房產(chǎn)綜合類術(shù)語(yǔ)全套

房產(chǎn)綜合類術(shù)語(yǔ)全套第一章 綜合類術(shù)語(yǔ)1. 綜合類術(shù)語(yǔ)2. 房地產(chǎn)價(jià)格類術(shù)語(yǔ)3. 建筑類術(shù)語(yǔ)第二章 專業(yè)知識(shí)1. 物業(yè)管理2. 建筑學(xué)基本知識(shí)3. 房地產(chǎn)法規(guī)與制度——合同法與房地產(chǎn)政策第三章 常規(guī)業(yè)務(wù)操作1. 操作技能規(guī)范第一章 綜合類術(shù)語(yǔ)第一節(jié) 綜合類術(shù)語(yǔ)1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)，是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者的交易市場(chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)，是指土地使用權(quán)出讓結(jié)束，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資開(kāi)發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易的市場(chǎng)；三級(jí)市場(chǎng)，是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。2. 國(guó)土局：代表國(guó)家行使土地所有者職權(quán)，以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個(gè)政府部門。3. 商品房：是指開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)并經(jīng)過(guò)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)。它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。4. 發(fā)展商：專門從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。5. 代理商：經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、評(píng)估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，接受委托代辦房地產(chǎn)的出售、購(gòu)買、出租、承租及物業(yè)咨詢?cè)u(píng)估報(bào)告、銷售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)的企業(yè)。6. 土地類型：按其使用性質(zhì)劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資、微利房用地。7. 土地使用權(quán)年限：是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該綜土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用（經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用），如果不符合則該綜土地使用權(quán)由政府無(wú)償收回?，F(xiàn)政府對(duì)土地使用權(quán)年限規(guī)定如下：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年。8. 土地使用費(fèi)：土地使用者因使用土地而按規(guī)定每年支付給予政府的費(fèi)用。9. 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)與土地是不可分割的一個(gè)整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地分割開(kāi)來(lái)處分。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中，開(kāi)發(fā)商擁有房屋、車庫(kù)等的產(chǎn)權(quán)并獨(dú)立出售，但屬于小區(qū)綠地等部分的公建，對(duì)購(gòu)房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。10. 如何辦理產(chǎn)權(quán)每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開(kāi)發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購(gòu)房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等先到房屋交易部門辦理契稅手續(xù)后，辦理過(guò)戶手續(xù)。也可以委托中介機(jī)構(gòu)或由開(kāi)發(fā)商代辦。11. 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記：凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰(shuí)所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，才能對(duì)各類房地產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效管理，并確定房地產(chǎn)權(quán)利。房地產(chǎn)登記時(shí)要對(duì)權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載，登記機(jī)關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊(cè)，按編號(hào)對(duì)房地產(chǎn)登記事項(xiàng)作全面記載。12. 產(chǎn)權(quán)證書(shū)：指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”的二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、它項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。13. 商品房預(yù)售許可證：按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國(guó)土局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花（現(xiàn)樓不需此證）。14. 房地產(chǎn)買賣合同：是由國(guó)土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。15. 房屋所有權(quán)：房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了對(duì)該房屋在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。16. 房屋使用權(quán)：是指對(duì)房屋擁有的享用權(quán)。房屋租賃活動(dòng)成交的是房屋的使用權(quán)。17. 銀行按揭：是指購(gòu)房者購(gòu)買商品房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會(huì)付一部分房款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者的房屋所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，房屋所有權(quán)歸己。第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格術(shù)語(yǔ)1. 均價(jià)均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。2. 起價(jià)起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。3. 預(yù)售價(jià)預(yù)售價(jià)是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語(yǔ)，是經(jīng)批準(zhǔn)權(quán)限部門核定后用于銷售期房商品房的價(jià)格。4. 一次性付款一次性付款是指買方一次性向開(kāi)發(fā)商支付所有放款的付款方式。一般開(kāi)發(fā)商會(huì)給予一次性付款的買方一定的價(jià)格優(yōu)惠。5. 按揭貸款“按揭”的通俗意義是指用預(yù)購(gòu)的商品房進(jìn)行貸款抵押。它是指按揭人將預(yù)購(gòu)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓于按揭受益人(銀行)作為還款保證，還款后，按揭受益人將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人。具體地說(shuō)，按揭貸款是指購(gòu)房者以所預(yù)購(gòu)的樓宇作為抵押品而從銀行獲得貸款，購(gòu)房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行；銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約，銀行有權(quán)收走房屋。6. 住房商業(yè)貸款個(gè)人住房商業(yè)性貸款是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營(yíng)性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購(gòu)買本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)住房（或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。（抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式）。個(gè)人住房商業(yè)貸款是我國(guó)公民因購(gòu)買商品房而向銀行申請(qǐng)的一種貸款，有關(guān)銀行規(guī)定，凡符合下列兩種情況之一的，即可申請(qǐng)貸款品種：一是參加住房?jī)?chǔ)蓄的居民；二是住房出售商和貸款銀行有約定，由房地產(chǎn)擔(dān)保企業(yè)為居民購(gòu)房貸款向銀行提供提保。7. 公積金貸款具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口、建立住房公積金制2年以上并按規(guī)定繳存住房公積金的職工，為購(gòu)建住房或翻建、大修自有住房資金不足時(shí)，即可享受公積金貸款。其貸款的條件是：借款人及其家屬親屬繳存的公積金總額至少達(dá)到新購(gòu)建(大修)住房支出的30%；貸款人有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和償還本息的能力；借款人同意辦理住房抵押登記的保險(xiǎn)；提供當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理中心及所屬分中心同意的擔(dān)保方式；同時(shí)提交銀行要求的相關(guān)文件，如購(gòu)房合同或房屋預(yù)售合同、房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證、公積金繳存的證明等。8. 組合貸款個(gè)人住房組合貸款,是指符合某銀行個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人，同時(shí)繳存住房公積金，在辦理個(gè)人住房商業(yè)性貸款的同時(shí)，還可向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。即借款人以所購(gòu)本市城鎮(zhèn)自住住房作為抵押物，銀行向同一借款申請(qǐng)人同時(shí)發(fā)放的，用于購(gòu)買同一套自住普通商品住宅的個(gè)人住房貸款，是政策性和商業(yè)性貸款組合的總稱。第三節(jié) 建筑類術(shù)語(yǔ)1. 房屋的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來(lái)劃分，一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混房屋一般在6層以下。磚木結(jié)構(gòu)：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)成的房屋。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其它材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，并且房間的開(kāi)間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由。目前，多、高層房屋多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。2. 房屋的建筑面積是指按房屋建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和（即房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積），它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。3. 商品房銷售面積商品房銷售面積是指購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。4. 建筑面積的計(jì)算規(guī)定是建筑物外圍面積的展開(kāi)，是指建筑物各層次外圍面積的總和。由于房屋使用要求、結(jié)構(gòu)形式的不同和裝飾方面諸多因素，造成房屋不太規(guī)則。國(guó)家根據(jù)房屋使用程度的不同，對(duì)房屋建筑面積的測(cè)算制定了相應(yīng)的規(guī)定。針對(duì)房屋建筑物的主要規(guī)定有：1) 作為永久性結(jié)構(gòu)的房屋按外圍水平投影面積計(jì)算。單層房屋按一層計(jì)算建筑面積，多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。2) 建筑物內(nèi)所有永久性建筑層高在2.2米以上的，包括房屋內(nèi)的夾層、插層，技術(shù)層（即管道層，儲(chǔ)藏室等）和2.2米以上的樓梯間、電梯間、均按一層計(jì)算建筑面積。層面上的樓梯間，水箱間，電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相應(yīng)進(jìn)出口，層高在2.2米以上的按其外圍水平投影面積計(jì)算。3) 穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳，大廳均按一層計(jì)算建筑面積；大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2米以上的按其水平投影面積計(jì)算。4) 樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。5) 與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)和柱的外圍水平投影面積計(jì)算。與房屋相連的有上蓋無(wú)柱的走廊，連廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算；有頂蓋未封閉永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算；房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊（天橋）不計(jì)算建筑面積。6) 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。7) 全封閉的陽(yáng)臺(tái)挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算。未封閉的陽(yáng)臺(tái)，挑廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的一半計(jì)算。8) 有伸縮縫的房屋，若在室內(nèi)，伸縮縫計(jì)算面積。與室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫不計(jì)算建筑面積。9) 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計(jì)算，無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。10) 突出房屋墻面的構(gòu)件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕墻，垛，勒腳，臺(tái)階，無(wú)拄雨蓬等，騎樓過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花園，游泳池等均不計(jì)算建筑面積。11) 以上規(guī)定基本土涵蓋了房屋所有建筑面積，它是各面積計(jì)算的基礎(chǔ)。5. 套內(nèi)建筑面積的計(jì)算房屋為了滿足各種需求和結(jié)構(gòu)上的需要，各套面積不一定相等，就必須將各套房的面積分別進(jìn)行測(cè)算。套內(nèi)建筑面積是由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積三部分組成。1) 套內(nèi)房屋的使用面積：套內(nèi)房屋的使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的凈面積，按水平投影面積計(jì)算：它包含了套內(nèi)臥室、起居室、衛(wèi)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等空間面積的總和；套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)算；套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚度亦計(jì)入使用面積。2) 套內(nèi)墻體面積：是指套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，或其他承重支撐間隔體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻均按水平投影面積的一半計(jì)人套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)人套內(nèi)墻體面積。3) 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：按陽(yáng)臺(tái)建筑面積的計(jì)算規(guī)定計(jì)算，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻的水平投影面積計(jì)算。其中封閉陽(yáng)臺(tái)按水平投影面積全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。6. 公有建筑面積的計(jì)算和分?jǐn)傄话惴课莩藢Ｓ袆e墅以外，都有公共使用面積的部分。最簡(jiǎn)單的有樓道、樓梯、樓梯間等，這部分面積應(yīng)由各戶進(jìn)行分?jǐn)?。公有面積的處理原則一般按各戶房屋建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂?) 共有建筑面積的內(nèi)容：共有建筑面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室、以及為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，按水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻、以及外墻水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室、都不計(jì)人共有建筑面積。將這幾部分面積和計(jì)起來(lái)即為共有面積總和。2) 共有建筑面積的計(jì)算方法：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積；即為整棟建筑物應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。3) 各戶分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法：其基本思路就是用各戶套內(nèi)面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偅旱?步：計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)分?jǐn)傁禂?shù)＝需要分?jǐn)偟墓妹娣e之和／各套內(nèi)建筑面積之和＝（總建筑面積之和一各套內(nèi)建筑面積之和）／各戶套內(nèi)建筑面積之和。第2步：各套房的公用分?jǐn)偯娣e＝分?jǐn)傁禂?shù)×各套內(nèi)建筑面積。7. 使用率房屋套內(nèi)凈面積（即使用面積）和房屋建筑面積的比為使用率．—般高層塔樓在72％至75％之間，板樓在78％至80％之間。怎樣計(jì)算房屋的使用率房屋使用率指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要指標(biāo)。比較確切地計(jì)算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計(jì)算出來(lái)的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個(gè)物業(yè)的真實(shí)使用率，這種計(jì)算方法是對(duì)客戶負(fù)責(zé)任的方法。從一般情況來(lái)看，高層塔樓的真實(shí)使用率方面較多層房屋略差，主要是因?yàn)楦邔右笥蟹阑饦翘荩娞蓍g面積也較大，一梯多戶設(shè)計(jì)也加大了通道的面積，每戶平均分?jǐn)偟拿娣e也多。而多層房屋基本不存在上述問(wèn)題，即便有些多層房屋有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計(jì)布局其使用率還可進(jìn)一步提高。此外，建筑面積還包括各單元應(yīng)分?jǐn)偟呐涮子梅抗灿媒ㄖ娣e，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。8. 建筑容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積（項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠她面積、建筑物（構(gòu)筑物）所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等）之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。9. 建筑密度居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地面積的比率，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。10. 綠地率居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。綠地應(yīng)包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內(nèi)的綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地，不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。11. 居住面積房屋的居住面積是指房屋建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面（即結(jié)構(gòu)面積）。12. 使用面積房屋的使用面積，指房屋各層平面中為生活起居所使用的凈面積之和。計(jì)算房屋使用面積，在過(guò)去主要用來(lái)計(jì)算和征收公共房屋房租時(shí)使用。采用使用面積的計(jì)算，可以全面地反映房屋所有權(quán)人與房屋使用權(quán)人的租賃關(guān)系；計(jì)算房屋使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)房屋的使用狀況，但在房屋買賣中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式房屋中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算房屋租金，都是按使用面積計(jì)算。13. 建筑面積房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層房屋樓的建筑面積，則是各層建筑面積之和。不難看出對(duì)于一幢房屋樓來(lái)說(shuō)，房屋的建筑面積＝居住面積十輔助面積十結(jié)構(gòu)面積，也可表示為：房屋的建筑面積＝使用面積＋結(jié)構(gòu)面積。當(dāng)然房屋的公共面積包含在房屋建筑面積之中，是由部分輔助面積和部分結(jié)構(gòu)面積構(gòu)成。14. 房屋的開(kāi)間在房屋設(shè)計(jì)中，房屋的開(kāi)間（即寬度）是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。房屋開(kāi)間一般為3.0－3.9米，磚混結(jié)構(gòu)房屋開(kāi)間一般不超過(guò)3.3米。規(guī)定較小的開(kāi)間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增強(qiáng)房屋結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。15. 房屋的進(jìn)深在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的房屋可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的房屋具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，房屋的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)房屋房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。在房屋的高度（層高）和寬度（開(kāi)間）確定的前提下，設(shè)計(jì)的房屋進(jìn)深過(guò)大，就使住房成狹長(zhǎng)型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)自然光線不足。16. 層高房屋的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。17. 凈高房屋的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：凈高＝層高－樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高’。18. 什么是房屋組團(tuán)我們所熟悉的居住區(qū)，從布局上看多是外向開(kāi)放型的，小區(qū)與主要街道沒(méi)有界線，小區(qū)內(nèi)樓宇成排排列，道路暢通無(wú)阻。這種布局的缺點(diǎn)是不但形象單一死板，而且給住戶帶來(lái)不安全感。而房屋組團(tuán)是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。院落式的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給住戶帶來(lái)領(lǐng)域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn)代人交流的心理需要。19. 什么是花園式房屋花園式房屋也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，房屋水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買。20. 居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。21. 躍層和復(fù)式、錯(cuò)層有什么區(qū)別？通常情況，躍層房屋是一套房屋占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室；二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間等。復(fù)式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書(shū)房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高房屋的空間利用率。這種做法是為適應(yīng)其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)生的。復(fù)式房屋實(shí)際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。夾層可以做成房間，也可以做成跑馬廊形式（夾層懸空的一側(cè)不做墻壁或墻面后退，在平面的外邊緣有欄桿或欄板，上面的人可以看見(jiàn)下面，下面的人也可以看見(jiàn)上面，形成一種不完全的空間，一般稱其為“排空”），與底層之間有視線上的交流和空間上的流通。而躍層房屋的上下兩層之間完全由樓板分隔，只通過(guò)樓梯聯(lián)系，和復(fù)式房屋的空間是兩種不同的類型。躍層和復(fù)式的面積汁算：躍層房屋如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層的建筑面積或使用面積相加之和。如果躍層部分的高度不夠一個(gè)完整的層高，可以參照披屋頂使用面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：如：利用坡屋頂作為使用房間時(shí)，除必要的衛(wèi)生條件（漱洗、便溺、采光、通風(fēng)）外，還應(yīng)同時(shí)具備以下兩個(gè)條件，方能計(jì)入使用面積：使用房間的凈高度最低處不應(yīng)低于1.5米（含）：使用房間凈面積的一半（含）以上不低于2.1米（含）。滿足上述條件的房間其凈面積可全部計(jì)入使用面積。若房間超過(guò)2.l米（含）部分不足房間總面積的2倍計(jì)入使用面積。錯(cuò)層一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆](méi)有完全分為兩層，所以又有復(fù)式房屋豐富的空間感。可以利用錯(cuò)層房屋中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢(shì)的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式房屋，可以減少挖土的土方量。錯(cuò)層帶來(lái)空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，所以對(duì)于初次進(jìn)入這種房屋的人有較大吸引力。但錯(cuò)層式房屋不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔房屋。22. 現(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥妥房地產(chǎn)權(quán)證證（大產(chǎn)證）的的商品房，消消費(fèi)者在這一一階段購(gòu)買商商品房時(shí)應(yīng)簽簽出售合同。通通常意義上指指的現(xiàn)房是指指項(xiàng)目已經(jīng)竣竣工可以入住住的房屋。23. 期房是指開(kāi)發(fā)商從取得得商品房預(yù)售售許可證開(kāi)始始至取得房地地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)產(chǎn)證止，在這這一期間的商商品房稱為期期房，消費(fèi)者者在這一階段段購(gòu)買商品房房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售售合同。期房房在港澳地區(qū)區(qū)稱做為買“樓花”，這是當(dāng)前前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商普遍采用用的一種房屋屋銷售方式。購(gòu)購(gòu)買期房也就就是購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)買尚處于建建造之中的房房地產(chǎn)項(xiàng)目。而而在成都市通通常對(duì)期房的的理解是未修修建好，尚不不能入住的房房子。24. 二手房即舊房。新建的商商品房進(jìn)行第第一次交易時(shí)時(shí)為“一手”，第二次交交易則為“二手”。一些無(wú)房房的人，可以以買一套別人人多余的房；；而另一些手手里有些積蓄蓄又有小房子子居住的，可可以賣掉舊房房買新房；而而那些住房富富余戶，也能能賣掉自己的的多余住房換換取收益。25. 尾房又稱掃尾房。它是是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)進(jìn)入散戶零售售時(shí)代的產(chǎn)物物，是空置房房中的一種。一一般情況下，當(dāng)當(dāng)商品房屋的的銷售量達(dá)到到80％以后，一一般就進(jìn)入房房地產(chǎn)項(xiàng)目的的清盤銷售階階段，此時(shí)所所銷售的房產(chǎn)產(chǎn)，一般稱為為尾房。開(kāi)發(fā)發(fā)商經(jīng)過(guò)正常常的銷售后剩剩下了少量沒(méi)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的的房子，這些些房子或朝向向不好、采光光不足，或是是樓層不佳、位位處兩級(jí)，其其中一層大多多不帶小花園園且遮擋較嚴(yán)嚴(yán)重。26. 公攤面積積商品房分?jǐn)偟墓糜媒ㄖ娣e主主要由兩部分分組成：1) 電梯井、樓樓梯間、垃圾圾道、變電室室、設(shè)備室、公公共門廳和過(guò)過(guò)道等功能上上為整樓建筑筑服務(wù)的公共共用房和管理理用房的建筑筑面積；2) 各單元與樓樓宇公共建筑筑空間之間的的分隔以及外外墻（包括山山墻）墻體水水平投影面積積的50％。27. 公用建筑筑面積分?jǐn)傁迪禂?shù)將建筑物整棟的公公用建筑面積積除以整棟樓樓各套套內(nèi)建建筑面積之和和，得到建筑筑物的公用建建筑面積分?jǐn)倲傁禂?shù)。即公公用建筑面積積分?jǐn)傁禂?shù)＝＝公用建筑面面積／套內(nèi)建建筑面積之和和。28. 標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同同的房屋樓層層。29. 平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行行室外活動(dòng)的的上人屋面或或由房屋底層層地面伸出室室外的部30. 地下室是指房間地面低于于室外地平面面的高度超過(guò)過(guò)該房間凈高高的1／2者。半地下室是指房間間地面低于室室外地平面的的高度超過(guò)該該房間凈高的的1／3，且不超過(guò)1／2者。31. 玄關(guān)是登堂入室第一步步所在的位置置，它是一個(gè)個(gè)緩沖過(guò)渡的的地段。居室室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定定的私密性，大大門一開(kāi)，有有玄關(guān)阻隔，外外人對(duì)室內(nèi)就就不能一覽無(wú)無(wú)余。玄關(guān)一一般與廳相連連，由于功能能不同，需調(diào)調(diào)度裝飾手段段加以分割就就是自己人回回家，也要有有一塊放雨傘傘、掛雨衣、換換鞋、擱包的的地方。平時(shí)時(shí)，玄關(guān)也是是接受郵件、簡(jiǎn)簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)場(chǎng)所。32. 隔斷是指專門作為分隔隔室內(nèi)空間的的不到頂?shù)陌氚虢亓⒚?。第二?專業(yè)知識(shí)識(shí)第一節(jié) 物業(yè)管理理一、 物業(yè)管理的的概念物業(yè)管理是物業(yè)管管理企業(yè)接受受房屋產(chǎn)權(quán)人人或業(yè)主委員員會(huì)的委托，依依照物業(yè)管理理合同或協(xié)議議，對(duì)已投入入使用的各類類房屋建筑和和附屬配套設(shè)設(shè)施及場(chǎng)地進(jìn)進(jìn)行管理，同同時(shí)對(duì)房屋區(qū)區(qū)域周圍的環(huán)環(huán)境、清潔衛(wèi)衛(wèi)生、安全保保衛(wèi)、公共綠綠地、道路養(yǎng)養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施施專業(yè)化管理理，并向住用用人提供多方方面的綜合性性服務(wù)。物業(yè)業(yè)管理是集管管理、經(jīng)營(yíng)、服服務(wù)為一體的的有償勞動(dòng)，它它按照社會(huì)化化、專業(yè)化原原則進(jìn)行管理理。二、 物業(yè)管理的的作用及收費(fèi)費(fèi)物業(yè)管理是購(gòu)房者者需要重視的的因素，應(yīng)由由專門的機(jī)構(gòu)構(gòu)和人員依照照合同和契約約，對(duì)房屋區(qū)區(qū)域的周邊環(huán)環(huán)境、清潔衛(wèi)衛(wèi)生、安全保保衛(wèi)、公共綠綠地、道路養(yǎng)養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施施專業(yè)化管理理，并向住房房人提供多方方面綜合性服服務(wù)，是集管管理、經(jīng)營(yíng)、服服務(wù)為一體的的有償勞動(dòng)。物業(yè)合同在這里起起著非常重要要的作用，它它是進(jìn)行物業(yè)業(yè)管理的根據(jù)據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，簽簽訂物業(yè)合同同時(shí)應(yīng)注意以以下幾大事項(xiàng)項(xiàng)：1. 購(gòu)房者應(yīng)明明確所購(gòu)住房房的類型和等等級(jí)，因?yàn)椴徊煌愋秃偷鹊燃?jí)的物業(yè)，有有不同的管理標(biāo)準(zhǔn)和和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2. 購(gòu)房者對(duì)物物業(yè)收費(fèi)的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和種類應(yīng)應(yīng)了解清楚，基基本包括：1) 管理、服務(wù)務(wù)人員的工資資和按規(guī)定提提取的福利費(fèi)費(fèi)；2) 公共設(shè)施、設(shè)設(shè)備日常運(yùn)行行、維修及保保養(yǎng)費(fèi)；3) 綠化管理費(fèi)費(fèi)；4) 清潔衛(wèi)生費(fèi)費(fèi)；5) 保安費(fèi)；6) 辦公費(fèi)；7) 物業(yè)管理單單位固定資產(chǎn)產(chǎn)折舊費(fèi)；8) 法定稅費(fèi)。3. 管理內(nèi)容包包括：1）房屋的使使用、維修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)；2）消防、電電梯、機(jī)電設(shè)設(shè)備、路燈、連連廊、自行車車房（棚）、園園林綠化地、溝溝、渠、池、井井、道路、停停車場(chǎng)等公用用設(shè)施的使用用、維修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)和管理；；3）清潔衛(wèi)生生；4）車輛行駛駛及停泊；5）治安管理理；6）房地產(chǎn)主主管部門規(guī)定定或委托管理理合同規(guī)定的的其他物業(yè)管管理事項(xiàng)。三、 物業(yè)服務(wù)的的內(nèi)容我國(guó)推行物業(yè)管理理的目的是為為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)業(yè)的價(jià)值和發(fā)發(fā)揮物業(yè)的最最大使用功能能，以保值增增值，并為物物業(yè)所有人和和使用人創(chuàng)造造整潔、文明明、安全、舒舒適的生活和和工作環(huán)境，最最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)環(huán)境三個(gè)效益益的統(tǒng)一。物物業(yè)管理行業(yè)業(yè)屬于第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)務(wù)行業(yè)，具體體服務(wù)內(nèi)容和和范圍廣泛，包包括各類建筑筑。如高層與與多層住宅區(qū)區(qū)、綜合辦公公樓、商業(yè)樓樓宇、工業(yè)廠廠房、倉(cāng)庫(kù)、停停車場(chǎng)等。盡盡管物業(yè)類型型各有不同，使使用性質(zhì)差異異很大，但物物業(yè)管理的基基本內(nèi)容是一一樣的。社會(huì)會(huì)化、專業(yè)化化、市場(chǎng)化的的物業(yè)管理實(shí)實(shí)質(zhì)是一種綜綜合的經(jīng)營(yíng)型型管理服務(wù)，融融管理、經(jīng)營(yíng)營(yíng)、服務(wù)于一一體，三者相相互聯(lián)系、相相互促進(jìn)。物物業(yè)管理涉及及的服務(wù)領(lǐng)域域相當(dāng)廣泛，其其基本內(nèi)容按按服務(wù)的性質(zhì)質(zhì)和提供的服服務(wù)方式可分分為：常規(guī)性性的公共服務(wù)務(wù)、針對(duì)性的的專項(xiàng)服務(wù)和和委托性的特特約服務(wù)三大大類。（一）常規(guī)性的的公共服務(wù)。這這是指物業(yè)管管理中的基本本管理工作，是是物業(yè)管理企企業(yè)面向所有有住用人提供供的最基本的的管理與服務(wù)務(wù)。主要包括括以下8項(xiàng)：1) 房屋建筑主主體的管理；；2) 房屋設(shè)備、設(shè)設(shè)施的管理；；3) 環(huán)境衛(wèi)生的的管理；4) 綠化管理；；5) 保安管理；；6) 消防管理；；7) 車輛道路管管理；8) 公眾代辦性性質(zhì)的服務(wù)。（二）針對(duì)性的專專項(xiàng)服務(wù)。這這是指物業(yè)管管理企業(yè)為改改善和提高住住用人的工作作、生活條件件，面向廣大大住用人，為為滿足其中一一些住戶、群群體和單位的的一定需要而而提供的各項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)工作。專專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)內(nèi)容主要有以以下幾大類：：（1）日常生活活類；（2）商業(yè)服務(wù)務(wù)類；（3）文化、教教育、衛(wèi)生、體體育類；（4）金融服務(wù)務(wù)類；（5）經(jīng)紀(jì)代理理中介服務(wù)。如如物業(yè)管理企企業(yè)在做好公公共服務(wù)的同同時(shí)，在管轄轄的住宅區(qū)內(nèi)內(nèi)附屬開(kāi)展裝裝飾裝修、美美容美發(fā)、餐餐飲、副食等等多種經(jīng)營(yíng)服服務(wù)。（三）委托性的特特約服務(wù)。特特約服務(wù)是為為滿足物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用用人的個(gè)別需需求受其委托托而提供的服服務(wù)，通常指指在物業(yè)管理理委托合同中中未要求，物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)在專項(xiàng)服務(wù)務(wù)中也未設(shè)立立，而物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用用人又提出該該方面的需求求，此時(shí)，物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)應(yīng)在可能的的情況下盡量量滿足其需求求，提供特約約服務(wù)。如小小區(qū)內(nèi)老年病病人的護(hù)理、接接送子女上學(xué)學(xué)、照顧殘疾疾人的上下樓樓梯、為住用用人代購(gòu)生活活物品等。上上述三類服務(wù)務(wù)工作是物業(yè)業(yè)管理的基本本內(nèi)容。物業(yè)業(yè)管理企業(yè)在在實(shí)施物業(yè)管管理時(shí)，第一一大類是最基基本的工作，是是必須做好的的。同時(shí)，根根據(jù)自身能力力和住用人的的需求，確定定第二、第三三類中的具體體服務(wù)項(xiàng)目與與內(nèi)容，采取取靈活多樣的的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和和服務(wù)方式，以以人為核心做做好物業(yè)管理理的各項(xiàng)管理理與服務(wù)工作作，并不斷拓拓展其廣度和和深度。四、 物業(yè)名詞解解釋1. 公共維修基基金公共維修基金是指指樓房的公共共部位和共用用設(shè)施、設(shè)備備的維修養(yǎng)護(hù)護(hù)基金2. 安全保安系系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)小區(qū)周界的監(jiān)監(jiān)控和紅外線線報(bào)警防范，火火災(zāi)與煤氣報(bào)報(bào)警，緊急呼呼救報(bào)警，電電話線被切斷斷與防破壞報(bào)報(bào)警。3. 通訊系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)住戶的至少兩兩對(duì)電話線和和一個(gè)寬帶國(guó)國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)（Interrnet）插口，可可接收有線電電視網(wǎng)節(jié)目。4. 信息服務(wù)系系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)三表遠(yuǎn)程計(jì)量量，計(jì)算機(jī)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)功能及一一些物業(yè)管理理功能。5. 環(huán)境控制系系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)背景音響與公公共廣播、出出入口控制、社社區(qū)公告版第二節(jié) 建筑學(xué)基基礎(chǔ)知識(shí)一、 建筑物的用用途分類及特特點(diǎn)民用建筑的構(gòu)造組組成建筑物一般是由：：基礎(chǔ)、墻或或柱、樓地層層、樓梯、屋屋頂和門窗等等六大部分組組成。民用建筑：供人們們生活、居住住、從事各種種文化福利活活動(dòng)的房屋。按按其用途不同同，有以下兩兩類：（1）居住建筑：供人人們生活起居居用的建筑物物，如住宅、宿宿舍、賓館、招招待所。（2）公共建筑：供人人們從事社會(huì)會(huì)性公共活動(dòng)動(dòng)的建筑和各各種福利設(shè)施施的建筑物，如如各類學(xué)校、圖圖書(shū)館、影劇劇院等。工業(yè)建筑：供人們們從事各類工工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)動(dòng)的各種建筑筑物、構(gòu)筑物物的總稱。通通常將這些生生產(chǎn)用的建筑筑物稱為工業(yè)業(yè)廠房。包括括車間、變電電站、鍋爐房房、倉(cāng)庫(kù)等。二、 按建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)的材料分類類磚木結(jié)構(gòu)：這類房房屋的主要承承重構(gòu)件用磚磚、木構(gòu)成。其其中豎向承重重構(gòu)件如墻、柱柱等采用磚砌砌，水平承重重構(gòu)件的樓板板、屋架等采采用木材制作作。這種結(jié)構(gòu)構(gòu)形式的房屋屋層數(shù)較少，多多用于單層房房屋。磚混結(jié)構(gòu)：建筑物物的墻、柱用用磚砌筑，梁梁、樓板、樓樓梯、屋頂用用鋼筋混凝土制作，成為為磚—鋼筋混凝土土結(jié)構(gòu)。這種種結(jié)構(gòu)多用于于層數(shù)不多（六六層以下）的民用建建筑及小型工工業(yè)廠房，是是目前廣泛采采用的一種結(jié)結(jié)構(gòu)形式。鋼混結(jié)構(gòu)：建筑物物的梁、柱、樓樓板、基礎(chǔ)全全部用鋼筋混混凝土制作。梁梁、樓板柱、基礎(chǔ)組成成一個(gè)承重的的框架，因此此也稱框架結(jié)結(jié)構(gòu)。墻只起起圍護(hù)作用，用用磚砌筑。此此結(jié)構(gòu)用于高高層或大跨度度房屋建筑中中。鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的的梁、柱、屋屋架等承重構(gòu)構(gòu)件用鋼材制制作，墻體用用磚或其他材材料制成。此此結(jié)構(gòu)多用于于大型工業(yè)建建筑。三、 按建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)承重方式分分類1、 承重墻結(jié)構(gòu)它的傳力途徑是：：屋蓋的重量量由屋架（或或梁柱）承擔(dān)擔(dān)，屋架支撐撐在承重墻上，樓層的重重量由組成樓樓蓋的梁、板板支撐在承重重墻上。因此此，屋蓋、樓層的荷載均均由承重墻承承擔(dān)；墻下有有基礎(chǔ)，基礎(chǔ)礎(chǔ)下為地基，全全部荷載由墻、基礎(chǔ)傳傳到地基上。2、 框架結(jié)構(gòu)主要承重體系有橫橫梁和柱組成成，但橫梁與與柱為剛接（鋼鋼筋混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)中通常通過(guò)端部鋼鋼筋焊接后澆澆灌混凝土，使使其形成整體體）連接，從從而構(gòu)成了一個(gè)整體剛剛架（或稱框框架）。一般般多層工業(yè)廠廠房或大型高高層民用建筑多屬于框架架結(jié)構(gòu)。3、 排架結(jié)構(gòu)主要承重體系由屋屋架和柱組成成。屋架與柱柱的頂端為鉸鉸接（通常為為焊接或螺栓連接），而而柱的下端嵌嵌固于基礎(chǔ)內(nèi)內(nèi)。一般單層層工業(yè)廠房大大多采用此法。4、 其他由于城市發(fā)展需要要建設(shè)一些高高層、超高層層建筑，上述述結(jié)構(gòu)形式不不足以抵抗水平荷載（風(fēng)風(fēng)荷載、地震震荷載）的作作用，因而又又發(fā)展了剪力力墻結(jié)構(gòu)體系、桶式結(jié)構(gòu)構(gòu)體系。四、 建筑高度分分類建筑物可根據(jù)其樓樓層數(shù)量分為為以下幾類1、低層：2層及22層以下2、多層：2層以上上，8層以下3、中高層：8層以以上，16層以下4、高層：16層以以上，24層以下5、超高層：24層層以上五、 按結(jié)構(gòu)平面面布置情況分分類1. 框架結(jié)構(gòu)2. 全剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)3. 框架--剪剪力墻結(jié)構(gòu)4. 框--筒結(jié)結(jié)構(gòu)5. 筒體結(jié)構(gòu)6. 框支結(jié)構(gòu)7. 無(wú)梁樓蓋結(jié)結(jié)構(gòu)六、 房屋面積計(jì)計(jì)算（一）房屋面積的的分類：1、實(shí)用面積（凈面面積）：它是是建筑面積扣扣除公攤面積積、及墻體柱柱體所占用的的面積后的凈凈使用面積，俗俗稱地磚面積積。2、建筑面積（套內(nèi)內(nèi)面積、軸線線面積）：包包含了房屋居居住可用的實(shí)實(shí)用面積、墻墻體柱體占地地面積、樓梯梯走道面積、其其它公攤面積積等。3、公攤面積：是指指建筑物的樓樓梯、外墻、首首層大堂及小小區(qū)內(nèi)其它一一些配套設(shè)施施的分?jǐn)偯娣e積。（二）計(jì)算建筑面面積的范圍：：1、單層建筑物無(wú)論論其高度如何何，均按建筑筑物勒腳以上上外墻外圍水水平面積計(jì)算。單層建筑物物內(nèi)如果帶有有部分樓層者者，亦應(yīng)計(jì)算算建筑面積。高高低聯(lián)跨需分別計(jì)算建筑筑面積時(shí)，按按高低跨相鄰鄰處高跨柱外外線為分界線線。2、多層或高層建筑筑物按分層建建筑面積總和和計(jì)算，每層層建筑面積按按建筑物勒腳以上外墻外圍圍的水平面積積計(jì)算。3、建筑物外墻為預(yù)預(yù)制掛板的，按按掛板外墻主主墻面間的水水平面積計(jì)算算。4、地下室、半地下下室、地下車車間、倉(cāng)庫(kù)、商商店、指揮中中心等及附屬屬建筑物外墻有出入口的的（沉降縫為為界）建筑物物，按其上口口外墻外圍水水平面積計(jì)算。人防通道端端頭出口部分分樓梯踏步時(shí)時(shí)，按樓梯上上口外墻外圍圍水平面積計(jì)算。5、用深基礎(chǔ)做地下下架空層，有有圍護(hù)結(jié)構(gòu)者者，按其圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水水平面積計(jì)算建筑面積。6、坡地建筑物利用用吊腳做架空空層，有圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)者，按按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面面積。7、建筑物內(nèi)的門廳廳、大廳，不不論其高度如如何，均按一一層計(jì)算建筑筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊廊部分按其水水平投影計(jì)算算建筑面積。8、電梯井、提物井井、垃圾道、管管道井、附墻墻煙囪等均按按建筑物自然然層計(jì)算建筑面積。9、建筑物內(nèi)的技術(shù)術(shù)層層高超過(guò)過(guò)2.2米的，按技技術(shù)層外圍水水平面積計(jì)算算建筑面積。技術(shù)層層層高雖不超過(guò)過(guò)2.2米，但從中中分隔出來(lái)作作為辦公室、倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)等，應(yīng)按分隔出出來(lái)的使用部部分外圍水平平面積計(jì)算建建筑面積。10、有柱雨罩，按柱柱外圍水平面面積計(jì)算建筑筑面積；獨(dú)立立柱雨罩，按按頂蓋的水平投影面積的的一半計(jì)算建建筑面積。11、有柱車棚、貨棚棚、站臺(tái)等，按按柱外圍水平平面積計(jì)算建建筑面積；單單排柱的獨(dú)立車棚、貨貨棚、站臺(tái)等等，按頂蓋的的水平投影面面積的一半計(jì)計(jì)算建筑面積。12、突出墻面的門斗斗、眺望間，按按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外外圍水平面積積計(jì)算建筑面面積。13、封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑挑廊按其水平平投影面積計(jì)計(jì)算建筑面積積。挑陽(yáng)臺(tái)按按其水平投影面積的一般般計(jì)算建筑面面積。凹陽(yáng)臺(tái)臺(tái)按其陽(yáng)臺(tái)凈凈空面積（包包括陽(yáng)臺(tái)欄板）的一半計(jì)算算建筑面積。14、建筑物外有頂蓋蓋和柱的走廊廊、檐廊、按按柱的外邊線線水平面積計(jì)計(jì)算建筑面積積；無(wú)柱的走走廊、檐廊，按按其投影面積積的一半計(jì)算算建筑面積。15、兩個(gè)建筑物間有有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的的架空通廊，按按通廊的投影影面積計(jì)算建建筑面積；沒(méi)有圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)的架空通通廊，按其投投影面積的一一半計(jì)算建筑筑面積。16、建筑物內(nèi)無(wú)樓梯梯，設(shè)室外樓樓梯的，其室室外樓梯按每每層水平投影影面積計(jì)算建筑面積；室室內(nèi)有樓梯并并設(shè)室外樓梯梯的，其室外外樓梯按每層層水平投影面積的一半計(jì)算算建筑面積。17、各種變形逢、沉沉降縫，寬在在30mm以內(nèi)的抗震震縫，均分層層計(jì)算建筑面積，高低聯(lián)跨時(shí)時(shí)，其建筑面面積并入低跨跨建筑面積內(nèi)內(nèi)。（三）不計(jì)算建筑筑面積的范圍圍1、突出墻面的構(gòu)件件、藝術(shù)裝飾飾以及掛板突突出的藝術(shù)裝裝飾線，如柱柱、垛、勒腳腳、臺(tái)階、無(wú)無(wú)柱雨罩等。2、檢修消防等用的的室外爬梯、寬寬度在60cm以內(nèi)的鋼梯梯。3、穿過(guò)建筑物的通通道、住宅的的首層平臺(tái)、層層高在2.2米以內(nèi)的設(shè)設(shè)備層。4、深基礎(chǔ)架空層僅僅預(yù)留門窗洞洞口，不做地地面及裝飾的的。5、沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的的屋頂水箱間間、舞臺(tái)及后后臺(tái)懸掛幕布布、布景的天天橋、挑臺(tái)。6、單層建筑物內(nèi)分分隔的操作間間、操作室、儀儀表間等單層層房間。7、地下人防、支線線、人防通道道、人防通道道端頭為豎向向爬梯設(shè)置的的安全出入口口。8、寬在30mm以以上的抗震縫縫、有伸縮縫縫的靠墻煙囪囪，構(gòu)筑物如如獨(dú)立煙囪、煙煙道、水塔、儲(chǔ)儲(chǔ)水池、儲(chǔ)倉(cāng)倉(cāng)等。9、建筑物內(nèi)外的操操作平臺(tái)、上上料及利用建建筑物的空間間安置箱、罐罐的平臺(tái)。七、 建筑識(shí)圖的的一般知識(shí)施工圖的內(nèi)容和用用途施工圖主要包括圖圖紙目錄、設(shè)設(shè)計(jì)總說(shuō)明、建建筑施工圖、結(jié)結(jié)構(gòu)施工圖、設(shè)設(shè)備施工圖。圖圖紙目錄包括括每張圖紙的的名稱、內(nèi)容容、圖紙編號(hào)號(hào)等，設(shè)計(jì)總總說(shuō)明包括設(shè)設(shè)計(jì)依據(jù)如設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)模、建建筑面積等，設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，施施工要求等。施工中常用的符號(hào)號(hào)施工中常用的符號(hào)號(hào)包括：（一）、定位軸線線定位軸線采用細(xì)點(diǎn)點(diǎn)劃線表示。通通常是一個(gè)圓圓圈里面一個(gè)個(gè)阿拉伯?dāng)?shù)字字或英文字母母表示。在平平面圖上從左左到右依次采采用阿拉伯?dāng)?shù)數(shù)字，自下到到上順次采用用英文字母編編寫。需要注注意的是字母母I、O及Z不得作軸線線編號(hào)。定位軸線在施工圖圖中通常將房房屋的基礎(chǔ)、墻墻、柱和梁等等承重構(gòu)件的的軸線劃出，并并進(jìn)行編號(hào)。（二）、標(biāo)高其他標(biāo)高以此為基基準(zhǔn)。在總平平面圖、平面面圖、里面圖圖和剖面圖上上，經(jīng)常用標(biāo)標(biāo)高來(lái)表示某某一部位的高高度。銷售人人員必須會(huì)計(jì)計(jì)算樓層高度度。我國(guó)把青島黃海的的平均海平面面作為絕對(duì)標(biāo)標(biāo)高，及零標(biāo)標(biāo)高，通常情情況下，銷售售人員計(jì)算標(biāo)標(biāo)高都是采用用相對(duì)標(biāo)高的的方式。即將將首層室內(nèi)主主要地面標(biāo)高高定為相對(duì)標(biāo)標(biāo)高的零點(diǎn)。八、 閱讀圖紙的的一般方法一套圖紙一般有幾幾十張，幾百百?gòu)垬?gòu)成，閱閱讀圖紙要從從大的方面先先著手，在依依次從大到小小，從粗到細(xì)細(xì)一次查看，平平面圖、里面面圖、剖面圖圖一次一些常用術(shù)語(yǔ)的含含義A、開(kāi)間：指一間房房屋兩條橫向向軸線間的距距離。B、進(jìn)深：指一間房房屋兩條縱向向軸線間的距距離。C、層高：樓房本層層地面到相應(yīng)應(yīng)上一層地面面垂直方向的的尺寸。D、地坪：多指室外外自然地面。E、紅線：規(guī)劃部門門批給建設(shè)單單位的占地面面積，一般用用紅筆劃在圖圖紙上產(chǎn)生法律效力。九、 建筑總平面面圖的閱讀基本內(nèi)容：1. 新建的建筑筑物的名稱、層層數(shù)、室內(nèi)外外地面的標(biāo)高高、新建房屋屋的朝向等。2. 新建房屋的的位置。3. 新建的道路路、綠化場(chǎng)地地、管線的布布置。4. 原有房屋的的名稱、層數(shù)數(shù)以及與新建建房屋的關(guān)系系，原有道路路、綠化及管管線情況。5. 將來(lái)擬建的的建筑物、道道路及綠化等等。6. 規(guī)劃紅線的的位置。7. 指北針、風(fēng)風(fēng)玫瑰圖等。8. 周圍的地形形、地貌等。9. 熟悉總平面面圖中常用圖圖例（另備）閱讀平面圖的方法法步驟：1. 先看圖樣的的比例、圖例例以及文字說(shuō)說(shuō)明2. 了解新建房房屋的基本情情況、用地范范圍、地形地地貌以及周圍圍的環(huán)境等。3. 風(fēng)玫瑰圖與與指北針識(shí)讀讀。十、 建筑平面圖圖及識(shí)讀對(duì)于一幢房屋有以以下幾種平面面圖1. 底層平面圖圖（又稱首層層平面圖）表示第一層各房間間的布置、建建筑入口、門門廳以及樓梯梯的布置等情情況。2. 標(biāo)準(zhǔn)層平面面圖表示房屋中間幾層層的布置情況況3. 頂層平面圖圖表示房屋最高層的的平面布置圖圖。有的房屋屋頂層平面圖圖與標(biāo)準(zhǔn)層平平面圖相同，在在這種情況下下，頂層平面面圖可以省略略。4. 屋頂平面圖圖注：平面圖的閱讀讀以事例形式式講述。十一、 立面圖及及識(shí)讀建筑立面圖的內(nèi)容容包括：1. 表明建筑物物的立面形式式和外貌，外外墻面裝飾做做法和風(fēng)格。2. 表示室外臺(tái)臺(tái)階、花池、勒勒腳、窗臺(tái)、雨雨蓬、陽(yáng)臺(tái)、屋屋頂以及雨水水管等位置、立立面形狀及材材料做法。3. 反映立面上上門窗的布置置、外形及開(kāi)開(kāi)啟方向4. 用標(biāo)高及豎豎向尺寸表示示建筑物的總總高以及各部部位的高度注：立面圖的識(shí)讀讀用圖例講解解。對(duì)于銷售人員只要要求總平面圖圖、建筑平面面圖、立面圖圖的閱讀，而而建筑剖面圖圖、結(jié)構(gòu)詳圖圖不做要求。第四節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)法規(guī)與制度度一、 房地產(chǎn)政策策2003-20006年宏觀調(diào)控控政策一覽2003年宏觀調(diào)調(diào)控政策■2003年2月月18日：國(guó)土資資源部下發(fā)了了《關(guān)于清理理各類園區(qū)用用地加強(qiáng)土地地供應(yīng)調(diào)控的的緊急通知》嚴(yán)格控制土地供應(yīng)應(yīng)總量，整個(gè)個(gè)上半年中國(guó)國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行行土地市場(chǎng)的的整頓清查工工作；下半年年國(guó)家相繼出出臺(tái)了關(guān)于清清理園區(qū)的相相關(guān)政策及通通知(7月國(guó)務(wù)院出出臺(tái)關(guān)于清理理整頓開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)和加強(qiáng)建設(shè)設(shè)用地管理的的通知)，年底統(tǒng)計(jì)計(jì)，全國(guó)撤并并整合各類開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)2046個(gè)?！?003年6月月：國(guó)務(wù)院公公布我國(guó)首部部《物業(yè)管理理?xiàng)l例》■2003年6月月13日：中國(guó)人人民銀行下發(fā)發(fā)《關(guān)于進(jìn)一一步加強(qiáng)房地地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)務(wù)管理的通知知》（央行121號(hào)文件）通知對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)貸款、土地地儲(chǔ)備貸款、建建筑施工流動(dòng)動(dòng)資金貸款、個(gè)個(gè)人住房貸款款和公積金貸貸款等方面做做出了嚴(yán)格的的規(guī)定。新政政策的出現(xiàn)對(duì)對(duì)防范金融風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)產(chǎn)金融健康發(fā)發(fā)展起到了極極大的促進(jìn)作作用?！?003年8月月12日：國(guó)務(wù)院院下發(fā)了《國(guó)國(guó)務(wù)院關(guān)于促促進(jìn)房地產(chǎn)市市場(chǎng)持續(xù)健康康發(fā)展的通知知》(國(guó)務(wù)院18號(hào)文)。首次明確了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的的支柱產(chǎn)業(yè)地地位，同時(shí)肯肯定了房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健健康發(fā)展的主主旋律，提出出堅(jiān)持在國(guó)家家統(tǒng)一政策指指導(dǎo)下，各地地區(qū)因地制宜宜，分別決策策的方針，同同時(shí)表明，對(duì)對(duì)符合條件的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)和房地地產(chǎn)項(xiàng)目，要要繼續(xù)加大信信貸支持力度度?！?1月3日：國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)關(guān)于加大工作作力度進(jìn)一步步治理整頓土土地市場(chǎng)秩序序的緊急通知知》宣布堅(jiān)決落實(shí)清理理整頓開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)的規(guī)定，切切實(shí)解決農(nóng)民民失地失業(yè)問(wèn)問(wèn)題，嚴(yán)肅查查處土地違法法行為?！?003年111月13日：國(guó)家發(fā)發(fā)改委、建設(shè)設(shè)部聯(lián)合發(fā)布布了《物業(yè)服服務(wù)收費(fèi)管理理辦法》規(guī)范了物業(yè)服務(wù)收收費(fèi)行為，并并明確指出今今后物業(yè)服務(wù)務(wù)收費(fèi)將通過(guò)過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形形成，極大保保障了業(yè)主和和物業(yè)管理企企業(yè)的合法權(quán)權(quán)益。2004年宏觀調(diào)調(diào)控政策■2004年3月月31日：國(guó)土資資源部、監(jiān)察察部聯(lián)合發(fā)文文《關(guān)于繼續(xù)續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性性土地使用權(quán)權(quán)招標(biāo)拍賣掛掛牌出讓情況況執(zhí)法監(jiān)察工工作的通知》（831大限即“71號(hào)令”)要求從2004年年8月31日起，所有有經(jīng)營(yíng)性土地地一律都要公公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓讓，以協(xié)議出出讓經(jīng)營(yíng)性土土地的做法被被正式叫停。文文件還規(guī)定，8月31日以后，開(kāi)開(kāi)發(fā)商必須及及時(shí)繳納土地地出讓金，而而且如果在兩兩年內(nèi)不開(kāi)發(fā)發(fā)，政府可把把該土地收回回?！?004年4月月25日：經(jīng)國(guó)務(wù)務(wù)院批準(zhǔn)，中中國(guó)人民銀行行決定從2004年4月25日起，提高高存款準(zhǔn)備金金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，即即存款準(zhǔn)備金金率由7%提高到7.5%?！?004年4月月27日：國(guó)務(wù)院院發(fā)出通知《關(guān)關(guān)于提高鋼鐵鐵、水泥、電電解鋁、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定定資產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目資本金比比例的通知》決定適當(dāng)提高包括括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)在內(nèi)的四大大行業(yè)固定資資產(chǎn)投資項(xiàng)目目資本金比例例，房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)(不含經(jīng)濟(jì)適適用房項(xiàng)目)由20%及以上提高高到35%及以上■2004年4月月29日：國(guó)務(wù)院院辦公廳下發(fā)發(fā)《關(guān)于深入入開(kāi)展土地市市場(chǎng)治理整頓頓嚴(yán)格土地管管理的緊急通通知》要求全國(guó)半年之內(nèi)內(nèi)暫停農(nóng)用地地轉(zhuǎn)為建設(shè)用用地審批，深深入開(kāi)展土地地市場(chǎng)治理整整頓。提出用用半年左右的的時(shí)間，深入入開(kāi)展土地市市場(chǎng)治理整頓頓，同時(shí)實(shí)施施“三個(gè)暫?！?，即全國(guó)暫暫停審批農(nóng)用用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建建設(shè)用地，暫暫停涉及基本本農(nóng)田保護(hù)區(qū)區(qū)調(diào)整的各類類規(guī)劃修改，對(duì)對(duì)新批的縣改改市（區(qū)）和和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)，暫暫停修改涉及及土地利用的的各類規(guī)劃■2004年5月月13日：我國(guó)第第一部《經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房管管理辦法》正正式規(guī)定出臺(tái)臺(tái)。經(jīng)濟(jì)適用住房面積積嚴(yán)格控制在在中小套型。該該辦法對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房的的管理具有重重要的意義?！?004年7月月底：國(guó)家發(fā)發(fā)展和改革委委員會(huì)、建設(shè)設(shè)部下發(fā)《物物業(yè)服務(wù)收費(fèi)費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)規(guī)定》，提出出物業(yè)服務(wù)收收費(fèi)實(shí)行明碼碼標(biāo)價(jià)。這一規(guī)定于20004年10月1日起施行。規(guī)規(guī)定物業(yè)管理理企業(yè)向業(yè)主主提供服務(wù)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)標(biāo)明服務(wù)務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)關(guān)情況，進(jìn)一一步保障了業(yè)業(yè)主的合法權(quán)權(quán)益?！?004年09月月03日：銀監(jiān)會(huì)會(huì)發(fā)布《商業(yè)業(yè)銀行房地產(chǎn)產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管管理指引〉主要針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)行業(yè)的土土地儲(chǔ)備貸款款、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)個(gè)人住房貸款款、商業(yè)用房房貸款等風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理?！?004年100月29日：中國(guó)人人民銀行決定定，從2004年10月29日起上調(diào)金金融機(jī)構(gòu)存貸貸款基準(zhǔn)利率率并放寬人民民幣貸款利率率浮動(dòng)區(qū)間和和允許人民幣幣存款利率下下浮。金融機(jī)機(jī)構(gòu)一年期存存款基準(zhǔn)利率率將上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由由現(xiàn)行的1.98%提高到2.25%，一年期貸貸款基準(zhǔn)利率率上調(diào)0.227個(gè)百分點(diǎn)，由由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。此舉向社社會(huì)傳遞了中中央銀行控制制信貸和投資資過(guò)快增長(zhǎng)的的政策意圖?！?004年111月國(guó)土資源源部先后出臺(tái)臺(tái)《關(guān)于貫徹徹落實(shí)〈國(guó)務(wù)務(wù)院關(guān)于深化化改革嚴(yán)格土土地管理的決決定〉的通知知》、《關(guān)于于完善農(nóng)用地地轉(zhuǎn)用和土地地征收審查報(bào)報(bào)批工作的意意見(jiàn)》、《土土地利用年度度計(jì)劃管理辦辦法》、《建建設(shè)項(xiàng)目用地地預(yù)審管理辦辦法》等一系系列土地管理理政策法規(guī)。■2004年122月2日：國(guó)土資資源部下發(fā)《關(guān)關(guān)于開(kāi)展全國(guó)國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)存存量用地情況況專項(xiàng)調(diào)查工工作的緊急通通知》全國(guó)國(guó)土部門將以以2004年12月31日為基準(zhǔn)日日期，到2005年3月31日，對(duì)全國(guó)國(guó)城鎮(zhèn)的存量量用地、閑置置用地情況進(jìn)進(jìn)行地毯式調(diào)調(diào)查。2005年宏觀調(diào)調(diào)控政策■2005年3月月17日：央行下下發(fā)《關(guān)于調(diào)調(diào)整商業(yè)銀行行住房信貸政政策和超額準(zhǔn)準(zhǔn)備金存款利利率的通知》中國(guó)人民銀行調(diào)整整商業(yè)銀行自自營(yíng)性個(gè)人住住房貸款政策策，宣布取消消住房貸款優(yōu)優(yōu)惠利率，將將現(xiàn)行的住房房貸款優(yōu)惠利利率回歸到同同期貸款利率率水平；對(duì)房房地產(chǎn)價(jià)格上上漲過(guò)快的城城市或地區(qū)，個(gè)個(gè)人住房貸款款最低首付款款比例可由現(xiàn)現(xiàn)行的20%提高到30%。央行此舉舉表明，中央央政府對(duì)房地地產(chǎn)的政策調(diào)調(diào)控力度進(jìn)一一步加大。■2005年3月月26日：國(guó)務(wù)院院辦公廳下發(fā)發(fā)《關(guān)于切實(shí)實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)價(jià)格的通知》，八八點(diǎn)要求控制制房?jī)r(jià)漲幅過(guò)過(guò)快，即“老國(guó)八條”。“老國(guó)八條”以通知知形式發(fā)出，要要求各地政府府重視房?jī)r(jià)上上漲過(guò)快這一一現(xiàn)象。文件件強(qiáng)調(diào)：“住房?jī)r(jià)格上上漲過(guò)快直接接影響城鎮(zhèn)居居民家庭住房房條件的改善善，影響金融融安全和社會(huì)會(huì)穩(wěn)定，甚至至影響整個(gè)國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健健康運(yùn)行”，并要求各各地方政府高高度重視房地地產(chǎn)價(jià)格，明明確提出:“控制措施不不力，造成當(dāng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市市場(chǎng)大起大落落，影響經(jīng)濟(jì)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和和社會(huì)發(fā)展的的地區(qū)，要追追究有關(guān)負(fù)責(zé)責(zé)人的責(zé)任?！薄?005年4月月27日：國(guó)務(wù)院院總理溫家寶寶主持召開(kāi)國(guó)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)會(huì)議，分析當(dāng)當(dāng)前房地產(chǎn)市市場(chǎng)形勢(shì)，研研究進(jìn)一步加加強(qiáng)房地產(chǎn)市市場(chǎng)宏觀調(diào)控控問(wèn)題。國(guó)務(wù)務(wù)院又出臺(tái)了了《加強(qiáng)房地地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)導(dǎo)和調(diào)控的八八條措施》，即“新國(guó)八條”?！靶聡?guó)八條”為具體硬措施，每條措施都直指房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快■2005年5月111日：國(guó)務(wù)院院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)建設(shè)部等七七部委《關(guān)于于做好穩(wěn)定住住房?jī)r(jià)格工作作的意見(jiàn)》（又又稱鐵八條）明確了房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地地位，將調(diào)控控的目標(biāo)鎖定定為“住房?jī)r(jià)格的的基本穩(wěn)定”和“房地產(chǎn)業(yè)的的健康發(fā)展”；其中明確確規(guī)定，自6月1日起，國(guó)家家對(duì)個(gè)人購(gòu)買買住房轉(zhuǎn)讓售售房時(shí)將視具具體情況征收收全額或部分分營(yíng)業(yè)稅，從從而達(dá)到抑制制短期內(nèi)哄抬抬房?jī)r(jià)、擾亂亂市場(chǎng)正常秩秩序的炒房行行為?！?月27日，國(guó)稅總局、建建設(shè)部、財(cái)政政部等頒發(fā)了了《關(guān)于加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)稅收收管理的通知知》2005年6月11日后，個(gè)人人將購(gòu)買不足足2年的住房對(duì)對(duì)外銷售的，應(yīng)應(yīng)全額征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅■2005年7月月11日：《中華華人民共和國(guó)國(guó)物權(quán)法（草草案）》討論論從2000年年人大法制工工作委員會(huì)形形成內(nèi)部草案案開(kāi)始，《物物權(quán)法(草案)》歷經(jīng)三次次審議，牽動(dòng)動(dòng)著無(wú)數(shù)關(guān)注注的目光。今今年，這一關(guān)關(guān)系到大眾民民生切實(shí)利益益的國(guó)家大法法，再次交由由全國(guó)人大審審議。雖然歷歷經(jīng)四次審議議，已經(jīng)完善善許多，但是是，其中有關(guān)關(guān)業(yè)主委員會(huì)會(huì)的法律地位位等重大問(wèn)題題仍然懸而未未決。■2005年7月月21日晚19:000：人民幣兌兌美元即日升升值2%中國(guó)人民民銀行2005年7月21日晚19∶00在其網(wǎng)站發(fā)發(fā)布了《中國(guó)國(guó)人民銀行關(guān)關(guān)于完善人民民幣匯率形成成機(jī)制改革的的公告》，備備受矚目的人人民幣升值傳傳聞得到證實(shí)實(shí)：“根據(jù)對(duì)匯率率合理均衡水水平的測(cè)算，人人民幣對(duì)美元元即日升值2%。2005年7月21日19∶00，美元對(duì)人人民幣交易價(jià)價(jià)格調(diào)整為1美元兌8.11元人民幣?！边@讓此前撲撲朔迷離的中中國(guó)樓市的未未來(lái)更加復(fù)雜雜化，讓在全全球化背景下下的中國(guó)金融融改革和未來(lái)來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展展方向和趨勢(shì)勢(shì)前景更加不不明朗。而海海外投資作為為房?jī)r(jià)居高不不下的“配角”迅速成為眾眾矢之的?！?005年100月7日：國(guó)家稅稅務(wù)總局下發(fā)發(fā)《關(guān)于實(shí)施施房地產(chǎn)稅收收一體化管理理若干問(wèn)題的的通知》強(qiáng)調(diào)要對(duì)20%%個(gè)人所得稅稅進(jìn)行一體化化征收?！?005年11月：國(guó)家稅稅務(wù)總局局長(zhǎng)長(zhǎng)謝旭人表示示“十一五”期間將出臺(tái)臺(tái)物業(yè)稅2005年11月月，有媒體報(bào)報(bào)稱：國(guó)家稅稅務(wù)總局局長(zhǎng)長(zhǎng)謝旭人表示示，在“十一五”期間，中國(guó)國(guó)將積極穩(wěn)妥妥地深化稅制制改革，其中中包括實(shí)施城城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)費(fèi)改革，穩(wěn)步步推行物業(yè)稅稅，并相應(yīng)取取消相關(guān)收費(fèi)費(fèi)。謝旭人的的這一表態(tài)，再再度引發(fā)了社社會(huì)輿論關(guān)于于物業(yè)稅的開(kāi)開(kāi)征時(shí)機(jī)以及及征收方式的的廣泛討論。特特別是物業(yè)稅稅能否平抑房房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論更更是成為2005年年終樓市市的一大熱點(diǎn)點(diǎn)?！叭齻€(gè)八條”的主要要內(nèi)容對(duì)比老國(guó)八條 新國(guó)八八條 八條意見(jiàn)一、高度重視穩(wěn)定定住房?jī)r(jià)格工工作 一、強(qiáng)化規(guī)規(guī)劃調(diào)控，改改善商品房結(jié)結(jié)構(gòu) 一、強(qiáng)化規(guī)規(guī)劃調(diào)控，改改善住房供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定定住房?jī)r(jià)格的的責(zé)任 二、加大土土地供應(yīng)調(diào)控控力度，嚴(yán)格格土地管理 二、加大土土地供應(yīng)調(diào)控控力度，嚴(yán)格格土地管理三、大力調(diào)整和改改善住房供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu) 三、加強(qiáng)對(duì)對(duì)普通商品住住房和經(jīng)濟(jì)適適用住房?jī)r(jià)格格的調(diào)控，保保證中低價(jià)位位、中小戶型型住房的有效效供應(yīng) 三、調(diào)整住住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策策，嚴(yán)格稅收收征管四、嚴(yán)格控制被動(dòng)動(dòng)性住房需求求 四、完善城城鎮(zhèn)廉租住房房制度，保障障最低收入家家庭基本住房房需求 四、加強(qiáng)房房地產(chǎn)信貸管管理，防范金金融風(fēng)險(xiǎn)五、正確引導(dǎo)居民民合理消費(fèi)預(yù)預(yù)期 五、運(yùn)用稅稅收等經(jīng)濟(jì)手手段調(diào)控房地地產(chǎn)市場(chǎng)，特特別要加大對(duì)對(duì)房地產(chǎn)交易易行為的調(diào)節(jié)節(jié)力度 五、明確享享受優(yōu)惠政策策普通住房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，合理引引導(dǎo)住房建設(shè)設(shè)與消費(fèi)六、全面監(jiān)測(cè)房地地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行行 六、加強(qiáng)金金融監(jiān)管 六、加強(qiáng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住房房建設(shè)，完善善廉租住房制制度七、積極貫徹調(diào)控控住房供求的的各項(xiàng)政策措措施 七、切實(shí)整整頓和規(guī)范市市場(chǎng)秩序 七、切實(shí)整整頓和規(guī)范市市場(chǎng)秩序，嚴(yán)嚴(yán)肅查處違法法違規(guī)銷售行行為八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格格工作的督促促檢查 八、加強(qiáng)市市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完完善市場(chǎng)信息息披露制度。加加強(qiáng)輿論引導(dǎo)導(dǎo)，增強(qiáng)政策策透明度 八、加強(qiáng)市市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完完善市場(chǎng)信息息披露制度2006年宏觀調(diào)調(diào)控政策■2006年33月5日：國(guó)務(wù)院院總理溫家寶寶所作的政府府工作報(bào)告明明確提出，要要繼續(xù)解決部部分城市房地地產(chǎn)投資規(guī)模模過(guò)大和房?jī)r(jià)價(jià)上漲過(guò)快的的問(wèn)題，表明明了中央政府府對(duì)今年房地地產(chǎn)宏觀調(diào)控控的一個(gè)主要要政策指向。■2006年33月6日：國(guó)稅總總局下發(fā)了《關(guān)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收收企業(yè)所得稅稅問(wèn)題的通知知》規(guī)定在地城市城區(qū)區(qū)和郊區(qū)的，非非經(jīng)濟(jì)適用房房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利利率不得低于于20％?！?006年44月28日：央行宣宣布全面上調(diào)調(diào)各檔次貸款款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其其中，5年期以上的的銀行房貸基基準(zhǔn)利率由6.12%上調(diào)至6.39%。這是央行在加息后后短短一年多多時(shí)間里再次次上調(diào)利率，此此次加息主要要是為了抑制制投資需求，進(jìn)進(jìn)一步穩(wěn)定房房地產(chǎn)價(jià)格■2006年55月17日：國(guó)務(wù)院院總理溫家寶寶主持召開(kāi)國(guó)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)會(huì)議。會(huì)上提提出了促進(jìn)房房地產(chǎn)業(yè)健康康發(fā)展的六項(xiàng)項(xiàng)措施（國(guó)六六條）。包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)、稅收、信信貸、土地、廉廉租房和經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房建設(shè)設(shè)等方面。這這六條措施拉拉開(kāi)了2006年房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控序幕?！?006年55月29日：國(guó)務(wù)院院辦公廳出臺(tái)臺(tái)《關(guān)于調(diào)整整住房供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)發(fā)（2006）37號(hào)），人稱9部委"十五條"。對(duì)"國(guó)六條"進(jìn)一步細(xì)細(xì)化，而且在在套型面積、小小戶型所占比比率、新房首首付款等方面面作出了量化化規(guī)定，提出出90平方米以下下住房所占比比重，必須達(dá)達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)總面積的70%以上的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。從2006年6月1日起，個(gè)人人住房按揭貸貸款首付款比比例不得低于于30%。對(duì)購(gòu)買自自住住房且套套型建筑面積積90平方米以下下的仍執(zhí)行首首付款比例20%的規(guī)定；土土地閑置2年將被收回回使用權(quán)?！?006年55月31日：國(guó)稅總總局下發(fā)《關(guān)關(guān)于加強(qiáng)住房房營(yíng)業(yè)稅征收收管理有關(guān)問(wèn)問(wèn)題的通知》（國(guó)國(guó)稅發(fā)74號(hào)文件）對(duì)“國(guó)六條”中二手房房營(yíng)業(yè)稅新政政策的具體執(zhí)執(zhí)行問(wèn)題予以以明確。2006年6月1日后，個(gè)人人將購(gòu)買不足足5年的住房對(duì)對(duì)外銷售全額額征收營(yíng)業(yè)稅稅。個(gè)人將購(gòu)購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的普通通住房對(duì)外銷銷售，應(yīng)持有有關(guān)材料向地地方稅務(wù)部門門申請(qǐng)辦理免免征營(yíng)業(yè)稅的的手續(xù)。把征征收營(yíng)業(yè)稅的的期限從２年年期限改為５５年，充分表表明政府對(duì)個(gè)個(gè)人所得稅調(diào)調(diào)節(jié)的效果的的肯定，也是是進(jìn)一步加大大控制的信號(hào)號(hào)。■2006年6月月16日：央行宣宣布從7月5日起，上調(diào)調(diào)存款類金融融機(jī)構(gòu)人民幣幣存款準(zhǔn)備金金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，凍凍結(jié)資金為1500億元。存款準(zhǔn)備備金率的調(diào)整整，將產(chǎn)生多多倍收縮效應(yīng)應(yīng)，從而控制制銀行的放貸貸盈利的沖動(dòng)動(dòng)，并帶來(lái)信信貸總量的緊緊縮，其中將將造成一些房房地產(chǎn)公司資資金鏈條的緊緊張。■2006年77月6日：建設(shè)部部頒發(fā)《關(guān)于于落實(shí)新建住住房結(jié)構(gòu)比例例要求的若干干意見(jiàn)》進(jìn)一步明確了377號(hào)文件中90平方米標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為單套住房房建筑面積，并并提出要加強(qiáng)強(qiáng)監(jiān)督檢查，落落實(shí)責(zé)任追究究制度，地方方政府要負(fù)起起切實(shí)責(zé)任?！?006年77月6日：建設(shè)部部聯(lián)合國(guó)家發(fā)發(fā)展和改革委委員會(huì)、國(guó)家家工商行政管管理總局下發(fā)發(fā)166號(hào)文件《關(guān)關(guān)于進(jìn)一步整整頓規(guī)范房地地產(chǎn)交易秩序序的通知》要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)取得預(yù)售售許可證后，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開(kāi)始銷銷售商品房。同同時(shí)加強(qiáng)房地地產(chǎn)廣告發(fā)布布管理，未取取得商品房預(yù)預(yù)售許可證的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目，不得發(fā)布布商品房預(yù)售售廣告?！?006年77月11日：建設(shè)部部聯(lián)合其他5部委下發(fā)171號(hào)文件《關(guān)關(guān)于規(guī)范房地地產(chǎn)市場(chǎng)外資資準(zhǔn)入和管理理的意見(jiàn)》，被被業(yè)內(nèi)稱為"外資限炒令"。規(guī)定外商投資設(shè)立立房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)，投資總額額超過(guò)1000萬(wàn)美元(含1000萬(wàn)美元)的，注冊(cè)資資本不得低于于投資額的50%。加強(qiáng)了對(duì)對(duì)外商投資企企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和境境外機(jī)構(gòu)和個(gè)個(gè)人購(gòu)房的管管理?！?006年77月13日：國(guó)務(wù)院院辦公廳發(fā)布布《關(guān)于建立立國(guó)家土地督督察制度有關(guān)關(guān)問(wèn)題的通知知》九個(gè)國(guó)家土地督察察局派駐地方方，全國(guó)?。▍^(qū)區(qū)、市）及計(jì)計(jì)劃單列市的的土地審批利利用，將納入入九大土地督督察局嚴(yán)格監(jiān)監(jiān)管之下。■2006年77月18日：國(guó)稅總總局發(fā)布《關(guān)關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓讓所得征收個(gè)個(gè)人所得稅有有關(guān)問(wèn)題的通通知》宣布從8月1日起起，各地稅局局將在全國(guó)范范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)強(qiáng)制性征收二二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)個(gè)人所得稅?！?006年77月27日：建設(shè)部部下發(fā)《關(guān)于于認(rèn)真做好住住房狀況調(diào)查查工作的通知知》2006年下半年年開(kāi)始，全國(guó)國(guó)開(kāi)始實(shí)施入入戶住房狀況況調(diào)查活動(dòng)，掌掌握城鎮(zhèn)居民民的真正住房房狀況，以便便于進(jìn)一步改改善住房供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定定住房?jī)r(jià)格，切切實(shí)解決中低低收入家庭住住房問(wèn)題，促促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的持續(xù)健康康發(fā)展?！?006年88月1日：國(guó)土資資源部制定的的《招標(biāo)拍賣賣掛牌出讓國(guó)國(guó)有土地使用用權(quán)規(guī)范》和和《協(xié)議出讓讓國(guó)有土地使使用權(quán)規(guī)范》正正式施行規(guī)范對(duì)招標(biāo)拍賣掛掛牌或協(xié)議出出讓國(guó)有土地地使用權(quán)的范范圍作了細(xì)化化，進(jìn)一步明明確六類情形形必須納入招招標(biāo)拍賣掛牌牌出讓國(guó)有土土地范圍：供供應(yīng)商業(yè)、旅旅游、娛樂(lè)和和商品住宅等等各類經(jīng)營(yíng)性性用地以及有有競(jìng)爭(zhēng)要求的的工業(yè)用地，并并建立國(guó)有土土地出讓的協(xié)協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)構(gòu)和價(jià)格爭(zhēng)議議裁決機(jī)制?！?006年8月月14日：中華人民共共和國(guó)建設(shè)部部、監(jiān)察部、國(guó)國(guó)土資源部聯(lián)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)關(guān)于制止違規(guī)規(guī)集資合作建建房的通知》；；■2006年8月月18日：央行宣宣布從8月19日起，上調(diào)調(diào)金融機(jī)構(gòu)存存貸款基準(zhǔn)利利率0.27個(gè)百分點(diǎn)?！?006年8月月28日：建設(shè)部部印發(fā)《房地地產(chǎn)交易秩序序?qū)ｍ?xiàng)整治工工作方案的通通知》。隨后后，９月６日日，建設(shè)部、國(guó)國(guó)家發(fā)改委、工工商總局三部部委啟動(dòng)的一一項(xiàng)活動(dòng)－－－－在全國(guó)范范圍內(nèi)集中開(kāi)開(kāi)展為期一年年的房地產(chǎn)交交易秩序?qū)ｍ?xiàng)項(xiàng)整治活動(dòng)，活活動(dòng)的重點(diǎn)打打擊對(duì)象包括括捂盤惜售、囤囤積房源等惡惡意炒作行為為等６類違法法違規(guī)行為。■2006年9月月5日：國(guó)家外外匯管理局、建建設(shè)部聯(lián)合發(fā)發(fā)布《關(guān)于規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)市市場(chǎng)外匯管理理有關(guān)問(wèn)題的的通知》明確外國(guó)投資者專專用外匯賬戶戶內(nèi)的資金，不不得用于房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)經(jīng)營(yíng)；外資境境內(nèi)代表機(jī)構(gòu)構(gòu)經(jīng)常項(xiàng)目賬賬戶資金不得得結(jié)匯購(gòu)買境境內(nèi)商品房。境境外主體并購(gòu)購(gòu)或收購(gòu)境內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)未能以自有有資金一次性性支付全部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓款的，不不予辦理轉(zhuǎn)股股收匯外資外外匯登記。對(duì)對(duì)外資投機(jī)炒炒樓的五條主主要途徑，包包括假獨(dú)資、假假并購(gòu)、違規(guī)規(guī)合資、假個(gè)個(gè)人購(gòu)房、ＱＱＦＩＩ資金金炒房，該通通知均作出了了極具針對(duì)性性的審核規(guī)定定?！?006年9月月5日：新華社社受權(quán)全文播播發(fā)《國(guó)務(wù)院院關(guān)于加強(qiáng)土土地調(diào)控有關(guān)關(guān)問(wèn)題的通知知》這是繼２００４年年《國(guó)務(wù)院關(guān)關(guān)于深化改革革嚴(yán)格土地管管理的決定》出出臺(tái)后，政府府在土地管理理和調(diào)控政策策上的又一次次重大調(diào)整。土土地出讓總價(jià)價(jià)款必須首先先足額支付安安置補(bǔ)助費(fèi)、拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)等等，其余資金金還應(yīng)逐步提提高用于農(nóng)業(yè)業(yè)土地開(kāi)發(fā)和和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)的比比重；調(diào)整新新增建設(shè)用地地土地有償使使用費(fèi)繳納標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)違規(guī)規(guī)減免和欠繳繳的新增建設(shè)設(shè)用地土地有有償使用費(fèi)，要要限期追繳；；加大建設(shè)用用地取得和保保有環(huán)節(jié)稅收收調(diào)節(jié)力度；；城鎮(zhèn)土地使使用稅征收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)在現(xiàn)行基基礎(chǔ)上提高兩兩倍，并提高高耕地占用稅稅征收標(biāo)準(zhǔn)?！?006年9月月6日：國(guó)土資資源部發(fā)布《關(guān)關(guān)于開(kāi)展2006年度土地變變更調(diào)查工作作的通知》表示將全面查清全全國(guó)各類土地地利用變化情情況，以充分分發(fā)揮土地管管理在宏觀調(diào)調(diào)控中的“閘門”作用?！?006年9月220日：，國(guó)土土資源部下發(fā)發(fā)《關(guān)于適應(yīng)應(yīng)新形勢(shì)切實(shí)實(shí)搞好土地開(kāi)開(kāi)發(fā)整理有關(guān)關(guān)工作的通知知》要求各地從把握方方向、尊重民民意、嚴(yán)格管管理、健全機(jī)機(jī)制等四個(gè)方方面，切實(shí)搞搞好土地開(kāi)發(fā)發(fā)整理工作。■2006年9月：：新一輪土地地規(guī)劃修編工工作已啟動(dòng)9月初，國(guó)務(wù)務(wù)院明確要求求暫緩執(zhí)行前前版的《全國(guó)國(guó)土地利用總總體規(guī)劃綱要要》?！?006年10月月：土地出讓讓金新規(guī)將出出爐使用稅將提提高兩倍《土地出讓金收支支管理辦法》（草草案）（以下下簡(jiǎn)稱《辦法法》）已基本本修訂完成，待待國(guó)務(wù)院審批批后，《辦法法》草案中提提出，土地出出讓金總額的的15%必須用于農(nóng)農(nóng)地復(fù)墾和土土地整理開(kāi)發(fā)發(fā)。此前的做做法是，土地地出讓金增值值部分的15%做此用途?！掇k辦法》明確土土地出讓金將將實(shí)行收支兩兩條線，并接接受地方人大大的監(jiān)督?！?006年111月3日：央行宣宣布從11月15日起，上調(diào)調(diào)存款類金融融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)?！?006年111月7日財(cái)政部、國(guó)國(guó)土資源部、中中國(guó)人民銀行行三部委下發(fā)發(fā)《關(guān)于調(diào)整整新增建設(shè)用用地土地有償償使用費(fèi)政策策等問(wèn)題的通通知》通知進(jìn)一步明確了了新增建設(shè)用用地土地有償償使用費(fèi)的征征收范圍。一一是新增建設(shè)設(shè)用地土地有有償使用費(fèi)征征收標(biāo)準(zhǔn)提高高一倍；二是是地方新增建建設(shè)用地土地地有償使用費(fèi)費(fèi)全額繳入省省級(jí)國(guó)庫(kù)；三三是主要參照照基本農(nóng)田面面積和土地開(kāi)開(kāi)發(fā)整理重點(diǎn)點(diǎn)任務(wù)分配新新增建設(shè)用地地土地有償使使用費(fèi)。此外外，《通知》對(duì)對(duì)新增建設(shè)用用地土地有償償使用費(fèi)征管管、收繳程序序、清欠、監(jiān)監(jiān)督檢查等也也作出了規(guī)定定?！?006年111月11日：國(guó)務(wù)院院公布《外資資銀行管理?xiàng)l條例》12月11日開(kāi)始，我國(guó)將取取消對(duì)外資銀銀行的一切非非審慎性準(zhǔn)入入限制，向在在中國(guó)注冊(cè)的的外資法人銀銀行全面開(kāi)發(fā)發(fā)人民幣業(yè)務(wù)務(wù)。對(duì)外資銀銀行的開(kāi)放將將在一定程度度上激發(fā)房貸貸市場(chǎng)的“鯰魚(yú)效應(yīng)”。二、 合同法條款款解釋最高人民法院關(guān)于于審理商品房房買賣合同糾糾紛案件適用用法律若干問(wèn)問(wèn)題的解釋為正確、及時(shí)審理理商品房買賣賣合同糾紛案案件，根據(jù)《中中華人民共和和國(guó)民法通則則》、《中華華人民共和國(guó)國(guó)合同法》、《中中華人民共和和國(guó)城市房地地產(chǎn)管理法》、《中中華人民共和和國(guó)擔(dān)保法》等等相關(guān)法律，結(jié)結(jié)合民事審判判實(shí)踐，制定定本解釋。第一條本解釋所所稱的商品房房買賣合同，是是指房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以以下統(tǒng)稱為出出賣人）將尚尚未建成或者者已竣工的房房屋向社會(huì)銷銷售并轉(zhuǎn)移房房屋所有權(quán)于于買受人，買買受人支付價(jià)價(jià)款的合同。第二條出賣人未未取得商品房房預(yù)售許可證證明，與買受受人訂立的商商品房預(yù)售合合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)認(rèn)定無(wú)效，但但是在起訴前前取得商品房房預(yù)售許可證證明的，可以以認(rèn)定有效。第三條商品房的的銷售廣告和和宣傳資料為為要約邀請(qǐng)，但但是出賣人就就商品房開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)內(nèi)的房屋及相相關(guān)設(shè)施所作作的說(shuō)明和允允諾具體確定定，并對(duì)商品品房買賣合同同的訂立以及及房屋價(jià)格的的確定有重大大影響的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)視為要約約。該說(shuō)明和和允諾即使未未載入商品房房買賣合同，亦亦應(yīng)當(dāng)視為合合同內(nèi)容，當(dāng)當(dāng)事人違反的的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)違約責(zé)任。第四條出賣人通通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂訂購(gòu)、預(yù)訂等等方式向買受受人收受定金金作為訂立商商品房買賣合合同擔(dān)保的，如如果因當(dāng)事人人一方原因未未能訂立商品品房買賣合同同，應(yīng)當(dāng)按照照法律關(guān)于定定金的規(guī)定處處理；因不可可歸責(zé)于當(dāng)事事人雙方的事事由，導(dǎo)致商商品房買賣合合同未能訂立立的，出賣人人應(yīng)當(dāng)將定金金返還買受人人。第五條商品房的的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)協(xié)議具備《商商品房銷售管管理辦法》第第十六條規(guī)定定的商品房買買賣合同的主主要內(nèi)容，并并且出賣人已已經(jīng)按照約定定收受購(gòu)房款款的，該協(xié)議議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為為商品房買賣賣合同。第六條當(dāng)事人以以商品房預(yù)售售合同未按照照法律、行政政法規(guī)規(guī)定辦辦理登記備案案手續(xù)為由，請(qǐng)請(qǐng)求確認(rèn)合同同無(wú)效的，不不予支持。當(dāng)事人約定以辦理理登記備案手手續(xù)為商品房房預(yù)售合同生生效條件的，從其其約定，但當(dāng)當(dāng)事人一方已已經(jīng)履行主要要義務(wù)，對(duì)方方接受的除外外。第七條拆遷人與與被拆遷人按按照所有權(quán)調(diào)調(diào)換形式訂立立拆遷補(bǔ)償安安置協(xié)議，明明確約定拆遷遷人以位置、用用途特定的房房屋對(duì)被拆遷遷人予以補(bǔ)償償安置，如果果拆遷人將該該補(bǔ)償安置房房屋另行出賣賣給第三人，被被拆遷人請(qǐng)求求優(yōu)先取得補(bǔ)補(bǔ)償安置房屋屋的，應(yīng)予支支持。被拆遷人請(qǐng)請(qǐng)求解除拆遷遷補(bǔ)償安置協(xié)協(xié)議的，按照照本解釋第八八條的規(guī)定處處理。第八條具有下列列情形之一，導(dǎo)導(dǎo)致商品房買買賣合同目的的不能實(shí)現(xiàn)的的，無(wú)法取得得房屋的買受受人可以請(qǐng)求求解除合同、返返還已付購(gòu)房房款及利息、賠賠償損失，并并可以請(qǐng)求出出賣人承擔(dān)不不超過(guò)已付購(gòu)購(gòu)房款一倍的的賠償責(zé)任：：（一）商品房買賣賣合同訂立后后，出賣人未未告知買受人人又將該房屋屋抵押給第三三人；（二）商品房買賣賣合同訂立后后，出賣人又又將該房屋出出賣給第三人人。第九條出賣人訂訂立商品房買買賣合同時(shí)，具具有下列情形形之一，導(dǎo)致致合同無(wú)效或或者被撤銷、解解除的，買受受人可以請(qǐng)求求返還已付購(gòu)購(gòu)房款及利息息、賠償損失失，并可以請(qǐng)請(qǐng)求出賣人承承擔(dān)不超過(guò)已已付購(gòu)房款一一倍的賠償責(zé)責(zé)任：（一）故意隱瞞沒(méi)沒(méi)有取得商品品房預(yù)售許可可證明的事實(shí)實(shí)或者提供虛虛假商品房預(yù)預(yù)售許可證明明；（二）故意隱瞞所所售房屋已經(jīng)經(jīng)抵押的事實(shí)實(shí)；（三）故意隱瞞所所售房屋已經(jīng)經(jīng)出賣給第三三人或者為拆拆遷補(bǔ)償安置置房屋的事實(shí)實(shí)。第十條買受人以以出賣人與第第三人惡意串串通，另行訂訂立商品房買買賣合同并將將房屋交付使使用，導(dǎo)致其其無(wú)法取得房房屋為由，請(qǐng)請(qǐng)求確認(rèn)出賣賣人與第三人人訂立的商品品房買賣合同同無(wú)效的，應(yīng)應(yīng)予支持。第十一條對(duì)房屋屋的轉(zhuǎn)移占有有，視為房屋屋的交付使用用，但當(dāng)事人人另有約定的的除外。房屋毀損、滅失的的風(fēng)險(xiǎn)，在交交付使用前由由出賣人承擔(dān)擔(dān)，交付使用用后由買受人人承擔(dān)；買受受人接到出賣賣人的書(shū)面交交房通知，無(wú)無(wú)正當(dāng)理由拒拒絕接收的，房房屋毀損、滅滅失的風(fēng)險(xiǎn)自自書(shū)面交房通通知確定的交交付使用之日日起由買受人人承擔(dān)，但法法律另有規(guī)定定或者當(dāng)事人人另有約定的的除外。第十二條因房屋屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)質(zhì)量不合格