傾斜的房價商辦地出讓背后的秘密

上海再度開啟類住宅調(diào)控，背后是房企在擴張與盈利壓力下隱現(xiàn)灰色地帶，以及投資者因投資回報而做出的選擇?！皬姆康禺a(chǎn)行業(yè)來說，完整成熟的游戲規(guī)則是很重要的，現(xiàn)在市場中這樣的呼聲已經(jīng)越來越高。”上海仲量聯(lián)行住宅部高級董事、總監(jiān)周靜分析指出，近兩年在公開市場中拿地較多的是民企，當(dāng)然也有一些國企背景的企業(yè)，這些民企中大部分的投資策略比較激進，這與他們自身的經(jīng)營模式有很大關(guān)系。“大部分民企基本的盈利模式還是以開發(fā)銷售為主，商業(yè)持有的比例雖然正在慢慢增加，但目前還不成為主流?！敝莒o認為，目前來看，整頓只是為了規(guī)范市場，目前還沒有全面停止銷售?！艾F(xiàn)在可以肯定的主要是在售、還沒有出大產(chǎn)證的項目會受到影響?！绷碛袠I(yè)內(nèi)人士預(yù)計，整頓需要一定時間，今年春節(jié)后，政府方面會推出針對市場規(guī)范的舉措，到時也會解釋清楚“游戲規(guī)則”。商辦地出讓沖動在一名業(yè)內(nèi)資深人士看來，上海的類住宅調(diào)控已經(jīng)經(jīng)歷了三個階段：早于上世紀(jì)，上海就有一部分住宅地塊在出讓時包含有部分辦公性質(zhì)，房企將之做成酒店式公寓，當(dāng)時的產(chǎn)權(quán)也是70年，戶型和容積率與住宅也不太一樣。2012年7月23日上海出臺最新規(guī)定，明確了酒店式公寓屬限購范圍，其中房屋用途為居住、70年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓，是居住建筑，屬于限購范圍；房屋用途為旅（賓）館，40年產(chǎn)權(quán)的公寓式酒店，不屬于住宅，但按照規(guī)定不得分套銷售；房屋用途為辦公、50年產(chǎn)權(quán)的公寓式辦公樓不屬于限購范圍，對當(dāng)時涌現(xiàn)出的酒店式公寓進行調(diào)整，將產(chǎn)權(quán)調(diào)整為50年；第二階段，2015年4月1日起，上海實施《關(guān)于加強公寓式辦公建筑規(guī)劃管理工作的意見》，將公寓式其建筑控制要求為：每一分隔單元的建筑面積不小于150平方米，層高不大于4.5米；第三個階段，明確了公寓式辦公用地性質(zhì)是商服、用途為辦公，使用年限為40或50年，未納入限購，酒店式公寓用地性質(zhì)為住宅，用途為居住，使用年限為70年，已納入商品住房限購范圍；公寓式酒店用地性質(zhì)為商服，用途為旅（賓）館，使用年限為40年，不得分套銷售。這名業(yè)內(nèi)人士指出，如今可以說是上海進入了類住宅調(diào)控的第四個階段，將會更有利于市場規(guī)范發(fā)展。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，商辦地在出讓的時候，尤其是郊區(qū)和遠郊的商辦地，在當(dāng)時的市場環(huán)境來看，如果做純商業(yè)或者純辦公，很難招商或者銷售、運營得好。從地塊本身開發(fā)角度來看，如果能夠?qū)崿F(xiàn)快周轉(zhuǎn)，房企必然會想辦法，因此對用地規(guī)劃適當(dāng)作一些調(diào)整，改成住宅的類型但仍然是商辦的屬性，這樣更有利于回籠資金。這就暴露了地塊所在區(qū)縣職能管理部門的監(jiān)管問題。類住宅項目在規(guī)劃建設(shè)、市場銷售、驗收登記、后續(xù)管理等環(huán)節(jié)存在職責(zé)不明、監(jiān)管失察、底數(shù)不清的問題。目前郊區(qū)商辦類項目供應(yīng)偏多，利益驅(qū)動開發(fā)商轉(zhuǎn)向住宅化。實際上，在多次調(diào)控中，上海對商辦用地與純住宅用地的條件和用地要求都不一樣，從土地性質(zhì)、規(guī)劃要求上來看都有嚴(yán)格區(qū)分。而在調(diào)控過程中，政府出于控制市場供應(yīng)和需求，會相應(yīng)調(diào)整各類用地比例。上海商辦用地的出讓在2016年達到了一個峰值。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，從2011年到2016年，商辦用地占土地出讓的比例隨著上海土地供應(yīng)的數(shù)量調(diào)整而經(jīng)歷了下滑與上漲，2011年，上海商辦用地出讓面積為321.98公頃，占總體出讓的大約9.8%；2012年為174.65公頃，占比約7.6%；2013年為349.58公頃，占比約15.65%；2014年為185.18公頃，占比約9.8%；2015年127.64公頃，占比約11.73%；2016年為190.3公頃，占比約21.54%。很顯然，2012年上海出臺調(diào)控政策與2016年上海出臺調(diào)控政策，對于商辦用地的出讓都有影響。而商辦地在出讓價格方面也經(jīng)歷了比住宅落差更大的變化。2011年商辦地出讓樓板價幾乎是純宅地的一倍，2012年，純宅地樓板價均價為4983元/平方米，商辦地為7457元/平方米，差距有所拉近；到了2013年商辦地成本突然上漲至13528元/平方米，而純宅地為6644元/平方米；2014年，純宅地樓板價突飛猛進，進入10348元/平方米，而商辦地為7905元/平方米，首度被純宅地樓板價超越；2015年、2016年，無論純宅地還是商辦地，樓板價都在上漲，差距縮小，而其在市面上的售價卻存在很大差異?！邦愖≌瑑r格一般相當(dāng)于同地段住宅的價格70%，有的則是65%?！睆埡陚シ治鲋赋觯瑥膬r格上的區(qū)別就可以看出類住宅的性價比確實比住宅高一點，而且大部分類住宅面積小、總價低，購買者的門檻相對也降低了。調(diào)控下的投資熱點轉(zhuǎn)移“現(xiàn)在幾乎所有房企都很關(guān)注這個問題，因為市場中已經(jīng)沒有純做住宅的房企了，在比較好的開發(fā)區(qū)域，很久沒有純宅地供應(yīng)，大部分都是含有商辦地塊的?！敝莒o指出，所有投資熱點的出現(xiàn)與政策有很大關(guān)系。從2005年第一次出臺調(diào)控政策以來，房地產(chǎn)市場就經(jīng)歷不同的周期，其間的投資熱點也在變化。而類住宅在住宅限購，尤其是2016年“3·25”新政出臺后，甚至出現(xiàn)了一個異?；鸨匿N售周期?！巴顿Y熱點和宏觀經(jīng)濟環(huán)境以及政策引導(dǎo)都有關(guān)聯(lián)，類住宅是在住宅限購后引起投資者關(guān)注的?！眮碜陨虾Ｒ患业谌綑C構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，在上海土地儲備和在售項目較多的一些房企中，從2014年到2017年1月10日所拿商辦地的數(shù)量也不少。比如，綠地拿了76幅，約1162.36萬平方米，拿地總價約253.7億元；萬科拿了25幅商辦地，約238.39萬平方米，拿地總價約153.17億元；碧桂園兩年間拿了23幅商辦地，約140萬平方米，拿地總價63.78億元；龍湖拿了11幅，約113.71萬平方米，拿地總價約101.22億元；保利地產(chǎn)拿了15幅商辦地，約97.53萬平方米，拿地總價64.76億元。上述業(yè)內(nèi)人士指出，商辦項目中包含有很多散售型辦公樓，市面上傾向于商辦項目的買家分兩種：一為自用型，二為投資型。投資回報被越來越多機構(gòu)或者個人認可。而辦公樓銷售行情一直不錯，機構(gòu)甚至喜歡整棟或整層收購，僅去年一年，上海就有四宗寫字樓大宗交易。以純辦公樓的形式銷售顯然是比較快的。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解到，融創(chuàng)一個位于浦東的商辦項目，包括商場和辦公兩部分，其中辦公部分大部分被改建成小面積的LOFT。一家大型基金公司收購了該項目其中一棟塔樓。一名房企人士指出，上海很多商辦地是不能完全轉(zhuǎn)成類住宅，即便要轉(zhuǎn)也要通過嚴(yán)格審批。因此，“暫停銷售”應(yīng)該還是暫時性的。部分業(yè)內(nèi)人士還認為，上海外環(huán)外區(qū)域整體規(guī)劃上的確有一些欠缺，商辦用地出讓比較集中，比如2014年商辦用地出讓多出現(xiàn)在外環(huán)外導(dǎo)致整體樓板價均價下滑。加上區(qū)域地方政府的監(jiān)管力度不夠，或為了活躍房地產(chǎn)市場而沒有嚴(yán)格執(zhí)行整頓?！澳軌蛞皇终谔旄挠玫匦再|(zhì)的，很多都是有政府背景、國有背景的企業(yè)。此次整頓接下來會影響到的相關(guān)利益方，不僅只有房企和買者。”一名業(yè)內(nèi)人士認為，在開發(fā)過程當(dāng)中所有相關(guān)的部門都將