)***的建筑結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀和改建的可能性進(jìn)行了研究，提出幾種改建或擴(kuò)建的思路和方案以及技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和投資的估算，供委托方參考。***購(gòu)物中心提供了***的部分建筑圖、結(jié)構(gòu)圖和第二期擴(kuò)建工程的部分建筑竣工圖，并配合對(duì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地進(jìn)行考察，雙方進(jìn)行了互動(dòng)交流，本報(bào)告主要依據(jù)這些圖紙資料和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物調(diào)查和委托方初步要求進(jìn)行研究探討而編制。本報(bào)告僅供有關(guān)部門(mén)做投資決策時(shí)參考，以期對(duì)項(xiàng)目的方案選擇投資有所幫助，不作為投資立項(xiàng)的依據(jù)。鑒于時(shí)間短暫及目前了解等情況的不足，本報(bào)告書(shū)難免會(huì)有不完善之處，敬請(qǐng)委托人提出相關(guān)建議及意見(jiàn)，以便共同商討、完善。第二章項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱北京***購(gòu)物中心擴(kuò)建工程（以下簡(jiǎn)稱第三期擴(kuò)建工程）。二、項(xiàng)目建設(shè)單位北京市***購(gòu)物中心有限責(zé)任公司。三、坐落位置北京***購(gòu)物中心坐落于北京***，第三期擴(kuò)建工程原址為現(xiàn)在的***，北與***購(gòu)物中心第二期擴(kuò)建工程相連，南為***的酒店客房，西側(cè)馬路對(duì)面為***大廈。四、提出擴(kuò)建***購(gòu)物中心第三期工程建設(shè)的理由北京***購(gòu)物中心坐落于北京繁華的商業(yè)區(qū)，隨著全國(guó)和北京經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民群眾的生活水平的不斷提高，老百姓的購(gòu)買(mǎi)力顯著上升。***購(gòu)物中心適應(yīng)市場(chǎng)的要求，發(fā)揮“***”品牌效應(yīng)，滿足老百姓各類層次的需求，充分利用***良好的區(qū)域地位優(yōu)勢(shì)和商業(yè)環(huán)境，使得銷售勢(shì)頭良好，獲得了良好的社會(huì)效益和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。為擴(kuò)大銷售規(guī)模，***公司在1996年在原購(gòu)物中心的南側(cè)擴(kuò)建了約五層建筑面積6500平方米（長(zhǎng)約53米，寬24.28米）的第二期工程（其中一層為車庫(kù)，二至五層共四層為商場(chǎng)約5200平方米左右），增加了購(gòu)物中心的面積。由于當(dāng)時(shí)的各種條件所限，營(yíng)業(yè)面積增加的有限。近十年來(lái)，商場(chǎng)年銷售額達(dá)數(shù)十億，銷售規(guī)模有了很大的發(fā)展，現(xiàn)有的建筑面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了經(jīng)營(yíng)的需要，為抓住北京“申奧”良好的機(jī)遇，解決企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展面臨的“瓶頸”問(wèn)題，同時(shí)由于***的“會(huì)議中心”二、三層階梯會(huì)議廳未正常使用，為有效整合資源，有效利用空間，使現(xiàn)有的資源能獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，特提出將現(xiàn)有***“會(huì)議中心”改擴(kuò)建為購(gòu)物中心商場(chǎng)。五、***購(gòu)物中心第三期（改）擴(kuò)建工程建設(shè)原址的現(xiàn)狀北京***購(gòu)物中心第三期擴(kuò)建工程的原址為現(xiàn)***，該樓為地下一層，地上三層建筑。地下一層為商場(chǎng)的內(nèi)部用房；地上首層為會(huì)議用房，其中200人以上會(huì)議房2間，50人左右的會(huì)議用房7間，附屬辦公室5間，建筑面積約1948平方米；地上二層為階梯式會(huì)議廳和附屬辦公用房約1948平方米，地上三層為階梯式會(huì)議中心的上部，建筑面積約1440平方米。三層總計(jì)建筑面積約5336平方米。第三章項(xiàng)目建設(shè)的方案和投資估算按照委托方的要求，綜合考慮購(gòu)物中心的地理位置和條件，建設(shè)項(xiàng)目的時(shí)間機(jī)會(huì)成本（需要到地方政府辦建設(shè)用地選址、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)規(guī)劃許可等手續(xù)的費(fèi)用、難易程度）、投資費(fèi)用等因素，考慮購(gòu)物中心的發(fā)展考慮了四套改建方案。第一方案：方案：以會(huì)議中心的e—k軸和1e—7e軸為界，直接進(jìn)行加層改建，每層建筑面積1440平方米（長(zhǎng)45米，寬32米），總建筑面積為7200平方米（5層，總高度約25米），其中商場(chǎng)4層，建筑面積5760平方米，一樓保留原會(huì)議中心的使用面積及使用功能。這種改建方案的建筑面積相當(dāng)于第二期擴(kuò)建工程的面積。這種方案的特點(diǎn)是：1、盡量利用梁、板、柱原結(jié)構(gòu)，對(duì)原有結(jié)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)算，進(jìn)行加固。2、地下室不破壞原有結(jié)構(gòu)和防水體系。3、最大限度的減少拆除，對(duì)周邊的施工影響減少到最小。4、辦理地方規(guī)劃等手續(xù)相對(duì)容易些。該方案的工作難度有以下幾個(gè)方面：1、加固現(xiàn)有柱、梁、板結(jié)構(gòu)以保證強(qiáng)度。2、與第二期擴(kuò)建工程樓層高度保證順序連接。3、f—j軸園柱2e—5e間在三、四、五層有21米跨度的強(qiáng)度的處理。4、二層階梯式會(huì)議廳的標(biāo)高處理。投資估算：本投資估算主要為建筑安裝造價(jià)（以鋼結(jié)構(gòu)和混凝土混合結(jié)構(gòu)），裝修費(fèi)用只確定個(gè)范圍，由建設(shè)單位自行掌握。序號(hào)工程和項(xiàng)目名稱建筑面積（M2）單方造價(jià)（元/M2）合價(jià)（元）1土建工程7200192013,824,00001.1新建部分土建工程程288017004,896,00001.2改造加固工程（含含地下室）576014008,064,00001.3拆除工程2880300864,0002裝修工程720010007,200,00003動(dòng)力及照明72004002,880,00004消防噴淋720090648,0005消防報(bào)警720080576,0006電梯工程7200100720,0007衛(wèi)生工程720040288,0008空調(diào)工程72004002,880,00009弱電、智能系統(tǒng)72001601,152,000010預(yù)備費(fèi)5%1,508,400011合計(jì)72004399.531,676,4400第一方案建筑面積7200平方米，工程造價(jià)為3168萬(wàn)元，單方綜合造價(jià)為4400元/M2。不含前期費(fèi)用和其他費(fèi)用。第二方案：方案：以會(huì)議中心的c—m軸和1e—7e軸為界,每層建筑面積約2430平方米（長(zhǎng)45米，寬54米），總建筑面積為12150平方米（5層，總高度約25米），其中商場(chǎng)4層，建筑面積9720平方米，一樓保留原會(huì)議中心使用面積及使用功能，同時(shí)增加近1000平方米建筑面積可作為其他使用。這種改建方案除保留第一方案的特點(diǎn)外，需要拆除原來(lái)小樓建筑物1100多平方米，其特點(diǎn)是：1、同第一方案，結(jié)構(gòu)進(jìn)行加固，保證強(qiáng)度。2、地下室不破壞原有結(jié)構(gòu)和防水體系。3、最大限度的減少拆除，對(duì)周邊的施工影響減少到最小。4、辦理地方規(guī)劃等手續(xù)增加了一定難度。5、增加拆除小樓面積1100平方米。該方案的工作難度有以下幾個(gè)方面：1、加固結(jié)構(gòu)以保證強(qiáng)度。2、與第二期擴(kuò)建工程樓層高度保證順序連接。3、f—j軸園柱2e—5e間在三、四、五層有21米跨度的強(qiáng)度的處理。4、二層階梯式會(huì)議廳的標(biāo)高處理。5、增加了新建建筑與老建筑的連接難度。投資估算：本投資估算主要為建筑安裝造價(jià)（以鋼結(jié)構(gòu)和混凝土混合結(jié)構(gòu)），裝修費(fèi)用只確定個(gè)范圍，由建設(shè)單位自行掌握。序號(hào)工程和項(xiàng)目名稱建筑面積（M2）單方造價(jià)（元/M2）合價(jià)（元）1土建工程121501857.522,569,00001.1新建部分土建工程程7830170013,311,00001.2改造加固工程（含含地下室）576014008,064,00001.3拆除工程39803001,194,00002裝修工程12150100012,150,00003動(dòng)力及照明121504004,860,00004消防噴淋12150901,093,50005消防報(bào)警1215080972,0006電梯工程121501001,215,00007衛(wèi)生工程1215040486,0008空調(diào)工程121504004,860,00009弱電、智能系統(tǒng)121501601,944,000010預(yù)備費(fèi)5%2,507,477511合計(jì)121504333.952,656,9975第二方案總建筑面積為12150平方米，工程造價(jià)為5266萬(wàn)元，單方綜合造價(jià)為4334元/M2。不含前期費(fèi)用和其他費(fèi)用。第三方案：方案：該方案在第二期擴(kuò)建工程的外圍東西兩側(cè)擴(kuò)出約29米，南北長(zhǎng)約52米，每層建筑面積約1508平方米，總建筑面積為7540平方米（5層，總高度約25米），其中商場(chǎng)4層，建筑面積6032平方米。3.3.2投資估算：本投資估算主要為建筑安裝造價(jià)（以鋼結(jié)構(gòu)和混凝土混合結(jié)構(gòu)），裝修費(fèi)用只確定個(gè)范圍，由建設(shè)單位自行掌握。序號(hào)工程和項(xiàng)目名稱建筑面積（M2）單方造價(jià)（元/M2）合價(jià)（元）1土建工程75401911.914,416,00001.1新建部分土建工程程7540170012,818,00001.2改造加固工程（含含地下室）150810001,508,00001.3拆除工程30030090,0002裝修工程754010007,540,00003動(dòng)力及照明75404003,016,00004消防噴淋754090678,6005消防報(bào)警754080603,2006電梯工程7540100754,0007衛(wèi)生工程754040301,6008空調(diào)工程75404003,016,00009弱電、智能系統(tǒng)75401601,206,400010預(yù)備費(fèi)5%1,576,599011合計(jì)7540439133,108,3390第三方案建筑面積7540平方米，工程造價(jià)為3311萬(wàn)元，單方綜合造價(jià)為4391元/M2。不含前期費(fèi)用和其他費(fèi)用。第四方案：方案：該方案為第二和第三方案的疊加?？偨ㄖ娣e為19690平方米（12150+7540），總工程造價(jià)為8577萬(wàn)元（5266+3311），單方綜合造價(jià)為4356元/平方米，不含前期費(fèi)用和其他費(fèi)用。第四章項(xiàng)目方案的對(duì)照比較表四個(gè)方案的綜合比較表序號(hào)方案名稱建筑面積（M2）單方造價(jià)（元/M2）合價(jià)（萬(wàn)元）1第一方案720044003,1682第二方案1215043345,2663第三方案754043913,3114第四方案1969043568,577以上方案的投資為總工程造價(jià)，不含前期土地使用等費(fèi)用。具體選取哪個(gè)方案主要取決于投資收益率和靜態(tài)、動(dòng)態(tài)投資回收期的大小。鑒于這項(xiàng)內(nèi)容屬建設(shè)項(xiàng)目可行性研究范圍。在此不再敘述。以上列出的對(duì)照表供委托方根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)展的需要參考。第五章項(xiàng)目操作的建議由于本建設(shè)項(xiàng)目是改造擴(kuò)建項(xiàng)目，要綜合考慮技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的方案比較，考慮自身發(fā)展的需要和建設(shè)規(guī)模的協(xié)調(diào)發(fā)展，考慮地方規(guī)劃與建設(shè)的限制條件，