新員工培訓(xùn)講義(商業(yè)物業(yè)基本知識(shí)部分)

培訓(xùn)講義商業(yè)物業(yè)基本知識(shí)培訓(xùn)商業(yè)物業(yè)的分類一、按照市場(chǎng)形式的分類1）大型商廈2）專業(yè)市場(chǎng)3）社區(qū)商鋪二、按照物業(yè)用途分類1）購物中心2）小區(qū)配套商鋪3）專業(yè)市場(chǎng)4）批發(fā)及商貿(mào)中心5）餐館及美食廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)的分類三、按照建筑特征來分類1）商業(yè)大廈2）社區(qū)商鋪3）沿街商鋪4）不行露天商鋪5）地下商城四、按照物業(yè)區(qū)位來劃分1）商業(yè)區(qū)物業(yè)2）住宅區(qū)物業(yè)3）近郊物業(yè)商業(yè)物業(yè)的分類五、按照經(jīng)營(yíng)方式分類1）統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)物業(yè)2）分散經(jīng)營(yíng)物業(yè)六、按照銷售方式分類1）銷售物業(yè)2）租售物業(yè)3）出租物業(yè)商業(yè)物業(yè)的分類七、按照物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類1）產(chǎn)權(quán)物業(yè)2）非產(chǎn)權(quán)物業(yè)商業(yè)物業(yè)的特征一、大型商廈物業(yè)的主要特征1）規(guī)?；?）多功能性3）購物中心形式商業(yè)物業(yè)的特征二、專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的主要特征1）專業(yè)經(jīng)營(yíng)2）商貿(mào)結(jié)合3）專業(yè)商業(yè)街商業(yè)物業(yè)的特征三、社區(qū)商鋪物業(yè)的主要特征1）商住混合2）開發(fā)規(guī)模受小區(qū)開發(fā)狀況的制約3）小型店鋪商業(yè)物業(yè)的管理之六大職能1）建筑物與裝修的維護(hù)。建筑結(jié)構(gòu)、建筑外觀、公共區(qū)域裝修、商戶裝修的審批與管理、商戶門面裝修的規(guī)范、商場(chǎng)內(nèi)部導(dǎo)向標(biāo)志。2）物業(yè)配套設(shè)備的維護(hù)。電梯保養(yǎng)、后備發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)、電路電器的維護(hù)與保養(yǎng)、供水供暖供氣系統(tǒng)維護(hù)、空調(diào)冷氣系統(tǒng)維護(hù)、三廢排放及處理系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)3）物業(yè)消防與安全管理。消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、消防器材配備、消防設(shè)施標(biāo)志、商場(chǎng)出口與通路管理、商場(chǎng)內(nèi)部保安巡查、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)與保養(yǎng)、危機(jī)安全的標(biāo)志與防范商業(yè)物業(yè)的管理之六大職能4）環(huán)境清潔衛(wèi)生管理。公共區(qū)域管理、公共區(qū)域裝飾點(diǎn)綴管理、商場(chǎng)日常清潔、玻璃幕墻清晰、垃圾清理、環(huán)衛(wèi)設(shè)施維護(hù)、促銷宣傳品安置規(guī)范。5）車輛交通管理。車輛交通疏導(dǎo)指揮、廷停車管理、貨流運(yùn)輸管理、車輛安全標(biāo)志。6）處理商場(chǎng)緊急事件。建筑物或裝修事故、停電或電路故障、電梯故障、設(shè)備或設(shè)施故障、發(fā)生火警、惡劣天氣、人員受傷或者疾病、買賣糾紛、客人之間的嚴(yán)重沖突、罪惡事件。商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的九大職能1）商場(chǎng)招商代理2）統(tǒng)一開業(yè)計(jì)劃3）規(guī)范經(jīng)營(yíng)方向4）組織宣傳推廣活動(dòng)5）建立維護(hù)商場(chǎng)品牌6）協(xié)調(diào)商戶關(guān)系維持商業(yè)秩序7）制止惡性競(jìng)爭(zhēng)8）杜絕假冒偽劣商品9）處理投訴商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷策劃中的術(shù)語01）開間：02）進(jìn)深：03）挑高：04）下沉廣場(chǎng):05）SHOPPINGMALL:06)CBD:07)CRD:兩種解釋08)CLD:09)步行街的形態(tài)：第一代步行街、第二代步行街、第三代步行街10）商業(yè)業(yè)態(tài)：11）831大限：2004年3月31日－2004年8月31日12）央行加息：13）投資回報(bào)率：

A、出租回報(bào)率＝月租金×12/售價(jià)

B、出租回報(bào)率＝(售出價(jià)－購入價(jià))/購入價(jià)商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷策劃的實(shí)踐性論斷之一1）商業(yè)和居住物業(yè)的價(jià)格關(guān)系：一般的來講商業(yè)物業(yè)價(jià)值是附近居住物業(yè)的3-3.5倍。2）商圈形成的要素：客流量、商業(yè)額、商業(yè)面積。3）一個(gè)商圈的形成一般要具備3－5萬的常住人口，在加上7－5萬的流動(dòng)人口否則很難形成較大的購買力。4）大型商業(yè)中心的輻射半徑：一般是方圓3－5公里范圍的人口與人群。商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷策劃的實(shí)踐性論斷之二5）經(jīng)過測(cè)算，西方商業(yè)研究家認(rèn)為：一個(gè)商圈內(nèi)每人可以擁有的商業(yè)面積一般不超過1.6平米，如果某一商圈內(nèi)人均商業(yè)面積超過這個(gè)數(shù)據(jù)，則會(huì)造成消費(fèi)不足，這個(gè)商圈將很難維繼。（西方發(fā)展國(guó)家一般是1.2平米以上、上海是1.0平米、北京是1.0平米，深圳是0.96平米）6）人氣與商業(yè)的關(guān)系：并不是人越多營(yíng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的越好，有的業(yè)態(tài)就是不需要太多的人，因?yàn)樗蔷⑾M(fèi)，而不是大眾消費(fèi)。7）大型商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷手段，一般必須是通過大型商家來支撐門面，提升人氣，小型商家來支撐價(jià)格，提高收益。8）關(guān)于投資回報(bào)率的常規(guī)知識(shí)：商住兩用物業(yè)，合理回報(bào)率一般在10－12％，投資臨界點(diǎn)>7％超高回報(bào)率15％以上。

影響房地產(chǎn)行業(yè)的國(guó)家主要政策匯編1）11號(hào)令

2002年5月9日，中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部簽發(fā)11號(hào)文件《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，文件叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求從7月1日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開交易。此前，全國(guó)絕大部分的土地是通過協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓的，11號(hào)令的頒布，被業(yè)界稱為“新一輪土地革命”的開始。影響房地產(chǎn)行業(yè)的國(guó)家主要政策匯編2）45號(hào)文件在２００３年２月１８日，國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》（國(guó)土資發(fā)〔２００３〕４５號(hào)），停止別墅用地供應(yīng)。影響房地產(chǎn)行業(yè)的國(guó)家主要政策匯編3）121號(hào)文件。

2003年６月１３日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)〔２００３〕１２１號(hào)），嚴(yán)格限制高檔商品房開發(fā)貸款和個(gè)人購買高檔商品房及二次購房按揭貸款。影響房地產(chǎn)行業(yè)的國(guó)家主要政策匯編4）18號(hào)文件。

2003年8月12日，國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，即“國(guó)務(wù)院18號(hào)文件”，將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。影響房地產(chǎn)行業(yè)的國(guó)家主要政策匯編5）71號(hào)文件

2004年3月31日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號(hào)令)，要求從即日起就“開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國(guó)家土地管理部門有權(quán)收回土地，納入國(guó)家土地儲(chǔ)備體系。8月31日因此被業(yè)界稱作“大限”。影響房地產(chǎn)行業(yè)的國(guó)家主要政策匯編6）央行加息從2004年10月29日起,上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長(zhǎng)期上調(diào)幅度大于短期。央行九年來首次加息，股市資金出現(xiàn)回流現(xiàn)象。影響房地產(chǎn)行業(yè)的國(guó)家主要政策匯編7)提高首付，調(diào)高公積金比例2005年3月17日，央行宣布，個(gè)人住房公積金貸款利率也相應(yīng)微幅上調(diào)。個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，其中，5年(含)以下貸款由現(xiàn)行年利率3.78%調(diào)整為3.96%；5年以上貸款由現(xiàn)行年利率4.23%調(diào)整為4.41%；央行的另一項(xiàng)新政策是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。影響房地產(chǎn)行業(yè)的國(guó)家主要政策匯編8)國(guó)八條的具體內(nèi)容2005年3月26日國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)八條》一、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；七、積極貫徹調(diào)控住房