年河北燕郊某別墅項(xiàng)目可行性

***別墅群項(xiàng)目可行性研究1項(xiàng)目的基本情況1.1項(xiàng)目概況***別墅群項(xiàng)目是由**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的一個(gè)別墅項(xiàng)目，**省**市城市規(guī)劃局已批準(zhǔn)了項(xiàng)目的建設(shè)用地，并畫(huà)出了紅線圖，市國(guó)土局發(fā)出了該地塊的建設(shè)用地通知書(shū)，有關(guān)該塊的征地工作，**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已著手進(jìn)行。***別墅群項(xiàng)目位于**大街**科技學(xué)院北院北側(cè)，占地面積118917.17m2，建筑面積41621.11m2，容積率0.35，綠化率48%。1.2開(kāi)發(fā)商概況**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司始創(chuàng)于1985年，公司自開(kāi)創(chuàng)以來(lái)，遵循“高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，高效能管理，高目標(biāo)發(fā)展”的企業(yè)發(fā)展方針和“企業(yè)效益回報(bào)社會(huì)”的原則，兢兢業(yè)業(yè)，奮發(fā)向上，受到政府和市民的一致好評(píng)。公司在北京、通州、**等地開(kāi)發(fā)、建設(shè)了許多花園小區(qū)和別墅群，整體布局合理、設(shè)計(jì)新穎、質(zhì)量上乘，均實(shí)行封閉式物業(yè)管理，經(jīng)過(guò)多年的探索與發(fā)展，研究出了一套自己的企業(yè)管理模式和方法，使得公司的管理水平逐年提高，受到業(yè)主和信賴和稱贊。1.3可行性研究的主要技術(shù)指標(biāo)1、總建筑面積：41621.11m22、總投資：26648.44萬(wàn)元3、自有資金投入：12000萬(wàn)元4、預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入：53306.9萬(wàn)元5、預(yù)計(jì)利稅額：16559.5萬(wàn)元6、稅后利潤(rùn)：10098.94萬(wàn)元7、凈現(xiàn)值（全部投資稅后）：10098.94萬(wàn)元凈現(xiàn)值（自有資金稅后）：8244.44萬(wàn)元8、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（全部投資稅后）：92.51%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（自有資金稅后）：225%9、投資利潤(rùn)率（全部投資）：56.56%投資利潤(rùn)率（自有資金）：126%2項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究2.1項(xiàng)目投資環(huán)境分析全國(guó)別墅市場(chǎng)分析近幾年，隨著國(guó)家對(duì)城市建設(shè)的宏觀調(diào)控，國(guó)民收入的提高，高速路和輕軌系統(tǒng)的快速建設(shè)，特別是高消費(fèi)群體的迅猛崛起，他們對(duì)生活深層次的追求大大推動(dòng)了住宅郊區(qū)化的進(jìn)程。所謂深層次的生活追求無(wú)非是每天能呼吸到新鮮的空氣、享受安靜的環(huán)境、可以擁有任意釋放自我身心的一片天空。而郊區(qū)低密度別墅區(qū)的興起正好迎合了這一點(diǎn)。中國(guó)別墅發(fā)展到2006年，呈現(xiàn)出多層面豐富內(nèi)容。在此期間別墅的風(fēng)格、定位、品質(zhì)、運(yùn)作手法等特征日益清晰?，F(xiàn)代別墅發(fā)展趨勢(shì)可分六大特點(diǎn)：1.高檔別墅仍具極大發(fā)展?jié)摿Γ瑒?chuàng)新型別墅是市場(chǎng)期待的產(chǎn)品；2.性價(jià)比較高的小獨(dú)棟別墅仍是市場(chǎng)的主流需求；3.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致產(chǎn)品升級(jí)；4.產(chǎn)品向精細(xì)化發(fā)展，塔樓地位有望回升；5.居室空間上，產(chǎn)品類(lèi)型豐富，附贈(zèng)面積設(shè)計(jì)成趨勢(shì)；6.建材設(shè)備上，政策層層推進(jìn)，建筑節(jié)能機(jī)制逐步完善。**經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)概況**隸屬**省**市，因春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期地處燕國(guó)（今北京）城郊而得名，于1992年7月正式批準(zhǔn)為**省經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。**坐落于潮白河畔，與首都北京隔河相望：距天安門(mén)30公里南距天津市區(qū)120公里東距唐山125公里是北京天津唐山“金三角”經(jīng)濟(jì)區(qū)域的腹地，市場(chǎng)廣闊，得天獨(dú)厚的地理位置使園區(qū)的交通擁有便利條件：開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá)北京至**高速公路直接入?yún)^(qū)北京至**的930路公共汽車(chē)往返如梭，方便快捷京秦電氣化鐵路，大秦鐵路和京哈102國(guó)道橫貫東西距首都機(jī)場(chǎng)25公里南距天津海港180公里東距秦皇島港260公里因此，從**驅(qū)車(chē)，30分種即可上天，20分鐘即可入海。搭乘“首都經(jīng)濟(jì)”的快車(chē)，在深入研究區(qū)情，找準(zhǔn)了“中關(guān)村的生產(chǎn)配套基地”和“**省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地”的發(fā)展定位，京東硅谷初具規(guī)模。2.2市場(chǎng)調(diào)查研究**房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況項(xiàng)目建筑類(lèi)型售價(jià)（元/㎡）建筑面積（㎡）占地面積（㎡）物業(yè)費(fèi)（元/㎡）北歐小鎮(zhèn)板樓2450/260001400001100000.5/1.5百花家園板樓1750/19007667000.58燕安花園別墅43808831.8218133.3331.8發(fā)展前景預(yù)測(cè)本地區(qū)地理位置優(yōu)越，高綠化率使得這里成為良好的居住之地，與北京的寸土寸金相比，這里豐富的土地資源和優(yōu)惠地價(jià)，實(shí)為吸引人。且與北京臨近，驅(qū)車(chē)30分鐘可到，方便了白領(lǐng)階層的工作和出行。項(xiàng)目****科技學(xué)院，環(huán)境優(yōu)雅安靜，富有人文氣息；東鄰中美醫(yī)院，方便病人就診問(wèn)醫(yī)。3規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及建設(shè)條件3.1項(xiàng)目的市場(chǎng)定位**處于“京津唐”的金三角地區(qū)，收入較高的金領(lǐng)、白領(lǐng)階層本來(lái)就比較多。近年來(lái)由于外來(lái)投資的企業(yè)增多，使得高收入階層不斷增加。為適應(yīng)高消費(fèi)階層的消費(fèi)需要，本項(xiàng)目把銷(xiāo)售對(duì)象定位為:（1）本地商界金領(lǐng)、白領(lǐng)、新貴階層，想通過(guò)銀行按揭買(mǎi)房，或者能一次付款的。（2）在北京購(gòu)房有困難，卻想能找到自己的一片靜謐、優(yōu)雅天地的白領(lǐng)人員。3.2項(xiàng)目的產(chǎn)品定位***別墅采用的是美國(guó)鄉(xiāng)村風(fēng)格的建筑，與北歐風(fēng)格不同的是，美國(guó)的鄉(xiāng)村風(fēng)格更加注重的是人在家中的閑適寧?kù)o和生活的舒適度?！盎貧w自然”是鄉(xiāng)村風(fēng)格最大的特色。美國(guó)鄉(xiāng)村風(fēng)格，體現(xiàn)于更多的民間藝術(shù)感覺(jué)和多種木材質(zhì)地，更重視生活的自然舒適性。我們?cè)诖蛟烀朗洁l(xiāng)村風(fēng)格時(shí)，運(yùn)用鵝卵石、粗糙刷墻等工藝使得整體呈現(xiàn)最佳效果。而且簡(jiǎn)單和簡(jiǎn)陋的材質(zhì)卻強(qiáng)調(diào)了裝修功夫的精致以及全面風(fēng)格的統(tǒng)籌設(shè)計(jì)，這些近乎苛刻的基礎(chǔ)裝修不但獨(dú)立成為裝飾品，而且與全實(shí)木制作、著色較重的鄉(xiāng)村風(fēng)格十分契合。我們?cè)谘b修時(shí)，為營(yíng)造“鄉(xiāng)村”氛圍，客廳內(nèi)四處擺放的插花、盆栽、草本植物和一些具有鄉(xiāng)村氣息的垂掛裝飾物，讓人真切感受到房間內(nèi)處處充滿了太陽(yáng)和田野的氣息。整個(gè)房間采用了暖色調(diào)。印花的櫻桃木餐邊柜、胡桃木餐桌、胡桃木茶幾、橡木衣柜……所有的家具都具有相同的特征——簡(jiǎn)化的線條、粗獷的體積，兼具古典主義的優(yōu)美造型與新古典主義的功能配備。為建造健康環(huán)保家居，我們?cè)诮ㄖ脱b修過(guò)程中全部采用環(huán)保材料，且園中綠化為在喧囂和銅墻鐵壁中勞累工作了一天的人們提供了天然的休息場(chǎng)所。3.3規(guī)劃設(shè)計(jì)方案建筑結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)戶型設(shè)計(jì)分為兩種，具體如下（1）A型：斷開(kāi)式門(mén)廳以其斜面設(shè)計(jì)將室外活動(dòng)區(qū)和非常適合居住的底樓連接起來(lái)。家庭娛樂(lè)室位于整棟住宅的正前方，直通露臺(tái)，在底樓占了非常重要的位置。底樓還包括一間臥室、一間收藏室和一間帶淋浴器的衛(wèi)浴間。在二樓，日光平臺(tái)與起居室和正餐室相通。瓷磚地面的鄉(xiāng)村廚房里配有灶臺(tái)和嵌入式洗衣室。睡臥區(qū)由三間臥室和兩間衛(wèi)浴間組成。（2）B型：荷蘭在北美殖民時(shí)期建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì)由三部分獨(dú)立部分組成，車(chē)庫(kù)上方加建的娛樂(lè)室使整個(gè)建筑顯得格外高聳。為了保證絕對(duì)的安靜，三間臥室和兩間衛(wèi)浴間集中在二樓的臥室區(qū)，主臥室更以壁櫥、衛(wèi)浴間和樓梯與其他房間相隔。家庭娛樂(lè)室和裝有壁爐的起居室通過(guò)玻璃拉門(mén)通向露臺(tái)。正餐室獨(dú)占一隅，顯得格外正式。廚房旁邊是洗衣室和盥洗室。各戶型的建筑面積與套數(shù)戶型建筑面積/m2套數(shù)A型32080B型291.355規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃總用地面積：118917.17m2總建筑面積：41621.11m2容積率：0.35綠化率：48%綠化用地：57080.24m23.4建設(shè)條件分析***別墅群項(xiàng)目位于**大街**科技學(xué)院北院北側(cè)，東鄰中美醫(yī)院，方便病人就診問(wèn)醫(yī)。****科技學(xué)院，環(huán)境優(yōu)雅安靜，極富人文氣息。沿**大街有著往返北京與**的930路公交車(chē)為方便項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行和項(xiàng)目建成后用戶的正常生活需要，水、暖、電、燃?xì)?、通訊等市政配套設(shè)備齊全，公共交通設(shè)施完備。4項(xiàng)目需要的設(shè)備及原材料4.1建筑所需三材的估算三材木材鋼材水泥用量1002.56mm31513.83tt1841.28t4.2建筑所需主要設(shè)備別墅內(nèi)部采用精裝修，所有空調(diào)，供熱，消防，通訊，電視及寬帶設(shè)施都已安裝完畢，下面詳細(xì)介紹一下各部分：空調(diào)：空調(diào)設(shè)備由業(yè)主購(gòu)買(mǎi)，采用海爾空調(diào)，安裝完畢，以每戶兩個(gè)計(jì)。供熱：采用空調(diào)供熱。消防：每戶外都有兩個(gè)消防栓，并附有消防水帶和水槍，房屋內(nèi)部配備小型滅火器，為了美觀需求，滅火器放置在暗裝壁櫥中，方便取用。通訊：內(nèi)設(shè)無(wú)線電話，臥室、廚房、衛(wèi)浴間、車(chē)庫(kù)各一部，方便住戶在任何地方、任何時(shí)間接聽(tīng)電話。電視：采用海爾超大背投數(shù)字化電視，閉路電視網(wǎng)絡(luò)由市政統(tǒng)一的電視網(wǎng)絡(luò)接入。寬帶：由開(kāi)發(fā)商自市政寬帶網(wǎng)絡(luò)接入。樓宇自動(dòng)化：小區(qū)內(nèi)設(shè)置樓宇對(duì)講機(jī)，整個(gè)小區(qū)內(nèi)設(shè)置紅外線監(jiān)控，24小時(shí)的保安巡邏，保證住戶的安全和私密要求。4.3用水量，用電量，燃?xì)饬康臏y(cè)算種類(lèi)每棟平均用量/天天棟數(shù)總用量/天水5t135675t電25kw1353375kw燃?xì)?m3135405m35項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)5.1雨水及污水的處理及排放采用雨水與生活污水分流排放，雨水經(jīng)管道聯(lián)合集中排放到市政管網(wǎng)中。生活污水先集中到沉淀池中沉淀處理后，再排放到市政管網(wǎng)中。5.2垃圾的消納為保確保戶的健康，小區(qū)內(nèi)有專門(mén)人員負(fù)責(zé)垃圾的傾倒和處理，定期上門(mén)服務(wù)。住戶也可以將垃圾和生活廢棄物以袋狀放置在門(mén)外，將有專人負(fù)責(zé)清理。5.3使用環(huán)保材本項(xiàng)目全部采用木結(jié)構(gòu)，墻漆全部采用進(jìn)口環(huán)保油漆，并在墻體中應(yīng)用高強(qiáng)防腐隔音材料，保證住戶的私秘。5.4綠化美化本項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)綠化達(dá)48%，每戶四周均環(huán)繞在林木、草坪、花池中，草種從德國(guó)引進(jìn)，由專人負(fù)責(zé)平剪，開(kāi)花植物有迎春，小月季，桃花，丁香，海棠，其它林木有萬(wàn)年青，柳樹(shù)，銀杏，梧桐，松樹(shù)，為住戶創(chuàng)造了一個(gè)舒適安逸的環(huán)境。6安全、消防、節(jié)能由于本項(xiàng)目為別墅群項(xiàng)目，設(shè)計(jì)比較空曠，消防措施比較重要。在設(shè)計(jì)時(shí)，結(jié)構(gòu)表面均噴涂環(huán)保防火材料，且每戶外都有兩個(gè)消防栓，并附有消防水帶和水槍，房屋內(nèi)部配備小型滅火器，為了美觀需求，滅火器放置在暗裝壁櫥中，方便取用?？紤]到節(jié)能問(wèn)題，項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)在墻體中采用保溫材料，窗戶采用雙層玻璃，使熱能在冬天能夠在屋內(nèi)形成循環(huán)，節(jié)約了能源。夏天，整個(gè)樓體環(huán)抱在樹(shù)陰之下，能為住戶營(yíng)造一個(gè)清爽安逸的環(huán)境。7項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃7.1項(xiàng)目部組織機(jī)構(gòu)及人員配備項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目副經(jīng)理總工程師市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部工程技術(shù)部預(yù)算部行政策劃部安檢部圖1：項(xiàng)目部組織機(jī)構(gòu)及人員配備圖7.2項(xiàng)目的建設(shè)方式與施工組織本項(xiàng)目采用公開(kāi)招標(biāo)的方法，本著公開(kāi)、公正、公平競(jìng)爭(zhēng)的原則，選擇信譽(yù)高質(zhì)量好的施工隊(duì)伍，分期分批開(kāi)工建設(shè)，采用流水作業(yè)，在兩年內(nèi)完成房屋建設(shè)及配套設(shè)施的建設(shè)，一年內(nèi)完成裝飾設(shè)施的建設(shè)。并聘請(qǐng)相應(yīng)等級(jí)的監(jiān)理單位對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行全部門(mén)、全過(guò)程的控制。爭(zhēng)取成為別墅小區(qū)的樣板工程。7.3開(kāi)發(fā)方案與設(shè)想本項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，第一期開(kāi)發(fā)13%，第二期開(kāi)發(fā)52%，第三期開(kāi)發(fā)35%，第一期開(kāi)發(fā)建設(shè)的同時(shí)，道路及綠化和相關(guān)的配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也同時(shí)進(jìn)行；第二期開(kāi)發(fā)建設(shè)的同時(shí)，裝飾項(xiàng)目也同時(shí)進(jìn)行；爭(zhēng)取在第三期開(kāi)發(fā)完成的同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施，裝飾，同時(shí)完成。7.4銷(xiāo)售計(jì)劃與策略銷(xiāo)售計(jì)劃：項(xiàng)目預(yù)計(jì)2007年9月開(kāi)發(fā)，采用期房和現(xiàn)房?jī)煞N形式銷(xiāo)售。銷(xiāo)售策略：采用報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電視廣告多種傳媒方式進(jìn)行宣傳，積極參加各個(gè)房屋展銷(xiāo)會(huì)，宣傳本別墅小區(qū)的特色和銷(xiāo)售計(jì)劃。并選用開(kāi)發(fā)商自設(shè)的售樓部和委托代理銷(xiāo)售兩種形式相結(jié)合的方法，并與當(dāng)?shù)劂y行達(dá)成協(xié)議，提供按接。7.5項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃：詳見(jiàn)附表8項(xiàng)目投資估算與資金籌措計(jì)劃8.1項(xiàng)目投資估算土地費(fèi)用占地面積(m2)單價(jià)（元/m22）合計(jì)（萬(wàn)元）單方成本（元/mm2）別墅、綠化、道路路等用地118917.117849.6310103.5662427.51建安工程費(fèi)（1）建安費(fèi)用單方造價(jià)（元/mm2）建筑面積（m2）金額（萬(wàn)元）別墅、綠化、道路路等用地200041621.1118324.22（2）紅線內(nèi)室外工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目名稱占建安成本比例金額（萬(wàn)元）單位成本（元/m2）1大門(mén)、圍墻、道路路2%166.4840.002給水管網(wǎng)、泵房、消消防3.5%291.3570.003排水、排污、污水水處理3%249.7360.004供電系統(tǒng)1.5%124.8630.005閉路電視、寬帶設(shè)設(shè)備1%83.2420.006小區(qū)綠化3%249.7360.007樓宇自動(dòng)化設(shè)備等等1%83.2420.00合計(jì)1248.63前期工程費(fèi)序號(hào)費(fèi)用名稱基數(shù)費(fèi)率金額（萬(wàn)元）單位成本（元/mm2）1前期管理費(fèi)建安費(fèi)用2.5%208.1150.002勘察設(shè)計(jì)費(fèi)建安費(fèi)用1.5%124.8630.003建設(shè)工程許可證執(zhí)執(zhí)照費(fèi)建設(shè)工程費(fèi)0.2%16.654.00合計(jì)349.62基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)序號(hào)費(fèi)用名稱基數(shù)費(fèi)率金額（萬(wàn)元）單位成本（元/mm2）1標(biāo)底編制費(fèi)建安費(fèi)1‰8.322.002招投標(biāo)管理費(fèi)建安費(fèi)1‰8.322.003工程監(jiān)理費(fèi)建安費(fèi)1%83.220.004質(zhì)量監(jiān)理費(fèi)建安費(fèi)2.5‰20.815.005竣工圖紙編制費(fèi)建安費(fèi)6‰49.9512.006建設(shè)管理費(fèi)建安費(fèi)5%416.2110.00合計(jì)586.81公建配套費(fèi)序號(hào)費(fèi)用名稱基數(shù)費(fèi)率金額（萬(wàn)元）單位成本（元/mm2）1市政配套費(fèi)總建筑面積8‰332.9780.002天然氣建設(shè)及接口口費(fèi)戶數(shù)25%33.758.113通信、寬帶、閉路路電視戶數(shù)8%10.802.59合計(jì)377.52不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)序號(hào)費(fèi)用名稱基數(shù)費(fèi)率金額（萬(wàn)元）單位成本（元/mm2）1不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)建設(shè)期總投資10%2664.84640.26開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)序號(hào)費(fèi)用名稱基數(shù)費(fèi)率金額（萬(wàn)元）單位成本（元/mm2）1建設(shè)期利息建設(shè)期貸款10%1854.5445.572銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售成本2%532.97128.053物業(yè)管理啟動(dòng)費(fèi)用用建安費(fèi)2%166.4840.00合計(jì)2553.95投資總額合計(jì)：26648.44萬(wàn)元8.2資金籌措及投入計(jì)劃與貸款利息本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源主要有三個(gè)渠道，一是企業(yè)的自有資金，二是銀行貸款，三是銷(xiāo)售收入用于投資的不部分。本項(xiàng)目自有資金為12000萬(wàn)元，做為啟動(dòng)資金，貸款10000萬(wàn)元，總投資額為26648.44萬(wàn)元。表8-2-1投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)第一年第二年第三年1建設(shè)投資1400090003648.4426648.4442資金籌措1400090003648.4426648.4442.1自有資金1000020000120002.2借貸資金400045001500100002.3銷(xiāo)售收入再投入025002148.444648.44表8-2-2貸款還本付息表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)第一年第二年第三年1借款還本付息1.1年初借款累計(jì)04200500092001.2本年借款400045001500100001.3本年應(yīng)計(jì)利息2006451009.51854.51.4年底還本付息043457509.511854.51.5年末借款累計(jì)42005000092002借款還本付息的資資金來(lái)源043457509.511854.52.1投資回收043457509.511854.59項(xiàng)目銷(xiāo)售收入及利潤(rùn)的估算9.1房屋銷(xiāo)售單價(jià)的確定經(jīng)過(guò)比較計(jì)算得本項(xiàng)目別墅銷(xiāo)售單價(jià)為A戶型：13000元/m2；B戶型：12500元/m2。9.2銷(xiāo)售總收入的測(cè)算表9-2-1銷(xiāo)售總收入預(yù)測(cè)表分類(lèi)可銷(xiāo)售面積（m22）銷(xiāo)售單價(jià)（元/mm2）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）A戶型256001300033280B戶型16021.51250020026.99.3銷(xiāo)售收入分期比例的測(cè)算（在項(xiàng)目分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)時(shí)）本項(xiàng)目預(yù)期銷(xiāo)售為三年，各年銷(xiāo)售比例分別為25%、52%、23%。另外分期銷(xiāo)售，能爭(zhēng)取到資金回籠，進(jìn)行再投入使用。表9-3-1銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)表銷(xiāo)售計(jì)劃建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年收入入（萬(wàn)元）合計(jì)（萬(wàn)元）年份銷(xiāo)售比例銷(xiāo)售面積12353306.9113%5410.806929.89006929.89252%21643.188027719.588027719.588335%9572.950018657.41118657.4119.4項(xiàng)目利潤(rùn)估算本項(xiàng)目利潤(rùn)估算是按銷(xiāo)售收入扣除開(kāi)發(fā)總成本倆計(jì)算，并扣除了各種稅費(fèi)。土地增值稅估算表，表9-4-2，增值稅為6044.59萬(wàn)元，增殖稅率為33%。表9-4-1銷(xiāo)售稅金及附加估算表序號(hào)名稱計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期（萬(wàn)元元）第一年第二年第三年1營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售額*5%346.491385.98932.872城市建設(shè)維護(hù)稅營(yíng)業(yè)稅*7%24.2597.0265.303教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅*3%10.3941.5827.994其他稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅*3%10.3941.5827.99合計(jì)3011.84391.521566.161054.15表9-4-2土地增值稅計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算方法交納金額（萬(wàn)元）1銷(xiāo)售收入53306.92扣除項(xiàng)目金額（2.1）+（2..2）+（2.3）34989.9772.1總成本費(fèi)用26648.4442.2銷(xiāo)售稅金及附加3011.842.3其他扣除項(xiàng)目取2.1項(xiàng)的20%%5329.693增值額（1）-（2）18316.9334增值率（3）/（2）52%5增值稅率30%30%6土地增值稅3*（5）5495.0810項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)10.1損益表表10-1-1損益表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱第一年第二年第三年合計(jì)1銷(xiāo)售收入6929.8927719.58818657.41153306.92總成本費(fèi)用1400090003648.4426648.4443銷(xiāo)售稅金及附加391.521566.161054.153011.844土地增值稅04606.033967.548573.565利潤(rùn)總額（1-22-3-4）-7461.63312547.3999987.2815073.0446所得稅01678.33295.804974.17稅后利潤(rùn)-7461.63310869.0996691.4810098.944評(píng)價(jià)指標(biāo)：1、全部投資的投資利潤(rùn)率=（利潤(rùn)總額/總投資額）*100%=（15073.04/26648.44）*100%=56.56%2、全部投資的投資利稅率=（利稅總額/總投資額）*100%=（15073.04+3011.84+8573.56）/26648.44*100%=100%3、自有資金的投資利潤(rùn)率=（利潤(rùn)總額/自有資金總投資額）*100%=（15073.04/12000）*100%=126%4、自有資金的投資利稅率=（利稅總額/自有資金總投資額）*100%=（16559.5/12000）*100%=138%以上指標(biāo)與房地產(chǎn)產(chǎn)同行業(yè)指標(biāo)標(biāo)比較可以接接受，故項(xiàng)目目可行。表10-1-2項(xiàng)目可利用用資金估算表表單位：萬(wàn)元元序號(hào)項(xiàng)目名稱第一年第二年第三年合計(jì)1銷(xiāo)售收入6929.8927719.58818657.41153306.92銷(xiāo)售稅金及附加391.521566.161054.153011.843土地增值稅04606.033967.548573.564所得稅03613.183295.806908.985項(xiàng)目可利用資金6538.3717934.21110339.92234812.510.2現(xiàn)金流流量表表10-2-1全部投資現(xiàn)現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元元序號(hào)項(xiàng)目名稱第一年第二年第三年合計(jì)1現(xiàn)金流入6929.8927719.58818657.41153306.91.1銷(xiāo)售收入6929.8927719.58818657.41153306.92現(xiàn)金流出14391.52216850.49911965.93345142.8222.1建設(shè)投資1400090003648.4426648.4442.2銷(xiāo)售稅金及附加391.521566.161054.153011.842.3土地增值稅04606.033967.548573.562.4所得稅01678.33295.804974.13所得稅后凈現(xiàn)金流流-7461.63310869.0996691.4810098.9444所得稅后凈累計(jì)現(xiàn)現(xiàn)金流-7461.6333407.4610098.9446044.775所得稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)現(xiàn)金流Ic=10%-6783.38982.725027.417226.836所得稅前凈現(xiàn)金流流-7461.63312547.3999987.2815073.0447所得稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)現(xiàn)金流Ic=10%-6783.310369.7447503.5911090.033評(píng)價(jià)指標(biāo)：1.全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率（所所得稅前）FIRR==127%2.全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率（所所得稅后）FFIRR=992.51%%3.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得得稅前Ic=10%）FNPV==110900.03萬(wàn)元元4.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得得稅后Ic=10%）FNPV==7226..83萬(wàn)元5.Pt（靜態(tài)）=2-1++6783..3/125477.39=11.54<3年6.Pt（動(dòng)態(tài)）==2-1+77461.663/108699.09=11.69<3年所得稅前后全部投投資FNPV均大于0；FIRR均大于基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率，說(shuō)說(shuō)明項(xiàng)目可行行。表10-2-2自有資金投投資現(xiàn)金流量量表單位：萬(wàn)元元序號(hào)項(xiàng)目名稱第一年第二年第三年合計(jì)1現(xiàn)金流入6929.8927719.58818657.41153306.91.1銷(xiāo)售收入6929.8927719.58818657.41153306.92現(xiàn)金流出10391.52216695.49917975.43345062.4442.1自有資金1000020000120002.2銷(xiāo)售收入再投入025002148.444648.442.3貸款本息償還043457509.511854.52.4銷(xiāo)售稅金及附加391.521566.161054.153011.842.5土地增值稅04606.033967.548573.562.6所得稅01678.33295.804974.13所得稅后凈現(xiàn)金流流-3461.63311024.099681.988244.444所得稅后累計(jì)凈現(xiàn)現(xiàn)金流-3461.6337562.468244.4412345.2775所得稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)現(xiàn)金流Ic=10%-3146.9449110.82512.386476.266所得稅前凈現(xiàn)金流流-3461.6312702.3993977.7813218.5447所得稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)現(xiàn)金流Ic=10%-3146.94410497.8442988.5610339.466評(píng)價(jià)指標(biāo)：1.自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率（所所得稅前）FIRR==296%2.自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率（所所得稅后）FIRR==225%3.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得得稅前Ic=10%）FNPV==103399.46萬(wàn)元元4.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得得稅后Ic=10%）FNPV==6476..26萬(wàn)元5.Pt（靜態(tài)）=2-1++3461..63/127022.39=11.27<3年6.Pt（動(dòng)態(tài)）==2-1+33461.663/110244.09=11.31<3年所得稅前后全部投投資FNPV均大于0；FIRR均大于基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率，說(shuō)說(shuō)明項(xiàng)目可行行。表10-2-3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)匯總總表單位：萬(wàn)元元名稱數(shù)量單位總建筑面積41621.111m2總投資26648.444萬(wàn)元自有資金投入12000萬(wàn)元預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入53306.9萬(wàn)元預(yù)計(jì)利稅16559.5萬(wàn)元稅后利潤(rùn)10098.944萬(wàn)元稅前凈現(xiàn)值全部投資11090.033萬(wàn)元自有資金10339.466萬(wàn)元稅后凈現(xiàn)值全部投資7226.83萬(wàn)元自有資金6476.26萬(wàn)元稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益益率全部投資127%自有資金296%稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益益率全部投資92.51%自有資金225%投資利潤(rùn)率全部投資56.56%自有資金126%投資利稅率全部投資100%自有資金138%表10-2-4資金來(lái)源與與運(yùn)用表單位：萬(wàn)元元序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)第一年第二年第三年1資金來(lái)源20929.89934219.58820157.41175306.8881.1銷(xiāo)售收入6929.8927719.58818657.41153306.91.2自有資金1000020000120001.3銀行貸款400045001500100002資金的運(yùn)用14391.52221195.49919475.53355062.5442.1建設(shè)投資1400090003648.4426648.4442.2銷(xiāo)售稅金及附加391.521566.161054.153011.842.3土地增值稅04606.033967.548573.562.4所得稅01678.33295.804974.12.5貸款本息償還043457509.511854.53盈余資金6538.3713024.099681.8820244.3444累計(jì)盈余資金6538.3719562.46620244.34446345.17711項(xiàng)目的不確確定性分析本項(xiàng)目的不確定因因素主要來(lái)自自以下幾個(gè)方方面：建造成成本、售價(jià)、開(kāi)開(kāi)發(fā)周期、貸貸款利率、可可建筑面積等等。這些因素素，受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社社會(huì)條件的影影響，有可能能發(fā)生變化，影影響本項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。11.1盈虧平衡衡分析盈虧平衡分析，是是通過(guò)對(duì)業(yè)務(wù)務(wù)量、成本、利利潤(rùn)相互關(guān)系系的分析，判判斷企業(yè)對(duì)市市場(chǎng)需求變化化適應(yīng)能力的的一種不確定定分析方法。盈虧平衡點(diǎn)=投資資成本/（銷(xiāo)售收入-銷(xiāo)售稅金及及附加-土地增值稅稅）=63.877%由此看來(lái)，當(dāng)銷(xiāo)售售率為63.877%，全部投投資利潤(rùn)率為為0，也即投資資剛能保本，既既當(dāng)銷(xiāo)售率>>63.877%時(shí)，項(xiàng)目就就可以盈利了了。因此，在在項(xiàng)目的運(yùn)作作中，應(yīng)加大大銷(xiāo)售力度，以以加速資金的的回收。11.2敏感性分分析本項(xiàng)目敏感性分析析針對(duì)全部投投資的評(píng)價(jià)指指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率和和投資利潤(rùn)率率），分別計(jì)計(jì)算售價(jià)上下下波動(dòng)5%，建安工程程費(fèi)上下波動(dòng)動(dòng)5%，對(duì)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)的影響，計(jì)計(jì)算結(jié)果見(jiàn)下下表全部投資售價(jià)變動(dòng)基準(zhǔn)方案銷(xiāo)售成本變動(dòng)-5%+5%-5%+5%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元元）5065.529388.147226.839026.805426.86財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率75.23%107.12%92.51%105.37%84.25%投資利潤(rùn)率47.82%60.63%56.56%58.26%48.45%分析該項(xiàng)目對(duì)銷(xiāo)售售價(jià)的變動(dòng)較較敏感，加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格格的控制，作作好銷(xiāo)售工作作，同時(shí)不要要忽視對(duì)建安安成本的控制制。12項(xiàng)目社會(huì)效效益評(píng)價(jià)及環(huán)環(huán)境效益評(píng)價(jià)價(jià)12.1項(xiàng)目社社會(huì)效益評(píng)價(jià)價(jià)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，人民生生活水平不斷斷提高，特別別是高收入人人群數(shù)量的增增加，人民對(duì)對(duì)住宅的多樣樣化，可選擇擇性及功能質(zhì)質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)質(zhì)量的要求越越來(lái)越高。如如何滿足人們們對(duì)高質(zhì)量的的居住生活水水平需求，是是我們急待解解決的問(wèn)題。我們所建項(xiàng)項(xiàng)目――***別墅群群，正是為適適應(yīng)人們的需需要而建的，主主要特色是美美國(guó)的鄉(xiāng)村風(fēng)風(fēng)格，注重的的是人在家中中的閑適寧?kù)o和生生活的舒適度度。“回歸自然”是鄉(xiāng)村風(fēng)格格最大的特色色。我們的小小區(qū)綠化達(dá)48%，環(huán)境幽雅雅安逸，是居居住的最好環(huán)環(huán)境。而且有24小時(shí)巡邏保保安，保證您您的居住安全全性和私密性性。我們期望望通過(guò)該項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)，為為社會(huì)展示出出一個(gè)具有向向?qū)缘膭e墅墅住宅小區(qū)新新模式，因此此，可以說(shuō)該該項(xiàng)目具有良良好的經(jīng)濟(jì)效效益。12.2項(xiàng)目環(huán)境境效益評(píng)價(jià)***別墅小區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)劃發(fā)發(fā)展建設(shè)原則則之一就是以以具有21世紀(jì)居住水水準(zhǔn)的文明別別墅為標(biāo)準(zhǔn)，滿滿足居住生活活環(huán)境和條件件的實(shí)用性，舒舒適性，安全全性的住宅要求，為為社會(huì)提供多多樣化，可選選擇的，舒適適性強(qiáng)的別墅墅住宅，創(chuàng)造造具有良好的的居住環(huán)境，有有完善基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的文明示示范小區(qū)。為為達(dá)到這一目目標(biāo)，該項(xiàng)目目在規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)上本著以人人為本，注重重生態(tài)環(huán)境的的原則，合理理組織綠化和和交通，完善善公建及居住住布局，吸收收優(yōu)秀別墅居住規(guī)劃劃的特點(diǎn)，力力爭(zhēng)創(chuàng)造一個(gè)個(gè)寧?kù)o安全的的居住環(huán)境。由此可見(jiàn)，該項(xiàng)目目建成后將具具有良好的環(huán)環(huán)境效益。13風(fēng)險(xiǎn)分析與與防范13.1風(fēng)險(xiǎn)分分析當(dāng)前我國(guó)國(guó)內(nèi)政治治經(jīng)濟(jì)等各方方面都在穩(wěn)步步的向前發(fā)展展，國(guó)際環(huán)境境也趨于穩(wěn)定定，金融市場(chǎng)場(chǎng)狀況良好，對(duì)對(duì)本項(xiàng)目沒(méi)有有什么風(fēng)險(xiǎn)干干擾，但是要要注意本項(xiàng)目目自身施工中中的干擾因素素，以抵御各各方面的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)干擾。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要在于售價(jià)的波波動(dòng)。精心規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)、提提高施工質(zhì)量量、創(chuàng)造出一一個(gè)幽雅的環(huán)環(huán)境，來(lái)使消消費(fèi)者感到物物有所值。政策風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家的土地政策隨隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展及各各方面的變化化也在不斷的的更新，這有有可能促進(jìn)土土地價(jià)格的上上漲，但也進(jìn)進(jìn)一步規(guī)范了了土地市場(chǎng)，對(duì)對(duì)公平競(jìng)爭(zhēng)有有一定的好處處，有利于本本企業(yè)與其他他企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。13.1.3施施工風(fēng)險(xiǎn)工期、質(zhì)量、成本本、原材料供供應(yīng)等都會(huì)影影響到項(xiàng)目的的總體的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。另外，本本項(xiàng)目分兩期期開(kāi)發(fā)，有十十個(gè)施工隊(duì)承承包并施工，因因此，在施工工過(guò)程中，要要加強(qiáng)施工管管理，明確責(zé)責(zé)任，實(shí)行監(jiān)監(jiān)理制，對(duì)質(zhì)質(zhì)量、工期、造造價(jià)、安全進(jìn)進(jìn)行嚴(yán)格控制制的同時(shí)，作作好組織協(xié)調(diào)調(diào)的工作。13.2防范措措施嚴(yán)格按施工進(jìn)度施施工，保證工工程按期完工工。加強(qiáng)工程質(zhì)量