重慶萬州城市商業(yè)機會研究及拿地策略建議報告世方商業(yè)地產(chǎn)p

重慶萬州城市商業(yè)機會研究

及拿地策略建議世方商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)產(chǎn)品策劃及顧問部2013年8月*一、城市宏觀投資環(huán)境分析二、房地產(chǎn)市場環(huán)境分析三、城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析四、零售商業(yè)發(fā)展機會分析五、專業(yè)市場發(fā)展機會分析六、綜合商務市場發(fā)展機會分析七、城市投資策略建議八、意向土地拿地策略分析*一、城市宏觀投資環(huán)境分析1、城市發(fā)展概況2、城市地位分析3、城市經(jīng)濟基礎4、城市人口基礎5、城市產(chǎn)業(yè)基礎6、城市發(fā)展規(guī)劃7、城市投資政策分析*萬州，地處四川盆地東部，為渝東北地區(qū)及三峽庫區(qū)的經(jīng)濟中心，總面積3457平方公里。下轄

12個鄉(xiāng)、29個鎮(zhèn)、11個街道辦事處；2012年末全區(qū)戶籍總?cè)丝诩s為175.09萬人，常住人口158.31萬人，城市建成區(qū)面積56.5平方公里，城區(qū)人口83.1萬；東與云陽，南與石柱和湖北利川，西與忠縣和梁平，北與開江和開縣接壤。因“萬川畢匯、萬商云集”而得名，是長江十大港口之一，也是長江上游的第二大港。城市發(fā)展概況萬州為重慶第二大城市，位于重慶東北部，素有“川東門戶”之稱一小時經(jīng)濟圈重慶萬州327公里萬州長江長江宜昌重慶廣安達州安康恩施*萬州將形成“水、路、空”的交通體系，為渝東北的綜合交通樞紐城市交通概況G42重慶—萬州萬開高速萬州—開縣G318萬州—恩施萬州—達州鐵路達州萬州重慶航空運輸萬州五橋機場將按照4D規(guī)劃進行擴建、力爭在2015年，年客運輸能力達到100萬人次，年貨運吞吐量達到12萬噸高速公路建成重慶-萬州、萬州-恩施、萬州-開縣規(guī)劃萬州-利川、萬州-達州、萬州-忠縣、萬州-宜昌鐵路運輸建成萬州-達州規(guī)劃萬州-宜昌、萬州-重慶城際鐵路、萬州-西安、萬州-涪陵港口運輸以新田港口物流園區(qū)為重點，力爭2015年，萬州貨運吞吐能力達到4000萬噸，集裝箱：100萬標準箱萬州區(qū)經(jīng)濟地位分析GDP排名重慶各區(qū)2012年GDP（億元）2011年常住人口（萬）人均GDP（元）人均GDP排名1渝北區(qū)879.32138.6463424.742九龍坡區(qū)776.3111.6369542.2423渝中區(qū)766.0363.9119879.514萬州區(qū)662.86157.2242161.3125沙坪壩區(qū)658.14104.3563070.4456涪陵區(qū)630.53108.3658188.4577江北區(qū)527.7677.6667957.7638南岸區(qū)465.5678.9858946.5769江津區(qū)426.01124.9334099.91710巴南區(qū)420.8593.4745025.14911永川區(qū)402.68104.4438556.111412合川區(qū)347.54131.2526479.242313長壽區(qū)336.4178.2942969.731014北碚區(qū)334.7672.146429.96815綦江區(qū)286.67107.5926644.672216大足區(qū)246.7172.9733809.781817南川區(qū)176.1853.7932753.32018黔江區(qū)147.9544.6333150.351919大渡口區(qū)127.0831.5840240.6613萬州區(qū)整體城市經(jīng)濟發(fā)展水平較高，實力較強。2012年GDP662.86億元，位居重慶市第4位。但因萬州區(qū)人口眾多，為重慶市區(qū)縣中人口最多的城市，人均GDP只有42161元，位居重慶市第12位,人均經(jīng)濟總量排名靠后。萬州區(qū)整體經(jīng)濟實力較強,但人均經(jīng)濟總量一般*萬州區(qū)城市地位分析渝北區(qū)為重慶市主城區(qū)之一，由上圖可以看出萬州區(qū)GDP僅次于渝北區(qū)，高于其他各區(qū)，其城市經(jīng)濟發(fā)展水平較高，經(jīng)濟基礎良好。萬州區(qū)為重慶市第二大城市，其城市經(jīng)濟發(fā)展水平在區(qū)縣中位于前列，經(jīng)濟基礎較為雄厚由上圖可以看出，在周邊的市縣中，萬州僅次于四川省達州市，并遠高于周邊的市縣，可以較好的輻射到周邊城市，為三峽庫區(qū)的經(jīng)濟中心。*城市經(jīng)濟基礎經(jīng)濟發(fā)展水平較好，經(jīng)濟總值及固定資產(chǎn)投資總值近五年來增速較快，經(jīng)濟基本面較好萬州區(qū)近五年經(jīng)濟發(fā)展速度較快，平均年增長速度高達22.2%，2012年GDP達到662.86億元，成為三峽庫區(qū)的中心城市。因響應國家號召，進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，2012年增速有所放緩。自2007年開始，萬州為三峽庫區(qū)最大的移民城市，在國家政策傾斜下，萬州固定資產(chǎn)投資增速一直保持較高水平，近年趨于平穩(wěn)，但增速仍較快，勢頭良好。*城市人口分析由上圖，可以看出近年來城區(qū)人口不斷增多，主要原因是，一部分為三峽工程移民及本區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民組成的“新移民”大軍。但大多為三峽庫區(qū)的移民，消費購買力較低。萬州農(nóng)業(yè)人口占全區(qū)總?cè)丝诘?6%。非農(nóng)業(yè)人口所占比重較低，城市化進程相對落后，低于全國52%的城鎮(zhèn)化率，城鎮(zhèn)化水平尚不高，加快城市化進程勢在必行。萬州城區(qū)人口不斷增多，但大多為三峽庫區(qū)的移民，消費能力較弱，城鎮(zhèn)化率尚不高，需加快城市化進程*萬州是重慶市人口最多的區(qū)域，為重慶市人口第一大區(qū)，占六大中心城市總?cè)丝诘?3%；除黔江區(qū)人口較少外（人口總數(shù)44.91萬人），其他各區(qū)人口分布較為均衡。萬州區(qū)人口密度也較高，也是六大中心人口密度較高的區(qū)，達到458人/平方公里。重慶市六大中心城市人口情況萬州區(qū)人口總數(shù)為重慶六大中心城市之首，人口密度位居前列*萬州區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口情況萬州區(qū)下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)中，面積最大的是龍駒鎮(zhèn)，達241.5k㎡，最小的九池鄉(xiāng)30.1k㎡；鄉(xiāng)鎮(zhèn)平均人口20483人；人口3萬人以上的鄉(xiāng)鎮(zhèn)10個，人口2—3萬人的鄉(xiāng)鎮(zhèn)6個，人口1—2萬人的鄉(xiāng)鎮(zhèn)14個，人口1萬人以下的鄉(xiāng)鎮(zhèn)11個；人口最多的分水鎮(zhèn)6.03萬人；人口最少的是茨竹鄉(xiāng)，只有5300人。萬州下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)眾多，人口分布差異較大*城市產(chǎn)業(yè)基礎以第二產(chǎn)業(yè)為主導，但第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，潛力較大，產(chǎn)業(yè)基礎良好2012年萬州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步調(diào)整，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比7.2:53.0:39.8，第三產(chǎn)業(yè)比重同比提高3個百分點。第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值263.76億元，增長12.5%。增長速度快，潛力較大。第二產(chǎn)業(yè)是萬州三產(chǎn)重心，已形成鹽氣化工、機械電子、食品藥品、紡織服裝五大特色產(chǎn)業(yè)，2012年五大特色產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值420.49億元,比上年增長19.9%?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)快速發(fā)展，全年實現(xiàn)第一產(chǎn)業(yè)增加值47.48億元，增長5.9%。萬州目前新建柑橘、名優(yōu)水果、蔬菜基地7.8萬畝。新培育農(nóng)業(yè)企業(yè)110戶、農(nóng)民專業(yè)合作社55個、專業(yè)大戶5100戶。天子工業(yè)園區(qū)長安跨越專用車星弘電器發(fā)達微電機貞泰鴻鞋業(yè)帥得龍服飾三峽技術紡織特星工貿(mào)萬興煙葉銀園力訊物流雷士照明五橋工業(yè)園區(qū)五橋聯(lián)合壩惠泰水輪機重慶啤酒科華水泥東松三雄電器鹽氣工業(yè)園萬植巨豐生態(tài)肥業(yè)三陽化工宜化化工蘭花太陽能華歌生物化學華倫精細化工索特鹽化股份大全新能源吉必盛科技實業(yè)三大主要工業(yè)園區(qū)分布圖萬州區(qū)區(qū)政府項目地塊五橋片區(qū)江南新區(qū)高筍塘核心商業(yè)區(qū)城市產(chǎn)業(yè)基礎*萬州主城區(qū)呈現(xiàn)“多中心組團式”布局結(jié)構(gòu)，項目所在龍寶組團，未來潛力較大。萬州主城區(qū)為“多中心組團式”布局結(jié)構(gòu)，總共分“四大片區(qū)”（江南新區(qū)、龍寶、天城、五橋），以及“八大組團”（高筍塘組團、龍寶組團、山頂組團、周家壩組團、申明壩組團、枇杷坪組團、百安壩組團、江南新區(qū)組團）龍寶組團：北部主要發(fā)展居住及第三產(chǎn)業(yè)，南部為公路、鐵路、航運交通樞紐，重點發(fā)展工業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)，新建的長江三橋東西連接江南新區(qū)及王牌路，將有效的提升項目的商業(yè)價值！項目所在區(qū)域龍寶組團交通優(yōu)勢將得到進一步提升，居住及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將使區(qū)域價值得到提升！天城片區(qū)龍寶片區(qū)江南新區(qū)五橋片區(qū)建設中的長江三橋城市發(fā)展規(guī)劃重慶六大中心城市對比分析總結(jié)城市GDP（億元）人口(萬）人口密度（人/平方公里）行政面積（平方公里）萬州區(qū)6631584583457涪陵區(qū)6311103732941江津區(qū)4261253923200合川區(qū)3481325582356永川區(qū)4031056671576黔江區(qū)148451872397六大城市中，萬州GDP總值排名第一，人口總量第一，行政面積第一；與周邊城市相比萬州人口密度位列前茅，城市基礎良好，投資環(huán)境較好。萬州區(qū)的經(jīng)濟總量、人口總數(shù)、區(qū)域面積均為六大中心城市之首，投資環(huán)境較好*三峽庫區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)惠政策：因三峽工程的啟動，需要搬遷大量的三峽庫區(qū)原住民。而萬州為三峽庫區(qū)的中心城市，重點恢復建設房地產(chǎn)、商貿(mào)物流、建材等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，對特色產(chǎn)業(yè)企業(yè)給予資金及政策的扶持；萬州區(qū)鼓勵投資興辦企業(yè)優(yōu)惠政策：因大量人口的遷入，為城市帶來較多的勞動力。為了社會的穩(wěn)定，城市的發(fā)展建設需要解決較多的社會閑散勞動力，故鼓勵投資興辦企業(yè)。該政策將進一步推進城市發(fā)展。西部大開發(fā)政策：國家將繼續(xù)出臺一系列的優(yōu)惠政策措施，新一輪西部大開發(fā)政策，將為萬州提供發(fā)展機遇和條件。國家層面政策城市層面政策政策的大力扶持，將為城市的建設發(fā)展注入新的活力城市投資政策分析*二、房地產(chǎn)市場環(huán)境分析1、房地產(chǎn)投資分析2、房地產(chǎn)市場概況3、市場供需分析4、房地產(chǎn)板塊分析5、細分房地產(chǎn)市場分析6、土地市場分析7、典型房地產(chǎn)企業(yè)分析8、競爭格局分析*房地產(chǎn)投資分析萬州成為重慶五大中心城市房地產(chǎn)投資最活躍的地區(qū)，投資實現(xiàn)大幅增長萬州近五年房地產(chǎn)投資總額實現(xiàn)了較快的增長，從2008年的20.8億元增長到2012年的62.44億元，2012年是2008年的3倍。而增速上，在2010年探底之后，呈現(xiàn)加速上揚的態(tài)勢，2012年增速高達65.6%；在重慶六大中心城市之中，萬州房地產(chǎn)投資總額遠遠超過其他區(qū)域，是最低的黔江的4倍，顯示萬州的城市化進程在加快。注：重慶永川數(shù)據(jù)缺失，不參與對比*市場供求基本平衡，價格穩(wěn)中上漲，江南新區(qū)板塊和觀音巖板塊成為開發(fā)重點區(qū)域萬州三化建設為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供了發(fā)展動力：萬州工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展，為萬州房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的前景，為萬州房地產(chǎn)提檔升級提供了動力和空間；價格穩(wěn)中上漲：據(jù)房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計，2012年萬州商品房均價約4600元/㎡。今年8月份萬州商品房均價接近5000元/㎡；供求基本平衡：隨著天城板塊和江南新區(qū)等板塊的穩(wěn)定放量，市場供求整體保持平衡，供求關系穩(wěn)定，場供應的熱點地區(qū)主要分布在江南新區(qū)板塊、觀音巖板塊和枇杷坪板塊；產(chǎn)品趨于多元化：高層成為市場供應主流，同時花園洋房、別墅、公寓等高端物業(yè)開始出現(xiàn)，物業(yè)形態(tài)逐漸豐富，出現(xiàn)了多元化的趨勢，隨著萬達等高端商業(yè)的進駐，商業(yè)地產(chǎn)也進入了升級換代的時期。房地產(chǎn)市場概況*市場供需分析剛性需求：萬州2012年城區(qū)人口83.1萬人。根據(jù)政府發(fā)展規(guī)劃，2015年城區(qū)人口將達到100萬左右，即每年約增加5.6萬人，按照每5個人需要一套房計算，則每年需要約1.1萬套房，若每套按照100㎡計算，則需求面積為110萬㎡；改善性需求：萬州83.1萬人按2.5%—3%的家庭裂變需求分析，預計約有2—2.5萬人。按3.5人/戶計算，預計約有5700—7100戶，按戶均面積100㎡計算，則年需求量約57—71萬㎡。根據(jù)萬州房地產(chǎn)市場8大板塊在售樓盤的銷售、庫存情況，結(jié)合在規(guī)劃和待售項目的規(guī)模及推出速度，預計萬州未來三年市場推出體量為550-650萬㎡之間，則平均每年約180-210萬㎡。近年市場供需基本保持平衡，預計未來三年供需仍會保持基本平衡基本平衡需求：167-181萬㎡供給：180-210萬㎡市場未來需求分析市場未來供給分析萬州2008年至2012年房地產(chǎn)年成交面積在120萬㎡以上，市場需求旺盛。根據(jù)公開的信息，萬州近年房地產(chǎn)供求基本保持平衡。萬州房地產(chǎn)各年成交面積年份2008年2009年2010年2011年2012年2013年1—6月面積(萬㎡)15516817515712061注：2012年房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)為萬州房地產(chǎn)協(xié)會數(shù)據(jù)*根據(jù)萬州的城市規(guī)劃以及各區(qū)域價格、建筑形式、消費人群等特點，萬州房地產(chǎn)市場可劃分為右圖八大板塊天城板塊枇杷坪板塊江南新區(qū)板塊高筍塘板塊五橋板塊觀音巖板塊龍寶板塊北濱路板塊房地產(chǎn)板塊分析*各區(qū)域部分在售樓盤一覽區(qū)域樓盤名稱規(guī)模(㎡)地理位置項目進展交房時間開盤時間去化率均價（元/㎡）開發(fā)商住宅商業(yè)住宅商業(yè)天城板塊康德·天子湖30萬,2700戶1萬申明壩天子湖在建，尚未封頂2014年2012年在售的65%4700元未定價康德集團錦繡天城2.6萬，150戶8500申明大道在建未定未開盤——————重慶萬州三太物業(yè)發(fā)展有限公司興茂山水國際70萬20萬萬州鐘鼓樓街道都歷村7組1002號部分入住2012年10月1日七期入住2012年11月10日七期21/22日開盤90%460020000-25000左右

重慶市興茂產(chǎn)業(yè)發(fā)展（集團）有限公司枇杷坪板塊方瑞心水岸10萬3000萬州區(qū)北濱路天城段一期封頂，二期在建2014年2013年年初85%6400

物業(yè)自持重慶市方瑞實業(yè)有限公司科友北濱華府6.8萬5000北濱大道音樂廣場斜對面基本上已經(jīng)快封頂2013年10月1日2013年1年19日85%7800物業(yè)自持重慶市科友實業(yè)有限公司*各區(qū)域部分在售樓盤一覽區(qū)域樓盤名稱規(guī)模(㎡)地理位置項目進展交房時間開盤時間去化率均價（元/㎡）開發(fā)商住宅商業(yè)住宅商業(yè)江南新區(qū)板塊凱帆一品江南18.3萬1.2萬重慶萬州江南新區(qū)江南大道基本上已經(jīng)快封頂2013年12月1日2013年1月90%4600未定重慶大全置業(yè)有限公司恒產(chǎn)城市經(jīng)典11.9萬2000萬州區(qū)江南新區(qū)江南大道中段快封頂2013年12月1日2013年3年30日80%570013000恒產(chǎn)建設集團重慶公司中渝濱江一號50萬10萬重慶市萬州江南新區(qū)南濱大道中段一、二期快要交房，三期基本封頂，四期尚未建設2011年9年4日暫定90%55001.5萬—2.5萬之間重慶瑞昌房地產(chǎn)公司雷士水岸新都30萬8萬萬州江南新區(qū)南濱大道中段住宅在建，商業(yè)尚未開工待定2013年4年6日87%5800元20000左右重慶雷士房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高筍塘板塊

天仙湖

35萬（規(guī)劃建560萬）

5萬北濱大道2段666號部分已建成

2013年底

——

75%

5100未定價重慶天仙湖置業(yè)有限公司*各區(qū)域部分在售樓盤一覽區(qū)域樓盤名稱規(guī)模(㎡)地理位置項目進展交房時間開盤時間去化率均價（元/㎡）開發(fā)商住宅商業(yè)住宅商業(yè)北濱路板塊城市之星

10萬和平廣場對面正在內(nèi)部裝修2014年待定95%以上——9000

重慶市驛鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司濱湖天地無

10萬寫字樓，約5000酒店，商業(yè)約1萬濱江大道二段與國本支路交匯未建，售樓中心宣傳——

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——無

——重慶冠榮地產(chǎn)五橋板塊金薇花園B、C棟2.5萬，216戶無安順路打地基2016年2013年初90%以上5200————百安華都2.5萬——萬州區(qū)五橋縱三路基本建成2013年年底2011年11月24日98%4500—重慶石油天然氣服份有限公司萬州銷售分公司銀河碧水藍天26萬——萬州五橋千口巖尚在建設待定待定——待定待定重慶銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司各區(qū)域部分在售樓盤一覽區(qū)域樓盤名稱規(guī)模(㎡)地理位置項目進展交房時間開盤時間去化率均價（元/㎡）開發(fā)商住宅商業(yè)住宅商業(yè)龍寶板塊岸上藍山8、9棟2.5萬，200戶

金陵路在建，基本封頂2014年底4142670%4800——新京集團太白·半島華庭

2萬，365戶

5000雙河口廈門大道入口處打地基

2014年

——

——

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——重慶太白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

御水江岸

總規(guī)劃10萬

現(xiàn)有1500北濱路外貿(mào)大橋東側(cè)已有入住

2013年底

2012-2-1

80%以上

5000

1.5萬萬州區(qū)宏升房地產(chǎn)有限公司徐家花園·公園里3.5萬,約315戶

5000科龍路封頂未定

2012年

——

——

——重慶市鑫樂房地產(chǎn)有限公司觀音巖板塊如意匯景

61萬

12萬王牌路698號（萬棉廠舊址）在建

2015年

2013年底

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7000未定價山東如意集團鴻鷗未來城80萬,6800戶20萬濱江路新體育館旁未建，前期宣傳階段未定未定——————鴻鷗未來城欣光名車廣場4.2萬1萬萬州區(qū)沙龍路三段已封頂，基本上建成2013年6月1日2013年1月年12日98%4300物業(yè)自持重慶欣光集團龍山觀邸12萬,1000戶不詳觀音巖已建成今年年底2011年95%以上500012000-14000旺福實業(yè)*天城板塊樓盤分布康德天子湖萬瑞圣湖上城錦繡天城興茂山水國際祥瑞天湖美郡*天城板塊價格區(qū)間天城板塊在售樓盤價格區(qū)間為4400-4800元/㎡；產(chǎn)品類型目前該區(qū)域在售樓盤較少，以高層電梯房為主；購房群體市區(qū)群體為主，部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群，外出打工返鄉(xiāng)置業(yè)者、教師為主，部分上班族、附近農(nóng)民；區(qū)域特點本區(qū)域中心位置可供開發(fā)的土地較少，限制了區(qū)域新樓盤的開發(fā)。樓盤多向北擴展，新開發(fā)樓盤整體規(guī)模較大，密度較低。價格比全市略低，項目較少，新樓盤規(guī)模大，密度低部分代表樓盤康德·天子湖圣湖上城*枇杷坪板塊樓盤分布科友·北濱華府方瑞心水岸賽亞濱江花園億遠財富中心*枇杷坪板塊價格區(qū)間枇杷坪板塊在售樓盤價格區(qū)間為4400-7800元/㎡；產(chǎn)品類型高層與小高層結(jié)合，以高層電梯房為主；購房群體市區(qū)群體為主，部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群，購買人群較泛，外出打工返鄉(xiāng)置業(yè)者較多；區(qū)域特點本區(qū)域以江景房為主，通過長江一橋，本區(qū)域可快速到達市區(qū)，加上整體環(huán)境較好，因此整體價格較高。但由于區(qū)域內(nèi)可開發(fā)土地趨少，發(fā)展空間受到限制。低密度江景房是主流，價格區(qū)間差異較大部分代表樓盤興茂山水國際科友北濱華府*江南新區(qū)板塊樓盤分布凱帆一品江南恒產(chǎn)城市經(jīng)典中渝濱江一號雷士水岸新都萬碩江城一品華粹南山綠庭佳信南山玉林雷士瀾山郡中恒江南天地中恒江南第一城三期鴻鷗御江山*江南新區(qū)板塊價格區(qū)間江南新區(qū)板塊在售樓盤價格區(qū)間為4500-6500元/㎡；產(chǎn)品類型目前以洋房為主，高層在區(qū)域內(nèi)占比不高；購房群體市區(qū)群體為主，多為改善性住房。其中公務員、醫(yī)生、教師、生意人等高收入者為主；區(qū)域特點本區(qū)域作為萬州未來的城市中心，吸引了本市眾多高收入購房者。區(qū)域內(nèi)樓盤整體品質(zhì)高，密度低，是眾多改善性需求購房者的主戰(zhàn)場。房地產(chǎn)熱點區(qū)域，價格比全市略高，新樓盤規(guī)模大，密度低部分代表樓盤雷士·水岸新都中渝·濱江一號*高筍塘板塊樓盤分布天仙湖中慶財茂廣場*高筍塘板塊價格區(qū)間高筍塘板塊在售樓盤價格區(qū)間為4500-5000元/㎡，城市之星等寫字樓價格達到9000元/㎡；產(chǎn)品類型單個樓盤規(guī)模較大，住宅以高層和部分花園房為主；購房群體市區(qū)群體為主，住宅購買群體較泛，商業(yè)地產(chǎn)多為二手商鋪交易，暫無新項目推出；區(qū)域特點本區(qū)域萬州的市中心，中心區(qū)域已無地可開發(fā)，開發(fā)區(qū)域主要在西北邊緣部分，以住宅為主。商業(yè)地產(chǎn)項目自從前幾年福斯德廣場建成后，無新項目入市。商業(yè)中心，新樓盤數(shù)量少，多集中在西北邊緣部分代表樓盤天仙湖中慶財貿(mào)廣場*北濱路板塊樓盤分布城市之星鴻鷗城市綠洲恒安翠湖瀾郡驛鑫閱江卿城*北濱路板塊價格區(qū)間北濱路板塊在售住宅價格集中在7000-8000元/㎡，寫字樓8000-10000元/㎡，商鋪2-6萬元/㎡；產(chǎn)品類型目前在售住宅項目不多，單個項目體量較小，以高層和小高層為主。商業(yè)地產(chǎn)方面，在萬達廣場和城市之星等項目后，現(xiàn)在在建的較大型項目有冠榮濱湖天地和如意匯景；購房群體市區(qū)群體為主，公務員、醫(yī)生、教師、生意人等高收入者為主，投資客占有一定比例；區(qū)域特點北濱路作為城市主干道，臨江以及背靠高筍塘商業(yè)中心的優(yōu)勢使該區(qū)域成為新的高檔住宅和商業(yè)的聚集地。江景房為主，價格高，商業(yè)地產(chǎn)走俏部分代表樓盤萬達廣場閱江卿城*觀音巖板塊樓盤分布如意匯景欣光名車廣場龍山觀邸萬山國際金泉陽光花園銀河學林上城香怡江山萬州錦泰祥和人家*觀音巖板塊價格區(qū)間本區(qū)域價格區(qū)間在4300-5000元/㎡；產(chǎn)品類型樓盤密度較高，以高層和洋房為主，中等品質(zhì)；購房群體市區(qū)群體為主，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，以外出打工返鄉(xiāng)置業(yè)者、上班族及中等收入者為主；區(qū)域特點觀音巖板塊雖然距離市中心較近，且形成了汽配、建材等專業(yè)市場聚集區(qū)，但由于地形落差大，整體發(fā)展受到一定限制，另一方面，該區(qū)域可供開發(fā)土地面積較大，未來仍有一定潛力。熱點板塊之一、中低檔高層住宅為主，未來供應量大部分代表樓盤萬山國際龍山觀邸*龍寶板塊樓盤分布岸上藍山太白·半島華庭徐家花園·公園里鴻鷗城市綠洲恒帆酈景灣財富首站*龍寶板塊價格區(qū)間本區(qū)域價格區(qū)間在4300-4800元/㎡；產(chǎn)品類型樓盤密度較高，整體品質(zhì)一般，以高層為主；購房群體該區(qū)域工人以及外出打工返鄉(xiāng)置業(yè)者等群體購買為主，部份其他區(qū)域客戶，以中低收入者購買為主；區(qū)域特點龍寶板塊處于工業(yè)區(qū)，現(xiàn)在市場整體供應量較大。由于地處工業(yè)區(qū)以及距離市區(qū)較遠，整體價格較低。中低檔高層住宅為主，價格相對較低部分代表樓盤岸上藍山公園里*五橋板塊樓盤分布百安花都金薇花園銀河碧水藍天*五橋板塊價格區(qū)間本區(qū)域價格區(qū)間在4800-5000元/㎡；產(chǎn)品類型樓盤密度較高，整體品質(zhì)中等，以高層為主；購房群體五橋區(qū)域居民為主，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，多為改善性需求；區(qū)域特點五橋作為萬州的老城區(qū)，發(fā)展較為成熟，可供開發(fā)的地塊較少。近年隨著江南新區(qū)等區(qū)域的開發(fā)，本區(qū)域房地產(chǎn)市場吸引力下降，居民有外遷的趨勢。區(qū)域發(fā)展成熟，新樓盤較少，居民有外遷趨勢部分代表樓盤銀河·碧水藍天百安華郡*細分房地產(chǎn)市場分析類型建筑形式銷售價格銷售特點購買特點開發(fā)特點開發(fā)趨勢住宅電梯高層為主，小高層和洋房為輔穩(wěn)中上漲，2012年均價4600元/㎡，今年8月份均價接近5000元/㎡，北濱路板塊、枇杷坪板塊和江南新區(qū)板塊部分樓盤價格達到7000元/㎡期房為主，整體去化速度較快，大部分推出的樓盤1-1.5年能銷售完，快的只要半年以本地人群為購買主力，也有部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買人群。改善性需求占有一定比例，120㎡以下三房是主力戶型，80㎡以下小戶型越來越多以重慶本地開發(fā)商為主，缺乏大型品牌開發(fā)商進駐中大型樓盤較多，整體品質(zhì)較好，分期開發(fā)成為開發(fā)商的普遍策略江南新區(qū)、觀音巖將成為開發(fā)熱點區(qū)域產(chǎn)品出現(xiàn)多元化趨勢，別墅、洋房等產(chǎn)品逐漸增多商業(yè)住宅底商為主，部分純商業(yè)物業(yè)，如萬達萬州金街、驛鑫城市之星等底商價格在1.5-2.5萬/㎡（一層），純商業(yè)物業(yè)2-6萬/㎡（一層），寫字樓及公寓8000-10000元/㎡同一樓盤商鋪銷售普遍滯后于住宅，開發(fā)商不急于銷售商鋪以本地投資客為主要購買人群，自營客戶占比不大。由于市場供應量較少，商業(yè)地產(chǎn)整體銷售情況較好，如萬達、城市之星等項目，銷售情況均不錯。由于萬州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展整體滯后，2010年前供應量較少。近年推出了萬達及城市之星等項目后，整體發(fā)展較快；商業(yè)地產(chǎn)升級趨勢明顯，萬達、城市之星以及部分大型樓盤商業(yè)配套的出現(xiàn)，提升了城市商業(yè)的發(fā)展水平老城區(qū)開發(fā)已經(jīng)趨于飽和，未來萬州商業(yè)地產(chǎn)將會集中在北濱路、江南新區(qū)等板塊的沿江地帶進行開發(fā)*土地市場成交分析近兩年萬州土地成交呈上升趨勢。2011年土地成交1725畝，2012年成交接近2000畝，同比增長14.7%。與此同時成交宗數(shù)由56宗下降到32宗，單塊土地成交面積增加明顯；在出讓的32宗地當中，商業(yè)和商品房用地21宗，面積達1307畝，成交總價32.19397億元，平均地價約246萬/畝；如右圖，在2012年萬州土地成交中，江南新區(qū)土地成交面積占城區(qū)近半，成為當之無愧的主力。排在二三位的分別是觀音巖和龍寶片區(qū)，分別占城區(qū)成交面積的29.5%和19%。近兩年土地成交面積穩(wěn)步上升，江南新區(qū)、觀音巖板塊及龍寶板塊是成交熱點區(qū)域*典型房地產(chǎn)企業(yè)分析企業(yè)代表樓盤企業(yè)概況項目特點萬達集團萬州萬達廣場大連萬達集團創(chuàng)立于1988年，形成商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化旅游、連鎖百貨四大產(chǎn)業(yè)。萬州萬達廣場是當?shù)刈畲蟮募兩虡I(yè)項目，對萬州的商業(yè)發(fā)展起到示范和帶動作用鴻鷗地產(chǎn)百安華庭、御江山、城市綠洲等公司成立于一九九六年八月，企業(yè)注冊資本2000萬元。繼開發(fā)30萬方百安花園后，陸續(xù)開發(fā)了多個樓盤，在萬州擁有一定的知名度以打造宜居樓盤為開發(fā)宗旨，樓盤整體綠化率較高，品質(zhì)較好重慶市科友實業(yè)有限公司紅光小區(qū)、時代名都、北濱華府、寶來花苑公司集房地產(chǎn)開發(fā)、旅游開發(fā)、農(nóng)業(yè)開發(fā)、建筑建材為一體，注冊資金2500萬元。公司在萬州開發(fā)的房地產(chǎn)總建筑面積達到了100萬㎡項目樓盤整體品質(zhì)較好，在萬州有一定的口碑。除了開發(fā)住宅，公司還涉及部分商業(yè)地產(chǎn)項目萬達的進駐，一方面說明萬達看好萬州未來的發(fā)展，另一方面也說明萬州已進入商業(yè)地產(chǎn)繁榮發(fā)展期；鴻鷗和科友作為萬州本地開發(fā)量較大的房企，整體品質(zhì)較好，單個樓盤規(guī)模較大，在本地有較好的口碑。典型房企實力強，產(chǎn)品能力卓越，引領萬州房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向*目前江南新區(qū)、北濱路和觀音巖板塊是萬州房地產(chǎn)的開發(fā)熱點地區(qū)。五橋、龍寶、高筍塘等區(qū)域受可開發(fā)土地減少或者環(huán)境欠佳等因素限制，部分居民有搬離的趨勢；萬州房地產(chǎn)發(fā)展整體較為健康，樓盤銷售情況較好，吸引了眾多房企進駐，競爭較為激烈，尤其是商業(yè)地產(chǎn)板塊，隨著萬達的進駐，北濱路的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)正式拉開了序幕，未來將陸續(xù)有新項目入市。江南新區(qū)、觀音巖以及北濱路等板塊成為開發(fā)熱點，未來放量較大，眾多房企的進駐使競爭更加激烈萬達鴻鷗驛鑫科友銀河冠榮恒產(chǎn)康德如意……競爭格局分析*三、城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研與分析1、城市總體商業(yè)市場概況2、商圈格局分析3、城市主要典型商業(yè)設施調(diào)研分析4、在開發(fā)的典型商業(yè)項目調(diào)研分析5、商業(yè)競爭格局分析*商業(yè)整體發(fā)展水平較高，大型購物中心初現(xiàn)，未來發(fā)展前景看好萬州作為重慶第二大城市，商業(yè)發(fā)展水平較高，商業(yè)主要集中在高筍塘片區(qū)，主力店以百貨商場為主，整體檔次較高，進駐了眾多國內(nèi)外零售品牌，如H——M、Converse、HG、ONLY、JACKJONES、哥弟、達芙妮、以純等；2013年年7月，萬州萬達廣場正式開業(yè)，以其大規(guī)模、高檔次、全業(yè)態(tài)的優(yōu)勢成為萬州新的商業(yè)中心，使萬州進入了購物中心的發(fā)展時代；萬州專業(yè)市場整體規(guī)模約31萬㎡。各業(yè)態(tài)中發(fā)展最好的是小商品和服裝市場，其他業(yè)態(tài)專業(yè)市場發(fā)展較為滯后，五金機電、汽配和農(nóng)批尚無大型專業(yè)市場。城市總體商業(yè)市場概況*商圈格局分析高筍塘商圈周家壩商圈觀音巖商圈五橋商圈萬州已形成“一核三副”的商圈格局，高筍塘商圈是萬州最大的核心商圈高筍塘商圈：萬州的城市商業(yè)中心，為萬州商業(yè)成熟度最高的區(qū)域，百貨商場是商圈的主力店，業(yè)態(tài)較為豐富，商戶眾多，輻射能力強，輻射范圍主要包括萬州主城區(qū)以及開縣、云陽、忠縣等區(qū)域；周家壩商圈、觀音巖商圈、五橋商圈：這三個商圈是高筍塘商圈的補充，商業(yè)形態(tài)主要為專業(yè)市場和住宅底商，品牌商家較少，商業(yè)經(jīng)營面積較小。*高筍塘商圈高筍塘商圈主要由太-白商業(yè)街和新-王商業(yè)街組成太-白商業(yè)街：是由太白路和白巖路組成，是高筍塘商圈最旺的商業(yè)街。商業(yè)街集合了新世紀百貨萬州商都店、百盛以及三峽福斯德廣場等幾大百貨及購物廣場，人流量大，檔次高；新-王商業(yè)街：是由新城路和王牌路組成，沒有大型百貨店，主要以沿街商鋪為主，中低檔次，大眾化消費為主。太-白商業(yè)街新-王商業(yè)街*其他商圈周家壩商圈觀音巖商圈五橋商圈其他商圈以底商為主，多屬社區(qū)商業(yè)。*高筍塘商圈商業(yè)街業(yè)態(tài)統(tǒng)計業(yè)態(tài)商戶數(shù)商鋪數(shù)經(jīng)營面積（㎡）酒店賓館3531741660服裝鞋包66099318245餐活便利26858412485休閑娛樂2616610644超市118000其他百貨1913356680家電數(shù)碼321316161日雜百貨3751999其他881132342合計12903166115571注：統(tǒng)計范圍：太-白商業(yè)街(萬州二中至萬州商貿(mào)城段)新-王商業(yè)街(高筍塘廣場至三峽中心醫(yī)院)生活便利業(yè)態(tài)包括：銀行、藥店、美發(fā)、便利店、電信營業(yè)廳、干洗店、照相館、彩票站、維修店等休閑娛樂業(yè)態(tài)包括：KTV、電影院、休閑會所、棋牌室、溜冰場等其他百貨業(yè)態(tài)包括：內(nèi)衣、家紡、化妝品、婦幼用品、飾品、襪子、鐘表眼鏡、珠寶首飾等日雜小百貨業(yè)態(tài)包括：玩具、小電器、廚具、文具、十字繡等家電數(shù)碼業(yè)態(tài)包括：家用電器、電腦、數(shù)碼相機、手機等*高筍塘商圈百貨商場業(yè)態(tài)統(tǒng)計業(yè)態(tài)新世紀百貨萬州商都店經(jīng)營面積（㎡）百盛經(jīng)營面積（㎡)重慶百貨經(jīng)營面積（㎡)合計服裝鞋包1800070001000035000其他百貨60004000500015000家電數(shù)碼400030040008300超市50002500500012500其他2000120010003200合計35000150002500075000*高筍塘商圈各業(yè)態(tài)占比分析高筍塘商圈各業(yè)態(tài)總經(jīng)營面積約19萬㎡。商圈內(nèi)業(yè)態(tài)中，服裝鞋包和其他百貨占整體經(jīng)營面積的38%，百貨類業(yè)態(tài)是商圈的主營業(yè)態(tài)。其次為酒店賓館、超市和餐飲，分別占比21%、10%和8%，其他業(yè)態(tài)占比較小，均不超過7%。家電數(shù)碼、生活便利、休閑娛樂、日雜百貨和其他經(jīng)營業(yè)態(tài)合計占比約23%。服裝鞋包等百貨業(yè)態(tài)是商圈的主營業(yè)態(tài)，但酒店賓館、超市等業(yè)態(tài)亦占一定比例服裝鞋包酒店賓館其他百貨超市餐飲5324541660216802050015735家電數(shù)碼生活便利休閑娛樂日雜百貨其他1446112485106449995542高筍塘商圈各業(yè)態(tài)經(jīng)營面積匯總（單位：㎡）*高筍塘商圈租金水平分析序號位置名稱業(yè)態(tài)面積(㎡）租金（元/㎡·月）1白巖路西段國際母嬰嬰幼30602白巖路西段大口九奶茶83603白巖路西段以純大型特賣會服飾602904萬州商都對面茜施爾內(nèi)衣404005福斯德廣場稻草人皮具152906萬州商貿(mào)城對面源夢地產(chǎn)中介205607高筍塘廣場華強地產(chǎn)中介227508女人世界聰明一派童裝81679新城路西段瑜豐褲業(yè)服飾2429410新城路中段第九區(qū)潮男會館服飾16278主力鋪位情況：主力鋪位面積：15-30㎡主力鋪位尺寸1：開間*進深=3.5*6主力鋪位尺寸2：開間*進深=3*812345678901商圈內(nèi)租金水平差異較大，主流租金水平為250-400元/㎡*萬州的典型商業(yè)設施主要為萬達廣場以及核心商圈內(nèi)的幾大百貨，超市一般在百貨內(nèi)經(jīng)營，大型獨立超市一般出現(xiàn)在其他板塊的社區(qū)。其他業(yè)態(tài)主力店有保利萬和國際影院、蘇寧電器、國美電器等。連鎖餐飲品牌有麥當勞、肯德基、必勝客、滿記甜品等。萬達廣場重慶百貨新世紀百貨萬州商都店百盛三峽福斯德廣場城市主要典型商業(yè)設施調(diào)研分析*萬達廣場開業(yè)時間2013年7月位置電報路與北濱大道交界處檔次高經(jīng)營環(huán)境優(yōu)良規(guī)模21萬㎡，其中盒子14.4萬㎡，商業(yè)街4萬㎡，酒店3萬㎡建筑形式盒子（四層）+商業(yè)街（二至四層）業(yè)態(tài)組合百貨+超市+餐飲+休閑娛樂進駐品牌H——M、novo、Converse、HG、ONLY、JACKJONES、肯德基、必勝客、萬達影城、大歌星等經(jīng)營狀況較好外建筑圖平面圖*萬達廣場*重慶百貨開業(yè)時間2002年位置高筍塘2號檔次中經(jīng)營環(huán)境較好規(guī)模2.5萬㎡建筑形式裙樓，5層，負一層至五層業(yè)態(tài)組合百貨+超市進駐品牌達芙妮、紅蜻蜓、耐克、阿迪達斯、匹克、李寧、杰克瓊斯等經(jīng)營狀況良好外建筑圖內(nèi)部圖*新世紀百貨萬州商都店開業(yè)時間1997年位置太白路2號檔次中高經(jīng)營環(huán)境良好規(guī)模3.5萬㎡建筑形式裙樓，7層，負一層至六層業(yè)態(tài)組合百貨+超市進駐品牌鄂爾多斯、恒源祥、皮爾卡丹、匡威、班尼路、千百度、阿迪達斯、耐克、金六福、歐萊雅、玉蘭油、達芙妮等經(jīng)營狀況良好外建筑圖內(nèi)部圖*百盛開業(yè)時間2004年位置太白路94號檔次中高經(jīng)營環(huán)境較好規(guī)模1.5萬㎡建筑形式裙樓，7層，負一層至六層業(yè)態(tài)組合百貨+超市+餐飲進駐品牌羅西尼、雷諾、玉蘭油、歐萊雅、利郎、以純、喬丹、阿迪達斯、周大福等經(jīng)營狀況較好外建筑圖內(nèi)部圖*三峽福斯德廣場開業(yè)時間2006年位置太白路百盛商場對面檔次中低經(jīng)營環(huán)境較好規(guī)模3萬㎡，（其中超市8000㎡）建筑形式街區(qū)，2-4層，負一層為沃爾瑪超市業(yè)態(tài)組合服裝鞋包+超市+餐飲+休閑娛樂進駐品牌稻草人、以純、美邦等（品牌較少）經(jīng)營狀況一般外建筑圖內(nèi)部圖*在開發(fā)的典型商業(yè)項目今年萬州城區(qū)在建擬建的重點商業(yè)項目有六個，分別為鴻鷗·未來城、如意匯景、冠榮·濱湖天地、中渝廣場、雷士·水岸新都、海成江南新區(qū)CBD，均為零售商業(yè)，目前只有前四個項目進展較快，有較多的公開信息，其余兩個項目目前情況尚不明確。冠榮·濱湖天地中渝廣場如意匯景鴻鷗·未來城*鴻鷗未來城項目位置新體育館后面項目規(guī)模96萬㎡，其中商業(yè)20萬㎡建筑類別高層、超高層、多層產(chǎn)品形態(tài)住宅、洋房、商業(yè)、公寓商業(yè)規(guī)劃購物中心、商業(yè)街項目賣點靠近新體育館旁，打造百萬方地標級樂享生活住區(qū)項目進展咨詢階段，尚未正式動工開發(fā)商鴻鷗地產(chǎn)效果圖項目地塊圖*冠榮·濱湖天地項目位置北濱大道二段天仙湖項目規(guī)模12萬㎡，商業(yè)規(guī)模不詳建筑類別獨棟、聯(lián)排、多層產(chǎn)品形態(tài)別墅、商業(yè)、寫字樓商業(yè)規(guī)劃商業(yè)街項目賣點便捷交通，融入湖岸景觀和項目園林雙重景觀的公園式商務場所項目進展咨詢階段，尚未正式動工開發(fā)商重慶冠榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司模型效果圖營銷中心圖*如意匯景項目位置王牌路698號（萬棉廠舊址）項目規(guī)模79萬㎡，商業(yè)規(guī)模不詳建筑類別板塔結(jié)合、高層、超高層產(chǎn)品形態(tài)住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店商業(yè)規(guī)劃購物中心項目賣點大型地標級城市綜合體，集高端商業(yè)、現(xiàn)代園林、時尚會所、五星級國際酒店和寫字樓于一體項目進展剛開始動工開發(fā)商萬州如意置業(yè)效果圖施工現(xiàn)場圖*中渝廣場項目位置江南新區(qū)南濱路項目規(guī)模30萬㎡，商業(yè)規(guī)模不詳建筑類別塔樓、高層、多層產(chǎn)品形態(tài)住宅、洋房、商業(yè)商業(yè)規(guī)劃百貨、家居、超市、文化娛樂項目賣點項目集合教育、商業(yè)、江景、商業(yè)配套，打造成萬州CBD中央商務區(qū)和江南商業(yè)生活體項目進展剛開始動工開發(fā)商重慶瑞昌房地產(chǎn)公司效果圖平面圖零售商業(yè)：以萬達為首的北濱路以及在政府規(guī)劃利好下的江南新區(qū)，未來將涌現(xiàn)眾多高端零售商業(yè)，形成萬州未來新的商業(yè)中心。而現(xiàn)有的零售商圈地位將會下降；專業(yè)市場：天城板塊得益于未來高鐵站的設立以及政府未來也有意在該區(qū)域規(guī)劃物流園和專業(yè)市場集群，未來將成為專業(yè)市場的重要發(fā)展區(qū)域。龍寶板塊周邊（包括觀音巖）已經(jīng)聚集了汽配、建材等專業(yè)市場，有一定市場基礎，加上擁有靠近火車站及汽車站的優(yōu)勢以及政府支持該板塊商貿(mào)物流業(yè)的進一步完善，未來專業(yè)市場在該區(qū)域有一定的發(fā)展?jié)摿Α＝闲聟^(qū)及北濱路將成為新的零售核心商圈，專業(yè)市場將向南北方向擴展現(xiàn)有商圈未來零售商圈發(fā)展區(qū)域未來專業(yè)市場發(fā)展區(qū)域天城板塊江南新區(qū)北濱路龍寶板塊商業(yè)競爭格局分析*1、城市零售商業(yè)的主要形態(tài)及缺陷2、零售業(yè)態(tài)的發(fā)展水平及發(fā)展空間3、零售類品牌發(fā)展概況4、地級市零售商業(yè)發(fā)展規(guī)律分析四、零售商業(yè)發(fā)展機會分析星級影院集市和沿街商業(yè)百貨商店和批發(fā)市場大型綜合超市和專業(yè)店都市MALL倉儲式超市和大型購物中心郊區(qū)MALL萬州購物中心百貨商場大型超市商業(yè)街星級影院大型電器賣場品牌連鎖餐飲一線服飾品牌……商業(yè)升級業(yè)態(tài)細分品牌多元萬州2012年人均GDP已經(jīng)超過6000美元，商業(yè)正處于由都市MALL向倉儲式超市和大型購物中心的升級階段，萬達的進駐使萬州的零售商業(yè)業(yè)態(tài)趨于完善，但仍存在缺陷。缺陷發(fā)展方向設施老舊，消費層次相對偏低除了新建的萬達廣場，萬州其余重要商業(yè)點多經(jīng)營十年以上，未來商業(yè)設施的升級必然帶動消費層次的升級多元消費尚待挖掘萬州目前的消費相對一二線城市仍顯單一，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，多元消費成為趨勢，將催生業(yè)態(tài)的進一步細分進駐品牌少目前萬州的零售品牌仍較少，未來新品牌將陸續(xù)進駐萬州業(yè)態(tài)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢城市零售商業(yè)的主要形態(tài)及缺陷業(yè)態(tài)發(fā)展水平發(fā)展空間購物中心發(fā)展初期萬州2012年人均GDP已經(jīng)超過6000美元，是重慶第二大城市，發(fā)展購物中心有一定基礎。隨著萬達廣場的進駐，萬州正式進入購物中心的發(fā)展階段。萬達廣場的大體量需要一定的消化時間，其他競爭者短期進入空間受限。隨著江南新區(qū)和天城板塊等區(qū)域的發(fā)展，中長期區(qū)域性購物中心有一定市場空間。百貨商場高萬州的幾大百貨商場都集中在高筍塘，經(jīng)營歷史較長，整體檔次和發(fā)展水平較高。隨著其他區(qū)域的開發(fā)，高筍塘商圈地位將會有所下降，百貨商場在其他區(qū)域有擴張的需求，存在一定的發(fā)展空間。超市較高萬州超市的布局分兩種：1、布局于百貨商場或購物中心負一層；2、社區(qū)型獨立超市。隨著其他商圈的發(fā)展，超市將會隨新的百貨商場和購物中心進行擴張，仍有較大的發(fā)展空間。商業(yè)街較高高筍塘的商業(yè)街地位依然穩(wěn)固，未來新的、檔次更高的商業(yè)街將會出現(xiàn)在江南新區(qū)以及北濱路一帶，其他區(qū)域發(fā)展空間較小。主題商業(yè)較低目前萬州在高筍塘廣場有一個女人世界主題商城，檔次較低。而以兒童、青少年、電腦數(shù)碼等為主題的商城尚未出現(xiàn)，有一定市場空間。各零售業(yè)態(tài)在該地的發(fā)展水平及發(fā)展空間細分業(yè)態(tài)進駐品牌經(jīng)營狀況發(fā)展空間服裝鞋包H——M、Converse、HG、ONLY、JACKJONES、哥弟、達芙妮、以純、耐克、阿迪達斯、喬丹、李寧等國外品牌：一些快時尚品牌于近期隨萬達進駐萬州，目前經(jīng)營狀況尚難判斷。而早期進入萬州的耐克、JACKJONES等品牌目前經(jīng)營狀況較好；國內(nèi)品牌：單個品牌有多家分店，主要集中在太-白商業(yè)街及三大百貨內(nèi)，目前經(jīng)營狀況較好，但面臨租金上漲壓力目前進駐的品牌仍然較少，國外品牌只有少部分剛進入，還有較多國內(nèi)品牌尚未進入。隨著新的商業(yè)物業(yè)的出現(xiàn)以及消費升級，未來仍有較大空間化妝品歐萊雅、玉蘭油、美寶蓮、佰草集、自然堂、歐珀萊等整體競爭較為激烈，部分進駐百貨商場的二線品牌出現(xiàn)經(jīng)營困難，但一線品牌整體經(jīng)營狀況較好化妝品市場品牌集中度上升，大品牌生存空間較好，小品牌發(fā)展空間受限鐘表眼鏡TISSOT、羅西尼、CODEX、天王表、寶島眼鏡、眼鏡88、暴龍眼鏡等專賣店主要集中在百貨商場內(nèi)，經(jīng)營面積不大，鐘表經(jīng)營狀況喜憂參半，眼鏡經(jīng)營狀況較好鐘表市場整體消費需求較小，空間一般，眼鏡行業(yè)未來空間仍然看好珠寶首飾六福珠寶、周六福、周大福、大德欣、吉盟等目前進駐品牌較少，在營品牌整體經(jīng)營狀況良好很多品牌尚未進駐，未來有較大的發(fā)展空間常見零售類品牌的經(jīng)營狀況及發(fā)展空間商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃是政府根據(jù)不同的功能板塊劃分而規(guī)定的相應的商業(yè)服務網(wǎng)點。這些不同的功能板塊，有著不同的商務、居住和工業(yè)功能，其中不同的消費群密集度和消費需求造就了不同級別的商圈，其有著深度的市場規(guī)律，開發(fā)商應遵循這些不同的消費群密集度和消費需求造就了不同級別的商圈商圈的級別，順應商業(yè)網(wǎng)點規(guī)規(guī)劃，找到適合的開發(fā)類型而不要試圖去改變政府規(guī)劃，去創(chuàng)造一些所謂的市級或副市級商業(yè)中心；一般而言，一個地級市規(guī)劃一個市級商業(yè)中心（部分還規(guī)劃有1個副市級商業(yè)中心），若干個區(qū)域商業(yè)中心，多個社區(qū)商業(yè)中心及數(shù)條特色商業(yè)街（主要以餐飲街、茶葉和古玩街為主）。地級市零售商業(yè)發(fā)展規(guī)律——商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃從以下三個城市的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃看，均遵循一個核心，多個區(qū)域中心和社區(qū)中心的原則地級市零售商業(yè)發(fā)展規(guī)律——商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃由于地級市市級商業(yè)中心輻射范圍較廣，不但輻射本市城區(qū)，還包含了下級縣及縣級市，規(guī)模通常較大，基本達到20萬㎡以上，集中了零售商業(yè)的各種業(yè)態(tài)，代表著城市的整體發(fā)展水平。隨著城市化進程的推動和居民消費力的提升，現(xiàn)在市級商業(yè)中心的規(guī)模也在不斷擴大；市級商業(yè)中心一般以一條或二條街為核心，周邊街區(qū)為輔助，且密集的分布著主力店、主題商城、服裝大賣場、餐飲休閑娛樂等；市級商業(yè)中心次級街道有可能形成手機數(shù)碼或餐飲一條街，部分地級市也有可能保留著小商品批發(fā)市場等專業(yè)市場。地級市商業(yè)中心特點：全客層、大眾化、高中低檔齊全的商業(yè)地級市零售商業(yè)發(fā)展規(guī)律——商業(yè)中心概況類型面積（㎡）備注主力店85000-200000購物中心、百貨、超市、家電等，一般會有重復商業(yè)街20000-30000運動休閑品牌、女裝男裝品牌、珠寶眼鏡鐘表品牌、便利類業(yè)態(tài)、通訊數(shù)碼電腦品牌等主題商城15000-25000女性主題、青少年主題、兒童主題專業(yè)市場65000-70000服裝鞋包大市場、小商品市場、電腦市場、通訊市場等，批零兼營多餐飲休閑娛樂20000-30000美食廣場、中式快餐、中國美食、西式快餐、異國料理、主題餐廳、特色餐廳、大型餐飲、甜品店、咖啡、茶坊、電影院、俱樂部、健身中心、運動場館、PUB、KTV、電玩游戲、網(wǎng)吧、兒童娛樂中心、教育培訓；合計205000-315000地級市零售商業(yè)發(fā)展規(guī)律——業(yè)態(tài)組合及規(guī)模隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，城市居民對日常的消費逐步從基本生活需求提升到享受型消費需求，對產(chǎn)品的質(zhì)量、款式、潮流及購物環(huán)境、配套的要求越來越高，大眾化的商業(yè)街及百貨越來越難以滿足日益提升的消費綜合要求，購物中心逐步從沿海發(fā)達城市往內(nèi)陸地級市擴展開；城市中的第一個購物中心以出現(xiàn)在市級商業(yè)中心為主，對核心商圈或邊緣為主的要求不是很高，因為購物中心是通過一站式消費及良好的購物環(huán)境來形成核心競爭力，但是在核心商圈和邊緣位置上的購物中心的業(yè)態(tài)會做局部調(diào)整，會減少對人流需求量較大的零售業(yè)態(tài)，而增加輻射力較遠的餐飲休閑文化娛樂業(yè)態(tài)。規(guī)模：8-10萬㎡（一般就出現(xiàn)一個）地級市零售商業(yè)發(fā)展規(guī)律——購物中心*地級市百貨不僅服務本市居民，它還輻射下級縣市居民。商業(yè)地產(chǎn)越發(fā)達，城市居民對百貨的需求越高，對百貨提供附加服務也越來越高，百貨的檔次和主題呈現(xiàn)出了差異化，逐步出現(xiàn)中低檔百貨、中檔百貨、中高檔百貨共存共榮的格局；百貨對人流量的要求較高，因此以出現(xiàn)在市級商業(yè)中心為主，中低、中檔等大眾化的百貨因輻射力較弱，對自然人流的要求高于中高檔百貨，因此以出現(xiàn)在核心商圈為主。而中高檔百貨定位于城市中高端消費群，其對購物環(huán)境及交通便達性要求較高，對人流量的要求較低，因此在區(qū)位選擇上可以出現(xiàn)在核心商圈，也可以出現(xiàn)在核心商圈邊緣。如河南·信陽西亞和美、銀珠廣場都屬于中高檔百貨，目前還缺少像南陽紅都精品百貨、大統(tǒng)百貨、宜昌國貿(mào)、蕪湖喬鴻國際等級別的中高檔百貨。規(guī)模：

11-15萬㎡（通常有4-7個百貨：2-4個中低檔、1-2個中檔、1個中高檔）地級市零售商業(yè)發(fā)展規(guī)律——百貨城市經(jīng)濟越不發(fā)達，恩格爾系數(shù)較高，城市居民對基本生活消費的需求越高，導致大中型超市集中在城市核心商圈，呈現(xiàn)不發(fā)達城市較發(fā)達城市核心商圈的超市容量大；隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，恩格爾系數(shù)的下降，城市居民的消費需求特征從對基本生活需求逐步轉(zhuǎn)向?qū)Π儇浀戎懈邫n的零售需求，而核心商圈租金及地價同步上升，導致超市在核心商圈的生存壓力變大，其將逐步走出核心商圈，走向區(qū)域商業(yè)中心及社區(qū)商業(yè)中心，核心商圈的超市容量將逐步降低，最終會從家庭集中采購演變成區(qū)域便利性采購；其中國際連鎖和全國連鎖超市的競爭力較大，他們的出現(xiàn)必然會將市級商業(yè)中心的本地超市擊垮。如淮市級商業(yè)中心引進了家樂福，蕪湖市級商業(yè)中心引進了沃爾瑪，阜陽市級商業(yè)中心引進了沃爾瑪，毫州市級商業(yè)中心引進了沃爾瑪?shù)?。發(fā)展趨勢：地級市將逐步引進沃爾瑪、家樂福、樂購、大潤發(fā)等國際連鎖超市，以完善其市級商業(yè)中心的超市檔次。規(guī)模：

1.5-4萬㎡（通常有1-5個超市：0-2個小超、1-2個標超、0-1個大型超市）地級市零售商業(yè)發(fā)展規(guī)律——超市隨著城市經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市居民的生活水平日益提升，家居、辦公越趨向科技化，對電器的需求也逐步提升；電器主要分為電腦手機數(shù)碼區(qū)及白色家電區(qū)，筆記本電腦手機數(shù)碼區(qū)對自然人流的要求較高，臺式電腦、白色家電區(qū)對交通的要求高于自然人流，因此電器在市級商業(yè)中心及周邊區(qū)域，甚至在區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心同樣會出現(xiàn)，只是在電腦數(shù)碼、白色家電區(qū)的容量占比上有所增減。如河南信陽的八方名品是區(qū)域性連鎖電器，像蕪湖的國美、永樂、五星、阜陽的蘇寧、宜昌的國美、南陽的永樂等全國連鎖電器。規(guī)模：

1-2.2萬平方木（通常都會有1-3家電器）地級市零售商業(yè)發(fā)展規(guī)律——電器賣場服裝大賣場滿足的是城市居民中低端的消費，城市經(jīng)濟越發(fā)達服裝大賣場的容量越小，其承租能力較低。隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，其將逐步從核心商圈往邊緣撤離，容量也逐漸降低。如湖北宜昌和安徽蕪湖兩個相對發(fā)達的城市，其服裝大賣場業(yè)態(tài)已撤離市級商業(yè)中心。規(guī)模：

0-2萬㎡（通常會有0-2家）地級市商業(yè)中心各業(yè)態(tài)的演變——服裝大賣場潮流前線經(jīng)營的是時尚服飾、鞋包等，單價為30-100元，消費群主要為城市里青少年，雖然每次購買的額度不高，但是消費頻次高，該業(yè)態(tài)的租金承受能力較強，對人流的要求較高，以出現(xiàn)在核心商圈的核心地段為主。潮流前線與城市經(jīng)濟發(fā)達程度和大學院校數(shù)量呈正比關系，同時也與城市消費觀念、氣候等因素有關，如宜昌和蕪湖等城市，接受潮流時尚影響的速度快，因此業(yè)態(tài)容量較大。規(guī)模：

0.5-2萬㎡（通常會有1-2家）地級市零售商業(yè)發(fā)展規(guī)律——潮流前線隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，地方企業(yè)增多，大學增多，對電腦數(shù)碼的需求越來越大，該業(yè)態(tài)逐步得以發(fā)展，城市越發(fā)達，該業(yè)態(tài)的規(guī)模越大；該業(yè)態(tài)中數(shù)碼產(chǎn)品特別是手機、數(shù)碼利潤高，更新頻率高，承租能力較強，數(shù)碼類產(chǎn)品對自然人流的要求較高，因此主要集中在核心商圈內(nèi)；而電腦、耗材屬于大宗采購，單店面積大，承租能力較低，主要是對交通的要求較高，對自然人流的要求不高。因此電腦數(shù)碼城既可以出現(xiàn)在市級商業(yè)中心（數(shù)碼手機的比例較高）也可以出現(xiàn)在城市某一城市干道、汽車站、火車站附近等（電腦耗材的比例較高）；如信陽亞興數(shù)碼廣場和蕪湖賽博數(shù)碼廣場分布在核心商圈內(nèi)，信陽的信運電腦城以及南陽的電腦數(shù)碼城則分布在汽車站旁，其中南陽的汽車站不在市級商業(yè)中心；同時，該業(yè)態(tài)屬于渠道類壟斷型經(jīng)營模式，一般受省會城市同類商場影響大，少數(shù)直接去原產(chǎn)地采購，如深圳華強北、北京中關村。規(guī)模：

0.5-3.5萬㎡（通常會有1-5家）地級市零售商業(yè)發(fā)展規(guī)律——電腦數(shù)碼*五、專業(yè)市場發(fā)展機會分析1、城市專業(yè)市場概況2、家居建材市場調(diào)查分析3、小商品市場調(diào)查分析4、農(nóng)副食品市場調(diào)研分析5、汽修汽配市場調(diào)查分析6、五金機電市場分析7、仁壽物流現(xiàn)狀分析*城市專業(yè)市場概況萬州專業(yè)市場總規(guī)模約為31萬㎡。其中建材及小商品市場規(guī)模較大，其他業(yè)態(tài)規(guī)模均在2萬㎡左右，發(fā)展較為滯后，大部分市場以自發(fā)形成的街鋪為主；除小商品市場及建材市場外，基它業(yè)態(tài)尚無成型上規(guī)模的專業(yè)市場；各大專業(yè)市場大多分布在高筍塘、天城板塊及龍寶片區(qū)，其他地區(qū)分布較少。萬州專業(yè)市場發(fā)展基礎較好，多數(shù)專業(yè)市場以自發(fā)形成的商業(yè)街為主導業(yè)態(tài)建材小商品農(nóng)副產(chǎn)品汽配五金機電規(guī)模（㎡）18896460520208912165919926*家居建材市場調(diào)查分析沙龍路為萬州經(jīng)營狀況最好的家居建材街，品種齊全，但面臨租金高，市場配套缺失等問題；萬州目前精品家居建材市場規(guī)模較小，經(jīng)營環(huán)境較差，市場配套缺失。且市場經(jīng)營管理較為混亂，致使商戶怨聲載道；目前，萬州尚無成規(guī)模的家居建材市場，致使市場整體經(jīng)營檔次不高，生意機會外流。整體經(jīng)營環(huán)境較差，極為分散，難以形成市場規(guī)模，導致生意機會外流萬州區(qū)區(qū)政府江南新區(qū)五橋片區(qū)高筍塘商圈中天廣場裝飾城光彩大市場牌樓建材街渝東建材市場萬安建材批零中心萬州火車站三峽佳信建材市場沙龍路家具建材街鐘鼓樓建成市場中天家居昆侖大廈家具城一號家居品鑒館項目地塊*家居建材市場一覽表市場名稱地理位置市場規(guī)模商戶數(shù)量開業(yè)時間租金水平經(jīng)營現(xiàn)狀沙龍路建材街萬州沙龍路二段、三段1.3萬㎡360戶2000年左右60—90元/㎡/月較好中天廣場裝飾城萬州王牌路382號2萬㎡69戶2000年左右35—50元/㎡/月較好光彩大世界萬州沙龍路三段3萬㎡，倉庫1.3萬㎡272戶2006年10月24日20—40元/㎡/月一般渝東建材市場萬州科龍路8290㎡47戶2012年12—18元/㎡/月較差萬安建材批零中心萬州科龍路8000㎡31戶2011年10—15元/㎡/月較差三峽佳信建材市場萬州火車站對面5082㎡59戶2011年左右14—21元/㎡/月較差牌樓建材街萬州王牌路2725㎡71戶2000年左右8—12元/㎡/月較差鐘鼓樓建材市場萬州北山區(qū)1736㎡30戶2009年5月1日12—20元/㎡/月一般中天家居萬州北山大道1.5萬㎡30戶2009年5月1日30—50元/㎡/月良好昆侖山大廈家居萬州白巖路6000㎡22戶2000年左右15—30元/㎡/月一般一號家居品鑒館萬州江南新區(qū)4000㎡—2012年12月物業(yè)自持良好注：市場規(guī)模統(tǒng)計數(shù)據(jù)為實際經(jīng)營面積*家居建材市場調(diào)研小結(jié)市場大多位于沙龍路兩側(cè)，臨近城市中心區(qū)，經(jīng)營分散，規(guī)模較小，經(jīng)營環(huán)境較差萬州家居建材市場大多分布在沿沙龍路的兩側(cè)，沙龍路為城市的主干道，位于萬州的城市中心區(qū)。缺乏大型家居建材市場，多數(shù)市場在2萬㎡左右，市場分布極為分散，且多為自發(fā)形成的街區(qū)市場，市場經(jīng)營環(huán)境較差；商戶經(jīng)營實力較強，但因市場發(fā)展較為滯后，經(jīng)營狀況較為一般商戶大多經(jīng)營時間較長，并且外來商戶所占比例較高，主要為浙江、廣東等地商戶。商戶總體經(jīng)營實力較強，但受到市場發(fā)展的局限性，無配套倉儲等市場配套設施，租金較高，經(jīng)營壓力較大，經(jīng)營狀況較為一般；市場管理粗放，無市場經(jīng)營推廣，迫切希望新市場整合光彩大世界為萬州唯一規(guī)模較大的市場，但是市場經(jīng)營管理極為粗放。市場管理者為圈地而來，無心做市場，致使市場經(jīng)營狀況較為一般，市場內(nèi)部商戶怨聲載道，迫切希望有新的規(guī)模市場進行整合；高端精品的家居建材市場的缺失，導致生意機會外流目前，萬州唯一的精品建材市場為中天廣場裝飾城，但該市場因建設時間較長，內(nèi)部裝飾較差，經(jīng)營環(huán)境較為一般，并且因規(guī)模較小，無法滿足市場需求，生意機會外流。*小商品市場調(diào)查分析小天鵝綜合批發(fā)市場為萬州經(jīng)營情況最好的小商品市場，市場規(guī)模大，輻射區(qū)域廣。其他小商品市場主要分布在天城片區(qū)，已經(jīng)形成較為濃厚的消費基礎，大多市場均為批發(fā)兼零售，經(jīng)營情況良好。銀河批發(fā)市場遠離市中心，但緊鄰汽車南站，人流密集。有效的填補了市場空白，但以零售為主。以批發(fā)為主，兼顧零售，整體經(jīng)營狀況較好，市場趨于飽和萬州區(qū)區(qū)政府江南新區(qū)五橋片區(qū)萬州火車站小天鵝綜合批發(fā)市場萬州商貿(mào)城宏遠批發(fā)市場銀河批發(fā)市場高筍塘商圈電報路小商品街鐘鼓樓小商品市場項目地塊天城片區(qū)*小商品市場一覽表市場名稱地理位置經(jīng)營規(guī)模商戶數(shù)量開業(yè)時間租金水平經(jīng)營現(xiàn)狀小天鵝綜合批發(fā)市場萬州區(qū)白巖路399號3.1萬㎡875約2000年左右80—200元/㎡/月，A棟臨街租金高，20㎡轉(zhuǎn)讓費4—5萬元/間良好宏遠批發(fā)市場萬州區(qū)沙龍路2段7980㎡3802001年90—150元/㎡/月良好萬州商貿(mào)城萬州區(qū)太白路128號1.1萬㎡4422000年左右一層正面臨街200—300元/㎡/月二層，負一層80—140元/㎡/月其余50—80元/㎡/月良好銀河批發(fā)市場萬州汽車南站對面7390㎡2332001年左右30—80元/㎡/月一般電報路小商品街萬州電報路2002㎡1052000年左右40—80元/㎡/月一般鐘鼓樓小商品市場萬州北山區(qū)1736㎡30戶2009年5月1日20—25元/㎡/月一般注：市場規(guī)模統(tǒng)計數(shù)據(jù)為實際經(jīng)營面積*小商品市場調(diào)研小結(jié)市場分布較為集中，批零兼營，以批發(fā)為主，市場輻射區(qū)域廣萬州小天鵝批發(fā)市場，為萬州影響力最大的小商品綜合批發(fā)市場，市場分布較為集中。主要以批發(fā)為主，批零兼營。市場輻射區(qū)域廣，輻射周邊的“三區(qū)八縣”及湖北利川和貴州省境內(nèi)；商戶經(jīng)營時間較長，已形成市場規(guī)模，經(jīng)營狀況較好市場分布區(qū)位交通較為便利，天城板塊未來將成為萬州的物流交通的命脈之地。小天鵝及宏遠批發(fā)市場均配備有倉庫及物流，并且商戶經(jīng)營時間較為長久，平均經(jīng)營年限均達8年以上。并且，多數(shù)商鋪為商戶自持，所占比例達60%以上，經(jīng)營成本較低。形成了市場規(guī)模，經(jīng)營狀況較為良好；由于距離武漢漢正街較近，市場影響力被削弱由于現(xiàn)代信息及物流業(yè)的進一步的發(fā)展，一級批發(fā)市場影響力不斷加強。而萬州臨近湖北，受武漢漢正街影響較大。因此，萬州小商品市場的地位正不斷的被削弱，其市場空間受到擠壓；市場由于經(jīng)營年限較長，急需升級改造，但目前政府已規(guī)劃新市場，市場空間趨于飽和上述市場均經(jīng)營長達十年之久，其經(jīng)營環(huán)境極為惡劣，急需市場升級改造。據(jù)市場商戶反饋及從政府相關部門了解到。目前已在周家壩塘坊規(guī)劃新建萬州國際商貿(mào)園，以整合現(xiàn)有小商品市場，承接老市場搬遷，市場空間趨于飽和。*五金機電市場調(diào)查分析五金機電市場分布較為集中，主要分布在沙龍路以及靠近沙龍路的王牌路中。主要以批發(fā)為主，經(jīng)營情況良好；市場輻射區(qū)域較廣，可輻射周邊“三區(qū)八縣”及湖北利川和貴州臨重慶區(qū)域；但是市場臨近主城區(qū)內(nèi)，交通擁堵，租金較高，為降低經(jīng)營成本，許多商戶不得不合租一間鋪。市場輻射區(qū)域較廣，經(jīng)營較為集中，經(jīng)營情況良好。但臨近城市中心，租金較高，交通擁堵萬州區(qū)區(qū)政府江南新區(qū)萬州火車站高筍塘商圈五橋片區(qū)沙龍路五金機電街王牌路五金機電街雙河口農(nóng)機市場項目地塊*五金機電市場一覽表市場名稱地理位置市場規(guī)模商戶數(shù)量開業(yè)時間租金水平經(jīng)營現(xiàn)狀沙龍路五金機電街重慶萬州區(qū)沙龍路1.1萬㎡254戶約2004年左右70—90元/㎡/月良好王牌路五金機電街重慶萬州區(qū)王牌路2326萬㎡44戶約2006年左右60—80元/㎡/月良好雙河口農(nóng)機市場重慶萬州區(qū)雙河口占地面積6600㎡31戶2011年3月無租金，只要管理費4元/㎡/月一般注：市場規(guī)模統(tǒng)計數(shù)據(jù)為實際經(jīng)營面積*五金機電市場調(diào)研小結(jié)市場分布較為集中，主要以批發(fā)為主，市場輻射區(qū)域較廣

五金機電市場大多集中在沙龍路兩側(cè)，分布較為集中，主要以批發(fā)為主，目前市場已初具影響力，市場輻射范圍較廣，可輻射“三區(qū)八縣”及湖北利川、貴州臨重慶區(qū)域；商戶經(jīng)營實力較強，以外來商戶為主，經(jīng)營情況良好商戶經(jīng)營年限較長，多數(shù)商戶經(jīng)營五金機電行業(yè)已有十年之久，并且以外來商戶為主，浙江福建等地的商戶占60%以上，多數(shù)商戶為廠家直營，極具市場競爭力，商戶經(jīng)營實力較強，經(jīng)營情況較為良好；大多位于城市中心，租金較高，市場配套設施缺失，商戶怨聲載道因沙龍路臨近城市中心。大多數(shù)商戶為租賃的私人店面，商戶物業(yè)自持所占比例極小，85%以上為租賃的店面，租金較高，平均達80元/㎡/月，許多商戶為減少經(jīng)營成本，出現(xiàn)商戶合租一個商鋪的現(xiàn)象，亂漲租金的情況時有發(fā)生，交通擁堵，倉庫等配套設施缺失，商戶怨聲載道；急需五金機電大市場來填補市場空白，以改變目前五金機電市場的困境目前萬州尚無五金機電的大市場，許多商戶們表示，五金機電市場其實不用在市區(qū)內(nèi)經(jīng)營，其市場的指向度較高，只要形成市場規(guī)模在哪里都是一樣的。但是目前沒有該類型的市場