2022年行業(yè)報告投資型公寓的市場分析

投資型公寓的市場分析

北京的公寓市場，除了純粹為解決居住問題的購房者外，投資型的購買客戶也開頭浮出水面，并漸漸形成一種趨勢。面對這種市場細分的現(xiàn)實和結(jié)果，進展商及市場有必要作相應(yīng)的策略調(diào)整和產(chǎn)品預(yù)備。

商務(wù)、商住、酒店式公寓三分市場天下

投資型公寓經(jīng)過了多種物業(yè)形態(tài)的演化，消失商住公寓、商務(wù)公寓、酒店式服務(wù)公寓，不同的定位對應(yīng)了不同的客戶群體，各得其所。

在投資型公寓中，投資型居住公寓的買家主要是房地產(chǎn)投資者，其購買目的特別明確，即是為了出租以收取穩(wěn)定的投資回報。目標租戶則主要是外資企業(yè)、涉外國際機構(gòu)的駐京工作人員。這類公寓要求供應(yīng)精裝修、全套家具、全套家電等硬件設(shè)施和高水平的物業(yè)管理等居家功能性服務(wù)，可稱之為酒店服務(wù)式公寓。此類物業(yè)在ＣＢＤ及周邊地區(qū)市場前景寬闊。另一種是投資型商務(wù)用途公寓，買家主要是境外或外埠的駐京聯(lián)絡(luò)處、辦事處等，由于用戶的規(guī)模較小，往往是居住及商務(wù)合二為一。因此，不但需要供應(yīng)居家服務(wù)，還需要供應(yīng)物業(yè)的商務(wù)性服務(wù)（如寬帶區(qū)域網(wǎng)、訂票、會議、送餐等）。我國經(jīng)濟尚處在進展初期，城市的經(jīng)濟形態(tài)在不斷地變化、組合之中，創(chuàng)業(yè)型、進展型小公司較多。由于特別的土地使用權(quán)制度（如開發(fā)商為了少交土地出讓金、按揭方式的不同等），消失了一種特別的物業(yè)形態(tài)——純商務(wù)公寓，即名義上的住宅樓，實質(zhì)上的寫字樓。因其租金廉價，市場的浩大，這部分物業(yè)也吸引了不少投資客的關(guān)注，成為另一種新的投資型商務(wù)公寓。

位置、功能、交通、服務(wù)一項也不能少

投資型公寓有著鮮亮的區(qū)域位置特點：一方面，區(qū)域經(jīng)濟的持續(xù)進展是其基本條件，圍繞大型企業(yè)的上、下游服務(wù)型公司要形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈條并能相互促進；另一方面，周邊要有完善的商業(yè)配套、快捷的交通條件和深厚的商業(yè)氛圍；再者，目標租客的區(qū)域性強。

北京的強熱經(jīng)濟區(qū)，如ＣＢＤ、中關(guān)村、亞運村和燕莎商圈等處尤其明顯。

在我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定進展的大前題下，特殊是入世及奧運帶來前所未有的機遇和挑戰(zhàn)，科研開發(fā)、技術(shù)服務(wù)、廣告設(shè)計、策劃詢問等獨立性較強的小公司不斷涌現(xiàn)。這些公司人數(shù)少，效率高，對公司形象要求不高，且工作時間不易把握，需要宜商宜住。另一方面，這類公司大多處于創(chuàng)業(yè)期，資金壓力大，更情愿以租賃方式完成創(chuàng)業(yè)幻想。這一現(xiàn)試驗證了投資型公寓第一是位置的特點。自房地產(chǎn)成為商品以來，有一句話已經(jīng)被許多人重復(fù)了許多遍，但其今日仍舊是指導(dǎo)房地產(chǎn)投資的不二法門：首先是地段，其次是地段，再次還是地段。只是在城市的不同進展階段，對不同地段存在不同的理解和利用。

城市經(jīng)濟的進展，會形成一些特定的區(qū)域經(jīng)濟主題，區(qū)位經(jīng)濟優(yōu)勢明顯的區(qū)域在城市的進展中有著特別的、無可替代的地位。在北京看一看高科技產(chǎn)業(yè)（特殊是信息產(chǎn)業(yè)）對中關(guān)村地區(qū)物業(yè)的帶動作用和對外溝通對東部房地產(chǎn)的影響，即可深刻理解地段的核心價值。

同時，隨著城市功能的不斷擴大和分化，城市進展進入多元化進展階段，比如北京東有國貿(mào)、北有亞運村、西有中關(guān)村、南有豐臺科技園等。城市經(jīng)濟板塊的分化導(dǎo)致了城市功能的不斷細分，不同的經(jīng)濟板塊猶如不同的細胞分裂方式，形成了不同的城市功能區(qū)，不同的功能區(qū)對投資型物業(yè)有不同的現(xiàn)實需求。ＣＢＤ區(qū)域?qū)幼⌒凸⒂刑貏e需求，中關(guān)村地區(qū)對小型商務(wù)辦公也有相應(yīng)需求。因此，不但投資型公寓對地段的要求高于自用型物業(yè)，不同區(qū)域?qū)Σ煌耐顿Y型公寓也有特殊的需求，需要認真區(qū)分和考慮。

項目的功能特點。只有依據(jù)目標客戶的特點，有針對性地進行房產(chǎn)投資，才能獲得良好的預(yù)期收益。在ＣＢＤ地區(qū)、燕莎商圈或使館區(qū)，對酒店服務(wù)式公寓的投資或許是一個好辦法，由于這里有大量住房補貼較高的外籍員工。但在中關(guān)村，選擇小型商務(wù)公寓投資可能才是正確的打算。

快捷、便利的交通系統(tǒng)。現(xiàn)代城市的進展，交通是命脈。人們選擇租賃物業(yè)，最主要的還是在乎能否工作、生活兩相便利。

完善的配套服務(wù)設(shè)施。成熟、完善的周邊配套和社區(qū)配套，是任何一處投資型物業(yè)的生命力所在，是將來升值不行忽視的重要基礎(chǔ)條件。

項目的品質(zhì)特點。投資型公寓，特殊是投資型商務(wù)公寓，品質(zhì)特點特別重要，既要有高智能化配置和精裝修，又要具備功能分布的敏捷性。

客戶服務(wù)體系是否健全、完善。投資型物業(yè)必需考慮的一個因素，是能為租客供應(yīng)周到、舒適、合意的全面服務(wù)。因此，高水平的專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)，是