江蘇蘇州吳江平望時代廣場商業(yè)項目營銷策劃提案-70PPT-2

營銷策劃草案平望時代廣場商業(yè)項目深圳安廈房地產(chǎn)顧問機構(gòu)2008年7月平望“時代廣場”商鋪項目火爆搶租爭購，我們能做到？信心從哪里來？從專業(yè)縝密的策略里來………………………………市場分析(一)市場背景平望吳江市平望鎮(zhèn)位于蘇、浙、滬兩省一市的中心，東距上海95公里，西距湖州55公里，南距嘉興30公里，北距蘇州35公里。318國道、227省道、蘇嘉杭高速、滬蘇浙高速、盛澤——震澤公路以及在建的松陵——盛澤快速干道在鎮(zhèn)區(qū)匯合貫通，京杭大運河、長湖申線、太浦河在鎮(zhèn)郊交叉流過，有效地連結(jié)長江三角洲中最富裕的蘇、錫、常地區(qū)和杭、嘉、湖地區(qū)，既是整個華東地區(qū)重要的水陸交通樞紐，也是“蘇杭天堂走廊”上的一顆明珠。全鎮(zhèn)行政區(qū)域面積133.5平方公里，總?cè)丝?.3萬人。上半年，平望鎮(zhèn)財政收入、全社會固定資產(chǎn)投資總額等主要經(jīng)濟指標(biāo)仍然保持10％以上的增幅，今年以來的固定資產(chǎn)投入中，大部分是來自紡織行業(yè)的技改投入，包括設(shè)備的更新以及新技術(shù)和節(jié)能減排等方面，這為企業(yè)下一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

民營經(jīng)濟已經(jīng)成為平望工業(yè)經(jīng)濟的主體，如今，在平望鎮(zhèn)上，紡織及配套規(guī)模型企業(yè)超過300家，紡絲、織造、印染、后整理到服裝一條龍生產(chǎn)鏈已基本形成，紡織鏈經(jīng)濟量已達到全鎮(zhèn)經(jīng)濟總量的70%以上。一、市場篇一、市場篇投資政策：優(yōu)先發(fā)展電子資訊業(yè)，鼓勵發(fā)展精密機械、輕紡、服裝、新型建材、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑度假、體育用品，對高新技術(shù)項目實行特別優(yōu)惠政策。此外，設(shè)備減免稅、原材料減免稅、出口商品貼息及投資基本成本類的估算，均有優(yōu)惠政策出臺。凡在平望工業(yè)經(jīng)濟集中區(qū)，吳江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)平望紡織服裝集中區(qū)、中鱸生態(tài)科技集中區(qū)內(nèi)投資項目均可享受平望投資建設(shè)服務(wù)部提供的“一條龍”服務(wù)：一、市場篇(二)區(qū)域市場研究2.1、區(qū)域界定區(qū)域界定，從商業(yè)氛圍來劃分平望的商業(yè)圈。通云路，T4和T3為商業(yè)中心。周邊眾多的第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)人群本項目住宅部分及平望鎮(zhèn)區(qū)域高端住宅小區(qū)人群其他特定消費人群平望消費力構(gòu)成以本項目為圓心，周邊可能性主力消費群體一、市場篇2.2、平望環(huán)境研究人流從此圖人口流動來看，本項目人流量以對流和循環(huán)流通為主。于各商圈的基本狀況：一、市場篇2.3、區(qū)域商業(yè)市場研究一、市場篇通云路東通云路西世紀(jì)華聯(lián)通云西路中段區(qū)域內(nèi)部分路段照片一、市場篇紅太陽酒店

金色羅馬浴場鶯湖路通運北路平望部分路段照片一、市場篇(三)地區(qū)人口研究一、市場篇一、市場篇(四)平望現(xiàn)行業(yè)態(tài)面積一、市場篇(五)

項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場一、市場篇(六)平望商業(yè)市場總結(jié)：區(qū)域商業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，商業(yè)業(yè)態(tài)混雜區(qū)域商業(yè)經(jīng)營檔次以中、低檔為主，高檔較少區(qū)域商業(yè)經(jīng)營狀況良好，客戶群消費力富足，普遍需求中高檔商業(yè)物業(yè)單鋪面積在10~300平方米之間各商業(yè)街商鋪租金差異較大區(qū)域內(nèi)主要一以零售，餐，娛樂等為主的消費消費者，有一定慕名消費的習(xí)慣周邊鎮(zhèn)區(qū)對平望的消費人群有一定分流結(jié)語：商業(yè)氛圍不夠，以中低檔為主，不能夠?qū)崿F(xiàn)整體化一的經(jīng)營，各種業(yè)態(tài)之間沒有進行良好的搭配，經(jīng)營彼此混亂，整體形象欠佳。同時高GDP的平望有著較高的消費基礎(chǔ)，但缺乏中高層次的消費物業(yè)場所，沒有良好的消費環(huán)境，需要一個核心的消費中心。項目概況緊鄰?fù)ㄟ\路商業(yè)街道，周邊商業(yè)氣氛濃厚，東臨吳江市中醫(yī)院，南接通運路，西側(cè)、北側(cè)為居民區(qū)，在平望鎮(zhèn)的中心位置。20000平米國際商業(yè)街區(qū)商業(yè)規(guī)劃，6棟純商業(yè)大樓，形成多功能業(yè)態(tài)商業(yè)區(qū)商鋪分為三層。二、項目概況項目主要經(jīng)濟指標(biāo):總用地面積/14969平方米總建筑面積/22485.6平方米地上建筑面積/19629.6平方米地下建筑面積/2856平方米容積率/1.31建筑覆蓋率/42.2%綠化率/21.6%地下停車/62輛二、項目概況SWOT分析三、項目SWOT分析優(yōu)勢地理優(yōu)勢，位于平望鎮(zhèn)最為繁華的商業(yè)中心周邊配套齊全，醫(yī)院，超市，銀行，學(xué)校，郵局，酒店，長途汽車站等。本案獨特的商業(yè)業(yè)態(tài)組合優(yōu)勢；在業(yè)態(tài)和規(guī)模上，本案有唯一性和排它性；平望鎮(zhèn)經(jīng)濟指數(shù)是商業(yè)供求的基礎(chǔ)，本地人群消費力強勁。劣勢項目區(qū)域內(nèi)商鋪價格差距較大，高價值鋪位比較少；本地人口有限，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的良好消費環(huán)境分流了平望的消費人群；周邊業(yè)態(tài)比較混雜，缺乏多元化商業(yè)服務(wù)配套；周邊街道狹窄，環(huán)境差。機會威脅三、項目SWOT分析本項目輻射區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營較差；區(qū)域內(nèi)商業(yè)趨低檔配套性業(yè)態(tài)居多，存在新商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展空間；平望鎮(zhèn)是未來長三角商業(yè)區(qū)發(fā)展的重要區(qū)域之一周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（如盛澤）的商業(yè)文化較平望有一定優(yōu)勢，

分流了一部分消費者；二三層商鋪市場抗性預(yù)期較大；非臨通運路主街面

的內(nèi)部縱深商鋪較多，租售推動力較弱；商業(yè)投資者對投資更加謹(jǐn)慎，風(fēng)險意識加強資源整合四、資源整合核心競爭力在那里？核心問題是什么？四、資源整合項目優(yōu)勢資源自身資源整合資源市場空白點區(qū)位優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢規(guī)劃優(yōu)勢城鎮(zhèn)發(fā)展重要的交通樞紐項目資源優(yōu)勢整合結(jié)合市場調(diào)研分析及項目SWOT分析，用圖表的方式勾勒出項目的自身資源優(yōu)勢與整合資源優(yōu)勢，構(gòu)建項目整體資源優(yōu)勢，為項目的市場定位及功能定位做好基礎(chǔ)工作。四、資源整合基礎(chǔ)核心競爭力體系躍升核心競爭力體系區(qū)域板快塑造順應(yīng)發(fā)展的新商業(yè)模式市場空白點分析規(guī)模開發(fā)效應(yīng)定位與功能業(yè)態(tài)定位核心競爭力體系核心競爭力體系核心的競爭力：地王，商業(yè)，樓王；地段最佳，商業(yè)組合強勢，規(guī)模最大。四、資源整合市場資源自身資源建筑形態(tài)的定位項目本身周邊環(huán)境市場空白點分析城鎮(zhèn)規(guī)模現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)核心問題核心問題核心的問題：二三層銷售的抗性，投資者理性增強，部分客戶被分流。定位五、定位篇項目市場定位形象定位項目案名定位定位是精確打擊的前提！五、定位篇定位依據(jù)核心競爭力五、定位篇(一)、項目市場定位平望是經(jīng)濟高速發(fā)展的城鎮(zhèn)，擁有本地、外地眾多投資者，因此平望本案不是單純的購物場所，而且要能夠支撐起本地中高檔消費。通過良好的整體規(guī)劃，形成與該片區(qū)獨特性，充分發(fā)揮業(yè)態(tài)的延展性（該片區(qū)商業(yè)定位主要是經(jīng)營混雜獨立鋪位、以及抵擋集貿(mào)市場），最終達到適應(yīng)平望商業(yè)市場狀況的新商業(yè)定位，以達到促進銷售的目的。項目定位：平望核心商圈唯一的一站式中高檔購物休閑娛樂的商業(yè)廣場五、定位篇(二)項目案名定位：我公司建議不采用時代廣場理由：1、時代廣場在國內(nèi)很多辦公、商業(yè)場所使用過多，不能表現(xiàn)項目的特性及項目的核心價值等因素；2、一個商業(yè)項目的案名應(yīng)簡潔、新穎、獨特使人容易記憶；3、常規(guī)來說商業(yè)案名要突出商業(yè)屬性；4、案名前綴加上公司名，有利為今后開發(fā)商打造自身品牌奠定基礎(chǔ)；因此，我司建議從以下案名中選出：龍龍第五大道(主推)源自美國紐約著名的商業(yè)街區(qū)“第五大道”，個性鮮明，印象深刻，容易記憶九龍商業(yè)廣場九龍，龍是吉祥，九是多；言下之意是九龍廣場的商家都是商業(yè)中的龍。同時借用香港九龍的成熟名詞，同時也是代表濃厚的商業(yè)氣龍龍

時代商業(yè)廣場龍龍鉆石商業(yè)廣場五、定位篇(三)形象定位：龍龍第五大道－平望商業(yè)第一mall龍龍第五大道－平望商業(yè)地標(biāo)，投資者財富天堂龍龍第五大道－蘇州→吳江→平望每一個區(qū)域只有一個核心，一個地標(biāo)龍龍第五大道－區(qū)域先鋒，財富盆地，價值皇冠龍龍第五大道－市場最高點，財富井噴口龍龍第五大道－紅頂旺鋪，驚動平望龍龍第五大道－強勢登陸引爆商業(yè)淘金潮五、定位篇以整體高品質(zhì)的形象，高檔的商業(yè)業(yè)態(tài)進入平望，提升平望中高層次的消費，以中高人群為主體的商業(yè)態(tài)勢，做到平望第一商業(yè)廣場，核心商業(yè)價值圈。覆蓋周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)包括盛澤等地。第五大道中心商圈生財之道買鋪有理，購鋪有你—商業(yè)地產(chǎn)原始股整體依據(jù)：核心的競爭力：地王，商業(yè)，樓王；地段最佳，商業(yè)組合強勢，規(guī)模最大。商鋪黃金三定律：地段，人氣，經(jīng)營和管理，地段是商鋪的首先，本案所處地段無疑是商業(yè)之中心。數(shù)百年來囤集了足夠的人氣，從而以整體統(tǒng)一的消費廣場進入平望，是平望時尚消費的標(biāo)桿。從市場分析中我們可以看到平望沒有整體統(tǒng)一的商業(yè)廣場，以通云東路為例的商業(yè)街，經(jīng)營混雜，沒有特色，沒有協(xié)調(diào)互相延伸的商業(yè)業(yè)態(tài)，沒有商業(yè)氛圍。當(dāng)然從整體規(guī)模還是商業(yè)熱效應(yīng)都與本案無可比擬，但一定程度上告訴我們商業(yè)廣場的整體策劃和布局的重要性，也是我案能否打造平望正真意義上的本案的關(guān)鍵。商業(yè)休閑廣場，是最普遍的集約化形式，如何整體策劃和營運管理是商業(yè)廣場的關(guān)鍵。整體規(guī)劃業(yè)態(tài)定位五、定位篇商業(yè)與休閑的整合模式

本案，以購買實體貨物為目的的商業(yè)經(jīng)營場所，逐步發(fā)展成為以購買實體貨物與購買多樣性服務(wù)相結(jié)合的混合經(jīng)營場所，產(chǎn)生了以休閑性購買為特色的場所、以休閑餐飲、休閑娛樂、休閑康體等為主題的大型商業(yè)化街區(qū)。商業(yè)廣場模式風(fēng)情特色廣場：結(jié)合本案的建筑風(fēng)格，以求新型高檔商業(yè)業(yè)態(tài)，以紳士風(fēng)情，提高本案商業(yè)文化，持續(xù)商業(yè)廣場后續(xù)魅力。服飾是風(fēng)情最好的現(xiàn)身說法，用經(jīng)典成就時代風(fēng)范，引導(dǎo)時尚消費。

餐飲廣場區(qū)：餐廳飯館茶坊是中國最具商業(yè)活性的行業(yè)，可以說，中國人的社交生活80%在餐桌上。因此，只要能夠成功打造餐飲街區(qū)，就可以帶動一個區(qū)域，引爆一個區(qū)域地產(chǎn)。

休閑廣場區(qū)：以酒吧，茶座等形成有一定客戶滯留的現(xiàn)象，造人氣；同時也是對本案的形象和消費層次以及消費時間的延伸和拓展。整體規(guī)劃業(yè)態(tài)定位五、定位篇整體規(guī)劃業(yè)態(tài)定位商業(yè)廣場的休憩功能打造

商業(yè)休閑廣場的開發(fā)是以商業(yè)房地產(chǎn)的核心盈利模式為依托的。商業(yè)運作的成功，不僅需要房地產(chǎn)的運作手段，還必須深刻把握城市休閑休憩功能的開發(fā)，以此功能整合為突破口，帶動流行消費潮流，才可能獲取房產(chǎn)或房租的高額回報。我們將城市休憩功能，主要概括為以下幾類：1、商品銷售為核心的逛街模式

2、餐廳飯館為主體的餐類模式

3、酒吧演藝歌廳KTV為主的夜生活模式4、結(jié)合賣場購物中心，以多層次人群，分流到餐飲，酒吧，時尚服飾等購物休閑區(qū)5、綜合商業(yè)購物與休閑服務(wù)集成模式商業(yè)廣場整體導(dǎo)視商業(yè)廣場的整體導(dǎo)視，對商業(yè)廣場尤為重要表現(xiàn)了商業(yè)光成整體形象，對商業(yè)廣場的整體層次有一定的提升作用?？梢孕纬扇粘ＯM者的流向以求最大可能的方便客戶，同時也顧及廣場各個鋪位。五、定位篇招品牌商與統(tǒng)一管理專項基金統(tǒng)一推廣實行電子商務(wù)交易嘉年華購物節(jié)實行商會會員制、提供再培訓(xùn)、再學(xué)習(xí)的機會一卡多元話消費，充分挖掘客戶資源營運管理-----六大營運體系整體營運定位五、定位篇為保證商城整體的運作和發(fā)展，以及商業(yè)價值的不斷提升。必須組建一支專業(yè)的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理公司。龍龍公司可考慮招聘專業(yè)管理人才組建團隊，我司將對其進行顧問培訓(xùn)，已提升管理團隊的水準(zhǔn)。對商場進行整體統(tǒng)一的商業(yè)及物業(yè)管理，實行廣場的所有者、管理者與經(jīng)營者分離，使得各方面的優(yōu)勢互補，既可以保證和提高商場的管理水平，又可以使廣場以一個統(tǒng)一的社會形象面對消費者。維護商城的良好商業(yè)信譽。保持商城有序的商業(yè)氛圍，確立平望首家一站式購物廣場的品牌。五、定位篇營銷推廣二三層商鋪的抗性如何解決投資者理性如何解決價值的如何提升客戶的分流如何解決投資者理性如何解決客戶購買決策是理性基礎(chǔ)上的感性判斷，而非理性本身；理性基礎(chǔ)客戶感性判斷+地王、商王、樓王、刺激客戶的感性判斷客戶購買決策是成功招商，及招商簽約會+形象包裝和廣告促銷以及軟新聞名稱區(qū)位質(zhì)量建筑結(jié)構(gòu)物業(yè)管理服務(wù)、整體規(guī)劃，整體運營管理平望核心商圈唯一的一站式中高檔購物休閑娛樂的商業(yè)廣場形式產(chǎn)品核心產(chǎn)品附加價值價值的如何提升物業(yè)價值為兩部分構(gòu)成：硬價值=成本+利潤，軟價值=客戶對產(chǎn)品本身的認(rèn)知和感受，而提升物業(yè)附加值最有效的方法，就是形象包裝和廣告促銷；投資者消費者品牌理性分解品牌推廣整合業(yè)態(tài)營運組合營銷銷控客戶的分流如何解決增強信心二三層銷售抗性品牌理性分解營銷銷控二三層銷售抗性租售并用價格策略六、營銷推廣我們?nèi)绾握w運作？如何解決這些問題是指導(dǎo)我們?nèi)绾螤I銷推廣(一)銷售方式：租+售，（租賃30%，售70%，視情況而定小范圍調(diào)整）六、營銷推廣銷售不銷售先租緩售返租銷售直接銷售只租不售自身持有√XXX1、培養(yǎng)該商場的經(jīng)營，刺激后期銷售獲得較好的回報2、避免商業(yè)氣氛差的現(xiàn)狀，獲得最佳的銷售時機和蓄水空間；區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍差，銷售抗性大經(jīng)營、管理成本相對過高前期無法準(zhǔn)確估計商場的潛在經(jīng)營價值1.1銷售方式策略原則：整體策略：賣品牌→提升價值→招商→提升價值→火爆銷售第一步、打龍龍品牌，做本案品牌。第二步、先招商，緩銷售招商為主，銷售內(nèi)部咨詢登記為輔，第三步、先售中間及二三樓層鋪位，適度惜售沿街鋪位第四步、銷售為主，租賃為輔助備注：（第三步與第四步有機結(jié)合）六、營銷推廣六、營銷推廣1.2整體招商策略：確定一個明確的招商思路，貫穿始終，樹立長期品牌，先形象后規(guī)劃?；I備初期，著重項目整體形象宣傳，再針對商家宣傳商場經(jīng)營理念，功能規(guī)劃，經(jīng)營優(yōu)勢，投資前景。先主力后散戶首先將具號召力的品牌龍頭商戶引入給予租金優(yōu)惠，再借其品牌優(yōu)勢，帶動散戶進場。先收緊后放松遵循“高品味，低門檻”策略，對目標(biāo)主力商戶適當(dāng)放松，嚴(yán)格挑選吸納商戶，在開業(yè)前再放松各級散戶，力求“滿場開業(yè)”效果。（先吸納商戶，根據(jù)具體業(yè)態(tài)和品牌從小依次篩選，努力促進招商蓄水后篩選）六、營銷推廣以品牌商戶優(yōu)勢帶動全面招商項目持續(xù)招商階段的炒作點——“三王”商場致勝元素。我們不僅出租商鋪，而且創(chuàng)造財富以特色經(jīng)營強化商場優(yōu)勢和購物新理念項目試業(yè)開業(yè)階段炒作重點——數(shù)萬人流，百萬商機，“特色休閑、購物”——第五大道?？偨Y(jié)：各階段主要主題炒作中，事件營銷結(jié)合公關(guān)活動為主，利用各種節(jié)假日及慶典活動，對項目主要優(yōu)勢全面推廣，促進招商。1.3羊群效應(yīng)：六、營銷推廣

第一步、客源篩選。中原從一手市場與二手地鋪已經(jīng)掌握的客戶資源中篩選出

符合本項目商場招商條件的客戶進行點對點推薦，主力店主要通過這種形式，同時中原在推廣過程中產(chǎn)生新的客戶，也是需要重點推薦的對象；

第二步、約見客戶。贈送本項目商場宣傳資料，約定地點進行初步推薦，內(nèi)

容包括項目參數(shù)、商業(yè)氛圍、招商政策、同類項目之對比優(yōu)勢等；

第三步、現(xiàn)場考察。篩選入場經(jīng)營意向較強之目標(biāo)客戶考察本項目現(xiàn)場，達成初步合作意向；

第四步、后續(xù)跟進?，F(xiàn)場考察過后，篩選出沒有明顯抵觸態(tài)度之目標(biāo)客戶繼續(xù)

跟進，促其盡快確定進駐決定；

第五步、確定意向。經(jīng)過反復(fù)推薦，決定進駐經(jīng)營的客戶，進入現(xiàn)場合同簽

訂程序。1.4招商流程六、營銷推廣1.5招商市場客戶細(xì)分，細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)以業(yè)態(tài)經(jīng)營為主“餐飲連鎖戰(zhàn)略者”中型購物連鎖品牌服飾和娛樂連鎖以品牌連鎖為主的商家，1000平方米左右的消費場所，如：肯德基，麥當(dāng)勞，阿英煲等以華聯(lián)，華潤等商家為主的購物場所。品牌服飾以中高檔為主茶座，咖啡，網(wǎng)吧等娛樂場所六、營銷推廣1.6推廣流程：通過塑造商場品牌形象強化廣場規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢增強投資經(jīng)營信心及前景全面成功招商六、營銷推廣1、告訴別人，我們的存在，讓當(dāng)?shù)厥袌鲋牢覀儭暗谖宕蟮馈?，且不斷強化記憶?、讓別人知道我們的理念，“地王、商王、樓王、經(jīng)典規(guī)劃管理體系”；3、讓別人知道我們的品味、內(nèi)涵，“2萬平方米平望首家純正一站式大型購物廣場”；4、告訴別人，我們內(nèi)部認(rèn)購的火爆，讓客戶知道“第五大道”未開盤就炙手可熱，刺激客戶的感性判斷。采用VIP內(nèi)部認(rèn)購模式采取日進百金，及額外折扣的優(yōu)惠促銷策略，以誠意金領(lǐng)取VIP卡，為在開盤時營造一個火爆的場面。形成認(rèn)購高潮(二)整體營銷方式------蓄勢引爆，實現(xiàn)高舉高打：六、營銷推廣2.1價格策略，原則：價格低開高走，一路追漲。第一，以低價入市，聚集人氣第二，再根據(jù)銷售情況調(diào)整價格。一路追漲做到頻繁幅度小，通過我們深入項目的調(diào)查，商鋪價格落差大，同時客戶買漲和買落的選擇，我們定價格策略為低開高走，以追求熱效應(yīng)。第一,價格定位，系關(guān)全局，堅持價格等同價值第二,物業(yè)價值通過多方面來衡量價格，以理性分析說明價格的合理，也就是價格等于物業(yè)勝至大于物業(yè)的價值。第三,低開高走，通過前面的鋪墊，同時結(jié)合銷控策略，以看得到的收益，以求減短銷售周期。四、營銷推廣VIP內(nèi)部認(rèn)購模式VIP認(rèn)購目的：鎖定目標(biāo)客戶，可以檢驗一下項目在市場上的反映，為開盤做好充足的準(zhǔn)備。也是實現(xiàn)高舉高打的必要條件。

VIP認(rèn)購優(yōu)勢：首先市場的變換瞬息萬變，如何溝通大面積而準(zhǔn)確及時的溝通為把握市場提供了便利條件。其次體驗式的銷售，小范圍的價格探聽也有很好的有利條件好及時調(diào)整本案價格。再次目標(biāo)客戶的深度挖掘，SP活動以座談等方式拓展客戶周邊人群，形成群帶關(guān)系。猶如防洪提，一洞可泄千里。VIP認(rèn)購注意事項：認(rèn)購長短把握適當(dāng)，認(rèn)購短人氣少，長了會導(dǎo)致客戶降低熱情。六、營銷推廣2.2、市場購買客戶細(xì)分六、營銷推廣廣告目標(biāo)品牌告知，強化品牌知名度深化主題，加強對品牌的理解緊扣品牌主題，加強本案案名，重復(fù)機械增強案名的記憶。充分發(fā)掘自身、周邊及社會資源的優(yōu)勢，并進行有效的利益組合。廣告策略2.3、廣告策略通過座談等宣傳對自身的規(guī)劃和經(jīng)營理念闡述，完善品牌的價值理念增強投資信心，加強物業(yè)價值基礎(chǔ)核心點：準(zhǔn)決戰(zhàn)階段分解賣點促進銷售核心點：決戰(zhàn)階段促進銷售美譽度核心點：形象建立展示建立關(guān)注度知名度聯(lián)想度核心點：正式開盤（開戰(zhàn)）整合傳播拉開序幕認(rèn)知度促進銷售情景營銷第三曲情景傳播第一曲形象傳播第四曲體驗傳播

第二曲產(chǎn)品推介 時間段目標(biāo)推廣期六、營銷推廣六、營銷推廣媒體載體：印刷品海報：各目標(biāo)區(qū)域大量派發(fā)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)派發(fā)DM：目標(biāo)投遞，夾報發(fā)行認(rèn)購書：標(biāo)準(zhǔn)文本，體現(xiàn)企業(yè)形象NP（報紙）《吳江日報》：報紙廣告投放短信輻射吳江地區(qū)的手機話費中高消費人群字幕電視字幕，項目名稱及其地址，以及活動的告知CF（影視）VCD宣傳片：主要內(nèi)容包括項目功能介紹、商業(yè)規(guī)劃、投資價值分析，主要在銷售現(xiàn)場使用，配合宣傳資料向客戶發(fā)放戶外廣告在項目周邊以及平望主要交通要道工地包裝以圍墻營銷中心等為主進行促銷及形象宣傳六、營銷推廣3、營銷階段劃分3.1、第一階段：項目的導(dǎo)入期1）目的：通過針對性的廣告宣傳使本案充分被關(guān)注，循序有效地吸引目標(biāo)消費群，從而在短時間內(nèi)對本項目形成初步的認(rèn)識，并產(chǎn)生興趣。在該階段，通過多種宣傳手段，以建立項目的形象為起點，隨后以產(chǎn)品主打賣點的方式進行項目的推廣宣傳，同時重點以價值體現(xiàn)為主，以本案未來經(jīng)營業(yè)態(tài)組合模式等，使得物業(yè)的價值有保障，確立客戶的購買欲望和信心，為項目開盤續(xù)集充足的客戶。（價格待定）2）銷售策略：采用VIP內(nèi)部認(rèn)購模式采取日進百金，及額外折扣的優(yōu)惠促銷策略以誠意金領(lǐng)取VIP卡，為在開盤時營造一個火爆的場面。形成認(rèn)購高潮3）宣傳——商業(yè)項目的宣傳必須高舉高打、快速預(yù)熱目的：追求商業(yè)廣場的知名度，以熟悉我案的案名，以高層次的形象，形成一定的品牌效應(yīng)。用理性說話，主要介入的主題為：核心商業(yè)地段，讓客戶充分的形成第一地段就是本案的口碑。配合活動有：主要工作：新聞報道；海報派發(fā)；來電統(tǒng)計及來客接待，咨詢登記；電話回訪；媒體應(yīng)用：海報；戶外廣告；短信；報紙廣告；宣傳車流動宣傳；CF（影視）；工地包裝，全面立體轟炸，活動目標(biāo)：以具有沖擊力的宣傳口號，刺激追求利益的驅(qū)動心理，制造一定的懸念和熱效應(yīng)。實現(xiàn)高舉高打的策略，制造項目熱度和影響力。六、營銷推廣3.2、第二階段：招商及其銷售認(rèn)購階期1）目的：以購物中心為主的招商在前期提前展開，同時以周邊的小型品牌業(yè)態(tài)進行招商如：肯德基，麥當(dāng)勞，半島咖啡等。聯(lián)合展開招商說明會，同時進行購鋪客戶的大量蓄水積累。（價格待定，制造懸念，讓本案價值有提升的空間）針對前期已招商成功的商家進行公開招商簽約會，以增加投資者的投資信心，項目概念闡述、系列廣告?zhèn)鞑?，全面?zhèn)鞑ド虡I(yè)項目的投資及經(jīng)營價值，強調(diào)其商業(yè)的特質(zhì)及不可復(fù)制性，形成招商和商鋪內(nèi)部誠意認(rèn)購的高潮。2）銷售策略：采用VIP內(nèi)部認(rèn)購模式采取日進百金，及額外較大的折扣優(yōu)惠進行促銷以誠意金領(lǐng)取VIP卡，為在開盤時營造一個火爆的場面。3）活動推廣事件營銷投資產(chǎn)品說明會、投資客戶座談會等形式活動內(nèi)容：邀請某主要領(lǐng)導(dǎo)講話并參與座談，主要以城鎮(zhèn)規(guī)劃等進行講解；邀請對商業(yè)地產(chǎn)有豐富經(jīng)驗的講師對商業(yè)項目投資及經(jīng)營價值進行分析；邀請置業(yè)投資家對商業(yè)項目投資作分析講解；邀請部分意向客戶作選購商業(yè)項目理由評析發(fā)請柬邀請登記客戶及某市主要商戶加交流會以廣告形式邀請所有商戶參加，所有客戶均可接受專家咨詢，并由銷售人員作詳細(xì)交流；六、營銷推廣3.3、第三階段：銷售開盤期1）開盤方式：集中開盤，抽號選鋪位（銷控）配合