土地一級開發(fā)可行性報告范本 內(nèi)容要求 框架格式

XXXXXX可行性研究報告項目名稱：（說明研究的項目的全稱）委托方：（說明本研究報告的委托方名稱）編制方：（說明編制本研究報告的機構(gòu)或個人名稱）編制作業(yè)日期：（說明本次報告編寫的起止時間）目錄摘要摘要正文：（說明報告研究的項目名稱、項目情況、研究中的關(guān)鍵參數(shù)和研究結(jié)論）摘要落款：（編寫機構(gòu)的名稱、并加蓋公章和法人簽名）摘要日期：（編寫摘要的年月日）編寫說明（說明可行性研究報告的編寫中應(yīng)用到的重要假設(shè)條件，關(guān)鍵資料數(shù)據(jù)的來源，以及報告中使用的未經(jīng)條查確認或無法調(diào)查確認的資料數(shù)據(jù)以及對其所作處理可能帶來的影響。本研究報告的使用范圍）XXXX土地一級開發(fā)項目可行性研究報告項目總說明在項目總說明中，應(yīng)著重就項目背景、項目主辦者或參與者、可行性研究的目的、可行性研究報告編制的依據(jù)及有關(guān)說明等向讀者予以介紹。項目的界定與描述待開發(fā)宗地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其他法律關(guān)系宗地自然特征和區(qū)位特征宗地范圍內(nèi)地上地下物狀況宗地所處的環(huán)境宗地實施一級開發(fā)后的狀態(tài)投資環(huán)境研究(主要包括當(dāng)?shù)乜傮w社會經(jīng)濟情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼?、政府鼓勵投資的領(lǐng)域等。)市場研究(按照所評估項目的特點，分別就當(dāng)?shù)嘏c所評估項目相關(guān)的土地市場、房地產(chǎn)市場整體和特定物業(yè)類型子市場進行分析研究。市場研究的關(guān)鍵是占有大量的第一手市場信息資料，通過列舉市場交易實例，令讀者信服你對市場價格、供求關(guān)系、發(fā)展趨勢等方面的理解。)項目策劃土地一級開發(fā)項目的開發(fā)深度項目實施進度計劃安排項目組織與實施方式項目融資方式項目完成后宗地和地上地下物處置方式與經(jīng)營管理投資與成本費用估算(這一部分的主要任務(wù)是就項目的總投資進行估算，并按項目進度安排情況做出項目資金使用計劃。項目總投資的估算，應(yīng)包括項目投資概況、估算依據(jù)、估算范圍和估算結(jié)果，一般投資估算結(jié)果匯總中應(yīng)包括（1）土地取得費用、（2）地價款、（3）前期工程費、（4）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、（5）公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費、（6）管理費用、（7）財務(wù)費用、（8）銷售費用、（9）開發(fā)期稅費、（10）其它費用、（11）不開預(yù)見費。項目資金使用計劃實際是項目財務(wù)評價過程中有關(guān)現(xiàn)金流入的主要部分。此外，根據(jù)土地一級開發(fā)項目的特點，還要在本章制定出確實可行的成本控制措施。)項目竣工后的土地價值分析和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定(這一部分的主要目的，是分析確定土地一級開發(fā)工作完成后，所形成的土地一級開發(fā)產(chǎn)品（熟地）的市場價值，確定合理的處置時機與處置方式，形成項目收款計劃（財務(wù)評價中現(xiàn)金流入部分）。土地價值分析應(yīng)采用市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、成本法和基準地價修正法中兩種或兩種以上評估方法。項目評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定，主要是就項目成本和收益以外的其他相關(guān)參數(shù)，如基準收益率、貸款利率等參數(shù)進行選擇。)項目財務(wù)評價(這是項目可行性研究報告中最關(guān)鍵的部分，在這里，要充分利用前述各部分的分析研究結(jié)果，對項目的經(jīng)濟可行性進行分析。這部分的內(nèi)容一般包括（1）現(xiàn)金流量分析、（2）資金來源與運用表與（3）貸款償還分析?，F(xiàn)金流量分析，要從全投資和資本金兩個方面對反映項目經(jīng)濟效益的財務(wù)內(nèi)部收益率、年投資回報率、財務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期進行分析測算。資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身資金收支平衡的能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。貸款償還分析主要是就項目的貸款還本付息情況做出估算，用以反映項目在何時開始、從哪項收入中償還貸款本息，計算貸款償還期，以幫助開發(fā)商安排融資計劃。)社會評價(社會評價是從全社會的角度，對項目預(yù)計可以取得的社會效益、環(huán)境影響進行分析，就項目開發(fā)完成后對周邊交通環(huán)境的影響進行評價，可以用效益費用分析的方法判斷項目的可行性。部分土地一級開發(fā)項目與政府公共配套工程、市政工程、綠化和廣場項目等的建設(shè)相關(guān)，此時土地一級開發(fā)的效益可能主要表現(xiàn)為社會效益，此時社會效益評價的結(jié)果，就會對項目的可行性產(chǎn)生決定性的影響。)風(fēng)險分析(一般包括定性分析和定量分析：定量分析包括平衡點分析和敏感性分析：平衡點分析主要是求取項目的盈虧平衡點，以說明項目的安全程度；敏感性分析則要說明影響項目經(jīng)濟效益的主要風(fēng)險因素在一定幅度內(nèi)變化時，對全投資和資本金的經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響情況。敏感性分析的關(guān)鍵是找出對項目影響最大的敏感性因素和最可能、最樂觀、最悲觀的幾種情況，以便項目實施過程中的操作人員幾時采取對策并進行有效的控制。定性分析是指對項目自身的目標(biāo)市場和當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟、社會條件可能的變化對項目經(jīng)濟效益的影響進行定性分析。)結(jié)論：(可行性研究的結(jié)論主要是說明項目的經(jīng)濟效益評價結(jié)果，是否表明項目具有較理想的財務(wù)內(nèi)部收益率（是否達到了同類項目的社會平均收益率標(biāo)準）、是否有較強的貸款償還和自身平衡能力和較強的抗風(fēng)險能力、以及項目是否可行。)附表基本報表1全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表單位:萬元序號項目合計12...n1現(xiàn)金流入1.1土地出讓收入1.2土地出租收入1.3持有期末凈轉(zhuǎn)售收收入1.4其他收入1.5回收固定資產(chǎn)余值值1.6回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值(i=))6累計凈現(xiàn)值開發(fā)建設(shè)投資中應(yīng)注意不包含財務(wù)費用；2.在運營費用中應(yīng)扣除財務(wù)費用、折舊費和攤銷費；3.當(dāng)采用合作開發(fā)模式或土地出租經(jīng)營模式時，才需要計算1.5、1.6、2.5和2.7項；4.當(dāng)采用出租經(jīng)營模式時，還需要計算2.3和2.5項。基本報表2資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表單位:萬元序號項目合計12...n1現(xiàn)金流入1.1土地出讓收入1.2土地出租收入1.3持有期末凈轉(zhuǎn)售收收入1.4其他收入1.5長期借款1.6短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值值1.8回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6所得稅2.7借款本金償還2.8借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值(i=6累計凈現(xiàn)值計算指標(biāo):財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值注:當(dāng)采用合作開發(fā)模式或土地出租經(jīng)營模式時，才需要計算1.7、1.8、2.5和2.6項。當(dāng)采用出租經(jīng)營模式時，還需要計算2.3和2.4項?；緢蟊?投資者各方財務(wù)現(xiàn)金流量表單位:萬元基本報表3投資者各方財務(wù)現(xiàn)金流量表單位:萬元序號項目合計12...n1現(xiàn)金流入1.1應(yīng)得利潤1.2資產(chǎn)清理分配1.3回收固定資產(chǎn)余值值1.4回收經(jīng)營資金1.5持有期末凈轉(zhuǎn)售收收入1.6其他收入2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設(shè)投資出資資額2.2經(jīng)營資金出資額3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值(i=6累計凈現(xiàn)值計算指標(biāo):財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值注:當(dāng)采用合作開發(fā)模式時，才需要編制此報表?；緢蟊?資金來源與運用表單位:萬元序號項目12...n合計1資金來源1.1土地出讓收入1.2土地出租收入1.3自有資金1.4長期借款1.5短期借款1.6回收固定資產(chǎn)余值值1.7回收經(jīng)營資金1.8持有期末凈轉(zhuǎn)售收收入2資金運用2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6所得稅2.7應(yīng)付利潤2.8借款本金償還2.9借款利息支付3盈余資金4累計盈余資金注:1.當(dāng)采用合作開發(fā)模式或土地出租經(jīng)營模式時，才需要計算1.6、1.7、2.5、2.6和2.7項;2.當(dāng)采用出租經(jīng)營模式時，還需要計算2.3和2.4項?；緢蟊?損益表單位:萬元序號項目12...n合計1經(jīng)營收入1.1土地出讓收入1.2土地出租收入2經(jīng)營成本2.1土地出讓成本2.2土地出租經(jīng)營成本本3運營費用4修理費用5經(jīng)營稅金及附加6利潤總額7所得稅8稅后利潤8.1盈余公積金8.2應(yīng)付利潤8.3未分配利潤注:當(dāng)采用合作開發(fā)模式或土地出租經(jīng)營模式時，才需要計算5～8項；當(dāng)采用出租經(jīng)營模式時，還需要計算3和4項?；緢蟊?資產(chǎn)負債表單位：萬元序號項目12...n1資產(chǎn)1.1流動資產(chǎn)應(yīng)收賬款存貨現(xiàn)金累計盈余資金1.2在建工程1.3固定資產(chǎn)凈值1.4無形及遞延資產(chǎn)凈凈值2負債及所有者權(quán)益益2.1流動負債總額應(yīng)付賬款短期借款2.2借款經(jīng)營資金借款固定資產(chǎn)投資借款款開發(fā)產(chǎn)品投資借款款負債小計2.3所有者權(quán)益資本金資本公積金盈余公積金累計未分配利潤注:當(dāng)采用合作開發(fā)模式或土地出租經(jīng)營模式時，才需編制此表?；緢蟊?效益費用分析表單位：萬元序號項目合計12...n1效益1.1直接效益土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價值1.2間接效益新增和改善基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施價值新增或改善公共服服務(wù)設(shè)施價值值工商企業(yè)稅費收入入回收經(jīng)營資金其他間接收益2費用2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營費用用2.3項目管理費用2.4經(jīng)營資金3效益費用比率輔助報表1項目總投資估算表單位:萬元序號項目總投資估算說明1開發(fā)建設(shè)投資1.1土地取得費用1.2地價款1.3前期工程費1.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1.5公共配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費1.6管理費用1.7財務(wù)費用1.8銷售費用1.9開發(fā)期稅費1.1其它費用1.11不可預(yù)見費2經(jīng)營資金3項目總投資3.1開發(fā)產(chǎn)品成本3.2固定資產(chǎn)投資3.3經(jīng)營資金注:項目建成開始運營時，固定資產(chǎn)投資將形成固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)與遞延資產(chǎn)。輔助報表2開發(fā)建設(shè)投資估算表單位:萬元序號項目開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資合計1土地取得費用2地價款3前期工程費4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費5公共配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費6管理費用7財務(wù)費用8銷售費用9開發(fā)期稅費10其它費用11不可預(yù)見費合計輔助報表3經(jīng)營成本估算表單位:萬元序號產(chǎn)品名稱開發(fā)產(chǎn)品成本12n結(jié)轉(zhuǎn)比例經(jīng)營成本結(jié)轉(zhuǎn)比例經(jīng)營成本結(jié)轉(zhuǎn)比例經(jīng)營成本12345678經(jīng)營成本合計輔助報表4土地取得費用估算表單位:萬元序號項目金額估算說明1土地收購補償費用用1.1搬遷補償費1.2一次性停產(chǎn)停業(yè)綜綜合補助費1.3設(shè)備搬遷安裝費土地收購補償費用用合計2征地費用2.1土地補償費2.2人員安置補助費2.3地上物及青苗補償償費2.4新增建設(shè)用地有償償使用費2.5耕地開墾費2.6菜田基金2.7防洪費2.8超轉(zhuǎn)基金2.9耕地占用稅2.1征地管理費2.11其他征地費征地費用合計3農(nóng)民居民拆遷費用用3.1拆遷補償費3.2搬遷補助費3.3提前搬家獎勵費3.4拆遷服務(wù)費3.5拆遷管理費3.6拆遷評估費3.7其他拆遷費農(nóng)民居民拆遷費用用合計總計注：具體費用項目可根據(jù)實際情況增減，但增加費用項目需有必要說明。輔助報表5前期工程費估算表單位:萬元序號項目金額估算說明1規(guī)劃、設(shè)計、可研研費2水文、地質(zhì)勘察費費3道路費4供水費5供電費6地上物清拆與場地地平整費7其它合計輔助報表6基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表單位:萬元序號項目建設(shè)費用改造費用合計估算說明1道路2上水3污水4雨水5天然氣6熱力7供電8電信9人防工程10市政管理用房11環(huán)衛(wèi)設(shè)施12其它合計輔助報表7公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費估算表單位:萬元序號項目建設(shè)費用估算說明1公園2中心綠地3中心廣場4景觀小品5公共廁所6公交車輛場站7其它合計輔助報表8其它費用估算表單位:萬元序號項目金額估算說明1臨時用地費2臨時建設(shè)費3施工圖預(yù)算或標(biāo)底底編制費4工程合同預(yù)算或標(biāo)標(biāo)底審查費5招標(biāo)管理費6總承包管理費7合同公證費8施工執(zhí)照費9工程質(zhì)量監(jiān)督費10工