房地產(chǎn)市場(chǎng)供需影響因素評(píng)析

房地產(chǎn)市場(chǎng)供需影響因素評(píng)析摘要：在房地產(chǎn)行業(yè)比較興旺的今天，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求因素研究以及確定各因素之間相對(duì)重要程度顯得尤為重要。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性使房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的區(qū)域特性。不同地區(qū)各因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響程度肯定會(huì)有差異。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；供需；影響因素一房地產(chǎn)市場(chǎng)供需影響因素分析由于不公平的收入分配使我國(guó)房地產(chǎn)形成了分割市場(chǎng)，即市場(chǎng)需求被人為的劃分為高端市場(chǎng)和低端市場(chǎng)兩部分。針對(duì)此問(wèn)題，2007年8月7日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，為我國(guó)住房保障制度定下基調(diào)。除收入的不平均分配，本文還將從需求以及供給兩個(gè)維度來(lái)分析目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步剖析當(dāng)今的高房?jī)r(jià)、供需矛盾的前因后果。基于市場(chǎng)需求的分析城市化加速。隨著城市化的不斷發(fā)展，越來(lái)越多的人口涌入本來(lái)就相對(duì)擁擠的城市。中國(guó)的城市化比率1949年為10%左右，1958年達(dá)到了15%,1978年為19%，2008年為45.68%，比20年前提高了近兩倍。城市人口的增加擴(kuò)大了住房需求量。同時(shí)，涌入城市的外來(lái)流動(dòng)人口中有很大一部分通過(guò)自己多年的奮斗，具備在城市生活的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。由于城市設(shè)施完善，就業(yè)機(jī)會(huì)多,以及工作的需要，這部分人選擇定居城市，進(jìn)一步增加了城市住房的需求量。收入的提高。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，我國(guó)人均收入水平得到大幅提高，城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員平均勞動(dòng)報(bào)酬增加，工資呈逐年上升的趨勢(shì)。據(jù)秦皇島統(tǒng)計(jì)局抽樣調(diào)查資料顯示：2010年一季度，該市城市居民人均可支配收入為1902.55元，其中工資收入為1096.52元，占可支配收入的57.6%，工資外收入為676.63元，增長(zhǎng)了25.3%，占可支配收入的35.6%。而住房屬于奢侈品，其收入彈性大于1，即當(dāng)居民的可支配收入增加1元時(shí)，其消費(fèi)增加大于1元。因此收入的增加，刺激了住房的消費(fèi)需求。家庭結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。隨著計(jì)劃生育的的實(shí)施和現(xiàn)代人生育觀念、生活觀念的改變，現(xiàn)代家庭主要以小戶家庭為主。過(guò)去都是幾代同堂，祖孫三代共同組建一個(gè)家庭，這樣能夠充分利用居住資源，減少房屋需求。但現(xiàn)在家庭規(guī)?？s小，由過(guò)去的4人/家到現(xiàn)在的3.2人/家。如過(guò)去一家6人住三室一廳，那么現(xiàn)在可能是3人住兩室一廳。這要在一定程度上擴(kuò)大了了需求量。文化背景的影響。中國(guó)人由于受傳統(tǒng)文化的影響，都希望對(duì)實(shí)物擁有所有權(quán)，只有買(mǎi)房他們才會(huì)有家的感覺(jué)，心里才會(huì)感覺(jué)到踏實(shí)。同時(shí)，由于虛榮心的驅(qū)使，即所謂的面子增加了人們買(mǎi)房的欲望。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)59%的人擁有房子,而德國(guó)有房子的只有42%。目前房租上漲的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)上漲的速度，并且有擴(kuò)大的趨勢(shì)。投資渠道的閉塞。目前我國(guó)居民投資渠道普遍有限。中國(guó)居民一般認(rèn)為實(shí)物才是可靠的，故實(shí)物投資在我國(guó)一直盛行。股票等投資市場(chǎng)不是一般居民的興趣所在，再加上近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，房?jī)r(jià)不斷上升，吸引了一大批購(gòu)房者產(chǎn)生所謂的“羊群效應(yīng)”。人的欲望是無(wú)窮無(wú)盡的，當(dāng)購(gòu)買(mǎi)的第一套房子升值后人們又會(huì)利用閑錢(qián)購(gòu)買(mǎi)第二、三套房子……這就使得在房屋短期供給量一定的條件下，有錢(qián)的人擁有好幾套房子，而貧困的人卻無(wú)立足之地。基于市場(chǎng)供給的分析地方政府的支持。房地產(chǎn)市場(chǎng)是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱之一。隨著財(cái)稅上提，中央對(duì)地方財(cái)政的持有比例快速增加，地方政府收入不斷減少。此時(shí)政府為維持高昂的運(yùn)行成本，以減少稅收的政策來(lái)吸引投資。據(jù)統(tǒng)計(jì)目前地方政府的稅收35%來(lái)源房地產(chǎn)稅。同時(shí)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)增加了就業(yè)機(jī)會(huì)并動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展如鋼材、房產(chǎn)中介、水泥、裝飾裝修、電器，有利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的綜合發(fā)展。開(kāi)發(fā)商不平衡的供給。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是分割的，存在著高端住房市場(chǎng)和低端住房市場(chǎng)。在高端的住房市場(chǎng)里，開(kāi)發(fā)商擁有很大的利潤(rùn)空間，投資回報(bào)大，而低端住房市場(chǎng)則恰恰相反。以至于開(kāi)發(fā)更傾向于開(kāi)發(fā)商品房，而不愿意去開(kāi)發(fā)利潤(rùn)小的經(jīng)濟(jì)適用房。從增長(zhǎng)率來(lái)看，2000年以來(lái)，全國(guó)高端住房開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率在波動(dòng)中上升。2004年達(dá)到69.62%，2005年同比下降2.20%，2006年為37.7%，2007?2009年同比增幅分別為25.06%、12.46%、1.96%。2010年上半年來(lái)，全國(guó)高端住房完成的投資額超過(guò)7020億元，同比增長(zhǎng)380%，增幅快于同期其他投資水平32.5%。政府及開(kāi)發(fā)商在土地上的獲得。領(lǐng)導(dǎo)干部利用職權(quán)違反規(guī)定干預(yù)搬遷建設(shè)工程的招標(biāo)投標(biāo)，將經(jīng)營(yíng)性的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商私自將經(jīng)濟(jì)適用房土地轉(zhuǎn)換為商品房用地,與官員相勾結(jié)共同分享利潤(rùn)，為個(gè)人和親友謀取私利。此外，政府官員還可能低價(jià)征地而高價(jià)轉(zhuǎn)手，強(qiáng)制進(jìn)行征地，超面積違規(guī)征地，通過(guò)出售土地使用權(quán)來(lái)謀取不正當(dāng)?shù)氖杖?。二、解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾的措施設(shè)置合理的房產(chǎn)稅，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收目前我國(guó)房屋的供給量不斷增加，但許多人仍沒(méi)有房子住，部分原因是有錢(qián)的人同時(shí)擁有幾處大戶型的高檔房子，并在那里閑置，擠占了貧困階層的生存空間，住房資源不能得到有效的配置。國(guó)家應(yīng)該完善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)稅收評(píng)估政策以及財(cái)產(chǎn)登記制度。加強(qiáng)政府的適度干預(yù)，保障經(jīng)濟(jì)適用房的有效供給開(kāi)發(fā)商都是“趨利”的經(jīng)濟(jì)人，他們?yōu)樽非罄麧?rùn)最大化只提供高端住房，而造成廉價(jià)、低利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)適用房供給空缺。這就需要政府進(jìn)行適當(dāng)?shù)母深A(yù)。假定將社會(huì)劃分為高收入群，中層階級(jí)，低收入群三個(gè)階層，并且每個(gè)群體能夠很好地區(qū)分。政府可根據(jù)他們收入水平的不同提供不同類(lèi)型的住房。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)，引導(dǎo)房市健康有序的發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然得到了很大的發(fā)展，但目前還存在著種種問(wèn)題，其根源就在于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體制的不健全，這讓許多人有機(jī)可乘。應(yīng)建立與現(xiàn)行法律法規(guī)相適應(yīng)土地儲(chǔ)備制度。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)依據(jù)土地儲(chǔ)備狀況，定時(shí)定量將儲(chǔ)備的土地投入市場(chǎng)。使土地總量得到嚴(yán)格控制，避免土地市場(chǎng)價(jià)格的大幅增減,引導(dǎo)市場(chǎng)健康有序地發(fā)展，并將《土地法》《土地管理法》，《房地產(chǎn)法》等法律法規(guī)貫徹落實(shí)。加快城市化建設(shè)，促進(jìn)中小城市的發(fā)展現(xiàn)階段我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱發(fā)展已成為不爭(zhēng)的事實(shí)，政府對(duì)其實(shí)行極力打擊，只能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)短時(shí)間內(nèi)的冷靜，這種人為的打擊與扭曲并不是長(zhǎng)久之計(jì)。要想標(biāo)本并治，進(jìn)行合理的管理統(tǒng)籌和引導(dǎo)是必備條件加快中小城市建設(shè)。從而分散大城市的人口壓力，弓I導(dǎo)部分民工“回巢”，減輕大城市住房壓力，這是解決我國(guó)房市供需矛盾的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略。5?抑制貨幣流動(dòng)性過(guò)剩央行2009年年底數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)M2已是GDP的1.92倍，流動(dòng)性泛濫情況令人擔(dān)憂。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，流動(dòng)性的大量增加，必然使得股市和樓市價(jià)格大幅上漲。解決流動(dòng)性過(guò)剩，有利于抑制房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲趨勢(shì)。為此央行2007年6次加息，2010年10月再次將金融機(jī)構(gòu)的利率上調(diào)0.25。但這并沒(méi)有解決問(wèn)題，再次加大了那些用按揭貸款方式買(mǎi)房的工薪階層的負(fù)擔(dān)。同時(shí)對(duì)于期待人民幣上漲的投機(jī)熱錢(qián)，利率的提高其實(shí)反而更刺激了它們涌入的熱情，因?yàn)闊徨X(qián)不僅能夠等待人民幣升值，而且還坐收利差收益，從而會(huì)更加刺激房?jī)r(jià)的上漲。如何將這些過(guò)多的貨幣轉(zhuǎn)換為社會(huì)財(cái)富，惠及于民才是當(dāng)前的重中之重。匯率上漲、成本上漲、勞動(dòng)合同法推行、宏觀調(diào)控推行的誤判等原因?qū)е轮袊?guó)投資環(huán)境更加惡化。企業(yè)家信心不足，大量的應(yīng)當(dāng)流入制造業(yè)的流動(dòng)資金，則流向了樓市、股市、汽車(chē)以及奢侈品等高端市場(chǎng)。改善投資環(huán)境，完善產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)钱?dāng)前解決流動(dòng)過(guò)剩的出路之一。對(duì)一些關(guān)乎民生的部門(mén)（農(nóng)業(yè)部門(mén)）提供政策支持,將部分貨幣分配到投資過(guò)冷的部門(mén)，擴(kuò)大內(nèi)需。結(jié)語(yǔ)由于我國(guó)人口眾多且收入存在差距的現(xiàn)狀，我們要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的影