某房地產(chǎn)公司營(yíng)銷策劃提案

新合鑫·睿智花園三期企劃思路提報(bào)我們的做法，與傳統(tǒng)企劃提案有所不同……在西區(qū)，我們是游戲規(guī)則的制定者因此，城市競(jìng)爭(zhēng)版塊的洞察，是一切工作的前提東辰達(dá)，在追索市場(chǎng)的需求中尋求制勝之道本次提案大綱1.07年度，鄭州地產(chǎn)脈絡(luò)梳理2.立足西區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)版塊分析3.自身檢視，項(xiàng)目核心價(jià)值提煉4.基于社會(huì)階層變化，目標(biāo)客群洞察5.開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)高屋建瓴6.差異化思考，確立核心戰(zhàn)略定位7.營(yíng)銷策略，觀念創(chuàng)新促進(jìn)銷售2007鄭州地產(chǎn)脈絡(luò)梳理107年1—10月鄭州房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀均價(jià)走向：1-10月，鄭州商品房均價(jià)上漲了854元。雖然兩年來(lái)國(guó)家為穩(wěn)定房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)制定了一系列的宏觀調(diào)控政策，力度之大，范圍之廣可謂前所未有，而這一系列“組合拳”似乎對(duì)鄭州房?jī)r(jià)不產(chǎn)生作用。但從10月份成交量下來(lái)了。成交套數(shù)：從成交套數(shù)來(lái)看，上半年除了春季期間相對(duì)較低之外，其他趨向于平衡，說(shuō)明在商品房上呈現(xiàn)供需兩旺的狀況。但到了10月開(kāi)始有明顯下滑，這與9月新政密切相關(guān)，目前市場(chǎng)呈現(xiàn)出“有價(jià)無(wú)市”局面。土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，成交僅4宗07上半年，土地儲(chǔ)備中心顯示的土地成交數(shù)僅4宗。6月中旬，“市區(qū)內(nèi)新增建設(shè)用地不再蓋商品房”的消息剛一公布，市場(chǎng)氣氛頓時(shí)更加緊張。其中6月底二度公開(kāi)掛牌的2宗土地共計(jì)約10萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)會(huì)在明年進(jìn)入市場(chǎng)。從以上4宗售出土地看，均在城市邊緣地區(qū)，以往一直被開(kāi)發(fā)商視作“骨頭”。城中村改造成為熱點(diǎn)鄭州有133個(gè)城中村，目前已經(jīng)有47個(gè)村列入改造計(jì)劃，占城中村總數(shù)的1/3多，今年大型改造的城中村項(xiàng)目包括：王胡寨、王寨、金洼村、老鴉陳、南陽(yáng)寨等。在市場(chǎng)土地缺乏的情況下，雖然城中村改造有相當(dāng)難度，但已成為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相獵取的對(duì)象。6月12日，醞釀已久的《進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定》在鄭州房地產(chǎn)界的翹首企盼中出臺(tái)，其中首次制定了城中村改造的安置開(kāi)發(fā)比，首次將“招、拍、掛”拿地機(jī)制引入城中村改造中來(lái)，全面叫停小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，明確了新的拆遷安置、賠付標(biāo)準(zhǔn)，并創(chuàng)造性地將城中村改造和廉租房建設(shè)聯(lián)系在一起，一系列極具操作性和可行性的政策頗有新意，被稱為“解決了拿地、拆遷、賠償?shù)入y題”的多贏模式，無(wú)疑為破解城中村改造難題提供了一條“求解之路”。土地供應(yīng)量考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商，城中村改造成為熱點(diǎn)外地開(kāi)發(fā)商與本地開(kāi)發(fā)商共舞，競(jìng)爭(zhēng)趨向白熱化因?yàn)榭春绵嵵萘己玫慕?jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的巨大潛力，外地實(shí)力開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入鄭州，在鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)上已經(jīng)形成了本地軍團(tuán)和外來(lái)軍團(tuán)激烈競(jìng)爭(zhēng)的局面。競(jìng)爭(zhēng)必然會(huì)加劇開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的分化，加強(qiáng)服務(wù)水平的提高，加速住宅品質(zhì)的提升。樓市飛速發(fā)展，開(kāi)發(fā)商洗牌時(shí)代來(lái)臨土地儲(chǔ)備將是最快速顯現(xiàn)實(shí)力的條件之一。（?。└邔幼≌氖袌?chǎng)主流態(tài)勢(shì)進(jìn)一步加強(qiáng)，呈現(xiàn)出快速發(fā)展之勢(shì)06年高層住宅供應(yīng)和銷售量分別增長(zhǎng)40％和61％，逐漸成為主流和方向。隨著土地資源的趨少、趨貴，隨著消費(fèi)者購(gòu)房理性回歸及居住理念的改變，鄭州高層住宅主導(dǎo)市場(chǎng)的黃金時(shí)代已到來(lái)。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，（?。└邔幼≌氖袌?chǎng)主流態(tài)勢(shì)進(jìn)一步加強(qiáng)中小戶型型住宅大大受歡迎迎“國(guó)六條條”及其其它政策策出臺(tái)后后，90平方米以以下住宅宅供應(yīng)比比例達(dá)到到18.5％，140平方米以以上大戶戶型住房房銷售速速度減緩緩，同比比下降了了9％。3房2廳仍為主主流/2房比例增增加3房2廳仍為市市場(chǎng)的主主流產(chǎn)品品，其次次為2房、4房，復(fù)式式住宅，，特別是是頂層復(fù)復(fù)式消化化較慢。。2房比例有有望走高高，市場(chǎng)場(chǎng)將對(duì)精精巧型3房格外恩恩寵。產(chǎn)品創(chuàng)新新深受消消費(fèi)者青青睞市場(chǎng)對(duì)創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)品品的接受受度增強(qiáng)強(qiáng)，特別別是躍式戶型型，錯(cuò)層層陽(yáng)臺(tái)、、異型窗窗，甚至是是異型戶戶型都會(huì)會(huì)引起市市場(chǎng)特別別的關(guān)注注，而且且在中高高端市場(chǎng)場(chǎng)上將會(huì)會(huì)涌現(xiàn)出出一大批批的這樣樣的創(chuàng)新新戶型。。主流戶型型需求更更加明晰晰，產(chǎn)品品創(chuàng)新深深受客戶戶青睞近期一些些有關(guān)房房地產(chǎn)的的重要事事件2007年秋天，，對(duì)于中中原開(kāi)發(fā)發(fā)商來(lái)說(shuō)說(shuō)，注定定是一個(gè)個(gè)多事之之秋。繼繼8月23日、9月15日央行兩兩次加息息，9月27日宣布提提高第二二套房貸貸款首付付和利率率，10月初國(guó)土土資源部部規(guī)范土土地出讓讓行為之之后，近近日，省省會(huì)樓市市又傳出出了一手手房、二二手房交交易雙雙雙下滑的的消息。。各項(xiàng)政政策的出出臺(tái)基本本上都在在顛覆著著現(xiàn)有的的房地產(chǎn)產(chǎn)游戲規(guī)規(guī)則，特特別是房房貸新政政和對(duì)土土地市場(chǎng)場(chǎng)的強(qiáng)化化管理更更是將矛矛頭指向向了房地地產(chǎn)的兩兩個(gè)命脈脈：錢(qián)和和地。對(duì)對(duì)于中原原房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商來(lái)說(shuō)，，壓力不不言而喻喻。國(guó)家宏觀觀調(diào)控頻頻頻，08年鄭州房房?jī)r(jià)將穩(wěn)穩(wěn)步上漲漲中暗藏藏風(fēng)險(xiǎn)。。2007年9月27日中國(guó)人人民銀行行與中國(guó)國(guó)銀監(jiān)會(huì)會(huì)聯(lián)合發(fā)發(fā)布了銀銀發(fā)〔2007〕359號(hào)文《關(guān)于加強(qiáng)強(qiáng)商業(yè)性性房地產(chǎn)產(chǎn)信貸管管理的通通知》。通知涉涉及“開(kāi)開(kāi)發(fā)性貸貸款”和和“住房房消費(fèi)貸貸款”兩兩大領(lǐng)域域6項(xiàng)內(nèi)容。。通知規(guī)規(guī)定，商商業(yè)銀行行不得向向房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)發(fā)放放專門(mén)用用于繳交交土地出出讓金的的貸款；；第二套套房首付付款不能能低于四四成，利利率不得得低于基基準(zhǔn)利率率的1.1倍；不得得發(fā)放隨隨房?jī)r(jià)上上漲追加加貸款的的住房貸貸款等。9.27房貸新政政在短時(shí)時(shí)間內(nèi)也也許不會(huì)會(huì)改變房房?jī)r(jià)漲升升的趨勢(shì)勢(shì)。卻會(huì)會(huì)造成房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的恐恐慌，影影響消費(fèi)費(fèi)者的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)欲望望。11月下旬以以來(lái)，加加強(qiáng)樓市市宏觀調(diào)調(diào)控的信信號(hào)頻頻頻出現(xiàn)，，我國(guó)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)再一一次“山山雨欲來(lái)來(lái)風(fēng)滿樓樓”——一方面，，由國(guó)務(wù)務(wù)院部署署的督察察行動(dòng)即即將展開(kāi)開(kāi)；另一一方面，，房地產(chǎn)產(chǎn)信貸領(lǐng)領(lǐng)域全面面收緊，，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)面面臨“有有價(jià)無(wú)市市”的窘窘境。有有消息表表明，著著眼明年年經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的中中央經(jīng)濟(jì)濟(jì)工作會(huì)會(huì)議將在在12月初召開(kāi)開(kāi)，過(guò)快快增長(zhǎng)的的房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格引引起了中中央的高高度關(guān)注注和擔(dān)憂憂，新的的調(diào)控政政策有可可能在明明年相繼繼出臺(tái)。。－－資料料來(lái)源搜搜房網(wǎng)網(wǎng)9.27政策，使開(kāi)發(fā)商商向銀行行融資門(mén)門(mén)檻更高高2007年，南區(qū)區(qū)建設(shè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房20萬(wàn)平方米米；西區(qū)區(qū)建設(shè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房23萬(wàn)平方米米；北區(qū)區(qū)建設(shè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房30萬(wàn)平方米米；中區(qū)區(qū)建設(shè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房3萬(wàn)平方米米；經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)建建設(shè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房3萬(wàn)平方米米；高新新技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)建建設(shè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房4萬(wàn)平方米米。廉廉租房：：分別在在西區(qū)南南區(qū)2007年，南區(qū)區(qū)建設(shè)廉廉租住房房3萬(wàn)平方米米，周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)住房3萬(wàn)平方米米；西區(qū)區(qū)建設(shè)周周轉(zhuǎn)住房房4萬(wàn)平方米米；北區(qū)區(qū)建設(shè)廉廉租住房房4萬(wàn)平方米米周轉(zhuǎn)住住房3萬(wàn)平方米米。經(jīng)濟(jì)適用用房與廉廉租房的的大量推推出將影影響商品品房的整整體銷售售2009年鄭州經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房有望望"按需供應(yīng)應(yīng)"本市將加加大經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房建設(shè)力力度,逐步取消消經(jīng)濟(jì)適適用住房房“搖號(hào)號(hào)銷售””,力爭(zhēng)到2009年,由現(xiàn)行的的“計(jì)劃劃供應(yīng)””向“按按需供應(yīng)應(yīng)”轉(zhuǎn)變變。此外外,本市還將將加大廉廉租住房房、周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)住房以以及限價(jià)價(jià)商品房房的開(kāi)發(fā)發(fā)力度。。－－資料料來(lái)源鄭鄭州州市房管管局深圳中天天事件突突顯房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商誠(chéng)信信危機(jī)11月14日，深圳圳天安國(guó)國(guó)際大廈廈C座17樓的“中中天置業(yè)業(yè)”總部部，大門(mén)門(mén)緊鎖、、債主紛紛紛上門(mén)門(mén)。當(dāng)當(dāng)日，““中天置置業(yè)”總總裁蔣飛飛卷款失失蹤的傳傳聞得到到證實(shí)。。深圳23名購(gòu)房者報(bào)報(bào)案、涉及及款項(xiàng)2600余萬(wàn)元。一石激起千千層浪，此此事件嚴(yán)重重地傷害了了購(gòu)房者的的感情。最近《大河報(bào)》等媒體不時(shí)時(shí)有消息傳傳出，鄭州州小戶型及及其它戶型型銷售狀況況不盡如人人意，中原原房地產(chǎn)市市場(chǎng)似乎進(jìn)進(jìn)入了寒冬冬季節(jié)，有有房不愁賣(mài)賣(mài)的時(shí)代已已經(jīng)過(guò)去，，皇帝的女女兒也愁嫁嫁，近期中中央出臺(tái)的的一系列房房產(chǎn)調(diào)控措措施無(wú)疑是是給商品房房戴上了緊緊箍罩?？梢钥闯?，，房產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)正在趨向向于理性化化。中原地產(chǎn)商商品房地產(chǎn)產(chǎn)銷售面臨臨更大的政政策風(fēng)險(xiǎn)。。東辰達(dá)觀點(diǎn)點(diǎn)－－鄭州房產(chǎn)――還將繼續(xù)火火爆？一是需求旺旺盛導(dǎo)致市市場(chǎng)供不應(yīng)應(yīng)求。二是土地供供應(yīng)總量嚴(yán)嚴(yán)重萎縮，，導(dǎo)致購(gòu)房房恐慌癥。。三是居民將將住房作為為家庭的金金融資產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行投資理理財(cái)，加劇劇了住房市市場(chǎng)的供求求矛盾。四是政府保保障性住房房供應(yīng)量不不足?！嵵菔蟹抗芄芫帧多嵵莘?jī)r(jià)情情況說(shuō)明會(huì)會(huì)》給鄭州帶來(lái)來(lái)了什么？？市場(chǎng)短期還還將繼續(xù)火火爆，房?jī)r(jià)價(jià)穩(wěn)中有升升。消費(fèi)趨向理理性，地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)時(shí)代代來(lái)臨。競(jìng)爭(zhēng)激烈，，風(fēng)險(xiǎn)加大大，項(xiàng)目需需要更加專專業(yè)的開(kāi)發(fā)發(fā)運(yùn)作。立足區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)版版塊分析2西北區(qū)域版版塊分析作為高新區(qū)區(qū)的核心地地段，瑞達(dá)達(dá)路一直是是競(jìng)爭(zhēng)的焦焦點(diǎn)所在，，隨著城市市房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展與土地地資源的緊緊缺，本區(qū)區(qū)已經(jīng)逐漸漸和其他區(qū)區(qū)域并駕齊齊驅(qū)，逐漸漸成為開(kāi)發(fā)發(fā)熱點(diǎn)。中心區(qū)西北區(qū)本案西南區(qū)區(qū)域高新科科技企業(yè)眾眾多，潛在在購(gòu)買(mǎi)力十十足；環(huán)境優(yōu)越，，適宜居住住；商業(yè)配套齊齊全，生活活的便利度度高；周邊學(xué)校林林立，人文文素質(zhì)高；；目前競(jìng)爭(zhēng)不不激烈，但但發(fā)展?jié)摿α薮螅豁?xiàng)目處于區(qū)區(qū)域的核心心位置。北區(qū)A.區(qū)域住宅市市場(chǎng)分析水木清華承承襲中國(guó)傳傳統(tǒng)院落居居住理想，，采用圍合合式院落布布局，以比比較穩(wěn)重且且充滿質(zhì)感感的灰色作作為建筑的的主色調(diào)，，適度配以以高雅的白白色，充分分表達(dá)建筑筑的現(xiàn)代美美感。立面通過(guò)流流暢的線條條、時(shí)尚的的造型來(lái)展展現(xiàn)建筑的的簡(jiǎn)潔之美美，現(xiàn)代中中不失典雅雅，簡(jiǎn)潔中中不流塵俗俗。區(qū)域樓盤(pán)：水水木清華區(qū)域樓盤(pán)：水水木清華項(xiàng)目名稱

水木清華物業(yè)位置化工路與瑞達(dá)路交匯處西300米開(kāi)發(fā)商投資商:河南九都金源置業(yè)有限公司發(fā)展商:鄭州健達(dá)房地產(chǎn)有限公司均價(jià)（一期）3600元/㎡目前進(jìn)展一期正在打地基,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)已開(kāi)始主力戶型及面積3-2-12-2-178-105㎡（90㎡3-2-1為最大賣(mài)點(diǎn)）周邊配套鄭州地鐵1號(hào)(未建)化工路拓寬中原醫(yī)院銀行西流湖公園鄭州中學(xué)二附小解放軍153醫(yī)院建筑及規(guī)劃2300多平方米的商業(yè)街高層與多層錯(cuò)落有致售樓部情況裝修豪華，售樓員素質(zhì)較高整體評(píng)價(jià)該項(xiàng)目因化工路拓寬、鄭州地鐵1號(hào)的建設(shè)和西流湖的改造在地利上為最大賣(mài)點(diǎn)，很大程度上將攔截本項(xiàng)目客源承襲西湖之美美，小橋、流流水、涼亭、、長(zhǎng)廊等組團(tuán)團(tuán)式精心巧妙妙布置，方正正有致，文化化意念及建筑筑景觀等多種種元素貫穿于于整個(gè)社區(qū)規(guī)規(guī)劃中。區(qū)域樓盤(pán)：西西湖美景區(qū)域樓盤(pán)：西西湖美景項(xiàng)目名稱西湖美景物業(yè)位置化工路與瑞達(dá)路交匯處西50米開(kāi)發(fā)商鄭州建海置業(yè)有限公司占地近100畝均價(jià)3700元/㎡目前進(jìn)展一期基本售完,二期銷售中主力戶型及面積3-2-23-2-11-1-147-138.52㎡周邊配套鄭州地鐵1號(hào)(未建)化工路拓寬中原醫(yī)院銀行西流湖公園鄭州中學(xué)二附小解放軍153醫(yī)院建筑及規(guī)劃有中心水景觀區(qū)和風(fēng)情商業(yè)街,整體規(guī)劃一般售樓部情況裝修豪華，售樓員素質(zhì)一般整體評(píng)價(jià)該項(xiàng)目因化工路拓寬、鄭州地鐵1號(hào)的建設(shè)和西流湖的改造在地利上為最大賣(mài)點(diǎn)綠化率高達(dá)42%，生態(tài)長(zhǎng)廊、、小橋流水、、亭臺(tái)樓閣、、親水平臺(tái)、、中心廣場(chǎng)等等上百處景致致小品點(diǎn)綴其其中，是一個(gè)個(gè)自然與人文文現(xiàn)代主義風(fēng)風(fēng)格區(qū)域樓盤(pán)：西西湖美景區(qū)域樓盤(pán)：基基正·盛世港灣項(xiàng)目名稱基正·盛世港灣物業(yè)位置梧桐街與繞城路交匯點(diǎn)東西處開(kāi)發(fā)商鄭州市基正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總建筑面積近30萬(wàn)㎡均價(jià)2800元/㎡最近要上漲100元/㎡目前進(jìn)展只有不足100套訂購(gòu)主力戶型及面積3-2-22-2-13-2-188.86-122.31㎡周邊配套56322725路建筑及規(guī)劃水景較多,地處偏遠(yuǎn)售樓部情況裝修較好，售樓員素質(zhì)較好整體評(píng)價(jià)受土地本身?xiàng)l件限制，推廣節(jié)奏不連貫，銷售受阻，但由于項(xiàng)目規(guī)模大對(duì)本案影響較大。整個(gè)社區(qū)由一一條主通道自自然分隔開(kāi)來(lái)來(lái)，傳統(tǒng)與現(xiàn)現(xiàn)代并存，退退則靜幽，出出則繁華。住住宅區(qū)域由北北面的一幢和和南面兩幢樓樓自然合扣形形成一個(gè)半封封閉組團(tuán)。三三幢樓全部是是7層電梯洋房，，主要的戶型型是85—90平方米的兩房房一廳及120—130平方米的三房房?jī)蓮d，全明明設(shè)計(jì)，通透透大方。南北兩排住宅宅之間的距離離有30米，非常的大大氣，是普通通多層住宅間間距的1.5倍以上，住宅宅區(qū)域內(nèi)建設(shè)設(shè)抬升式中心心主體花園，，在花園下面面建有半地下下的停車場(chǎng)。。區(qū)域樓盤(pán)：西西現(xiàn)代城區(qū)域樓盤(pán)：西西現(xiàn)代城項(xiàng)目名稱西現(xiàn)代城物業(yè)位置楓楊街與銀屏路交叉口東南開(kāi)發(fā)商河南省新世家置業(yè)有限公司占地面積４萬(wàn)㎡均價(jià)３７００元/㎡剩余２０套最近要上漲目前進(jìn)展１、２、３號(hào)樓即將交房主力戶型及面積3-2-22-2-1１-１-136-151㎡周邊配套31、45、T72路公交車丹尼斯已簽約底層商鋪建筑及規(guī)劃高層與多層錯(cuò)落有致售樓部情況裝修較好，售樓員素質(zhì)較好整體評(píng)價(jià)位于外國(guó)語(yǔ)學(xué)校對(duì)面，東西各有兩所名校，占人文優(yōu)勢(shì)，小戶型多為子女在外語(yǔ)學(xué)校上學(xué)的家長(zhǎng)購(gòu)買(mǎi)，剩余140——150㎡大戶型區(qū)域樓盤(pán)：海海森·陳五園景灣項(xiàng)目名稱海森·陳五·園景灣物業(yè)位置建設(shè)路與西環(huán)路交叉口北500米路東開(kāi)發(fā)商河南省海森地產(chǎn)有限公司占地面積100多畝約11萬(wàn)平方米均價(jià)3300元/㎡目前進(jìn)展現(xiàn)在正在接受咨詢，第一期幾棟樓已經(jīng)起到一層。主力戶型及面積66－95平方二室一廳周邊配套基本無(wú)配套建筑及規(guī)劃多層、兵營(yíng)式排列售樓部情況一般。對(duì)本項(xiàng)目影響度沒(méi)有太大影響，不過(guò)冉屯路售樓部會(huì)分流本案一部分客戶整體評(píng)價(jià)本案屬于陳五村城中村改造項(xiàng)目，位于鄭州鋁廠旁邊，三個(gè)大煙筒使周邊的環(huán)境狀況比較臟亂，非常不易于居住，對(duì)項(xiàng)目本身有著很大的影響。區(qū)域樓盤(pán)：海海森·陳五園景灣甲天下西湖新新城設(shè)計(jì)景致致秀麗旖旎、、靜謐優(yōu)雅；；樓宇外觀美美輪美奐，海海派風(fēng)格大大型園林社區(qū)區(qū)區(qū)域樓盤(pán)：甲甲天下·西湖新城項(xiàng)目名稱甲天下·西湖新城物業(yè)位置農(nóng)業(yè)西路與秦嶺路交匯處開(kāi)發(fā)商河南甲天下置業(yè)有限公司占地面積約千畝均價(jià)未定目前進(jìn)展新售樓中心剛剛啟用，主力戶型及面積二室一廳65.8㎡89.5㎡三室二廳108㎡135.7㎡建筑及規(guī)劃海派園林社區(qū)售樓部情況高檔，大氣，位于農(nóng)業(yè)西路工地旁邊對(duì)本項(xiàng)目影響度該項(xiàng)目規(guī)劃科學(xué)，起點(diǎn)高，有一定的實(shí)力，會(huì)分流本案一部分客戶整體評(píng)價(jià)該項(xiàng)目是甲天下置業(yè)傾力推出的一個(gè)近千畝的大項(xiàng)目，位置相對(duì)較好，并且有專業(yè)的策劃推廣公司參予，會(huì)對(duì)本案造成一定的壓力。區(qū)域樓盤(pán)：甲甲天下·西湖新城區(qū)域樓盤(pán)：快快樂(lè)屋項(xiàng)目名稱快樂(lè)屋物業(yè)位置梧桐街與瑞達(dá)路交匯處西北150米開(kāi)發(fā)商快樂(lè)屋(鄭州)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司均價(jià)不足住宅3000元/㎡商鋪5000元/㎡目前進(jìn)展住宅已售完,商鋪還有剩余主力戶型及面積3-2-23-2-11-1-147-138.52㎡周邊配套鄭州中學(xué)鄭州中學(xué)附小六一雙語(yǔ)幼兒園銀行醫(yī)院超市齊全建筑及規(guī)劃規(guī)劃一般,地處西區(qū)核心商業(yè)圈售樓部情況裝修一般，售樓員素質(zhì)較好整體評(píng)價(jià)該項(xiàng)目因地處西區(qū)核心商業(yè)圈而人氣旺盛區(qū)域樓盤(pán)：晶晶華城項(xiàng)目名稱晶華城物業(yè)位置農(nóng)業(yè)西路與秦嶺路交叉口向東100米路北開(kāi)發(fā)商河南洲海置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司總建筑面積一期同起十六棟多層住宅均價(jià)4200－5000元目前進(jìn)展三層十月底開(kāi)盤(pán)銷售

主力戶型及面積一室一廳50㎡二室一廳60－90㎡三室一廳120－150㎡周邊配套思達(dá)超市、張仲景大藥房、華星幼兒園、育才小學(xué)、鄭州第八十中學(xué)；社區(qū)內(nèi)VIP休閑泛會(huì)所、精品商業(yè)街、幼兒園等建筑及規(guī)劃“至少超越市場(chǎng)10年的創(chuàng)新規(guī)劃理念”、現(xiàn)代江南風(fēng)格售樓部情況裝修不錯(cuò)，售樓員素質(zhì)較好整體評(píng)價(jià)該項(xiàng)目因地處西區(qū)核心商業(yè)圈而人氣旺盛區(qū)域樓盤(pán)：九九龍城中原區(qū)冉屯村村的城中村改改造項(xiàng)目。由河南益通置置業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)發(fā)；430畝的大體量、、90萬(wàn)㎡的大規(guī)劃劃、分九塊地地。九龍城將在社社區(qū)規(guī)劃建設(shè)設(shè)大型的現(xiàn)代代化的區(qū)域中中心SHOPPINGMALL以及其他生活活?yuàn)蕵?lè)配套設(shè)設(shè)施。目前在做客戶戶咨詢。在農(nóng)業(yè)西路五五龍口附近有有一個(gè)臨時(shí)營(yíng)營(yíng)銷中心已對(duì)對(duì)外開(kāi)放?！鍪袌?chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈烈，各項(xiàng)目主主要以規(guī)劃占占據(jù)主導(dǎo)優(yōu)勢(shì)勢(shì)?！鲆员緟^(qū)區(qū)域客源為主主，尚未形成成對(duì)其他區(qū)域域客戶的吸引引?！霎a(chǎn)品形態(tài)態(tài)以多層為絕絕對(duì)主流，但但在后續(xù)規(guī)劃劃中有小高層層產(chǎn)品，產(chǎn)品品力有所提升升，正在向發(fā)發(fā)揮項(xiàng)目整體體價(jià)值階段邁邁進(jìn)?！鰠^(qū)域內(nèi)未未售的主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)均在在高新區(qū)入口口版塊，形成成強(qiáng)有力的客客源攔截。■戶型以以兩房、三房房居家型以為為主，面積區(qū)區(qū)間控制趨小小化。■區(qū)域項(xiàng)目目均較為注重重營(yíng)銷推廣，，但在相關(guān)證證件的取得時(shí)時(shí)間限制條件件下，項(xiàng)目的的營(yíng)銷推廣缺缺乏節(jié)奏性，，銷售受到影影響。■區(qū)域均價(jià)價(jià)2800-3800元/㎡，相對(duì)其他區(qū)區(qū)域具有價(jià)格格優(yōu)勢(shì)，其中中本項(xiàng)目所處處版板以3000-3200元/㎡為主，上升空空間較大。版塊分析總結(jié)結(jié)自身檢視項(xiàng)目核心價(jià)值值提煉3A.從區(qū)位看“東西發(fā)展，中中心開(kāi)花”鄭鄭州走向“雙雙城格局”未來(lái)鄭州將形形成“雙城格格局”，由鄭鄭州西區(qū)和鄭鄭東新區(qū)組成成。鄭州西區(qū)區(qū)偏重于住宅宅，而鄭東新新區(qū)以商務(wù)為為主。老城區(qū)區(qū)主要承擔(dān)城城市生活服務(wù)務(wù)中心和市域域政治、文化化中心職能；；新區(qū)+老城區(qū)——市級(jí)行政辦公公、商業(yè)、文文化體育、娛娛樂(lè)中心在構(gòu)建新城區(qū)區(qū)的過(guò)程中，，對(duì)老城區(qū)的的人口與功能能進(jìn)行疏解，，鄭東新區(qū)承承擔(dān)老城區(qū)釋釋放出來(lái)的人人口與功能，，承擔(dān)起新的的城市核心作作用。地鐵交通建設(shè)設(shè)，連通鄭州州城市核心隨著鄭州地鐵鐵的申報(bào)及建建設(shè)，未來(lái)將將有效鏈接新新老城區(qū)，形形成互動(dòng)式發(fā)發(fā)展之勢(shì)。城市規(guī)劃解讀讀：東辰達(dá)認(rèn)為：：隨著城市規(guī)劃劃的實(shí)施、地地鐵的建設(shè)，，西區(qū)必將進(jìn)進(jìn)一步擴(kuò)大核核心范圍，本本項(xiàng)目區(qū)位居居住價(jià)值顯而而易見(jiàn)。1、交通：大巴：有31、315、68、路等多路大大巴但在瑞達(dá)達(dá)路口距離1300米待松雪路打通通后連通科學(xué)學(xué)大道與鄭上上公路高新區(qū)公交站站：開(kāi)車約10分鐘火車站：開(kāi)車車時(shí)間約50分鐘距離機(jī)場(chǎng)：開(kāi)車時(shí)時(shí)間約120分鐘2、購(gòu)物：目前近距離范范圍無(wú)超市、、百貨類市場(chǎng)場(chǎng)3、娛樂(lè)休閑：：美術(shù)館4、飲食：光華大酒店周邊資源分析析周邊資源分析析5、醫(yī)療解放軍153醫(yī)院鄭州州廣慈醫(yī)院（（開(kāi)車10分鐘）6、專業(yè)市場(chǎng)合歡街集貿(mào)市市場(chǎng)7、教育鄭州大學(xué)信息工程大學(xué)學(xué)鄭州中學(xué)鄭州外國(guó)語(yǔ)學(xué)學(xué)校鄭州中學(xué)附屬屬小學(xué)項(xiàng)目1-2-3公里資源綜合合分析在3公里范疇內(nèi)，，項(xiàng)目所占有有的生活資源源配套、商業(yè)業(yè)配套特別是是教育配套，，在區(qū)域內(nèi)首首屈一指，具具有先天的優(yōu)優(yōu)勢(shì)。未來(lái)地地鐵沿沿線將將是西西區(qū)發(fā)發(fā)展的的黃金金走廊廊。如果說(shuō)說(shuō)地鐵鐵是鄭鄭州城城市金金領(lǐng)帶帶，那么高高新區(qū)區(qū)就是是這條條領(lǐng)帶帶上的的源頭頭。以瑞達(dá)達(dá)路為為核心心的區(qū)區(qū)域未未來(lái)將將形成成高知知、高高尚區(qū)區(qū)域。。地塊處處于區(qū)區(qū)域地地理核核心，，未來(lái)來(lái)發(fā)展展核心心B.從項(xiàng)目目看核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力找尋尋：區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：西區(qū)發(fā)發(fā)展核核心區(qū)區(qū)域。。規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：本項(xiàng)目目建筑筑規(guī)模模在區(qū)區(qū)域?qū)賹儆谥刂亓考?jí)級(jí)高尚尚項(xiàng)目目，對(duì)對(duì)客戶戶有較較強(qiáng)的的吸引引力。。配套優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：高新區(qū)區(qū)核心地地段，，周邊邊生活活配套套齊全全。人文優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：周邊學(xué)學(xué)校林林立，，濃厚厚的人人文氛氛圍。。環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：高新區(qū)區(qū)域清清靜、、宜居居環(huán)境境，加加上臨臨近西西流湖湖、沉沉沙湖湖，環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢(shì)十十分明明顯。。區(qū)域價(jià)價(jià)值本項(xiàng)目目與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)在在爭(zhēng)奪奪相同的的一群群目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者自身產(chǎn)產(chǎn)品差差異化化擴(kuò)大客客群區(qū)區(qū)域出路？？基于社社會(huì)階階層變變化目標(biāo)客客群洞洞察4未來(lái)預(yù)預(yù)判鄭州作作為全全國(guó)重重要的的交通通樞紐紐和農(nóng)農(nóng)業(yè)大大省，，在國(guó)國(guó)家中中部崛崛起戰(zhàn)戰(zhàn)略中中，占占據(jù)十十分重重要的的地位位，因因此2007、2008經(jīng)濟(jì)將將穩(wěn)步步發(fā)展展。隨著鄭鄭州城城區(qū)的的不斷斷擴(kuò)大大和城城市化化進(jìn)程程的加加快，，為房房地產(chǎn)產(chǎn)注入入發(fā)展展的原原動(dòng)力力。居民收收入水水平的的不斷斷增加加，對(duì)對(duì)居住住投資資的傾傾向性性，使使地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)在短短期內(nèi)內(nèi)穩(wěn)步步發(fā)展展。分析小小結(jié)在鄭州州地產(chǎn)產(chǎn)全面面發(fā)展展的前前提下下，各各區(qū)域域房地地產(chǎn)都都獲得得較大大的發(fā)發(fā)展，，未來(lái)來(lái)各區(qū)區(qū)域的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)從根根本上上說(shuō)就就是對(duì)對(duì)土地地資源源的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。。消費(fèi)者者購(gòu)房房行為為更為為理性性，可可選性性加大大而產(chǎn)產(chǎn)生的的跨區(qū)區(qū)域購(gòu)購(gòu)房，，也促促進(jìn)了了各區(qū)區(qū)域的的發(fā)展展。未來(lái)的的發(fā)展展中，，鄭東東新區(qū)區(qū)引領(lǐng)領(lǐng)鄭州州房?jī)r(jià)價(jià)的格格局短短期內(nèi)內(nèi)不會(huì)會(huì)改變變，但但是各各區(qū)域域房?jī)r(jià)價(jià)差距距進(jìn)一一步縮縮小，，特別別是西西區(qū)的的崛起起將進(jìn)進(jìn)一步步平衡衡各區(qū)區(qū)域的的發(fā)展展，并并且依依借豐豐富的的土地地資源源，后后續(xù)發(fā)發(fā)展?jié)摑摿κ?。。如何界界定?xiàng)項(xiàng)目的的目標(biāo)標(biāo)客群群？偶得客客戶群群游離客客戶群群重點(diǎn)客客戶群群核心客客戶群群高新區(qū)區(qū)/中原區(qū)區(qū)城市市中產(chǎn)產(chǎn)者他們可可能是是教師師、公公務(wù)員員、小小私營(yíng)營(yíng)企業(yè)業(yè)主、、大型型企業(yè)業(yè)中高高層……鄭州二二七區(qū)區(qū)/金水區(qū)區(qū)其他他區(qū)域域的城城市中中產(chǎn)者者他們可可能是是教師師、公公務(wù)員員、小小私營(yíng)營(yíng)企業(yè)業(yè)主、、大型型企業(yè)業(yè)中高高層……強(qiáng)力挖挖掘核核心及及重點(diǎn)點(diǎn)客群群。通過(guò)企企劃訴訴求，，吸引引游離離客群群的關(guān)關(guān)注。。他們是是誰(shuí)？？新密/新鄭/滎陽(yáng)等等周邊邊縣市市他們可可能是是私營(yíng)營(yíng)企業(yè)業(yè)主、、政府府灰色色收入入者……河南其其他地地市他們可可能是是私營(yíng)營(yíng)企業(yè)業(yè)主、、政府府灰色色收入入者……目標(biāo)客客群寫(xiě)寫(xiě)真他們是是伴隨隨著鄭鄭州地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展第第一波波沖擊擊后，，重新新成長(zhǎng)長(zhǎng)的一一代經(jīng)濟(jì)收收入處處于較較穩(wěn)定定上升升階層層，努努力提提高自自身社社會(huì)地地位，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)自身身價(jià)值值，思思想活活躍。。生活內(nèi)內(nèi)容超超越單單純的的物理理層面面，講講究以以消費(fèi)費(fèi)滋養(yǎng)養(yǎng)豐富富內(nèi)心心的精精神世世界，，并擁?yè)碛歇?dú)獨(dú)到的的審美美眼光光，消消費(fèi)物物品的的價(jià)值值。不以名名氣與與排場(chǎng)場(chǎng)來(lái)判判斷，，而以以自我我感覺(jué)覺(jué)為主主。關(guān)鍵詞詞：活活躍、、品位位、獨(dú)獨(dú)到目標(biāo)客客戶群群體特特征：：年齡范范圍主力客客源的的年齡齡主要要集中中在26－40歲之間間；共性對(duì)生生活活檔檔次次要要求求較較高高，，看看好好區(qū)區(qū)域域優(yōu)優(yōu)美美的的生生活活環(huán)環(huán)境境和和配配套套設(shè)設(shè)施施、、教教育育配配套套事業(yè)業(yè)處處于于上上升升期期，，逐逐步步建建立立自自身身的的社社會(huì)會(huì)地地位位；；有良良好好的的收收入入預(yù)預(yù)期期及及見(jiàn)見(jiàn)解解；；看重重價(jià)價(jià)格格上上的的差差異異，，尤尤其其是是單單價(jià)價(jià)；；理性性消消費(fèi)費(fèi)為為主主，，對(duì)對(duì)品品牌牌認(rèn)認(rèn)同同度度高高，，受受攀攀比比等等心心理理因因素素的的影影響響；；關(guān)注注要要素素大環(huán)環(huán)境境：：綠綠化化環(huán)環(huán)境境/區(qū)域域價(jià)價(jià)值值/交通通配配套套/商業(yè)業(yè)配配套套內(nèi)部部環(huán)環(huán)境境：：整整體體規(guī)規(guī)劃劃布布局局/建筑筑密密度度/外立立面面/高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建建材材/車庫(kù)庫(kù)/綠化化環(huán)環(huán)境境/親水水水水景景/植被被密密度度/私密密感感/公用用設(shè)設(shè)施施/會(huì)所所配配套套塑造造客客戶戶形形象象：：高高文文化化、、高高品品味味，，我我們們稱稱之之為為：：目標(biāo)標(biāo)客客群群定定位位一個(gè)個(gè)階階層層的的興興起起創(chuàng)創(chuàng)新新一一部部城城市市人人居居的的藍(lán)藍(lán)本本，，這這是是城城市市歷歷史史發(fā)發(fā)展展的的必必然然。。這是是一一個(gè)個(gè)性性格格復(fù)復(fù)雜雜的的階階層層群群體體，，也也是是一一個(gè)個(gè)態(tài)態(tài)度度鮮鮮明明的的消消費(fèi)費(fèi)群群體體。。這個(gè)個(gè)階階層層將將成成社社會(huì)會(huì)的的中中流流砥砥柱柱，，他他們們可可能能與與中中產(chǎn)產(chǎn)、、BOBO或格格調(diào)調(diào)主主義義者者重重疊疊，，卻卻堅(jiān)堅(jiān)持持自自己己的的價(jià)價(jià)值值判判斷斷。。城市市新新銳銳階階層層產(chǎn)品品戰(zhàn)戰(zhàn)略略嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)求求實(shí)實(shí)高高屋屋建建瓴瓴5通過(guò)過(guò)以以上上分分析析我我們們可可以以看看出出－－－－本案案在在區(qū)區(qū)域域的的核核心心優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)愈愈加加突突顯顯，，如如何何使使本本案案在在區(qū)區(qū)域域未未來(lái)來(lái)的的規(guī)規(guī)劃劃中中起起到到它它應(yīng)應(yīng)有有作作用用，，充充分分發(fā)發(fā)揮揮出出本本地地塊塊的的最最大大價(jià)價(jià)值值，，創(chuàng)創(chuàng)造造出出巨巨大大的的社社會(huì)會(huì)效效益益、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益、、文文化化效效益益，，是是本本案案開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略略的的出出發(fā)發(fā)點(diǎn)點(diǎn)。。一個(gè)個(gè)引引領(lǐng)領(lǐng)時(shí)時(shí)代代的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，必必然然具具備備一一個(gè)個(gè)超超越越時(shí)時(shí)代代的的規(guī)規(guī)劃劃經(jīng)得得起起時(shí)時(shí)間間的的反反復(fù)復(fù)推推敲敲，，為為居居者者帶帶來(lái)來(lái)超超越越想想象象的的極極致致體體驗(yàn)驗(yàn)??！一、、項(xiàng)項(xiàng)目目位位置置項(xiàng)目目座座落落在在高高新新區(qū)區(qū)梧梧桐桐街街與與雪雪松松路路交交匯匯處處，，北臨臨梧梧桐桐街街，，此此路路為為高高新新區(qū)區(qū)連連接接繞繞城城公公路路的的快快速速路路，，車流流量量較較大大，，向向東東約約700米為為金金色色嘉嘉園園小小區(qū)區(qū)。。西至至石石楠楠路路，，此此路路為為新新修修路路，，路路況況較較好好，，較較安安靜靜。。東到到雪雪松松路路，，此此路路較較偏偏僻僻，，周周邊邊環(huán)環(huán)境境較較差差。。二、、產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議1、產(chǎn)產(chǎn)品品風(fēng)風(fēng)格格產(chǎn)品品風(fēng)風(fēng)格格建建議議采采用用后后現(xiàn)現(xiàn)代代簡(jiǎn)簡(jiǎn)約約主主義義，，色色調(diào)調(diào)以以藍(lán)藍(lán)白白明明色色調(diào)調(diào)為為主主。。體體現(xiàn)現(xiàn)明明快快、、潔潔凈凈、、陽(yáng)陽(yáng)光光的的生生活活理理念念。。采用用后后現(xiàn)現(xiàn)代代簡(jiǎn)簡(jiǎn)約約主主義義風(fēng)風(fēng)格格的的原原因因：：a、歷歷史史原原因因高新新區(qū)區(qū)曾曾經(jīng)經(jīng)規(guī)規(guī)劃劃為為全全歐歐式式風(fēng)風(fēng)格格建建筑筑，，經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)歷歷史史的的沖沖洗洗和和現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)的的漂漂白白，，歐式式建建筑筑在在高高新新區(qū)區(qū)被被全全部部否否定定，，b、市市場(chǎng)場(chǎng)原原因因從項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊邊來(lái)來(lái)看看，，距距項(xiàng)項(xiàng)目目約約700米的的金金色色嘉嘉園園，，為為現(xiàn)現(xiàn)代代風(fēng)風(fēng)格格建建筑筑，，從從其其銷售售情情況況，，入入住住情情況況，，以以后后客客戶戶情情況況來(lái)來(lái)看看，，現(xiàn)現(xiàn)代代風(fēng)風(fēng)格格在在高高新新區(qū)區(qū)是是被被接接受受的，，是是可可行行的的。。從鄭鄭州州市市來(lái)來(lái)看看，，現(xiàn)現(xiàn)代代風(fēng)風(fēng)格格建建筑筑正正以以一一種種潮潮流流席席卷卷鄭鄭州州，，在在今今后后現(xiàn)現(xiàn)代代風(fēng)風(fēng)格格建筑筑必必將將成成為為市市場(chǎng)場(chǎng)的的主主流流。。從建建筑筑成成本本來(lái)來(lái)看看，，現(xiàn)現(xiàn)代代風(fēng)風(fēng)格格簡(jiǎn)簡(jiǎn)約約主主義義成成本本相相比比歐歐式式風(fēng)風(fēng)格格、、美美式式風(fēng)風(fēng)格格、、以以及及江江南南風(fēng)風(fēng)格格等等風(fēng)風(fēng)格格，，成成本本相相對(duì)對(duì)較較低低。。從建建筑筑物物外外立立面面來(lái)來(lái)看看，，現(xiàn)現(xiàn)代代風(fēng)風(fēng)格格的的建建筑筑物物外外立立面面更更有有視視覺(jué)覺(jué)沖沖擊擊效效果果，，從從其其色色調(diào)調(diào)、、裝裝飾飾物物、、整整體體造造型型都都有有極極強(qiáng)強(qiáng)的的美美感感。。從市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展的的趨趨勢(shì)勢(shì)來(lái)來(lái)看看，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)消消費(fèi)費(fèi)逐逐漸漸趨趨于于理理性性，，而而本本區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)代代風(fēng)風(fēng)格格的的建建筑筑是是合合適適的的，，理理想想的的。。通過(guò)過(guò)以以上上的的分分析析來(lái)來(lái)看看：：建建議議本本項(xiàng)項(xiàng)目目采采用用后后現(xiàn)現(xiàn)代代簡(jiǎn)簡(jiǎn)約約主主義義風(fēng)風(fēng)格格。。2、產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型產(chǎn)品品建建議議以以5層半半花花園園洋洋房房、、8層電電梯梯洋洋房房、、18層小小高高層層互互相相搭搭配配，，達(dá)達(dá)到到既既能能滿滿足足一一定定的的容容積積率率，，又又能能滿滿足足產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型的的多多樣樣化化。。18F18F8F8F5.5F景觀帶綜合樓幼兒園3、容積率率項(xiàng)目總占占地約85畝。東西西長(zhǎng)約360米，沿雪雪松路邊邊長(zhǎng)約151米，沿石石楠路邊邊長(zhǎng)約160米。為了能滿滿足日照照要求，，按照從從南到北北的方向向依次布布置5層半花園園洋房、、8層電梯洋房、、18層小高層層。其中中部分地地方根據(jù)據(jù)特別需需要可進(jìn)進(jìn)行局部部調(diào)整，，如在會(huì)會(huì)所和中央央景觀帶帶周圍可可在滿足足日照要要求的前前提下，，合理調(diào)調(diào)整。5層半花花園洋洋房本本著舒舒適、、寬敞敞的原原則，，戶型型以三三室兩兩廳兩兩衛(wèi)為為主，，單戶戶面積范圍圍在110-130㎡，總建建筑面面積41250㎡，約占占31.4%。8層電梯梯洋房房本著著舒適、、享受受的理理念，，單戶戶面積積范圍圍在95-125㎡㎡，建筑筑面積積52800㎡，約占占40.1%。18層小高高層本本著緊緊湊、、便捷捷的原原則，，單戶戶面積積在80-95㎡，總建建筑面積18360㎡，約占占14%，其他他（商商業(yè)、、綜合合樓、、幼兒兒園））等約約19000㎡，約占14.5%。根據(jù)以以上的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)，該該期產(chǎn)產(chǎn)品總總的容容積率率為2.5?？偨Y(jié)本著安安全、、適合合、快快速的的原則則，以以原來(lái)來(lái)規(guī)劃劃的基基礎(chǔ)之之上，，根據(jù)據(jù)地塊塊特點(diǎn)點(diǎn)與目目前市市場(chǎng)的的需求求，來(lái)來(lái)進(jìn)行行調(diào)整整，力力求通通過(guò)科科學(xué)、、合理理、規(guī)規(guī)范的的規(guī)劃劃建議議，使使本案案的產(chǎn)產(chǎn)品具具有一一定的的市場(chǎng)場(chǎng)接受受度，，具有有一定定的發(fā)發(fā)展前前瞻性性，能能為城城市的的總體體規(guī)劃劃及區(qū)區(qū)域性性城區(qū)區(qū)規(guī)劃劃起到到錦上上添花花的效效果，，使開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)在在社會(huì)會(huì)效益益與經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益上上得到到最大大化。。差異化化思考考確立核核心戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位6概念代表樓盤(pán)傳統(tǒng)聯(lián)盟新城/恒升府邸/御府三號(hào)/正弘山格調(diào)綠都城/圣菲雪/尚城國(guó)際國(guó)際亞星盛世家園/順馳中央特區(qū)/康城棕櫚泉/方圓創(chuàng)世歐洲富田太陽(yáng)城/建業(yè)森林半島品質(zhì)藍(lán)鉆/中義阿卡迪亞/綠城百合公寓水景運(yùn)河上郡/帝湖/威尼斯水城性價(jià)比漢飛城市花園、鑫苑、花都港灣所有的的項(xiàng)目目都在在對(duì)所所有的的購(gòu)房房者說(shuō)說(shuō)著同同樣的的話，，最終終的結(jié)結(jié)果就就是消消費(fèi)者者視聽(tīng)聽(tīng)麻木木。一個(gè)舞舞臺(tái)只只能有有一個(gè)個(gè)主角角唱高調(diào)調(diào)！時(shí)勢(shì)造造英雄雄！在項(xiàng)目目推出出階段段，全全力塑塑造成成為區(qū)區(qū)域的的絕對(duì)對(duì)主角角！突破現(xiàn)現(xiàn)有概概念－－差異異化的的認(rèn)知知睿智·棲園行行銷的的基礎(chǔ)礎(chǔ)項(xiàng)目檔檔次定定位：：高端市場(chǎng)中端市場(chǎng)低端市場(chǎng)物業(yè)檔檔次客戶層層面支持——現(xiàn)代化化國(guó)際際社區(qū)區(qū)——鄭州雙雙城格格局核核心區(qū)區(qū)位——區(qū)域第第一素素質(zhì)大大盤(pán)——?jiǎng)?chuàng)新型型高品品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品支支撐吸引力力——人文核核心教教育區(qū)區(qū)——城市新新銳階階層領(lǐng)領(lǐng)域——鄭州地地鐵的的起點(diǎn)點(diǎn)——泛生態(tài)態(tài)中心心追求完完美——產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢(shì)——景觀優(yōu)優(yōu)勢(shì)——環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢(shì)——社區(qū)成成熟優(yōu)優(yōu)勢(shì)睿智花花園三三期睿智·棲園整整體定定位鄭州首首席新新銳生生活人人文領(lǐng)領(lǐng)域立足于于項(xiàng)目目本身身的高高起點(diǎn)點(diǎn)以及及自身身對(duì)區(qū)區(qū)域人人文配配套優(yōu)優(yōu)勢(shì)的的充分分利用用基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，特別別是提提出新新銳階階層，，這在在鄭州州屬于于首創(chuàng)創(chuàng)，所所以項(xiàng)項(xiàng)目定定位首首先確確立“第一”的概念念。與傳統(tǒng)統(tǒng)的居居住不不同，，我們們所營(yíng)營(yíng)造的的是一一種積積極向向上，，不斷斷進(jìn)取取，重重點(diǎn)關(guān)關(guān)注城城市主主流人人群的的生活活方式式，打打造“白領(lǐng)也也能住住別墅墅”這一項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)理理念。。所謂“新銳生生活領(lǐng)領(lǐng)域”，重點(diǎn)點(diǎn)闡述述的是是與消費(fèi)費(fèi)者的的互動(dòng)動(dòng)，同時(shí)時(shí)說(shuō)明明項(xiàng)目目品質(zhì)質(zhì)特性性。整個(gè)定定位具具有強(qiáng)強(qiáng)烈的的現(xiàn)代代感和和時(shí)尚尚感，，與人人群的的高知知識(shí)、、高智智商、、高素素質(zhì)一一脈相相承，，從而而把產(chǎn)產(chǎn)品的的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)鮮鮮明的的表達(dá)達(dá)出來(lái)來(lái)。項(xiàng)目核核心概概念匯聚城城市的的力量量這是一一群高高知識(shí)識(shí)、高高智商商、高高素質(zhì)質(zhì)的人人他們的的行為為、創(chuàng)創(chuàng)新、、學(xué)識(shí)識(shí)、創(chuàng)創(chuàng)造在在改變變著城城市，，為城城市中中流砥砥柱。。在這里里將成成為城城市力力量的的匯聚聚地，，代言言著這這一座座城市市?？谔?hào)大大氣、、張揚(yáng)揚(yáng)、具具有強(qiáng)強(qiáng)烈的的沖擊擊力睿智·棲園備選：：人文文核心心新新銳銳領(lǐng)域域項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部各各產(chǎn)品品形象象定位位1.花園洋洋房形形象定定位——人文核核心新新銳銳領(lǐng)域域項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部各各產(chǎn)品品形象象定位位2.小高層層形象象定位位——高知圈圈層智智慧領(lǐng)領(lǐng)地三維體體驗(yàn)式式情景景購(gòu)物物街區(qū)區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部各各產(chǎn)品品形象象定位位3.商業(yè)街街形象象定位位——營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略創(chuàng)新觀觀念促促進(jìn)銷銷售7總體戰(zhàn)戰(zhàn)略：：三段段式脈脈沖營(yíng)營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略三段式式“以破破為立立”項(xiàng)目整整體形形象概概念的的導(dǎo)入入，打打破同同質(zhì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，，引領(lǐng)領(lǐng)市場(chǎng)場(chǎng)大勢(shì)勢(shì)、樹(shù)樹(shù)立項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)特特品牌牌形象象和性性格調(diào)調(diào)性。?！皯?zhàn)略略縱深深”全方位位傳播播項(xiàng)目目“城市新新銳領(lǐng)領(lǐng)域”之核核心概概念，，建立立無(wú)可可復(fù)制制的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，高調(diào)調(diào)領(lǐng)跑跑市場(chǎng)場(chǎng)?！绊槃?shì)推出出”在前面?zhèn)鞑ゲサ幕A(chǔ)上上，推出首首期住宅組組團(tuán)，從虛虛至實(shí)步步步推進(jìn)，贏得第一輪輪產(chǎn)品營(yíng)銷銷戰(zhàn)役。脈沖式脈沖式就是是“瞬間強(qiáng)強(qiáng)度”，就就時(shí)間而言言，在非常短的的時(shí)間內(nèi)，，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)大大的媒體攻攻勢(shì)。本項(xiàng)目以脈脈沖式媒體體攻勢(shì)整體體市場(chǎng)。營(yíng)銷戰(zhàn)略布布局一、戰(zhàn)略版版圖立足高新區(qū)區(qū)，以二七七區(qū)、中原原區(qū)為戰(zhàn)略略陣地，面面向整個(gè)鄭鄭州市及周周邊縣市。。本案中原區(qū)二七區(qū)鄭州市其他區(qū)域產(chǎn)品特征＋＋階層語(yǔ)境境＋競(jìng)爭(zhēng)力力戰(zhàn)術(shù)產(chǎn)品特征：：利益驅(qū)動(dòng)動(dòng)，實(shí)際利利益階層語(yǔ)境：：分眾傳播播，強(qiáng)化傳傳播效果競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)術(shù)術(shù)：真正實(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)目標(biāo)標(biāo)的連續(xù)不不斷的攻擊擊力（簡(jiǎn)而言之之，行銷策策略就是：：基于產(chǎn)品品的品牌形形象、傳播播上呈現(xiàn)立立體行銷攻攻勢(shì)）營(yíng)銷戰(zhàn)略布布局二、戰(zhàn)略核核心營(yíng)銷戰(zhàn)略布布局三、戰(zhàn)略縱縱深引入直銷模模式將直銷模式式引入房產(chǎn)產(chǎn)銷售，建建立營(yíng)銷網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)體系——轉(zhuǎn)變銷售觀觀念，銷售售人員不再再只是勸誘誘，而是以以私人房產(chǎn)產(chǎn)專家的身身份出現(xiàn)，，為客戶全全面解疑答答惑。同時(shí)時(shí)，重視以以老帶新，，促進(jìn)成交交……一方面激活活現(xiàn)場(chǎng)的最最大潛力，，另一方面面利用業(yè)主主口碑傳播播，迅速積積聚巨大目目標(biāo)客戶群群，突破市市場(chǎng)。營(yíng)銷戰(zhàn)略布布局四、立體傳傳播戰(zhàn)略１.常規(guī)媒介傳傳播A.主流媒體：：——主流報(bào)紙：：對(duì)項(xiàng)目核核心價(jià)值進(jìn)進(jìn)行詮釋；；——主流電視：：覆蓋全省省、音效刺刺激地市消消費(fèi)者B.媒體策略：：——集中式媒體體投放：根根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷進(jìn)度，，采取集中中媒體投放放策略，形形成新聞及及社會(huì)輿論論焦點(diǎn)，最最大限度傳傳播項(xiàng)目信信息，促進(jìn)進(jìn)銷售進(jìn)展展?！朴诮鑴?shì)，，制造新聞聞連鎖效應(yīng)應(yīng)：借助社社會(huì)熱點(diǎn)新新聞進(jìn)行炒炒作，并結(jié)結(jié)合項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)制制造市場(chǎng)焦焦點(diǎn)，利用用媒體的新新聞敏感性性的、聯(lián)動(dòng)動(dòng)傳播性制制造連鎖反反應(yīng)，實(shí)達(dá)達(dá)到四兩撥撥千斤的效效果。營(yíng)銷戰(zhàn)略布布局2.直效媒體傳傳播——全面展示項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，，給消費(fèi)者者最直接刺刺激通過(guò)直投雜雜志、擦鞋鞋機(jī)、內(nèi)刊刊等方式，，有效覆蓋蓋目標(biāo)人群群，建立高高端人群認(rèn)認(rèn)知；可與與直投雜志志合作，制制作項(xiàng)目專專題，直接接投遞給目目標(biāo)客戶人人群。目標(biāo)客戶群群體其他渠渠道搜集：：1、與鄭州市市車管部門(mén)門(mén)合作，調(diào)調(diào)出有車一一族聯(lián)系方方式，收錄錄目標(biāo)客戶戶資料庫(kù)；；2、與通信公公司、移動(dòng)動(dòng)、聯(lián)通合合作，將每每月話費(fèi)超超過(guò)200元人員名單單調(diào)出，并入目標(biāo)客客戶資料庫(kù)庫(kù)；3、與周邊縣縣市行業(yè)組組織、企業(yè)業(yè)管理部門(mén)門(mén)合作，調(diào)調(diào)出企事業(yè)業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)名單，并入目標(biāo)客客戶資料庫(kù)庫(kù)；通過(guò)三三種方式的的搜集，排排除重合部部分，在進(jìn)進(jìn)一步的篩選后，，即可作為為正式目標(biāo)標(biāo)客戶資料料使用。四、立體傳傳播戰(zhàn)略3.案場(chǎng)傳播A.案場(chǎng)包裝升升級(jí)建議銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)結(jié)合三三期定位重重新包裝，，進(jìn)行概念念升級(jí)，對(duì)對(duì)客戶形成成沖擊與對(duì)對(duì)位。營(yíng)銷戰(zhàn)略布布局四、立體傳傳播戰(zhàn)略包裝內(nèi)容：：銷售中心內(nèi)內(nèi)部、銷售售廣場(chǎng)、工工地現(xiàn)場(chǎng)、、銷售通道道等四個(gè)部部分。包裝策略：：“三個(gè)界面保保持統(tǒng)一”，即宣傳傳物料、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝、、報(bào)廣三種種媒介保持持一致的風(fēng)風(fēng)格和調(diào)性性，形成統(tǒng)統(tǒng)一的視覺(jué)覺(jué)傳播；“相輔相成的的有機(jī)整體體”，即各種種宣傳物料料側(cè)重點(diǎn)不不同，案場(chǎng)場(chǎng)包裝與工工地包裝也也是如此，，共同形成成消費(fèi)者對(duì)對(duì)項(xiàng)目整體體與細(xì)節(jié)系系統(tǒng)認(rèn)知，，增加現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)殺傷力。。B.公關(guān)活動(dòng)充分利用項(xiàng)項(xiàng)目案場(chǎng)，，展開(kāi)針對(duì)對(duì)性公關(guān)活活動(dòng)，活躍躍現(xiàn)場(chǎng)人氣氣。營(yíng)銷戰(zhàn)略布布局五、價(jià)格策策略平開(kāi)高走、、小步快跑跑由于鄭州房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的價(jià)格格隨時(shí)在變變化，具體體定價(jià)屆時(shí)時(shí)將根據(jù)在在咨詢期所所積累的客客戶量以及及周邊樓盤(pán)盤(pán)的售價(jià)再再做出確定定，并提交交可執(zhí)行的的《定價(jià)策略方方案》。定價(jià)原則：：市場(chǎng)比價(jià)價(jià)法（具體價(jià)格格待定）營(yíng)銷階段的劃分與預(yù)期目標(biāo)階段劃分時(shí)間劃分預(yù)期目標(biāo)準(zhǔn)備期（2個(gè)月）2007年12月－2008年1月產(chǎn)品設(shè)計(jì)、確定等前期工作蓄勢(shì)期（1個(gè)月）2008年2月－2008年3月1日完成案前工作，接受客戶咨詢認(rèn)籌期（2.5個(gè)月）2008年3月1日－2008年5月中旬認(rèn)籌客戶量達(dá)到推出套數(shù)開(kāi)盤(pán)期（1個(gè)月）2008年5月中旬－2008年6月中旬開(kāi)盤(pán)當(dāng)天轉(zhuǎn)正率60%，完成總銷的40%強(qiáng)銷期（2個(gè)月）2008年6月中旬－2008年8月底累計(jì)完成總銷的60%持銷期（2個(gè)月）2008年9月－2008年10月中旬累計(jì)完成總銷的80%清盤(pán)期（1個(gè)月）2008年10月中旬－2008年12月累計(jì)完成總銷的95%以上營(yíng)銷階段的的劃分與預(yù)預(yù)期目標(biāo)準(zhǔn)備期目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目有一定的了解本項(xiàng)目產(chǎn)品引起市場(chǎng)關(guān)注強(qiáng)銷期持銷期老客戶對(duì)新客戶進(jìn)行滲透擊潰少量目標(biāo)客戶心底防線，出現(xiàn)搶購(gòu)熱潮房源結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化調(diào)整公開(kāi)期前期認(rèn)籌客戶開(kāi)始簽協(xié)議書(shū)打消新客戶疑慮，快速成交市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目有了深度認(rèn)同認(rèn)籌期本項(xiàng)目的認(rèn)知度、信任度全面提升市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生廣泛認(rèn)可大量客戶開(kāi)始認(rèn)籌階段營(yíng)銷重重點(diǎn)開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷節(jié)節(jié)點(diǎn)劃分與與各階段主主要任務(wù)1月2月3月4月入市籌劃期期聚客登記期期火爆認(rèn)籌期期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷推廣方案確確定現(xiàn)場(chǎng)包裝完完成銷售人員培培訓(xùn)完成老業(yè)主梳理理工作完成成VIP登記信息項(xiàng)目信息發(fā)發(fā)布（戶外外+工地+網(wǎng)絡(luò)）嘉年華系列列活動(dòng)樓書(shū)等物料料設(shè)計(jì)印刷刷完成系列報(bào)紙廣廣告設(shè)計(jì)并并完成認(rèn)籌信息發(fā)發(fā)布（報(bào)紙紙+短信+廣播+網(wǎng)絡(luò)……）系列產(chǎn)品廣廣告發(fā)布參加春季房房展會(huì)老業(yè)主/關(guān)系戶內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)產(chǎn)品推介會(huì)會(huì)開(kāi)盤(pán)信息發(fā)發(fā)布開(kāi)盤(pán)活動(dòng)熱銷廣告盛大的簽約約儀式業(yè)主答謝音音樂(lè)會(huì)等客戶登記系列活動(dòng)3.1VIP認(rèn)籌5月中旬開(kāi)盤(pán)盤(pán)5月?tīng)I(yíng)銷戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃第一階段：：品牌亮相相期（2008.3.1——5.15）項(xiàng)目高調(diào)入入市，開(kāi)始始全方位對(duì)對(duì)“城市新銳領(lǐng)領(lǐng)域”之核心概概念進(jìn)行推推廣，在兩兩個(gè)月的時(shí)時(shí)間內(nèi)，制制造巨大的的社會(huì)及市市場(chǎng)轟動(dòng)效效應(yīng)，迅速速建立項(xiàng)目目獨(dú)特品牌牌形象，積積蓄足夠的的客戶資源源，為開(kāi)盤(pán)盤(pán)奠定扎實(shí)實(shí)的基礎(chǔ)。。階段段主主題題：：睿智智·棲園園，，匯聚聚城城市市的的力力量量睿智智·棲園園，，城城市市新新銳銳領(lǐng)領(lǐng)域域睿智智·棲園園，，以以居居住住創(chuàng)創(chuàng)新新世世界界*月月*日日睿睿智智·棲園園，，全全城城公公開(kāi)開(kāi)認(rèn)認(rèn)籌籌推廣廣階階段段劃劃分分營(yíng)銷銷戰(zhàn)戰(zhàn)略略規(guī)規(guī)劃劃第二二階階段段：：開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)強(qiáng)強(qiáng)銷銷期期（（2008.5.16——6.30）利用用盛盛大大開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)活活動(dòng)動(dòng)，，全全面面消消化化首首批批房房源源，，制制造造旺旺銷銷的的市市場(chǎng)場(chǎng)奇奇跡跡，，刺刺激激觀觀望望客客戶戶購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)，，加加快快營(yíng)營(yíng)銷銷進(jìn)進(jìn)展展；；全全面面?zhèn)鱾鞑ゲロ?xiàng)項(xiàng)目目核核心心價(jià)價(jià)值值，，進(jìn)進(jìn)一一步步建建立立項(xiàng)項(xiàng)目目高高端端品品牌牌認(rèn)認(rèn)知知。。階段段主主題題：：站在在城城市市的的肩肩膀膀上上，，開(kāi)開(kāi)啟啟中中央央生生活活領(lǐng)略略一一座座城城市市的的精精神神高高度度*月月*日日，，睿智智三三期期·棲園園盛大大開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)!營(yíng)銷銷階階段段劃劃分分營(yíng)銷銷戰(zhàn)戰(zhàn)略略規(guī)規(guī)劃劃第三三階階段段：：持持續(xù)續(xù)銷銷售售期期（（2008.7.1——8.31）根據(jù)據(jù)整整體體項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)展展，，以以公公關(guān)關(guān)活活動(dòng)動(dòng)為為主主線線，，展展開(kāi)開(kāi)針針對(duì)對(duì)性性營(yíng)營(yíng)銷銷推推廣廣，，鞏鞏固固項(xiàng)項(xiàng)目目品品牌牌形形象象和和核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，促促進(jìn)進(jìn)銷銷售售進(jìn)進(jìn)展展??！階段段主主題題：：睿智智三三期期·棲園園持持續(xù)續(xù)熱熱銷銷，，席席位位有有限限，，敬敬請(qǐng)請(qǐng)把把握握一座座城城市市的的全全景景聯(lián)聯(lián)想想人文文地地脈脈傳傳世世經(jīng)經(jīng)典典營(yíng)銷銷階階段段劃劃分分上市市籌籌備備期期行行銷銷思思路路媒體體通通路路的的構(gòu)構(gòu)建建＋＋銷銷售售道道具具的的全全面面完完備備媒體體通通路路的的構(gòu)構(gòu)建建：：媒媒體體聯(lián)聯(lián)誼誼酒酒會(huì)會(huì)利用用農(nóng)農(nóng)歷歷新新年年的的契契機(jī)機(jī)，，邀邀請(qǐng)請(qǐng)鄭鄭州州市市各各主主流流媒媒體體地地產(chǎn)產(chǎn)部部記記者者參參加加““迎迎新新春春媒媒體體聯(lián)聯(lián)誼誼酒酒會(huì)會(huì)””，，建建立立媒媒體體資資源源網(wǎng)網(wǎng)，，為為后后續(xù)續(xù)推推廣廣奠奠定定基基礎(chǔ)礎(chǔ)；；同同時(shí)時(shí)，，在在會(huì)會(huì)上上只只簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單透透露露項(xiàng)項(xiàng)目目信信息息，，利利用用媒媒體體的的新新聞聞靈靈敏敏性性制制造造圈圈內(nèi)內(nèi)的的口口碑碑傳傳播播，，作作為為項(xiàng)項(xiàng)目目在在行行業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)的的潛潛在在攻攻擊擊波波。。銷售售道道具具：：提提前前到到位位盡盡量量完完備備售樓樓部部：：裝裝修修升升級(jí)級(jí)與與氛氛圍圍渲渲染染（（沙沙盤(pán)盤(pán)等等））銷售售案案場(chǎng)場(chǎng)：：道道旗旗、、圍圍墻墻等等銷售售道道具具：：《概念念樓樓書(shū)書(shū)》、《產(chǎn)品品樓樓書(shū)書(shū)》、折折頁(yè)頁(yè)、、海海報(bào)報(bào)、、戶戶型型單單片片、、手手提提袋袋廣告告：：30秒的的影影視視廣廣告告創(chuàng)創(chuàng)意意與與拍拍攝攝制制作作、、報(bào)報(bào)紙紙廣廣告告、、戶戶外外廣廣告告等等睿智智·棲園園匯聚聚城城市市的的力力量量鄭州州首首席席新新銳銳生生活活人人文文領(lǐng)領(lǐng)域域品牌牌亮亮相相期期行行銷銷思思路路以公公關(guān)關(guān)為為龍龍頭頭，，建建立立公公信信力力，，點(diǎn)點(diǎn)燃燃市市場(chǎng)場(chǎng)以廣廣告告為為主主導(dǎo)導(dǎo)，，不不斷斷告告知知宣宣傳傳，，保保溫溫市市場(chǎng)場(chǎng)以新新聞聞為為輔輔助助，，形形成成社社會(huì)會(huì)強(qiáng)強(qiáng)力力輿輿論論，，加加溫溫市市場(chǎng)場(chǎng)形成成高高度度關(guān)關(guān)注注與與期期待待心心理理，，最最大大限限度度贏贏得得目目標(biāo)標(biāo)顧顧客客認(rèn)認(rèn)同同東辰辰達(dá)達(dá)介介紹紹公司司累累積積了了十十多多年年香香港港和和國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)物物業(yè)業(yè)策策劃劃代代理理的的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，，并并首首舉舉提提出出““1對(duì)1””創(chuàng)新新?tīng)I(yíng)營(yíng)銷銷模模式式和和全全案案解解決決的的創(chuàng)創(chuàng)新新顧顧問(wèn)問(wèn)模模式式，，為為開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商提提供供全全程程、、全全方方位位策策劃劃營(yíng)營(yíng)銷銷顧顧問(wèn)問(wèn)服服務(wù)務(wù)，，并并憑憑借借最最富富沖沖擊擊力力的的創(chuàng)創(chuàng)新新理理念念和和最最具具進(jìn)進(jìn)取取心心的的銷銷售售團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)，，在在中中國(guó)國(guó)地地產(chǎn)產(chǎn)界界取取得得了了驕驕人人的的業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)，，特特別別是是住住宅宅、、寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓、、商商場(chǎng)場(chǎng)及及會(huì)會(huì)所所策策劃劃代代理理業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)斐斐然然，，演演繹繹出出一一幕幕幕幕精精彩彩的的樓樓市市營(yíng)營(yíng)銷銷神神話話。。業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)范范圍圍跨跨越越深深圳圳、、杭杭州州、、東東莞莞、、鄭鄭州州、、武武漢漢等等地地區(qū)區(qū)，，項(xiàng)項(xiàng)目目涉涉及及寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓、、住住宅宅、、商商場(chǎng)場(chǎng)、、批批發(fā)發(fā)市市場(chǎng)場(chǎng)、、酒酒店店、、會(huì)會(huì)所所等等領(lǐng)領(lǐng)域域，，比比肩肩中中原原策策劃劃界界一一流流地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃服服務(wù)務(wù)商商。。公司司簡(jiǎn)簡(jiǎn)介介歷程程見(jiàn)見(jiàn)證證榮榮耀耀,業(yè)績(jī)績(jī)塑塑造造輝輝煌煌業(yè)務(wù)務(wù)范范圍圍研究究咨咨詢?cè)儬I(yíng)營(yíng)銷銷策策劃劃東辰辰達(dá)達(dá)推推出出：：““包包銷銷、、買(mǎi)買(mǎi)斷斷、、參參股股、、純純企企劃劃、、顧顧問(wèn)問(wèn)、、銷銷售售代代理理、、營(yíng)營(yíng)銷銷監(jiān)監(jiān)理理、、全全程程營(yíng)營(yíng)銷銷策策劃劃””等等8種全全新新的的地地產(chǎn)產(chǎn)行行銷銷合合作作形形式式，，與與開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商““風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)共共擔(dān)擔(dān)、、利利益益共共享享””此此新新的的合合作作模模式式將將使使東東辰辰達(dá)達(dá)由由與與開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商的的單單純純的的甲甲、、乙乙關(guān)關(guān)系系轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換為為開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略合合作作伙伙伴伴。。角角色色的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變將將極極大大的的發(fā)發(fā)揮揮東東辰辰達(dá)達(dá)的的整整體體行行銷銷能能力力，，行行銷銷模模式式與與手手段段將將得得到到更更加加廣廣闊闊的的拓拓展展空空間間，，促促