業(yè)界中高人詳細解析房地產投資

業(yè)界中高人超具體解析房地產投資不知道大家有沒有看過《窮爸爸富爸爸》這本書，雖然寫的不怎么樣，純粹是一商業(yè)運作，但也的確包含了一些財務學問。雖然格外淺薄，但這卻是在長期農業(yè)社會和方案經濟成長下的中國老百姓最缺乏的。

既然在房地產專欄里，那我就拋開股票，專談房地產。

先說房價（市場價值）：你知道你買一套房子付出的成本和房價的關系嗎？房價是一個時點數(shù)，是靜態(tài)值。而你購房付出的成本卻是動態(tài)的。舉個簡潔例子加以說明：你購買房子，房價100萬，首付3成，貸款70萬，期限20年。當你完成此筆交易的時候，全部的都是靜態(tài)的，包括你的初期貸款利率。這二十年，你能確保貸款利率不發(fā)生變動嗎？在過去10年，中國的平均貸款利率是8%（已剔除硬著陸實行的高利率影響）。而我們買房的同志，初期貸款利率大都是5.04%。相差3個點，這三個點意味著什么？意味著你必需多付出30%的資金成本。換句話說，你實際上花了130萬買了一套100萬的房子。（說明一點，首付的是機會成本，由于基準利率上漲，存貸款利率會同時上調）。

再說房價（實際價值）：看完上一段，有伴侶說，房價會長啊，房產是不動產，是保值工具啊等等。那我先問一句，你知道什么叫不動產嗎？不動產就是地理位置不行移動的資產??！而不是如一些所謂的專家鼓吹的保值工具。學財務的都知道，房產和地產是兩回事，房產（即地面上的建筑物）是固定資產，是要提折舊的，是隨著時間不斷貶值的。地產（即土地使用權），是無形資產，是實行攤銷的，談可以通過評估和交易重新恢復的。所以說真正增值的是地產那部分。你知道70年后你要交多少錢來支付土地使用費嗎？

由于我們現(xiàn)在制度上的缺陷，我們購買的房地產（請留意，現(xiàn)在社會上所爭辯的是房地產泡沫，而不是房產泡沫或地產泡沫），我們的資產具有不行分割性，即我們不能單獨處置我們的房產或地產。我實際上想說明什么呢？我想說明的是，我們購入或投資的所謂房地產和西方很多國家的房地產有本質區(qū)分，其實我們購買的只是該住房的70年的使用權，和全部權有本質的區(qū)分。簡潔的說，你能把自己的那部分地產（無形資產，土地使用權）轉讓嗎？你能把自己家的墻拆掉賣錢嗎？由于在制度上存在缺陷和不完整，你花一百萬買的該住房產權證的價值其實就是該住房70年使用權的價值。產權房和非產權房的性質就其本質是一樣的。

由于從投資學的角度來說，你擁有該住房的產權和使用權的收益權是全都的。比如說，你出租該房產，你的租金收入不會由于不是產權房而削減。只要不轉讓，NPV（凈現(xiàn)值）是相同的。

好，現(xiàn)在我們基本上對我們的房子有了些基本的概念了。下面我們就談談當外部環(huán)境變化（宏觀經濟，zf政策等）對我們房子（一般老百姓最大的資產）的影響。

由于不知道論壇上的伴侶經濟學的基礎學問怎樣，所以我也有點遲疑該怎么連續(xù)寫。

要徹底寫清楚，涉及的面太廣。微觀經濟學、宏觀經濟學、制度經濟學、貨幣銀行學、投資銀行學、會計、國際貿易等事牽扯在一起的，主要的緣由就是，房地產本身就是一個簡單的系統(tǒng)，再加上我國一向政治、經濟不分家，就更為簡單。這也就是世界上有這么多經濟學家和專家存在，還是無法避開美國、riben和東南亞經濟危機的緣由了。

從根本上說，房地產問題歷來就是一個金融問題，其本質是金融，其形式是產業(yè)。從美國房地產業(yè)的進展史就可以看出（圖書館有美國經濟進展史這本書）。

下面，我將從利率、匯率、通貨膨脹率、收入、制度等幾方面談房地產投資的影響因素。

先講一個概念，依據資本論（這是全部經濟學的基礎，期望大家能學好，否則就沒有爭辯的基礎和立足點了）的觀點，價格的基礎是價值，價格不行能長時間偏離于價值，動態(tài)來看（即把時間拉長），價格的走勢和價值的走勢是平行的，靜態(tài)來看（即從一個時間點來看），價格是偏離價值的，是由供應關系來打算的。這個可以參照股票的走勢（不知道這里有多少人懂股票，有愛好的看美國股市的進展）。

利率、匯率、通脹率等一系列所謂目前所謂經濟學家爭辯的東西，同時通過轉變供應雙方的力氣來影響價格的。

先說利率：利率、匯率、通脹率及zf的很多政策都是相互影響、相互關聯(lián)的，混在一起就沒法說清楚了。值得一樣一樣說。還是舉例說明：前面已經說過，期限20年的貸款，利率每上漲一個百分點，等于成本增加10%。由于利率的上漲會直接導致購房成本的增加，削減需求（大家學過微觀經濟學的人應當知道剛性需求和彈性需求：比方說，我要結婚，女伴侶說沒房子就不跟我結婚，而我特殊愛她，不管房子多少錢，我都要買，這就是剛性需求，一般狀況下需求都是具有彈性的，而且在不同的價格下，需求的彈性也是不同的），利率的上漲也會提高開發(fā)商的成本，但由于市場價格也上漲，開發(fā)商的利潤率會并不會明顯削減（即便削減，也遠高于整個社會的平均行業(yè)利潤率），大量的資本會用如房產開發(fā)，房地產開發(fā)的數(shù)量會增加，于是供應的力氣會此消彼長，一旦突破臨界點，房產價格就會下跌（類似于股市的階段性高點），重新尋求一種平衡。

從歷史的閱歷來看，利率的上升對房價的上漲具有致命性的打擊，這就是謝國忠講的為什么房產會破滅的緣由，中心也為什么直至不愿加息或連續(xù)加息的緣由了。由于中國的房地產業(yè)的進展是銀行信貸資金支撐的。國家一方面推遲提高利率，一方面假借土地整頓削減土地供應，目的就是為了維持需求削減供應，防止房地產崩潰或崩潰時間的到來。同時利用各種媒體發(fā)聲音唱多，就是維護需求方的信念。如2001年股市崩潰時，zf是最大的唱多力氣一樣。

經濟學的東西實在是太枯燥了，跟炒股票作基本面分析一樣，實在無味。調劑一下氣氛，把制度問題提到前面來講。

二說制度：什么是制度？誰制定了制度？說白了，制度就是一種權利，操控價格的一種權利。我國的制度由于歷史的變遷和改革，仍存在著很多重大缺陷，不比微軟的操作系統(tǒng)好多少，現(xiàn)在正在打補丁。你知道上海有多少房產嗎？各種房產的性質嗎？本專欄有個伴侶貼了篇《房產基礎概念要領》，不錯，值得看看。至于歷史的緣由和zf的把握或當時的制度制訂，大量的房產是不能上市交易的，這格外類似于股市中的非流通股，我們現(xiàn)在買的商品房就類似于流通股，炒股的同志都知道流通股的股價遠遠高于非流通股的價格，但卻享有同樣的收益權，這也是促使股市暴跌的重要緣由之一吧。

現(xiàn)在zf學乖了，逐步逐步的把原來不能流通的房產（如售后公房）上市流通，就是不愿一下子擴大供應量，轉變供應雙方的平衡。這當然也充分利用了中國老百姓的消費心理（房子總是要自己的，而不愿去租房，這也形成了房價和租金倒掛的現(xiàn)象，這是西方人不能理解的）。

炒股的伴侶應當很簡潔理解這一原理。其他的伴侶可能會有點困難。中國的房市和股市是如此的相近，并不是虛構的。

當然，這只是制度影響房價的一個小小的方面，其它還有土地供應制度等等。由于zf把握的制度制訂和修改的權利，因此他們也就把握的定價或通過影響供應來影響價格的權利，這其實是方案經濟的產物和遺毒。但事實證明，依靠行政的力氣來阻擋經濟自身的運行規(guī)律是行不通的。

在此，我用索羅斯的一句話來結束此段：“富強早已耗盡了自身的力氣，可是為了避開一次大蕭條，它的生命周期被人為地延長了?！?--喬治.索羅斯

哦。對不起，制度這部分有點重了。其實我只想說明的是一點，我們多花了幾十甚至上百萬的錢（即總成本超過總收益的那部分，用NPV計算的結果），獲得的僅僅是流通權（這點和股市上流通股和非流通股的區(qū)分是一樣的），流通權的收益只能通過投機（即低買高賣實現(xiàn)），而真正構成股票和房產收益價值的收益權（每股收益和租金收入）流通股和非流通股及產權房和非產權方式全都的。這也就是寬敞股民之死也不知道會輸錢的緣由，說股市是大賭場其實也有很大的合理成分的。房市也一樣，由于房子和股票都成了大家投機的工具。三說匯率：要把這個東西講清楚可真不簡潔。不知道大家對國際貿易的學問知道多少，由于匯率的影響因素挺多的，最根本的當然是購買力平價（不懂的話自己去看書），其次個當然就是供應關系了。匯率用最簡潔的話來描述就是這個貨幣對另一種貨幣的價格，當然也受供應關系影響了。

不知道大家看過謝國忠的文章沒有，此人了不起啊，敢說實話，和郎咸平一樣，是個敢于說真話的人。其實他們說的莫非zf不知道，說得不客氣點，關于國有資產流失，我比郎咸平知道得多得多了。只不過大家都不說而已，怕觸犯某些利益群體，自己吃不了兜著走。而且老百姓也不情愿聽真話，他們寧愿活在睡夢中（還記得魯迅在吶喊自序中的那個鐵屋子的故事嗎？）。記得我去銀廣夏考察回來的時候，告知自己的同學，000557造假時，有誰信任啊？特殊是我剛說完，該股就從25元漲到了歷史最高價37元，別人都說我神經病?，F(xiàn)在是多少呢？1.2元。我同學至今還持有。不好意思說得遠了。

話說回來，為什么要說謝國忠呢，他有篇文章說萬億游資炒作人民幣升值。我國的那些專家和所謂經濟學家（某些利益團體的代言人）就大批特批。也不想想，像謝國忠這樣的人假如沒有依據的話會亂說話嗎？他可不是那些卑鄙的中國經濟學家。大家假如有愛好可以到中國人民銀行的網站上看看，查《黃金和外匯儲備報表》，5年來中國外匯儲備的增長。幾千億美元?。。。槭裁磿l(fā)式增長呢？

這就要從固定匯率制和浮動匯率制說起了。這方面大家看看索羅斯進攻英鎊和97東南亞金融危機，就會有感性的生疏了。這里我就說得通俗易懂些吧，固定匯率就是方案經濟，由權力部門行政定價，浮動匯率就是市場經濟，由供應關系市場定價，當影響匯率變動的基礎（即購買力平價）發(fā)生變動時，浮動匯率制通過市場具有自動修復功能，而固定匯率制沒有。也就是匯率由于行政干預嚴峻脫離購買力平價的基礎，這就成為危機爆發(fā)的原動力。

是不是有點難懂?。?/p>

這就是固定匯率制度性缺陷。當然浮動匯率制也有缺陷（兩者的區(qū)分和延邊歷史大家去看書，這里就不說了）?，F(xiàn)在，全世界都知道人民幣價值被低估了，人民幣應當升值，當然應當是針對美元升值。不說理論了，說了很多人也不明白，還是舉個例子吧。大家都應當知道什么是價格雙軌制吧？改革開放初期，我國就是價格雙軌制，分方案內的和方案外的，倒爺就是那時候產生的。說白了就是投機倒把。固定匯率制的一個結果就是價格雙軌制。比如說：上海的一棟房子，人民幣100萬，用美元買呢？就是12萬。這是在現(xiàn)有的固定匯率制下，假如用購買力平價呢？假設購買力平價是4：1的話，假如用真實美元買的話，就應當是25萬美元，中國實行外匯管制，針對合法的外匯，國家必需無條件兌換。其結果就是，老外用12萬美元的東西買了價值25萬美元的東西。這時候大家都要問：房子還是那房子，那差價13萬美元到底來自于什么呢？我現(xiàn)在就回答大家：來自于我們的外匯儲備。我們外匯儲備的含金量被大大的稀釋了，這五年內黃金價格漲了多少（我記得最低的時候是71多塊/克，現(xiàn)在要140/克了吧？），石油價格漲了多少你知道嗎？（以前好像始終徘徊在20美元/桶，現(xiàn)在呢？50美元），假如我們的外匯儲備不用美元而用石油或黃金的話來儲備，我們的外匯儲備是增長了還是削減了呢？大家自己去算算吧。

經過一個晚上，有心的伴侶可能去中國人民銀行網站上把那些數(shù)據看過了，心里應當有底了吧。00年底比99年底增長了多少?。?.05%，1656億美元。05年底筆04年底增長了多少啊？51.25%，6099億?？磥砦覀兘▏?2年（含改革開放20年）的外匯儲備增長只相當于04年一年增長啊。（01年底，2122億元，04年增長2067億元。）這是多么大的成就?。。。。。∵@速度用不了10年，中國是世界上最富有的國家。

你知道為什么嗎？你們不知道，也不會知道，zf也不會告知你們，經濟學家更不會。但我會。

老百姓都是窮人，為什么窮??？由于無知。為什么無知啊？由于懶散，不學習。還是我來告知大家答案吧。

第一個緣由：就是加入WTO后，我國的出口的確很快，04年順差有3百億。（商務部數(shù)據）

其次個緣由：就是我們的商務部長，要擴大FDI，（只顧個人政績，不顧國家利益，痛心啊。）還有就是QFII等資金。這兩塊有600多億。（商務部數(shù)據）

第三個緣由：強勢美元不再，美元貶值，投機資本進入中國套利和套匯。這主要有兩大塊：第一塊就是大家知道的海外進入的游資（合法的與不合法的，具體由于敏感，在此就不說了），其次塊就是以前外商投資進入后項目產生的合法利潤（以前外商會把在中國賺的人民幣換成外匯，匯回國內，現(xiàn)在不了。通過連續(xù)投資，一方面可以抵扣所得稅，一方面還可以連續(xù)合法逃匯、套利）。這兩塊就是一千多億。

這還僅僅是國家儲備，還不包括大量的民間外匯儲備。至今你還懷疑謝國忠的萬億游資嗎？

好?，F(xiàn)在最終把是否有游資和大致游資數(shù)量說清楚了。下面就談談，游資是怎樣影響房地產的。

不知道諸位有多少炒股的。由于股票是最好的投資入門方法，大家假如懂股票的話，下面的分析大家也就簡潔懂得多。由于房地產市場也是個投資市場，也可以吸納和釋放資本。

國外資原來中國套匯（由于國內儲蓄利息已經低于美國聯(lián)邦基金利率了，所以說套利基本不存在了），他要選擇什么對象（即什么樣的資產）呢？一般有幾個原則，流淌性，收益性是重要原則。參照東南亞，資金在危機爆發(fā)前期大量進入房地產業(yè)。所以說房地產是個很好的載體。

由于制度性的問題，外資在我國的投資渠道并不多，外資能合法進入的渠道也就那些。上海的伴侶應當知道上海以前有外銷房和內銷房之分吧？那是什么呢？那就是價格雙軌制，特地應對固定匯率制導致的貨幣雙軌制投機的一個防火墻，兩個雙軌制作用正好抵消。是對老百姓的一個愛護，后來說什么和國際接軌（每次一接軌，我們的老百姓福利就要降一截，比如說醫(yī)療保險、失業(yè)保障、教育并軌，還有廁所收費和停車費與國際接軌等等，算是為地方zf業(yè)績作貢獻吧），取消了外銷房，這就給投機資本帶來了機會，也就苦了老百姓了。國外人士可以名正言順的外幣換成人民幣在國內購房了，多么好的渠道啊。我們的地方zf短視啊。

剛才講的是資金渠道問題。下面就用股市的例子來講一下利用房市投機操作套匯的原理。

流通股：對應的是商品房（實實在在的房子，現(xiàn)房或期房，由于現(xiàn)在期房限轉，等于新股上市加了個鎖定期）

上市公司：對應的是中國的各大城市（比如說上海，就是武鋼；溫州就是海虹控股，蘇州就是上海梅林等）。

大盤股，小盤股：上海就是大盤股，溫州、蘇州就是小盤股。大盤股適合大資金的進出，小盤股適合小資金進出。

大家都知道，股價的上漲是資金推動型的。上海房地產市場作為全國房地產市場的一個組成部分，為什么上海會成為游資的首選呢？為什么謝國忠說上海的房產泡沫居全國之首呢（而依據公布的數(shù)據，上海并不是最高的，數(shù)據發(fā)布受zf把握）？因上海的購買力全國最高，推高的房價資金充分，支撐比較強，承接力強。同時，上海人投機的心態(tài)全國最重，國外資本在退出時比較簡潔找到下家，而且zf為政績做多意愿猛烈，作為金融城市，資金流淌格外好，格外適合大資金的運作，所以我把它比作武鋼。炒股的人都知道，大資金進入一個小盤股市很難全身而退的。相比之下，北京、廣州、深圳的要比上海小多了，由于他們整體運作的環(huán)境不如上海。西部城市就更不行了（盤子太小，太簡潔推高，上去就下不來了，購買力小，承接力低，出不了貨），這種地方游資是不會去的。

問題3：游資是規(guī)模浩大的追求短期利益的資金，至于長期投資和投資收益不應算入游資范疇。還有游資的慣用手段是通過跨市場的炒作行為，最終迫使zf做出有利于他們獲利的決策。所以，假如游資對經濟的影響，不會僅限于房地產業(yè)。

樓上的伴侶，學習要全面。以后此類問題就不回答了。

第一：游資對經濟的負面影響，我沒這樣說。游資利用的是現(xiàn)有制度的錯誤進行投機賺錢，對錯誤的制度有糾錯功能。如97東南亞金融危機。游資是個中性詞（無好壞之分）。

其次：房地產只是一個方面，不是全部，拿他做例子是由于在這個板塊，房地產的關注度高，而且影響最大。

第三：學習要學透徹，不要一知片解，會計科目上的長期投資和投資收益與投資學上的概念是兩回事。如企業(yè)持有的上市公司流通股權，即便超過一年，也是短期投資。投資和投機的區(qū)分在于目標，而不在于持有時間。不舉例說明白，自己去看書吧。

講到匯率的因素了，怎么來用個生動點的案例來說明這東西呢？我吃飯的時候始終在想。我覺得還是用香港來說明吧。

98年，香港zf和內地zf聯(lián)手對抗游資，等于變相用內地老百姓的錢向香港老百姓每人發(fā)了個大紅包（多少錢我不知道，zf也沒公布，或許怕引起眾怒吧，為了政治影響。）自此之后，港元由于沒有經受大幅貶值，就始終被高估，高估的比例大致是多少呢？我覺得或許是100%。（就是說，由于港元和人民幣都和美元掛鉤，是相對的固定匯率，按購買力平價的話，估量應當是1塊人民幣換2塊港元，估算的基礎是用A股和H股的股價比，由于他們的收益權按同股同權且又都流通應當是一樣的。那些爛人說A股股價嚴峻高估是別有認真的，當然不排解我國的證券市場在制度支配上的確有問題，但風險折價確定沒有那么厲害。這兒不談股市，要談以后談。）由于港幣高估，所以港股大漲也就順理成章。在上海，那么多香港人投資房產為的是什么呢？那就是利用貨幣的價格雙軌制投機倒把，眼睛盯的是我們的外匯儲備?？纯礀|南亞和阿根廷吧。zf通過CEPA來提升香港本地經濟，意圖之一就是要削減購買力平價的差距。中心zf睿智啊，地方zf愚昧啊。同理，臺資、澳資、外籍華人到國內投資房產的意圖是全都的。這也就是在上海，你看到為什么那么多華人在買那些高價房產了，由于他們不怕。惋惜我沒這個渠道，否則我也會這么做的。他們都是依附在我們外匯儲備上的吸血蟲。

太簡單了。就講這些吧，以后有空再講。

下面將就通脹率作一說明。四說通貨膨脹率：有很多伴侶會提出我的收入會增長啊，并舉出10年前父母輩的收入變化來證明。意思是我等于在用現(xiàn)在的收入買10年前的房子，當時房子多廉價啊。有這種想法的人根本不了解中國的歷史，至少不了解中國改革開放的歷史，不知道方案經濟和市場經濟的區(qū)分，也不知道價格雙軌制是怎么回事。（這話說起來長了，說了很多人也未必明白）。

還是舉個小例子吧：通貨膨脹大家都知道是怎么回事，最直觀的就是物價上漲。物價上漲的對老百姓最直接的結果就是手中貨幣變相貶值（如我國的外匯儲備不停的在貶值一樣，這里干脆說清楚外匯儲備為什么會貶值，外匯要來干什么？就是用來買國外的商品，用來進口。所以我們外匯儲備的價值可以用每年進口貨物的加權平均價格來衡量，鐵礦石、石油、銅礦等等價格的上漲，我國04年外匯儲備增長了50%多，但其價值上漲了多少呢？）。中國物價的上漲的緣由是什么呢？一方面源自于維持溫存的通貨膨脹有助于經濟的穩(wěn)定持續(xù)進展（見宏觀經濟學），另一方面是我國的貨幣投入量在不斷的加大，遠大于經濟增長的速度（有一部分是用于由于外資的涌入，國家必需無條件兌換）。好，這應當就把通貨膨脹的概念和緣由講清楚了，還不清楚地自己去看書。

那下面就來說影響，說通貨膨脹就不得不說收入。大家可以問一下自己的父母和回想一下過去，改革開放前20年收入的增長速度快呢還是這三年速度增長快??？為什么呢？其緣由就是通貨膨脹率和收入增長率是非相關的或者說是相關性格外低的，在某些條件下是負相關的（有愛好的同志可以去看產業(yè)經濟學、進展經濟學和區(qū)域經濟學）。

這時候有伴侶就會質疑：你前面還說人民幣被低估，現(xiàn)在又說人民幣由于通貨膨脹和物價上漲在貶值，這不是自相沖突嗎？能問這個問題的同志是個好同志。

由于經濟有其自然規(guī)律，是不受人為的影響的，人民幣對內的貶值，這就是對固定匯率制的自然修復，逐步縮小購買力平價的差距。舉例說明：由于原材料價格上漲，國內物價上漲導致勞動力成本上升，中國的產品成本也將隨之而提高，成本的提高不利于出口，外匯收入削減，國家兌付外匯的眼里也就漸漸變小，人民幣升值的壓力也就降低，漸漸的會回歸到應有水平，但這個周期實在太長，這就是固定匯率制的最大缺陷；浮動匯率制由于隨時有市場調整，其周期要短的多。

那通貨膨脹對房地產的影響呢？翻開歷史，由于貨幣對內變相貶值，且由于房地產具有使用價值和投資價值的雙重屬性，于是房地產就成為閑散貨幣避險的歸宿，但這歸宿是否有效呢？歷史證明，這是無效的。（這跟消費心理學有肯定關系）。同時由于通貨膨脹率的上升（說明一點，我國統(tǒng)計局的數(shù)據是不行信的，數(shù)據的發(fā)布有政治目的），存款利率的下降，中國的名義利率實際為零或為負，相當于什么呢？這相當于riben現(xiàn)在的貨幣政策。由于老百姓投資渠道的缺乏（實際上缺乏的是平安的投資渠道），股市、期市風險都太高（關鍵是太黑暗），老百姓不情愿，于是乎，房市就成了中國老百姓的一個投資渠道。這叫“擠出效應”，有人或許聽說過。

這也是增加需求的一個重要因素。

好了。有了這些經濟學的基礎，那我們就有資格來爭辯當今房地產價格的合理性和如何進行投資了。

現(xiàn)在我們來排列一下影響需求的因素：1、低利率（我們目前購買房產感覺上價格是比較低的，主要是由于每月的還款額并不算高，具有肯定的哄騙性）；2、高匯率（人民幣的高估促使了海外游子的流入，進入房市進行套匯）；3、消費心理（中國人寧愿拋棄低廉的租金不去租房，而去買房，投資學上是講不同的，只能用文化和消費性理學加以解釋）；4、通貨膨脹率的上升，致使名義利率下降，擠出存款投入房市進行投機。5、信貸政策（zf鼓舞消費信貸，住房公積金等）；6、人口分布（中國大量的適齡青年需要結婚，要購房，有愛好請去國家或當?shù)貁f統(tǒng)計局網站查）。7、投機的存在（只要任何商品上漲，都能產生投機分子，謀取利差）。8、其他

這些因素都是長期存在了3、4年了，在將來還會產生肯定的影響，至于影響還會有多大，第一要看政策走勢，其次要看經濟走勢了。從政策走勢來看，銀行信貸政策、利率都已經發(fā)生了變化。投機的因素，只要獲利空間削減、風險隨著房價的上漲加大，會很快降低的。只有心理的因素會長期存在。

再來排列一下影響供應的因素：1、制度的缺陷（大量的房產不能上市流通交易，不能滿足交易，只能滿足租賃）；2、土地供應（新的土地政策不要我再多說了吧？削減）；3、房地產開發(fā)難度（房地產開發(fā)商資本金比例的提高和貸款利率的提高，會增加房地產開發(fā)商的成本和風險，一些房地產開發(fā)商會退出，如上海的陽光集團，老板的兒子是我學校同學，開頭不做房地產，去造船了）。

這些因素將在將來幾年發(fā)揮重大作用。影響有多大？要走一步看一步了。

看完這些，大家是不是會問我，你說了這么多，到底是看漲還是看跌啊？

問題:4精彩，學到很多東西。通貨膨脹對房地產的影響呢？翻開歷史，由于貨幣對內變相貶值，且由于房地產具有使用價值和投資價值的雙重屬性，于是房地產就成為閑散貨幣避險的歸宿，但這歸宿是否有效呢？歷史證明，這是無效的。

可不行以說明為什么是無效的呢？

說不回答問題，一方面原本想全部說完了在回答問題的，另一方面由于伴侶們的水平參差不同，很難用教科書上的東西來說明，怕一下子回答不清楚，反而誤導了各位，誤人子弟?，F(xiàn)在還是先回答一下***jh的問題吧。

那通貨膨脹對房地產的影響呢？翻開歷史，由于貨幣對內變相貶值，且由于房地產具有使用價值和投資價值的雙重屬性，于是房地產就成為閑散貨幣避險的歸宿，但這歸宿是否有效呢？歷史證明，這是無效的。

可不行以說明為什么是無效的呢？

其實假如拋開經濟危機，就股價和通貨膨脹而言，股票在短期內是具有肯定避險功能的，看看04年很多上市公司的收益大家或許會明白這個問題，由于成本上升的同時，商品的價格上漲幅度更快，產能會快速滿足，價格也快速提高，利潤也會快速增長。但這種增長會長久嗎？答案明顯是否定的，由于經濟進展是周期性的，消費是有價格彈性（價格彈性請看微觀經濟學）的，但價格上漲到肯定程度，會消滅拐點，需求（實際消費量）會大幅下跌，商品的價值就無法實現(xiàn)（看資本論，生產過程是制造價值，消費過程是價值實現(xiàn)），由于生產具有方案性很難快速削減，就會消滅供過于求，價格就會快速下挫，生產企業(yè)的利潤也會快速削減。股票價格也會下跌。（看看中國轎車市場和上海汽車的走勢）。

房子呢？其實也是一回事，當然要比股票簡單很多。

我想還是用一個相像的實際案例來說明吧。炒股的同志大家都知道德隆吧？知道他的三駕馬車吧。翻開湘火炬的股價走勢，堅挺啊，湘火炬的基本面也好啊。但為什么為崩盤呢？德隆為什么會破產的？當然緣由很多，說白了就是價格與價值的長期背離，就像按著的彈簧，一旦外部作用力發(fā)生變化，他就會反彈。當大量的資金進入房產尋求庇護的同時，也在漸漸失去庇護，環(huán)境在變，而且變得很快，等你發(fā)覺的時候，按在彈簧上的那只手已經沒了。

由于下班時間到了，回答了一半?，F(xiàn)在連續(xù)回答這個問題。有些問題必需講清楚，心中有懷疑必定導致決策和推斷偏差。

剛才舉了德隆三駕馬車的例子。為什么要舉這個例子呢？其實就是為了說明資產流淌性這個概念。德隆手上的股票在崩盤前，以新疆屯河為例，還權價格最高是187元左右，目前還權價格為15元。下跌幅度在90%以上。為什么會崩盤呢？由于其高度持倉，其實也就是其資產失去了流淌性，為了重新獲得流淌性，它必需因此付出成本，進行降價，由于他手中的股票不行能全部按當時的市價變現(xiàn)。目前很多僅僅也面臨這種問題，這也進一步說明白為什么很多資金寵愛在上海投資炒作，其實也就由于上海是大盤股，還收率比較好，變現(xiàn)力量較強。

那我們手中的房子呢？變現(xiàn)力量有多強呢？政策環(huán)境發(fā)生突變，大家都想變現(xiàn)的時候，變現(xiàn)是極為困難的。一套房子變現(xiàn)需要幾個月吧？

現(xiàn)在再來說明，為什么通貨膨脹時，房地產不能成為避險的工具。大家經過去年都應當知道，現(xiàn)在zf考慮是否加息是爭辯得最多的是什么呢？是CPI（物價指數(shù)）。

有了前邊對利率和通貨膨脹率學習的基礎，我們就不難明白這個道理了。利率上漲一個百分點，我們每月的還款數(shù)要增加10%，物價指數(shù)增長5%（去年經濟學家和zf官員爭辯是否加息，就是CPI是否高于5%借推斷的一個標準，留意：我們爭辯CPI的時候肯定要清楚的知道構成這個指標的組成部分是那些），我們每個月由于柴米油鹽醬醋茶、水電煤（維持基本的正常生活）的費用將增加5%。你知道我們每個季度的CPI用的是同比還是環(huán)比嗎？所以你會發(fā)覺利率和通貨膨脹率竟然是同步上漲的。它不停的在擠縮你的收入，你每個月的現(xiàn)金流出在不知不覺中不停的增大，我不知道大家的收入有多高，是不是還有存款，收入是否穩(wěn)定，但我知道，一旦每個月的現(xiàn)金流為負，大家賬面上可能有幾百萬，但卻無法還款。對于企業(yè)這就叫做破產（企業(yè)破產有兩種，一種是資不抵債，還有一種就是資金無以為繼）。德隆的破產就是例子。到時候，由于房地產具有資產不行分割性，你能賣掉一平方米、拆下幾塊磚去換大米嗎？你唯一可做的就是賣房，為了能快速脫手，你必需折價。當很多人開頭拋售的時候，折價必需很高才能脫手了，房價也就開頭下跌，下跌過程和原理與股票一樣，就不再多說了。

現(xiàn)在大家應當知道為什么謝國忠說利率上漲對房地產具有致命打擊了吧。大家也應當理解zf遲遲不愿加息的緣由了吧？去年的小幅加息只是一個信號，是象征性的，告知大家，要留意風險，不要執(zhí)迷不悟，也給了大家一段時間緩沖，一個機會。是否珍惜，那別人就沒法管了。

同時，由于物價的上漲，居民收入必需花更多的錢來維持生活，同時也漸漸降低了有購房需求居民的購買力（經濟學上稱有效需求降低）。維持房價的支撐力也會下降，同時由于預期發(fā)生轉變（跟股票一樣，買漲不買跌），到時候很難把握。房價下跌太快，會產生社會動蕩，這也是中心zf格外謹慎的緣由。但地方zf為了自身政績，好像并不領悟。

今日晚上先把這個問題回答掉。

目前也就單個因素對房地產的影響也說得差不多了。

明天將就多種因素綜合在一起對房地產的影響作一分析，并作出最終推斷，和提出理財建議。

一起床就能看到伴侶會的評論深感欣慰。

其實短短幾幅帖子要把很多東西講清楚格外困難。我回顧了前面發(fā)的帖子，感覺東一塊西一塊，不成體系，還有很多錯別字。沒方法了，只能將就了。

前面我們講了這么多因素，但真正對房價上漲和打算房價最直接的東西是什么呢？是H市長講話還是其它？其實和股市一樣，是資金打算了價格。是資金的對比力氣打算了價格，前面已開頭我們就講了價格是一個時點數(shù)（是一個靜態(tài)值），而時間具有一維性（即不行逆轉），在股市場由于交易信息充分，而且同一上市公司的流通股都具有同質性，因此，打算某一時點股票價格的根本緣由就是當時買入賣出資金力氣對比的結果。說白了，就是資金力氣的戰(zhàn)斗結果打算價格，前面說的各種因素都是通過影響資金面進而影響房產價格的。

比如說，升息對用于購房的資金免得影響是負的，物價上漲對購房資金的影響也是負的，由于游資對zf升值人民幣的預期開頭減弱，開頭流出，對資金面的影響也是負的，新商品房的上市（類似于上市公司的增發(fā)和配股）對資金面的影響也是負的（要看到，在牛市，新股上市大家都看作利好，在熊市，發(fā)新股都看作利空，大家可以想想為什么？想不通可以提問），收入的增加對購房資金面是正的，制度層面就有點簡單，要具體條款具體分析。等等因素，他們影響資金面的力氣隨時隨地在發(fā)生變化，所以就增加了猜測的難度。但股票高手，他們就有這種力量，能在最短的時間內感受的這些資金力氣的變化。并隨時作出投資決策。

這種力量不僅需要理論指導，也需要實戰(zhàn)閱歷，大家可以通過炒股獲得（我是通過這種方法熬煉的），具體就不說了。

下面我們來猜測房價走勢。

在猜測之錢，我們極有必要來解讀一下政策面。

大家都知道謝國忠是一個大空頭，感覺他的預言也好像不準。其實他對中國的狀況的確也缺乏足夠的了解，但這不等于他做出了錯誤的推斷。就比如說，兩個人下棋，我在走下一步棋之前，把我全部的推斷都告知對手聽，對方還會照原來的思路下嗎？

因此zf作出各種決策都也不是空穴來風的，也要期望獲得某種效果。

政策1：升息，說白了就是從根本卡住資金面，外面說得也太多了，我也就不說了。

政策2：堅決不升值，說白了就是不給游資人民幣升值的預期，打擊他們投機的信念。

政策3：把握物價，包括三農問題，其目標是為了什么??？擴大農產品供應量，抑制農產品價格，就是防止老百姓基本生活支出增加啊。水電煤死活不漲，也是這個緣由啊。大家可不要辜負了中心的美意，我們黨了不起啊，我們的溫總理和胡主席也了不起啊,換了國民黨，才沒人管老百姓的死活呢。

政策4：銀行把握住房貸款，留意這個政策是來自于央行的要求，而不是地方上的。地方上銀行要的是什么？銀行領導要的是政績，要的是腐敗的溫床。住房貸款的盈利性多高啊？利差3%。暴利?。?！大家還記得銀行為什么要處處拉存款嗎？要發(fā)放貸款必需要有足夠的儲蓄存款。為什么要處處把開發(fā)商的銷售時的房貸要放在自己的銀行辦嗎？由于暴力啊。就憑兩張單據（儲戶存折、住房貸款合同），就能賺取兩者的利差，一百萬貸款，一年就是3萬，有十萬戶，一年就是30億，這就是業(yè)績。還有一點，就是可以通過住房貸款的增加，來稀釋銀行以前的不良貸款，降低不良貸款率，這就是領導的政績。至于問題，那是國家的事和中心zf的事，與地方無關。說遠了，連續(xù)解讀這一政策，大家都說，住房貸款這么好，銀行和老百姓雙得利，中心為什么要把握?。空f白了，就是風險，中心zf看到了風險，以前可以把盈利放在第一位，現(xiàn)在必需把風險把握放在第一位了。大家認為中心zf是看多還是看空呢？

政策5：加強土地管理，把握土地投放量，為什么?。磕莾H僅是由于愛護耕地、削減腐?。窟€有一點，就是zf必需把握供應量，使供應量和“有效需求”匹配起來，說白一點，就是zf認為房價高了，高出老百姓承受范圍了，房子只有那些少數(shù)的既有需求又有錢人買得起了，房子是為那部分人造的。（昨天到一個伴侶家里去玩，他在浦東剛裝修好一套別墅，正好說起房子的事，他告知我，任志強向他報委屈，他的意思根媒體上登的完全是兩回事，是媒體斷章取義歪曲了他的意思，我想任志強的真實想法或許就是我剛才說的意思）。最優(yōu)有一點，就是zf也想通過把握度地供應量來把握房價，防止房價快速下滑。假如zf不看空，他有必要這么狠嗎？

政策6：高院的司法解釋，高院的司法解釋早不出晚不出，為什么這時候出呢？莫非5年前就沒有商品房嗎？說白了，就是高院猜測拖欠銀行住房貸款的案例會越來越多，這樣解釋主要是為了保障來百姓的基本生活權益，防止因住房問題引起社會動蕩。高院莫非不知道房地產市場是怎么回事？

政策7：外匯政策，放松外匯管制，其目標就是要削減國家外匯儲備，鼓舞老百姓購匯就是期望老百姓能掛念國家分擔風險，共同來打擊游資。在匯率問題上，我是這樣推斷的，匯率問題已經不僅僅是經濟問題了，已經是政治問題了，美國有意讓美元貶值，就是擠壓人民幣升值，升值后再打壓人民幣，迫使人民幣大幅貶值，摧垮中國經濟，這一招他在東南亞、南美、拉美國家屢試不爽，這次根我國搞上了，所以我們肯定要挺住，我也鼓舞大家儲備外匯，我們難過，美國放任美元貶值也難過著呢，看誰熬得過誰。國家出臺這些政策，就是為了避開升值，打擊游資。迫使這些游資知難而退。（zf睿智啊，商務部**啊。）

這一兩年的政策還有很多，大家漸漸去解讀吧。去解讀這些政策對資金面的影響包括制定這些政策的決策者的正式想法。你自己也應當會有個推斷。

那該怎么猜測呢？

炒股的伴侶知道，猜測的時間太長或太短都沒有實際操作意義。

下面要說的是猜測的價值和目標。（為投資決策作基礎）

舉個例子：一個股票或一個房子，從1塊錢漲到了100塊，在這上升的過程中，任何時間以任何價位買進都是正確的，由于他都有活力的空間；當這個股票從100快跌倒1塊錢的時候，你在任何時間以任何價位賣出也都是正確的，由于你削減了虧損。但就整個操作過程而言，你對還是錯呢？其實你永久都是錯的，由于你沒有做到最優(yōu)方案（最優(yōu)方案就是1元買入100元買出），你也很難做到最差方案（就是100元買入1元買出），你做到的都是次優(yōu)方案，有些人賺錢了，有些人虧了，有的多，有的少。導致這樣的關鍵是什么呢？由于他永久沒法精確?????的猜測到拐點，就是拐點在什么時候什么價位發(fā)生。其實要做到這一點完全是不行能的，由于你也是這個市場的一分子，你也會對這個市場產生作用，這就要講一個合力和趨勢的概念了。所以我們沒必要去精確?????的猜測將來，我們只要知道趨勢就可以了。由于在你試圖精確?????猜測拐點的時候，影響這個拐點的因素也在發(fā)生變化。是不是有點抽象啊？學過高等數(shù)學或哲學的伴侶應當很簡潔理解這個問題，不理解的伴侶沒事就多看看太極圖吧。

除非你有足夠的力氣來把握市場，但好像這樣做不到，所以德隆失敗了。

從政策的走勢來看，明顯力氣在逐步從多方向空方轉變，雙方力氣正在此消彼長的過程中，現(xiàn)在在什么程度呢？假如以剛才那個例子作為范圍的話，現(xiàn)在就應當是在八、九十元了。至于100元什么時候到來，到達100元還需要多少時間，在100元價位上會維持多久，對于空倉的伴侶來說是沒有任何意義的。股市上很多散戶就是這樣，耐不住孤獨?????，一年四季都是滿倉，沒有股票就難過，不怕套牢怕踏空，這種人不虧才怪。因此從投資證券的角度來說，就是要等待一個好的買入機會。

剛才用證券來形容房地產，基本原理是一樣的，但也有很大的不同點，就是房子有使用價值，證券沒有。證券的漲跌比較頻繁，大大小小的周期比較多，相對較短，人們或許有很多機會。而房子的漲跌周期就很長，人活一輩子也經受不了幾次，主要要跟本國的經濟周期匹配起來，先對而言機會就比較少。失去了就沒必要再去強求了。率性而為吧。

我的推斷，我跟辦公室的同事聊過，那就是長期看空的，但關鍵還要看政策的走勢和相應政策的出臺，由于政策打算了拐點到來的時間。在目前的經濟環(huán)境和政策基礎條件下，假如今后再也沒有任何新的政策出臺或經濟部崩潰，自我修復將是緩慢的，拐點的到來可能是緩慢的，需要3年左右時間。假如zf加息，而且是大幅加息，那么拐點的到來將是指日可待的（如當時海南房地產的破滅）。因此，我們猜測房市，就必需關注政策的導向。

從目前的狀況來看，由于受到各種所謂經濟學家和zf部門個體利益的考慮，現(xiàn)在的氛圍很混沌，政策的出臺具有相當?shù)拇蟮牟淮_定性，在這點我們要好好向美國學習。

說到現(xiàn)在，有一點是確定的，別的不說，上海的房地產確定的泡沫大大的，確定是在歷史高位，會不會再創(chuàng)新高，我想這只對那些座超短線的人有用，對于寬敞要長期投資（也就是自?。┑娜藖碚f，沒什么價值。至于拐點什么時候到來，是不確定的，選擇資助的伴侶面對的是時間的損失（比如說預備買房結婚的伴侶，為了獵取時間，在財務上損失一點也可能是在所不惜的），因此每個人要依據自己實際狀況來選在買房的時機和方式。

下面對需要購房的伴侶和剛畢業(yè)的高校生推舉幾種房產投資方式。

問題5:我想知道

1.現(xiàn)在的房價已經很高，那么為什么“在目前的經濟環(huán)境和政策基礎條件下，假如今后再也沒有任何新的政策出臺或經濟部崩潰，自我修復將是緩慢的，拐點的到來可能是緩慢的，需要3年左右時間”？

2.你說謝對中國的狀況缺乏足夠的了解,那么他在這種狀況下做出推斷是不是意味著他在下棋?假如是的話,那么他又在跟誰下呢?他有到底想干什么呢?

先解答123451那位伴侶的懷疑吧。

之所以有三年的推斷，是建立在經濟和政策環(huán)境沒有變化的基礎上，通過經濟規(guī)律自然進展，事實上是做不到的，zf的政策會源源不斷地出來、或多或少的影響經濟的進展。前面我引用了索洛斯的一句名言“富強早已耗盡了自身的力氣，可是為了避開一次大蕭條，它的生命周期被人為地延長了?！本褪窃谙胝f明這種人為的因素和傾向。三年的這數(shù)字的出處，主要考慮的是各種周期性因素的綜合影響，比如說利率、通貨膨脹率的演化周期不是同步的，有同步的也有反向的，在利率提高初期，這基本上是全都的，后期可能相反也可能全都（主要還是受政策宏觀政策的影響）。比如說生產周期、產品周期等，還要受新技術運用的影響，這是比較簡單的，很難一下子說清楚，這里就不說了，以后有空再作說明。

至于謝國忠，我只是說他能把自己真實的想法說出來，是個誠懇和高水平能人。說他不了解中國，主要說他不了解我國zf政策出臺的機制和目標，這是和西方國家不同的，我國zf考慮的首先是國家和社會的穩(wěn)定，老百姓根本的生活問題，而不是首先考慮的是效率問題，說白了就是先講政治、后講經濟。至于下棋，更合適的說法可能他應當是一個看棋的（下棋的是中心和一些利益團體），看著看著就開頭說棋了，違反了旁觀勿語真君子的律條，所以受到那些利益團體的圍攻。就像郎咸平一樣，觀察大路上別人行騙，他傻乎乎的上去戳穿，壞人錢財，能不挨揍嗎？說白了又沒有騙你的，關你什么閑事??？

在前一段時間中心打擊有償新聞，那可不是空穴來風和無事生非。我這人就是事不關己高高掛起。有時也順便幫騙子撬撬邊，搞點好處。

又說遠了。

現(xiàn)在來講投資。

不知道大家的財務方面和投資方面的功底怎樣，假如不懂了話就有點難了。假如不知道成本（資金成本、機會成本、沉沒成本等概念）和風險（風險的衡量）的話，那很多問題就很難說清楚了。現(xiàn)在我假設大家都懂。

前面有個伴侶問我海南房產投資的一個個案，不好意思，我沒做過爭辯，沒法回答。在前面我做過一個比方，就是把城市比做成個股，現(xiàn)在這個比方還適用。比方說，股市有泡沫，股市的泡沫是有什么組成呢？是股市中全部股票的綜合體現(xiàn)，股市有泡沫不等于說全部的股票都有泡沫，有的股票泡沫大些，有些小些。還有，上證指數(shù)地走能代表各股走勢，各股的走勢有其內在的、共性化的緣由。所以說，中國的各個城市的狀況都是不一樣的，大家肯定要具體狀況具體分析，千萬不要以偏概全。比如說，很多場合公布的都是中國整體的統(tǒng)計數(shù)據，就是上證指數(shù)，他只代表整個市場的綜合狀況，而且由于樣本不停的變，早已失真了，別把那東西太當回事。由于一般人只可能買一個股票，只關注你那個股票就行了（你不是溫州人吧？）。我也是，所以我只關注上海。上海在全國還是比較有代表性的。

那我們就來關注上海。

整體而言，上海這個個股的基本面是不錯的，所以引來各路資本爭相追趕也不以為奇。但各路資本的性質，我們極有必要加以分析和區(qū)分。為什么要這么做呢？大家學過財務管理的伴侶們都知道，財務結構、融資結構、資本結構、債務結構等等名詞吧？長期投資、短期投資各需要什么樣的資金來匹配呢？長短期資金的結構應當如何設立呢？假如設置不好會產生什么樣的影響呢？

舉個例子，還是說德?。ㄓ捎谒麣獯螅赖娜硕啵?。最早剛開頭，德隆玩二級市場的時候，我想他也沒有想要長期坐莊吧？用以匹配的資金不會是長期資金（拆借來的資金從沒有想到會要用8年吧？）結果，從96年牛市開頭，股市始終走牛，始終到2001年從牛市轉入熊市，那時候他手中股票的籌碼已經是高度集中了，流淌性也越來越差，潛虧的風險也越來越高。他的資金來源是什么呢？說白了都是短期資金，學過財務的伴侶都知道，用短期資金來支撐長期投資的風險是巨大的，必需借東家還西家，拆東墻補西墻，維持股價的成本是巨大的，由于資金成本在那兒明擺著的。當資金聯(lián)繃斷的時候，崩盤也就來到了。

舉這個例子，就是為了說明長短期資金的匹配問題。有很多散戶伴侶不理解這個概念，虧了很多，有些人明明知道，但還是要刀口舔血（我有些伴侶學財務的，也因此而完蛋）。

所以大家在分析這個“個股”的同時，肯定要區(qū)分清除支撐這個市場的資金那些長期的，哪些是短期的。長期資金和短期資金的行為特征是完全不同的，他們來到這個市場的目的也是完全不同的。

剛才說了用短期資金來匹配長期投資是風險巨大的，現(xiàn)在來說明長期資金匹配短期投資也具有重大風險。老百姓老是說中國股市有問題，沒有IBM、沒有微軟，沒有真正的藍籌股，但他們從來不想自己到這個市場來干什么，是投資還是投機的。他們都是來投機的，他們的資金都是自有資金（替別人代客理財或替親戚伴侶炒股的除外），是長期資金，但由于他們的目標是投機，是來賺小菜錢，進進出出忙得很哪，這種心態(tài)能賺錢嗎？還是舉前面的例子，一個股票從1元漲到100元，1元買進2元賣出，再10元買進20元賣出，再30元買進40元賣出，反反復復，結果到了90元買進，100元反倒不賣出了，80元就更不賣了，結果始終跌倒10元，這個過程，學過點數(shù)學的伴侶都該知道是賺錢還是虧錢的吧？

為什么要說明這些呢？就是給大家普及一下資金性質的重要性。大家有沒有考慮過自己用于買房資金的性質呢？？

只怕很少有人考慮吧？雖然讀過書的人都知道“刻舟求劍”的故事，但自己總是在重復這樣的錯誤。由于他們只會靜態(tài)的思考問題。

不好意思，我剛才應當先說上海這個“個股”的基本面的，結果到先把資金性質問題提前說了。那就接著說吧。

在上海支撐上海房價的資金有哪些呢？

下面先依據目的來分：一是海外資金（包括港澳臺、韓日、美等等），他們中一部分人工作在上海，用來長期居住的，需要的是長期資金，還有很大一部分人并不在上海，為使托付一些公司或親戚伴侶購買的，來套匯的，是短期資金，當然不排解，有一部分短期資金假如被套牢，就可能轉為長期投資了（如散戶投資者那樣），比例應當是1：2吧（直觀感覺，無依據）。二是國內資金（排解上海本地資金），同樣也有很多人如剛畢業(yè)在上海就業(yè)的同學，他們是為了長期居住的，需要的是長期資金，而一些投機者（溫州炒房團？）就是短期資金了，比例也應當是1：2吧（無依據）。三是上海本地資金，也分居住和投機的，比例在5：1（個人認為很多中介和房產商參與投機炒作，數(shù)量還是相當大的）。

再依據資金來源區(qū)分：由于中國本土老百姓的購買力有限，除了存款外能保證首付外，大部分的要依靠銀行貸款，我個人把存款看作為長期資金，貸款看作為短期資金（由于只要貸款必需要每月款還款，跟自己的收入親密相關，而且還受工作波動、收入波動和貸款利率波動等因素的影響），這部分由于貸款引起的短期資金是相當巨大的（上海的具體數(shù)字我忘了），知道的伴侶請補上。還有就是海外資金，他們買房很少貸款吧？這些資金可短可長，損失的是機會成本，假如這種成本仍舊保持低位的話，他們撤退的意愿并不會很強。

問題6:抄書的部分基本正確，對于走勢的推斷不敢恭維。

很圓滿，看來很多伴侶還是不明白我發(fā)這個帖子的意圖。這個帖子的標題就是房產投資掃盲，其實就是為了普及一下投資學問而已，是掛念大家建立能獨立思考問題的力量，由于現(xiàn)在外面的文章、消息評論（特殊是股市評論和方式文章），不管看多還是看空,都具有極大的功利性和誤導性。

我上一家公司是個房地產公司，我雖然不做房地產那塊，但我們公司有很多做房地產投資和爭辯的，看了他們做的報告，我真有的可怕。對房價的走勢，依據歷史房價走勢做個回歸分析就好了，然后依據那個結果作決策，還有的更簡潔，看看周邊樓盤賣多少錢，然后估量自己開盤的時候漲多少錢，就行了。我的天哪？那不是跟股市中散戶作技術面分析一樣嗎？就算近期賺錢，也總有一天會虧光的。

還有一點，這個帖子的題目雖然是房產投資掃盲，但同樣適用于大部分的投資行為，包括項目投資、證券投資、企業(yè)購并等等。由于我講的大部分都是方法論的東西，而且努力用淺白的語言來講清楚哪些晦澀的概念。

當然一個帖子，不行能把全部的問題都講清楚，后面對大家就只是“師傅領進門，修行在個人”得失了。假如大家想僅僅知道房價的走勢，對不起，我從來不向別人推舉股票。

問題7：在頂一下,我想問問假如上海樓市崩盤,對北京、深圳等地的樓市有影響嗎？其實05年開頭廣州的樓市已經開頭少量下跌了。

前面我打了個比方，把房市比作股市，把城市比作個股（即上市公司），房子比作股票。國家宏觀政策的出臺會對整個市場有反應的，但個股（城市）的表現(xiàn)也不會全然相同，大盤的下跌會對全部的股票有影響（主要是心理上的）。且不說上海的樓市會不會崩盤（我個人認為不會，看空和下跌不等于樓市崩盤，）炒股的伴侶知道，同一類型或同一板塊的股票芒又一個快速上漲或快速下跌的時候，其它股票也會做出反應，上漲或下跌，但幅度確定沒有領頭的那個大。

北京和深圳我去的次數(shù)比較多，我覺得這兩地的泡沫是比較少的。我姐99年在北京北三環(huán)（大鐘寺）買的房子，高層建筑，歌星韓紅也住那個小區(qū)，6000/m2，今年春節(jié)我問她現(xiàn)在市價多少，她說9000/m2。你說這有泡沫嗎？5年長了50%，中間還伴隨著建筑成本和土地成本的上漲，我個人覺得泡沫是不大的。在上海呢，我家在99年浦東買的房子，2100/m2，現(xiàn)在市價8000/m2，你說有泡沫嗎？而且我認為，北京和深圳房子的質地要遠遠好于上海，北方墻體厚實，保溫隔音都好，有暖氣，深圳房型、小區(qū)環(huán)境好，且兩地容積率都很低，以前上海市中心上市的房子容積率是多少？4—5！！不過有一點好，上海買房的人不看重這些。

廣州的房地產市場是最好的，格外平穩(wěn)，這跟廣東人良好的理財和理性投資觀念分不開，少量上漲和下跌是好現(xiàn)象，對老百姓來說格外合適，說明價格和價值格外貼近。

就回答這些。

好了我們再連續(xù)。

剛才分析了資金來源。主要目的是什么呢？主要回答這個市場資金的合理性，由于將來，一旦基本面或環(huán)境發(fā)生變化，對房價產生重大影響的首先就是這些短期資金，一旦房價松動和拐點來臨，這些資金會快速抽離，加速房價下跌。（短期資金做的是錦上添花和落井下石的勾當）

下面回過來講上海的基本面。（昨天有伴侶警告我，我有些言語過激了，要自己當心，全部后面涉及敏感的東西只列提綱，不具體說了）

1、經濟增長：

2、基礎建設：

3、投資環(huán)境：

4、金融環(huán)境：

5、購房政策：

還有就是房市的技術面：大家自己看上海房價的走勢，不再說了。

下面將通過舉例來說明房產投資的操作思路。

前面我們說過，商品房由于有流通權所以有投機的價值（類似于非流通股，由于其不具有二級市場流通權，所以目前只具有投資價值而不具有投機價值），也擁有收益權（即租金），所以有投資價值。不能上市流通的房子（如非產權房）只具有收益權，因此不具有投機價值（當然，那些期盼政策發(fā)生轉變，如投機全流通的除外）。

所以在分析投資前面，我們肯定要搞清楚自己買房產的目的是什么？由于不同的目的打算的不同的評價體系。

一般有兩種目的：

1、投機：即利用商品房的流通權，獲得短差。以此為目的的伴侶，肯定要牢記自己這個目的，不要炒房炒成房東。你的房子是用來流通用的，千萬要時刻提示自己，時刻預備著出售，由于你唯一能盈利的途徑就是出售。資產為隨著環(huán)境的變化而固化或流淌，固化是格外可怕的（如德龍的股票），當你不能以預期的價格出售時，說明你的風險來臨了。以此為目的的伴侶，沒必要去爭辯房子的價值，你只需知道房價的走勢就行了?！绊槃荻鵀椤笔悄阄ㄒ坏纳嬷?。還記得我前面為什么要分析上海的基本面和技術面嗎？莫非僅僅是想知道房子的價值和房價是否偏離價值嗎？記住，長期擁有這套房子不是你的目的，價格低于價值或高于價值對你沒有太大的意義。做上海這個個股的基本面分析和技術面分析，最主要的要知道這個城市房地產的進展周期，并推斷目前處于這個周期的什么階段，在這個周期的輪回中，拐點是否即將來臨。這就是你買入或賣出決策的根本依據??！

那周期是怎樣的呢？拐點什么時候來臨呢？又怎么猜測呢？

“富強早已耗盡了自身的力氣，可是為了避開一次大蕭條，它的生命周期被人為地延長了?！?/p>

——索羅斯。

這是我第三次引用這句話了。富強和衰落的生命周期并不難猜測，西方房地產的進展是有很好的借鑒作用，依據經濟學理論和產業(yè)進展理論也很簡潔得出結論。但難點在于什么呢？就是那個“人為”的因素了，那就是行政的力氣，zf的意志。但有一點是可以確定的，經濟規(guī)律是不行阻擋的，你可以延長它，但不能阻擋它。

2、投資：即利用商品的收益權，獲得資本收益。以此為目的的伴侶，主要有兩類，一種是買房自住的，還一種是買房出租的。這兩類伴侶的共同點是，目的是都要做“房東”，只不過前者是自己的房東，后者是他人的房東而已。資本收益是什么呢？就是通過目前的一次性投資支出，以獲得長期的收益權（租金）。自住和出租的投資收益分析方法是一樣的。資本收益率就是：租金收益現(xiàn)值/自有資金（貸款的伴侶就是自己的首付款）。不同的是，自住的伴侶只享有收益權，不享有流通權，由于你要在高位賣出同時也想擁有自己的住房的話，也必需高位買進。所以你的收益是基本鎖定的，除非你去租房，等低位再買入。買房出租的伴侶相對就游刃有余的多，同時享有流通權和收益權，可出租可出售。

這類伴侶要牢記什么呢？肯定要記住，你是房東，你是以獲得資本收益為目的的，資本的固化在你簽訂預售合同的時候就形成了。以此為目的的伴侶，你要知道的是什么呢？你要知道的是這套房子的價值??！你的行為是價值投資?。∧愕某杀局挥性趦r值以下，你才能獲得收益，和價值相同你才能不虧，略高于價值你才能少虧。我們爭辯上海的基本面和技術面的目的就是為了查找它的價值中樞。

那價值是什么呢？如何猜測和確定呢？我們的成本又如何確定呢？

就舉上面海南那位伴侶的例子吧。

考。又回到