廣州某高檔別墅地產項目營銷策劃推廣案

目錄TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc76801061"1.市場結論2HYPERLINK\l"_Toc76801062"2.項目定位10HYPERLINK\l"_Toc76801063"2.1.項目核心競爭力10HYPERLINK\l"_Toc76801064"2.2.一個真實的高爾夫故事10HYPERLINK\l"_Toc76801065"2.3.產品定位12HYPERLINK\l"_Toc76801066"2.4.項目命名及形象定位15HYPERLINK\l"_Toc76801067"3.項目診斷16HYPERLINK\l"_Toc76801068"3.1.望16HYPERLINK\l"_Toc76801069"3.2.聞21HYPERLINK\l"_Toc76801070"3.3.問22HYPERLINK\l"_Toc76801071"3.4.切23HYPERLINK\l"_Toc76801072"3.5.秘方24HYPERLINK\l"_Toc76801073"4.推廣部署25HYPERLINK\l"_Toc76801074"4.1.實操方案思路闡述25HYPERLINK\l"_Toc76801075"4.2.入市時機27HYPERLINK\l"_Toc76801076"4.3.部署思路28HYPERLINK\l"_Toc76801077"4.4.具體部署28HYPERLINK\l"_Toc76801078"5.公關活動37HYPERLINK\l"_Toc76801079"5.1.********—國際高爾夫生活全體驗38HYPERLINK\l"_Toc76801080"5.2.********家居集成一體展示系列活動39HYPERLINK\l"_Toc76801081"5.3.****會系列活動40HYPERLINK\l"_Toc76801082"5.4.****2005-新聞發(fā)布會暨產品洽淡會41HYPERLINK\l"_Toc76801083"5.5.順德旅游高峰論壇42HYPERLINK\l"_Toc76801084"5.6.珠三角行業(yè)領袖高爾夫邀請賽暨“美龍會”成立43HYPERLINK\l"_Toc76801085"5.7.兒童高爾夫精英賽44HYPERLINK\l"_Toc76801086"6.宣傳媒體45HYPERLINK\l"_Toc76801087"6.1.媒體策略45HYPERLINK\l"_Toc76801088"6.2.媒體投放比例47HYPERLINK\l"_Toc76801089"6.3.媒體投放安排49HYPERLINK\l"_Toc76801090"7.推售節(jié)奏51HYPERLINK\l"_Toc76801091"結束語52HYPERLINK\l"_Toc76801092"附件一：****優(yōu)勢53前言好的策劃建筑在詳細周密的市場調查基礎上；成功的策劃立于準確獨到的項目定位。我們的《營銷策劃案》一切從市場開始。市場結論順德區(qū)國民經濟高速高效增長，宏觀經濟效益繼續(xù)上升，農業(yè)、工業(yè)、第三產業(yè)呈高速增長趨勢。順德區(qū)正在勾畫第三產業(yè)藍圖，擬建珠三角重要物流基地、嶺南文化勝地，并推出系列旅游品牌。房地產業(yè)2003年房地產業(yè)龍頭企業(yè)****集團進入順德，同時香港三大房地產業(yè)企業(yè)之一***兆業(yè)進入順德，使整體競爭格局發(fā)生新的變化。經過20多年發(fā)展，順德房地產業(yè)可以進入聯合經營的整合時代，一方利用本土資源優(yōu)勢，一方利用成熟的操盤經驗，雙方優(yōu)勢互補。教育事業(yè)教育事業(yè)邁上新臺階。教育總投資11.76億元，比上年增長10.6%?；A教育、特殊教育、職業(yè)教育和高等教育加快發(fā)展。新增4個鎮(zhèn)被評為廣東省教育強鎮(zhèn)。順德職業(yè)技術學院新校園建成并投入使用，教育資源得到優(yōu)化整合。旅游業(yè)目前順德正在調整產業(yè)結構，大力發(fā)展第三產業(yè)，并將美食旅游作為重點產業(yè)發(fā)展，近年，以順德美食為代表的又一個第三產業(yè)品牌逐漸浮出水面，人們在將來概括順德產業(yè)品牌時，將會用上一個新名詞，那就是——“兩家一花一菜”。2003年，順德餐飲營業(yè)收入占全國百分之一，成為順德最重要的旅游資源，成為吸引外地游客的最大賣點。隨著順德將以大力推進工業(yè)化和城市化，加強規(guī)劃和政策調控，擴大第三產業(yè)招商引資，加快第三產業(yè)對外開放，深化相關體制改革等措施加快這些行業(yè)的發(fā)展?，F代商貿流通業(yè)、旅游業(yè)、會展業(yè)和房地產業(yè)，這四大行業(yè)將成為順德第三產業(yè)加快發(fā)展的突破口。特色商業(yè)2010年順德將形成特色商業(yè)、物流業(yè)和零售業(yè)三足鼎立局面，相關地產項目已陸續(xù)啟動。2010年，社會消費品零售額達到334億元，年平均增長12％左右，比2001年增長3倍，商業(yè)服務業(yè)營業(yè)面積達到730萬平方米左右，戶籍人口人均擁有營業(yè)面積5.9平方米左右，商業(yè)服務業(yè)從業(yè)人員占就業(yè)人口的20%左右。商務會展經濟順德依托國內外知名的家電、家具、花卉、機械制造等產業(yè)，已經擁有一定知名度的展覽會，擁有加快會展業(yè)發(fā)展的基礎和運作經驗，同時，每年在順德舉行多項各行業(yè)大型博覽會，吸引了全省、全國各地，甚至國外的商人們都前來洽談參觀，因此，會展業(yè)打造順德產業(yè)知名度的同時促進順德未來商務業(yè)的迅速發(fā)展，順德未來商務業(yè)前景較為看好。對于奠定順德制造之都、會展名城將起到積極作用。順德將以順德家電為龍頭，力爭通過3至5年的努力，引導第一、二產業(yè)的支柱和特色產業(yè)形成一批行業(yè)會展品牌，塑造兩三個國際會展名牌，將順德建設成為華南地區(qū)特色鮮明、影響力強的會展區(qū)域。人們生活日漸提升，對從居住環(huán)境、服務意識、教育氛圍、生活配套等眾多方面居住要求越來越高。以下是順德人對住宅方面的要求：住宅狀況希望購買別墅及復式單位為主，兩者已占總數的55%，其中選購獨立別墅的占了30%，選購復式單位的占了25%。獨立別墅及多層住宅為最受歡迎，33%的買家購買別墅類型產品，選擇多層住宅的買家占54%，其中4層的多層住宅占23%，6層的多層住宅占31%（帶有觀光電梯的6層多層住宅占13%）。選擇住宅朝向、景觀以南北對流、朝南、人工湖景為主，最受買家歡迎的南北對流占39%，朝南及人工湖景占的比重相近，分別占33%及35%。住宅智能化系統(tǒng)著要于煤氣管、遙感控制系統(tǒng)、寬帶網等，其中72%被訪者選擇煤氣管是家居必需品，遙感控制系統(tǒng)占60%，寬帶網占49%。選擇住宅的重要因素為價格吸引及有升值空間、發(fā)展商實力和信譽、靠近高質素著名教育學府、良好的物業(yè)管理品牌等，其中97%選擇了價格吸引及有升值空間，其次84%的被訪者較為注視教育下一代，選擇教靠近高質素著名教育學府是重要因素。戶型狀況綜述在戶型間隔及面積上被訪者多選擇四、五房單位及面積在300-500㎡之間，選擇四房單位占18%，五房單位占27%；選300-400㎡占22%，選擇400-500㎡占16%。在別墅方面，有接近50%被訪者希望其花園面積在100-300㎡之間較佳，其次26%希望花園在300㎡以上；而在樓層選擇上以3層居多，占了48%；對于環(huán)境配套方面，希望帶花園及泳池；裝修用料上以木材與磚材為主要選擇對象，選擇傳統(tǒng)的磚材占36%，占27%的被訪者選擇了新穎的木材。在陽臺的設計方面，逾80%的被訪者選擇了落地玻璃陽臺最受喜歡，其中選擇落地玻璃大弧形陽臺占58%，選擇普通的落地玻璃陽臺占23%。生活配套與服務停車位大多需要一個或一個以上，其中62%選擇一個停車位，而且逾80%會購買該車位，80%以上選擇停放的位置為室內地面和室內負層。出入交通和服務到位的家居清潔、小孩托管等人性化服務需求較大，有33%的認為住宅巴士接送服務非常重要，而有逾40%認為幼兒托管服務、鐘點服務及衣物洗熨是比較重要的。近90%的被訪者中每月都會使用會所設施，并且有56%的人愿意花費用約100-300元使用會所的設施。選購離市中心較遠的住宅時，被訪者中有39%認為需要大型超市配套，有29%認為需要酒樓餐廳配套。會所設施以飲食、健康娛樂身心為主，認為會所中非常重要和比較得要的設施有：室內泳池、室外泳池、網球場、羽毛球場、高爾夫球場、籃球場、桑拿室、閱覽室、棋牌室、釣魚場等。順德區(qū)近年來人們重視教育事業(yè)，希望住宅區(qū)內配有教育設施，有42%的被訪者選擇外資分支機構學府，另外31%的被訪者選擇重點或知名學府。小區(qū)環(huán)境與規(guī)劃被訪者喜歡居住小區(qū)以市區(qū)外大型社區(qū)為主，占了41%，其次有39%喜歡居住于純住宅小區(qū)輔以適量商業(yè)配套。園林偏向于喜愛歐陸風格，有30%被訪者選擇，而喜愛江南風情園林和不需特別風格寧靜及綠化優(yōu)****園林設計各有20%。對選擇生活環(huán)境要求較高，大部分被訪者希望購買規(guī)劃獨特完善、依山伴海、低密度的生活空間，分別有62%、43%和52%選擇。價格狀況54%的被訪者認為二次或三次置業(yè)以自住及改善居住條件為主要的購買目的，而為父母購房、子女購房或把物業(yè)出租等目的各占約10%。逾40%的被訪者會選購總樓價在100萬/套以下，其次23%的選擇101-150萬/套。希望能以價格約4000-4500元/㎡購買到大型綠色生態(tài)別墅小區(qū)有45%的被訪者，但價格超過5000元/㎡以上購買該類型住宅有62%的被訪者可以承受。銀行按揭是最多購房者選擇的付款方式，被訪者中有60%選擇該項付款方式，其中有近50%首期款愿意負擔11-50萬，有45%接受月供款在3000-5000元；還有30%選擇了一次性付款。據調查所得，大型別墅小區(qū)的管理費2元/㎡最為合理，被訪者中選擇了1.5元/㎡以下占44%，選擇1.6-2元/㎡占32%。購買決策狀況被訪者中近50%認為未來一年順德的房價將會基本持平，卻有68%的被訪者選擇把閑錢用于投資房地產，從而得出順德人對房地產市場的抱著前景樂觀態(tài)度。首選居住區(qū)是靠近綠、靜、****生活小區(qū)，有35%的被訪者選擇；其次為近郊大型住宅社區(qū)及市中心區(qū)。電視廣告、報刊廣告、公共場所資料成為他們獲知樓盤的三大重要途徑，分別占有25%、29%、15%。逾60%被訪者認為小區(qū)與著名學府相鄰近，以及與大型商場、醫(yī)院等服務設備實現功能聯絡會影響購買進程。全部被訪者都一致認為應由其曾開發(fā)樓盤質量和服務質量來決定其發(fā)展商印象和信譽的判斷，其次大部分都認為上市公司的信譽比未上市公司的信譽好及廣告版面大的發(fā)展商是有實力。結論順德產業(yè)——隨著經濟的不斷發(fā)展，順德將以商貿流通業(yè)、會展業(yè)、旅游業(yè)、房地產業(yè)及汽車業(yè)為未來重要發(fā)展方向。順德人——他們都是精英一族，憑著多年努力，創(chuàng)造了無數個現代神話，無論是地緣、經濟、心理，還是文化，他們依然堅信自已是順德人，以低調、務實、勤奮、有拼搏精神、見識廣博、有追求是所有順德企業(yè)家的共性。順德人對居住理念的追求——順德市民追求綠、靜、****居住環(huán)境；喜愛大型歐陸式園林風格社區(qū)；要求完善貼心周到人性化的物業(yè)管理服務；希望購買別墅、復式并帶一個或以上車位的單位。突顯自身尊貴，對生活有持續(xù)追求，向往頂級的生活居所及對居住文化氛圍的追求。項目定位根據市場調查，基于我們對周邊市場的總結歸納及對項目的深入了解，我們提出——項目核心競爭力高爾夫，真正的國際18洞高爾夫一個真實的高爾夫故事有一位著名球員剛剛打完一場比賽，得到一張冠軍的獎金支票，當他走出賽場的時候。一位女士走上前來向他道賀，同時對他說：“先生，我的兒子，也是您的球迷，因為患病不能來看他的比賽，他快要死了，因為沒錢治病?！鼻騿T立刻把他的獎金支票給了這位女士，讓她為她的兒子去治病。女士再三感謝他后，離開了。這時有一個人走上前來告訴球員，他上當了，根本沒有這個故事，結果球員回答說：“你說什么？根本沒有一個孩子快死了？這真是個好消息！”從這個故事里我們得到了什么？高爾夫體現一種真正的紳士風度高爾夫是一種紳士運動，這不僅僅是因為它的價格不菲，它的揮桿姿勢瀟灑迷人，它的球場環(huán)境優(yōu)雅迷人，更應該體現在所有參加這項運動的人都要有真正的紳士氣派和風度。高爾夫滲透一種貴族氣質高爾夫不僅從外表改變一個人的儀表，更從內心改變一個人的修養(yǎng)素質。高爾夫的精神氣質，令參加的人都能在運動中潛移默化，一舉手一投足，一言一行，無不透露出貴族高雅風姿。高爾夫衍生一種貴族的血統(tǒng)高爾夫不僅令人由內至外煥發(fā)貴族的魅力，他還可以衍生出一種貴族的血統(tǒng)，徹底改變你的身世、生活方式、思維方式。無論你以前是一個農民的兒子，或是一個木匠……今天，他是貴族，血統(tǒng)不能因財富而改變，卻因氣質而鑒定，這一切，都因高爾夫而來。產品定位基于以上對市場的了解及對項目價值的分析，項目定位已召然若揭，我們的項目是一個至高層次的項目：珠三角唯一具——高爾夫經營·商務旅游·海外教育·家電集成四大復合產業(yè)的湖畔高爾夫國際皇家別墅居住領地與高爾夫經營復合承傳高爾夫與生俱來的高貴氣質；發(fā)揚高爾夫文化提升人的素質，人的品味，人的本質的潛移默化作用；開啟高爾夫精英居住會聚之門；提供高爾夫社交的交流平臺。與商務旅游復合著意打造珠三角NO·1的高爾夫第一居住別墅區(qū)；盤活一期單位，發(fā)展二期商業(yè)，取得非住宅以外的商業(yè)價值和區(qū)域地位；實現****集團把商務旅游與地產的復合的又一成功案例；開啟****集團向旅游產業(yè)的發(fā)展之路。與海外教育產業(yè)復合營造第一居所的先要條件；提升項目檔次的必要條件；締造****集團領跑當地教育產業(yè)的先駒。與家電集成復合把項目打造為高爾夫第一居所的先決條件；實現****集團家電集成化領先構想；開創(chuàng)****集團把家電集成化與地產的復合的先河；****、****集團整體提升品牌價值和社會形象地位，聯手成為地產行業(yè)、家電行業(yè)的領跑者。項目與四大產業(yè)復合，正是基于市場趨勢與項目核心競爭力與高爾夫結合順應順德政府的發(fā)展戰(zhàn)略，通過項目與高爾夫經營、商務旅游、海外教育、家電集成四大產業(yè)的復合，打造成政府對外開放、宣傳的窗口；提升以高爾夫為核心，與旅游、教育、家電集成復合，將****、****企業(yè)品牌打造成一張燙金的名片；以高爾夫為核心，與其他產業(yè)復合，提升項目價值、地位，締造一個純粹的極具國際生活氣質的皇家第一居所；以高爾夫為核心硬件，配合人性化、高素質、完善周到、細致體貼的貴族式服務，從軟件方面營造真正的國際皇家別墅生活；以高爾夫為教育核心，點滴中滲透尊貴的文化氣質和紳士的風度，從根本中熏陶人的素質和血統(tǒng)的改造；以高爾夫為文化核心，全方位多角度，從小培養(yǎng)孩子高爾夫的情操，培養(yǎng)新一代的順德人。四大產業(yè)與項目復合思路圖高爾夫高爾夫核心基礎氣質風度涵養(yǎng)修為國際生活第一居所商務旅游海外教育高爾夫經營家電集成價值提升****園國際社交圈國際運動國際教育實踐國際先進居住理念生活模式項目命名及形象定位湖畔高爾夫，成就皇者之氣********珠三角唯一具高爾夫經營·商務旅游·海外教育·家電集成四大復合產業(yè)的湖畔高爾夫別墅居住領地國際標準18洞，從第一洞到十八洞，每一洞都是一個超越。國際標準18洞，從第一洞到十八洞，每一洞都是一個超越。我們的高爾夫，建筑在湖畔，130萬的綠茵草地，散落四周的美麗湖泊，賞心悅目湖畔式高爾夫皇家別墅項目診斷望、聞、問、切，是醫(yī)生診斷的必要手段。而對策略者而言，診診斷一個項目目，同樣需要要望、聞、問問、切。唯有如此，方能深深入了解項目目病癥，繼而而對癥下藥，一一舉切中病脈脈，以最恰當當的營銷推廣廣方法來達到到最佳的銷售售效果。讓我們重新回顧一一下本項目：：望病癥：現場硬件感感觀差，產品品落后；服務務人員素質參參差；高爾夫夫會員層次混混雜。會所、售樓部等外外觀設計較落落后，配套不不齊全。一期產品年久失修修，設計陳舊舊，花園雜草草叢生。高爾夫球場欠缺維維護，環(huán)境較較差。人氣不足，服務人人員素質參差差。高爾夫球會員層次次混雜，未能能顯示項目尊尊貴的感覺。藥方：在建設二期期的同時，全全面整改一期期產品及原有有配套；加強強人員培訓；；殷別會員級級別；全力重重點打造皇家家尊榮服務。整改大門、會所、園園林，拆除現現有售樓部及及體育館。增設增設現時主入口狀況修繕一期別墅外立立面及私家花花園，裝修洋洋房內部結構構（包括公共共部份）。一期物業(yè)花園現狀改善一期物業(yè)花園現狀改善修繕高爾夫球場，改改善整體環(huán)境境，提高項目目檔次。修整現時高爾夫球場修整現時高爾夫球場綠草如蔭，生機盎然的高爾夫球場綠草如蔭，生機盎然的高爾夫球場加強二期建設，在在設計及配套套上多下功夫夫，以達到珠珠三角NO·1別墅水準。增加服務人員數量量及提高人員員素質，令客客戶從進入到到離開，處處處可感受到項項目服務的高高水平，享受受到無微不至至的服務照顧顧。培訓專業(yè)素質強，形象好的球僮及服務人員培訓專業(yè)素質強，形象好的球僮及服務人員加強會員制，對現現有會員和將將要加入的會會員、一二期期業(yè)主進行等等級殷別，增增加會員的自自豪感和歸宿宿感。*********園國際高爾夫VIP貴賓銀卡*********園國際高爾夫VIP貴賓銀卡VIP貴賓金卡*****園國際高爾夫醫(yī)效：展示項目新新形象，提高高格調檔次，以以全新面目示示人。聞病癥：項目前期產產權問題產生生信譽危機，在在順德負面影影響大。藥方：通過*****及****的強強強聯合品牌牌聲譽影響，并并借助政府力力量，覆蓋原原有品牌形象象，樹立新品品牌。立刻拋棄“*****名邸”名稱、宣傳傳及包裝，將將105國道上的指指示標志更換換為“*********”，以全新形形象面世。整合“****”與“*****”的品牌資源源，在宣傳推推廣及公關活活動中凸現“****”的產業(yè)實力力、“****”的產品實力力以及兩者兼兼有的售后服服務實力、社社會責任感，通通過“誠信企業(yè)”的輻射力來來增強消費者者對項目的信信心。借助政府力量，如如將“*********”項目納入北北滘鎮(zhèn)發(fā)展房房產、旅游、商商務多元化的的重點運營項項目，以城市市樣板工程的的姿態(tài)，通過過城市運營的的概念，產生生更大更強的的社會影響。醫(yī)效：洗脫前期負負面影響，樹樹立高起點品品牌形象，確確立項目價值值噸位，為后后期推廣作鋪鋪墊。問病癥：產品可展示示部份少，重重新營造需時時多日，外部部存在一定競競爭，欲脫穎穎而出非一時時之功項目一期產品積壓壓，因其設計計落后，對項項目整體檔次次及二期的推推出存在一定定阻力。目前產品特色性不不足，特有高高爾夫資源不不足以支持達達到項目打造造珠三角NO.1別墅區(qū)的目目的。藥方：除完善項目目軟硬件設施施外，最重要要的是整合資資源，將高爾爾夫、商務、旅旅游、*****、****幾個個元素最佳組組合。將部分一期產品重重新包裝成酒酒店公寓，創(chuàng)創(chuàng)造家居一體體化裝修樣板板，可作為租租賃、展示之之用，盤活一一期剩余貨量量。通過租賃賃可以人脈傳傳播方式樹立立項目口碑（可可通過高爾夫夫、服務、配配套享受等方方面體現），并并可作為展示示“*********”家居集成之之用，推動“****”與“****”產業(yè)多元化化的同時，可可達到宣傳項項目作用。一期產品在租賃過過程中得到盤盤活，從中提提煉服務公寓寓概念，形成成旺租氛圍，也也其在后期的的銷售作出了了輔墊。舉行系列有針對性性的公關活動動，將商務旅旅游與高爾夫夫緊密聯動，如如與旅游局聯聯辦高爾夫旅旅游，又如利利用舉辦行業(yè)業(yè)論壇、行業(yè)業(yè)展會等，擴擴大輻射影響響力，令項目目成為珠三角角商務旅游重重要基地，從從而將項目最最大價值化。醫(yī)效；走出產品差差異化道路，一一期與二期銷銷售兩不誤，為“****”“****”開辟多元化產業(yè)新環(huán)節(jié)。切病癥：項目銷售時時機滯后，客客戶難以截留留，地域限制制客源。因產權移交問題，銷銷售至少在半半年后方能進進行，樹立形形象、知名度度需一定時間間，而項目周周邊眾多知名名品牌樓盤林林立（如花城城碧桂園、半半島碧桂園、佛佛山*****等），客戶戶流失可能性性較大。項目地處北滘鎮(zhèn)，地地域知名度相相對較低，難難以吸引外區(qū)區(qū)域客戶購買買達到迅速消消化項目的目目的。藥方：從前期開始始通過各類資資源鋪展宣傳傳，通過特色色定點行銷手手段擴展客源源。網絡營銷：“*****”企業(yè)合作伙伙伴、政府關系，“****”客戶資源（如如“****會”）、****客戶戶資源（別墅墅樓盤客戶資資源）、“君蘭高爾會”會員都是項目目可利用的客客戶網絡，可可通過專人聯聯絡、短信、DM、公關活動動等形式加以以利用，在項項目未正式開開售前就建立立一個龐大的的人脈網絡資資源，令不僅僅成為項目的的潛在客戶，也也是項目的宣宣傳者。定向營銷：因順德德專業(yè)市場集集中，會展博博覽業(yè)極其發(fā)發(fā)達，而這些些行業(yè)精項正正是項目的主主要目標消費費者，因此可可針對特定行行業(yè)采取集中中式營銷宣傳傳，如與會展展中心設置長長期展廳，免免費為客商提提供住宿，又又如舉辦行業(yè)業(yè)聯誼活動等等，主要通過過外展、公關關活動形式來來進行，以潛潛移默化的形形式將項目高高端形象滲入入目標消費群群中，從而迅迅速樹立知名名度。醫(yī)效：最大利用項項目資源，全全面且高效地地鋪設客戶網網絡，最后達達到確立品牌牌影響力，迅迅速消化產品品的目的。秘方從上述眾多“癥狀狀”歸結，我們們得出“獨家秘方”＝服務務＋包裝服務服務是宗旨，以人人為本是提升升項目整體素素質的著眼點點。在皇家式式高爾夫別墅墅社區(qū)中，不不僅要滿足居居住者對文化化的需要，而而且給人們一一個有品位的的居住環(huán)境，更更為下一代創(chuàng)創(chuàng)造一個良好好的成長環(huán)境境。只有從根本上改善善物業(yè)管理人人員素質；從從本質上提高高高爾夫工作作人員的專業(yè)業(yè)素質和精神神面貌。增加加尊有化、獨獨享性的尊貴貴服務，如：：配備私人管管家、私人醫(yī)醫(yī)生、私人律律師、私人助助理等專業(yè)服服務。才能迎迎合項目國際際第一居所的的發(fā)展目標；；才能把項目目打造成為順順德地區(qū)對外外展示的窗口口，對外交流流的國際性社社交平臺。包裝現場包裝是改變客客戶對項目固固有看法的根根本之源。大大至從根本上上改善一期住住宅現時狀況況，高爾夫球球場整體景觀觀性及興建新新一期售樓部部等；到小至至更換105國道上的指指示牌、增加加一期住宅花花園的花卉品品種、項目小小區(qū)沿途小景景點擺設等。無論大小一律以國國際高爾夫別別墅皇家領地地的標準來包包裝整個項目目。著意把項項目打造為珠珠三角NO·1的別墅社區(qū)區(qū)。符合我們們提出的締造造順德政府對對外展示的窗窗口，對外交交流的國際性性社交平臺概概念?！坝蟹接惺亍保谙孪挛奈覀儗⒃斣敿氷U述針對對本項目病情情如何服用藥藥方，相信只只要持之以恒恒，必能“藥到病除”。推廣部署實操方案思路闡述述推廣核心以*********品牌為宗旨旨；以“湖畔高爾夫·國際際皇家別墅居居住領地”統(tǒng)領整個項項目的推廣；；以“18洞湖畔高爾夫”作作為項目推廣廣的核心賣點點；氣質、風度、涵養(yǎng)養(yǎng)、修為作為為項目高爾夫夫衍生的核心心價值。推售貨量由于貴司尚未提供供具體可推售售貨量，我司司暫按《順德德*********項目目開發(fā)理念及及項目建議》中中關于戶型數數量計算，獨獨立別墅120套，疊加式式景觀別墅100套；以及項項目一期剩余余物業(yè)：聯排排別墅50套；洋房約180套。酒店公寓，我司建建議其開發(fā)時時間最遲，故故在本《營銷銷策劃案》的的推貨量中尚尚未包含。實操目的“*********”通過可行性性的實操方案案達到理想的的銷售業(yè)績及及社會效果。營銷策略以準確的“入市”策略帶領項項目以全新形形象進入市場場；以重點突出的媒體體選擇為宣傳傳推廣策略的的依據；以公關活動為樹立立項目形象的的載體；以穩(wěn)步上揚的價格格策略保證項項目整體銷售售均價；以有序的銷售組織織策略保證項項目預定的銷銷售目標。制定原則工程進度（貴司初初步提供）2005年3月110日售樓部、樣樣板房交付使使用2005年3月330日別墅土建建完工2005年5月330日洋房工建建完工市場契機，充分利利用順德區(qū)會會展經濟對外外宣傳和貫穿穿整個推廣過過程執(zhí)行評估實施和管理的雙向向聯合。實操操策劃方案與與執(zhí)行部門之之間的配合、分分工配置以及及監(jiān)控，使人人力物力資源源達到效能最最大化，并隨隨時勢條件的的轉化，作出出適時的調整整。通過實踐踐檢驗策略的的正確性與有有效性。可行性實操策略支持可行性實操策略支持“入市”策略營銷推廣策略“價格”策略管理組織策略市場環(huán)境優(yōu)勢自身條件配合宣傳策略推售節(jié)奏成本需求收益人員配置現場管理全程監(jiān)控營銷實施、監(jiān)控與評估入市時機入市時機確定房地產市場瞬息萬萬變，誰能占占領先機搶先先入市，誰就就最有最大的的機會成為贏贏家。但是要要銷售取得好好成績就必須須做好充份的的前期工作準準備以及良好好的工程進度度配合，方能能確保項目的的銷售能順利利進行。為了保證能讓本項項目在推出市市場即能一炮炮而紅，借助助每年10月的順德家家電博覽會盛盛事，建議于于04年10下旬項目正正式對外宣傳傳，二期項目目正式推出市市場。充分利利用家電博覽覽會擴大宣傳傳范圍，樹立立市場形象，為為項目正式公公開發(fā)售作準準備。根據工程進度，建建議在樣板房房交付使用后后，即2005年3月12日正式公開開發(fā)售，一則能讓客客戶親身感受受到項目，刺刺激客戶購買買欲望；二則則能借助3月份百業(yè)興興旺，樓市復復蘇的良好契契機，促進項項目銷售。入市時機制定分析析根據貴司提供的工工程進度及我我司對未來大大市的分析，項項目于2004年10月下旬推出出市場的原因因有以下兩點點：擴大項目宣傳范圍圍，形成區(qū)域域知名度充分利用10月的的順德家電博博覽會盛事，對對外宣傳，迅迅速在北窖、陳陳村、龍江等等區(qū)域內及廣廣東珠三角確確立知名度。利用博覽會，節(jié)省省廣告投入博覽會客商云集，項項目在此期間間正式進入市市場，取得良良好的宣傳效效果，有效地地節(jié)省廣告投投入。結論：最佳入市時時機即對外宣宣傳時間為十十月中下旬部署思路樹立項目形象樹立項目形象配合項目工程進度，積累誠意客戶蓄勢引爆市場加強亮點，提升價格調整消化期04年10月下旬～04年12月05年1月～3月中旬05年3月12日05年3月下旬～05年5月05年6月具體部署樹立形象企劃思路：10月月下旬利用家家電博覽會進進行宣傳，11月****家電電一體化展示示，12月*********產品品發(fā)布會，通通過一系列的的公關活動重重新樹立項目目形象。時間：2004年年10月下旬～2004年12月公關活動：由于項項目存在客觀觀問題，為了了使項目能順順利引爆市場場，我司初定定兩套方案。方案一方案一能在10.20前可交付使用10月國際高爾夫全體驗，提供客商免費居住一期項目在一期舉辦**的”“**園”一體化，產品展示在家電博覽會設點派發(fā)資料方案二未能在10.20前可交付使用在家電博覽會設置項目別墅模型，展示項目特色戶型及18洞高爾夫硬件，吸引社會關注在家電博覽會設點派發(fā)資料一期物業(yè)11月組建北窖**園會，邀請會員參加“*******園家居集成一體化展示系列活動”，體現一期一體化產品，擴大區(qū)域內知名度軟文報道，提升項目市場認知度軟文鋪墊，報道**的家電家居一體化將在***園得到實現軟文報道，采訪**的集團、**園集團對家電一體化模式的看法體會，發(fā)展方向12月**的2005新聞發(fā)布會，正式對外宣傳********園項目，標志*的向房地產項目再度進軍，打造珠三角的NO·1別墅區(qū)說明：【國際高爾夫全體體驗】：通過商務精精英圈的人脈脈傳播展示**********新形象象，改觀此前前“君蘭名邸”的負面形象象，逐漸樹立立屬于**********的品牌、服服務形象。【*********家居集成一一體化展示系系列活動】：：將商務、家家電多元產業(yè)業(yè)鏈接起來，借借家居展示之之名向大眾開開放項目，喚喚起大眾對**********的期待待，同時也可可賦予**********家居集成更更高的形象效效果?！?***20055新聞發(fā)布會會】：借助*****集團的新聞聞發(fā)布會及產產品洽談會，正正式向社會推推介*********，并并通過政府及及新聞媒體確確立【**********】北滘VI地位，進一步步擴大社會影影響力，并可可借此次機會會使部份與會會者成為項目目的潛在消費費者及宣傳者者。工作配合立刻更換各指示牌牌的項目名稱稱，冠以“*********”，給人以煥煥然一新的感感覺；10月20日前更改小區(qū)入口口廣場，改變變人們對項目目的固有看法法；為了配合整體推廣廣，建議10月20日前新售樓樓部落成；整改一期環(huán)境，從從綠化、高爾爾夫球場、會會所配套等外外部環(huán)境；修繕一期公寓，裝裝修一期用于于提供給客商商的別墅，并并配以家私電電器；改善服務人員素質質，如球童素素質、精神面面貌，服務意意識；殷別現有會員級別別，整改現時時會員等級制制度；增加物管人員，負負責管理客商商居住的公寓寓、別墅。預期效果*********逐漸取締***蘭，*********以以高姿態(tài)進入入市場；*********成為本年度度順德房地產產市場的新秀秀；****一體化與與****的戶戶型特色深入入民心。蓄勢待發(fā)企劃思路：經過004年一系列公公關活動，項項目在市場上上樹立一定知知名度。建議議繼續(xù)在1月份舉辦公公關活動，進進一步鞏固區(qū)區(qū)域內知名度度，同時，并并開始接受內內部認籌；保保證2月份春節(jié)過過后項目仍能能成為社會的的焦點。春節(jié)節(jié)過后，以區(qū)區(qū)域內大幅度度的電視廣告告轟炸全城，令令每一個珠江江三角洲人都都知道“*********”即將公開發(fā)發(fā)售。3月份項目板板房正式開放放，為項目公公開發(fā)售作準準備。05年3月上旬05年3月上旬05年1月05年2月內部認籌1月15日順德旅游業(yè)發(fā)展高峰論壇2月下旬板房開放春節(jié)期間電視廣告時間：2005年年1月～3月11日公關活動：順德旅旅游業(yè)高峰論論壇（05.011.15）推售單位及價格：：時間推出單位推出貨量（套）均價（元/㎡）05年1月～3月11日一期別墅105300公寓203200注：一期別墅、公公寓均價含一一體化家電及及全屋裝修裝裝修。說明：通過推出部部分一期單元元，試探市場場對本項目的的信心，銷售售價格；一方方面逐漸消化化一期剩余貨貨量；另一方方面，為二期期制定售價，推推售節(jié)奏等作作市場數據積積累。促銷措施：一期單位以性價比比較高的姿態(tài)態(tài)推出市場2005年1月～～3月11日別墅、洋洋房接受內部部認籌，認籌籌客戶可在公公開發(fā)售當天天獲得優(yōu)先選選樓權和額外外99折。別墅客客戶在公開發(fā)發(fā)售當天成功功購買，可獲獲得1個高爾夫球球純金版永久久紀念會籍；；洋房客戶在在公開發(fā)售當當天成功購買買，可獲得1個高爾夫球球純金版紀念念一年會籍。工作配合為了在前期積累更更多的認籌客客戶，建議2月下旬（初初定2月26日）樣板房房交付使用1月15日前完成現場包裝裝。預期效果順德旅游高峰論壇壇把社會各界界眼光集中在在*********上，為為后期啟動高高爾夫商務旅旅游奠定基礎礎；*********成為順德的的焦點所在；；吸引接近100組組的二期客戶戶認籌；基本本完成首推一一期貨量。引爆市場企劃思路：項目于于3月12日公開發(fā)售售，暨行業(yè)領領袖高爾夫球球邀請賽舉辦辦。通過高爾爾夫邀請賽進進一步擴大項項目聲威，并并迅速引爆市市場，營造聲聲勢。時間：3月12日日公關活動：國際高高爾夫球邀請請表演賽（3.12～3.20）推出單位及價格：：時間推出單位推出貨量（套）均價（元/㎡）3月12日二期別墅606800公寓303800一期別墅105400公寓303300注：二期別墅均價價含花園、泳泳池及一體化化家電，未含含裝修，以下下均同。預期效果國際高爾夫邀請表表演賽成為城城中盛事，**********18洞高爾夫球球場成為城中中熱點；公開發(fā)售順利進行行，數十名私私企業(yè)主、公公務員、高級級管理階層首首度成為**********的業(yè)主；；*********成為房地產產業(yè)中與高爾爾夫旅游商務務產業(yè)復合的的成功例子。增加亮點，提升價價格企劃思路：經過聲聲勢浩大的公公開發(fā)售，項項目在市場上上已樹立相當當的知名度。建建議在4月份以廣告告宣傳為主，延延續(xù)公開發(fā)售售聲勢；在5月份以新穎穎獨特的優(yōu)惠惠措施吸引市市場關注；6月份適逢國國際兒童節(jié)，建建議與南國*****共同同舉辦兒童高高爾夫球精英英賽，發(fā)揮*****資源源，發(fā)展項目目教育產業(yè)優(yōu)優(yōu)勢。推廣主題推廣主題4月形象宣傳，項目公開發(fā)售推廣手法電視廣告、電臺、《中國****球》《*****球周刊》等媒體做廣告時間目的效果延續(xù)公開發(fā)售聲勢5月項目附加值促銷措施購買別墅送環(huán)球高爾夫世界之旅購買公寓送英國高爾夫之旅通過手法新穎的促銷手段，促進項目銷售6月兒童高爾夫球精英賽與**國**園聯手舉辦**園會兒童高爾夫球精英賽發(fā)揮**園資源，發(fā)展項目教育產業(yè)優(yōu)勢促進項目銷售贏得社會名聲時間：2005年年4月中旬～6月公關活動：兒童高高爾夫球精英英賽（6月1日）推出單位及價格：：時間單位數量（套）均價（元/㎡）4月二期別墅406900公寓303900一期別墅105500公寓3034005月二期別墅206980公寓304000一期別墅105600公寓3035006月二期別墅————公寓104150一期別墅105700公寓403500預期效果項目銷售業(yè)績再度度成為順德房房地產行業(yè)內內佳話；****在北北窖再掀旋風風；*********聲勢不但影影響順德區(qū)，逐逐漸擴展到珠珠江三角洲，成成為珠江三角角洲的NO·1別墅區(qū)。調整消化企劃思路：經過公公開發(fā)售及4～6月份的全面面提升并拉升升銷售價格，項項目二期銷售售基本完成。剩剩下主要是消消化一期公寓寓。此時，可可與興建中的的商務酒店和和酒店式公寓寓以產權式或或帶租約式一一起發(fā)售。時間：2005年年7～9月推廣主題：產權式式公寓、帶租租約式公寓發(fā)發(fā)售預期效果項目于05年9月月消化一二期期貨量，達到到磬銷的效果果，成為本年年度順德區(qū)最最紅火的房地地產項目；項目無論在銷售業(yè)業(yè)績、銷售手手法、項目軟軟硬件都成為為珠三角的NO·1別墅區(qū)。公關活動公關活動是本項目目推廣的重中中之重，對全全面樹立項目目形象，甚至至進一步拔高高“****”與“****”的品牌知名名度，都有莫莫大的幫助。整體安排階段時間活動樹立形象10-12月10月11月12月蓄勢待發(fā)1月公開發(fā)售3月增加亮點6月備注：以上公關活活動按項目一一期可在10月20日前交付使用用安排，如至至12月方能交付付使用，則可可將“*********家居居集成一體化化展示系列活活動”及“高爾夫體驗驗之旅”安排至12月，活動內內容可作相應應調整。整體費用預算：4447萬*********—國際高爾夫夫生活全體驗驗時間：10月-112月地點：順德各大展展覽中心、【********】形式：將一期洋房抽出220套（需集中中在同一梯內內）、別墅5套，采用家家居集成一體體化技術重新新裝修，作為為“高爾夫國際際生活體驗宅宅”，而在后期期可作酒店式式住宅用作出出租。在10-12月可與與順德各大展展覽中心聯系系，免費提供供住宿，并與與順德旅游局局聯系，可為為其舉辦相關關活動嘉賓免免費提供住宿宿。住宿者可享受酒店店式服務，并并可以優(yōu)惠價價享用高爾夫夫及會所設施施可在各大展覽中心心設置長期展展廳作用：通過商務精英圈的的人脈傳播展展示*********新新形象，改觀觀此前“君蘭名邸”的負面形象象，逐漸樹立立屬于【**********】的品牌牌、服務形象象。費用預算內容費用（約）備注裝修費用550萬按洋房每套15萬萬，別墅每套套50萬計（洋房及別墅可出出售，此成本本可回收，不不算在投入費費用內）服務人員3萬/月按管家3人，清潔潔人員4人，保安4人計消耗品1萬/月如洗發(fā)精、牙刷等等折舊55萬按裝修折舊1成不可預見費用10萬如維護、更換等合計71萬——*********家居集成一一體展示系列列活動時間：10月200日-10月23日地點：順德展覽中中心（****中國順德國國際家用電器器博覽會），【********】現場形式：以設展點形式通過過展板、資料料、單張、電電腦演示等手手段展示“*********家居居集成”技術將實景演示樣板設設置在一期的的洋房及別墅墅（洋房2套，別墅1套，可直接接利用“高爾夫生活活體驗宅”作樣板房），博博覽會參展商商及觀眾可坐坐接送車至現現場參觀（如至10月200日，一期仍仍未能交付，則則在博覽會會會場設置仿真真1：1公寓實物模模型及仿真別別墅模型，作作為產品現場場展示）實景樣板房可作為為“*********家居居集成技術”長期展示中中心，歡迎各各界人士前來來參觀作用：將商務、家電多元元產業(yè)鏈接起起來，借家居居展示之名向向大眾開放項項目，喚起大大眾對【**********】的期待待，同時也可可賦予**********家居集成更更高的形象效效果。費用預算：內容費用備注場地10萬按租場光地7000元/平方計，設設置場地費用用另計仿真實物模型80萬1個1：1仿真實物及1個別別墅模型不可預見費用20萬裝拆費用等合計110萬——****會系列活活動時間：11月地點：【*********】內容：“北滘****會”的成立大會會“順德****會”*********高爾爾夫生活體驗驗之旅（在【********】舉行高爾夫精英賽，部份會員可免費入住“高爾夫生活體驗宅”）新****，新*****——“順德*****會”會員一日游游（組織“順德*****會”會員參觀*****總部以以及南沙*****）作用：通過****會的的一系列活動動，令會員從從不同的角度度去了解*****、了解解****，增增加對*****及****品牌牌的親和力及及歸屬感，無無形中形成品品牌依賴，對對****、****的品品牌推廣及【********】的宣傳都有極大的好處。費用預算：內容費用備注活動公司費用20萬元含場地布置、人員員及飲食“一日游”費用（飲飲食、車輛等等）2萬元預計5部車、約150人人不可預見費用5萬元——合計28萬——****20055-新聞發(fā)布會會暨產品洽淡淡會時間：11月地點：【*********】人物：邀請*****各大合作作伙伴、新聞聞媒介、北滘滘鎮(zhèn)政府官員員內容：****集團20005年發(fā)展動向向發(fā)布。重點突出*****集團新發(fā)展展重頭戲——房地產與家家居集團，介介紹與*****的強強聯聯手合作動態(tài)態(tài)，以及這兩兩大產業(yè)復合合的體現——【*********】。政府官員表示將全全力支持建設設【*********】，使使其成為北滘滘鎮(zhèn)的城市名名片。組織參觀“家居集集成”實景樣板及及【*********】現現場，進行項項目介紹作用：借助****集團團的新聞發(fā)布布會及產品洽洽談會，正式式向社會推介介【*********】，并并通過政府及及新聞媒體確確立【**********】北滘VI地位，進一步步擴大社會影影響力，并可可借此次機會會使部份與會會者成為項目目的潛在消費費者及宣傳者者。費用預算：內容費用備注活動公司費用30萬元含場地布置、人員員及飲食不可預見費用5萬元——合計35萬——順德旅游高峰論壇壇時間：2005年年1月地點：【*********】內容：順德旅游經濟何去去何從商務、會展、旅游游三大產業(yè)如如何結合新經濟爆發(fā)點———高爾夫經濟濟（高爾夫與與商務旅游聯聯動，由高爾爾夫而衍生的的產業(yè)輻射）作用：旅游高峰會通過對對高爾夫經濟濟與旅游經濟濟相牽合的討討論，將提高高【*********】的的經濟價值及及地位，進一一步拔高【**********】的地地位，不僅是是北滘名片，也也是順德的城城市樣板工程程，成為順德德旅游、房產產的最高代表表。費用預算：內容費用備注活動公司費用20萬元指“成立大會”及“高高爾夫體驗之之旅”含場地布置置、人員及飲飲食“一日游”費用（飲飲食、車輛等等）2萬元預計5部車、約150人人不可預見費用3萬元——合計25萬——珠三角行業(yè)領袖高高爾夫邀請賽賽暨“美龍會”成立時間：3月12日日（公開發(fā)售售當日）地點：【*********】人物：各大行業(yè)領領袖人物（主主要是順德市市龍頭企業(yè)主主）、政府高高官內容：珠三角最頂尖高爾爾夫俱樂部“美龍會”的成立大會會行業(yè)領袖邀請賽（各各行業(yè)派代表表參加，最后后可與國際高高爾夫球巨星星較量）國際高爾夫球巨星星表演賽（可可邀請如格諾諾曼、泰格等等）作用：“美龍會”的成立將將意味著在【********】將形成順德甚至珠三角最高層次的黃金社交圈，匯聚各行業(yè)最頂尖的人物，而同時也意味著這里可能將成為各行業(yè)高峰會的固定活動地點。加入“美龍會”，住入【**********】是身份份的象征，地地位的體現。此次公關活動的意意義不僅在于于聚集人氣，營營造熱銷氛圍圍，更重要的的是確立【**********】珠三角NO.1的地位，將將項目檔次拔拔至最高。費用預算：內容費用備注活動公司費用50萬元含場地布置、人員員及飲食獎品80萬高爾夫球會籍不可預見費用20萬——合計150萬——兒童高爾夫精英賽賽時間：6月1日地點：【*********】內容：兒童高爾夫俱樂部部“少龍會”的成立大會會（可結合“少年高爾夫夫學校”）小小高爾夫精英賽賽高爾夫家庭選拔賽賽作用：針對順德人重視孩孩子教育，家家庭觀念重的的特點，舉辦辦兒童高爾夫夫賽，通過親親子活動提高高項目親和力力，從而有助助于項目尾貨貨的銷售。費用預算：內容費用活動公司費用20萬元獎品15萬不可預見費用3萬元合計28萬宣傳媒體媒體策略以電子傳媒為項目目形象宣傳的的主要媒體；；以公關活動為項目目擴大影響范范圍和樹立項項目形象的主主要載體；以展會會刊、行業(yè)業(yè)雜志、*****會等媒媒體有針對性性強地對專業(yè)業(yè)行業(yè)作宣傳傳；以現場包裝為刺激激客戶購買的的形象宣傳方方式；以戶外廣告為輔助助宣傳手段；；以家電、家具等博博覽會設置展展廳為項目區(qū)區(qū)域宣傳的重重要手段；以項目品牌、業(yè)主主口碑、人脈脈宣傳為有效效促進項目銷銷售的宣傳手手段。**品牌展會會刊****園電子傳媒類印刷媒體類**品牌展會會刊****園電子傳媒類印刷媒體類戶外展示類公關活動類雜志周刊電視廣告電視廣告雜志大型戶外廣告外展場現場包裝新聞發(fā)布會高爾夫比賽有形載體無形載體奧園客戶口碑政府相關企事業(yè)單位人脈傳播企業(yè)直銷社會團隊的建立**品牌電臺廣告奧園會政府主辦高峰會網絡廣告18洞高爾夫媒體投放比例根據《順德**********市場調查》資資料顯示報刊刊廣告、電視視廣告是客戶戶得知樓盤信信息的主要兩兩大來源。結結合項目特性性及區(qū)域特性性，我們在媒媒體選擇方面面除了利用電電視、網絡等等大眾電子傳傳媒類外，還還增加了展會會會刊、《*****會》等等有針對性的的媒體宣傳。媒體類型類別形式宣傳目的投放載體建議投放比重電子傳媒電視廣告形象宣傳，樹立項項目形象★★★★★廣告雜志形象宣傳，樹立項項目形象★★★★★電臺廣告宣傳項目公開發(fā)售售及促銷等及及時性的信息息★★★網絡廣告連接形象宣傳，樹立項項目形象★★印刷媒體雜志類廣告形象宣傳，樹立項項目形象★★軟文形象宣傳，樹立項項目形象★展會會刊廣告形象宣傳，樹立項項目形象★★★****會軟文介紹項目，擴大知知名度★★DM邀請函邀請行業(yè)參與活動動★★★戶外展示大型戶外廣告廣告增加項目知名度★★★現場包裝刺激客戶購買欲望望★★★★★外展展示擴大項目影響力★★★公關活動“高爾夫”體驗之行行預示項目推出市場場，增加項目目人氣★★★★****會高爾夫夫之行擴大區(qū)域內影響力力★★★★新聞發(fā)布會鞏固區(qū)域內影響力力★★★★順德旅游業(yè)發(fā)展高高峰論壇利用政府支持，樹樹立項目威勢勢★★★★行業(yè)領袖高爾夫球球邀請賽制造社會熱點，形形成全城關注注★★★★兒童高爾夫球精英英賽發(fā)揮****資源源，發(fā)展教育育事業(yè)★★★★媒體投放安排時間宣傳主題媒體選擇宣傳內容費用預算04年10月“高爾夫”體驗之行行DM展會會刊網站廣告連接邀請各大參展商參參加“高爾夫”體驗之行，入入住一期物業(yè)業(yè)，體驗**********一體化家家電樂趣80萬04年11月****高爾夫之之行****會盛情邀請本地*****會、佛佛山*****會會員參觀觀*********家電電一體化產品品展示及*****集團廠廠房50萬電視新聞新聞報道組建北窖*****會****會組建北窖*****會04年12月****未來發(fā)展展新聞發(fā)布會會DM邀請政府相關部門門，相關行業(yè)業(yè)部門高層參參加50萬電視新聞新聞報道，反映*****未來來在家電業(yè)、房房地產業(yè)的發(fā)發(fā)展動向05年1月順德旅游業(yè)高峰會會DM邀請各行各業(yè)及旅旅游相關部門門高層參加50萬電視新聞新聞報道本次盛會會，*********成成為北窖鎮(zhèn)地地標性建筑05年2月下旬*********即將面世電視廣告、廣告雜雜志電臺廣告雜志宣傳項目形象，項項目即將公開開發(fā)售80萬05年3月*********公開發(fā)售電視廣告、廣告雜雜志電視新聞電臺廣告雜志展會會刊****會宣傳項目形象，項項目正式公開開發(fā)售高爾夫行業(yè)領袖邀邀請賽正式舉舉辦80萬05年4月*********項目介紹電視廣告、廣告雜雜志電臺廣告雜志項目整體介紹，核核心賣點宣傳傳45萬05年5月促銷信息電視廣告、廣告雜雜志電臺廣告雜志****會購買別墅送環(huán)球高高爾夫世界之之旅購買公寓送英國高高爾夫之旅25萬05年6月兒童高爾夫精英賽賽****會現場包裝兒童高爾夫球精英英賽報名辦法法、獎品設置置25萬05年7月公寓帶產權式、帶帶租約式發(fā)售售電視廣告、廣告雜雜志電臺廣告****會項目投資價值，投投資回報45萬合計——————530萬推售節(jié)奏根據我司《項目開開發(fā)理念及項項目建議》二二期獨立別墅墅、疊加式別別墅的總貨量量及項目一期期剩余貨量：：別墅40套，公寓180套計算，我我司根據整體體營銷安排擬擬定以下推售售節(jié)奏。時期樹立形象蓄勢待發(fā)公開發(fā)售增加亮點，提升價價格調整消化合計時間04年10月～12月05年1月～3月11日3月12日4月5月6月7月～9月——一期別墅——1010101010——50均價530054005500560057005500公寓2030303040180均價320033003400350035003400二期別墅————604020——120均價6800690069806800公寓30303010100均價38003900400041504000總銷售額約——————————————4.9億結束語敝司根據現時資料料，綜合市場場未來走勢作作上述分析和和部署。綜合合上述，在競競爭激烈的市市場情況下贏贏得市場，必必須在前期下下足功夫，做做好現場包裝裝，迎合項目目國際皇家高高爾夫別墅領領地的定位；；配合周到細細致的人性化化服務，才能能從根本上改改變客戶對項項目的固有感感覺。還須配配備完善的策策劃方案，出出色的營銷手手段，加之以以強大的銷售售能力，才能能一舉成功。從從而打造順德德地標性建筑筑，締造順德德對外交流的的國際性社交交平臺。我們對市場動態(tài)及及客戶心理的的揣摩，均有有十足的把握握和駕馭的信信心，特提出出針對項目的的相關建議，以以圖拋磚引玉玉，與貴司達達成共識，通通過日后精誠誠的合作，攜攜手獲取理想想佳績。各方方面的策劃方方案仍需詳細細補充，這在在日后敝司將將與發(fā)展商共共同商談。附件一：***行行優(yōu)勢“推一個樓盤，樹一一座豐碑”淺釋*****行房地產從來都不乏乏經驗豐富的的王牌售樓員員，也從來不不乏策劃大師師，缺的是具具有實際操作