常熟城市之光商業(yè)定位策劃提案

常熟城市之光項目

商業(yè)策劃提報2006年8月12日

目錄壹、前言貳、本市消費群體狀況說明叁、2005年常熟市城市居民消費狀況說明肆、2006年上半年居民消費結(jié)構(gòu)分析伍、本市商圈分布狀況陸、本項目所處區(qū)域商圈環(huán)境及商圈規(guī)模說明柒、項目介紹及定位捌、項目的目標消費群體玖、本項目全體商業(yè)定位拾、項目經(jīng)營模式及經(jīng)營業(yè)態(tài)建議拾壹、項目廣告推廣策略拾貳、各商業(yè)區(qū)塊推案順序拾叁、項目推案時機建議拾肆、周遭商圈市調(diào)說明拾伍、結(jié)論本項目位于城區(qū)中心地段，住宅密集人口多，交通便利，生活機能本已發(fā)達并緊臨步行街商業(yè)氛圍易于相連塑造，本項目是本路段第一個商業(yè)規(guī)劃的樓盤，商業(yè)面積達24600余平方米，足夠規(guī)劃成復合式功能商業(yè)地帶。它可以是個性化的商業(yè)市場既滿足小區(qū)商業(yè)也滿足目標客戶群體的商業(yè)需求。

本次商業(yè)提報針對本市消費結(jié)構(gòu)、目標客戶、商業(yè)定位、經(jīng)營業(yè)態(tài)、價格及推案時機提出看法及說明。壹、前言1、城市人口數(shù)量指標年末總?cè)丝?/p>

＃非農(nóng)業(yè)人口

＃女性

單位萬人

萬人

萬人

2003年103.80

50.83

53.03

2004年104.31

51.00

53.31

2005年104.77

51.27

53.5貳、本市消費群體狀況說明2、居民收入2003年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到12373元，農(nóng)村居民人均純收入工7269元，分別比上年增長20.5%和12.6%2004年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到15039元，農(nóng)村居民人均純收入7517元，分別比上年增長21.5％和11.1％2005年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到17203元，農(nóng)村居民人均純收入8418元，分別比上年增長14.4％、11.9％。3、消費支出2003城鎮(zhèn)居民人均生活消費支出7741元，農(nóng)村居民人均生活費支出3993元，分別比上年增長19.5%和11.1%2004年城鎮(zhèn)居民人均生活消費支出10305元，農(nóng)村居民人均生活費支出5180元，分別比上年增長33.2％和29.7％2005年城鎮(zhèn)居民人均生活消費支出11692元，農(nóng)村居民人均生活費支出5622元，分別比上年增長13.5％、8.5％。4、人口變化趨勢根據(jù)城市居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示：2005年，居民人均消費支出11691.81元，比上年增加1386.61元，同比增長13.5%。其中，服務性消費支出為3547.32元，增長20.2%。服務性消費支出增長是居民生活水平提高的重要指標之一，它的高幅增長標志了居民生活的進一步改善。1、餐飲消費成亮點

2005年，餐飲消費是常熟消費市場的一大亮點。2005年，居民人均食品消費支出為3857.70元，增長16%，其中，在外飲食消費1044.45元，增長59.7%。叁、2005年常熟市居民消費狀況說明2、衣著消費增幅最大

2005年，居民人均衣著消費支出1022.69元，增長85.4%。其中成衣消費支出人均749.66元，增長93.7%；鞋類支出人均212.42元，增長83.4%。3、居民掀起“購車”熱潮

抽樣調(diào)查資料顯示：2005年每百戶居民家庭擁有21輛。居民人均交通支出1395.54元，增長了73.5%，占到了整個消費支出的11.9%。

4、旅游消費日漸升溫

2005年居民人均團體旅游支出375.36元，同比增長70.9%。5、教育支支出大幅增增長2005年年，居民教教育文化娛娛樂服務類類消費人均均支出2332.40元，增增長81.8%，其其中人均教教育支出997.41元，增增長56.2%。人人均成人教教育支出也也達到了183.42元，占占教育支出出的18.4%，比比上年增長長4.4%。六、健身娛娛樂活動豐豐富多彩2005年年，居民人人均健身活活動和其它它文娛活動動支出達196.05元，比比上年增長長2.2倍倍。居民娛娛樂休閑方方式除了選選擇外出旅旅游外，更更多地選擇擇逛公園、、看電影、、去健身房房，或是到到酒吧、咖咖啡屋、茶茶館、KTV里放松松休閑。七、網(wǎng)絡生生活走進百百姓家庭2005年年，每百戶戶居民家庭庭擁有電腦腦66臺，，其中59%的家庭庭接入互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)。居民民人均電信信費支出377.89元，增增長45.5%。肆、2006年上半半年居民消消費結(jié)構(gòu)分分析上半年，城城市居民人人均可支配配收入比去去年增長12%。收收入的增長長為居民消消費的增加加提供了條條件，也為為消費結(jié)構(gòu)構(gòu)的優(yōu)化提提供了可能能。上半年年，城市居居民人均消消費性支出出6863.95元元，增長6.1%。。A、八大類類消費比例例增減情況況2006.1—6月月B、2006年上半半年城市居居民消費的的三個顯著著特點一是不斷注注重家庭環(huán)環(huán)境的提升升。二是更加重重視人的健健康。三是更加注注重人的外外在形象和和內(nèi)在素質(zhì)質(zhì)。四是更加注注重子女教教育文化素素質(zhì)的提升升成長。伍、本市商商圈分布狀狀況（一）市市級商圈圈分布狀狀況：招商城、、汽配城城，建材材城等專專業(yè)市場場以批發(fā)發(fā)商業(yè)經(jīng)經(jīng)營模式式為主，，除供應應市內(nèi)需需求物品之之外還供供應其它它城市批批貨交易易。此外，一一百、華華地、華華聯(lián)、方方塔步行行街等也也是全市市重心消消費商圈圈所在地地。（二）區(qū)區(qū)城商圈圈分布狀狀況區(qū)域商圈圈則以量量販超市市為主，，例如大大潤發(fā)，，?？吐÷?、世紀紀聯(lián)華，，歐尚及及未來的的沃爾瑪?shù)鹊?，以生生活所需需日常用用品供應應零售為為主。（三）社社區(qū)商圈圈分布狀狀況社區(qū)商業(yè)業(yè)通常以以較大型型的社區(qū)區(qū)門面房房及內(nèi)街街商業(yè)為為主，它它先滿足足社區(qū)業(yè)業(yè)主的食、衣、、娛樂、、用品等等，但也也可以為為鄰近住住家提供供便利的的生活需需求，例例如：明明日星n城、世紀紀中心等等。陸、本項項目所處處區(qū)域商商圈環(huán)環(huán)境及及商圈規(guī)規(guī)模說明明(一)商商圈輻射射區(qū)域：：本項目周周遭商圈圈主要是是以方塔塔步行街街商鋪、、福地廣廣場、一一百、華華聯(lián)為主主要消費費圈，未未來會再再加上恒恒隆中心心及華府府的商場場投入，，由于形形成主商商圈核心心地段直直接涵蓋蓋輻射全全市消費費人群，，網(wǎng)絡面面非常廣廣泛，是是全市精精華商圈圈。(二)商商圈消費費群體結(jié)結(jié)構(gòu)：由于輻射射全市消消費人群群，消費費人群之之中各年年齡段幾幾乎都涵涵蓋其中中，但如如仔細分分類的話話，其中中青少年年、青年年及中年年人還是是占據(jù)最最大比例例（詳見見訪談分分析圖）），只是是消費金金額有所所差異?。?三)商商圈業(yè)態(tài)態(tài)分布依各路段段商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)種類類來看，，不同路路段有不不同的業(yè)業(yè)種，例例如：1阜湖路商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)：小五五金機電電、美發(fā)發(fā)、小餐餐飲、地地毯等小小商業(yè)組組成里顏港商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)：服裝裝服飾、、餐飲為為主配合合超市、、藥店、、花店等等零售業(yè)業(yè)態(tài)方塔步行行街商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分：各各服裝服服飾、精精品、鞋鞋業(yè)、百百貨、餐餐廳等縣南街商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)：各服服裝服飾飾、精品品、百貨貨、鞋業(yè)業(yè)、小餐餐飲等海虞南路路商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)：沃爾爾瑪、餐餐飲、娛娛樂、酒酒店、零零售、服服務業(yè)、、銀行等等鎖瀾路商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)：五金金機電、、二手市市場、通通訊等琴湖路商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)：大潤潤發(fā)超市市、五星星電器城城帶動的的餐飲及及零售業(yè)業(yè)等A、項目目介紹本項目位位于常熟熟市城南南地段（（海虞南南路與阜阜湖路的的交匯區(qū)區(qū)塊），，緊臨方方塔商業(yè)業(yè)步行街街，未來來商業(yè)可可以和里里顏港拆拆遷改建建串連形成三條平行行商業(yè)主主軸，海海虞南路路將打通通招商城城，阜湖湖路向西西沿伸打打通至縣縣南街，，阜湖路路北面老老舊公寓寓正在進進行外立立面的裝裝修工程程。本項目東東,西面面寬約300米米占阜湖湖路約二二分之一一長度，，南北縱縱深約200米米，戶內(nèi)內(nèi)及戶外外商業(yè)長長度近700米米。由步步行街、、獨立商商業(yè)樓、、特色下下沉式廣廣場、主主題賣場場結(jié)合而而成，因因此本項項目將作作為阜湖湖路未來來商業(yè)的的引航者者，不僅僅可以帶帶動區(qū)塊塊的發(fā)展展更可以以作為本本區(qū)塊的的商業(yè)杰杰作。柒、項目目介紹及及定位阜湖路南南段未來來立面規(guī)規(guī)劃圖B、項目目分區(qū)功功能由本項目目所處地地段、規(guī)規(guī)劃、人人口、社社區(qū)戶數(shù)數(shù)及毗鄰鄰方塔商商圈形成成一個串串連合并并的商業(yè)業(yè)地帶，，結(jié)合這這樣的優(yōu)優(yōu)勢本項項目主題題商業(yè)定定位為：：市中心心個性化化主題商商業(yè)步行行街及復復合功能能商圈，，它不僅僅具備滿滿足廣大大客戶群群體購物物、休閑閑、美食食、創(chuàng)業(yè)業(yè)等功能能，建成成后的商商業(yè)外飾飾將會是是現(xiàn)代風風格的商商業(yè)建筑筑，分為為A、B、C、、D、E五大功功能區(qū)，，依各臨臨路點不不同賦予予其不同同的商業(yè)業(yè)經(jīng)營定定位：商業(yè)區(qū)塊塊示意圖圖（共分ＡＡ、Ｂ、、Ｃ、ＤＤ、Ｅ五五大區(qū)塊塊）4、現(xiàn)有有商業(yè)規(guī)規(guī)劃1、2、3、、4、5、8#及下沉沉式店面面的尺寸寸設計如如下：區(qū)域樓號樓層面寬、深度商鋪數(shù)量高度面積備注西側(cè)規(guī)劃路8-113.3~6.9米/9~13米123米619.02西側(cè)規(guī)劃路8-123米510.52西側(cè)規(guī)劃路515~6米/8-10米55米244.84步行街513.3~6.3米/9~11米235米1309.98步行街523.5米1968.04切割為四塊步行街413~6.3米/3.8~11.9米95米480.75步行街423.5米647.78切割為兩塊步行街313~3.6米/3.8~12米85米416.58步行街323.5米652.34切割為兩塊獨立商業(yè)沿街店面214.2/11.9345米2365.51打包及切割零售220/1243米2502.451#商業(yè)樓1470/30B1F:4.2米、1F:5米2F:5米、3F:5米8894整層或切割零售下沉式商業(yè)廣場B13.6~5.6米/12米353.6米4000切割零售合計13024611.81㎡區(qū)塊位置商業(yè)定位銷售方式業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)面積面積比例C8-1#樓規(guī)劃路小區(qū)配套商業(yè)單獨出售1F2F1129.545%小區(qū)配套零售服務業(yè)小區(qū)配套零售服務業(yè)B1~B43、4、5#樓底層步行街及2層商業(yè)地區(qū)特色商業(yè)單獨出售個性化、差異化精品商業(yè)婦幼用品及書城、兒童雙語才藝5720.3123%A2#樓沿街獨立商業(yè)樓地區(qū)特色商業(yè)單獨出售男性、少淑女精品商業(yè)品牌餐飲4867.9620%E1#B1、1F及2、3F屈臣氏及港MALL單獨出售或返租專業(yè)團隊經(jīng)營專業(yè)團隊經(jīng)營889436%D下沉式廣場商鋪異國特色風情餐飲單獨出售休閑餐飲業(yè)

400016%商業(yè)定位位說明及及比例分分析A區(qū)功能能定位2#樓沿沿街獨立立商鋪是是最靠阜阜湖路的的商鋪，，橢圓形形的造型型及大落落地玻璃璃外觀商商業(yè)穿透透性搶眼眼，是非非常有價價值的店店鋪，總總面積約約4867平方方米。除除了東、、西兩頭頭圓弧造造型較大大面積之之外，每每個店鋪鋪一層層層高5米米，面寬寬4.2米,深深度11.9米米，二層層層高4.2米米，1層層可作隔隔層加大大利用度度，增加加賣點。。1層內(nèi)街街定位為為個性化化精品及及服飾特特色店，，外街定定位為男男性及少少淑女品品牌服飾飾專賣店店。2層定位位為大型型品牌餐餐飲旗艦艦店或連連鎖店。。B區(qū)功能能定位：：B區(qū)為3、4、、5#底底層商業(yè)業(yè)門面房房及二層層商業(yè)區(qū)區(qū)塊，總總面積為為5720平方方米，每每個店鋪鋪一層層層高5米米，面寬寬3.3-6.3米,深度9-11.9米米，二層層層高3.5米米，1層層可作隔隔層加大大利用度度，增加加賣點。。1層定位位為個性性化、差差異化精精品特色色商業(yè)步步行街，，全長約約200余米，，它可以以網(wǎng)羅少少年、青青年及成成年的男男女消費費人群。。2層定位位為婦幼幼精品、、書城及及兒童雙雙語才藝藝班，本本層切割割為8塊塊，每塊面積在250—600平平方米不等，，每個區(qū)塊再再規(guī)劃成專屬屬市場功能，，主題明確，，突出教育文文化商業(yè)主題題。C區(qū)功能定位位：C區(qū)總面積為為1129平平方米，每個個店鋪一層層層高3米，面面寬3.3-6.9米,深度9-13米，二層層層高3米，，定位為小區(qū)區(qū)配套商業(yè)，，例如：小區(qū)區(qū)診所、小區(qū)區(qū)托兒所、美美容美發(fā)…等等。D區(qū)功能定位位：D區(qū)總面積為為4000平平方米，每個個店鋪一層層層高3.9米米，面寬3.6-5.6米,深度12米，每個個鋪位大約在在50平米左左右。它應該該具有聚集人潮，地地區(qū)特色，休休閑及輕松的的聚會場所，，定位成異國風情特色色餐飲天地，在這里市民民享有各國特特色美食、日日式、韓式、、美式、歐式式、泰式、中中式及休閑式式的咖啡簡餐餐、食品、這這里布置有遮遮陽傘、花叢叢、植裁、綠綠化，白天是是休閑飲食，，晚上星光燦燦爛，燈火輝輝煌，雷射激激光表演，配配合時間水柱柱的此起彼落落，塑造成常常熟市國際美美食天地。E區(qū)功能能定位：E區(qū)總面積積為8894平方米，B1層高為4.2米、1—3層層高高為5米，每每層的面積約約2100平平方米，寬度度為70米、、深度為30米，B1層層及部分一層層面積約3000平方米米定位為地區(qū)區(qū)性的中型超超市，部分1層及2、3層定位為CEPA零關關稅賣場，此此部分可由有有一定知名度度的經(jīng)營團隊隊進行統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃經(jīng)營。C、常熟市民民抽樣消費訪訪談分析針對常熟市不不同的地點，，不同的時間間，不同的人人群采取抽樣樣訪談的方式式，對于它們們平常消費習習性、次數(shù)、、場所及目的的進行了解并并依照收入、、職業(yè)、文化化程度進行匯匯總交叉分析析得出目標消消費群體的數(shù)數(shù)據(jù)來源，下下表為訪談資資料表：常熟市民購物物消費訪談表表年月日訪談人員：．受訪者姓名：：受訪地點：．年齡齡：婚姻狀況：受訪時間：．一、消費習慣慣1、請問您一一周消費次數(shù)數(shù)？□每周一次□□每周兩兩次□每每周三次□□每周四次次□其它它2、請問您每每次消費的金金額？□100元以以下□100-500元□□500-1000元□□1000元以上□□其它3、請問您多多數(shù)都到哪些些場所消費？？□商場□□店鋪□□超市□□酒店□□其它4、請問您消消費的種類是是哪方面為主主？□食□衣□□娛樂□□通訊□鞋鞋業(yè)□飾品品□書藉□□日用品□□其它5、請問您消消費的用途是是以什么為主主？□個人□□家庭□□子女□□朋友□□員工□□其它二、基本資料料1、請問您的的個人年平均均收入？□2萬以下□□2-3萬□3-4萬□□4-5萬萬□5萬以上2、請問您的的家庭年平均均收入？□4萬以下□□4-6萬□6-8萬□□8-10萬□10萬以上3、請問您的的職業(yè)？□公務員□□教師□□個體經(jīng)營營戶□企企業(yè)職工□□其它4、請問您的的文化程度？？□初中以下□□高中、、中?！酢鯇？啤酢醣究啤酢跗渌?、請問您的的家庭人口數(shù)數(shù)量？□1人□□2人□□3人□□4人□□5人□□其它6、請問您的的子女幾歲？？□4歲以下□□4-6歲□6-12歲□□12-15歲□□15-18□其其它怎樣在龐大的的市場中站穩(wěn)穩(wěn)腳跟并不斷斷擴大市場份份額，是本項項目最為關健健的問題。通通過問卷調(diào)查查的形式，經(jīng)經(jīng)過統(tǒng)計分析析而得出本市市商業(yè)物業(yè)的的大體需求特特征：捌、項目的目目標消費群體體樣本個人年平均收入分析：從個人人年收入的分分布結(jié)構(gòu)來看看，被訪談者者的個人收入入水平主要集集中在20000元元—40000/年左右右,其中以2萬元-3萬萬元比例最大大,表示常熟熟的收入水平較其它縣縣級市來得高高.樣本家庭年平均收入分析：從家庭庭年收入的分分布結(jié)構(gòu)來看看，被調(diào)查人人群的家庭收收入水平主要要集中在40000元元—60000/年左右右，同時參考考家庭成員構(gòu)構(gòu)成的比例，，可得知人均均收入大約維持在在20000-30000元/年左左右的水平。。樣本場所消費分析：從消費費場所而言，，絕大多數(shù)的的人還是習慣慣在街鋪式門門面房購物消消費，但也有三分之一一的群體考慮慮品質(zhì)的問題題會去百貨商商場購物消費費，剩余的13%則會去服務及及娛樂業(yè)場所所消費。平時購物的頻頻率分析：從購物物的頻率分布布結(jié)構(gòu)來看，，每周一至兩兩次的比例占占68.2%，這表示常熟是個富裕裕的城市，能能夠接受定期期定時消費支支出。樣本消費的金額分析：從消費費金額剖析，，100元-500元的的比例占49%這是相當當高的數(shù)字和和金額，如果僅從每周周消費兩次的的頻率以及個個人收入來看看，這是超過過正常消費水水平，所以常熟熟的潛在消費費能力很可觀觀。樣本消費種類分析：飲食和和衣著，娛樂樂的支出占78%表示市市民對于生活活的品質(zhì)日益益提高，其中中飲食和衣著占占63%與官官方統(tǒng)計數(shù)字字相互吻合，，證明了飲食食和服飾依然然占有消費種類絕對對優(yōu)勢的比例例。樣本消費用途分析：在受訪訪者之中70%已婚且有有子女，所以以家庭和子女女的支出占據(jù)據(jù)48%，不不可忽視的是個個人的消費費支出也占占36%，，表示個人人的消費主主義還是很很強烈的。。樣本家庭構(gòu)構(gòu)成：分析：受訪訪對象的家家庭構(gòu)成大大多為3~4人的核核心家庭，，消費支出出也會大一一些。分析：從年年齡構(gòu)成上上來說，此此次調(diào)查的的樣本，其其年齡主要要集中在21歲至40歲之間，這個年年齡段也是是在社會公公眾當中購購物消費能能力相對較較強的群體體。樣本年齡構(gòu)構(gòu)成：樣本文化程程度：分析：從數(shù)數(shù)據(jù)來看，，公眾的文文化水平相相對素質(zhì)較較高，結(jié)合合調(diào)查人群群的主要年齡段段（21~40）來來考慮慮，文文化水水平相相對其其它縣縣級市市較高高。樣本職職業(yè)分分布：：分析：：從職職業(yè)分分布結(jié)結(jié)構(gòu)來來看企企業(yè)職職工、、私營營業(yè)主主和其其它占占據(jù)了了大部部分的的比例，占占83%。?！镯椖康牡哪繕藰讼M費群特特性通過對對消費費者的的市場場細分分，最最終確確定本本項目目消費費群體體的特特性為為。１、具具有一一定的的經(jīng)濟濟能力力及支支配權(quán)權(quán)；２、追追求個個性化化、品品牌和和享受受，消消費心心理較較為成成熟；；3、消消費力力以中中高檔檔為主主，是是主力力消費費群體體，以以購買買中高高檔實實用型型產(chǎn)品品為主主；4、注注重品品牌商商品的的內(nèi)涵涵，注注重投投資性性產(chǎn)品品；5、介介于20-40歲之之間的的穩(wěn)定定收入入，對對于家家庭有有責任任心的的族群群；6、她她們的的子女女在3-17歲歲的求求學階階段。。●商業(yè)業(yè)形象象定位位城市地地標、、購物物天堂堂、時時尚步步行街街、個個性特特色街街、婦婦幼天天地●市市場訴訴求定定位成功人人士的的聚集集之地地、時時尚白白領的的購物物天堂堂、休休閑天天地、、美食食天地地等●業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)種種定位位：超市、、娛樂樂、餐餐飲、、步行行街、、專業(yè)業(yè)市場場、服服裝裝服飾飾、書書店音音像、、箱包包鞋帽帽、珠珠寶首首飾、、日化化用品品、數(shù)數(shù)碼家家電、、名煙煙名酒酒、零零食小小吃、、酒樓樓快餐餐、親親子樂樂園、、、藥藥店銀銀行等等●品牌牌檔次次定位位：國際品品牌、、國內(nèi)內(nèi)一線線品牌牌、國國內(nèi)名名牌、、當?shù)氐仄放婆?、異異地品品牌、、獨有有品牌牌等玖、本本項目目全體體商業(yè)業(yè)定位位●目標標商戶戶定位位：本城市市、本本地區(qū)區(qū)、本本省、、鄰省省、一一線城城市廠商直直營、、省級級代理理、地地區(qū)級級代理理、零零散代代理●目標標消費費群體體定位位：成功人人士、、中產(chǎn)產(chǎn)階級級、上上班一一族、、時尚尚一族族、城城市女女性、、商務務人士士、大大中學學生、、百姓姓大眾眾等。。城市流流動人人群、、城市市商業(yè)業(yè)中心心人群群、城城市次次商圈圈人群群、社社區(qū)人人群等等拾、項目目經(jīng)營模模式及經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)建議議國內(nèi)商家理想經(jīng)營模式分析經(jīng)營模式比例（%）●種類豐富、集飲食、娛樂、購物于一體

18.6●規(guī)?；⑻厣?jīng)營

24.9●商鋪組合多元化

18.6有很多品牌店9.4●購物消費環(huán)境好

17.1●統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一規(guī)劃

10其它1.4A、商家家的理想想經(jīng)營模模式：許多經(jīng)營營者的理理想經(jīng)營營模式是是規(guī)?；⑻厣?jīng)營營，希望望通過商商業(yè)的規(guī)規(guī)模效應應及富有有特色的的經(jīng)營方方式來吸吸引消費費者，而而同時許許多經(jīng)營營者希望望自己經(jīng)經(jīng)營的地地方能集集飲食、、休閑、、購物于于一體，，周邊具具有良好好的購物物環(huán)境等等。我我們們的項目目是結(jié)合合飲食、、購物、、休閑、、及主題題性賣場場的個性性化復合合功能商商圈，是是符合商商家理想想經(jīng)營模模式較高高的偏好好比例（（●點代代表本項項目的經(jīng)經(jīng)營模式式特性））。合適本項項目的目目標商家家群體分分析：品牌形象店專專業(yè)店店傳統(tǒng)商戶個個體工工商戶B、主題下的特色色經(jīng)營業(yè)態(tài)建建議中檔特色品牌牌服裝店：經(jīng)營面積不大大，以50-100㎡左左右為主。雖雖然規(guī)模不大大，但經(jīng)營應著力力追求特色，，所售服裝雖雖非高檔名牌牌，但一定要有特色，，適合年輕人人的需要；個性化飾品店店：面積8-80㎡㎡均可可，女女性時時尚飾飾品，，如耳耳環(huán)、、項鏈鏈、手手鏈、、發(fā)飾、玩玩具等等，價價格及及檔次次不要要求很很高，，但品品種要要盡量量的齊齊全和和豐富，，以方方便年年輕女女性挑挑選；；中檔檔和低低檔具具備；；個性化化妝品品：集合眾眾多化化妝品品品牌牌，并并以較較低（（與商商場相相比））價格格吸引引眾多多年輕女女性。。此類類店必必須要要求品品種齊齊全、、各種種品牌牌齊全全，其其次要要求價格格較低低（因因有可可能通通過走走私渠渠道進進貨））。經(jīng)經(jīng)營成成功的的此類類店可以發(fā)發(fā)放會會員卡卡，更更可根根據(jù)客客戶需需要進進貨；；品牌餐餐飲店店：面積300-1000㎡㎡左右右，例例：麥麥當勞勞、仙仙蹤林林、日日本料料理、、必勝客等等，以以創(chuàng)造造好的的消費費環(huán)境境及為為客戶戶提供供一個個較好好的休休閑、聚聚會場場所；；其它商商業(yè)店店：內(nèi)衣、、美容容美發(fā)發(fā)、酒酒巴、、茶吧吧、網(wǎng)網(wǎng)吧、、美甲甲、鞋鞋業(yè)、、通訊訊用品、花花店、、蛋糕糕店、、眼境境、婚婚紗攝攝影等等配合合主題題商業(yè)業(yè)經(jīng)營營形成多元元化復復合功功能商商圈。。本項目目的定定位及及經(jīng)營營業(yè)態(tài)態(tài)主要要以精精致、、精品品、個個性化化的商商業(yè)為為主，，著重重于區(qū)區(qū)隔突突出,與其其它商商業(yè)規(guī)規(guī)劃泛泛而不不精,截然然不同同。我我們突突出項項目室室外及及室內(nèi)內(nèi)步行行街區(qū)區(qū)的氛氛圍并并結(jié)合合主題題明確確的商商業(yè)與與下沉沉廣場場互動動，形形成個個性化化、特特色化化的休休閑、、聚會會、精精品購購物天天地。。打造造幼年年、青青少年年、青青年及及成年年的專專屬消消費市市場。。時尚·流行篇品牌·檔次次篇個性·差異異篇創(chuàng)新·流行行篇情感·聚會會篇歡樂·享受篇專業(yè)·滿足足篇青春·亮麗麗篇A、廣告告推廣與與招商部部署同步步執(zhí)行第一步：：新聞文文件形式式炒作，，項目前前景規(guī)劃劃經(jīng)營優(yōu)優(yōu)勢；第二步：：舉行各各類公關關活動、、推廣項項目。以以事件營營銷（例例如：常常熟首座座港MALL、歡歡樂天地地登陸常常熟）作作配合，，全面展展開銷售售工作及及招商工作；；第三步：：廣泛運運用各類類有效媒媒體與機機構(gòu)的多多種形式式共同推推廣，促促進招商商及銷售成成功。拾壹、項項目廣告告推廣策策略通過塑造造項目品品牌形象象強化項目目規(guī)劃經(jīng)經(jīng)營優(yōu)勢勢增強投資資經(jīng)營信信心及前前景全面銷售售、招商商B、廣告推推廣目標標◎區(qū)域域決定價價值◎商業(yè)業(yè)實現(xiàn)價價值◎環(huán)境境體現(xiàn)價價值◎品質(zhì)質(zhì)保證價價值◎品牌牌成就價價值◎機遇遇創(chuàng)造價價值C、項目目特色及及優(yōu)點的的廣告闡闡述表現(xiàn)現(xiàn)重點概念先行行，形象象鋪墊，，落實到到產(chǎn)品實實質(zhì)性推推介，從從現(xiàn)代成成功人士士的生活標準，，充分提提升產(chǎn)品品人文內(nèi)內(nèi)涵。1、商家家企業(yè)形形象———品牌概概念———物業(yè)整整體———個性物物業(yè)2、由遠遠而近，，層層推推進，由由精漸細細，逐步步提升3、多層層營銷整整合傳播播，營銷銷與傳播播的互動動。D、傳播播方式的的確立拾貳、各各商業(yè)區(qū)區(qū)塊推案案順序先推沿街街2號樓樓商業(yè)再再推3、、4、5號樓步步行街門門面房接接著推西西側(cè)規(guī)劃劃路沿街街門面房房，至于于下沉式式廣場及及1號商商鋪放到到第二階階段再銷銷售。理由：（一）、從工工程形象而言言：2號樓為本項項目沿阜湖路路最有價格的的店面，從工工程而言，它它也是最快完完成的樓號，，形象確立，，客戶明確看看到格局，內(nèi)內(nèi)部空間、外外飾，說服點點強烈，其它它樓號則由于于上面住房施施工，防護網(wǎng)網(wǎng)維護較不明明顯，因此銷銷售時必須將將門面的防護護網(wǎng)拆除顯示示空間、格局局利于銷售。。（二）從銷售售優(yōu)勢帶動而而言：2號樓沿街門門面位置相對對較優(yōu)于其它它樓號，將優(yōu)優(yōu)勢門面先行行推出形成熱熱銷印象帶動動后續(xù)樓號門門面的銷售。。（三）從資金金回籠而言：：2號樓沿街門門面售價相對對較高于其它它樓號，熱銷銷優(yōu)勢結(jié)合售售價優(yōu)勢可使使得資金回籠籠，金額較多多對開發(fā)商相相對最好。本項目商業(yè)主主要為兩種規(guī)規(guī)劃，一種是是街鋪門面房房，另一種則則是商場商鋪鋪，其中獨立立沿街門面房房東半段約1233.6㎡及西西半段約1120㎡，可可用來對外引引進主力店并并以帶租約型型式銷售，而而1號樓地下下室內(nèi)約2700㎡及部部分一樓面積積，日后也可可引進主力店店經(jīng)營銷售，，引進主力店店銷售對本項項目而言是極極為關鍵的賣賣點，其理由由如下：（四）、銷售售模式1、客戶信心心點足夠，加加速商業(yè)銷售售。2、帶來消費費人潮，引進進人流。3、帶動周邊邊商業(yè)售價。。4、有利于其其它店鋪的招招商工作。5、提高項目目知名度及形形象。所以引進主力力店的進駐是是本項目“售售價”及“順順銷”的“重重中之重”借借由招商公司司的商業(yè)資源源協(xié)助銷售不不可缺席。十月份商業(yè)開開盤的利弊分分析●有利因素：：唯一利點為開開發(fā)商可先回回收一部分的的資金?！癫焕蛩兀海?、招商須要準備備工作時間，，定位，規(guī)劃劃及主力店還還不明確，亮亮點及誘因力道不足，茫茫然推出更加加不利整體銷銷售2、現(xiàn)一期住住宅銷售不佳佳如再銷售商商業(yè)，投資客客信心不足，，在銷售商業(yè)業(yè)門面房時會更不利利。拾叁、項目推推案時機建議議3、工程形象象低層階段，，10月份銷銷售商業(yè)門面面房，距交房房的時間太長長，投資客的資金金回收期過長長，利潤率回回收誘因不足足。4、10月份份開盤的話，，新售樓處內(nèi)內(nèi)裝修及商業(yè)業(yè)的裝修布置置無法按時到到位。5、、10月月開開盤盤時時的的商商業(yè)業(yè)工工程程形形象象進進行行銷銷售售，，想想要要創(chuàng)創(chuàng)造造出出較較好好的的銷銷售售價價格格會較較困困難難。。6、、若若10月月份份開開盤盤銷銷售售的的時時期期很很短短，，到到11月月底底天天氣氣較較冷冷，，看看房房的的人人數(shù)數(shù)將將更更少少，，銷銷售售拖到到跨跨年年會會更更加加不不利利且且耗耗損損廣廣告告預預算算。。7、、商商業(yè)業(yè)銷銷售售強強調(diào)調(diào)的的是是一一氣氣呵呵成成，，順順勢勢強強銷銷，，準準備備工工作作未未完完善善之之下下，，如如只只賣賣出出部部份份成數(shù)數(shù)，，雖雖然然開開發(fā)發(fā)商商可可能能獲獲得得部部分分資資金金回回籠籠但但反反而而會會令令市市場場產(chǎn)產(chǎn)生生更更多多的的負負面面?zhèn)鱾餮匝远坝绊戫懴M費者者購購買買意意向向拉拉長長銷銷售售期期，，反反而而不不利利。。綜合合形形勢勢分分析析,現(xiàn)現(xiàn)階階段段應應該該是是全全力力將將一一期期住住宅宅銷銷售售完完成成良良好好成成積積,造造成成市市場場口口碑,工程程封頂,商業(yè)外外飾完成成,投資資客,自自營商信信心足夠夠加上主主力店進進駐,順順勢推出才是最最佳時機機?！颀埲≡∈摇駸熾s店店●點心店店●飯館●煙酒●面館●面館●服飾●卷煙●美發(fā)●保健品品●漢堡店店●水果批批發(fā)●冷飲、、熱腸●少年宮宮入口●食雜●鹵味、、鹵菜●拆遷辦辦大門●空置●服裝●蛋糕、、面包●飯店●飯店●包裝機機械●封包機機、縫包包線●麻將桌桌●AB內(nèi)內(nèi)衣●勞動防防護用品品●文具用用品、麻麻將桌●體育用品品、保險險箱●水暖螺螺絲阜湖湖路城市之之光光2、本市市商業(yè)區(qū)區(qū)塊市調(diào)調(diào)說明拾肆、周周遭商圈圈市調(diào)說說明地段說明明：店面面不集中中，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)也也不統(tǒng)一一，大多多數(shù)為早早些年公公家單位位及集體體或個人自已已蓋的店店面為主主，一部部分住房房改為店店面主建筑時時間：80年年代至90年代代商業(yè)劃分分：小五五金機電電、美發(fā)發(fā)、小餐餐飲、地地毯等小小商業(yè)組組成銷售方式式：店面面不賣，，以租賃賃的形式式為主店面面積積：約40平方方—100平方方米較多多市場價格格：每平平方米約約8000元左左右租賃費用用：每平平方米月月租金25元——50元元不等1、調(diào)查查區(qū)塊：：阜湖路路●國土資源源局●居民樓樓●盲人推推拿●居民樓樓●房屋中中介●居民樓樓●房屋中中介●居民樓樓●童裝●居民樓樓●服飾●老婆餅餅●食雜●酒樓●花店●酒家●女裝●男裝●女裝●童裝●美甲●女裝●服飾●服飾●雜貨●點心●服飾●服飾●服飾●女裝●童裝●童裝●服裝●飾品●服飾●卡通、、飾品●皮包●房屋中中介●童裝●刺繡●服飾●園藝●羊絨制制衣●服飾●美發(fā)●服飾●冷飲等等●飯店●摩托機機修●服裝●精品店店●花店●餐館●保健品品●房產(chǎn)中中介●牙科門門診●空置●手提包包●空置●五金裝裝飾裝潢潢●空置●服裝●服裝●餐館●藥店●時裝●可的連連鎖店●書攤●服裝●服裝●服裝●服裝●香煙●餐館●情侶專專賣店●空置●茶莊●理發(fā)店店●煙草茶茶葉●板栗店店●服裝●熟食店店●糕點●煙酒●空置●服飾●日用五五金百貨貨●服飾●餐館●食雜店店●服飾●熟食店店●空置●餐館●水果店店●餐館●餐館●農(nóng)工商超超市里顏顏港港●空置●空置●服裝●空置●空置●服裝●嬰兒用用品●服裝●理發(fā)店店●服飾●餐館●空置●房產(chǎn)代代理●餐館●餐館●餐館●服裝●服裝●皮包●內(nèi)衣●空置●飾品店店●可的連連鎖●餐館●餐館●餐館●餐館●花店●空置●美發(fā)●服裝●服裝●鞋●煙酒●糕點●服飾●餐館●空置●化妝店店●空置●空置●復印店店●餐館●紙品●空置●香煙●美發(fā)店店●服裝●空置●一笑湯湯包●男士服服飾●服飾●服飾●單像、、鮮花●美發(fā)●面館●食雜●睡衣店店●燒烤●飯店●服飾●蓄電池池●房屋中中介●音響●空置里顏顏港港2、調(diào)查查區(qū)塊：：里顏港港地段說明明：店面面較集中中，大多多數(shù)店面面數(shù)自建建房，一一部分由由單位、、集體購購買后進進行分租主建筑時時間：80年年代至90年代代商業(yè)劃分分：服裝裝服飾、、餐飲為為主配合合超市、、藥店、、花店等等零售業(yè)業(yè)態(tài)銷售方式式：店面面不賣，，以租賃賃的形式式為主，，店面面積積：20平方——40平平方米為為主，也也有部分分較大的的店鋪市場價格格：每平平方米約約12000元元左右租賃費用用：每平平方米月月租金100元元—120元不不等●中國移移動●金正●清華同同方犢●柯達影影像網(wǎng)絡絡●親密愛愛人●西西尼尼奧自助助餐廳●空置●大娘水水餃●米羅咖咖啡●波司登登●常貽賓賓館●品牌之之家折扣扣店●豪祥閣閣餐廳●聯(lián)華鞋鞋業(yè)●飾品店店●天弧●POMA●安踏●海瀾之之家●伴尼中中仔●瑞祥●男人天天地●自由空空間●石頭記記●意爾康康●華倫天天奴●TKTRACK●李寧●以純●361’專專賣●吳良材材眼鏡店店●百貨●聯(lián)華鞋鞋業(yè)●豪克眼眼鏡●森馬●安踏●青木三三色●超前褲褲行●自由空空間●華倫天天奴直銷銷店●農(nóng)村商商業(yè)銀行行●通靈翠翠坊●家電電商廈廈●新鳳鳳祥銀銀樓●家電電商廈廈●月光光寶盒盒●家電電音像像專賣賣●中國國聯(lián)通通●芭布布勒●特步步●蘭桂桂坊●石頭頭記●金萊萊克●福翠翠玉●沃佩佩柯毛毛衫●都市市女秀秀●依米米奴●男人人之家家品牌牌折扣扣聯(lián)鎖鎖●福泰泰銀樓樓●寶島島眼鏡鏡●上書書房●肯德德基●三福福●法萊萊爾大大賣場場●中國國移動動通迅迅●男人服飾●TONYWEAR●水馬●JASONWOOD●卡賓●香港威斯登登眼鏡●馨格●零點坊●好七迪●德克士●哥弟●必勝客●黃金、手表表、男女箱包包●卡地諾●華地百貨●味千接面●空置●飄城粥店步行行街街●中國移移動●萬豐豐銀樓樓●佩佩佩文具具●吳良良材眼眼鏡●大光光明眼眼鏡●床上上用品品●真維維斯服服裝●丹鳳鳳銀樓樓●慶銀銀福樓樓●中國移移動●移動動●鑫福福珠寶寶●服裝裝店●男士士精品品店●音像像店●新香香園餃餃子店店●香格格里好好俱樂樂部●農(nóng)村商商業(yè)銀銀行●服裝裝店●KFC●建行●牡丹丹茶樓樓●海蘭蘭之家家服裝裝●堡獅獅龍服服裝河東街街●星光光燦爛爛KTV●中信實實業(yè)●李寧寧●茂昌昌眼鏡鏡●新華書書店●華倫倫天奴奴●特步步●灰鼠鼠服裝裝●交通銀銀行●儲蓄蓄所●農(nóng)行行●KFC●向群群商場場●雷充充上藥藥店●自移移動●大娘娘水餃餃●移動●時代代網(wǎng)吧吧●摩登登干洗洗●廚房房設備備公司司●風尚尚美發(fā)發(fā)●園景景山茶茶館●金海華華●家福藥藥店●移動●潮流服服飾●九鼎娛娛樂●米盧服服裝●女人天天地服飾飾●鄉(xiāng)村湯湯包●柯達●第一百貨貨●新福地廣廣場●京門影影院●移動●建輝珠寶●錢貴KTV●宣傳欄●自由空間●LALA精精品●現(xiàn)代光學眼眼鏡●安踏●喬丹●德爾惠運動動鞋●南方手機大賣賣場河東街●聯(lián)通●栗木●森馬馬服裝裝●時代商商場●千百百匯●藍色色天空空●葡京京冷飲飲●閩江江夜總總會●移動專專賣●AB內(nèi)衣衣●安踏踏●婚紗紗攝影影●燒烤烤●服裝裝店●精品品店●食為為先●凱司司令●工美美手飾飾●柯達達●服裝裝●柯達達●公廁廁●維麗麗斯攝攝影●小肥肥羊●秋艷艷服裝裝方塔塔街街3、調(diào)調(diào)查區(qū)區(qū)塊：：方塔塔步行行街地段說說明：：店面面較集集中，，由政政府劃劃地給給各企企業(yè)單單位，，由各各企業(yè)業(yè)單位位出資資興建建主建筑筑時間間：2003年年商業(yè)劃劃分：：各服服裝服服飾、、精品品、鞋鞋業(yè)、、百貨貨、餐餐廳等等銷售方方式：：以租租賃的的形式式為主主，有有部分分政府府進行行拍賣賣店面面面積：：40平方方—500平方方米都都有市場價價格：：每平平方米米約30000元左左右租賃費費用：：每平平方米米月租租金150元——250元元不等等●上海海龍鳳鳳祥●小靈靈通營營業(yè)廳廳●游戲戲廳入入口●新雅雅酒樓樓●小賣賣部●新雅雅快餐餐●叫化化雞●HAPPY禮禮品品店●音像像店●依加加依發(fā)發(fā)裝●鼎好好飾品品店●安踏踏●雪暖暖服飾飾●可的的便利利店●東方方服飾飾●貴夫夫人皮皮革●圣騎騎士牛牛仔●鮮花花店●葡京京小站站●九龍龍服飾飾●牛仔仔坊●茶店店●花都都鮮花花店●童裝裝●鵬程程服飾飾●旗牌牌王服服飾●金玫玫瑰服服飾●愛爾爾金服服飾●紅杉杉樹服服飾●福泰泰皮衣衣●燒餅餅店●飾品品店●服飾飾●西裝裝店●王中中王服服飾●煙酒酒店●書店店●音樂樂廳●百聲聲樂器器商行行●外貿(mào)貿(mào)服飾飾●PICC虞山山辦事事處●真維維斯服服飾●卡丹丹路服服飾●音像像店●吳良良眼鏡鏡●面包包店●網(wǎng)吧吧、歌歌舞廳廳入口口●盈彩彩美地地服飾飾●唐師師服飾飾●音像像店●機電電●煙酒酒店●電動動車銀都歌歌舞廳廳入口口●工商商銀行行●雪狼狼服飾飾●女子子專業(yè)業(yè)美容容護膚膚中心心●兒童童攝影影●機電電●音響店店●人民藥藥房●菲利普普電動車車●廣大機機電●虹妝婚婚紗攝影影●煙店●松盛糕糕團店●農(nóng)業(yè)銀銀行南門大街街停車場●百貨大大樓●羊毛衫衫●拉鏈維維修店●非主流流服飾●顯高服服飾●冰潔服服飾●精品男男裝●大明眼眼鏡公司司●錕鈍店店●潮流服服飾●法萊爾爾飾品●港匯百百貨●安踏●以純（（服飾））●時尚風風情婚紗紗●北一快快餐店●柳仁仁仁藥店●羅曼帝帝克婚紗紗照相館館●羽絨衣衣褲●羽絨服服裝●法萊爾爾女裝●法萊爾爾西褲●中國電電信●中國郵郵政●中國聯(lián)聯(lián)通●停車場場入口●寶島眼眼鏡縣南南街街4、調(diào)查查區(qū)塊：：縣南街街地段說明明：店面面集中，，企業(yè)單單位或集集體