第一酒市項目報告(徐鎮(zhèn))

第一酒市商業(yè)項目初判

2015.05.18-25第一酒市商業(yè)項目初判

2015.05.18項目平面圖地上1-6層地下1層項目所在城市介紹地理位置經(jīng)濟(jì)狀況消費(fèi)水準(zhǔn)

第一酒市地處上海市西北部的普陀區(qū)中心位置，普陀區(qū)面積55.53平方公里，下轄8個街道、2個鎮(zhèn)。蘇州河流經(jīng)普陀區(qū)14公里，岸線長達(dá)21公里。素有“上海西大堂”之稱，是滬寧發(fā)展軸線的起點(diǎn)，也是上海連接長三角及內(nèi)地的重要陸上門戶和交通樞紐。第一酒市交通發(fā)達(dá)，距虹橋綜合交通樞紐10公里，距浦東機(jī)場50公里，滬寧城際鐵與軌道交通11號線、規(guī)劃15、21號線在上海西站綜合交通樞紐實(shí)現(xiàn)“零換乘”。G2京滬高速出入城段直達(dá)第一酒市，從G204線、G312線可達(dá)長江流域、東北、西北地區(qū)。對內(nèi)交通便利，內(nèi)、中、外三條環(huán)線均可沿武寧路直達(dá)，軌道交通3、4、7、11、13號線，連接上海各中心區(qū)和鄰近郊區(qū)。項目所在城市介紹地理位置經(jīng)濟(jì)狀況消費(fèi)水準(zhǔn)

2014年是普陀區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、民生改善取得明顯進(jìn)展的一年。按照“創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級”總體要求，緊緊圍繞建設(shè)“上海西部新興商貿(mào)科技區(qū)”的戰(zhàn)略目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值787.74億元，比上年增長7.35%；實(shí)現(xiàn)財政總收入255.26億元，增長11.86%，其中區(qū)級財政收入85.10億元，增長13.35%。以商貿(mào)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體的第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值681.61億元，增長9.1%。項目所在城市介紹地理位置

經(jīng)濟(jì)狀況消費(fèi)水準(zhǔn)2013年2014年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入43851元/年47710元/年農(nóng)村居民人均可支配收入19208元/年21192元/年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出28155元/年30520元/年農(nóng)村居民人均消費(fèi)性支出13425元/年15291元/年項目概況區(qū)位體量經(jīng)濟(jì)狀況述求評判

項目位于真如城市副中心，上海西站經(jīng)濟(jì)圈，武寧路1888號，真如古鎮(zhèn)路口。項目地塊屬于商業(yè)用地，建筑面積33561平方米，為地下一層地上六層的建筑布局，具體樓層面積為：樓層層高(m)建筑面積(m2)BF4.807676.631F4.804847.692F4.004847.693F4.004427.884F4.004152.695F3.553976.986F3.553302.276F機(jī)房

277.41垃圾房

52.70總計

33561.93項目概況區(qū)位體量

物業(yè)現(xiàn)狀述求評判1、物業(yè)現(xiàn)狀：項目目前已空置，但有部分商鋪的合同期限還未到期，在交易過戶前會把所有的租賃問題解決，然后再交易過戶。2、開發(fā)簡介：第一酒市市場有限公司成立于2009年7月31日，注冊資本1億元，隸屬于上海鋼市投資控股集團(tuán)（上海最大的鋼鐵貿(mào)易市場、福建周寧人創(chuàng)辦。董事長：周華瑞），是一家專業(yè)提供酒類消費(fèi)品市場運(yùn)營與管理的服務(wù)商。上海鋼市投資控股集團(tuán)名下?lián)碛?家全資控股子公司——上海泓元實(shí)業(yè)有限公司、上海朝朝翔物流配送有限公司、上海逸鋼倉儲物流有限公司、上海鋼市電子商務(wù)有限公司、上海茂日實(shí)業(yè)有限公司、上海泓嘉物流有限公司、第一鋼市市場（廣西）有限公司，3家參股投資公司——上海聯(lián)合鋼鐵交易所、上海楊浦覽坤小額貸款股份有限公司、重慶鋼鐵實(shí)業(yè)有限公司。目前受國家政策調(diào)整的影響，鋼鐵市場非常不景氣，受此拖累加上第一酒市自身不善運(yùn)營管理，導(dǎo)致第一酒市的運(yùn)營處于完全停滯的狀態(tài)。3、轉(zhuǎn)讓方式：項目原計劃是以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式交易，但因有部分股東的股權(quán)有債務(wù)問題，故現(xiàn)采用資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行交易。由于交易過程各種法律規(guī)定的稅費(fèi)以及聘請專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的費(fèi)用為400萬，所以對外銷售價格如果為

4.25億元，即合同價必須是4.29億元，400萬將支付還給前述的顧問機(jī)構(gòu)。4、財務(wù)狀況：項目除交通銀行2.97億本金的貸款擔(dān)保抵押外（現(xiàn)在已增加到約3.5億元），該大樓資產(chǎn)無其他質(zhì)押；另外尚有部分應(yīng)付賬款：工程尾款；應(yīng)付政府稅款；以及后續(xù)若第一酒市大樓資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，公司清算可能產(chǎn)生的員工遣散費(fèi)用、租賃客戶清場費(fèi)用等。這些應(yīng)付賬款均為第一酒市公司負(fù)責(zé)清理，不影響酒市大樓資產(chǎn)交易；同時，第一酒市公司所有應(yīng)付的賬款均會由第一酒市公司自行處理，與第一酒市大樓資產(chǎn)購買方無關(guān)。5、其他：交易中買房承擔(dān)的其他費(fèi)用還有契稅，即合同價的3%。周邊調(diào)研商住狀況商圈分析

坪效狀況名稱類型售價（元/㎡）租金（元/月）蘭溪公寓公寓275642500-6500真如新村住宅291292100-4500曹楊家園住宅312192400-5200曹楊新苑住宅307262600-7000天匯廣場公寓394032200-11000逸流公寓公寓474403000-18000周邊調(diào)研商住狀況商圈分析

坪效狀況名稱類型體量（㎡）售價（元/㎡）租金（元/㎡/天）物業(yè)費(fèi)（元/㎡/月）曹楊商務(wù)大廈商業(yè)綜合體315742.68上海月星環(huán)球港商業(yè)綜合體480000650006.830我格廣場商業(yè)綜合體109900340004.832尚誠國際大廈寫字樓12000330004.88匯融天地寫字樓46567343144.819名稱租金（元/㎡/天）名稱租金（元/㎡/天）武寧路商鋪7曹楊路商鋪5蘭溪路商鋪8銅川路商鋪40項目運(yùn)營預(yù)判佛教市場分析商業(yè)分類租金建議

市場現(xiàn)狀佛教在中國已有二千年歷史。現(xiàn)在中國有佛教寺院1.3萬余座，出家僧尼約50萬人，佛教徒現(xiàn)占中國人口的40%以上，超過6億人。如果加上佛教的居士數(shù)量，粗略估計8億以上。隨著市場經(jīng)濟(jì)的繁榮，商業(yè)文化的普及，一方面帶來廣大人民群眾日常生活水平的穩(wěn)步上升，物質(zhì)收入上的提高帶來了精神文化上的享受需求，另一方面擴(kuò)大了吉祥吉慶用品的消費(fèi)，節(jié)日假期、紅白喜事、親朋聚會、商業(yè)往來都需要吉祥吉慶用品的襯托、點(diǎn)綴、助興。因而，佛教用品市場進(jìn)入了空前的繁榮時代！項目運(yùn)營預(yù)判佛教市場分析商業(yè)分類租金建議

市場需求佛教用品需求市場無比龐大，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前我國僅佛教工藝品交易量已數(shù)十億計算。經(jīng)過幾年的發(fā)展，中國大陸已經(jīng)迅速成長為全球最大的佛教工藝品制造基地，中國大陸在佛教工藝品行業(yè)的地位逐漸凸現(xiàn)。項目運(yùn)營預(yù)判佛教市場分析商業(yè)分類租金建議

產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢經(jīng)營佛具用品實(shí)質(zhì)是經(jīng)營文化，其核心競爭優(yōu)勢在于深厚的文化積淀，這種積淀無法在短期內(nèi)模仿到。因此，佛具用品的市場競爭激烈程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其它行業(yè)。1、佛教文化用品為新興產(chǎn)業(yè)，市場競爭力小佛教文化根深蒂固，但經(jīng)營佛教用品的企業(yè)相當(dāng)少，主要是企業(yè)自身文化素養(yǎng)不夠，加上早期人們觀念的限制，除了北京、上海等發(fā)達(dá)城市的極個別企業(yè)在經(jīng)營外，其他中小的城市，多是以小商鋪零售為主，未形成專業(yè)化系統(tǒng)化經(jīng)營模式！急需一個整合各方資源的專業(yè)企業(yè)來引導(dǎo)市場！2、涉及生活百科，市場需求量大佛教用品由于其蘊(yùn)涵的文化特性，是對美好生活和事業(yè)前景的象征，因而被人們廣泛用于商務(wù)活動、收藏饋贈、婚喪嫁娶、日常朝拜等！佛教信眾遍布大江南北，佛教用品是這些信眾日常禮佛的必備。同時商業(yè)的迅速發(fā)展，也加快了對這些有著美好愿景意義的禮品的需求。3、經(jīng)營方式靈活，具備多樣性商家現(xiàn)代企業(yè)制度運(yùn)營，先進(jìn)的理念，高素質(zhì)的專業(yè)團(tuán)隊！可靈活運(yùn)用連鎖經(jīng)營，經(jīng)銷代理、合資合作等多種方式，滿足不同投資者和消費(fèi)者的需求。項目運(yùn)營預(yù)判佛教市場分析商業(yè)分類租金建議

項目商業(yè)分類布置及比例

本項目由于地處真如老街南端，與北端老街的真如寺南北相距約400米，建議項目以宗教為切入點(diǎn)，可設(shè)立：1、宗教用品市場及展示：1層全部和2層部分，近7000㎡（約20%）2、特色素齋館及產(chǎn)品區(qū)：2層部分及3層全部，近7000㎡（約20%）3、禪修館、住宿、講堂：4-6層全部，近13000㎡（約40%）4、車庫及車位：地下一層151個車位，近7676㎡（約20%）5、地面20個車位項目運(yùn)營預(yù)判佛教市場分析商業(yè)分類租金建議

佛教用品項目運(yùn)營預(yù)判佛教市場分析商業(yè)分類租金建議

修禪靜室項目運(yùn)營預(yù)判佛教市場分析商業(yè)分類租金建議

禪宿項目運(yùn)營預(yù)判項目坪效收益以周邊商業(yè)作參考，可以設(shè)定在均價3元/平米/天。由于沒有同類市場可作參比，所以實(shí)際的運(yùn)營收益可根據(jù)運(yùn)營狀況作一定幅度的上調(diào)。不考慮車位的收入，項目的年收益預(yù)估在3000萬左右。按轉(zhuǎn)讓總價4.5億元計，年收益率為7%左右。（本項目純商業(yè)面積25555㎡的轉(zhuǎn)讓樓板價為17609元/㎡）佛教市場分析商業(yè)分類租金建議

由于本項目地處真如老街南端，與北端老街的真如寺南北相距約400米，建議以宗教為切入點(diǎn)，在打造本市僅有的宗教用品市場的同時，引入高級禪修及住宿、禪修保健餐館、禪修食品總匯等，借助真如老街在上海的知名度，