物業(yè) 停車 管理?xiàng)l款

物業(yè)停車管理?xiàng)l款一、小區(qū)停車場(chǎng)的權(quán)屬國立法和學(xué)說看，停車場(chǎng)的權(quán)屬也是區(qū)分所有權(quán)中最有爭(zhēng)議的問停車場(chǎng)屬于全體業(yè)主共同所有。二、物業(yè)公司對(duì)停車場(chǎng)管理的性質(zhì)2業(yè)管理公司基于小區(qū)公共利益的需要，對(duì)小區(qū)配套設(shè)施所進(jìn)行維種特約效勞，停泊車輛的車主需另行向物業(yè)公司交納停車費(fèi)用。三、小區(qū)停車場(chǎng)內(nèi)停泊車輛是場(chǎng)地使用關(guān)系，還是保管關(guān)系大量糾紛顯示，車輛在小區(qū)停車場(chǎng)中如發(fā)生喪失、損毀等情況，物業(yè)公司與車主爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)主要集中在物業(yè)公司是否對(duì)停放的車輛承擔(dān)保管責(zé)任。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，車輛停放在小區(qū)停車場(chǎng)內(nèi)，且車主也向物業(yè)管理公司交納了停車費(fèi)用，車主與物業(yè)管理公司之間已形成保管關(guān)系，如車輛出現(xiàn)喪失、損毀等情況，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，車輛停放一般只收取幾元錢的停車費(fèi)，視為保管關(guān)系有失公平，在雙方?jīng)]有特別約定的情況下，應(yīng)視為一種場(chǎng)地使用關(guān)系，而不能認(rèn)定為保管關(guān)系，對(duì)于提供場(chǎng)地使用的物業(yè)公司來說，不應(yīng)對(duì)車輛的喪失、損毀承擔(dān)責(zé)任。筆者認(rèn)為，要正確認(rèn)定二者之間的法律關(guān)系，應(yīng)從保管合同的法律特征及雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示及具體行為來綜合考慮。365主要從以下幾個(gè)方面確定：1的停放、領(lǐng)取及保管等作出明確的約定，這是確定雙方法律關(guān)系最19969242、如物業(yè)公司與車主之間未對(duì)車輛停放是否為保管關(guān)系進(jìn)行約定或約定不明的情況下，應(yīng)根據(jù)停車行為的具體特征，即車輛是否由物業(yè)公司實(shí)際控制的行為來確定。如果車主將車停泊在停車場(chǎng)，自已拿前鑰匙并可以隨時(shí)將車開走，那么在停車場(chǎng)所停放的車輛的實(shí)際控制權(quán)就沒有交付給物業(yè)公司，雙方之間就沒有形成委托占有的寄托關(guān)系，自然不具備保管的法律特征，因而也就不能認(rèn)定為是一種車輛保管關(guān)系。了合意，應(yīng)可以認(rèn)定為是一種車輛保管關(guān)系。因此，要正確判斷和區(qū)分這兩種不同的法律關(guān)系除了看雙方當(dāng)事人是否有真實(shí)意思表示之外，關(guān)鍵在于車主將車輛是否交付給物業(yè)公司實(shí)際控制。假設(shè)交付給物業(yè)公司控制，那么保管關(guān)系就成立，否那么就只能認(rèn)定為是一種車位租用關(guān)系。這兩種涇渭清楚的法律關(guān)系不僅在英國、美國等英美法系國家有著明確的法律標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)別，就連德國、法國、加拿大等大陸法系國家也以成文法的形式區(qū)分的一清二楚。至于有的車主提出以物業(yè)公司收取停車費(fèi)用來認(rèn)定保管關(guān)系的問停車收費(fèi)依據(jù)來認(rèn)定是否為保管關(guān)系。四、車輛在小區(qū)停車場(chǎng)喪失、損毀后的.賠償責(zé)任認(rèn)定當(dāng)車輛在小區(qū)內(nèi)發(fā)生喪失或毀損時(shí)，物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，筆者認(rèn)為應(yīng)主要從以下幾個(gè)方面認(rèn)定：（一）根據(jù)雙方當(dāng)事人的意思表示來確定賠償責(zé)任意思自治是我國合同法的一項(xiàng)根本原那么，《合同法》第4xx9120定物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）根據(jù)當(dāng)事人之間的行為特征確定賠償責(zé)任如物業(yè)公司與車主之間存在“物業(yè)公司出具了提車單證或憑卡放對(duì)車輛的喪失、毀損按保管的法律關(guān)系承擔(dān)責(zé)任。（三）根據(jù)物業(yè)公司在物業(yè)管理中是否有過錯(cuò)承擔(dān)賠償責(zé)任。在雙方未明確約定保管關(guān)系，且從當(dāng)事人行為中也無法確定保管關(guān)系的情況下，當(dāng)物業(yè)管理公司與車主發(fā)生糾紛時(shí)，車主往往以物業(yè)效勞費(fèi)中包含保安費(fèi)用，物業(yè)公司未盡保安或平安防范職責(zé)為由，要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。業(yè)主的這種要求能否得到支持呢？筆者認(rèn)為，依據(jù)我國目前物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)管理手段來看，物業(yè)公司對(duì)整個(gè)小區(qū)的平安保衛(wèi)責(zé)任是整個(gè)小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備的宏觀平安保衛(wèi)工作，并不涉及業(yè)主的個(gè)人特定財(cái)產(chǎn)的微觀平安保衛(wèi)之責(zé)。畢竟物業(yè)公司是以效勞為主收取微薄費(fèi)用的，如把小區(qū)內(nèi)的私人財(cái)產(chǎn)及人身平安一并囊括進(jìn)物業(yè)公司的義務(wù)范疇，對(duì)物業(yè)公司來說也是不公平不對(duì)價(jià)的。而且《物業(yè)管47的平安防范工作。發(fā)生平安事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作”。特別是上海市高級(jí)人民法院在關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件假設(shè)干問題的解答中指出“物業(yè)管理效勞合同所約定的保安效勞，僅指物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和物業(yè)使用的平安，而實(shí)施的必要的正常防范性平安保衛(wèi)活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人的人身、財(cái)產(chǎn)遭受不法侵害的義務(wù)。業(yè)主或使用人因人身或財(cái)產(chǎn)受到第三者不法侵害而起訴物業(yè)管理企業(yè)的，經(jīng)審理，如果物業(yè)管理企業(yè)已盡到保安注意義務(wù)，可不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。業(yè)主或使用人與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的除外”。由此可見，物業(yè)公司所承擔(dān)的平安防范工作僅是協(xié)助有關(guān)部門進(jìn)行，物業(yè)公司的保安效勞并非法定義務(wù)，而是一種約定義務(wù)，當(dāng)發(fā)生車輛喪失等事故時(shí)，只要物業(yè)公司履行了物業(yè)合同中所約定的正常平安防范義務(wù)，沒有重大的過錯(cuò)行為，物業(yè)公司便可對(duì)車輛和財(cái)物的損失免責(zé)。36同的約定，提供相應(yīng)的效勞。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)平安受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”。根據(jù)該約定并結(jié)合物業(yè)公司在實(shí)際管理過程中的平安防范職責(zé)，要確定物業(yè)公司是否有過錯(cuò)，法律上沒有明確規(guī)定，24當(dāng)發(fā)現(xiàn)犯罪行為時(shí)，小區(qū)保安人員是否不管不問，是否采取了合理的措施；（4）外來人員憑證出入的小區(qū)，盜賊出入小區(qū)時(shí)門衛(wèi)是否查驗(yàn)證件；（5）小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)平安提出改進(jìn)或要求，但物業(yè)公司未予以理會(huì)；（6）當(dāng)小區(qū)已發(fā)生治安事件，物業(yè)公司是否加派平安防范人員等。五、物業(yè)公司的違約行為與他人侵權(quán)行為競(jìng)合時(shí)的責(zé)任承擔(dān)無論物業(yè)公司與車主之間就車輛停放是一種場(chǎng)地使用關(guān)系，還是保管關(guān)系，抑或是物業(yè)公司違反物業(yè)效勞合同的