第二講：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)比較分析

第二講：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)比較分析第一部分研究綜述第二部分標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類法第三部分投入產(chǎn)出分析法第四部分比較分析結(jié)果第一部分研究綜述產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)理論是對產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)系進(jìn)行量化研究的一種方法理論，揭示產(chǎn)業(yè)之間在生產(chǎn)、交換、分配過程中發(fā)生的數(shù)量比例上的規(guī)律性（劉水杏，2006）。在一般的經(jīng)濟(jì)活動過程中，各產(chǎn)業(yè)都需要其他產(chǎn)業(yè)為自己提供各種產(chǎn)出，以作為自己的要素供給；同時(shí)又把自己的產(chǎn)出作為一種市場需求提供給其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)行消費(fèi)。正是由于這種錯(cuò)綜復(fù)雜的供給與需求的關(guān)系，各產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動過程中才得以生存和發(fā)展；反之，若某一產(chǎn)業(yè)沒有其他產(chǎn)業(yè)為之提供各種要素供給，或其產(chǎn)出不能滿足其他產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)需求，該產(chǎn)業(yè)是不能長期地生存下去的，是沒有生命力的。因此，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的實(shí)質(zhì)，就是指產(chǎn)業(yè)間以各種投入品和產(chǎn)出品為連接紐帶的技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。這種技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系和聯(lián)系方式可以是實(shí)物形態(tài)的聯(lián)系和聯(lián)系方式，也可以是價(jià)值形態(tài)的聯(lián)系和聯(lián)系方式。由于價(jià)值形態(tài)的聯(lián)系和聯(lián)系方式可以從量化比例的角度來進(jìn)行研究，所以，在產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析的實(shí)際應(yīng)用中使用更多的是價(jià)值形態(tài)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系和聯(lián)系方式（范金等，2004）。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家瓦西里·列昂惕夫（WassilyLeontief）開拓的投人產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)學(xué)借助投人產(chǎn)出表有效地揭示了產(chǎn)業(yè)間技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的量化比例關(guān)系，因此，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)理論也被稱為投入產(chǎn)出理論，投入產(chǎn)出分析法成為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析的基本方法。第一部分研究綜述參考文獻(xiàn)：瓦西里·列昂惕夫（WassilyLeontief）《投入產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)學(xué)》，商務(wù)印書館泰斯·藤亞,《投入產(chǎn)出分析經(jīng)濟(jì)學(xué)》，經(jīng)濟(jì)管理出版社數(shù)據(jù)來源：中國投入產(chǎn)出學(xué)會：/（含國內(nèi)，國外有關(guān)數(shù)據(jù)）每2-3年發(fā)布一次一、研究概況赫希曼和羅斯托也是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)理論的杰出貢獻(xiàn)者。赫希曼明確提出了“關(guān)聯(lián)效應(yīng)”的概念，把它作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)部門選擇的基準(zhǔn)，并詳細(xì)論述了產(chǎn)業(yè)之間發(fā)生關(guān)聯(lián)的方式，即前向關(guān)聯(lián)、后向關(guān)聯(lián)和旁側(cè)關(guān)聯(lián)。羅斯托在“經(jīng)濟(jì)起飛”理論中分析主導(dǎo)部門綜合體系時(shí)，提出了主導(dǎo)部門通過自己的三種影響帶動整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長。這三種影響是:（1）回顧影響，指主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)對某些供給生產(chǎn)資料部門的影響；（2）旁側(cè)影響，指主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)對所在地區(qū)的影響；（3）前瞻影響，指主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)對新工藝、新技術(shù)、新原料、新能源出現(xiàn)的誘導(dǎo)作用。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)部門與其他部門之間就存在這三種關(guān)聯(lián)即后向關(guān)聯(lián)、旁側(cè)關(guān)聯(lián)和前向關(guān)聯(lián)。二、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)方式產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)方式就是指產(chǎn)業(yè)部門間發(fā)生聯(lián)系的依托或基礎(chǔ)，以及產(chǎn)業(yè)間相互依托的不同類型（范金等，2004）。產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的方式依據(jù)不同的維系關(guān)系，可分為單向/雙向關(guān)聯(lián)、縱向/橫向關(guān)聯(lián)、前向/后向聯(lián)系、直接/間接關(guān)聯(lián)、替代/互補(bǔ)關(guān)聯(lián)、環(huán)向循環(huán)關(guān)聯(lián)等類別。在進(jìn)行分析時(shí)，可以依據(jù)不同產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)選擇特定的類別。產(chǎn)業(yè)間最基本的關(guān)聯(lián)方式是前向關(guān)聯(lián)和后向關(guān)聯(lián)。二、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)方式前向關(guān)聯(lián)關(guān)系：所謂前向關(guān)聯(lián)關(guān)系，就是通過提供供給與其他產(chǎn)業(yè)部門發(fā)生的關(guān)聯(lián)。顯然，當(dāng)甲產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動過程中需吸收乙產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出時(shí)，對于乙產(chǎn)業(yè)來說，它與甲產(chǎn)業(yè)的關(guān)系便是前向關(guān)聯(lián)的關(guān)系。對鋼鐵行業(yè)來說，它與汽車制造業(yè)的關(guān)聯(lián)就是前向關(guān)聯(lián)的關(guān)系。后向關(guān)聯(lián)關(guān)系：就是通過自身的需求與其他產(chǎn)業(yè)部門發(fā)生的關(guān)聯(lián)。當(dāng)丙產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動過程中向乙提供了產(chǎn)出，則對于乙產(chǎn)業(yè)來說，它與丙產(chǎn)業(yè)的關(guān)系便是后向關(guān)聯(lián)的關(guān)系。對鋼鐵行業(yè)來說，它與煤炭采掘業(yè)的關(guān)聯(lián)就是后向關(guān)聯(lián)的關(guān)系。當(dāng)某一產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)活動發(fā)生變動時(shí)，就通過前向、后向、環(huán)向等關(guān)聯(lián)方式影響其它部門，這就是產(chǎn)業(yè)間的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。利用投入產(chǎn)出表可以對產(chǎn)業(yè)間的關(guān)聯(lián)效應(yīng)進(jìn)行定量的測度，這將在下面的研究中詳細(xì)論述。二、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)方式直接前向關(guān)聯(lián)系數(shù)：xi為i產(chǎn)業(yè)的全部產(chǎn)出；xij為i產(chǎn)業(yè)對j產(chǎn)業(yè)提供的中間投入。直接后向關(guān)聯(lián)系數(shù)：xj為j產(chǎn)業(yè)的全部產(chǎn)出；xij為j產(chǎn)業(yè)從i產(chǎn)業(yè)獲得的中間投入。

根據(jù)上式對1997年我國投入產(chǎn)出表124部門計(jì)算結(jié)果：1997年我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的直接前向關(guān)聯(lián)系數(shù)為0.30，在124部門中位于105位；直接后向關(guān)聯(lián)系數(shù)為0.24，在124部門中位于123位，屬于最終需求型基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。建筑業(yè)的直接前向關(guān)聯(lián)系數(shù)為0.06，在124部門中位于120位，直接后向關(guān)聯(lián)系數(shù)為0.71，在124部門中位于48位，屬于最終需求型制造業(yè)。二、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)方式表：根據(jù)直接關(guān)聯(lián)效應(yīng)大小進(jìn)行得國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)大小后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)大中間投入型制造業(yè)最終需求型制造業(yè)小中間投入型基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)最終需求型基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)第二部分標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類法標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類法是在三次產(chǎn)業(yè)劃分理論基礎(chǔ)上建立起來的。全面的、精確的產(chǎn)業(yè)活動統(tǒng)計(jì)對一國產(chǎn)業(yè)問題乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)問題的研究是必不可少的，而各國政府在制定經(jīng)濟(jì)政策和對國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀管理時(shí)，也需要對產(chǎn)業(yè)進(jìn)行分類。滿足上述目的的產(chǎn)業(yè)分類，一般的應(yīng)具有權(quán)威性、涵蓋性和實(shí)用性等三個(gè)方面的要求。三次產(chǎn)業(yè)分類法由于過于籠統(tǒng)和抽象而不能滿足要求，而標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類法卻是可滿足這三個(gè)方面的一種分類方法。標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類法一般由政府的權(quán)威機(jī)構(gòu)進(jìn)行編制并頒布（如在我國，就是由國家統(tǒng)計(jì)局進(jìn)行編制并由國家標(biāo)準(zhǔn)局以“國家標(biāo)準(zhǔn)”的形式頒布），正式的官方統(tǒng)計(jì)，均按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，從而保證了標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類法的權(quán)威性（干春暉，2006）。主要的經(jīng)濟(jì)國家的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類法，一般都以三次產(chǎn)業(yè)分類方法為其理論依據(jù)，基本囊括了目前的經(jīng)濟(jì)活動，具有較完整的涵蓋性和實(shí)用性。一、國內(nèi)外大類界定聯(lián)合國在1948年制定并頒布了國際標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類法（ISIC），后經(jīng)1958年、1968年、1989年三次修訂逐步完善。他將全部經(jīng)濟(jì)活動分成若干大項(xiàng)，每個(gè)大項(xiàng)下分成若干中項(xiàng)，中項(xiàng)下分若干小項(xiàng)，小項(xiàng)下再分若干細(xì)項(xiàng)。目前世界上很多國家參照聯(lián)合國的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類體系制定了相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)分類方法。如《澳大利亞、新西蘭標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類》，《日本標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類》，美國、加拿大、墨西哥的《北美產(chǎn)業(yè)分類體系》等（劉水杏，2006）。我國自1985年依據(jù)三次產(chǎn)業(yè)分類法編制了第一次標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類后，前后經(jīng)過了4次修訂，目前實(shí)施的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)以4個(gè)層次將我國國民經(jīng)濟(jì)活動中的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了劃分（即劃分為20個(gè)門類，95個(gè)行業(yè)大類，396個(gè)行業(yè)中類和913個(gè)行業(yè)小類）（干春暉，2006）。投入產(chǎn)出表分類：美國2002年分為65個(gè)部門（房地產(chǎn)業(yè)代碼531）；日本2000年分為31個(gè)大類（房地產(chǎn)業(yè)代碼22），103個(gè)中類（房地產(chǎn)代碼分別為075、076和077）；中國1997年分為40個(gè)大類（房地產(chǎn)業(yè)代碼34），124個(gè)中類（房地產(chǎn)業(yè)代碼108）；中國2002年分為42個(gè)大類（房地產(chǎn)業(yè)代碼33），122個(gè)中類（房地產(chǎn)業(yè)代碼72107）。修訂《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》2009年2月16日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)出通知：經(jīng)國家質(zhì)檢總局同意，國家統(tǒng)計(jì)局將從2009年起開展《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》（GB/T4754－2002）修訂工作，預(yù)計(jì)在2010年底完成。修訂原因，一是《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》（GB/T4754－2002）自2002年修訂至今已有7年，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，現(xiàn)行的行業(yè)分類已不能完全適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化；二是聯(lián)合國頒布的新版《國際標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類》（ISICRev.4）建議2010年各國的行業(yè)分類與其相銜接，并以此進(jìn)行數(shù)據(jù)比對。新修訂的行業(yè)門類由20個(gè)調(diào)整為21個(gè)，行業(yè)大類由95個(gè)調(diào)整為87個(gè)。二、房地產(chǎn)業(yè)的界定聯(lián)合國《國際標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類（ISIC3.1）》將全部經(jīng)濟(jì)活動分為17大類，房地產(chǎn)活動和租賃、商業(yè)活動一起作為第11大類，屬于第三產(chǎn)業(yè)。在ISIC3.1中,房地產(chǎn)業(yè)被分為擁有或出租物業(yè)的房地產(chǎn)活動和以收費(fèi)或合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)活動兩組。擁有或出租物業(yè)的房地產(chǎn)活動包括：買賣、租賃和經(jīng)營自有或租賃房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)（不包括其中涉及的建筑活動，這些活動屬于建筑業(yè)）或房地產(chǎn)細(xì)分等等；也包括土地開發(fā)（不包括拆遷和土地平整活動，這些活動屬于建筑業(yè)）和出售，酒店式公寓和活動住宅場地的經(jīng)營。以收費(fèi)或合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)活動包括：房地產(chǎn)代理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的活動，以收費(fèi)或合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)買賣和租賃中介，以收費(fèi)或合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)管理，房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)，房地產(chǎn)托管代理。2、北美美國、加拿大和墨西哥從1997年開始采用的《北美產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)（NAICS）》將全部經(jīng)濟(jì)活動分為9大類，房地產(chǎn)業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)、金融與保險(xiǎn)業(yè)等一起作為第5大類，也屬于第三產(chǎn)業(yè)。NAICS從活動主體的角度把房地產(chǎn)業(yè)所包含的經(jīng)濟(jì)活動分為三組，第一組是房地產(chǎn)出租人（將自有住房也看作是房屋所有者租賃自己的住房），包括住宅建筑的出租人、非住宅建筑的出租人（除小型倉庫外）、小型倉庫和自有儲存單元的出租人和其他類型物業(yè)的出租人。第二組是房地產(chǎn)代理和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。第三組是與房地產(chǎn)相關(guān)的其他活動，包括房地產(chǎn)物業(yè)管理者、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和其他與房地產(chǎn)相關(guān)的活動。3、香港在香港的經(jīng)濟(jì)核算中，房地產(chǎn)業(yè)包括地產(chǎn)業(yè)和樓宇業(yè)權(quán)兩部分。地產(chǎn)業(yè)從事地產(chǎn)發(fā)展、租賃、經(jīng)紀(jì)和管理服務(wù)，包括為建筑工程提供資金及安排建筑商、建筑師、設(shè)計(jì)師等，興建住宅和非住宅樓宇（但不包含可能涉及的建筑活動），以及提供管理、出租、經(jīng)紀(jì)工作所收取的傭金和費(fèi)用；樓宇業(yè)權(quán)包括私人業(yè)主出租物業(yè)得到的租金收入，以及住戶、政府和私人非盈利機(jī)構(gòu)自有房屋的虛擬房租。由上述三類房地產(chǎn)業(yè)的界定可以看出：（a）房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，具有廣義的“服務(wù)業(yè)”性質(zhì)，與建筑業(yè)有明確的界限，房地產(chǎn)開發(fā)中涉及到的建筑活動劃歸建筑業(yè)的范圍；（b）房地產(chǎn)業(yè)的活動包括兩類：擁有或出租物業(yè)的房地產(chǎn)活動和以收費(fèi)或合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)活動；（c）房地產(chǎn)業(yè)提供的服務(wù)包括兩類，一類是人提供的服務(wù)，是由人的勞動創(chuàng)造的產(chǎn)出，另一類是房屋提供的服務(wù)，主要是房地產(chǎn)自身創(chuàng)造的產(chǎn)出。4、國內(nèi)雖然我國現(xiàn)行的產(chǎn)業(yè)分類體系中對房地產(chǎn)業(yè)的概念有明確的界定，但理論界和實(shí)務(wù)界一直以來在房地產(chǎn)業(yè)范圍界定上存在著一些爭論和誤區(qū)，眾多研究和實(shí)際工作中對房地產(chǎn)業(yè)的理解也呈現(xiàn)不一致的局面。這主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：（1）建筑業(yè)是否包含在房地產(chǎn)業(yè)之內(nèi)，這是爭論的焦點(diǎn)與核心。一種觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該包括建筑業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的開發(fā)必須有建筑業(yè)的參與；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)包括建筑業(yè)，因?yàn)榻ㄖI(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)。（2）在表征房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r時(shí)，所采用的部分指標(biāo)（如增加值）是第三產(chǎn)業(yè)范疇之內(nèi)的核算，而部分指標(biāo)（如房地產(chǎn)開發(fā)投資）則包含建筑業(yè)的內(nèi)容。這主要是因?yàn)楫?dāng)前我國房地產(chǎn)活動以開發(fā)投資為主，房地產(chǎn)經(jīng)營與服務(wù)市場仍處于初級階段，不十分活躍，也不規(guī)范，若將房地產(chǎn)開發(fā)投資排斥在外而只統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)經(jīng)營與服務(wù)，與我國涉及面廣和規(guī)模大的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)局面以及由此帶來的經(jīng)濟(jì)增長量并不相符（葉劍平、謝經(jīng)榮，2005）。4、國內(nèi)在我國的產(chǎn)業(yè)分類體系中，1994年頒布的《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類與代碼》（GBT4754-94）中房地產(chǎn)業(yè)開始作為一個(gè)獨(dú)立的門類出現(xiàn)，被列為第10門類。2002年我國進(jìn)一步完善了產(chǎn)業(yè)分類體系，房地產(chǎn)業(yè)的范圍界定不僅完成了與國際的接軌，而且符合我國當(dāng)前的國情。為了使房地產(chǎn)業(yè)的概念界定與國際接軌，便于開展國內(nèi)外對比研究，同時(shí)也為了保持理論上的嚴(yán)謹(jǐn)性和進(jìn)行投入產(chǎn)出分析的可操作性，在本課程以下的研究中采用《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》（GB/T4754-2002）中對房地產(chǎn)業(yè)范圍的界定。故，本課程以下研究中的房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，其所包含的經(jīng)濟(jì)活動主要在流通領(lǐng)域，不涉及物質(zhì)生產(chǎn)過程?；诖耍康禺a(chǎn)業(yè)包含以下四類活動。4、國內(nèi)（1）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的活動。包括：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、買賣和租賃活動；住宅、公寓的開發(fā)、銷售、出租等活動；辦公樓的開發(fā)、銷售、出租等活動；商業(yè)營業(yè)用房的開發(fā)、銷售、出租等活動；其他建筑物的開發(fā)、銷售、出租等活動。不包括：房屋及其他建筑物的工程施工活動，列入建筑業(yè)的相關(guān)行業(yè)類別中；房地產(chǎn)商自營的獨(dú)立核算（或單獨(dú)核算）的施工單位，列入建筑業(yè)的相關(guān)行業(yè)類別中；家庭旅社、學(xué)校宿舍、露營地的服務(wù)，列入其他住宿服務(wù)。4、國內(nèi)（2）物業(yè)管理指物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定，對物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進(jìn)行管理，并提供相關(guān)服務(wù)的活動。包括：住宅小區(qū)、住宅樓、公寓、別墅、度假村等物業(yè)管理；綜合樓、辦公樓、寫字樓、商場、商廈、購物中心、酒店、康樂場所等物業(yè)管理；工廠廠房、倉庫等物業(yè)管理；車站、機(jī)場、港口、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校等物業(yè)管理；房管部門（房管局、房管所）對直管公房的管理；單位對自有房屋的管理；其他物業(yè)管理。不包括：獨(dú)立的房屋維修及設(shè)備更新活動，列入建筑業(yè)相關(guān)類別中；貿(mào)易大廈、小商品大廈的市場管理活動，列入市場管理；社區(qū)服務(wù)，列入其他居民服務(wù)。4、國內(nèi)（3）房地產(chǎn)中介服務(wù)指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動。包括：房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)活動；房屋買賣代理活動；房屋租賃代理活動；房地產(chǎn)咨詢活動；房屋置業(yè)擔(dān)保；其他房地產(chǎn)中介代理。不包括：房產(chǎn)測繪，列入測繪服務(wù)。4、國內(nèi)（4）其他房地產(chǎn)活動包括：房地產(chǎn)交易管理；房屋權(quán)屬登記管理；房屋拆遷管理；住房及房改積（基）金的管理；其他未列明的房地產(chǎn)活動。備注：房地產(chǎn)業(yè)與一般的服務(wù)業(yè)不同，它與物質(zhì)生產(chǎn)的過程密不可分，從廣義上說兼具第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的特性。而且在我國當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)仍處在繁榮的開發(fā)建設(shè)期，房地產(chǎn)活動以開發(fā)投資為主，房地產(chǎn)經(jīng)營與服務(wù)市場仍處于初級階段，不十分活躍，也不規(guī)范，若將物質(zhì)生產(chǎn)過程完全排斥在外，則無法正確的認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)。因此，在本課程以下研究的某些部分，不可避免地涉及到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的相關(guān)活動（屬建筑業(yè)范疇）。第三部分投入產(chǎn)出分析法投入產(chǎn)出表，也稱部門聯(lián)系平衡表，它以矩陣形式描述國民經(jīng)濟(jì)各部門在一定時(shí)期（通常為一年）生產(chǎn)活動的投入來源和產(chǎn)出使用方向，揭示國民經(jīng)濟(jì)各部門之間相互依存、相互制約的關(guān)系，是國民經(jīng)濟(jì)核算體系的重要組成部分。以中國2002年投入產(chǎn)出表為例，對投入產(chǎn)出模型進(jìn)行簡要介紹。中國2002年投入產(chǎn)出表基本表式產(chǎn)出投入中間使用最終使用進(jìn)口其他總產(chǎn)出農(nóng)業(yè)…公共管理和社會組織中間使用合計(jì)最終消費(fèi)資本形成總額出口最終使用合計(jì)居民消費(fèi)政府消費(fèi)合計(jì)固定資本形成總額存貨增加合計(jì)農(nóng)村居民城鎮(zhèn)居民小計(jì)中間投入農(nóng)業(yè)第I象限第II象限…………公共管理和社會組織中間投入合計(jì)增加值勞動者報(bào)酬第III象限生產(chǎn)稅凈額固定資產(chǎn)折舊營業(yè)盈余增加值合計(jì)

總投入

第三部分投入產(chǎn)出分析法投入產(chǎn)出表三大部分相互連接，從總量和結(jié)構(gòu)上全面、系統(tǒng)的反映國民經(jīng)濟(jì)各部門從生產(chǎn)到最終使用這一完整的實(shí)物運(yùn)動過程中的相互聯(lián)系。投入產(chǎn)出表有以下幾個(gè)基本平衡關(guān)系。（1）行平衡關(guān)系中間使用+最終使用-進(jìn)口+其他=總產(chǎn)出（2）列平衡關(guān)系中間投入+增加值=總投入（3）總量平衡關(guān)系總投入=總產(chǎn)出每個(gè)部門的總投入=該部門的總產(chǎn)出中間投入合計(jì)=中間使用合計(jì)分析一般結(jié)構(gòu)勞動者報(bào)酬中間投入生產(chǎn)稅凈額固定資產(chǎn)折舊營業(yè)盈余最初投入總投入總產(chǎn)出中間使用最終使用農(nóng)村居民消費(fèi)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)固定資本形成總額總量平衡圖：投入產(chǎn)出基本平衡關(guān)系美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家W．列昂列夫在研究美國經(jīng)濟(jì)問題時(shí)，創(chuàng)造了投入-產(chǎn)出模型，用以探討美國部門經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。定義X為總產(chǎn)品向量，表示各經(jīng)濟(jì)部門的產(chǎn)品總量（可以是實(shí)物型的或價(jià)值型的）：

X=（x1，x2，…，xk）TY為最終產(chǎn)品向量，表示各經(jīng)濟(jì)部門產(chǎn)品中用于消費(fèi)、投資、出口的數(shù)量：

Y=（y1，y2，…，yk）Taij為直接消耗，表示j部門總產(chǎn)出中所需的i部門的投入量：

aij=xij/xj

式中：xij為第i生產(chǎn)部門向第j部門的投入量。因此，有：以矩陣表示：以矩陣符號表示：AX+Y=XY=X-AXY=（I-A）X這里I為單位矩陣。令（I-A）-1為列昂列夫逆矩陣，以此左乘上式兩邊得到：X=（I-A）-1Y1、直接消耗系數(shù)直接消耗系數(shù)，也稱投入系數(shù)，記為（i，j=1，2，…，n），它是指在生產(chǎn)經(jīng)營過程中第j產(chǎn)品（或產(chǎn)業(yè)）部門的單位總產(chǎn)出直接消耗的第i產(chǎn)品部門貨物或服務(wù)的價(jià)值量。將各產(chǎn)品（或產(chǎn)業(yè)）部門的直接消耗系數(shù)用表的形式表現(xiàn)就是直接消耗系數(shù)表或直接消耗系數(shù)矩陣，通常用字母A表示。直接消耗系數(shù)的計(jì)算方法為：用第j產(chǎn)品（或產(chǎn)業(yè)）部門的總投入去除該產(chǎn)品（或產(chǎn)業(yè)）部門生產(chǎn)經(jīng)營中直接消耗的第i產(chǎn)品部門的貨物或服務(wù)的價(jià)值量，用公式表示為：（i，j=1，2，…，n）1、直接消耗系數(shù)（續(xù)1）表：2002年中國42產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)的主要后向直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)位次直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)名稱代碼直接消耗系數(shù)比重比重累計(jì)1金融保險(xiǎn)業(yè)320.0774578728.82%28.82%2建筑業(yè)260.0404812615.06%43.89%3租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)340.0369416313.75%57.64%4住宿和餐飲業(yè)310.014383725.35%62.99%5非金屬礦物制品業(yè)130.011856274.41%67.40%6房地產(chǎn)業(yè)330.009551323.55%70.96%7交通運(yùn)輸及倉儲業(yè)270.009278653.45%74.41%8交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)170.008479213.16%77.56%9電氣、機(jī)械及器材制造業(yè)180.008401263.13%80.69%10通用、專用設(shè)備制造業(yè)160.007165482.67%83.36%平均值0.006398091、直接消耗系數(shù)（續(xù)2）表：2010年中國41產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)的主要后向直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)位次直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)名稱代碼直接消耗系數(shù)占比累計(jì)占比1金融業(yè)310.04316517.71%17.71%2租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)330.0340213.96%31.68%3建筑業(yè)250.0193997.96%39.64%4化學(xué)工業(yè)120.0168326.91%46.55%5住宿和餐飲業(yè)300.0164216.74%53.28%6房地產(chǎn)業(yè)320.0132615.44%58.73%7石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)110.013175.40%64.13%8電氣、機(jī)械及器材制造業(yè)180.011184.59%68.72%9交通運(yùn)輸及倉儲業(yè)260.0076073.12%71.84%10居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)370.0074163.04%74.89%平均值0.0182471、直接消耗系數(shù)（續(xù)3）

在42產(chǎn)業(yè)中，與房地產(chǎn)業(yè)有后向直接關(guān)聯(lián)關(guān)系的產(chǎn)業(yè)共有39個(gè)，其他3個(gè)產(chǎn)業(yè)（金屬礦采選業(yè)、廢品廢料、公共管理和社會組織）與房地產(chǎn)業(yè)無后向直接關(guān)聯(lián)關(guān)系。在39個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的后向直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)中，主要后向直接關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)有10個(gè)，它們依次是：金融保險(xiǎn)業(yè)，建筑業(yè)，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，非金屬礦物制品業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，交通運(yùn)輸及倉儲業(yè)，交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)，電氣、機(jī)械及器材制造業(yè)，通用、專用設(shè)備制造業(yè)。它們占房地產(chǎn)業(yè)中間投入的比重均大于2.5%。在這些產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)每生產(chǎn)1萬元產(chǎn)品或服務(wù)，需要直接消耗金融保險(xiǎn)業(yè)775元，建筑業(yè)405元，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)369元，住宿和餐飲業(yè)144元，非金屬礦物制品業(yè)119元，房地產(chǎn)業(yè)96元，交通運(yùn)輸及倉儲業(yè)93元，交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)85元，電氣、機(jī)械及器材制造業(yè)84元，通用、專用設(shè)備制造業(yè)72元，分別占房地產(chǎn)業(yè)中間投入的28.82%、15.06%、13.75%、5.35%、4.41%、3.55%、3.45%、3.16%、3.13%、2.67%。這10個(gè)產(chǎn)業(yè)的投入占房地產(chǎn)業(yè)直接消耗總量的比重已達(dá)83.36%，占了房地產(chǎn)業(yè)中間投入的絕大部分。其中金融保險(xiǎn)業(yè)、建筑業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)3個(gè)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的后向直接關(guān)聯(lián)最為密切，三個(gè)產(chǎn)業(yè)的直接消耗系數(shù)比重均在10%以上，三者比重之和達(dá)57.64%。思考：2002年和2010年直接消耗系數(shù)的變化（續(xù)1和續(xù)2）意味著什么？說明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些變化？2、完全消耗系數(shù)在經(jīng)濟(jì)活動中，一種產(chǎn)品對另一種產(chǎn)品的消耗，不僅有直接的消耗，而且還有間接的消耗，即一種產(chǎn)品通過媒介產(chǎn)品對另一種產(chǎn)品的消耗（范金等，2004）。在投入產(chǎn)出理論中，將某一產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的直接消耗和全部間接消耗之和稱為完全消耗。完全消耗系數(shù)，通常計(jì)為bij，是指第j產(chǎn)品部門每提供一個(gè)單位最終使用時(shí)，對第i產(chǎn)品部門貨物或服務(wù)的直接消耗和間接消耗之和。利用直接消耗系數(shù)矩陣A計(jì)算完全消耗系數(shù)矩陣B的公式為：(工具：MATLAB，求逆inv（）；excel較費(fèi)力)2、完全消耗系數(shù)（續(xù)1）表：2002年中國42產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)的主要后向完全關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)位次完全關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)名稱代碼完全消耗系數(shù)比重比重累計(jì)1金融保險(xiǎn)業(yè)320.0957101914.55%14.55%2租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)340.046473467.06%21.61%3建筑業(yè)260.044542396.77%28.38%4金屬冶煉及壓延加工業(yè)140.038915225.91%34.29%5化學(xué)工業(yè)120.034802215.29%39.58%6交通運(yùn)輸及倉儲業(yè)270.031781174.83%44.41%7通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)190.027873234.24%48.65%8批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)300.026447414.02%52.66%9通用、專用設(shè)備制造業(yè)160.025968933.95%56.61%10交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)170.022990793.49%60.10%11住宿和餐飲業(yè)310.022662433.44%63.55%12非金屬礦物制品業(yè)130.021941353.33%66.88%13電氣、機(jī)械及器材制造業(yè)180.021490993.27%70.15%14電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)230.021304533.24%73.39%15農(nóng)業(yè)10.016846562.56%75.95%16房地產(chǎn)業(yè)330.015787492.40%78.35%17石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)110.015747372.39%80.74%平均值0.015667312、完全消耗系數(shù)（續(xù)1）表：2010年中國41產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)的主要后向完全關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)位次直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)名稱代碼完全消耗系數(shù)占比累計(jì)占比1化學(xué)工業(yè)120.070069.85%9.85%2金融業(yè)310.0615328.65%18.50%3租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)330.0465616.55%25.05%4金屬冶煉及壓延加工業(yè)140.0382735.38%30.43%5電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)220.0343544.83%35.26%6石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)110.0340474.79%40.04%7交通運(yùn)輸及倉儲業(yè)260.0298984.20%44.25%8住宿和餐飲業(yè)300.0267273.76%48.00%9電氣、機(jī)械及器材制造業(yè)180.0249333.51%51.51%10食品制造及煙草加工業(yè)60.0242163.40%54.91%平均值0.03906思考：2002年和2010年完全消耗系數(shù)的變化（續(xù)1和續(xù)2）意味著什么？說明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些變化？2、完全消耗系數(shù)（續(xù)2）在42產(chǎn)業(yè)中，與房地產(chǎn)業(yè)有后向完全關(guān)聯(lián)關(guān)系的產(chǎn)業(yè)共有41個(gè)，僅公共管理與社會組織與房地產(chǎn)業(yè)無后向完全關(guān)聯(lián)關(guān)系。其中主要后向完全關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有17個(gè)，它們依次是：金融保險(xiǎn)業(yè)，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，建筑業(yè)，金屬冶煉及壓延加工業(yè)，化學(xué)工業(yè)，交通運(yùn)輸及倉儲業(yè)，通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)，批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)，通用、專用設(shè)備制造業(yè)，交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，非金屬礦物制品業(yè)，電氣、機(jī)械及器材制造業(yè)，電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，農(nóng)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，石油加工，煉焦及核燃料加工業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)每生產(chǎn)1萬元的最終產(chǎn)品或服務(wù)，對這些產(chǎn)業(yè)的完全消耗分別是957元、465元、445元、389元、348元、318元、279元、264元、260元、230元、227元、219元、215元、213元、168元、158元、157元，這些投入分別占房地產(chǎn)業(yè)完全消耗總量的比重是14.55%、7.06%、6.77%、5.91%、5.29%、4.83%、4.24%、4.02%、3.95%、3.49%、3.44%、3.33%、3.27%、3.24%、2.56%、2.40%、2.39%，比重累計(jì)達(dá)80.74%，占了房地產(chǎn)業(yè)完全消耗的絕大部分。其中，金融保險(xiǎn)業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)、化學(xué)工業(yè)這5個(gè)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的后向完全關(guān)聯(lián)關(guān)系最為密切，5個(gè)產(chǎn)業(yè)的完全消耗系數(shù)比重均在5%以上，比重之和達(dá)39.58%。1、2小結(jié)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)部門發(fā)生后向關(guān)聯(lián)關(guān)系，包括直接關(guān)聯(lián)和完全關(guān)聯(lián)。盡管房地產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)很多，但并不是每一個(gè)產(chǎn)業(yè)都同等重要，只有一少部分產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)的消耗結(jié)構(gòu)中占據(jù)著主要地位，房地產(chǎn)業(yè)與這些產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)密切，消耗依賴性強(qiáng)。從直接消耗系數(shù)來看，在房地產(chǎn)業(yè)的中間投入中，呈現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)投入占主要地位（61.18%），第二產(chǎn)業(yè)投入占次要地位（38.78%），第一產(chǎn)業(yè)投入極少（0.06%）的特點(diǎn)。這說明房地產(chǎn)業(yè)的中間投入主要為第三產(chǎn)業(yè)部門的產(chǎn)品和服務(wù)。這是由房地產(chǎn)業(yè)屬于具有流通服務(wù)性質(zhì)的第三產(chǎn)業(yè)的特性決定。但從完全消耗系數(shù)來看，第三產(chǎn)業(yè)投入占主要地位變?yōu)榇我匚唬?1.29%），第二產(chǎn)業(yè)投入占次要地位變?yōu)橹饕匚唬?6.15%）。這與中國當(dāng)前正處在工業(yè)化的進(jìn)程密切相關(guān)，同時(shí)說明，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對建筑、水電、化工制品、金屬制品等物質(zhì)型產(chǎn)品的投入需求仍較大，處在相對粗放的擴(kuò)張階段。表：2002年和2010中國房地產(chǎn)業(yè)的直接消耗和完全消耗的三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)類型直耗系數(shù)比重2002直耗系數(shù)比重2010完全消耗系數(shù)比重2002完全消耗系數(shù)比重2010第一產(chǎn)業(yè)0.06%0.12%2.56%10.15%第二產(chǎn)業(yè)38.76%42.50%56.15%56.32%第三產(chǎn)業(yè)61.18%57.38%41.29%33.53%合計(jì)100%100%100%100%3、列昂惕夫逆矩陣

在完全消耗系數(shù)矩陣中矩陣成為列昂惕夫逆矩陣，記為其元素（i，j=1，2，…，n）稱為列昂惕夫逆系數(shù)，它表明第j部門增加一個(gè)單位最終使用時(shí)，對第i個(gè)產(chǎn)品部門的完全消耗量。4、直接分配系數(shù)直接分配系數(shù)是指國民經(jīng)濟(jì)各部門提供的貨物和服務(wù)（包括進(jìn)口）在各種用途（指中間使用和各種最終使用）之間的分配使用比例。用公式表示為：（i=1，2，…，n；j=1，2，…，n，n+1，…，n+q）當(dāng)j=1，2，…，n時(shí)，xij

為第i部門提供給第j部門中間使用的貨物或服務(wù)的價(jià)值量；j=n+1，…，n+q時(shí)，xij為第i部門提供給第j部門最終使用的貨物或服務(wù)的價(jià)值量；q為最終使用的項(xiàng)目數(shù)。M為進(jìn)口，Xi+Mi為i部門貨物或服務(wù)的總供給量（國內(nèi)生產(chǎn)+進(jìn)口）。4、直接分配系數(shù)（續(xù)1）表：2002年中國42產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)的主要前向直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)位次直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)名稱代碼直接分配系數(shù)比重比重累計(jì)1公共管理和社會組織420.1002037935.49%35.49%2批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)300.0450315115.95%51.45%3金融保險(xiǎn)業(yè)320.0418186414.81%66.26%4其他社會服務(wù)業(yè)380.016651175.90%72.16%5房地產(chǎn)業(yè)330.009551323.38%75.54%6信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)290.007123502.52%78.06%7租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)340.007028562.49%80.55%8住宿和餐飲業(yè)310.006874972.44%82.99%平均0.006721584、直接分配系數(shù)（續(xù)2）表：2010年中國41產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)的主要前向直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)位次直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)名稱代碼直接分配系數(shù)比重比重累計(jì)1金融業(yè)310.03573816.81%16.81%2批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)290.03125714.71%31.52%3信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)280.0152867.19%38.71%4房地產(chǎn)業(yè)320.0138126.50%45.21%5租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)330.0124295.85%51.06%6居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)370.0115245.42%56.48%7交通運(yùn)輸及倉儲業(yè)260.00813.81%60.29%8住宿和餐飲業(yè)300.007913.72%64.01%平均0.01504思考：2002年和2010年直接分配系數(shù)的變化（續(xù)1和續(xù)2）意味著什么？說明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些變化？4、直接分配系數(shù)（續(xù)3）在42產(chǎn)業(yè)中，僅廢品廢料產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)無前向直接關(guān)聯(lián)關(guān)系，其他41個(gè)產(chǎn)業(yè)均與房地產(chǎn)業(yè)有前向直接關(guān)聯(lián)關(guān)系。其中，主要前向直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有8個(gè)，它們依次是：公共管理和社會組織，批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)，金融保險(xiǎn)業(yè)，其他社會服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，住宿和餐飲業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)分配到這8個(gè)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)占房地產(chǎn)業(yè)中間使用總量的比重均大于2%。房地產(chǎn)業(yè)每1萬元總產(chǎn)值中，被它們作為中間投入分別使用1002元、450元、418元、167元、96元、71元、70元、69元，占房地產(chǎn)業(yè)中間使用總量的比重分別為35.49%、15.95%、14.81%、5.90%、3.38%、2.52%、2.49%、2.44%，比重累計(jì)達(dá)82.99%，占了房地產(chǎn)業(yè)中間使用的絕大部分。其中，公共管理和社會組織，批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)，金融保險(xiǎn)業(yè)這3個(gè)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的前向直接關(guān)聯(lián)關(guān)系最為密切，3個(gè)產(chǎn)業(yè)的直接分配系數(shù)比重均在14%以上，比重之和達(dá)66.26%。5、完全分配系數(shù)同完全消耗一樣，某一部門貨物或服務(wù)的分配，既有直接分配，也有通過媒介部門的間接分配。完全分配系數(shù)(用Wij表示)是i部門單位總產(chǎn)出直接分配和全部間接分配（包括一次間接分配、二次間接分配……多次間接分配）給ｊ部門的數(shù)量。它反映了i部門對j部門直接和通過別的部門間接的全部貢獻(xiàn)程度。它等于i部門對j部門的直接分配系數(shù)和全部間接分配系數(shù)之和。利用直接分配系數(shù)矩陣H計(jì)算完全分配系數(shù)矩陣的公式表示為：5、完全分配系數(shù)（續(xù)1）表：2002年中國42產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)的主要前向完全關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)位次完全關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)名稱代碼完全分配系數(shù)比重比重累計(jì)1公共管理和社會組織420.1087693720.69%20.69%2批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)300.0613235611.67%32.36%3金融保險(xiǎn)業(yè)320.048343539.20%41.56%4建筑業(yè)260.025497644.85%46.41%5化學(xué)工業(yè)120.022680994.32%50.73%6其他社會服務(wù)業(yè)380.021250054.04%54.77%7通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)190.015400882.93%57.70%8房地產(chǎn)業(yè)330.015170252.89%60.58%9農(nóng)業(yè)10.014872972.83%63.41%10交通運(yùn)輸及倉儲業(yè)270.014564262.77%66.19%11通用、專用設(shè)備制造業(yè)160.013044402.48%68.67%平均0.012514425、完全分配系數(shù)（續(xù)2）表：2010年中國41產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)的主要前向完全關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)位次完全關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)名稱代碼完全分配系數(shù)比重比重累計(jì)1金融業(yè)310.0446949.10%9.10%2批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)290.0390187.95%17.05%3建筑業(yè)250.0286785.84%22.89%4化學(xué)工業(yè)120.028425.79%28.68%5通用、專用設(shè)備制造業(yè)160.0218714.45%33.14%6通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造190.0201994.11%37.25%7交通運(yùn)輸及倉儲業(yè)260.0199824.07%41.32%8信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)280.0197424.02%45.34%9租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)330.0193573.94%49.28%10房地產(chǎn)業(yè)320.0185383.78%53.06%平均0.026049821思考：2002年和2010年完全分配系數(shù)的變化（續(xù)1和續(xù)2）意味著什么？說明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些變化？5、完全分配系數(shù)（續(xù)3）在42產(chǎn)業(yè)中，與房地產(chǎn)業(yè)有前向完全關(guān)聯(lián)關(guān)系的產(chǎn)業(yè)有41個(gè)，僅廢品廢料產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)無前向完全關(guān)聯(lián)關(guān)系，這與前向直接關(guān)聯(lián)分析的結(jié)果一致。其中主要前向完全關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有11個(gè)，它們分別是：公共管理和社會組織，批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)，金融保險(xiǎn)業(yè)，建筑業(yè)，化學(xué)工業(yè)，其他社會服務(wù)業(yè)，通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)，交通運(yùn)輸及倉儲業(yè)，通用、專用設(shè)備制造業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)每產(chǎn)生1萬元的產(chǎn)品或服務(wù)，就需要向這些產(chǎn)業(yè)完全分配的產(chǎn)品或服務(wù)量分別是1088元、613元、483元、255元、227元、213元、154元、152元、149元、146元、130元，占房地產(chǎn)業(yè)完全分配總量的比重分別為20.69%、11.67%、9.20%、4.85%、4.32%、4.04%、2.93%、2.89%、2.83%、2.77%、2.48%，比重累計(jì)達(dá)68.67%，占了房地產(chǎn)業(yè)完全分配量的絕大部分。其中，公共管理和社會組織，批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)，金融保險(xiǎn)業(yè)這3個(gè)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的前向完全關(guān)聯(lián)關(guān)系最為密切，3個(gè)產(chǎn)業(yè)的完全分配系數(shù)比重均在9%以上，比重之和達(dá)41.56%。4、5小結(jié)國民經(jīng)濟(jì)的絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)都可以說是房地產(chǎn)業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)，與房地產(chǎn)業(yè)存在前向關(guān)聯(lián)關(guān)系；42個(gè)產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)的前向直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和完全關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)均有41個(gè)。房地產(chǎn)業(yè)前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)中也呈現(xiàn)出少數(shù)幾個(gè)產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位的特點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)與這些產(chǎn)業(yè)的關(guān)系密切，所提供的產(chǎn)品或服務(wù)主要被這些產(chǎn)業(yè)所消耗。房地產(chǎn)業(yè)的主要前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，無論是直接關(guān)聯(lián)，還是完全關(guān)聯(lián)，多數(shù)屬第三產(chǎn)業(yè)。也就是說，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)，主要被分配到第三產(chǎn)業(yè)部門作為中間投入。這在房地產(chǎn)業(yè)的直接分配結(jié)構(gòu)中表現(xiàn)得尤為明顯。表：2002年和2010中國房地產(chǎn)業(yè)的直接分配和完全分配三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)類型直接分配系數(shù)比重2002直接分配系數(shù)比重2010完全分配系數(shù)比重2002完全分配系數(shù)比重2010第一產(chǎn)業(yè)0.43%0.92%2.83%3.68%第二產(chǎn)業(yè)11.88%27.41%35.56%51.49%第三產(chǎn)業(yè)87.69%71.67%61.61%44.83%合計(jì)100%100%100%100%1、2、4、5小結(jié)圖2002年中國房地產(chǎn)業(yè)的直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)分布圖（共42產(chǎn)業(yè)）32：金融保險(xiǎn)業(yè)；33：房地產(chǎn)業(yè)；31：住宿和餐飲業(yè)；34：租賃和商業(yè)服務(wù)業(yè)應(yīng)用OriginPro7.5軟件繪制Ⅱ中間投入型制造業(yè)Ⅰ中間投入型基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)Ⅲ最終需求型制造業(yè)Ⅳ最終需求型基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)1、2、4、5小結(jié)（續(xù)1）30：批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)；32：金融保險(xiǎn)業(yè)圖：2002年中國房地產(chǎn)業(yè)的完全關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)分布圖（共42產(chǎn)業(yè)）應(yīng)用OriginPro7.5軟件繪制6、環(huán)向關(guān)聯(lián)度從上述圖右上角產(chǎn)業(yè)來看，它們不僅與房地產(chǎn)業(yè)存在著較強(qiáng)的后向關(guān)聯(lián)，而且與房地產(chǎn)業(yè)存在著較強(qiáng)的前向關(guān)聯(lián)，可以稱之為主要環(huán)向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。這里：消耗系數(shù)和分配系數(shù)相加可以反映環(huán)向關(guān)聯(lián)程度。房地產(chǎn)業(yè)的主要環(huán)向直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)共4個(gè)，分別是：金融保險(xiǎn)業(yè)（32），租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)（34），住宿和餐飲業(yè)（31），房地產(chǎn)業(yè)（33）；房地產(chǎn)業(yè)的主要環(huán)向完全關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)共9個(gè)，分別是：金融保險(xiǎn)業(yè)（32），批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)（30），建筑業(yè)（26），化學(xué)工業(yè)（12），交通運(yùn)輸及倉儲業(yè)（27），通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)（19），通用、專用設(shè)備制造業(yè)（16），農(nóng)業(yè)（1），房地產(chǎn)業(yè)（33）。

6、環(huán)向關(guān)聯(lián)度表：2002年中國42產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)的主要環(huán)向直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)主要后向直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)主要前向直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)環(huán)向關(guān)聯(lián)度位次直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)名稱直接消耗系數(shù)位次直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)名稱直接分配系數(shù)1金融保險(xiǎn)業(yè)0.077457873金融保險(xiǎn)業(yè)0.041818640.119276513租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)0.036941637租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)0.007028560.043970194住宿和餐飲業(yè)0.014383728住宿和餐飲業(yè)0.006874970.021258696房地產(chǎn)業(yè)0.009551325房地產(chǎn)業(yè)0.009551320.01910264表：2002年中國42產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)的主要環(huán)向完全關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)主要后向完全關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)主要前向完全關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)環(huán)向關(guān)聯(lián)度位次直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)名稱完全消耗系數(shù)位次直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)名稱完全分配系數(shù)1金融保險(xiǎn)業(yè)0.095710193金融保險(xiǎn)業(yè)0.048343530.144053728批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)0.026447412批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)0.061323560.087770973建筑業(yè)0.044542394建筑業(yè)0.025497640.070040035化學(xué)工業(yè)0.034802215化學(xué)工業(yè)0.022680990.0574832010交通運(yùn)輸及倉儲業(yè)0.0317811710交通運(yùn)輸及倉儲業(yè)0.014564260.046345437通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)0.027873237通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)0.015400880.043274119通用、專用設(shè)備制造業(yè)0.0259689311通用、專用設(shè)備制造業(yè)0.013044400.0390133315農(nóng)業(yè)0.016846569農(nóng)業(yè)0.014872970.0317195316房地產(chǎn)業(yè)0.015787498房地產(chǎn)業(yè)0.015170250.030957746、環(huán)向關(guān)聯(lián)度表：2010年中國41產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)的主要環(huán)向直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)主要后向直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)主要前向直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)環(huán)向關(guān)聯(lián)度位次直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)名稱直接消耗系數(shù)位次直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)名稱直接分配系數(shù)1金融業(yè)0.0431651金融業(yè)0.0357380.0789043租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)0.034025租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)0.0124290.0464516批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)0.0043012批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)0.0312570.0355576房地產(chǎn)業(yè)0.0132614房地產(chǎn)業(yè)0.0138120.027073表：2010年中國41產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)的主要環(huán)向完全關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)主要后向完全關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)主要前向完全關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)環(huán)向關(guān)聯(lián)度位次直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)名稱完全消耗系數(shù)位次直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)名稱完全分配系數(shù)2金融業(yè)0.0615321金融業(yè)0.0446940.1062261化學(xué)工業(yè)0.070064化學(xué)工業(yè)0.028420.098483租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)0.0465619租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)0.0193570.06591720批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)0.0163232批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)0.0390180.0553414金屬冶煉及壓延加工業(yè)0.03827314金屬冶煉及壓延加工業(yè)0.0159860.0542587交通運(yùn)輸及倉儲業(yè)0.0298987交通運(yùn)輸及倉儲業(yè)0.0199820.0498816建筑業(yè)0.0208223建筑業(yè)0.0286780.04955電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)0.03435419電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)0.0114090.04576313通用、專用設(shè)備制造業(yè)0.0228145通用、專用設(shè)備制造業(yè)0.0218710.0446857、影響力和影響力系數(shù)影響力表示某一產(chǎn)業(yè)部門增加一個(gè)單位最終使用時(shí)，通過直接或間接關(guān)聯(lián)要求國民經(jīng)濟(jì)各部門提供的投入總量，在投入產(chǎn)出表中是完全消耗系數(shù)矩陣的列合計(jì)。影響力表現(xiàn)為該產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)各部門拉動作用的絕對水平，因此也被稱為拉動力。影響力系數(shù)是該產(chǎn)業(yè)的影響力與國民經(jīng)濟(jì)各部門平均影響力之比，表現(xiàn)為該產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)各部門拉動作用的相對水平。bij是第j部門對第i部門的完全消耗系數(shù)

為完全消耗系數(shù)矩陣的第j列之和，即第j部門對國民經(jīng)濟(jì)各部門的影響力為完全消耗系數(shù)矩陣的列和的平均值7、影響力和影響力系數(shù)當(dāng)Fj>1時(shí)，表示第j部門的生產(chǎn)對其他部門所產(chǎn)生的波及影響程度超過社會平均影響水平（即各部門所產(chǎn)生波及影響的平均值）；當(dāng)Fj=1時(shí)，表示第j部門的生產(chǎn)對其他部門所產(chǎn)生的波及影響程度等與社會平均影響水平；當(dāng)Fj<1時(shí)，表示第j部門的生產(chǎn)對其他部門所產(chǎn)生的波及影響程度地與社會平均影響水平。影響力或影響力系數(shù)越大，表示第j部門對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用越大。根據(jù)1997年124部門投入產(chǎn)出表計(jì)算結(jié)果，房地產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)為0.61，排122位，位于后列；同期建筑業(yè)影響力系數(shù)為1.13，排33位。2002年，42部門投入產(chǎn)出表中房地產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)0.4317排第41位；同期建筑業(yè)影響力系數(shù)1.3331，排第8位。8、感應(yīng)度和感應(yīng)度系數(shù)感應(yīng)度表示某一產(chǎn)業(yè)部門增加一個(gè)單位初始投入時(shí)，通過直接或間接關(guān)聯(lián)對國民經(jīng)濟(jì)各部門提供的分配總量，在投入產(chǎn)出表中是完全分配系數(shù)矩陣的行合計(jì)。感應(yīng)度表現(xiàn)為該產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)各部門推動作用的絕對水平，因此也被稱為推動力。感應(yīng)度系數(shù)是該產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度與國民經(jīng)濟(jì)各部門平均感應(yīng)度之比，表現(xiàn)為該產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)各部門推動作用的相對水平。是第i部門對第j部門的完全分配系數(shù)為完全分配系數(shù)矩陣的第i行之和，即第i部門對國民經(jīng)濟(jì)各部門的感應(yīng)度為完全分配系數(shù)矩陣的行和的平均值8、感應(yīng)度和感應(yīng)度系數(shù)當(dāng)Ei>1時(shí)，表示第i部門的感應(yīng)度高于社會平均感應(yīng)度水平（即各部門感應(yīng)度的平均值）；當(dāng)Ei=1時(shí)，表示第i部門的感應(yīng)度等與社會平均感應(yīng)度水平；當(dāng)Ei<1時(shí)，表示第i部門的感應(yīng)度低于社會平均感應(yīng)度水平。感應(yīng)度或感應(yīng)度系數(shù)越大，表示第i部門對國民經(jīng)濟(jì)的推動作用越大。根據(jù)1997年124部門投入產(chǎn)出表計(jì)算結(jié)果，房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)為0.73，排63位，位于中游水平；同期建筑業(yè)感應(yīng)度系數(shù)為0.99，排38位。2002年42部門投入產(chǎn)出表計(jì)算顯示：房地產(chǎn)感應(yīng)度系數(shù)0.3975，排第35位；同期建筑業(yè)感應(yīng)度系數(shù)0.0896，排第41位。9、參考：線性代數(shù)運(yùn)算的MATLAB命令zeros生成0矩陣eig特征值、特征向量

ones生成1矩陣diag對角矩陣

eye生成單位矩陣trace方陣的跡

linspace生成等距行向量rank矩陣的秩

rand生成隨機(jī)矩陣rref行最簡形

det方陣的行列式orth正交規(guī)范化

inv方陣的逆null求基礎(chǔ)解系

norm范數(shù)jordanJordan分解

cond方陣的條件數(shù)9-1生成特殊矩陣zeros(m,n)m行n列0矩陣；

ones(m,n)m行n列1矩陣；

rand(m,n)m行n列[0，1]上均勻分布隨機(jī)矩陣；

eye(n)n階單位矩陣；

diag(A)A的對角線構(gòu)成的向量（A為矩陣）；

diag(X)X的元素構(gòu)成的對角矩陣（X為向量）；

linspace(x1,x2,n)x1與x2間的n維等距向量，即將[x1,x2]n-1等分。9-2、行列式和逆

det(A)inv(A)9-3、矩陣乘法

A\B解AX=B,X=A\BB/A解XA=B,X=B/A9-4.特征值和特征向量

[V,D]=eig(A)第四部分比較分析結(jié)果一、數(shù)據(jù)來源：

1、中國1997年的投入產(chǎn)出表、中國2002年的投入產(chǎn)出表、美國2002年的投入產(chǎn)出表、日本2000年的投入產(chǎn)出表以及中國上海、江蘇、浙江、河北、甘肅、新疆6省市2002年的投入產(chǎn)出表。2、美國2002年投入產(chǎn)出表來源于美國經(jīng)濟(jì)分析局網(wǎng)站（）。它依據(jù)1997年的北美產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)（NAICS）將國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動劃分為65個(gè)部門。美國投入產(chǎn)出核算與中國不同，采用的是Make-Use表方式，本文主要采用2002年的完全需求系數(shù)表（CommoditybyCommodityTotalRequirementsSummaryTable，即列昂惕夫逆矩陣表），結(jié)合Make-Use表進(jìn)行計(jì)算分析。具體來說：首先采用通用的列昂惕夫逆矩陣，計(jì)算出直接消耗系數(shù)A和完全消耗系數(shù)B，然后根據(jù)各部門社會總產(chǎn)品X計(jì)算美國各部門間的投入產(chǎn)出流量，在此基礎(chǔ)上從“make-use”表中提取各部門進(jìn)口量，計(jì)算直接分配系數(shù)B和完全分配系數(shù)H。其他系數(shù)算法與中國的一致。3、日本2000年投入產(chǎn)出表來源于日本統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站（www.stat.go.jp），它將產(chǎn)業(yè)劃分為31個(gè)部門和103個(gè)部門（具體見附表3）。日本投入產(chǎn)出表的結(jié)構(gòu)和中國基本相同，各模型系數(shù)的計(jì)算方法也相同。但日本103部門的投入產(chǎn)出表中，房地產(chǎn)業(yè)被分成了3個(gè)部門，因此，為了房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)情況，需將3個(gè)房地產(chǎn)業(yè)部門的流量進(jìn)行合并，然后進(jìn)行模型系數(shù)的計(jì)算。這樣，103部門的投入產(chǎn)出表就變成了101部門的投入產(chǎn)出表。二、比較分析1-1、中國房地產(chǎn)業(yè)主要后向直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)比較（1997/2002）1997年2002年變化位次直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)名稱代碼直接消耗系數(shù)位次直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)名稱代碼直接消耗系數(shù)1金融保險(xiǎn)業(yè)330.04607371金融保險(xiǎn)業(yè)320.077457870.03138417↑2建筑業(yè)270.038946912建筑業(yè)260.040481260.00153435↑3非金屬礦物制品業(yè)130.03890245非金屬礦物制品業(yè)130.01185627-0.02704613↓5電氣機(jī)械及器材制造業(yè)180.008986929電氣機(jī)械及器材制造業(yè)180.00840126-0.00058566↓4社會服務(wù)業(yè)350.021125053租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)340.03694163↑9飲食業(yè)310.006723924住宿和餐飲業(yè)310.01438372↑6商業(yè)300.00865952↓7其他制造業(yè)220.00801097↓8造紙印刷及文教用品制造業(yè)100.0069247↓

6房地產(chǎn)業(yè)330.00955132↑

7交通運(yùn)輸及倉儲業(yè)270.00927865↑

8交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)170.00847921↑

10通用、專用設(shè)備制造業(yè)160.00716548↑平均值0.00602334平均值0.006398091-2、中國房地產(chǎn)業(yè)主要前向直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)比較（1997/2002）1997年2002年變化位次直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)名稱代碼直接分配系數(shù)位次直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)名稱代碼直接分配系數(shù)1商業(yè)300.077963112批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)300.04503151-0.03293160↓2金融保險(xiǎn)業(yè)330.073201673金融保險(xiǎn)業(yè)320.04181864-0.03138303↓3社會服務(wù)業(yè)350.035445394其他社會服務(wù)業(yè)380.01665117

7租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)340.00702856

4行政機(jī)關(guān)及其他行業(yè)400.027413671公共管理和社會組織420.100203790.07279012↑5化學(xué)工業(yè)120.00792254

↓

5房地產(chǎn)業(yè)330.00955132↑

6信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)290.00712350↑

8住宿和餐飲業(yè)310.00687497↑

平均值0.00756305平均值0.00672158

2-1、中國房地產(chǎn)業(yè)的直接消耗和完全消耗三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化（1997/2002）產(chǎn)業(yè)類型1997年2002年直接消耗系數(shù)比重完全消耗系數(shù)比重直接消耗系數(shù)比重完全消耗系數(shù)比重第一產(chǎn)業(yè)0.13%2.77%0.06%2.56%第二產(chǎn)業(yè)58.44%68.47%38.76%56.15%第三產(chǎn)業(yè)41.43%28.76%61.18%41.29%合計(jì)100%100%100%100%2-2、中國房地產(chǎn)業(yè)的直接分配和完全分配三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化（1997/2002）產(chǎn)業(yè)類型1997年2002年直接分配系數(shù)比重完全分配系數(shù)比重直接分配系數(shù)比重完全分配系數(shù)比重第一產(chǎn)業(yè)1.05%3.78%0.43%2.83%第二產(chǎn)業(yè)18.87%47.81%11.88%35.56%第三產(chǎn)業(yè)80.08%48.41%87.69%61.61%合計(jì)100.00%100.00%100.00%100.00%3-1、區(qū)域比較：2002年上海市房地產(chǎn)業(yè)主要后向直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)位次直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)名稱直接消耗系數(shù)比重比重累計(jì)1金融保險(xiǎn)業(yè)0.1496564446.51%46.51%2租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)0.0418735813.01%59.53%3房地產(chǎn)業(yè)0.0326928710.16%69.69%4信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)0.015376704.78%74.47%5建筑業(yè)0.009870163.07%77.54%6金屬制品業(yè)0.009859823.06%80.60%7造紙印刷及文教用品制造業(yè)0.007700882.39%82.99%

平均0.007660653-2、區(qū)域比較：2002年江蘇省房地產(chǎn)業(yè)主要后向直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)位次直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)名稱直接消耗系數(shù)比重比重累計(jì)1房地產(chǎn)業(yè)0.0384102715.93%15.93%2綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)0.0318604913.21%29.14%3非金屬礦物制品業(yè)0.022532839.34%38.48%4金屬冶煉及壓延加工業(yè)0.020001258.29%46.77%5金融保險(xiǎn)業(yè)0.018579917.70%54.48%6批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)0.015680156.50%60.98%7電氣、機(jī)械及器材制造業(yè)0.014013145.81%66.79%8建筑業(yè)0.012711155.27%72.06%9住宿和餐飲業(yè)0.011120194.61%76.67%10信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)0.008228813.41%80.08%11農(nóng)業(yè)0.007055342.93%83.01%12其他社會服務(wù)業(yè)0.006601642.74%85.74%平均0.005742283-3、區(qū)域比較：2002年浙江省房地產(chǎn)業(yè)主要后向直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)位次直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)名稱直接消耗系數(shù)比重比重累計(jì)1建筑業(yè)0.1291049046.11%46.11%2金融保險(xiǎn)業(yè)0.0797500428.48%74.60%3通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)0.009935213.55%78.15%4綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)0.009024943.22%81.37%5金屬制品業(yè)0.008817433.15%84.52%6租賃業(yè)和商務(wù)服務(wù)業(yè)0.007915952.83%87.35%平均0.006666003-4、區(qū)域比較：2002年河北省房地產(chǎn)業(yè)主要后向直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)位次直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)名稱直接消耗系數(shù)比重比重累計(jì)1建筑業(yè)0.2612087660.96%60.96%2租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)0.024068545.62%66.58%3金融保險(xiǎn)業(yè)0.014374493.35%69.94%4煤炭開采和洗選業(yè)0.012741092.97%72.91%5住宿和餐飲業(yè)0.011325542.64%75.55%6電力.熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)0.011074442.58%78.14%7非金屬礦物制品業(yè)0.010773062.51%80.65%平均0.010201473-5、區(qū)域比較：2002年中國四省市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展類型劃分省市金融保險(xiǎn)業(yè)建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)類型直接消耗系數(shù)比重直接消耗系數(shù)比重上海0.1496564446.51%0.009870163.07%金融依賴型江蘇0.018579917.70%0.012711155.27%綜合依賴型浙江0.0797500428.48%0.1291049046.11%建筑依賴型河北0.014374493.35%0.2612087660.96%建筑依賴型4-1、中美日比較：中美日房地產(chǎn)業(yè)的直接消耗和完全消耗三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較產(chǎn)業(yè)類型中國（2002）美國（2002）日本（2000）直接消耗系數(shù)比重完全消耗系數(shù)比重直接消耗系數(shù)比重完全消耗系數(shù)比重直接消耗系數(shù)比重完全消耗系數(shù)比重第一產(chǎn)業(yè)0.06%2.56%0.23%0.82%0.00%0.22%第二產(chǎn)業(yè)38.76%56.15%22.05%25.36%35.81%39.18%第三產(chǎn)業(yè)61.18%41.29%77.73%73.83%64.19%60.60%合計(jì)100%100%100%100%100%100%4-2、中美日比較：中美日房地產(chǎn)業(yè)的直接分配和完全分配三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較產(chǎn)業(yè)類型中國（2002）美國（2002）日本（2000）直接分配系數(shù)比重完全分配系數(shù)比重直接分配系數(shù)比重完全分配系數(shù)比重直接分配系數(shù)比重完全分配系數(shù)比重第一產(chǎn)業(yè)0.43%2.83%2.28%2.16%0.07%0.59%第二產(chǎn)業(yè)11.88%35.56%4.89%15.27%15.40%31.63%第三產(chǎn)業(yè)87.69%61.61%92.83%82.57%84.53%67.77%合計(jì)100%100%100%100%100%100%4-3、中美日比較：2002年美國65產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)的主要環(huán)向直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)主要后向直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)主要前向直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)環(huán)向關(guān)聯(lián)度位次直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)名稱直接消耗系數(shù)位次直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)名稱直接分配系數(shù)1房地產(chǎn)業(yè)0.047181房地產(chǎn)業(yè)0.047180.094362行政和支持服務(wù)業(yè)0.03338914行政和支持服務(wù)業(yè)0.007170490.040559495其他專業(yè)、科學(xué)和技術(shù)服務(wù)業(yè)0.0186235其他專業(yè)、科學(xué)和技術(shù)服務(wù)業(yè)0.020718180.039341183聯(lián)邦儲備銀行、信貸及相關(guān)產(chǎn)業(yè)0.03085112聯(lián)邦儲備銀行、信貸及相關(guān)產(chǎn)業(yè)0.007544520.0383955210零售業(yè)0.00517372零售業(yè)0.027096760.032270469其他服務(wù)業(yè)（政府服務(wù)外）0.00757754其他服務(wù)業(yè)（政府服務(wù)外）0.022067370.029644878法律服務(wù)業(yè)0.008936613法律服務(wù)業(yè)0.007254490.016191094-4、中美日比較：2000年日本101產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)的主要環(huán)向直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)主要前向直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)主要后向直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)環(huán)向關(guān)聯(lián)度位次直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)名稱直接消耗系數(shù)位次直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)名稱直接分配系數(shù)1金融保險(xiǎn)業(yè)0.050086162金融保險(xiǎn)業(yè)0.009249930.059336093其他商務(wù)服務(wù)業(yè)0.0185458111其他商務(wù)服務(wù)業(yè)0.003626560.022172375廣告、調(diào)查和信息服務(wù)0.005409473廣告、調(diào)查和信息服務(wù)0.007973850.013383324房地產(chǎn)0.006193194房地產(chǎn)0.006193120.012386318通訊0.00148855通訊0.0053520.00684056電力0.0025883813電力0.002332560.004920944-5、中美日比較：小結(jié)1.從投入結(jié)構(gòu)看，中國房地產(chǎn)業(yè)更多的消耗第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品即物質(zhì)型產(chǎn)品，尚處于數(shù)量積累和擴(kuò)張的粗放發(fā)展的階段，而美日發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的服務(wù)型的集約發(fā)展特征，已走向質(zhì)量提升的階段。從分配去向看，房地產(chǎn)業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)主要為第三產(chǎn)業(yè)，這是房地產(chǎn)業(yè)作為服務(wù)業(yè)的特性體現(xiàn)。但中國房地產(chǎn)業(yè)更多是為生產(chǎn)服務(wù)，也就是為經(jīng)濟(jì)的增長和擴(kuò)張服務(wù)；美日兩國更傾向于為生活服務(wù)，重點(diǎn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量的提升。2.金融保險(xiǎn)業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)既是房地產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)又是房地產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，而且這一特征在中美日三個(gè)國家均存在。但中國房地產(chǎn)業(yè)對金融保險(xiǎn)的消耗卻遠(yuǎn)高于美日，說明中國房地產(chǎn)業(yè)對金融保險(xiǎn)的依賴作用較強(qiáng)。房地產(chǎn)業(yè)分配去向中，批發(fā)零售、金融保險(xiǎn)、商務(wù)辦公、餐飲等在中美日三個(gè)國家均占有較大比重，說明商業(yè)地產(chǎn)占有重要地位。3.房地產(chǎn)業(yè)與自身的經(jīng)濟(jì)技術(shù)聯(lián)系緊密程度，表明了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部存在分工的程度。美國房地產(chǎn)業(yè)與自身的聯(lián)系最緊密，日本次之，中國最不緊密。說明中國房地產(chǎn)業(yè)社會化、專業(yè)化程度較弱，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的集約發(fā)展需加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)整合，提高社會化、專業(yè)化水平，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的高效率。4-5、中美日比較：小結(jié)4.建筑業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)重要的上游產(chǎn)業(yè)，在中美日三個(gè)國家均是如此。說明，房地產(chǎn)業(yè)由于其土地開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)等活動自身的特征而與建筑業(yè)始終保持著密切的消耗聯(lián)系。由于其產(chǎn)業(yè)固有的與建筑活動緊密聯(lián)系的特征，不管在發(fā)達(dá)國家還是仍不發(fā)達(dá)的中國，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)都存在復(fù)雜密切的聯(lián)系。5.對于中國的房地產(chǎn)業(yè)，餐飲業(yè)既是主要后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)又是主要前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，而在美國和日本餐飲業(yè)僅是主要前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。中國房地產(chǎn)業(yè)對餐飲業(yè)存在著較大的消耗，而在美日均不存在這種現(xiàn)象，一定程度上說明了中國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題。6.美國行政和支持服務(wù)業(yè)既是房地產(chǎn)業(yè)的主要后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)又是主要前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，而在中國它僅為主要前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，在日本既非